2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告編制專項(xiàng)沖刺試題考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（請(qǐng)將正確選項(xiàng)的代表字母填寫在答題卡相應(yīng)位置。每題1分，共20分。）1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)采用（）格式。A.計(jì)算機(jī)打印輸出B.手寫謄抄C.電子文檔D.錄音錄像2.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的核心部分是（）。A.致估詞B.估價(jià)結(jié)果C.估價(jià)假設(shè)和限制條件D.附件3.在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，對(duì)估價(jià)對(duì)象區(qū)位因素進(jìn)行的分析，主要應(yīng)說(shuō)明其（）。A.數(shù)量特征B.質(zhì)量?jī)?yōu)劣C.市場(chǎng)價(jià)格D.法律限制4.采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，選取可比案例應(yīng)遵循（）原則。A.估價(jià)對(duì)象與可比案例在實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位方面越相似越好B.可比案例的交易價(jià)格越低越好C.可比案例的交易日期越近越好D.可比案例的成交日期越早越好5.收益法估價(jià)中，建筑物重置成本通常是指采用（）重新建造與估價(jià)對(duì)象同等的建筑物所需的費(fèi)用。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平B.建筑物竣工時(shí)的價(jià)格水平C.建筑物設(shè)計(jì)時(shí)的價(jià)格水平D.建筑材料當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格水平6.某房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)收益為100萬(wàn)元，土地還原率為6%，建筑物還原率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.500B.600C.900D.10007.估價(jià)結(jié)果確定應(yīng)優(yōu)先采用（）方法得出的結(jié)果。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法8.下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法表述錯(cuò)誤的是（）。A.主要適用于有潛在開(kāi)發(fā)價(jià)值的房地產(chǎn)的估價(jià)B.其理論依據(jù)是預(yù)期原理C.通常需要預(yù)測(cè)未來(lái)的開(kāi)發(fā)完成價(jià)值D.不需要考慮開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)9.在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提示，主要是為了（）。A.限制估價(jià)師的責(zé)任B.體現(xiàn)估價(jià)師的謹(jǐn)慎原則C.避免與委托人發(fā)生糾紛D.滿足監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求10.房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人存在利害關(guān)系，可能影響估價(jià)獨(dú)立性和客觀性，此時(shí)應(yīng)（）。A.接受委托，但應(yīng)在報(bào)告中充分披露B.拒絕接受委托C.接受委托，但無(wú)需特別說(shuō)明D.與第三方代理，消除利害關(guān)系11.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告摘要通常應(yīng)包括（）等內(nèi)容。A.估價(jià)對(duì)象概況、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、所選用的估價(jià)方法、最終估價(jià)結(jié)果B.詳細(xì)的估價(jià)過(guò)程和計(jì)算方法C.估價(jià)師和委托人的詳細(xì)個(gè)人信息D.估價(jià)結(jié)果的詳細(xì)分析論證12.估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地時(shí)，其權(quán)益狀況分析主要涉及（）。A.土地使用權(quán)類型、使用年限、土地用途B.房屋結(jié)構(gòu)、面積、成新率C.車位數(shù)量、附屬設(shè)施D.周邊環(huán)境、交通條件13.房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)遵守的職業(yè)道德規(guī)范，其核心是（）。A.維護(hù)自身利益B.客觀、公正、誠(chéng)實(shí)守信C.收取合理費(fèi)用D.完成估價(jià)任務(wù)14.《中華人民共和國(guó)民法典》中規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)的（）原則。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.謹(jǐn)慎原則15.下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)中的“成本”的是（）。A.土地取得成本B.建筑安裝工程費(fèi)C.開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)D.估價(jià)師收取的估價(jià)費(fèi)用16.估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常是指（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)始進(jìn)行實(shí)地查勘的日期B.房地產(chǎn)交易合同簽訂的日期C.房地產(chǎn)價(jià)值處于某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值D.房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的日期17.在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，致估詞的主要內(nèi)容包括（）。A.估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)方法B.估價(jià)師資質(zhì)、估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、聯(lián)系方式C.委托人名稱、委托事項(xiàng)D.估價(jià)結(jié)果的詳細(xì)闡述18.