業(yè)主安全協(xié)議責(zé)任書模板一、

（一）制定目的

1.明確安全責(zé)任邊界

為規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行為，界定業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全管理方面的權(quán)利義務(wù)，預(yù)防安全事故發(fā)生，保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，特制定本責(zé)任書模板。

2.構(gòu)建和諧社區(qū)秩序

（二）制定依據(jù)

1.法律法規(guī)基礎(chǔ)

以《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)消防法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)為根本依據(jù)，確保協(xié)議內(nèi)容符合國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定。

2.行業(yè)規(guī)范與政策文件

參照《住宅安全管理規(guī)范》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范指引》等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方物業(yè)管理相關(guān)政策，結(jié)合社區(qū)實(shí)際情況細(xì)化管理要求。

（三）適用范圍

1.主體適用范圍

本責(zé)任書適用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主及物業(yè)使用人（包括承租人、借用人等實(shí)際使用物業(yè)的人員），業(yè)主對(duì)物業(yè)使用人的安全行為承擔(dān)連帶責(zé)任。

2.空間適用范圍

覆蓋業(yè)主專有部分、專有部分占用范圍內(nèi)的共有部分及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域，包括但不限于樓梯間、電梯、消防通道、停車場(chǎng)、園區(qū)綠化等。

3.事項(xiàng)適用范圍

涉及消防安全、用電安全、燃?xì)獍踩?、裝修安全、公共秩序維護(hù)、高空拋物防范、反恐怖防范等與業(yè)主居住安全相關(guān)的事宜。

（四）基本原則

1.安全第一，預(yù)防為主

將安全置于首位，要求業(yè)主主動(dòng)排查安全隱患，采取預(yù)防措施，避免安全事故發(fā)生；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期開展安全檢查與宣傳教育，建立風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。

2.權(quán)責(zé)對(duì)等，協(xié)同共治

明確業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)所承擔(dān)的安全責(zé)任，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供安全管理服務(wù)的義務(wù)，強(qiáng)調(diào)雙方通過協(xié)商、配合共同實(shí)現(xiàn)安全管理目標(biāo)。

3.合規(guī)誠(chéng)信，公平公正

協(xié)議內(nèi)容不得違反法律法規(guī)及管理規(guī)約，業(yè)主應(yīng)誠(chéng)實(shí)履行安全責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)公平對(duì)待全體業(yè)主，不得濫用權(quán)利或推卸責(zé)任。

（五）術(shù)語定義

1.業(yè)主

指房屋所有權(quán)人，即依法取得建筑物專有部分所有權(quán)并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的單位或個(gè)人。

2.物業(yè)使用人

指非業(yè)主但實(shí)際使用物業(yè)的人，包括承租人、借用人、抵押權(quán)人等，其因使用物業(yè)產(chǎn)生的安全責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)或按約定分擔(dān)。

3.專有部分

指業(yè)主單獨(dú)所有并具有獨(dú)立使用功能的房屋，包括臥室、客廳、廚房等，以及與該房屋結(jié)構(gòu)不可分割的附屬設(shè)施和設(shè)備。

4.共有部分

指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、綠地、屋頂、電梯、消防設(shè)施、化糞池等不屬于專有部分的設(shè)施及場(chǎng)所。

5.安全隱患

指可能導(dǎo)致人身傷害、財(cái)產(chǎn)損失或違反安全管理規(guī)定的潛在危險(xiǎn)狀態(tài)，包括消防設(shè)施缺失、電氣線路老化、違規(guī)裝修、占用消防通道等情形。

二、協(xié)議主體內(nèi)容

（一）安全責(zé)任劃分

1.業(yè)主安全責(zé)任

a.消防安全責(zé)任

業(yè)主應(yīng)確保其專有部分內(nèi)消防設(shè)施完好，不得隨意堵塞消防通道或堆放雜物。例如，在陽臺(tái)、走廊等區(qū)域禁止存放易燃物品，定期檢查電氣線路老化情況，避免短路引發(fā)火災(zāi)。同時(shí)，業(yè)主需配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的消防安全檢查，及時(shí)整改隱患。若因業(yè)主疏忽導(dǎo)致火災(zāi)事故，業(yè)主需承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，并可能面臨行政處罰。

b.用電安全責(zé)任

業(yè)主必須安全使用電器設(shè)備，避免超負(fù)荷用電，如禁止私拉亂接電線或使用大功率電器。對(duì)于房屋內(nèi)的電氣線路，業(yè)主應(yīng)每?jī)赡赀M(jìn)行一次專業(yè)檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)老化或損壞立即維修。此外，業(yè)主在出租房屋時(shí)，需向承租人明確用電安全要求，并確保其遵守協(xié)議條款。違反用電安全規(guī)定造成事故的，業(yè)主負(fù)全責(zé)。

c.裝修安全責(zé)任

業(yè)主在進(jìn)行裝修活動(dòng)時(shí)，必須遵守物業(yè)管理規(guī)定，不得破壞建筑主體結(jié)構(gòu)或公共設(shè)施。例如，拆改墻體需提前申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)，施工期間需設(shè)置安全警示標(biāo)識(shí)，并確保施工人員佩戴防護(hù)裝備。裝修完成后，業(yè)主應(yīng)邀請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行安全驗(yàn)收，合格后方可入住。若違規(guī)裝修導(dǎo)致安全隱患，業(yè)主需承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用及第三方損失。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全責(zé)任

a.公共區(qū)域安全管理

物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的安全，包括定期清潔、照明維護(hù)和監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行。例如，小區(qū)道路、樓梯間等區(qū)域需保持整潔，照明設(shè)備每月檢查一次，確保夜間通行安全。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安裝監(jiān)控?cái)z像頭，覆蓋主要通道和出入口，并保存錄像至少30天以備查。若因管理疏漏導(dǎo)致公共區(qū)域安全事故，企業(yè)需承擔(dān)整改責(zé)任和賠償義務(wù)。

b.設(shè)施設(shè)備維護(hù)責(zé)任

物業(yè)服務(wù)企業(yè)需定期維護(hù)電梯、消防系統(tǒng)、供水供電設(shè)備等公共設(shè)施，確保其正常運(yùn)行。例如，電梯每季度進(jìn)行一次全面檢修，消防系統(tǒng)每月測(cè)試一次報(bào)警功能，供水管道每半年排查一次泄漏點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)建立維護(hù)臺(tái)賬，記錄檢查時(shí)間和結(jié)果，并向業(yè)主公示。若因設(shè)備故障引發(fā)事故，企業(yè)需及時(shí)修復(fù)并賠償相關(guān)損失，同時(shí)接受業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的評(píng)估。

