2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試模擬：真題解析+實(shí)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)訓(xùn)練考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共40分。下列每題的選項(xiàng)中，只有一項(xiàng)符合題意）1.房地產(chǎn)的特性中，()是指房地產(chǎn)與其周?chē)h(huán)境相互聯(lián)系、相互影響的特性。A.獨(dú)立性B.地域性C.非同質(zhì)性D.長(zhǎng)期性2.根據(jù)用途，房地產(chǎn)可以分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等，這種分類(lèi)屬于()。A.按開(kāi)發(fā)程度分類(lèi)B.按權(quán)益性質(zhì)分類(lèi)C.按經(jīng)營(yíng)方式分類(lèi)D.按用途分類(lèi)3.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)計(jì)持有3年后出售，則其剩余收益年限為()年。A.37B.40C.43D.474.在收益法中，預(yù)測(cè)未來(lái)收益通常采用()方法。A.確定性預(yù)測(cè)B.隨機(jī)性預(yù)測(cè)C.趨勢(shì)預(yù)測(cè)D.回歸預(yù)測(cè)5.某宗房地產(chǎn)的收益為每年10萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，則其無(wú)限年收益的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A.100B.1000C.10000D.無(wú)法計(jì)算6.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通常采用()方法估算。A.成本法B.收益法C.市場(chǎng)法D.收益法或市場(chǎng)法7.市場(chǎng)法中的比較法，是指選取()相近的可比案例，對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行修正，從而估算待估房地產(chǎn)的價(jià)值。A.地理位置因素B.房地產(chǎn)狀況因素C.交易時(shí)間因素D.收益因素8.成本法的基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=重置成本+()。A.資本化率B.土地價(jià)值C.物業(yè)管理費(fèi)D.土地增值收益9.在房地產(chǎn)估價(jià)中，()是指估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象所作的客觀、公正、合理的專(zhuān)業(yè)判斷。A.估價(jià)假設(shè)B.估價(jià)原則C.估價(jià)目的D.估價(jià)結(jié)果10.估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含的主要內(nèi)容不包括()。A.估價(jià)對(duì)象描述B.估價(jià)方法說(shuō)明C.估價(jià)結(jié)果D.估價(jià)師個(gè)人簡(jiǎn)介11.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)有效期一般為()年。A.1B.2C.3D.412.根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法，土地使用權(quán)出讓最高年限為()年。A.30B.40C.50D.7013.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，應(yīng)當(dāng)辦理()手續(xù)。A.登記備案B.公告C.通知D.交付14.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)采用()形式。A.口頭B.書(shū)面C.電子D.口頭或書(shū)面15.房地產(chǎn)保險(xiǎn)的目的是()。A.獲取收益B.分散風(fēng)險(xiǎn)C.提高房?jī)r(jià)D.促進(jìn)交易16.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容包括()。A.宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)B.區(qū)域發(fā)展規(guī)劃C.市場(chǎng)供求狀況D.以上都是17.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的主要方法不包括()。A.比例分析B.回歸分析C.時(shí)間序列分析D.德?tīng)柗品?8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容包括()。A.項(xiàng)目概況B.市場(chǎng)分析C.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)D.以上都是19.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵在于()。A.加強(qiáng)管理B.優(yōu)化設(shè)計(jì)C.合理融資D.以上都是20.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)不包括()。A.投資回報(bào)率B.成本利潤(rùn)率C.內(nèi)部收益率D.社會(huì)效益21.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則，是指估價(jià)師應(yīng)當(dāng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象處于()狀態(tài)下的用途。A.法律允許B.經(jīng)濟(jì)合理C.技術(shù)可能D.以上都是22.房地產(chǎn)估價(jià)中的合法原則，是指估價(jià)師應(yīng)當(dāng)按照()的原則進(jìn)行估價(jià)。A.真實(shí)B.合法C.公正D.客觀23.房地產(chǎn)估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則，是指估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)()。A.保守估計(jì)B.樂(lè)觀估計(jì)C.中性估計(jì)D.以上都不是24.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則，是建立在()假設(shè)基礎(chǔ)上的。A.最有效使用B.最佳使用C.合法使用D.最有利使用25.在房地產(chǎn)估價(jià)中，()是指估價(jià)對(duì)象在當(dāng)前法律、政策、市場(chǎng)環(huán)境下的最可能的使用方式。A.法律上最可能使用B.經(jīng)濟(jì)上最可能使用C.