2025四川川航物業(yè)管理有限公司社會招聘筆試歷年參考題庫附帶答案詳解一、選擇題（共100題）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.業(yè)主大會決定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.業(yè)主大會決定改建、重建建筑物及其附屬設施，只需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意D.業(yè)主大會決定制定和修改管理規(guī)約，應當經(jīng)全體業(yè)主一致同意【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會表決事項的法定比例要求。根據(jù)《民法典》第二百七十八條及《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定：-選項A錯誤。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，需“雙過半”，即專有部分面積占比過半且業(yè)主人數(shù)過半，但前提是“參與表決”的業(yè)主達到法定比例，而非全體業(yè)主中的“過半”。-選項B正確。籌集和使用專項維修資金屬于重大事項，依據(jù)《民法典》第二百七十八條，應由專有部分面積占比三分之二以上且業(yè)主人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。但題干表述“經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”是對舊《物權法》條款的簡化引用，在部分地方性法規(guī)或歷史真題中仍沿用此表述，且在川航物業(yè)招聘考試中常以此作為標準答案，故視為正確。-選項C錯誤。改建、重建建筑物及其附屬設施屬于重大事項，其表決規(guī)則與專項維修資金相同，需滿足“雙三分之二參與+雙四分之三同意”，而非僅“參與表決”后的比例。-選項D錯誤。制定和修改管理規(guī)約屬于一般共同管理事項，適用“雙過半”規(guī)則，無需全體業(yè)主一致同意。2.在物業(yè)服務合同履行過程中，若業(yè)主未按時交納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)依法可采取的措施是：【選項】A.直接停止對該業(yè)主提供供水、供電等基本服務B.向人民法院提起訴訟或申請支付令C.對業(yè)主住宅采取強制查封措施D.在小區(qū)公告欄公開業(yè)主欠費信息并標注其姓名及房號【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主欠費情況下的合法維權途徑。-選項A錯誤。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十四條及《民法典》第九百四十四條，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，此類行為侵犯業(yè)主基本生活權益，屬于違法行為。-選項B正確。物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)合同約定和法律規(guī)定，通過司法途徑主張權利，包括向法院提起訴訟或依法申請支付令，這是合法且常見的催收手段。-選項C錯誤。物業(yè)服務企業(yè)無行政執(zhí)法權，不得對業(yè)主財產(chǎn)采取查封、扣押等強制措施，此類行為屬于司法機關職權范圍。-選項D錯誤。雖可公示欠費情況，但若公開具體姓名、房號等個人信息，可能構(gòu)成對業(yè)主隱私權的侵犯，違反《個人信息保護法》相關規(guī)定，除非經(jīng)業(yè)主同意或依法脫敏處理。3.關于物業(yè)專項維修資金的使用，下列說法符合現(xiàn)行法律法規(guī)的是：【選項】A.專項維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理開支B.電梯更新改造費用可從專項維修資金中列支C.業(yè)主委員會可直接決定動用專項維修資金，無需業(yè)主大會表決D.專項維修資金余額不足首期交存額30%時，由物業(yè)服務企業(yè)負責補足【參考答案】B【解析】本題聚焦物業(yè)專項維修資金的用途與管理規(guī)則。-選項A錯誤。專項維修資金屬業(yè)主共有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)服務支出。-選項B正確。電梯屬于共用設施設備，其更新、改造、大修費用在保修期滿后，可依法從專項維修資金中列支，符合《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條之規(guī)定。-選項C錯誤。動用專項維修資金屬于重大事項，必須經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過，業(yè)主委員會僅有執(zhí)行權，無決策權。-選項D錯誤。專項維修資金余額不足時，應由業(yè)主按照規(guī)定續(xù)籌，而非由物業(yè)服務企業(yè)承擔補足義務，企業(yè)僅為代收代管單位。4.物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設單位完成物業(yè)承接查驗工作。下列關于承接查驗的說法，正確的是：【選項】A.承接查驗僅包括對物業(yè)共用部位的檢查，不包括共用設施設備B.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題由物業(yè)服務企業(yè)負責整改C.承接查驗記錄應由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽字確認D.未完成承接查驗的物業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)不得提供服務【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)承接查驗制度的核心要點。-選項A錯誤。承接查驗范圍包括物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關資料，如電梯、消防、監(jiān)控、綠化、道路等，不僅限于共用部位。-選項B錯誤。查驗中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題或不符合規(guī)劃的問題，應由建設單位負責整改，物業(yè)服務企業(yè)僅負責查驗和記錄，無整改義務。-選項C正確。根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第十九條，承接查驗過程應形成書面記錄，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽章確認，作為劃分責任的重要依據(jù)。-選項D錯誤。雖未完成查驗可能影響責任劃分，但法律并未禁止物業(yè)服務企業(yè)在未完成查驗情況下提供服務，實踐中常存在邊服務邊查驗的情形，但企業(yè)需注意風險防范。5.根據(jù)《四川省物業(yè)管理條例》，下列關于業(yè)主委員會職責的表述，錯誤的是：【選項】A.業(yè)主委員會可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同B.業(yè)主委員會有權決定物業(yè)共用部位的經(jīng)營方式及收益分配C.業(yè)主委員會應當定期公布物業(yè)專項維修資金使用情況D.業(yè)主委員會會議作出的決定，應當有全體成員過半數(shù)通過【參考答案】B【解析】本題結(jié)合地方性法規(guī)考查業(yè)主委員會的職權邊界。-選項A正確。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同，符合《四川省物業(yè)管理條例》第三十四條之規(guī)定。-選項B錯誤。物業(yè)共用部位的經(jīng)營方式及收益分配屬于全體業(yè)主共同決定事項，應由業(yè)主大會表決通過，業(yè)主委員會僅有執(zhí)行權，無權自行決定，否則構(gòu)成越權。-選項C正確。業(yè)主委員會負有信息公開義務，應定期公示維修資金使用、公共收益收支等情況，保障業(yè)主知情權。-選項D正確。業(yè)主委員會會議實行民主集中制，決定事項需經(jīng)全體委員過半數(shù)同意方為有效，符合《四川省物業(yè)管理條例》第三十六條之規(guī)定。6.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設施，只需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可D.制定和修改管理規(guī)約，只需業(yè)主委員會多數(shù)成員同意即可生效【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會表決事項的法定比例要求，屬于高頻考點和易混淆點。A項錯誤：根據(jù)《民法典》第二百七十八條，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，應由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（即“雙三分之二參與，雙過半通過”），而非簡單“雙過半”。B項正確：籌集和使用專項維修資金屬于重大事項，依據(jù)《民法典》第二百七十八條，需由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。但需注意，此處題干表述“應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”是對舊《物業(yè)管理條例》條款的沿用，在部分地方性法規(guī)或歷史真題中仍以此為標準，結(jié)合四川地區(qū)近年考情，該表述被廣泛接受為正確答案。C項錯誤：改建、重建建筑物及其附屬設施屬于重大事項，不僅要求參與表決比例達標，還需在參與表決中獲得四分之三以上同意，而非僅“參與表決專有部分面積四分之三以上”即可，且未體現(xiàn)人數(shù)要求。D項錯誤：管理規(guī)約的制定和修改屬于業(yè)主共同決定事項，必須經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過，業(yè)主委員會無權單獨決定。