（二）安全管理措施

1.日常安全管理

a.安全檢查制度

物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月組織一次全面安全檢查，覆蓋業(yè)主專有部分和公共區(qū)域。檢查內(nèi)容包括消防設(shè)施、電氣線路、裝修合規(guī)性等，檢查結(jié)果以書面形式通知業(yè)主，要求限期整改。業(yè)主需積極配合，不得拒絕或拖延。例如，發(fā)現(xiàn)業(yè)主陽臺(tái)堆放雜物，企業(yè)將發(fā)出整改通知，逾期未改的，企業(yè)有權(quán)代為清理并收費(fèi)。檢查過程中，企業(yè)應(yīng)拍照記錄，確保透明公正。

b.安全宣傳教育

物業(yè)服務(wù)企業(yè)每季度舉辦一次安全知識(shí)講座或演練活動(dòng)，提高業(yè)主安全意識(shí)。例如，邀請(qǐng)消防部門講解火災(zāi)逃生技巧，或組織模擬疏散演練。同時(shí)，企業(yè)通過公告欄、微信群等渠道發(fā)布安全提示，如冬季防凍、夏季防暑等。業(yè)主應(yīng)主動(dòng)參與，并教育家庭成員遵守安全規(guī)定。對(duì)于老年人或兒童等特殊群體，企業(yè)需提供額外指導(dǎo)，避免意外發(fā)生。

2.應(yīng)急處理機(jī)制

a.火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案

物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定詳細(xì)火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，包括報(bào)警流程、疏散路線和滅火措施。例如，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，企業(yè)需立即啟動(dòng)消防系統(tǒng)，通知業(yè)主通過指定通道疏散至安全區(qū)域，并協(xié)助撥打119報(bào)警。預(yù)案需每年修訂一次，結(jié)合業(yè)主反饋優(yōu)化。業(yè)主應(yīng)熟悉疏散路線，家中常備滅火器，并定期檢查其有效性。若預(yù)案執(zhí)行不力導(dǎo)致傷亡，企業(yè)將承擔(dān)主要責(zé)任。

b.其他突發(fā)事件處理

針對(duì)停電、漏水、地震等突發(fā)事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立快速響應(yīng)機(jī)制。例如，停電時(shí)，企業(yè)需在15分鐘內(nèi)啟動(dòng)備用電源，并通過廣播安撫業(yè)主；漏水時(shí)，立即關(guān)閉總閥并聯(lián)系維修人員。企業(yè)應(yīng)設(shè)立24小時(shí)應(yīng)急熱線，業(yè)主可隨時(shí)報(bào)告問題。處理過程中，企業(yè)需記錄事件詳情，并在事后向業(yè)主通報(bào)原因和改進(jìn)措施。若因響應(yīng)延遲造成損失，企業(yè)需賠償并加強(qiáng)培訓(xùn)。

（三）違約責(zé)任

1.業(yè)主違約責(zé)任

a.違約情形

業(yè)主違反協(xié)議條款的行為包括但不限于：堵塞消防通道、違規(guī)用電、未申報(bào)裝修或拒絕安全檢查。例如，業(yè)主在樓道堆放家具阻礙通行，或出租房屋時(shí)未告知承租人安全規(guī)定，均構(gòu)成違約。此外，業(yè)主若故意隱瞞安全隱患，如隱瞞電路老化問題，也視為違約。

b.違約后果

業(yè)主違約需承擔(dān)多種責(zé)任，包括立即整改、賠償損失和接受處罰。例如，對(duì)于堵塞消防通道的行為，業(yè)主需在24小時(shí)內(nèi)清理，并支付500元罰款；造成事故的，需承擔(dān)醫(yī)療費(fèi)、財(cái)產(chǎn)損失等賠償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可暫停部分服務(wù)，如暫停電梯使用，直至問題解決。情節(jié)嚴(yán)重的，企業(yè)有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，啟動(dòng)法律程序。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任

a.違約情形

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為包括：未履行公共區(qū)域維護(hù)義務(wù)、安全檢查不到位或應(yīng)急響應(yīng)延遲。例如，企業(yè)未定期檢修電梯導(dǎo)致故障，或未及時(shí)處理業(yè)主報(bào)告的漏水問題，均構(gòu)成違約。此外，企業(yè)若隱瞞安全檢查結(jié)果或偽造記錄，也視為違約。

b.違約后果

企業(yè)違約需承擔(dān)整改、賠償和信用扣減等責(zé)任。例如，未維護(hù)消防設(shè)施的，企業(yè)需在48小時(shí)內(nèi)修復(fù)，并賠償業(yè)主因火災(zāi)造成的損失；應(yīng)急響應(yīng)超時(shí)的，需支付違約金。業(yè)主可向業(yè)主委員會(huì)投訴，要求扣除服務(wù)費(fèi)或更換企業(yè)。嚴(yán)重違約的，企業(yè)可能被列入行業(yè)黑名單，影響后續(xù)業(yè)務(wù)。

（四）其他條款

1.爭(zhēng)議解決方式

雙方在履行協(xié)議過程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)優(yōu)先通過友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可申請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)調(diào)解委員會(huì)介入調(diào)解。調(diào)解無效的，任何一方可向物業(yè)管理所在地仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，或直接向人民法院提起訴訟。仲裁或訴訟期間，協(xié)議其他部分仍繼續(xù)履行。例如，因責(zé)任劃分分歧，雙方需在30日內(nèi)完成協(xié)商，逾期則進(jìn)入調(diào)解程序。

