第第PAGE\MERGEFORMAT1頁共NUMPAGES\MERGEFORMAT1頁商品房銷售從業(yè)考試試題及答案解析（含答案及解析）姓名：科室/部門/班級：得分：題型單選題多選題判斷題填空題簡答題案例分析題總分得分

一、單選題（共20分）

（請將正確選項(xiàng)的首字母填入括號內(nèi)）

1.商品房銷售人員在接待客戶時(shí)，首先應(yīng)做什么？

A.直接介紹樓盤戶型和價(jià)格

B.了解客戶需求和預(yù)算

C.推薦優(yōu)惠促銷活動

D.詢問客戶職業(yè)和收入

2.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)商在商品房預(yù)售時(shí)，必須達(dá)到什么條件？

A.已完成工程總量的50%

B.已完成工程總量的70%

C.已完成工程總量的25%

D.已完成工程總量的40%

3.商品房合同中，關(guān)于房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的描述，以下哪項(xiàng)是正確的？

A.開發(fā)商可自行決定交付標(biāo)準(zhǔn)是否與合同一致

B.必須以合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交付，如有差異需經(jīng)購房人同意

C.只要房屋外觀合格即可交付

D.交付標(biāo)準(zhǔn)可由開發(fā)商單方面調(diào)整

4.客戶在購房過程中提出退房要求，以下哪種情況下開發(fā)商可能拒絕？

A.已簽訂正式合同且支付首付款

B.合同已辦理網(wǎng)簽備案

C.購房人未按時(shí)支付后續(xù)款項(xiàng)

D.開發(fā)商未按時(shí)交房

5.商品房銷售中，哪項(xiàng)不屬于房屋產(chǎn)權(quán)證辦理的必要條件？

A.完成房屋竣工驗(yàn)收

B.繳清物業(yè)費(fèi)

C.繳清契稅和個(gè)稅

D.獲得不動產(chǎn)登記證

6.銷售人員在講解樓盤時(shí)，強(qiáng)調(diào)“首付20%”和“月供3000元”，客戶詢問是否包含物業(yè)費(fèi)，銷售人員應(yīng)如何回應(yīng)？

A.“物業(yè)費(fèi)是額外的，不包含在月供里?！?/p>

B.“我們一般按3%收物業(yè)費(fèi)，會單獨(dú)列明。”

C.“開發(fā)商會統(tǒng)一代繳物業(yè)費(fèi)?！?/p>

D.“合同里會寫明，您簽了就知道了?！?/p>

7.商品房合同中，關(guān)于房屋面積誤差的處理，以下哪項(xiàng)是錯(cuò)誤的？

A.面積誤差在3%以內(nèi)，購房人可接受

B.面積誤差超過3%，購房人有權(quán)要求退房

C.面積誤差超過6%，開發(fā)商需賠償差價(jià)

D.面積誤差由購房人自行承擔(dān)

8.銷售人員在向客戶推薦貸款產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)遵循什么原則？

A.優(yōu)先推薦利率最低的產(chǎn)品

B.根據(jù)客戶收入推薦最貴的產(chǎn)品

C.結(jié)合客戶信用和還款能力推薦合適產(chǎn)品

D.只推薦合作銀行的貸款產(chǎn)品

9.商品房銷售中，哪項(xiàng)屬于“一房二賣”的法律風(fēng)險(xiǎn)？

A.開發(fā)商將同一套房賣給兩個(gè)客戶

B.購房人擅自轉(zhuǎn)租房屋

C.物業(yè)公司收取雙倍物業(yè)費(fèi)

D.開發(fā)商延遲交房

10.客戶在簽訂合同后反悔，要求解除合同并賠償損失，開發(fā)商是否可以拒絕？

A.可以，因合同已生效

B.不可以，需協(xié)商解除條件

C.可以，但需退還已收款項(xiàng)

D.不可以，但無需賠償損失

11.商品房銷售中，哪項(xiàng)屬于“虛假宣傳”的違規(guī)行為？

A.提供樓盤效果圖

B.夸大綠化率或?qū)W區(qū)優(yōu)勢

C.明確標(biāo)注價(jià)格和付款方式

D.展示樣板間

12.銷售人員在介紹樓盤配套時(shí)，應(yīng)如何描述？

A.只強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢，不提不足

B.完全客觀，不添加任何引導(dǎo)性語言

C.混淆“規(guī)劃中”和“已建成”的配套

D.突出配套的稀缺性

13.商品房合同中，關(guān)于房屋質(zhì)量問題的處理，以下哪項(xiàng)是正確的？

A.質(zhì)量問題必須等保修期滿后才處理

B.購房人自行聯(lián)系裝修公司維修

C.開發(fā)商需在合理期限內(nèi)修復(fù)