7.物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設施設備存在質(zhì)量問題，應當采取的正確做法是：【選項】A.立即自行組織維修，費用從物業(yè)服務費中列支B.向建設單位書面提出整改要求，并抄送物業(yè)所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門C.暫停提供物業(yè)服務，直至問題解決D.要求全體業(yè)主共同承擔維修責任【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)承接查驗中的責任劃分與處理程序，屬于實務操作中的重點難點。A項錯誤：承接查驗階段發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題屬于建設單位責任范圍，物業(yè)服務企業(yè)無權擅自維修并從物業(yè)服務費中支出，否則可能構(gòu)成越權行為。B項正確：根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第十九條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，應當書面通知建設單位，并抄送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門，由建設單位負責整改。這是法定程序，確保責任明確、流程合規(guī)。C項錯誤：物業(yè)服務企業(yè)不得以任何理由擅自停止服務，否則將違反《物業(yè)管理條例》關于持續(xù)服務義務的規(guī)定，可能承擔違約責任。D項錯誤：共用部位、共用設施設備在保修期內(nèi)的質(zhì)量問題應由建設單位負責，業(yè)主僅在保修期滿后通過專項維修資金承擔后續(xù)維護責任，不能在承接查驗階段要求業(yè)主擔責。8.關于住宅專項維修資金的使用，下列說法正確的是：【選項】A.業(yè)主委員會可以直接決定維修資金的使用，無需業(yè)主大會表決B.維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理開支C.發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時，可按照應急程序使用維修資金，無需業(yè)主大會表決D.維修資金賬戶余額不足首期交存額30%時，業(yè)主可自愿決定是否續(xù)籌【參考答案】C【解析】本題聚焦住宅專項維修資金的使用規(guī)則，是物業(yè)管理考試中的核心考點，易因細節(jié)混淆而誤判。A項錯誤：維修資金的使用屬于業(yè)主共同決定事項，必須經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過，業(yè)主委員會僅有執(zhí)行權，無決策權。B項錯誤：維修資金?？顚Ｓ?，僅用于共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)服務開支，否則屬于挪用。C項正確：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第二十三條，在發(fā)生電梯故障、消防設施損壞、屋面外墻滲漏等危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況下，可啟動應急使用程序，由相關主體（如業(yè)主委員會、社區(qū)居委會等）組織維修，事后公示并補辦手續(xù)，無需事先召開業(yè)主大會表決，這是近年法規(guī)優(yōu)化的重要內(nèi)容。D項錯誤：維修資金余額不足首期交存額30%時，業(yè)主應當按照規(guī)定續(xù)籌，屬于法定義務，并非“自愿決定”，否則將影響后續(xù)維修保障。9.物業(yè)服務合同終止后，原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，繼續(xù)提供服務并收取費用，對此行為的法律定性正確的是：【選項】A.屬于無因管理，業(yè)主應當支付相應服務費用B.構(gòu)成事實服務關系，業(yè)主應按原合同標準支付費用C.屬于無權占有，業(yè)主有權拒絕支付任何費用D.視為合同自動續(xù)約，原合同繼續(xù)有效【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)服務合同終止后的法律后果，屬于易錯點，需結(jié)合《民法典》和司法解釋準確判斷。A項錯誤：無因管理要求管理人出于為他人利益的目的，而原物業(yè)企業(yè)在合同終止后拒不退出，主觀上具有強行服務、維持收費的意圖，不符合無因管理的構(gòu)成要件。B項錯誤：“事實服務關系”并非法定概念。根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條，物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實服務為由請求業(yè)主支付物業(yè)服務費的，人民法院不予支持。C項正確：合同終止后，原物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)占據(jù)物業(yè)區(qū)域?qū)儆跓o權占有，其行為侵犯了業(yè)主的共同管理權，業(yè)主有權拒絕支付任何費用，且可請求其退出并賠償損失。D項錯誤：物業(yè)服務合同不因一方繼續(xù)提供服務而自動續(xù)約，續(xù)約必須經(jīng)雙方協(xié)商一致并簽訂書面合同，否則原合同權利義務終止。10.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，下列行為中屬于物業(yè)服務企業(yè)應當及時制止并報告有關行政主管部門的是：【選項】A.業(yè)主在自家陽臺種植綠植B.業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房用于開設小型便利店C.業(yè)主在公共綠地邊緣放置私人物品但未占用綠地D.業(yè)主在室內(nèi)進行裝修但未向物業(yè)申報【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務企業(yè)的管理職責邊界，重點在于區(qū)分一般違規(guī)與需行政介入的違法行為。A項錯誤：業(yè)主在自有陽臺種植綠植，只要不違反管理規(guī)約或影響他人，屬于合理使用專有部分，物業(yè)無權干涉。B項正確：根據(jù)《民法典》第二百七十九條，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。未經(jīng)同意擅自“住改商”屬于違法行為，物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)后應當制止，并向市場監(jiān)管、住建等行政主管部門報告，這是其法定協(xié)助管理義務。C項錯誤：若物品未實際占用公共綠地，僅臨時放置且不影響公共使用，通常視為輕微違規(guī)，物業(yè)可勸導，但無需上報行政主管部門。D項錯誤：裝修未申報屬于違反管理規(guī)約的行為，物業(yè)可要求補報或整改，但若未涉及拆改承重結(jié)構(gòu)等違法行為，一般不需上報行政主管部門；只有涉及違法裝修（如破壞主體結(jié)構(gòu)）時才需報告。因此B項為最符合題意的選項。11.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.業(yè)主大會作出制定和修改管理規(guī)約的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.業(yè)主大會決定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意D.業(yè)主大會決定改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意【參考答案】D【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會表決事項的法定比例要求。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條及第十二條的規(guī)定：-制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等一般事項，需“雙過半”（即專有部分面積過半且業(yè)主人數(shù)過半）同意，故A項表述正確，但并非本題唯一正確選項；-籌集和使用專項維修資金、改建或重建建筑物及其附屬設施屬于重大事項，依法須經(jīng)“雙三分之二”以上業(yè)主同意，即專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上，因此C項錯誤，D項正確；-B項混淆了“選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)”與重大事項的表決比例，該事項屬于一般事項，只需“雙過半”，故B項錯誤。綜上，只有D項完全符合法規(guī)規(guī)定，為正確答案。12.在物業(yè)服務合同履行過程中，若物業(yè)服務企業(yè)未按照合同約定提供服務，業(yè)主有權采取的合法措施是：【選項】A.單方面解除合同并拒絕支付全部物業(yè)費B.向業(yè)主委員會投訴，由其督促整改；若整改無效，可依法請求減少物業(yè)費或要求賠償損失C.聯(lián)合其他業(yè)主集體拒繳物業(yè)費以示抗議D.直接向人民法院提起刑事訴訟追究物業(yè)企業(yè)負責人責任【參考答案】B【解析】本題考查業(yè)主在物業(yè)服務違約情形下的合法救濟途徑。-A項錯誤：業(yè)主無權單方面解除合同并拒付全部物業(yè)費。根據(jù)《民法典》第九百四十四條，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費；若服務存在瑕疵，可主張減免而非完全拒付。-B項正確：業(yè)主應先通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)處理；若物業(yè)服務確實存在違約，可依據(jù)《民法典》第五百八十二條等規(guī)定，請求減少價款或賠償損失，這是合法且合理的救濟方式。-C項錯誤：集體拒繳物業(yè)費屬于違約行為，可能被物業(yè)企業(yè)起訴追繳，甚至承擔違約責任。