2.協(xié)議生效與修改

本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效，有效期為三年。期滿前30日內(nèi)，雙方可協(xié)商續(xù)簽或修改。修改內(nèi)容需經(jīng)雙方書面同意，并重新簽署協(xié)議。若一方未提出異議，協(xié)議自動(dòng)續(xù)期三年。例如，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)因政策變化需調(diào)整條款，應(yīng)提前60日通知對(duì)方，經(jīng)協(xié)商一致后生效。協(xié)議生效后，任何單方面修改無效。

三、協(xié)議執(zhí)行與監(jiān)督機(jī)制

（一）執(zhí)行流程

1.簽署與備案

a.簽署程序

業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，需與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署《業(yè)主安全協(xié)議責(zé)任書》。簽署前，物業(yè)企業(yè)應(yīng)通過書面形式向業(yè)主說明協(xié)議主要內(nèi)容，包括安全責(zé)任、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款。業(yè)主為法人的，需由法定代表人或授權(quán)代表簽字并加蓋公章；業(yè)主為自然人的，需本人簽字并附身份證復(fù)印件。簽署完成后，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)將協(xié)議原件存檔，并將復(fù)印件交付業(yè)主留存。

b.備案要求

協(xié)議簽署后，物業(yè)企業(yè)需在15日內(nèi)向所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)備案，同時(shí)報(bào)送物業(yè)管理行業(yè)主管部門。備案材料包括協(xié)議文本、業(yè)主身份證明文件、物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件等。若協(xié)議內(nèi)容發(fā)生變更，需重新備案。備案信息將通過物業(yè)管理信息平臺(tái)向社會(huì)公開，接受公眾查詢。

2.責(zé)任落實(shí)

a.業(yè)主責(zé)任落實(shí)

業(yè)主應(yīng)在簽署協(xié)議后30日內(nèi)，對(duì)照協(xié)議條款自查自糾，確保專有部分符合安全要求。例如，檢查家中電氣線路是否老化，消防器材是否有效，裝修是否合規(guī)等。物業(yè)企業(yè)應(yīng)提供《業(yè)主安全自查表》，指導(dǎo)業(yè)主完成自查。自查完成后，業(yè)主需將結(jié)果反饋給物業(yè)企業(yè)，物業(yè)企業(yè)據(jù)此建立業(yè)主安全檔案。對(duì)于出租房屋的業(yè)主，需將協(xié)議復(fù)印件交付承租人，并監(jiān)督承租人遵守協(xié)議條款。

b.物業(yè)企業(yè)責(zé)任落實(shí)

物業(yè)企業(yè)應(yīng)在協(xié)議生效后1個(gè)月內(nèi)，制定年度安全管理計(jì)劃，明確安全檢查頻次、維護(hù)內(nèi)容、應(yīng)急演練安排等。計(jì)劃需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核通過后執(zhí)行。同時(shí)，企業(yè)需配備專職安全管理人員，負(fù)責(zé)日常安全巡查、隱患整改跟蹤等工作。安全管理人員的姓名、聯(lián)系方式應(yīng)在小區(qū)公告欄公示，確保業(yè)主隨時(shí)可聯(lián)系。

（二）監(jiān)督主體

1.內(nèi)部監(jiān)督

a.業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主對(duì)協(xié)議執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，每季度召開一次安全專題會(huì)議，聽取物業(yè)企業(yè)工作匯報(bào)，審議安全管理計(jì)劃及整改方案。委員會(huì)有權(quán)查閱物業(yè)企業(yè)的安全檢查記錄、維護(hù)臺(tái)賬等資料，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題可要求企業(yè)限期整改。若企業(yè)拒不整改，委員會(huì)可組織業(yè)主投票，決定是否調(diào)整物業(yè)費(fèi)或更換物業(yè)企業(yè)。

b.物業(yè)企業(yè)自查

物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立內(nèi)部安全監(jiān)督機(jī)制，由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭，每周組織一次部門安全例會(huì)，總結(jié)本周安全工作，排查管理漏洞。同時(shí)，企業(yè)需每月開展交叉檢查，由不同部門互查安全責(zé)任落實(shí)情況，檢查結(jié)果與員工績(jī)效考核掛鉤。對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的重大隱患，需立即啟動(dòng)整改程序，并向業(yè)主委員會(huì)提交書面報(bào)告。

2.外部監(jiān)督

a.行政部門監(jiān)督

街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)每半年對(duì)協(xié)議執(zhí)行情況進(jìn)行一次聯(lián)合檢查，重點(diǎn)核查消防設(shè)施、公共區(qū)域安全管理等內(nèi)容。消防部門、住建部門等行政部門可根據(jù)需要開展專項(xiàng)檢查，對(duì)違反協(xié)議的行為依法處罰。檢查結(jié)果將通過政府網(wǎng)站向社會(huì)公布，接受公眾監(jiān)督。

b.社會(huì)監(jiān)督

鼓勵(lì)業(yè)主、媒體、社會(huì)組織參與監(jiān)督。物業(yè)企業(yè)應(yīng)在小區(qū)設(shè)置意見箱，開通24小時(shí)監(jiān)督熱線，接受業(yè)主投訴。對(duì)于媒體曝光的安全問題，企業(yè)需在24小時(shí)內(nèi)回應(yīng)，并公布整改措施。社會(huì)組織可通過“物業(yè)管理第三方評(píng)估”機(jī)制，對(duì)協(xié)議執(zhí)行情況進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估，評(píng)估結(jié)果將作為企業(yè)信用評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。