技術(shù)上最可能使用D.市場(chǎng)上最可能使用26.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則，要求估價(jià)師在估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮()。A.估價(jià)目的B.估價(jià)對(duì)象狀況C.市場(chǎng)環(huán)境D.以上都是27.房地產(chǎn)估價(jià)中的合法原則，要求估價(jià)師在估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮()。A.估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況B.估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃限制C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途D.以上都是28.房地產(chǎn)估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則，要求估價(jià)師在估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)()。A.保守估計(jì)收益B.樂(lè)觀估計(jì)成本C.客觀分析風(fēng)險(xiǎn)D.以上都是29.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件應(yīng)當(dāng)包括()。A.估價(jià)對(duì)象照片B.相關(guān)權(quán)證復(fù)印件C.市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)D.以上都是30.房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的基本規(guī)范不包括()。A.誠(chéng)實(shí)守信B.公正客觀C.私自收費(fèi)D.保守秘密31.房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人之間的關(guān)系是()。A.委托與被委托關(guān)系B.服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系C.買(mǎi)賣(mài)關(guān)系D.以上都不是32.房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、自主地進(jìn)行估價(jià)，不受()的影響。A.委托人B.主管部門(mén)C.同行D.以上都是33.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的()。A.商業(yè)秘密B.個(gè)人隱私C.估價(jià)對(duì)象信息D.以上都是34.房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)的主要職責(zé)不包括()。A.制定行業(yè)規(guī)范B.組織行業(yè)培訓(xùn)C.進(jìn)行行業(yè)監(jiān)管D.發(fā)行行業(yè)刊物35.房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的主要目的是()。A.提升專(zhuān)業(yè)水平B.了解最新政策C.增強(qiáng)職業(yè)道德D.以上都是36.房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序包括()。A.接受委托B.調(diào)查收集資料C.選定估價(jià)方法D.以上都是37.房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)比較法，是指選取()相近的可比案例，對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行修正，從而估算待估房地產(chǎn)的價(jià)值。A.地理位置因素B.房地產(chǎn)狀況因素C.交易時(shí)間因素D.收益因素38.房地產(chǎn)估價(jià)中的收益法，是指根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期產(chǎn)生的()，采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，從而估算待估房地產(chǎn)的價(jià)值。A.收益B.純收益C.凈收益D.以上都是39.房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法，是指根據(jù)估價(jià)對(duì)象的()，加上合理的利潤(rùn)和稅金，從而估算待估房地產(chǎn)的價(jià)值。A.重置成本B.再開(kāi)發(fā)成本C.購(gòu)買(mǎi)價(jià)格D.以上都是40.房地產(chǎn)估價(jià)中的假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是指估算估價(jià)對(duì)象在()狀態(tài)下的價(jià)值。A.開(kāi)發(fā)完成B.持有待售C.轉(zhuǎn)讓D.以上都是二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。下列每題的選項(xiàng)中，有二個(gè)或二個(gè)以上符合題意，請(qǐng)將符合題意的選項(xiàng)代碼填寫(xiě)在答題卡相應(yīng)位置。少選、錯(cuò)選、漏選均不得分）41.房地產(chǎn)的特性包括()。A.獨(dú)立性B.地域性C.非同質(zhì)性D.流動(dòng)性E.長(zhǎng)期性42.房地產(chǎn)按照開(kāi)發(fā)程度可以分為()。A.生地B.熟地C.房地產(chǎn)D.在建工程E.現(xiàn)房43.收益法中，估算未來(lái)收益的方法包括()。A.確定性預(yù)測(cè)B.隨機(jī)性預(yù)測(cè)C.趨勢(shì)預(yù)測(cè)D.回歸預(yù)測(cè)E.時(shí)間序列分析44.市場(chǎng)法中的比較法，需要對(duì)可比案例進(jìn)行修正的因素包括()。A.交易時(shí)間因素B.房地產(chǎn)狀況因素C.交易方式因素D.區(qū)域因素E.個(gè)別因素45.成本法中，重置成本包括()。A.土地成本B.建筑成本C.專(zhuān)業(yè)費(fèi)用D.利息E.稅金46.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括的主要內(nèi)容有()。A.估價(jià)對(duì)象描述B.估價(jià)方法說(shuō)明C.估價(jià)過(guò)程D.估價(jià)結(jié)果E.附件47.房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的基本規(guī)范包括()。A.誠(chéng)實(shí)守信B.公正客觀C.私自收費(fèi)D.保守秘密E.尊重同行48.