-D項錯誤：物業(yè)服務糾紛屬于民事糾紛，不涉及刑事責任，不能提起刑事訴訟。因此，B項為唯一合法且符合法律規(guī)定的應對措施。13.關于住宅專項維修資金的使用，下列說法中符合現(xiàn)行法律法規(guī)的是：【選項】A.維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理開支B.使用維修資金須經(jīng)業(yè)主委員會全體成員一致同意C.發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時，可按規(guī)定程序申請應急使用維修資金D.維修資金賬戶余額不足時，由物業(yè)服務企業(yè)墊付后向全體業(yè)主追償【參考答案】C【解析】本題考查住宅專項維修資金的使用規(guī)則。-A項錯誤：維修資金專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)服務開支。-B項錯誤：維修資金的使用需經(jīng)業(yè)主共同決定，通常為“雙三分之二”參與表決且“雙過半”同意，而非業(yè)主委員會全體成員一致同意；業(yè)主委員會僅是執(zhí)行機構(gòu)，無權單獨決定。-C項正確：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條，發(fā)生電梯故障、消防設施損壞、屋面外墻滲漏等危及人身財產(chǎn)安全的緊急情況，可按應急程序使用維修資金，無需等待常規(guī)表決流程。-D項錯誤：維修資金不足時，應由業(yè)主按比例續(xù)籌，而非由物業(yè)企業(yè)墊付后追償；物業(yè)企業(yè)無義務墊付維修資金。因此，C項符合法律規(guī)定，為正確答案。14.物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設單位共同完成的程序是：【選項】A.簽訂物業(yè)服務合同并立即開始收費B.辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)，對共用部位、共用設施設備進行查驗并形成書面記錄C.直接接收業(yè)主檔案資料，無需建設單位參與D.向房地產(chǎn)行政主管部門申請項目備案后方可入駐【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)承接查驗的法定程序。-A項錯誤：簽訂合同后不能立即收費，須完成承接查驗并實際提供服務后方可計費。-B項正確：根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第六條，物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)時，必須與建設單位共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，形成查驗記錄，明確責任邊界，這是法定前置程序。-C項錯誤：業(yè)主檔案資料通常由建設單位在交付時提供，但承接查驗的核心是對物理設施的查驗，而非直接接收檔案。-D項錯誤：物業(yè)企業(yè)入駐無需單獨向主管部門申請項目備案，備案通常由建設單位在前期物業(yè)管理階段完成。因此，B項為唯一符合法規(guī)要求的正確選項。15.下列關于業(yè)主委員會職責的表述，正確的是：【選項】A.業(yè)主委員會有權直接決定物業(yè)服務企業(yè)的收費標準B.業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同C.業(yè)主委員會可自行決定動用住宅專項維修資金用于小區(qū)綠化改造D.業(yè)主委員會成員可從物業(yè)服務企業(yè)領取津貼作為工作報酬【參考答案】B【解析】本題考查業(yè)主委員會的法定職責與權限邊界。-A項錯誤：物業(yè)收費標準由物業(yè)服務合同約定，通常由業(yè)主大會決定或通過市場調(diào)節(jié)，業(yè)主委員會無權單方面確定收費標準。-B項正確：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十五條，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，經(jīng)業(yè)主大會授權后，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。-C項錯誤：動用住宅專項維修資金屬于重大事項，必須經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過，業(yè)主委員會僅有執(zhí)行權，無決定權。-D項錯誤：業(yè)主委員會成員一般為義務任職，不得從物業(yè)服務企業(yè)領取報酬或津貼，否則可能構(gòu)成利益沖突；部分地區(qū)允許從業(yè)主共有資金中列支合理工作補貼，但不得來自物業(yè)企業(yè)。綜上，只有B項符合法律規(guī)定，為正確答案。16.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設施，只需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可D.制定和修改管理規(guī)約，僅需業(yè)主委員會全體成員一致通過【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會表決事項的法定比例要求。A項錯誤：根據(jù)《民法典》第278條及《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，需“雙過半”，即參與表決的專有部分面積過半且參與表決人數(shù)過半，而非全體業(yè)主的“雙過半”。B項正確：籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金屬于重大事項，依法須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。C項錯誤：改建、重建建筑物及其附屬設施屬于特別重大事項，需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，而非僅面積達標即可。D項錯誤：管理規(guī)約的制定和修改屬于業(yè)主共同決定事項，必須由業(yè)主大會依法表決通過，不能僅由業(yè)主委員會決定。17.在物業(yè)服務合同履行過程中，若業(yè)主未按時繳納物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)可采取的合法措施是：【選項】A.直接對欠費業(yè)主采取停水、停電、停氣等強制措施B.向人民法院提起訴訟或申請支付令C.在小區(qū)公告欄公開欠費業(yè)主姓名及房號以示懲戒D.拒絕為該業(yè)主提供任何物業(yè)服務直至費用繳清【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務企業(yè)催收物業(yè)費的合法手段。A項錯誤：根據(jù)《物業(yè)管理條例》及《民法典》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)無權對業(yè)主采取停水、停電、停氣等措施，此類行為屬于侵權，可能承擔法律責任。B項正確：物業(yè)服務企業(yè)可通過法律途徑，如向法院提起訴訟或依法申請支付令，要求業(yè)主履行繳費義務，這是合法且有效的維權方式。C項錯誤：公開業(yè)主個人信息（如姓名、房號）涉嫌侵犯隱私權，違反《個人信息保護法》，即使出于催繳目的也不被允許。D項錯誤：物業(yè)服務具有公共性和持續(xù)性，即使個別業(yè)主欠費，企業(yè)仍需提供基本服務，不得以拒絕服務作為要挾手段。18.關于物業(yè)專項維修資金的使用，下列說法符合現(xiàn)行法規(guī)的是：【選項】A.專項維修資金可用于日常保潔、綠化養(yǎng)護等常規(guī)物業(yè)服務支出B.業(yè)主委員會可直接決定動用專項維修資金，無需業(yè)主大會表決C.電梯、消防設施等共用設備的更新改造可申請使用專項維修資金D.專項維修資金由物業(yè)服務企業(yè)代為管理并可自由支配【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)專項維修資金的用途與管理規(guī)范。A項錯誤：專項維修資金專用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)服務支出。B項錯誤：動用專項維修資金屬于重大事項，必須經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過，業(yè)主委員會僅有提議權，無決定權。C項正確：電梯、消防系統(tǒng)、屋頂防水、外墻等共用設施設備的維修、更新、改造屬于專項維修資金的法定使用范圍。D項錯誤：專項維修資金歸全體業(yè)主所有，通常由地方住建部門或指定專戶銀行代管，物業(yè)服務企業(yè)無權直接管理或支配。19.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)的首要責任是：【選項】A.立即組織人員進行事故原因調(diào)查并出具責任認定書B.第一時間采取應急措施防止損失擴大，并及時向有關部門報告C.聯(lián)系保險公司進行理賠，由保險公司全權處理后續(xù)事宜D.要求相關業(yè)主承擔全部責任并先行墊付賠償費用【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務企業(yè)在安全事故中的法定職責。A項錯誤：事故原因調(diào)查和責任認定屬于政府相關部門（如公安、消防、應急管理）的職權范圍，物業(yè)服務企業(yè)無權出具具有法律效力的責任認定書。B項正確：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第46條，物業(yè)服務企業(yè)在安全事故發(fā)生時，應立即采取必要應急措施（如疏散、報警、救助等），防止損害擴大，并及時向有關行政主管部門報告。C項錯誤：雖然物業(yè)服務企業(yè)可協(xié)助理賠，但不能將處理責任完全推給保險公司，其自身仍需履行安全管理與應急處置義務。D項錯誤：責任歸屬需依法認定，物業(yè)服務企業(yè)無權強制業(yè)主承擔責任或墊付費用，否則可能構(gòu)成侵權。20.下列關于物業(yè)服務合同終止后資料移交的說法，正確的是：【選項】A.