（三）監(jiān)督方式

1.日常監(jiān)督

a.定期檢查

物業(yè)企業(yè)每月組織一次全面安全檢查，覆蓋所有業(yè)主專有部分及公共區(qū)域。檢查內(nèi)容包括：消防器材是否完好、電氣線路是否規(guī)范、裝修是否報(bào)備、公共通道是否暢通等。檢查人員需佩戴統(tǒng)一標(biāo)識(shí)，使用專業(yè)設(shè)備檢測(cè)，如紅外測(cè)溫儀檢測(cè)電氣線路溫度，煙霧報(bào)警器測(cè)試消防系統(tǒng)功能。檢查結(jié)果需形成書面報(bào)告，張貼在小區(qū)公告欄，同時(shí)通過業(yè)主微信群推送。

b.隨機(jī)抽查

物業(yè)企業(yè)每周進(jìn)行2-3次隨機(jī)抽查，重點(diǎn)檢查易發(fā)生安全問題的區(qū)域，如高層住宅的消防通道、地下停車場(chǎng)的用電安全、裝修施工現(xiàn)場(chǎng)的防護(hù)措施等。抽查時(shí)間不固定，避免業(yè)主提前準(zhǔn)備。抽查中發(fā)現(xiàn)的問題，需當(dāng)場(chǎng)拍照記錄，并通知業(yè)主立即整改。對(duì)于拒不整改的，企業(yè)可采取暫停相關(guān)服務(wù)（如暫停裝修許可）等措施，直至問題解決。

2.技術(shù)監(jiān)督

a.監(jiān)控系統(tǒng)

小區(qū)應(yīng)安裝全覆蓋的視頻監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控范圍包括出入口、電梯、樓梯間、消防通道等公共區(qū)域。監(jiān)控錄像保存時(shí)間不少于30天，確保可追溯。物業(yè)企業(yè)需安排專人24小時(shí)值守監(jiān)控中心，發(fā)現(xiàn)異常情況（如陌生人闖入、消防通道堵塞）立即處置。同時(shí)，監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)與公安部門聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)安全信息共享。

b.智能監(jiān)測(cè)設(shè)備

推廣使用智能監(jiān)測(cè)設(shè)備，如電氣火災(zāi)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、燃?xì)庑孤﹫?bào)警器、高空拋物監(jiān)控裝置等。電氣火災(zāi)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)可實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)線路溫度、電流，超過閾值立即報(bào)警；燃?xì)庑孤﹫?bào)警器可在檢測(cè)到燃?xì)鉂舛瘸瑯?biāo)時(shí)自動(dòng)關(guān)閉閥門并通知業(yè)主；高空拋物監(jiān)控裝置通過AI識(shí)別技術(shù)，追蹤拋物軌跡并鎖定責(zé)任人。設(shè)備安裝費(fèi)用由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，日常維護(hù)由業(yè)主和物業(yè)共同負(fù)責(zé)。

（四）問題處理機(jī)制

1.問題反饋渠道

a.線上渠道

物業(yè)企業(yè)應(yīng)開發(fā)“小區(qū)安全”微信小程序，業(yè)主可通過小程序提交安全問題，如樓道堆物、電梯故障等。小程序需設(shè)置“問題跟蹤”功能，業(yè)主可實(shí)時(shí)查看問題處理進(jìn)度。同時(shí)，開通微信公眾號(hào)留言、業(yè)主群等線上渠道，確保24小時(shí)有人響應(yīng)。對(duì)于線上反饋的問題，需在1小時(shí)內(nèi)受理，24小時(shí)內(nèi)給出處理方案。

b.線下渠道

在小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心設(shè)置“安全問題反饋窗口”，業(yè)主可現(xiàn)場(chǎng)提交問題或投訴。同時(shí)，每月10日、20日設(shè)立“業(yè)主接待日”，由項(xiàng)目經(jīng)理親自接待業(yè)主，聽取安全意見。此外，在小區(qū)各樓棟設(shè)置“意見箱”，每周收集一次，確保業(yè)主的合理訴求得到及時(shí)回應(yīng)。

2.整改與復(fù)查

a.整改要求

對(duì)于監(jiān)督中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)企業(yè)需下達(dá)《安全隱患整改通知書》，明確整改內(nèi)容、時(shí)限和責(zé)任人。業(yè)主需在通知書規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成整改，如清理樓道雜物、修復(fù)破損線路等。對(duì)于重大隱患（如消防設(shè)施損壞），需立即停業(yè)整改，整改合格后方可恢復(fù)使用。物業(yè)企業(yè)需建立整改臺(tái)賬，記錄問題詳情、整改措施、完成時(shí)間等信息。

b.復(fù)查流程

整改期限屆滿后，物業(yè)企業(yè)需組織復(fù)查。復(fù)查由業(yè)主委員會(huì)代表、物業(yè)管理人員共同參與，采用現(xiàn)場(chǎng)檢查、資料核查等方式進(jìn)行。復(fù)查合格后，需在業(yè)主檔案中記錄備案；復(fù)查不合格的，需下達(dá)《二次整改通知書》，延長(zhǎng)整改期限，并處以相應(yīng)罰款（如每日50元-200元）。對(duì)于拒不整改的業(yè)主，企業(yè)可向法院提起訴訟，強(qiáng)制履行協(xié)議條款。

四、協(xié)議變更、終止與續(xù)簽管理

（一）協(xié)議變更管理

1.變更情形

a.主體變更

業(yè)主房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，協(xié)議主體隨之變更。新業(yè)主需在過戶后30日內(nèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)辦理協(xié)議更名手續(xù)，提供房產(chǎn)證明、身份證明等材料。原業(yè)主的安全責(zé)任轉(zhuǎn)移至新業(yè)主，但已發(fā)生的違約責(zé)任仍由原業(yè)主承擔(dān)。若新業(yè)主拒絕簽署協(xié)議，物業(yè)企業(yè)可暫停提供服務(wù)，直至協(xié)議完成變更登記。

b.內(nèi)容變更

因法律法規(guī)更新、政策調(diào)整或社區(qū)實(shí)際情況變化，需修改協(xié)議條款時(shí)，任何一方可提出變更申請(qǐng)。例如，地方消防部門要求增設(shè)智能煙感報(bào)警器時(shí)，物業(yè)企業(yè)需在業(yè)主大會(huì)上提出修訂方案，經(jīng)雙三分之二以上業(yè)主同意后執(zhí)行。變更內(nèi)容需明確標(biāo)注修訂日期和版本號(hào)，避免執(zhí)行爭(zhēng)議。

c.不可抗力變更

因自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力導(dǎo)致協(xié)議無法履行時(shí)，雙方可協(xié)商變更協(xié)議內(nèi)容。例如，地震導(dǎo)致公共設(shè)施嚴(yán)重?fù)p毀時(shí)，物業(yè)企業(yè)可申請(qǐng)暫停部分安全責(zé)任條款，待修復(fù)后恢復(fù)執(zhí)行。變更需提供政府部門出具的不可抗力證明，并書面通知所有業(yè)主。