采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，對(duì)可比案例成交價(jià)格進(jìn)行修正，主要考慮的因素不包括（）。A.交易日期差異B.房地產(chǎn)狀況差異C.付款方式差異D.宏觀經(jīng)濟(jì)政策差異19.對(duì)于以房地產(chǎn)為抵押物申請(qǐng)貸款的抵押價(jià)值評(píng)估，其價(jià)值類型通常應(yīng)為（）。A.市場(chǎng)價(jià)值B.快速變現(xiàn)價(jià)值C.考慮折舊的公允價(jià)值D.折余價(jià)值20.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告正文的主體部分通常包括（）。A.估價(jià)對(duì)象描述、市場(chǎng)狀況分析、估價(jià)方法選用、估價(jià)測(cè)算過(guò)程、估價(jià)結(jié)果確定B.估價(jià)師和委托人的簡(jiǎn)介C.估價(jià)費(fèi)用和支付方式D.附件清單二、多項(xiàng)選擇題（請(qǐng)將正確選項(xiàng)的代表字母填寫在答題卡相應(yīng)位置。每題2分，共20分。多選、錯(cuò)選、漏選均不得分。）1.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含的主要內(nèi)容有（）。A.封面B.致估詞C.估價(jià)假設(shè)和限制條件D.估價(jià)結(jié)果E.估價(jià)師聲明2.影響房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值的主要因素包括（）。A.交通便捷度B.環(huán)境質(zhì)量C.基礎(chǔ)設(shè)施完善程度D.宗地形狀E.宏觀經(jīng)濟(jì)政策3.收益法估價(jià)中，用于計(jì)算凈收益的公式通常為（）。A.總收益-總費(fèi)用B.有效面積租金-經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)-維修費(fèi)-稅費(fèi)-房屋折舊-保險(xiǎn)費(fèi)C.(土地價(jià)值+建筑物價(jià)值)×還原率D.凈經(jīng)營(yíng)收入+凈出租收入E.市場(chǎng)租金×毛面積-相關(guān)稅費(fèi)4.采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，對(duì)可比案例進(jìn)行交易日期修正主要考慮（）因素。A.房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格水平變動(dòng)B.區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格水平變動(dòng)C.通貨膨脹率D.房地產(chǎn)個(gè)別因素變化E.宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化5.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)履行的職業(yè)道德義務(wù)包括（）。A.獨(dú)立、客觀、公正B.誠(chéng)實(shí)守信，不欺詐委托人C.維護(hù)估價(jià)行業(yè)聲譽(yù)D.接受繼續(xù)教育，不斷更新知識(shí)E.按照規(guī)定收費(fèi)6.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的說(shuō)法，正確的有（）。A.取得資格證書后方可從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)B.估價(jià)師不得允許他人以本人名義執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù)C.估價(jià)師不得同時(shí)在兩個(gè)以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)D.估價(jià)師執(zhí)業(yè)不受地域限制E.估價(jià)師執(zhí)業(yè)應(yīng)接受行業(yè)協(xié)會(huì)的管理7.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)說(shuō)明的內(nèi)容包括（）。A.估價(jià)對(duì)象的法律地位B.估價(jià)目的C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.價(jià)值類型E.未經(jīng)核實(shí)的信息或假設(shè)8.成本法估價(jià)中，建筑物重置成本通常包括（）。A.建筑安裝工程費(fèi)B.建設(shè)單位管理費(fèi)C.土地取得成本D.勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)E.貸款利息9.影響房地產(chǎn)收益法中還原率選取的因素主要有（）。A.國(guó)家的貨幣政策B.房地產(chǎn)所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平C.房地產(chǎn)的用途D.房地產(chǎn)的收益風(fēng)險(xiǎn)E.估價(jià)師的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)10.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，附件通常包括（）。A.估價(jià)對(duì)象照片B.房屋權(quán)屬證書復(fù)印件C.市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告D.估價(jià)計(jì)算過(guò)程詳細(xì)表格E.相關(guān)法律法規(guī)文本三、判斷題（請(qǐng)將“正確”或“錯(cuò)誤”填寫在答題卡相應(yīng)位置。每題1分，共10分。）1.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告必須由兩名以上執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同簽字。（）2.任何房地產(chǎn)都可以采用收益法進(jìn)行估價(jià)。（）3.在房地產(chǎn)估價(jià)中，最高最佳使用原則是指估價(jià)對(duì)象應(yīng)按其當(dāng)前的實(shí)際用途使用。（）4.房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中引用的法律法規(guī)和政策文件，必須注明出處。（）5.對(duì)于價(jià)值量不大的房地產(chǎn)，可以不單獨(dú)出具估價(jià)報(bào)告，只需提供估價(jià)結(jié)果通知書即可。（）6.房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)是指估價(jià)結(jié)果與未來(lái)實(shí)際價(jià)值可能出現(xiàn)的偏差。（）7.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)完成價(jià)值通常是指開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（）8.