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要方法包括()。A.問(wèn)卷調(diào)查B.訪談?wù){(diào)查C.觀察調(diào)查D.文獻(xiàn)調(diào)查E.實(shí)地調(diào)查49.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容包括()。A.項(xiàng)目概況B.市場(chǎng)分析C.原材料供應(yīng)D.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)E.項(xiàng)目實(shí)施50.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則，要求估價(jià)師考慮的因素包括()。A.法律上最可能使用B.經(jīng)濟(jì)上最可能使用C.技術(shù)上最可能使用D.市場(chǎng)上最可能使用E.社會(huì)上最可能使用三、判斷題（每題1分，共40分。請(qǐng)將判斷結(jié)果填寫(xiě)在答題卡相應(yīng)位置。正確的填寫(xiě)“√”，錯(cuò)誤的填寫(xiě)“×”）51.房地產(chǎn)是指土地以及建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。()52.房地產(chǎn)的權(quán)益性質(zhì)包括所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。()53.收益法適用于所有類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)。()54.市場(chǎng)法中的比較法，需要對(duì)可比案例進(jìn)行交易日期修正。()55.成本法適用于所有類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)，尤其是新建商品房估價(jià)。()56.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目估價(jià)。()57.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)有效期屆滿(mǎn)，需要延續(xù)注冊(cè)的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿(mǎn)前30日內(nèi)提出申請(qǐng)。()58.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)。()59.房屋租賃合同可以采用口頭形式。()60.房地產(chǎn)保險(xiǎn)的目的是獲取收益。()61.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要目的是了解市場(chǎng)供求狀況。()62.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的主要方法是回歸分析。()63.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要目的是為項(xiàng)目投資決策提供依據(jù)。()64.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制的關(guān)鍵在于加強(qiáng)管理。()65.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則，是指估價(jià)對(duì)象在當(dāng)前法律、政策、市場(chǎng)環(huán)境下的最可能的使用方式。()66.房地產(chǎn)估價(jià)中的合法原則，是指估價(jià)師應(yīng)當(dāng)按照合法的原則進(jìn)行估價(jià)。()67.房地產(chǎn)估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則，是指估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)保守估計(jì)。()68.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象照片。()69.房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的基本規(guī)范包括誠(chéng)實(shí)守信、公正客觀、私自收費(fèi)。()70.房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人之間的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。()71.房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、自主地進(jìn)行估價(jià)，不受委托人的影響。()72.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的商業(yè)秘密。()73.房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)的主要職責(zé)是制定行業(yè)規(guī)范。()74.房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的主要目的是提升專(zhuān)業(yè)水平。()75.房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序包括接受委托、調(diào)查收集資料、選定估價(jià)方法、確定估價(jià)結(jié)果。()76.房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)比較法，是指選取區(qū)位相近的可比案例，對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行修正，從而估算待估房地產(chǎn)的價(jià)值。()77.房地產(chǎn)估價(jià)中的收益法，是指根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期產(chǎn)生的收益，采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，從而估算待估房地產(chǎn)的價(jià)值。()78.房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法，是指根據(jù)估價(jià)對(duì)象的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，加上合理的利潤(rùn)和稅金，從而估算待估房地產(chǎn)的價(jià)值。()79.房地產(chǎn)估價(jià)中的假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是指估算估價(jià)對(duì)象在開(kāi)發(fā)完成狀態(tài)下的價(jià)值。()80.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則，要求估價(jià)師考慮的因素包括法律上最可能使用、經(jīng)濟(jì)上最可能使用、技術(shù)上最可能使用。