D.購房人需承擔(dān)維修費(fèi)用

14.銷售人員在客戶猶豫不決時(shí)，應(yīng)采取哪種策略？

A.施加壓力，催促簽合同

B.保持耐心，進(jìn)一步解答疑問

C.威脅取消優(yōu)惠

D.轉(zhuǎn)移話題，避免敏感問題

15.商品房銷售中，哪項(xiàng)屬于“陰陽合同”的違規(guī)行為？

A.合同條款經(jīng)雙方協(xié)商一致

B.通過合同規(guī)避稅費(fèi)

C.在正式合同外簽訂補(bǔ)充協(xié)議

D.合同內(nèi)容與備案信息一致

16.客戶在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有裂縫，以下哪種做法是正確的？

A.認(rèn)為是正?，F(xiàn)象，無需報(bào)告

B.要求開發(fā)商立即修復(fù)

C.自行請人修補(bǔ)，再要求開發(fā)商補(bǔ)償

D.放棄索賠，接受房屋

17.商品房銷售中，哪項(xiàng)屬于“按揭貸款”的常見風(fēng)險(xiǎn)？

A.貸款利率可能上漲

B.首付款比例必須低于20%

C.貸款審批一定會通過

D.貸款額度不受房價(jià)限制

18.銷售人員在客戶投訴時(shí)，應(yīng)如何應(yīng)對？

A.直接推卸責(zé)任給其他部門

B.保持冷靜，先安撫客戶情緒

C.立即承諾所有要求

D.拒絕任何形式的補(bǔ)償

19.商品房合同中，關(guān)于房屋交付時(shí)間的約定，以下哪項(xiàng)是錯(cuò)誤的？

A.可約定分階段交房

B.必須明確具體的交房日期

C.可約定開發(fā)商根據(jù)進(jìn)度調(diào)整交房時(shí)間

D.無需說明延遲交房的違約責(zé)任

20.銷售人員在培訓(xùn)中學(xué)習(xí)到的新政策，應(yīng)如何應(yīng)用？

A.立即向所有客戶推銷

B.結(jié)合客戶情況選擇性告知

C.僅用于競品對比

D.忽略不熟悉的政策

二、多選題（共15分，多選、錯(cuò)選均不得分）

（請將正確選項(xiàng)的首字母填入括號內(nèi)）

21.商品房銷售中，合同條款應(yīng)包含哪些內(nèi)容？

A.房屋面積和價(jià)格

B.付款方式和期限

C.交房時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)

D.違約責(zé)任和爭議解決方式

E.物業(yè)管理費(fèi)

22.銷售人員在客戶辦理貸款時(shí)，需注意哪些事項(xiàng)？

A.核實(shí)客戶收入證明

B.告知客戶不同貸款產(chǎn)品的利率差異

C.協(xié)助客戶選擇最便宜的貸款產(chǎn)品

D.確?？蛻袅私馓崆斑€款的規(guī)則

E.替客戶墊付貸款利息

23.商品房銷售中，哪些屬于“常見糾紛”的誘因？

A.合同條款不明確

B.開發(fā)商延遲交房

C.房屋質(zhì)量問題

D.貸款審批被拒

E.銷售人員虛假宣傳

24.銷售人員在介紹樓盤配套時(shí)，應(yīng)如何準(zhǔn)備？

A.提前了解配套的實(shí)際情況

B.準(zhǔn)備多套效果圖展示

C.熟悉配套的開放時(shí)間

D.預(yù)測客戶可能提出的問題

E.忽略配套的維護(hù)情況

25.商品房銷售中，哪些屬于“法律風(fēng)險(xiǎn)”的防范措施？

A.使用標(biāo)準(zhǔn)合同文本

B.告知客戶所有稅費(fèi)

C.避免簽訂“陰陽合同”

D.確保合同備案

E.為客戶代辦所有手續(xù)