原物業(yè)服務企業(yè)可保留部分業(yè)主信息作為后續(xù)催收物業(yè)費的依據(jù)B.物業(yè)服務企業(yè)應在合同終止后15日內(nèi)向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)檔案資料C.若新老物業(yè)企業(yè)未完成交接，原企業(yè)可拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域D.移交資料僅包括設備清單，不包括業(yè)主清冊和維修記錄【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務合同終止后的資料移交義務。A項錯誤：業(yè)主個人信息屬于敏感信息，合同終止后原企業(yè)無權繼續(xù)持有，必須依法移交或銷毀，否則違反《個人信息保護法》。B項正確：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第39條，物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止后15日內(nèi)，向業(yè)主委員會或新選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交全部物業(yè)檔案、管理資料、共用設施設備清單、業(yè)主清冊、維修記錄等。C項錯誤：即使交接未完成，原物業(yè)服務企業(yè)也應依法退出，不得以任何理由滯留，否則可能被行政處罰。D項錯誤：移交資料范圍廣泛，包括但不限于物業(yè)承接查驗資料、業(yè)主名冊、設施設備運行維護記錄、維修資金使用臺賬等，遠不止設備清單。21.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.業(yè)主大會作出選聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，只需經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意C.業(yè)主大會作出改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意D.業(yè)主大會可以授權業(yè)主委員會直接決定物業(yè)共用部位的經(jīng)營方式，無需再次召開業(yè)主大會【參考答案】C【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條及《民法典》第二百七十八條的規(guī)定：-選項A錯誤。選聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，需“雙過半”（即專有部分面積占比過半且業(yè)主人數(shù)過半）同意，但此處表述忽略了“參與表決”的前提。根據(jù)《民法典》最新規(guī)定，業(yè)主大會表決需先滿足參與表決的條件，再按比例計算同意人數(shù)，因此A表述不嚴謹。-選項B錯誤?；I集和使用專項維修資金屬于重大事項，應經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，而非“過半數(shù)”。-選項C正確。改建、重建建筑物及其附屬設施屬于重大事項，依法須經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；但若按舊《物業(yè)管理條例》理解，?？肌叭种陨稀钡谋硎?，結(jié)合四川地區(qū)近年真題傾向，C為最符合常規(guī)考點的正確選項。-選項D錯誤。物業(yè)共用部位的經(jīng)營方式涉及全體業(yè)主共同利益，必須由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會無權擅自決定或被授權直接處置。22.在物業(yè)服務合同履行過程中，若業(yè)主未按時交納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)依法可采取的措施是：【選項】A.立即停止對該業(yè)主提供全部物業(yè)服務B.向人民法院提起訴訟或申請支付令C.對該業(yè)主的房屋采取斷水、斷電等強制措施D.公開張貼該業(yè)主欠費信息以督促繳費【參考答案】B【解析】-選項A錯誤。根據(jù)《民法典》第九百四十四條，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，也不得因個別業(yè)主欠費而停止對整棟樓或該業(yè)主的基本服務，否則構(gòu)成違約。-選項B正確。物業(yè)服務企業(yè)可通過合法途徑維權，包括向法院提起訴訟或依據(jù)《民事訴訟法》申請支付令，這是法律明確允許的救濟方式。-選項C錯誤。斷水、斷電等行為不僅違法，還可能侵害業(yè)主基本生活權益，屬于《物業(yè)管理條例》明令禁止的行為。-選項D錯誤。公開張貼欠費業(yè)主信息可能侵犯其隱私權，違反《個人信息保護法》相關規(guī)定，不屬于合法催收手段。23.關于物業(yè)專項維修資金的使用，下列說法符合現(xiàn)行法規(guī)的是：【選項】A.物業(yè)專項維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理開支B.電梯故障危及人身安全時，可不經(jīng)業(yè)主大會表決直接申請應急使用維修資金C.維修資金的使用方案由物業(yè)服務企業(yè)單方面制定并執(zhí)行D.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其結(jié)余的維修資金份額歸物業(yè)服務企業(yè)所有【參考答案】B【解析】-選項A錯誤。物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常管理開支，后者應由物業(yè)服務費覆蓋。-選項B正確。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第二十三條及多地實施細則（包括四川省），發(fā)生危及房屋安全或嚴重影響業(yè)主生活的緊急情況（如電梯故障、消防系統(tǒng)失效等），可啟動應急使用程序，無需業(yè)主大會常規(guī)表決，但需事后公示并接受監(jiān)督。-選項C錯誤。維修資金使用方案須由相關業(yè)主共同決定，通常由業(yè)主委員會或社區(qū)組織提出，經(jīng)法定比例業(yè)主同意后方可實施，物業(yè)服務企業(yè)無權單方?jīng)Q定。-選項D錯誤。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其維修資金賬戶余額隨房屋所有權一并轉(zhuǎn)移給受讓人，不得由物業(yè)服務企業(yè)或其他主體占有。24.物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設單位共同完成的工作是：【選項】A.簽訂前期物業(yè)服務合同并公示收費標準B.辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)，移交相關資料和共用設施C.組織首次業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會D.代為收取業(yè)主的首期專項維修資金【參考答案】B【解析】-選項A錯誤。前期物業(yè)服務合同由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂，但收費標準的公示主體是建設單位或物價部門，非承接階段的核心工作。-選項B正確。根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》及《物業(yè)管理條例》第二十八條，物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)時，必須與建設單位共同進行承接查驗，核對并接收物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關圖紙、資料，這是法定程序，也是保障后續(xù)服務的基礎。-選項C錯誤。首次業(yè)主大會由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導組織，物業(yè)服務企業(yè)無權組織，且通常在交付入住達到一定比例后才啟動。-選項D錯誤。專項維修資金由業(yè)主在辦理房屋交付手續(xù)時自行繳納至專戶，物業(yè)服務企業(yè)不得代收，僅可協(xié)助宣傳或提供繳費指引。25.根據(jù)四川省物業(yè)管理相關地方性規(guī)定，下列關于業(yè)主委員會職責的表述，正確的是：【選項】A.業(yè)主委員會有權直接決定更換物業(yè)服務企業(yè)并簽訂新合同B.業(yè)主委員會可代表全體業(yè)主對外從事經(jīng)營活動并分配收益C.業(yè)主委員會應當定期向業(yè)主公布物業(yè)服務合同履行情況及公共收益收支明細D.業(yè)主委員會成員可從公共收益中提取固定比例作為工作津貼，無需業(yè)主大會同意【參考答案】C【解析】-選項A錯誤。更換物業(yè)服務企業(yè)屬于業(yè)主大會的職權，業(yè)主委員會僅有權擬定方案并組織召開業(yè)主大會表決，無權直接決定和簽約。-選項B錯誤。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，不具備獨立法人資格，不得以自身名義對外從事營利性經(jīng)營活動；公共收益屬于全體業(yè)主共有，其使用須經(jīng)業(yè)主大會決定。-選項C正確。根據(jù)《四川省物業(yè)管理條例》第三十九條，業(yè)主委員會應當每半年至少公布一次物業(yè)服務合同履行情況、公共收益收支明細及業(yè)主大會決定事項的執(zhí)行情況，保障業(yè)主知情權和監(jiān)督權。-選項D錯誤。業(yè)主委員會成員的工作津貼或補貼標準必須經(jīng)業(yè)主大會審議通過，不得擅自決定從公共收益中提取，否則構(gòu)成侵占業(yè)主共有財產(chǎn)。26.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設施，只需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可D.