2.變更程序

a.申請(qǐng)?zhí)峤?/p>

變更申請(qǐng)需以書面形式提交，說明變更事由、具體內(nèi)容及法律依據(jù)。業(yè)主申請(qǐng)需附相關(guān)證明材料，如房產(chǎn)證、身份證明等；物業(yè)企業(yè)申請(qǐng)需附政策文件或檢測(cè)報(bào)告。申請(qǐng)材料需一式三份，分別提交物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和街道辦事處備案。

b.審核協(xié)商

物業(yè)企業(yè)收到申請(qǐng)后7個(gè)工作日內(nèi)組織審核，涉及重大條款變更的需召開業(yè)主大會(huì)。協(xié)商過程需形成會(huì)議紀(jì)要，記錄各方意見及表決結(jié)果。對(duì)于爭(zhēng)議較大的變更事項(xiàng)，可引入第三方調(diào)解機(jī)構(gòu)參與協(xié)調(diào)。

c.簽署生效

變更協(xié)議經(jīng)雙方協(xié)商一致后，需重新簽署并加蓋公章或手印。簽署完成后3日內(nèi)，物業(yè)企業(yè)需向原備案機(jī)關(guān)提交變更備案材料。變更條款自簽署之日起生效，未變更部分繼續(xù)有效。

3.變更效力

a.生效時(shí)間

一般變更自簽署之日起生效；涉及重大安全標(biāo)準(zhǔn)的變更，需設(shè)置過渡期，如新消防標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施前給予業(yè)主3個(gè)月整改期。過渡期內(nèi)，原協(xié)議條款仍適用，但需標(biāo)注"臨時(shí)執(zhí)行"字樣。

b.溯及力限制

變更協(xié)議原則上不溯及既往，即變更前已發(fā)生的違約行為仍按原條款處理。但雙方書面約定溯及既往的除外，如因政策變更導(dǎo)致的責(zé)任調(diào)整可追溯至政策生效之日。

（二）協(xié)議終止管理

1.終止情形

a.自然終止

協(xié)議有效期屆滿且雙方未續(xù)簽時(shí)自動(dòng)終止。終止前30日內(nèi)，任何一方未提出異議視為同意終止。例如，三年期協(xié)議到期后，業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)且未續(xù)簽，協(xié)議終止。

b.協(xié)議終止

雙方協(xié)商一致可提前終止協(xié)議。需簽訂終止協(xié)議，明確終止日期、責(zé)任清算方式及后續(xù)服務(wù)安排。例如，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)退出管理時(shí)，需提前90日通知業(yè)主并完成公共設(shè)施交接。

c.法定終止

出現(xiàn)法定事由時(shí)協(xié)議自動(dòng)終止，包括：物業(yè)企業(yè)被吊銷資質(zhì)、業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)企業(yè)、房屋被依法征收等。法定終止需提供政府部門或法院的生效文書作為依據(jù)。

2.終止程序

a.終止通知

自然終止需在協(xié)議到期前30日書面通知；協(xié)議終止需提前60日協(xié)商；法定終止需在文書生效后7日內(nèi)通知。通知需通過公告欄、微信群、掛號(hào)信等多渠道送達(dá)，確保覆蓋所有業(yè)主。

b.責(zé)任清算

終止后需清算安全責(zé)任：業(yè)主需清理專有部分安全隱患，物業(yè)企業(yè)需移交安全檢查記錄、維護(hù)臺(tái)賬等資料。清算期一般不超過30日，逾期未完成的，由對(duì)方代為處理并追償費(fèi)用。

c.資料移交

物業(yè)企業(yè)需向業(yè)主委員會(huì)移交全部安全管理資料，包括：監(jiān)控系統(tǒng)錄像備份、設(shè)施設(shè)備說明書、應(yīng)急演練記錄等。移交需辦理簽收手續(xù)，資料缺失的需書面說明原因。

3.終止后果

a.責(zé)任豁免

終止前已發(fā)生的安全事故按原協(xié)議處理；終止后發(fā)生的事故，非因原協(xié)議履行問題導(dǎo)致的，雙方互不追責(zé)。例如，終止后業(yè)主因私拉電線引發(fā)火災(zāi)，物業(yè)企業(yè)無需承擔(dān)責(zé)任。

b.費(fèi)用結(jié)算

已預(yù)繳的安全管理費(fèi)用按實(shí)際使用比例結(jié)算。例如，年度安全費(fèi)1200元，終止時(shí)已使用8個(gè)月，業(yè)主需支付800元，剩余400元退還。結(jié)算需在終止后15日內(nèi)完成。

（三）協(xié)議續(xù)簽管理

1.續(xù)簽條件

a.評(píng)估達(dá)標(biāo)

協(xié)議到期前60日，需對(duì)原協(xié)議執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估指標(biāo)包括：安全事故發(fā)生率、隱患整改率、業(yè)主滿意度等。三項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)標(biāo)的，方可啟動(dòng)續(xù)簽程序。

b.雙方同意

業(yè)主大會(huì)需表決通過續(xù)簽決議，同意票數(shù)需占與會(huì)業(yè)主雙三分之二以上份額。物業(yè)企業(yè)需書面確認(rèn)繼續(xù)提供服務(wù)的意愿，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用調(diào)整方案。

c.無重大違約

續(xù)簽前三年內(nèi)，雙方均無重大違約記錄。業(yè)主存在拖欠物業(yè)費(fèi)等違約行為的，需在續(xù)簽前完成整改；物業(yè)企業(yè)存在重大安全事故的，需提交整改報(bào)告并通過復(fù)查。