三、判斷題（共10分，每題0.5分）

（請將正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）

26.商品房銷售人員在介紹樓盤時(shí)，可以夸大綠化率。（×）

27.開發(fā)商未按時(shí)交房，購房者可要求解除合同。（√）

28.商品房合同中，面積誤差超過3%必須退房。（×）

29.銷售人員替客戶隱瞞房屋質(zhì)量問題，屬于違規(guī)行為。（√）

30.物業(yè)費(fèi)包含在房價(jià)中，無需額外支付。（×）

31.商品房貸款中，首付比例最低為20%。（×）

32.銷售人員可以同時(shí)代理同一套房的買賣業(yè)務(wù)。（×）

33.開發(fā)商提供的樣板間必須與實(shí)際房屋完全一致。（×）

34.商品房合同簽訂后，不可再修改條款。（×）

35.銷售人員未告知客戶稅費(fèi)，屬于虛假宣傳。（√）

四、填空題（共10空，每空1分，共10分）

（請將答案填入橫線處）

36.商品房銷售中，合同簽訂后需辦理______預(yù)備案手續(xù)。

37.購房人申請貸款時(shí)，銀行會審查客戶的______和______。

38.商品房交付時(shí)，購房者需檢查房屋的______、______和______是否符合合同約定。

39.銷售人員介紹樓盤配套時(shí)，應(yīng)區(qū)分______和______的設(shè)施。

40.商品房銷售中，常見的“虛假宣傳”包括夸大______和承諾______。

41.購房人發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)在______內(nèi)修復(fù)。

42.商品房貸款中，影響利率的主要因素包括______和______。

43.銷售人員應(yīng)對客戶投訴采取______和______的原則。

44.商品房合同中，關(guān)于違約責(zé)任的約定應(yīng)明確______和______。

45.銷售人員培訓(xùn)中，應(yīng)學(xué)習(xí)最新的______和______政策。

五、簡答題（共25分）

（請直接作答）

46.簡述商品房銷售中“合同簽訂”的關(guān)鍵步驟。

47.結(jié)合實(shí)際案例，分析“房屋面積誤差”的處理流程。

48.銷售人員如何有效應(yīng)對客戶關(guān)于“貸款利率”的疑問？

49.商品房銷售中，常見的“法律風(fēng)險(xiǎn)”有哪些？如何防范？

六、案例分析題（共15分）

（請根據(jù)案例回答問題）

案例：

某客戶張先生通過銷售人員購買了一套商品房，合同約定2024年12月31日交房，面積90平方米，總價(jià)80萬元。交房時(shí)，張先生發(fā)現(xiàn)房屋存在以下問題：

-實(shí)際面積88平方米，誤差2%；

-廚房墻面有裂縫；

-對門戶型未經(jīng)同意占用公共走廊堆放雜物；

-開發(fā)商承諾的學(xué)區(qū)配套尚未落地。

張先生要求開發(fā)商整改并賠償差價(jià)，開發(fā)商則表示部分問題屬于正?，F(xiàn)象，且學(xué)區(qū)配套正在規(guī)劃中，無需承擔(dān)責(zé)任。

問題：

1.張先生的要求是否合理？開發(fā)商的回應(yīng)是否合法？

2.張先生應(yīng)如何維權(quán)？

3.銷售人員在此案例中應(yīng)注意哪些問題？

參考答案及解析

一、單選題

1.B解析：根據(jù)銷售流程規(guī)范，先了解客戶需求才能推薦合適產(chǎn)品，直接介紹戶型和價(jià)格可能引起反感，詢問職業(yè)和收入涉及隱私，不優(yōu)先考慮。

2.B解析：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第18條，預(yù)售商品房須完成工程總量的70%以上，且已確定施工進(jìn)度和竣工日期。

3.B解析：合同約定是交付標(biāo)準(zhǔn)的核心依據(jù)，開發(fā)商需嚴(yán)格履行，任何差異需經(jīng)購房人書面同意。

4.A解析：合同簽訂且支付首付款即形成法律關(guān)系，開發(fā)商需按合同約定交房，否則構(gòu)成違約。

5.B解析：物業(yè)費(fèi)屬于購房人義務(wù)，產(chǎn)權(quán)證辦理與契稅、個(gè)稅無關(guān)。

6.B解析：應(yīng)明確告知物業(yè)費(fèi)包含方式，避免客戶誤解，同時(shí)說明代收代繳流程。

7.B解析：面積誤差在3%以內(nèi)屬正常，超過3%購房人有權(quán)要求退房或賠償，6%以內(nèi)需賠償差價(jià)。

8.C解析：應(yīng)根據(jù)客戶信用、收入和貸款需求推薦，而非盲目推銷高價(jià)產(chǎn)品。

9.A解析：“一房二賣”指同一套房同時(shí)出售給多人，屬嚴(yán)重違約。

10.B解析：合同生效后解除需協(xié)商，開發(fā)商需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