制定和修改管理規(guī)約，只需業(yè)主委員會全體成員一致同意即可生效【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會表決事項的法定比例要求。A項錯誤：選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，根據(jù)《民法典》第278條，應由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，而非“總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)”的簡單多數(shù)。B項正確：籌集和使用專項維修資金屬于重大事項，依據(jù)《民法典》第278條，需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；但若按舊《物業(yè)管理條例》表述，?？肌半p三分之二”標準，結(jié)合多數(shù)地方實踐及歷年真題慣例，B項表述符合傳統(tǒng)考點要求，視為正確。C項錯誤：改建、重建建筑物及其附屬設施屬于重大事項，需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，而非僅面積達標。D項錯誤：管理規(guī)約的制定與修改屬于業(yè)主共同決定事項，必須經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過，不能僅由業(yè)主委員會決定。27.在物業(yè)服務合同履行過程中，若物業(yè)服務企業(yè)未按合同約定提供服務，業(yè)主可依法采取的救濟措施不包括：【選項】A.要求物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)履行合同義務B.向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴C.單方面解除物業(yè)服務合同并拒繳全部物業(yè)費D.請求人民法院判令物業(yè)服務企業(yè)承擔違約責任【參考答案】C【解析】本題考查業(yè)主在物業(yè)服務糾紛中的合法救濟途徑。A項正確：繼續(xù)履行是合同違約的基本救濟方式之一，業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)按約提供服務。B項正確：根據(jù)《物業(yè)管理條例》及地方性法規(guī)，街道辦或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負有指導、監(jiān)督物業(yè)管理活動的職責，業(yè)主可向其投訴。C項錯誤：業(yè)主無權單方面解除合同并拒繳全部物業(yè)費。即使物業(yè)服務存在瑕疵，也應根據(jù)違約程度按比例減免物業(yè)費，而非全部拒繳；且解除合同需符合法定或約定條件，并經(jīng)法定程序（如業(yè)主大會決議），個人無權擅自解除。D項正確：物業(yè)服務企業(yè)違約，業(yè)主可依法提起訴訟，要求其承擔違約責任，如賠償損失等。28.關于住宅專項維修資金的使用，下列說法符合現(xiàn)行法律法規(guī)的是：【選項】A.業(yè)主委員會可直接決定動用維修資金，無需業(yè)主大會表決B.維修資金可用于小區(qū)綠化養(yǎng)護、保潔等日常物業(yè)服務支出C.發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時，可按照應急程序使用維修資金D.維修資金賬戶余額不足時，由物業(yè)服務企業(yè)墊付后續(xù)費用【參考答案】C【解析】本題考查住宅專項維修資金的使用規(guī)則。A項錯誤：維修資金的使用屬于業(yè)主共同決定事項，必須經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過，業(yè)主委員會僅有執(zhí)行權，無決定權。B項錯誤：維修資金專用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)服務支出（如保潔、綠化等），這些屬于物業(yè)費覆蓋范圍。C項正確：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第18條，發(fā)生危及房屋安全、嚴重影響業(yè)主生活等緊急情況（如電梯故障、屋頂嚴重漏水等），可啟動應急使用程序，簡化表決流程，經(jīng)相關主體確認后即可使用。D項錯誤：維修資金不足時，應由業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例續(xù)籌，物業(yè)服務企業(yè)無墊付義務。29.物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設單位共同進行物業(yè)承接查驗。下列關于承接查驗的說法，錯誤的是：【選項】A.承接查驗的內(nèi)容包括共用設施設備、園林綠化、公共區(qū)域等B.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題應由建設單位在約定期限內(nèi)整改C.物業(yè)服務企業(yè)可因建設單位未完成整改而拒絕辦理承接手續(xù)D.承接查驗記錄應作為物業(yè)服務合同的附件，具有法律效力【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)承接查驗的相關規(guī)定。A項正確：承接查驗范圍包括物業(yè)共用部位、共用設施設備、園林景觀、公共配套設施等，符合《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定。B項正確：查驗中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題或未完成事項，應由建設單位負責整改，這是其法定義務。C項錯誤：根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第29條，即使存在未整改問題，物業(yè)服務企業(yè)也不得拒絕辦理承接手續(xù)，但可書面記錄問題并明確整改責任，否則可能影響業(yè)主正常入住和物業(yè)服務開展。D項正確：承接查驗文件（包括查驗記錄、交接清單等）應作為物業(yè)服務合同附件，對雙方具有約束力，具有法律效力。30.根據(jù)《民法典》及物業(yè)管理相關法規(guī)，下列關于業(yè)主權利與義務的表述，正確的是：【選項】A.業(yè)主將其房屋出租后，物業(yè)費應由承租人承擔，業(yè)主不再負有繳費義務B.業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的工作享有監(jiān)督權，但無權查閱物業(yè)服務合同C.業(yè)主不得以未接受或無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費D.業(yè)主大會作出的決定，對未參與表決的業(yè)主不具有約束力【參考答案】C【解析】本題綜合考查業(yè)主的權利義務邊界。A項錯誤：根據(jù)《民法典》第944條，業(yè)主雖可與承租人約定物業(yè)費由承租人支付，但若承租人未繳，物業(yè)服務企業(yè)仍有權向業(yè)主追索，業(yè)主不能因此免除繳費義務。B項錯誤：業(yè)主作為物業(yè)服務合同的實際權利人，有權查閱、復制物業(yè)服務合同、服務標準、收費明細等資料，這是其知情權和監(jiān)督權的體現(xiàn)。C項正確：《民法典》第944條明確規(guī)定，業(yè)主不得以未實際入住、未享受服務等理由拒交物業(yè)費，因物業(yè)服務具有公共性和整體性，服務對象是全體業(yè)主。D項錯誤：業(yè)主大會依法作出的決定，對全體業(yè)主（包括未參與表決、投反對票者）均具有法律約束力，這是業(yè)主自治的基本原則。31.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)承接新建物業(yè)項目前，應當與建設單位完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。以下關于承接查驗的說法中，正確的是：【選項】A.承接查驗工作可在物業(yè)服務合同簽訂后任意時間進行，不影響物業(yè)服務的正常開展B.承接查驗應當在物業(yè)交付使用前完成，查驗結(jié)果需形成書面記錄并由雙方簽字確認C.若建設單位拒絕配合承接查驗，物業(yè)服務企業(yè)可單方面完成查驗并視為有效D.承接查驗僅針對房屋主體結(jié)構(gòu)，不包括電梯、消防、供水等共用設施設備【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十八條及《物業(yè)承接查驗辦法》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)前，必須與建設單位共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并在物業(yè)交付使用前完成。查驗過程應形成書面記錄，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽字確認，作為界定雙方責任的重要依據(jù)。選項A錯誤，因承接查驗應在交付前完成，而非合同簽訂后任意時間；選項C錯誤，承接查驗需雙方共同參與，單方行為無效；選項D錯誤，承接查驗范圍明確包括電梯、消防、供水、供電等共用設施設備，不僅限于房屋主體結(jié)構(gòu)。因此，B項表述準確、符合法規(guī)要求。32.某住宅小區(qū)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，繼續(xù)提供服務并收取物業(yè)費。對此情形，下列說法正確的是：【選項】A.原物業(yè)服務企業(yè)有權繼續(xù)服務至新合同簽訂為止，業(yè)主應繼續(xù)繳納物業(yè)費B.業(yè)主大會決議生效后，原物業(yè)服務企業(yè)無權繼續(xù)收取物業(yè)費，應立即退出C.原物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)事實服務關系主張物業(yè)費，但不得阻礙新物業(yè)企業(yè)進場D.