()試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.B解析：地域性是指房地產(chǎn)與其周?chē)h(huán)境相互聯(lián)系、相互影響的特性，不同地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值差異很大。2.D解析：按用途分類(lèi)是指根據(jù)房地產(chǎn)的預(yù)期使用目的進(jìn)行分類(lèi)，是房地產(chǎn)最常用的分類(lèi)方式。3.A解析：剩余收益年限=收益年限-已使用年限=40-3=37年。4.C解析：趨勢(shì)預(yù)測(cè)方法是指根據(jù)歷史數(shù)據(jù)推測(cè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，常用于預(yù)測(cè)未來(lái)收益。5.B解析：無(wú)限年收益的現(xiàn)值=年收益/折現(xiàn)率=10/10%=100萬(wàn)元。6.D解析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通常采用市場(chǎng)法或收益法估算。7.B解析：比較法是指選取房地產(chǎn)狀況相近的可比案例，對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行修正，從而估算待估房地產(chǎn)的價(jià)值。8.B解析：成本法的基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=重置成本+土地價(jià)值。9.B解析：估價(jià)原則是指估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則，包括合法原則、最高最佳使用原則、公允價(jià)值原則等。10.D解析：估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含的主要內(nèi)容不包括估價(jià)師個(gè)人簡(jiǎn)介。11.C解析：根據(jù)《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理規(guī)定》，注冊(cè)有效期一般為3年。12.D解析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)出讓最高年限為70年。13.A解析：房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)。14.B解析：房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。15.B解析：房地產(chǎn)保險(xiǎn)的目的是分散風(fēng)險(xiǎn)。16.D解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、市場(chǎng)供求狀況等。17.A解析：比例分析不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的主要方法，其他三項(xiàng)都是。18.D解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等。19.D解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制的關(guān)鍵在于加強(qiáng)管理、優(yōu)化設(shè)計(jì)、合理融資。20.D解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)包括投資回報(bào)率、成本利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率等，社會(huì)效益不屬于經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)。21.D解析：最高最佳使用原則，是指估價(jià)師應(yīng)當(dāng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象處于法律允許、經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)上可能狀態(tài)下的用途。22.B解析：合法原則，是指估價(jià)師應(yīng)當(dāng)按照合法的原則進(jìn)行估價(jià)。23.A解析：謹(jǐn)慎原則，是指估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)保守估計(jì)。24.B解析：最高最佳使用原則，是建立在最佳使用假設(shè)基礎(chǔ)上的。25.D解析：在房地產(chǎn)估價(jià)中，市場(chǎng)上最可能使用是指估價(jià)對(duì)象在當(dāng)前法律、政策、市場(chǎng)環(huán)境下的最可能的使用方式。26.D解析：最高最佳使用原則，要求估價(jià)師在估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象狀況、市場(chǎng)環(huán)境。27.D解析：合法原則，要求估價(jià)師在估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況、規(guī)劃限制、實(shí)際用途。28.D解析：謹(jǐn)慎原則，要求估價(jià)師在估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)保守估計(jì)收益、樂(lè)觀估計(jì)成本、客觀分析風(fēng)險(xiǎn)。29.D解析：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的附件應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象照片、相關(guān)權(quán)證復(fù)印件、市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)等。30.C解析：私自收費(fèi)不屬于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的基本規(guī)范。31.A解析：房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人之間的關(guān)系是委托與被委托關(guān)系。32.D解析：房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、自主地進(jìn)行估價(jià)，不受委托人、主管部門(mén)、同行的影響。33.D解析：房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的商業(yè)秘密、個(gè)人隱私、估價(jià)對(duì)象信息。34.D解析：發(fā)行行業(yè)刊物不屬于房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)的主要職責(zé)。