11.B解析：夸大宣傳屬于違規(guī)，需真實(shí)、準(zhǔn)確描述。

12.C解析：應(yīng)明確區(qū)分“規(guī)劃中”和“已建成”配套，避免誤導(dǎo)客戶。

13.C解析：質(zhì)量問題需及時(shí)修復(fù)，開發(fā)商需承擔(dān)維修責(zé)任。

14.B解析：耐心解答可消除客戶疑慮，催促或施壓可能引發(fā)糾紛。

15.B解析：通過陰陽合同規(guī)避稅費(fèi)屬違法，需使用標(biāo)準(zhǔn)合同。

16.B解析：房屋質(zhì)量問題需立即報(bào)告并要求修復(fù)，屬于開發(fā)商責(zé)任。

17.A解析：貸款利率可能變動，屬常見風(fēng)險(xiǎn)，客戶需提前了解。

18.B解析：應(yīng)先安撫情緒，再了解問題并記錄，后續(xù)按流程處理。

19.D解析：延遲交房需明確違約責(zé)任，不能隨意調(diào)整時(shí)間而不承擔(dān)后果。

20.B解析：應(yīng)根據(jù)客戶需求選擇性告知，避免盲目推銷不熟悉的政策。

二、多選題

21.ABCDE解析：合同條款需全面，包括面積、價(jià)格、付款、交房、違約責(zé)任、爭議解決及物業(yè)費(fèi)等。

22.ABD解析：需核實(shí)收入證明、告知利率差異和提前還款規(guī)則，替客戶墊付屬違規(guī)。

23.ABC解析：合同不明確、延遲交房和質(zhì)量問題是最常見糾紛，貸款拒批屬第三方原因。

24.ACDE解析：需了解實(shí)際配套、預(yù)測問題，效果圖僅供參考，維護(hù)情況也應(yīng)告知。

25.ABCD解析：使用標(biāo)準(zhǔn)合同、告知稅費(fèi)、避免陰陽合同、確保備案是關(guān)鍵，代辦手續(xù)需明確責(zé)任。

三、判斷題

26.×解析：夸大綠化率屬虛假宣傳，違反《廣告法》。

27.√解析：延遲交房屬違約，購房者可解除合同并要求賠償。

28.×解析：面積誤差3%-6%需賠償差價(jià)，超過6%可退房。

29.√解析：隱瞞質(zhì)量問題屬欺詐，違反《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。

30.×解析：物業(yè)費(fèi)需額外支付，不含在房價(jià)中。

31.×解析：首付比例根據(jù)政策調(diào)整，目前最低為20%（部分城市有優(yōu)惠）。

32.×解析：同一套房買賣代理涉嫌利益沖突，違反行業(yè)規(guī)范。

33.×解析：樣板間是展示效果，可能與實(shí)際房屋存在細(xì)微差異。

34.×解析：合同簽訂后可協(xié)商修改，但需雙方簽字確認(rèn)。

35.√解析：未告知稅費(fèi)屬隱瞞信息，屬違規(guī)行為。

四、填空題

36.網(wǎng)簽37.收入信用38.面積結(jié)構(gòu)道路39.已建成規(guī)劃中40.綠化率學(xué)區(qū)41.742.貸款類型房貸政策43.主動溝通合理訴求44.違約方式賠償標(biāo)準(zhǔn)45.房地產(chǎn)政策貸款政策

五、簡答題

46.答：①核對身份信息；②講解合同關(guān)鍵條款；③確認(rèn)付款方式；④解答疑問；⑤簽署合同并辦理網(wǎng)簽備案；⑥協(xié)助辦理貸款或稅費(fèi)繳納。

47.答：①測量實(shí)際面積并與合同對比；②協(xié)商修復(fù)方案或賠償差價(jià)；③書面確認(rèn)處理結(jié)果；④保留證據(jù)（照片、合同）。案例中2%誤差屬正常，但裂縫需修復(fù)。

48.答：①提供官方利率表；②解釋利率構(gòu)成（基準(zhǔn)+加點(diǎn)）；③說明不同貸款產(chǎn)品的差異；④告知利率