綠城中國拿地方案品質(zhì)管控宣貫8綠城中國產(chǎn)品管理中心規(guī)劃設(shè)計8投拓階段的拿地方案是拿地決策的重要依據(jù)之一·拿地方案是產(chǎn)品、業(yè)態(tài)的空間關(guān)系體現(xiàn)，影響對定位的判斷；—GREEN—雙水取具路考慮因素周全、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、可落地性強(qiáng)/N———GREEN—針對近期部分強(qiáng)排方案出現(xiàn)的品質(zhì)下降現(xiàn)象，加強(qiáng)品質(zhì)管控，堅守綠城優(yōu)良的產(chǎn)品特質(zhì)，發(fā)揚(yáng)“品質(zhì)優(yōu)先，兼顧其他”的戰(zhàn)略方針，綠城中國產(chǎn)品管理中心規(guī)劃設(shè)計線對近期拿地方案進(jìn)行全面梳理與反思，整理出《綠城拿地方案品質(zhì)管控要點(diǎn)》,確保綠城產(chǎn)品的品質(zhì)落地?！狦REEN—原因1:對綠城規(guī)劃特質(zhì)、產(chǎn)品特質(zhì)了解不足，對綠城產(chǎn)品理念理解不夠透徹；原因2:對品質(zhì)底線的拿捏不當(dāng)，品質(zhì)管控力度及深度不足；原因3:市場定位方向不合理，帶來方案方向性的錯誤；原因4:地塊前期條件掌握不全面，測算數(shù)據(jù)指標(biāo)不準(zhǔn)確；原因5:產(chǎn)品創(chuàng)新知識的更新速度慢，未能對業(yè)態(tài)升級、產(chǎn)品品類更新、生活方式的未體現(xiàn)疊拼產(chǎn)品規(guī)劃所需組團(tuán)感及點(diǎn)板結(jié)合的布局；兵營式排布，缺少組團(tuán)系統(tǒng)——GREENTOWN——第地度———GREENTOWN——規(guī)劃條件：控制高度：18m建筑密度：30%綠地率：30%規(guī)劃條件：控制高度：18m建筑密度：30%綠地率：30%前期未考慮北側(cè)4幢建筑對方案的影響，導(dǎo)致方案較大修——GREENTOWN——原因5:產(chǎn)品創(chuàng)新知識的更新速度慢，未能對業(yè)態(tài)升級、產(chǎn)品品類更新、生活方式的變化及時做出回應(yīng)。全面解析《拿地方案的品質(zhì)管控要點(diǎn)》02拿地方案管控要點(diǎn)03典型案例解析——GREENT口WN——目錄01拿地方案管控原則02拿地方案管控要點(diǎn)03典型案例解析“我們做的是高端產(chǎn)品，這個高端并非就是價格的指標(biāo)，而是我們產(chǎn)品的品質(zhì)指標(biāo)……美、尊嚴(yán)、價值等可被人們感受的精神屬性更好地體現(xiàn)出來。”———GREENT口WN——適時創(chuàng)新：加強(qiáng)創(chuàng)新意識，保持綠城的創(chuàng)新基因，通過業(yè)態(tài)升級、產(chǎn)品品類更新等精準(zhǔn)可靠：尊重地塊條件及城市特性，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、全面，可靠性高?！狦REEN目錄01拿地方案管控原則02拿地方案管控要點(diǎn)03典型案例解析《拿地方案設(shè)計任務(wù)書》在拿地方案設(shè)計開始前須完成《拿地方案設(shè)計任務(wù)書》以明確設(shè)計條件，避免前期條件不明確導(dǎo)致的方案反復(fù)，保證方案的可落地性。