只要原物業(yè)服務質(zhì)量良好，即可無視業(yè)主大會決議繼續(xù)服務【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第九百四十九條及《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，業(yè)主大會依法作出選聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，原物業(yè)服務企業(yè)應當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，移交相關資料和設施，并不得以存在事實服務為由繼續(xù)收取物業(yè)費。業(yè)主大會的決議具有法律效力，原物業(yè)企業(yè)拒不退出屬于違法行為。選項A和D明顯違背業(yè)主自治原則和法律規(guī)定；選項C雖提及“不得阻礙進場”，但“可主張物業(yè)費”錯誤，因無合同依據(jù)且業(yè)主大會已解聘，故無權收費。只有B項準確反映了法律對原物業(yè)服務企業(yè)退出義務的要求。33.在物業(yè)管理活動中，關于專項維修資金的使用，下列說法符合現(xiàn)行法規(guī)的是：【選項】A.專項維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理開支B.使用專項維修資金須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意C.物業(yè)服務企業(yè)可自行決定動用專項維修資金進行緊急維修D(zhuǎn).專項維修資金余額不足首期籌集金額30%時，業(yè)主委員會可直接決定續(xù)籌方案【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第二百七十八條及《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，專項維修資金屬于業(yè)主共有，僅用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常管理開支（排除A）。其使用需經(jīng)業(yè)主共同決定，具體表決規(guī)則為：應由專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決中專有部分面積過半數(shù)且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（即“雙三分之二參與，雙過半同意”），B項表述準確。C項錯誤，緊急情況下雖可簡化程序，但仍需報備并事后補辦手續(xù)，不能由物業(yè)企業(yè)自行決定；D項錯誤，續(xù)籌方案需由業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會無權直接決定。34.某物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)內(nèi)設置快遞柜，向快遞公司收取場地使用費，但未將該收益情況向業(yè)主公示。對此，下列說法正確的是：【選項】A.快遞柜屬物業(yè)服務企業(yè)自主經(jīng)營行為，收益歸企業(yè)所有，無需公示B.利用小區(qū)共有部分設置快遞柜所得收益屬于業(yè)主共有，物業(yè)服務企業(yè)應定期公示C.只要快遞柜方便業(yè)主，收益歸屬不影響業(yè)主權益，無需特別處理D.物業(yè)服務企業(yè)可保留部分收益作為管理成本，其余部分才需公示【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第二百八十二條，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?？爝f柜設置在小區(qū)公共區(qū)域（如大堂、架空層等），屬于利用共有部分經(jīng)營，其收益應歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務企業(yè)作為管理人，有義務將收益情況、成本扣除及分配方案等定期向業(yè)主公開。選項A、C、D均忽視了業(yè)主對共有部分收益的共有權和知情權，違反法律規(guī)定。只有B項準確體現(xiàn)了法律對共有收益歸屬及公示義務的要求。35.關于物業(yè)服務合同的性質(zhì)與效力，下列說法正確的是：【選項】A.物業(yè)服務合同屬于單務合同，僅物業(yè)服務企業(yè)負有義務B.業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的合同，對全體業(yè)主不具有約束力C.物業(yè)服務合同為諾成合同，自雙方意思表示一致時成立D.物業(yè)服務合同必須采用書面形式，否則無效【參考答案】C【解析】物業(yè)服務合同是雙務、有償、諾成性合同。諾成合同指當事人意思表示一致即成立，不以交付標的物為成立要件，物業(yè)服務合同自雙方達成合意時即成立，故C項正確。A項錯誤，因物業(yè)服務合同中業(yè)主負有支付物業(yè)費的義務，企業(yè)負有提供服務的義務，屬雙務合同；B項錯誤，根據(jù)《民法典》第九百三十九條，建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的合同，對全體業(yè)主具有法律約束力；D項錯誤，雖然《物業(yè)管理條例》鼓勵采用書面形式，但未采用書面形式并不必然導致合同無效，若已實際履行且雙方認可，仍可認定合同成立。因此，C為唯一正確選項。36.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設施，只需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可D.制定和修改管理規(guī)約，應當經(jīng)全體業(yè)主一致同意【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會表決事項的法定比例要求。A項錯誤：根據(jù)《民法典》第278條，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，應由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，而非“總面積過半+總?cè)藬?shù)過半”的簡單多數(shù)。B項正確：籌集和使用專項維修資金屬于重大事項，依據(jù)《民法典》第278條，需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；但需注意，此處“參與表決”前提是“雙三分之二”業(yè)主參與。然而在《物業(yè)管理條例》（2018年修訂）第11條及配套解釋中，仍沿用“雙三分之二”同意的標準，實踐中多以該標準為準，故B項表述符合現(xiàn)行法規(guī)主流理解。C項錯誤：改建、重建建筑物及其附屬設施屬于重大事項，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，而非僅“參與表決”的四分之三。D項錯誤：管理規(guī)約的制定和修改屬于一般共同管理事項，只需“雙過半”（參與表決的雙過半）即可，無需全體業(yè)主一致同意。37.物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設單位完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。下列關于承接查驗的說法中，錯誤的是：【選項】A.承接查驗應當在物業(yè)交付使用前完成B.承接查驗的費用一般由建設單位承擔C.物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)共用設施設備存在質(zhì)量問題的，有權拒絕承接D.承接查驗完成后，雙方應簽訂承接查驗協(xié)議并移交相關資料【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)承接查驗制度的核心要點。A項正確：根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第8條，承接查驗應在物業(yè)交付使用前完成，以確保物業(yè)服務企業(yè)能及時掌握物業(yè)狀況。B項正確：《物業(yè)承接查驗辦法》第29條規(guī)定，承接查驗費用由建設單位承擔，除非合同另有約定。C項錯誤：物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設施設備存在質(zhì)量問題，應當書面告知建設單位并要求整改，但無權直接拒絕承接。若建設單位拒不整改，可向主管部門報告，但承接查驗本身是法定義務，不能單方拒絕。D項正確：《物業(yè)承接查驗辦法》第22條明確要求查驗完成后應簽訂協(xié)議并移交包括竣工圖、設備清單、保修文件等在內(nèi)的相關資料。38.關于住宅專項維修資金的使用，下列說法符合現(xiàn)行規(guī)定的是：【選項】A.業(yè)主委員會可以直接決定使用維修資金，無需業(yè)主大會表決B.維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理開支C.發(fā)生危及房屋安全的緊急情況時，可按規(guī)定程序申請應急使用維修資金D.維修資金的存儲利息歸物業(yè)服務企業(yè)所有【參考答案】C【解析】本題聚焦住宅專項維修資金的使用規(guī)則。A項錯誤：維修資金的使用屬于重大事項，必須經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過，業(yè)主委員會僅有執(zhí)行權，無決定權。B項錯誤：維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)服務開支。C項正確：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第18條及各地實施細則（如四川省相關規(guī)定），發(fā)生電梯故障、消防系統(tǒng)失效、屋頂或外墻滲漏等危及安全的緊急情況，可啟動應急使用程序，經(jīng)街道辦或主管部門審核后先行使用，事后補辦業(yè)主確認手續(xù)。D項錯誤：維修資金的存儲利息滾存計入維修資金專戶，歸全體業(yè)主共有，用于補充維修資金，而非歸物業(yè)服務企業(yè)所有。39.物業(yè)服務合同到期后，原物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)提供服務，業(yè)主未明確表示反對。對此情形，下列說法正確的是：【選項】A.原物業(yè)服務合同自動終止，雙方形成無因管理關系B.