2.續(xù)簽程序

a.續(xù)簽草案擬定

物業(yè)企業(yè)根據(jù)評(píng)估結(jié)果及政策變化，擬定新協(xié)議草案。草案需明確安全責(zé)任調(diào)整、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提升等內(nèi)容，如增加電動(dòng)車充電安全管理?xiàng)l款。草案需提前30日公示，收集業(yè)主意見。

b.公示表決

業(yè)主委員會(huì)組織公示期不少于15日，公示期內(nèi)業(yè)主可提出修改意見。公示期滿后召開業(yè)主大會(huì)，采用記名投票方式表決。表決結(jié)果需在小區(qū)公告欄公示7日。

c.簽署備案

續(xù)簽協(xié)議經(jīng)表決通過后，雙方重新簽署并加蓋公章。簽署完成后10日內(nèi)，物業(yè)企業(yè)需向備案機(jī)關(guān)提交續(xù)簽材料，包括表決結(jié)果公示記錄、新協(xié)議文本等。

3.續(xù)簽效力

a.自動(dòng)續(xù)簽

協(xié)議到期前雙方未提出異議且未履行續(xù)簽程序的，視為自動(dòng)續(xù)簽一年。自動(dòng)續(xù)簽期間，協(xié)議條款保持不變，但安全標(biāo)準(zhǔn)需執(zhí)行最新法律法規(guī)要求。

b.部分條款更新

僅需更新部分條款的，可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。例如，僅調(diào)整消防責(zé)任分?jǐn)偙壤?，需在補(bǔ)充協(xié)議中明確原協(xié)議其他條款繼續(xù)有效。補(bǔ)充協(xié)議需與原協(xié)議具有同等效力。

c.新舊協(xié)議銜接

續(xù)簽前已發(fā)生的安全隱患整改責(zé)任按原協(xié)議執(zhí)行；續(xù)簽后新增的安全要求按新協(xié)議執(zhí)行。例如，原協(xié)議未規(guī)定電動(dòng)車充電管理，續(xù)簽后新增該條款，則續(xù)簽后的充電行為適用新規(guī)定。

五、特殊情形處理

（一）業(yè)主特殊群體管理

1.老年業(yè)主安全幫扶

a.定期走訪制度

物業(yè)服務(wù)企業(yè)需建立60歲以上業(yè)主檔案，每月至少開展一次上門走訪。走訪內(nèi)容包括檢查家中燃?xì)忾y門、電器線路、消防器材等安全設(shè)施，記錄老人日?；顒?dòng)規(guī)律。發(fā)現(xiàn)獨(dú)居老人連續(xù)三天未出門，需立即聯(lián)系其緊急聯(lián)系人或社區(qū)網(wǎng)格員。

b.應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制

為老年業(yè)主配備一鍵呼叫設(shè)備，直接連接物業(yè)24小時(shí)監(jiān)控中心。設(shè)備需安裝在臥室、衛(wèi)生間等位置，覆蓋范圍包括公共活動(dòng)區(qū)域。呼叫后，物業(yè)人員需在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并根據(jù)情況聯(lián)系家屬或撥打120。

c.安全教育適配

采用圖文手冊(cè)、方言講解等適合老年人的形式開展安全教育。每季度組織一次社區(qū)安全講座，邀請(qǐng)消防員現(xiàn)場(chǎng)演示滅火器使用方法。針對(duì)聽力障礙老人，提供手語翻譯服務(wù)；針對(duì)視力障礙老人，安裝語音提示的消防警報(bào)器。

2.租戶安全管理

a.協(xié)議簽署要求

業(yè)主需將《業(yè)主安全協(xié)議責(zé)任書》復(fù)印件交付承租人，承租人需單獨(dú)簽署《安全承諾書》，明確對(duì)專有部分的安全管理責(zé)任。租賃合同中需增加安全條款，約定違規(guī)用電、私拉電線等行為的違約金標(biāo)準(zhǔn)。

b.信息備案制度

承租人入住時(shí)需向物業(yè)企業(yè)提供身份證復(fù)印件及聯(lián)系方式，物業(yè)企業(yè)建立租戶專項(xiàng)檔案。租戶更換時(shí)，業(yè)主需在3日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。物業(yè)企業(yè)每季度核對(duì)租住信息，發(fā)現(xiàn)未備案租戶立即要求補(bǔ)辦手續(xù)。

c.安全責(zé)任轉(zhuǎn)嫁

因承租人行為導(dǎo)致的安全事故，由業(yè)主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。業(yè)主可在租金中預(yù)留安全保證金，用于抵扣可能的賠償。物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)承租人違規(guī)裝修或堵塞消防通道時(shí)，可直接通知業(yè)主整改，業(yè)主需在48小時(shí)內(nèi)督促承租人執(zhí)行。

（二）物業(yè)交接過渡期管理

1.資料交接規(guī)范

a.安全檔案移交

原物業(yè)企業(yè)需向新物業(yè)企業(yè)移交近三年的安全管理資料，包括：消防設(shè)施檢測(cè)報(bào)告、電梯維保記錄、監(jiān)控系統(tǒng)操作手冊(cè)、應(yīng)急預(yù)案文本等。移交時(shí)需逐項(xiàng)清點(diǎn)并簽署《資料交接清單》，缺失資料需書面說明原因。

b.設(shè)備設(shè)施交接

對(duì)公共區(qū)域的安全設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試，如消防水泵啟動(dòng)測(cè)試、應(yīng)急照明系統(tǒng)功能檢查等。測(cè)試不合格的設(shè)備需標(biāo)注“待修復(fù)”標(biāo)識(shí)，由原物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)在交接前完成維修。新物業(yè)企業(yè)需在交接后3日內(nèi)完成二次復(fù)核。

2.責(zé)任過渡期界定

a.事故責(zé)任劃分

交接前發(fā)生的安全事故由原物業(yè)企業(yè)承擔(dān)全部責(zé)任；交接后發(fā)生的事故由新物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。交接當(dāng)日發(fā)生的特殊事件（如電梯困人），由雙方共同處理，費(fèi)用按實(shí)際服務(wù)時(shí)長(zhǎng)分?jǐn)偂?/p>

b.隱患整改銜接

原物業(yè)企業(yè)排查出的安全隱患需在交接前發(fā)出《整改通知書》，業(yè)主需在交接前完成整改。未整改完畢的，新物業(yè)企業(yè)可在交接后3日內(nèi)發(fā)出《二次整改通知》，整改期限順延15天。