《拿地方案設(shè)計任務(wù)書》內(nèi)容包括：(1)土地條件；(2)規(guī)范規(guī)定；(3)營銷定位；(4)成本要求；(5)創(chuàng)新設(shè)想；(6)其他對方案有重大影響的內(nèi)容；02拿地方案管控要點(diǎn)01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)；02多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)；03大地塊的總圖形態(tài)；—01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)中式合院——體現(xiàn)中式街巷空間，注重院落打造，總圖形態(tài)多呈靈動式排布；·典型中式合院規(guī)劃形態(tài)：魚骨型、團(tuán)簇型；·根據(jù)地塊條件，選擇合理的交通組織方式；·避免過分極致合院產(chǎn)品排布方式(行列式、及其它不符合中式合院特點(diǎn)規(guī)劃排布); 中式合院體現(xiàn)中式街巷空間，注重院落打造，總圖形態(tài)多呈靈動式排布。【綠城中式產(chǎn)品典型總圖形態(tài)】【安吉桃花源·桂竹園】【安吉桃花源·桂竹園】【十里風(fēng)荷】【江南里】【臨海玫瑰園】【鳳起潮鳴】【杭州桃李春風(fēng)】【?？谔依畲猴L(fēng)】【江南里】【臨海玫瑰園】【鳳起潮鳴】【杭州桃李春風(fēng)】——GREENTOWN—— 中式合院綠城典型的中式產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)：魚骨型/團(tuán)簇型【魚骨型組團(tuán)】【項目案例一安吉桃花源】——GREENTOWN—— 中式合院綠城典型的中式產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)：魚骨型/團(tuán)簇型22通益公紗廠【團(tuán)簇型組團(tuán)】【項目案例—杭州江南里】——GREENTOWN—— 中式合院超過產(chǎn)品合理容積率的極致排布合院產(chǎn)品不符合綠城產(chǎn)品特質(zhì)【不成熟方案案例】 中式合院體現(xiàn)中式街巷空間，注重院落打造，總圖形態(tài)多呈靈動式排布【優(yōu)化前】--【優(yōu)化后】—總圖形態(tài)01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)高層住宅——注重總圖的軸線、序列關(guān)系、點(diǎn)板結(jié)合；·打造主次分明的軸線關(guān)系，形成明晰的空間序列，避免均質(zhì)布局；·結(jié)合景觀層級的設(shè)置，打造合理的圖底關(guān)系；·注重點(diǎn)板結(jié)合的建筑形態(tài)設(shè)計，避免板樓過長、點(diǎn)樓位置不合理等問題； 高層住宅注重總圖的軸線、序列關(guān)系、點(diǎn)板結(jié)合。象端現(xiàn)板檔蒂局、 高層住宅打造主次分明的軸線關(guān)系，形成明晰的空間序列，避免均質(zhì)布局；五代征道路五博興C奧議路鋁路2路設(shè)路設(shè)【不成熟方案案例】——GREENTOWN 高層住宅打造主次分明的軸線關(guān)系，形成明晰的空間序列，避免均質(zhì)布局；【優(yōu)秀方案案例】 高層住宅打造主次分明的軸線關(guān)系，形成明晰的空間序列，避免均質(zhì)布局；【優(yōu)化前】【優(yōu)化后】5油0初輪方案未形成序列感較強(qiáng)的空間軸線，形態(tài)混亂；—GREENTOWN—— 高層住宅結(jié)合景觀層級的設(shè)置，打造合理的圖底關(guān)系；【優(yōu)化前】【優(yōu)化后】總平面圖總平面圖初輪方案景觀層級不清晰，無中心景觀，主入口與空間景觀關(guān)系差； 