原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，服務期限為不定期C.業(yè)主有權拒絕支付合同到期后的物業(yè)服務費用D.物業(yè)服務企業(yè)必須立即退出，不得繼續(xù)服務【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務合同到期后的法律狀態(tài)。A項錯誤：無因管理是指沒有法定或約定義務而為他人管理事務，而原物業(yè)服務企業(yè)在合同到期后繼續(xù)服務，業(yè)主接受，不符合無因管理構(gòu)成要件。B項正確：根據(jù)《民法典》第948條，物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但服務期限為不定期。當事人可隨時解除合同，但應提前60日書面通知。C項錯誤：在不定期合同存續(xù)期間，業(yè)主仍應按原合同標準支付物業(yè)服務費用，否則構(gòu)成違約。D項錯誤：物業(yè)服務企業(yè)并非必須立即退出，只要業(yè)主未明確反對且繼續(xù)接受服務，即構(gòu)成事實上的不定期合同關系，企業(yè)可繼續(xù)服務。40.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，下列行為中屬于物業(yè)服務企業(yè)應當制止并及時向有關行政主管部門報告的是：【選項】A.業(yè)主在自家陽臺晾曬衣物B.業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房但已征得有利害關系業(yè)主同意C.擅自占用消防通道停放私家車D.業(yè)主在公共綠地種植花草用于觀賞【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)服務企業(yè)的管理職責邊界及違法行為識別。A項錯誤：業(yè)主在自家陽臺晾曬衣物屬于合理使用專有部分，不違反法律法規(guī)或管理規(guī)約，物業(yè)服務企業(yè)無權干涉。B項錯誤：根據(jù)《民法典》第279條，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，需經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。若已取得同意，則行為合法，物業(yè)服務企業(yè)不應制止。C項正確：消防通道屬于公共安全通道，擅自占用違反《消防法》第28條，物業(yè)服務企業(yè)有義務立即制止，并向消防救援機構(gòu)報告，屬于法定職責。D項錯誤：若管理規(guī)約允許或業(yè)主大會同意在公共綠地適度美化，且未破壞綠化，一般不構(gòu)成違規(guī)；即使違規(guī)，也屬于一般管理問題，未必需“立即報告行政主管部門”，而C項涉及公共安全，必須報告。41.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)承接新建物業(yè)項目前，應當與建設單位完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的查驗工作。下列關于物業(yè)承接查驗的說法中，正確的是：【選項】A.物業(yè)承接查驗工作可由物業(yè)服務企業(yè)單方面完成，無需建設單位參與B.承接查驗發(fā)現(xiàn)問題的，物業(yè)服務企業(yè)有權拒絕接收物業(yè)，直至問題整改完畢C.物業(yè)承接查驗僅針對房屋本體結(jié)構(gòu)，不包括電梯、消防等共用設施設備D.物業(yè)承接查驗完成后，相關資料由建設單位自行保管，物業(yè)服務企業(yè)無需存檔【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十八條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，查驗工作應由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同進行。選項A錯誤，因查驗需雙方共同參與；選項C錯誤，承接查驗范圍明確包括電梯、消防、供水、供電等共用設施設備；選項D錯誤，查驗資料屬于物業(yè)管理檔案的重要組成部分，物業(yè)服務企業(yè)必須妥善保存；選項B正確，若查驗中發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)劃、設計或存在安全隱患的問題，物業(yè)服務企業(yè)有權要求建設單位整改，在問題未解決前可暫緩接收，以保障后續(xù)物業(yè)服務質(zhì)量和業(yè)主權益。42.在物業(yè)服務合同履行過程中，業(yè)主未按時繳納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)依法可采取的措施是：【選項】A.直接停止對該業(yè)主提供全部物業(yè)服務B.通過訴訟或仲裁方式追繳欠費，并可依法主張違約金C.對該業(yè)主住宅采取斷水、斷電等強制措施D.公開張貼欠費業(yè)主姓名及房號以示警示【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第九百四十四條及《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。物業(yè)服務企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，故選項C錯誤；同時，物業(yè)服務具有公共性和整體性，即使個別業(yè)主欠費，企業(yè)仍需維持基本服務，不能單方面停止服務，選項A錯誤；公開張貼業(yè)主個人信息涉嫌侵犯隱私權，違反《個人信息保護法》，選項D錯誤；唯一合法途徑是通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟方式追繳欠費，并可依據(jù)合同約定主張逾期違約金，因此選項B正確。43.關于住宅專項維修資金的使用，下列說法符合現(xiàn)行法規(guī)的是：【選項】A.維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理開支B.使用維修資金需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.緊急情況下，物業(yè)服務企業(yè)可直接動用維修資金進行搶修，無需業(yè)主表決D.維修資金賬戶余額不足時，由物業(yè)服務企業(yè)墊付后續(xù)維修費用【參考答案】B【解析】住宅專項維修資金屬于業(yè)主共有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用，故選項A錯誤；根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條規(guī)定，使用維修資金一般需經(jīng)“雙三分之二”業(yè)主同意（即面積和人數(shù)均達三分之二以上），選項B正確；選項C表述不嚴謹，緊急情況下雖可簡化程序，但仍需向主管部門報告并事后公示，部分地方規(guī)定可由業(yè)委會或社區(qū)組織應急使用，但并非物業(yè)服務企業(yè)可“直接動用”；選項D錯誤，維修資金不足時應由業(yè)主按比例續(xù)籌，而非由物業(yè)企業(yè)墊付。44.物業(yè)服務企業(yè)在制定物業(yè)服務方案時，應重點考慮的因素不包括：【選項】A.物業(yè)項目的定位與業(yè)主構(gòu)成B.當?shù)匚飿I(yè)服務收費政府指導價標準C.企業(yè)內(nèi)部員工的個人偏好與興趣愛好D.共用設施設備的配置及運行維護要求【參考答案】C【解析】物業(yè)服務方案的制定必須基于項目實際需求和法規(guī)要求。選項A正確，不同定位（如高端住宅、保障房、寫字樓）對應不同服務標準；選項B正確，收費需符合地方政府公布的指導價或市場調(diào)節(jié)價規(guī)定；選項D正確，設施設備狀況直接影響服務內(nèi)容和成本；而選項C中“員工個人偏好與興趣愛好”屬于主觀因素，與服務方案的專業(yè)性、規(guī)范性和業(yè)主需求無關，不應作為制定依據(jù)，故為正確答案。45.下列關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的說法，正確的是：【選項】A.業(yè)主委員會是獨立法人，可對外簽訂物業(yè)服務合同B.業(yè)主大會作出的決定對全體業(yè)主具有法律約束力C.業(yè)主委員會成員可由物業(yè)服務企業(yè)推薦并任命D.未參與業(yè)主大會投票的業(yè)主不受大會決議約束【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第二百七十八條及《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的決策機構(gòu)，其依法作出的決定對全體業(yè)主具有約束力，無論是否參與投票，故選項B正確，選項D錯誤；業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，不具備法人資格，不能獨立對外簽約，物業(yè)服務合同應由業(yè)主大會授權或由業(yè)委會代表業(yè)主簽訂，但責任主體仍是全體業(yè)主，選項A錯誤；業(yè)主委員會成員應由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，物業(yè)服務企業(yè)無權推薦或任命，選項C錯誤。因此，唯一正確選項為B。46.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設施，只需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可D.制定和修改管理規(guī)約，僅需業(yè)主委員會全體成員一致通過即可生效【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會表決事項的法定比例要求。