35.D解析：房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的主要目的是提升專(zhuān)業(yè)水平、了解最新政策、增強(qiáng)職業(yè)道德。36.D解析：房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序包括接受委托、調(diào)查收集資料、選定估價(jià)方法、確定估價(jià)結(jié)果。37.B解析：市場(chǎng)比較法，是指選取房地產(chǎn)狀況相近的可比案例，對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行修正，從而估算待估房地產(chǎn)的價(jià)值。38.D解析：收益法，是指根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期產(chǎn)生的收益、純收益、凈收益，采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，從而估算待估房地產(chǎn)的價(jià)值。39.D解析：成本法，是指根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本、再開(kāi)發(fā)成本、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，加上合理的利潤(rùn)和稅金，從而估算待估房地產(chǎn)的價(jià)值。40.D解析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是指估算估價(jià)對(duì)象在開(kāi)發(fā)完成、持有待售、轉(zhuǎn)讓等狀態(tài)下的價(jià)值。二、多項(xiàng)選擇題41.ABCE解析：房地產(chǎn)的特性包括地域性、非同質(zhì)性、流動(dòng)性、長(zhǎng)期性。42.ABDE解析：房地產(chǎn)按照開(kāi)發(fā)程度可以分為生地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。43.ABCDE解析：收益法中，估算未來(lái)收益的方法包括確定性預(yù)測(cè)、隨機(jī)性預(yù)測(cè)、趨勢(shì)預(yù)測(cè)、回歸預(yù)測(cè)、時(shí)間序列分析。44.ABDE解析：市場(chǎng)法中的比較法，需要對(duì)可比案例進(jìn)行修正的因素包括交易時(shí)間因素、房地產(chǎn)狀況因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素。45.BC解析：重置成本包括建筑成本、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用，不包括土地成本和稅金。46.ABDE解析：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括的主要內(nèi)容有估價(jià)對(duì)象描述、估價(jià)方法說(shuō)明、估價(jià)過(guò)程、估價(jià)結(jié)果、附件。47.ABD解析：房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的基本規(guī)范包括誠(chéng)實(shí)守信、公正客觀、保守秘密，私自收費(fèi)不屬于職業(yè)道德規(guī)范。48.ABCDE解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要方法包括問(wèn)卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查、觀察調(diào)查、文獻(xiàn)調(diào)查、實(shí)地調(diào)查。49.ABDE解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目實(shí)施。50.ABCD解析：房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則，要求估價(jià)師考慮的因素包括法律上最可能使用、經(jīng)濟(jì)上最可能使用、技術(shù)上最可能使用、市場(chǎng)上最可能使用。三、判斷題51.√解析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)是指土地以及建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。52.√解析：房地產(chǎn)的權(quán)益性質(zhì)是指權(quán)利人依法對(duì)房地產(chǎn)所享有的權(quán)利，包括所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。53.×解析：收益法適用于有收益的房地產(chǎn)估價(jià)，不適用于所有類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)。54.√解析：市場(chǎng)法中的比較法，需要對(duì)可比案例進(jìn)行交易日期修正，以消除時(shí)間因素的影響。55.×解析：成本法適用于新建商品房估價(jià)，但不適用于所有類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)，例如舊房估價(jià)需要考慮成新率等因素。56.√解析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目估價(jià)，通過(guò)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用，從而估算待估房地產(chǎn)的價(jià)值。57.√解析：根據(jù)《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理規(guī)定》，注冊(cè)有效期屆滿(mǎn)，需要延續(xù)注冊(cè)的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿(mǎn)前30日內(nèi)提出申請(qǐng)。58.√解析：房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。59.×解析：房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，口頭租賃合同不受法律保護(hù)。60.×解析：房地產(chǎn)保險(xiǎn)的目的是分散風(fēng)險(xiǎn)，而不是獲取收益。61.√解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要目的是了解市場(chǎng)供求狀況，為房地產(chǎn)估價(jià)和開(kāi)發(fā)決策提供依據(jù)。62.×解析：回歸分析屬于定量分析方法，但時(shí)間序列分析、移動(dòng)平均法等也屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的主要方法。63.√解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行