高層住宅注重點(diǎn)板結(jié)合的建筑形態(tài)設(shè)計，避免板樓過長、點(diǎn)樓位置不合理等問題；【優(yōu)化前】【優(yōu)化后】—總圖形態(tài)01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài)多層住宅——注重總圖的軸線關(guān)系、點(diǎn)板結(jié)合，重視組團(tuán)布局；·打造主次分明的軸線關(guān)系，建筑空間靈活錯動，避免行列式的均質(zhì)布局；·重視組團(tuán)式局，重視次級空間(軸線)打造，適當(dāng)體現(xiàn)圍合感；·注重點(diǎn)板結(jié)合的建筑形態(tài)設(shè)計，避免樓幢過長、過短等問題； 多層住宅注重總圖的軸線關(guān)系、點(diǎn)板結(jié)合，體現(xiàn)組團(tuán)布局?！緝?yōu)秀案例—湖州御園】 多層住宅注重總圖的軸線關(guān)系、點(diǎn)板結(jié)合，體現(xiàn)組團(tuán)布局。 多層住宅注重總圖的軸線關(guān)系、點(diǎn)板結(jié)合，體現(xiàn)組團(tuán)布局?？v入路【不成熟方案案例】 多層住宅注重總圖的軸線關(guān)系、點(diǎn)板結(jié)合，體現(xiàn)組團(tuán)布局?！緝?yōu)化前】【優(yōu)化后】優(yōu)化方案結(jié)合中心景觀打造組團(tuán)式布局，點(diǎn)板結(jié)合；管控要點(diǎn)——總圖形態(tài)01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài) 多層住宅注重總圖的軸線關(guān)系、點(diǎn)板結(jié)合，體現(xiàn)組團(tuán)布局。筑后退控制線筑后退控制線文文路路路閑林港林港綠林港汀汀汀路路管控要點(diǎn)——總圖形態(tài)01綠城產(chǎn)品不同品類的總圖形態(tài) 多層住宅注重總圖的軸線關(guān)系、點(diǎn)板結(jié)合，體現(xiàn)組團(tuán)布局?！緝?yōu)化前】【優(yōu)化后】—02多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)·追求流暢的天際線，避免極致的高低配；·組團(tuán)式布局，保證高品質(zhì)產(chǎn)品組團(tuán)的相對獨(dú)立性；·特殊產(chǎn)品(保障房、人才公寓、長租公寓等)組合需明確規(guī)模、位置；I管控要點(diǎn)——總圖形態(tài)02多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)原則1:追求流暢的天際線，避免極致的高低配；原則2:組團(tuán)式布局，保證高品質(zhì)產(chǎn)品組團(tuán)的相對獨(dú)【優(yōu)秀案例一西安全運(yùn)村13號地塊】【優(yōu)秀案例—奉化長汀】【不成熟方案案例】I管控要點(diǎn)——總圖形態(tài)02多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)【不成熟方案案例】I管控要點(diǎn)——總圖形態(tài)02多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)【優(yōu)秀方案案例】I管控要點(diǎn)——總圖形態(tài)02多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)【優(yōu)化前】【優(yōu)化后】優(yōu)化前多層組團(tuán)I管控要點(diǎn)——總圖形態(tài)02多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)【優(yōu)化前】【優(yōu)化后】章章優(yōu)化后保證各自獨(dú)立性，多層組團(tuán)在地塊較好的南側(cè)位【優(yōu)化前】曲園南路曲園南路【優(yōu)化后