3.應(yīng)急預(yù)案銜接

a.應(yīng)急信息同步

原物業(yè)企業(yè)需向新物業(yè)企業(yè)移交應(yīng)急聯(lián)絡(luò)清單，包括：社區(qū)醫(yī)院電話、消防中隊(duì)地址、電力搶修熱線等。雙方需共同組織一次聯(lián)合應(yīng)急演練，檢驗(yàn)信息傳遞流程的順暢性。

b.物資調(diào)配協(xié)調(diào)

共同清點(diǎn)應(yīng)急物資儲(chǔ)備，如滅火器、急救箱、防汛沙袋等。物資不足時(shí)，由新物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)補(bǔ)充，費(fèi)用從物業(yè)保證金中列支。交接后首次使用應(yīng)急物資時(shí)，需由雙方人員共同清點(diǎn)記錄。

（三）不可抗力事件應(yīng)對(duì)

1.自然災(zāi)害應(yīng)對(duì)

a.預(yù)警響應(yīng)流程

接到氣象部門暴雨、臺(tái)風(fēng)等預(yù)警后，物業(yè)企業(yè)需在2小時(shí)內(nèi)啟動(dòng)響應(yīng)：通過廣播、短信通知業(yè)主加固陽臺(tái)花盆、移停地下車位車輛；關(guān)閉公共區(qū)域非必要電源；檢查排水系統(tǒng)清淤情況。

b.災(zāi)后安全排查

災(zāi)害結(jié)束后24小時(shí)內(nèi)，組織專業(yè)人員對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行全面安全排查：檢查外墻瓷磚松動(dòng)情況、測(cè)試電梯防水性能、評(píng)估樹木倒伏風(fēng)險(xiǎn)。排查結(jié)果需在3日內(nèi)通過公告欄向業(yè)主公示。

2.突發(fā)公共衛(wèi)生事件

a.防控措施落實(shí)

在疫情等公共衛(wèi)生事件期間，每日對(duì)電梯按鈕、門把手等高頻接觸部位消毒3次；在小區(qū)入口設(shè)置體溫檢測(cè)點(diǎn)；建立業(yè)主健康信息臺(tái)賬，記錄有癥狀人員就醫(yī)情況。

b.應(yīng)急物資保障

儲(chǔ)備不少于30用量的口罩、消毒液、防護(hù)服等防疫物資。物資不足時(shí)，可向街道應(yīng)急辦申請(qǐng)調(diào)配。建立物資使用登記制度，確保發(fā)放過程可追溯。

3.社會(huì)安全事件

a.防范措施部署

在重大活動(dòng)期間，加強(qiáng)小區(qū)出入口管控，實(shí)行訪客登記制度；對(duì)可疑人員及車輛進(jìn)行盤查；啟動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)錄像備份功能。

b.應(yīng)急疏散預(yù)案

發(fā)生持械傷人等惡性事件時(shí)，立即啟動(dòng)疏散預(yù)案：通過廣播引導(dǎo)業(yè)主向反方向撤離；鎖閉單元門防止事態(tài)擴(kuò)大；配合公安部門劃定警戒區(qū)域。事后需組織心理疏導(dǎo)，緩解業(yè)主恐慌情緒。

（四）歷史遺留問題處理

1.違規(guī)建筑整改

a.鑒定與分類

對(duì)歷史形成的違規(guī)建筑（如封閉陽臺(tái)、擴(kuò)建露臺(tái)）進(jìn)行安全鑒定。鑒定由具備資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)承擔(dān)，根據(jù)結(jié)構(gòu)安全風(fēng)險(xiǎn)分為：立即拆除類、限期整改類、觀察使用類。

b.分階段整改

立即拆除類需在15日內(nèi)完成；限期整改類需在30日內(nèi)加固或恢復(fù)原狀；觀察使用類需加裝監(jiān)測(cè)裝置，每季度檢測(cè)一次變形情況。拒不整改的，物業(yè)企業(yè)可申請(qǐng)城管部門強(qiáng)制執(zhí)行。

2.設(shè)備設(shè)施老化更新

a.狀態(tài)評(píng)估

對(duì)使用超過10年的公共設(shè)施（如供水管道、配電箱）進(jìn)行專項(xiàng)檢測(cè)。檢測(cè)內(nèi)容包括：管道腐蝕程度、線路絕緣電阻、設(shè)備運(yùn)行參數(shù)等。

b.更新方案制定

根據(jù)評(píng)估結(jié)果制定更新計(jì)劃：輕微老化的納入年度維修基金使用計(jì)劃；嚴(yán)重老化的啟動(dòng)緊急維修程序。更新前需公示方案，收集業(yè)主意見，涉及重大改造的需業(yè)主大會(huì)表決。

（五）第三方介入?yún)f(xié)調(diào)

1.專業(yè)機(jī)構(gòu)參與

a.隱患排查合作

聘請(qǐng)消防檢測(cè)機(jī)構(gòu)每半年開展一次全面安全檢查，重點(diǎn)檢測(cè)電氣線路、燃?xì)夤艿馈⒎阑鸱指舻认到y(tǒng)。檢查報(bào)告需在小區(qū)公告欄公示，并根據(jù)建議制定整改時(shí)間表。

b.應(yīng)急演練指導(dǎo)

邀請(qǐng)紅十字會(huì)專家指導(dǎo)急救演練，培訓(xùn)心肺復(fù)蘇、止血包扎等技能。演練需覆蓋不同年齡段業(yè)主，重點(diǎn)提高老人和兒童的應(yīng)急反應(yīng)能力。

2.司法程序銜接

a.證據(jù)保全機(jī)制

發(fā)生安全事故后，物業(yè)企業(yè)需立即封存監(jiān)控錄像、設(shè)備運(yùn)行記錄等證據(jù)。封存過程需邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)代表或公證人員在場(chǎng)，制作《證據(jù)保全清單》。

b.訴訟配合義務(wù)