房地產(chǎn)估價(jià)師與委托人或者利害關(guān)系人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。（）9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面應(yīng)載明估價(jià)項(xiàng)目名稱、估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、估價(jià)日期。（）10.房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，可以接受利益相關(guān)方的財(cái)物或好處。（）四、簡(jiǎn)答題（請(qǐng)按題目要求作答。每題5分，共10分。）1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫應(yīng)遵循的主要技術(shù)規(guī)范。2.簡(jiǎn)述在房地產(chǎn)估價(jià)中運(yùn)用謹(jǐn)慎原則的主要體現(xiàn)。五、論述題（請(qǐng)按題目要求作答。15分。）試述在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中如何體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.A2.B3.B4.A5.A6.A7.A8.D9.B10.B11.A12.A13.B14.A15.D16.C17.C18.C19.B20.A二、多項(xiàng)選擇題1.ABCDE2.ABCDE3.ABDE4.ABCE5.ABCD6.ABCE7.BCDE8.ABD9.BCD10.ABD三、判斷題1.正確2.錯(cuò)誤3.錯(cuò)誤4.正確5.錯(cuò)誤6.正確7.正確8.正確9.正確10.錯(cuò)誤四、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫應(yīng)遵循的主要技術(shù)規(guī)范。答：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫應(yīng)遵循的主要技術(shù)規(guī)范包括：①嚴(yán)格遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等國(guó)家法律法規(guī)和政策規(guī)定；②報(bào)告結(jié)構(gòu)完整，內(nèi)容要素齊全，符合標(biāo)準(zhǔn)格式要求；③語(yǔ)言表達(dá)專業(yè)、準(zhǔn)確、客觀、簡(jiǎn)潔；④估價(jià)方法選用合理，參數(shù)確定有依據(jù)，計(jì)算過(guò)程清晰；⑤估價(jià)結(jié)果表述明確，風(fēng)險(xiǎn)提示恰當(dāng)；⑥附件資料齊全、真實(shí)有效。2.簡(jiǎn)述在房地產(chǎn)估價(jià)中運(yùn)用謹(jǐn)慎原則的主要體現(xiàn)。答：在房地產(chǎn)估價(jià)中運(yùn)用謹(jǐn)慎原則的主要體現(xiàn)包括：①在選取估價(jià)方法參數(shù)時(shí)，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)行情或收益的預(yù)測(cè)應(yīng)持保守態(tài)度，避免高估價(jià)值；②充分考慮估價(jià)對(duì)象可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)和限制條件，并在報(bào)告中進(jìn)行提示；③對(duì)于不確定因素，應(yīng)選擇對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生不利影響的假設(shè)；④在評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用快速變現(xiàn)價(jià)值類型或考慮一定的折扣。五、論述題試述在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中如何體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德。答：在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德應(yīng)從以下方面進(jìn)行：首先，專業(yè)勝任能力體現(xiàn)在報(bào)告內(nèi)容的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性。估價(jià)師應(yīng)準(zhǔn)確描述估價(jià)對(duì)象狀況，合理選用估價(jià)方法，依據(jù)充分的市場(chǎng)數(shù)據(jù)和規(guī)范的計(jì)算過(guò)程得出估價(jià)結(jié)果。報(bào)告中對(duì)市場(chǎng)分析、方法選用、參數(shù)確定等環(huán)節(jié)的闡述應(yīng)清晰、邏輯嚴(yán)密，充分展示估價(jià)師扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。例如，在運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明可比案例的選取標(biāo)準(zhǔn)、修正調(diào)整過(guò)程，確保估價(jià)結(jié)果的客觀公正；在運(yùn)用收益法時(shí)，應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明凈收益的測(cè)算依據(jù)、還原率的選取理由，體現(xiàn)對(duì)收益和風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)確判斷。其次，專業(yè)勝任能力體現(xiàn)在報(bào)告格式的規(guī)范性和完整性。估價(jià)報(bào)告應(yīng)嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和格式進(jìn)行撰寫，內(nèi)容要素齊全，結(jié)構(gòu)層次分明，語(yǔ)言表達(dá)專業(yè)規(guī)范。附件資料應(yīng)齊全、真實(shí)、有效，能夠支撐報(bào)告中的各項(xiàng)分析和結(jié)論。例如，報(bào)告的封面、目錄、致估詞、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果等部分都應(yīng)按規(guī)定格式制作，體現(xiàn)估價(jià)師對(duì)行業(yè)規(guī)范的專業(yè)理解和執(zhí)行能力。再次，職業(yè)道德體現(xiàn)在報(bào)告的客觀性和公正性。估價(jià)師應(yīng)在報(bào)告中如實(shí)反映估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，不受委托人或其他利益相關(guān)方的不當(dāng)影響，獨(dú)立、公正地出具估價(jià)報(bào)告。例如，在披露估價(jià)假設(shè)和限制條件時(shí)，應(yīng)全面、清晰地說(shuō)明