】曲國南路曲國南路I管控要點(diǎn)——總圖形態(tài)02多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)原則1:相對獨(dú)立設(shè)置，有單獨(dú)出入口，便于后期獨(dú)立運(yùn)營管理；GREENI管控要點(diǎn)——總圖形態(tài)02多品類產(chǎn)品組合的總圖形態(tài)還房區(qū)域示意30%租賃用房形態(tài)30%租賃用房形態(tài)當(dāng)超過30%租賃用房形態(tài)GREEN03大地塊的總圖形態(tài)·地塊較大，規(guī)劃形態(tài)上宜進(jìn)行分區(qū)；·根據(jù)場地條件，豐富產(chǎn)品類型，提升園區(qū)品質(zhì)；I管控要點(diǎn)——總圖形態(tài)03大地塊的總圖形態(tài)【優(yōu)化前】【優(yōu)化后】將原較大地塊，在規(guī)劃形態(tài)上合理分為三個區(qū)進(jìn)行考慮；—I管控要點(diǎn)——總圖形態(tài)03大地塊的總圖形態(tài)BAEE疆需e疆Dn【義烏桃花源】—前期條件02地塊條件—GREEN—前期條件1)梳理所有對規(guī)劃形態(tài)有影響的地方政策、規(guī)定：·指標(biāo)規(guī)定：容積率、車位配比、配套規(guī)模、地下室開挖強(qiáng)度、限高、實(shí)土綠化率、日照要求等；·風(fēng)貌要求：天際線、透空率、立面風(fēng)格要求等；強(qiáng)排管控要點(diǎn)——前期條件01政策條件限高15米濕地公園中小學(xué)S-N方向洋房地塊南區(qū)高層疊排體育公園共享軸地塊北區(qū)山地公園限高60米拿地方案需按照限高要求進(jìn)行總圖排布，并考慮天際線的形態(tài)；強(qiáng)排管控要點(diǎn)——前期條件01政策條件【優(yōu)化前】【優(yōu)化后】前期拿地方案安置小區(qū)A41a,A41b統(tǒng)算指標(biāo)；強(qiáng)排管控要點(diǎn)——前期條件01政策條件縱線強(qiáng)排管控要點(diǎn)——前期條件01政策條件序號項目內(nèi)容備注北京五里坨項目，根據(jù)要求需采用裝配式建筑；還建部分按招拍掛要求增加綠色三星建筑標(biāo)準(zhǔn)，因此每平米增加200元?！狦REENTOWN——2)多地塊設(shè)計時需明確是否整體平衡；4地塊整體平衡方案2地塊分別平衡方案—前期條件02地塊條件1)全面了解基地自身條件：十十考慮基地內(nèi)高差進(jìn)行總圖設(shè)計；了解場地內(nèi)不利因素了解場地內(nèi)不利因素——地裂帶次中心庭院疊拼區(qū)入口中心庭院變電站變電站變電站變電站變電站——GREENTOWN——前期條件02地塊條件2)全面了解基地周邊條件：·了解周邊地塊用地性質(zhì)及道路交通情況；·了解周邊不利條件：高壓走廊、高架路、醫(yī)院污物流線、軍事管理區(qū)等；·了解周邊優(yōu)勢資源：景觀資源、成熟配套、交通節(jié)點(diǎn)等；強(qiáng)排管控要點(diǎn)——前期條件02地塊條件人才公寓東海大道(在建)規(guī)劃城公園1.左側(cè)農(nóng)民房日照需要規(guī)劃局明確；2.地塊北側(cè)幼兒園日照需規(guī)劃復(fù)核是否滿足；3.地塊北側(cè)公寓日照需規(guī)劃復(fù)核是否滿足；4.東北側(cè)擬建學(xué)校規(guī)劃不明確；5.右側(cè)地塊廟宇的影響不明確；6.東側(cè)高壓線、南側(cè)有規(guī)劃加油站；強(qiáng)排管控要點(diǎn)——前期條件02地塊條件4-2號醫(yī)醫(yī)院11-1號地擬入市地塊主入口11-2號地擬入市地塊共有產(chǎn)權(quán)房主入口保大當(dāng)基地周邊有醫(yī)院時，主入口流線注意避開排污流線。