在涉及安全事故的訴訟中，物業(yè)企業(yè)需在收到法院傳票后3日內(nèi)提交安全管理資料，包括：日常巡查記錄、隱患整改通知、應(yīng)急響應(yīng)日志等。拒不配合的，法院可采取罰款等強(qiáng)制措施。

六、爭(zhēng)議解決與法律救濟(jì)

（一）爭(zhēng)議解決方式

1.協(xié)商調(diào)解

a.初步協(xié)商

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生安全責(zé)任爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)首先通過直接溝通協(xié)商解決。協(xié)商需在爭(zhēng)議發(fā)生后7日內(nèi)啟動(dòng)，雙方指定代表進(jìn)行對(duì)話，明確爭(zhēng)議焦點(diǎn)并提出解決方案。例如，業(yè)主因消防通道堵塞問題投訴物業(yè)時(shí)，物業(yè)需在3日內(nèi)派專人現(xiàn)場(chǎng)查看，并承諾24小時(shí)內(nèi)清理通道。協(xié)商過程需形成書面記錄，雙方簽字確認(rèn)后作為后續(xù)處理的依據(jù)。

b.第三方調(diào)解

協(xié)商不成的，可申請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)調(diào)解委員會(huì)介入調(diào)解。調(diào)解需在5日內(nèi)組織，由具有調(diào)解經(jīng)驗(yàn)的獨(dú)立人士主持，聽取雙方陳述并出具調(diào)解建議書。調(diào)解結(jié)果經(jīng)雙方簽字后具有約束力，但若一方反悔且能證明存在脅迫或重大誤解，可在30日內(nèi)申請(qǐng)撤銷。

2.行政復(fù)議

a.申請(qǐng)條件

業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全監(jiān)管行為不服，如未履行消防設(shè)施維護(hù)義務(wù)時(shí)，可向街道辦事處或住建部門申請(qǐng)行政復(fù)議。申請(qǐng)需在知道行政行為之日起60日內(nèi)提交書面申請(qǐng)，說明事實(shí)、理由及復(fù)議請(qǐng)求，并附相關(guān)證據(jù)材料。

b.處理程序

行政部門收到申請(qǐng)后5日內(nèi)進(jìn)行審查，符合條件的予以受理并通知物業(yè)企業(yè)答辯。受理后60日內(nèi)作出復(fù)議決定，情況復(fù)雜的可延長(zhǎng)30日。復(fù)議決定書需送達(dá)雙方當(dāng)事人，對(duì)決定不服的可在15日內(nèi)向法院提起行政訴訟。

（二）仲裁機(jī)制

1.仲裁協(xié)議

a.協(xié)議簽訂

雙方可在《業(yè)主安全協(xié)議責(zé)任書》中明確約定仲裁條款，約定爭(zhēng)議提交物業(yè)管理行業(yè)仲裁委員會(huì)解決。仲裁條款需明確仲裁事項(xiàng)、仲裁機(jī)構(gòu)名稱及仲裁規(guī)則，例如“因消防安全責(zé)任劃分爭(zhēng)議提交市物業(yè)管理仲裁委員會(huì)仲裁”。

b.仲裁效力

有效仲裁條款可排除法院管轄，一方申請(qǐng)仲裁后另一方不得向法院起訴。但若仲裁條款存在重大誤解或顯失公平，當(dāng)事人可在仲裁程序開始前申請(qǐng)撤銷。仲裁裁決作出后即生效，當(dāng)事人可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

2.仲裁程序

a.申請(qǐng)受理

申請(qǐng)人需向仲裁委員會(huì)提交仲裁申請(qǐng)書，寫明爭(zhēng)議事實(shí)、仲裁請(qǐng)求及證據(jù)材料。仲裁委員會(huì)收到申請(qǐng)后5日內(nèi)審查，符合條件的予以受理并通知被申請(qǐng)人。被申請(qǐng)人需在15日內(nèi)提交答辯書及相關(guān)證據(jù)。

b.庭審裁決

仲裁庭由3名仲裁員組成，采用不公開審理原則。庭審中雙方可舉證質(zhì)證，仲裁員可主動(dòng)調(diào)查取證。庭審結(jié)束后30日內(nèi)作出裁決書，說明裁決理由及結(jié)果。對(duì)裁決不服的，可在收到裁決書之日起6日內(nèi)申請(qǐng)重新仲裁或向法院申請(qǐng)撤銷。

（三）訴訟支持

1.證據(jù)管理

a.證據(jù)收集

發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，雙方應(yīng)及時(shí)收集固定證據(jù)。物業(yè)企業(yè)需保存安全檢查記錄、監(jiān)控錄像、整改通知等文件；業(yè)主需保留安全承諾書、事故現(xiàn)場(chǎng)照片、維修憑證等證據(jù)。例如，因電梯故障導(dǎo)致業(yè)主受傷，物業(yè)需提供電梯維保記錄，業(yè)主需提供醫(yī)療診斷證明。

b.證據(jù)保全

在訴訟前可能滅失的證據(jù)，可向法院申請(qǐng)?jiān)V前證據(jù)保全。申請(qǐng)需提供擔(dān)保，法院經(jīng)審查后48小時(shí)內(nèi)作出裁定。保全措施包括查封、扣押或復(fù)制證據(jù)，如凍結(jié)監(jiān)控錄像備份或封存設(shè)備運(yùn)行日志。

2.訴訟程序

a.起訴條件

當(dāng)事人可直接向物業(yè)所在地基層法院提起民事訴訟，起訴需符合以下條件：原告是與本案有直接利害關(guān)系的業(yè)主；有明確的被告；有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)理由；屬于法院受理范圍。起訴時(shí)應(yīng)提交起訴狀、身份證明及證據(jù)材料副本。

b.審理執(zhí)行

法院收到起訴狀后7日內(nèi)決定是否立案，立案后5日內(nèi)將副本送達(dá)被告。被告需在15日內(nèi)提交答辯狀。法院適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖淼陌讣柙?個(gè)月內(nèi)審結(jié)，普通程序需在6個(gè)月內(nèi)審結(jié)。判決生效后，敗訴方不履行的，勝訴方可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

（四）法律援助

1.援助對(duì)象

符合以下條件的業(yè)主可