強(qiáng)排管控要點(diǎn)——前期條件02地塊條件小區(qū)人行出入口小區(qū)人行出入口寧波東環(huán)南路項目，結(jié)合軌道交通站點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)布置，形成鋸齒形口袋商業(yè)，拓展—02商業(yè)03幼兒園—GREEN—【利用社區(qū)商業(yè)一重慶蘭園】【利用幼兒園一杭州留香園】【快裝體系生活館一常熟明月蘭庭】—02商業(yè)·商業(yè)位置考慮人流的導(dǎo)入；·商業(yè)形態(tài)與定位匹配，提升商業(yè)價值；·商業(yè)分割采用合理的開間進(jìn)深尺度。I管控要點(diǎn)——功能配套02商業(yè)商業(yè)位置需考慮人流的導(dǎo)入；25m綠化帶25m綠化帶【不理想方案案例】導(dǎo)入，降低商業(yè)價值；I管控要點(diǎn)——功能配套02商業(yè)解食香44里里Ia蜂蜂9路9路駛整步駛整步效衡量4<8效衡量4<8【不理想方案案例】底商延展面過長時，宜集中布置，應(yīng)避免沿地塊四周布置；商業(yè)體量較大時，需結(jié)合商業(yè)定位明確商業(yè)形式(商業(yè)街、BOX等)管控要點(diǎn)——功能配套02商業(yè)商業(yè)形態(tài)需與商業(yè)定位匹配；【優(yōu)化前】【優(yōu)化后】B【天津靜海西邊莊】【天津靜海西邊莊】充分利用商業(yè)價值最高區(qū)域，提升商業(yè)取消I管控要點(diǎn)——功能配套02商業(yè)商業(yè)形態(tài)需與商業(yè)定位匹配；【優(yōu)化前】【優(yōu)化后】北花回【寧波東環(huán)南路北花回北花園北花回北花回升后期運(yùn)營及銷售的價值點(diǎn)；管控要點(diǎn)——功能配套02商業(yè)商業(yè)分割采用合理的開間進(jìn)深尺度；【優(yōu)化前】【優(yōu)化后】◎20m進(jìn)深回0④oo03幼兒園從整體方案角度考慮幼兒園位置幼兒園紅線可調(diào)整的前提下，需按日照要求、服務(wù)半徑、使用需求、自然資源等條件，結(jié)合方案設(shè)計整體考慮明確幼兒園位置幼兒園紅線可調(diào)整的前提下，幼兒園紅線可調(diào)整的前提下，需按日照要求、服務(wù)半徑、使用需求、自然資源等條件，結(jié)合方案設(shè)計整體考慮明確幼兒園位置【優(yōu)化前】【優(yōu)化后】原方案幼兒園的形態(tài)和位置占據(jù)較大面的南向，影響住宅分組團(tuán)布局及對地塊南向的最大化利用，調(diào)整后，提升住宅排布形態(tài)——GREEN幼兒園紅線可調(diào)整的前提下，需按日照要求、服務(wù)半徑、使用需求、自然資源等條件，結(jié)合方案設(shè)計整體考慮明確幼兒園位置【優(yōu)化前】【優(yōu)化后】總平面圖總平面圖—01景觀泳池02景觀層級03架空層—01景觀泳池·位置靠近展示面；·預(yù)留泳池配套功能。景觀泳池需滿足：1.尺度合理；景觀泳池需滿足：1.尺度合理；2.位置靠近示范區(qū)、入口位置，作為園區(qū)形象的良好展示面；3.預(yù)留泳池配套功能空間；【不理想方案案例】泳池位置距離會所過遠(yuǎn)；I管控要點(diǎn)——景觀設(shè)置01景觀泳池【優(yōu)秀方案案例】GREENI管控要點(diǎn)——景觀設(shè)置01景觀泳池景觀設(shè)置02景觀層級清晰最大化園區(qū)景觀資源，層級清晰—最大化園區(qū)景觀資源，層級清晰，形成中心景觀-組團(tuán)間景觀-樓間景觀的豐富層級；【優(yōu)化前】【優(yōu)化后】地競得方建設(shè)地競得方建設(shè)級，并將景觀尺度及泳池尺度合理化；最大化園區(qū)景觀資源，層級清晰，形成中心景觀-組團(tuán)間景觀-樓間景觀的豐富層級；最大化園區(qū)景觀資源，層級清晰，形成中心景觀-組團(tuán)間景觀-樓間景觀的豐富層級；【優(yōu)化前】【優(yōu)化后】景觀設(shè)置03架空層合理考慮架空層位置及配置標(biāo)準(zhǔn)除北方受氣候因素影響外，設(shè)計均需設(shè)置架空層，并在測算指標(biāo)中有所預(yù)留，除北方受氣候因素影響外，設(shè)計均需設(shè)置架空層，并在測算指標(biāo)中有所預(yù)留，部分設(shè)置時，其位置宜設(shè)置于中心景觀處，層高不低于4.2m;后山世曲園南路曲園南路圖堵線下【優(yōu)秀方案案例】地下空間01地下停車指標(biāo)02地下空間與規(guī)范規(guī)定地下空間除特殊情況(如地下室計容出售),地下車庫單車位面積指標(biāo)應(yīng)按照《二代高層產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)及成本限額指標(biāo)》進(jìn)行計算，如有合院等低密產(chǎn)品、地塊狹長等應(yīng)適當(dāng)放大單車位指標(biāo)；單車位平均面積(m21車)備注杭州全國2.豪華型產(chǎn)品配套地下車庫表中的數(shù)值可增加3m21車。3.當(dāng)?shù)卣畬囄患靶熊嚨烙刑厥饧哟笠髸r，表中數(shù)值可酌情增加，但須經(jīng)集團(tuán)港笑路道大蔬除特殊情況(如地下室計容出售),地下車庫單車位面積指標(biāo)應(yīng)按照《二代高層產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)及成本限額指標(biāo)》進(jìn)行計算，如有合院等低密產(chǎn)品、地塊狹長等應(yīng)適當(dāng)放大單車位指標(biāo)；1不含代征綠地3508m22L3L4工5占地最大28858.5m26總建筑面積7其中中高層住宅高度52.8米以下電力環(huán)網(wǎng)室兩處，每處60m212處，每處96方8其中40m3/車位計m9戶其中戶高層住宅戶個戶，大于200m22.0/戶其中個個除特殊除特殊情況(如地下室計容出售),地下車庫單車位面積指標(biāo)應(yīng)按照《二代高層產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)及成本限額指標(biāo)》進(jìn)行計算，如有合院等低密產(chǎn)品、地塊狹長等應(yīng)適當(dāng)放大單車位指標(biāo)；總用地面積總建設(shè)用地面積總建筑面積其中自持面積0可售面積(商品房)0幼兒園0住宅配套及人防出口其中地卞車庫(可售車位)可售面積(樓座地下)米自行車停車位自行車庫面積其中輛0輛備注：住宅停車位按1.3輛/戶，辦公按90輛厲平果，商業(yè)女80輛/方平果，非機(jī)動車住毛按乙輛/P,蘇公按1507—地下空間02地下空間與規(guī)范規(guī)定地下空間與綠地率地下空間與地下開發(fā)強(qiáng)度I管控要點(diǎn)——地下空間02地下空間與規(guī)范規(guī)定地下空間的層數(shù)及單層面積需結(jié)合綠地率的要求統(tǒng)籌考慮；地下空間的層數(shù)及單層面積需結(jié)合綠地率的要求統(tǒng)籌考慮；地下空間的層數(shù)及單層面積需結(jié)合地下空間開發(fā)強(qiáng)度要求統(tǒng)籌考慮；地下總建筑面積地下一層76461.81m2地下二層：27493m2地下三層：2000m2其中地下車庫其中非人防車庫人防車庫洋房贈送地下室8360m2—01合理組織交通流線；02明確地面停車的數(shù)量和位置；—01合理組織交通流線快速道路市政道路快速道路市政道路■車行道路■車行道路車行主出入口 地庫范圍地下停車出入口車行次出入口車行次出入口人行出入口車庫出入口自行車庫出入口【地面停車、人車分行一余姚三鳳橋】—02明確地面停車的數(shù)量和位置·明確地面停車比例；·停車位置不允許影響住宅及中心景觀區(qū)域。業(yè)明確地面停車比例，符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求；業(yè)明確地面停車比例，符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求；地面停車位置不允許影響住宅及中心景觀區(qū)域；方案一(多層)阿卡迪亞占地面積總建筑面積其中幼兒園商業(yè)面積%戶個個其中個個總地下室面積其中積地面停車配比20%,超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的10%;地面停車位置在組團(tuán)間，嚴(yán)重影響園區(qū)品質(zhì)；I管控要點(diǎn)——交通組織02明確地面停車的數(shù)量和位置明確地面停車比例，符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求；明確地面停車比例，符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求；地面停車位置不允許影響住宅及中心景觀區(qū)域；電首hhyo敢Fyo敢F新小小【不理想方案案例】地面停車位置不允許影響住宅及中心景觀區(qū)域；地面停車位置不允許影響住宅及中心景觀區(qū)域；區(qū)內(nèi)部品質(zhì)；項目1地面積2總計容面積其中幼兒園2層商業(yè)面積3-4%5總戶數(shù)戶6個100m2一輛7個其中-個■總其中地下停車面積停車35平/個地下設(shè)備面積配建人防面積8不計容【優(yōu)秀方案案例】—01標(biāo)準(zhǔn)化成果/成熟產(chǎn)品應(yīng)用02明確立面設(shè)計意向—01標(biāo)準(zhǔn)化成果/成熟產(chǎn)品應(yīng)用·使用標(biāo)準(zhǔn)化成果/成熟產(chǎn)品；·新進(jìn)城市使用城市研究成果；成熟區(qū)域使用標(biāo)準(zhǔn)化成果/成熟產(chǎn)品成熟區(qū)域使用標(biāo)準(zhǔn)化成果/成熟產(chǎn)品衛(wèi)網(wǎng)(土量)P立面及屬加高陸琴)南立畫03不加高技本)立面及屬加高陸琴)南立畫03不加高技本)□編C)衛(wèi)生間(公衛(wèi))2衛(wèi)生鴻(公衛(wèi))衛(wèi)生網(wǎng)(主新》【標(biāo)準(zhǔn)化1.0成果】|管控要點(diǎn)——單體01標(biāo)準(zhǔn)化成果/成熟產(chǎn)品應(yīng)用成熟區(qū)域使用標(biāo)準(zhǔn)化成果/成熟產(chǎn)品成熟區(qū)域使用標(biāo)準(zhǔn)化成果/成熟產(chǎn)品戶型定位：戶型定位：近郊經(jīng)濟(jì)型—入門級別墅，就8TA就8TA0戶型格局：四室+3.5衛(wèi)+2廳+1廚照5預(yù)測業(yè)主家庭模式：三輩同堂(2老人+2大照5二層平面二層平面一層平面④二進(jìn)新風(fēng)新風(fēng)【中式合院標(biāo)準(zhǔn)化】——GREEN|管控要點(diǎn)——單體01標(biāo)準(zhǔn)化成果/成熟產(chǎn)品應(yīng)用重慶地區(qū)總體鳥瞰圖總體鳥瞰圖000業(yè)-0.300(室外地坪)覆土-1.800(地下室頂板)門廳門廳2300(室外地押)門廳要土-1.8007地下室頂長)5.500(地下車庫)-5.500(地下車庫)—02明確立面設(shè)計意向·立面意向與當(dāng)?shù)貙?shí)際相符；·立面意向與成本定位相符。管控要點(diǎn)——單體03結(jié)合成本和實(shí)現(xiàn)度，明確立面設(shè)計意向【拿地方案立面意向】【拿地方案成本】產(chǎn)品類型(二代高層C-檔)二代高層C檔)1m無233層以上彈性平涂456陽臺欄桿【不理想方案案例】綠城中國拿地方案品質(zhì)管控宣貫8綠城中國產(chǎn)品管理中心規(guī)劃設(shè)計8管控要點(diǎn)——單體03結(jié)合成本和實(shí)現(xiàn)度，明確立面設(shè)計意向管控要點(diǎn)——單體【拿地方案立面意向】【拿地方案成本】序號產(chǎn)品類型(桂花多層C檔)1800元/m22【不理想方案案例目錄01拿地方案管控原則02拿地方案管控要點(diǎn)03典型案例解析投拓階段的拿地方案是拿地決策的重要依據(jù)之一·拿地方案是產(chǎn)品、業(yè)態(tài)的空間關(guān)系體現(xiàn)，影響對定位的判斷；—GREEN—防防綠地人行人口——成都青羊——雙水取具路考慮因素周全、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、可落地性強(qiáng)/N——拿地方案VS實(shí)施方案防2護(hù)護(hù)綠a3地·重新組織交通，降低地面交通對園區(qū)內(nèi)部的影響，保證內(nèi)部景觀的完整性；·取消原方案中長板樓，加大高層之間樓間距，打開中心景觀；觀泳池形成良好展示效果；—針對近期部分強(qiáng)排方案出現(xiàn)的品質(zhì)下降現(xiàn)象，加強(qiáng)品質(zhì)管控，堅守綠城優(yōu)良的產(chǎn)品特質(zhì)，發(fā)揚(yáng)“品質(zhì)優(yōu)先，兼顧其他”的戰(zhàn)略方針，綠城中國產(chǎn)品管理中心規(guī)劃設(shè)計線對近期拿地方案進(jìn)行全面梳理與反思，整理出《綠城拿地方案品質(zhì)管控要點(diǎn)》,確保綠城產(chǎn)品的品質(zhì)落地?！狦REEN—拿地方案VS實(shí)施方案——成都青羊02合院產(chǎn)品調(diào)整：·結(jié)合合院設(shè)計，合理調(diào)整中心景觀區(qū)位置與合院關(guān)系，改變原合院散落于中央景觀四周的規(guī)劃形———杭州和廬—GREEN—原因1:對綠城規(guī)劃特質(zhì)、產(chǎn)品特質(zhì)了解不足，對綠城產(chǎn)品理念理解不夠透徹；原因2:對品質(zhì)底線的拿捏不當(dāng)，品質(zhì)管控力度及深度不足；原因3:市場定位方向不合理，帶來方案方向性的錯誤；原因4:地塊前期條件掌握不全面，測算數(shù)據(jù)指標(biāo)不準(zhǔn)確；原因5:產(chǎn)品創(chuàng)新知識的更新速度慢，未能對業(yè)態(tài)升級、產(chǎn)品品類更新、生活方式的01充分利用地塊周邊優(yōu)質(zhì)資源：拿地后項目現(xiàn)場踏勘，北側(cè)山體景觀較好，根據(jù)最大化利用景觀資源的原則優(yōu)化方案總圖；將地塊北側(cè)豁口打開，引入山體景觀。未體現(xiàn)疊拼產(chǎn)品規(guī)劃所需組團(tuán)感及點(diǎn)板結(jié)合的布局；兵營式排布，缺少組團(tuán)系統(tǒng)—消防出入口消防出入口消防出入口地碩東02調(diào)整優(yōu)化合院形態(tài)：原合院區(qū)規(guī)劃形態(tài)呈行列式，巷道過長，組團(tuán)空間單調(diào)；經(jīng)過多輪總圖優(yōu)化，豐富了街巷空間?！狦REENTOWN——項伸留延03自持物業(yè)部分未考慮相對獨(dú)立的位置及出入口管理：自持物業(yè)部分拿地階段未考慮相對獨(dú)立設(shè)置，后續(xù)深化中將自持高層部分與高層住宅部分分開設(shè)置，并設(shè)置獨(dú)立出入口及交通流線