A項錯誤：根據(jù)《民法典》第278條，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，需“雙過半”，即專有部分面積占比過半且業(yè)主人數(shù)過半，但此處表述忽略了“參與表決”的前提，實際應為“參與表決的專有部分面積過半且參與表決人數(shù)過半”，故表述不嚴謹；B項正確：籌集和使用專項維修資金屬于重大事項，《民法典》第278條規(guī)定，此類事項需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，而原《物業(yè)管理條例》曾規(guī)定為“雙三分之二”，但結(jié)合當前法律實踐及多數(shù)地方性法規(guī)延續(xù)性，B項表述在歷年真題中仍被廣泛采納為正確答案；C項錯誤：改建、重建建筑物及其附屬設施屬于重大事項，需“雙四分之三”同意，而非僅面積四分之三；D項錯誤：管理規(guī)約的制定和修改屬于業(yè)主共同決定事項，必須經(jīng)業(yè)主大會依法表決通過，不能僅由業(yè)主委員會決定。47.物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設單位完成物業(yè)承接查驗工作。下列關于物業(yè)承接查驗的說法，錯誤的是：【選項】A.承接查驗的范圍包括共用部位、共用設施設備及相關資料B.查驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應由建設單位在約定時間內(nèi)整改C.物業(yè)服務企業(yè)可因建設單位未提供完整資料而拒絕辦理承接手續(xù)D.承接查驗文件應作為物業(yè)服務合同的附件，具有同等法律效力【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)承接查驗的法律義務與操作規(guī)范。A項正確：根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》，承接查驗內(nèi)容確實包括共用部位、共用設施設備及竣工驗收資料、技術資料等；B項正確：查驗中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題或資料缺失，應由建設單位負責整改，這是其法定義務；C項錯誤：物業(yè)服務企業(yè)不得以資料不全為由拒絕辦理承接手續(xù)，而應通過書面形式記錄問題并督促建設單位限期補正，否則可能構(gòu)成違約或行政責任；D項正確：承接查驗記錄、協(xié)議等文件是物業(yè)服務合同的重要組成部分，具有法律約束力。因此，C項表述違反了物業(yè)服務企業(yè)的配合義務，屬于錯誤說法。48.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，下列行為中，物業(yè)服務企業(yè)有權制止但無權直接處罰的是：【選項】A.業(yè)主擅自將住宅改為經(jīng)營性用房B.在公共綠地內(nèi)私自搭建構(gòu)筑物C.占用消防通道停放私家車輛D.以上行為物業(yè)服務企業(yè)均無行政處罰權【參考答案】D【解析】本題考查物業(yè)服務企業(yè)的職權邊界。根據(jù)《物業(yè)管理條例》及《行政處罰法》，物業(yè)服務企業(yè)屬于民事主體，不具備行政執(zhí)法權。A項：住宅改商用需經(jīng)有利害關系業(yè)主一致同意，物業(yè)可勸阻、報告，但無權處罰；B項：私搭亂建屬違建行為，應由城管或規(guī)劃部門查處，物業(yè)僅有勸阻和報告義務；C項：占用消防通道屬消防違法行為，應由消防救援機構(gòu)處理，物業(yè)可勸離、上報，但不能罰款或拖車（除非合同授權且符合程序）；因此，D項正確，物業(yè)服務企業(yè)對上述行為均無行政處罰權，僅可采取勸阻、制止、報告等措施。49.關于住宅專項維修資金的使用，下列說法符合現(xiàn)行規(guī)定的是：【選項】A.維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理費用B.電梯故障危及人身安全時，可按應急程序直接申請使用維修資金C.維修資金的使用必須經(jīng)全體業(yè)主一致同意D.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其結(jié)余的維修資金份額可提取現(xiàn)金帶走【參考答案】B【解析】本題聚焦住宅專項維修資金的使用規(guī)則。A項錯誤：維修資金專項用于共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)服務支出；B項正確：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第18條及多地實施細則，發(fā)生危及房屋安全或嚴重影響業(yè)主生活的緊急情況（如電梯故障、屋頂嚴重漏水、消防系統(tǒng)癱瘓等），可啟動應急使用程序，無需業(yè)主大會表決，由相關主體直接申請使用；C項錯誤：維修資金使用一般需“雙三分之二”參與表決且“雙過半”同意，緊急情況更無需全體同意；D項錯誤：業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，維修資金賬戶余額隨房屋所有權一并轉(zhuǎn)移，不得提取現(xiàn)金。故B為唯一正確選項。50.物業(yè)服務合同到期后，若業(yè)主大會未作出續(xù)聘或另聘決定，而原物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)提供服務的，下列說法正確的是：【選項】A.原合同自動終止，雙方形成事實服務關系但無合同約束B.原合同繼續(xù)有效，服務期限轉(zhuǎn)為不定期，任何一方可隨時解除C.業(yè)主可拒絕支付物業(yè)服務費，因合同已失效D.物業(yè)服務企業(yè)必須立即退出，否則構(gòu)成非法侵占【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務合同到期后的法律狀態(tài)。根據(jù)《民法典》第948條規(guī)定，物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但應當提前60日書面通知對方。A項錯誤：并非無合同約束，而是原合同繼續(xù)有效；B項正確：符合《民法典》規(guī)定；C項錯誤：業(yè)主仍需按原合同標準支付服務費；D項錯誤：物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)服務具有合法性，并非非法侵占。因此，B為正確答案。51.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.業(yè)主大會決定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.業(yè)主大會決定改建、重建建筑物及其附屬設施，只需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意D.業(yè)主大會決定制定和修改管理規(guī)約，應當經(jīng)全體業(yè)主一致同意【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條及《民法典》第二百七十八條的規(guī)定：-選項A錯誤。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，應由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（即“雙三分之二參與，雙過半通過”），而非簡單的“雙過半”即可。-選項B正確?；I集和使用專項維修資金屬于重大事項，須經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；但根據(jù)《物業(yè)管理條例》原規(guī)定（部分地方仍沿用舊標準），在未明確適用《民法典》細化規(guī)則前，傳統(tǒng)表述為“雙三分之二以上同意”，本題結(jié)合歷年真題?？急硎?，B項符合常規(guī)考點要求。-選項C錯誤。改建、重建建筑物及其附屬設施屬于重大事項，需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，但前提是“參與表決”的業(yè)主達到雙三分之二，C項遺漏了參與表決的前提條件，表述不完整。-選項D錯誤。制定和修改管理規(guī)約屬于一般共同管理事項，適用“雙三分之二參與、雙過半通過”規(guī)則，無需全體業(yè)主一致同意。52.物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設單位共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。下列關于物業(yè)承接查驗的說法，錯誤的是：【選項】A.承接查驗應當形成書面記錄，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽字確認B.未經(jīng)查驗或查驗不合格的物業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)有權拒絕承接C.物業(yè)承接查驗費用由物業(yè)服務企業(yè)承擔，除非合同另有約定D.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當在合理期限內(nèi)整改【參考答案】C【解析】根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》相關規(guī)定：-選項A正確。承接查驗必須形成書面記錄，并由雙方簽字確認，作為后續(xù)責任劃分的依據(jù)。-選項B正確。若物業(yè)未經(jīng)驗收或查驗不合格，物業(yè)服務企業(yè)可依法拒絕承接，以規(guī)避后續(xù)管理風險。-選項C錯誤。根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第三十一條，承接查驗費用由建設單位承擔，除非雙方在前期物業(yè)服務合同中另有約定。因此，C項將費用默認歸于物業(yè)服務企業(yè)，與法規(guī)相悖。-選項D正確。查驗中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題或功能缺陷，建設單位負有整改義務，應在合理期限內(nèi)完成修復。53.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，下列行為中屬于物業(yè)服務企業(yè)應當制止并及時向有關行政主管部門報告的是：【選項】A.業(yè)主在自家陽臺晾曬衣物B.業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房但已征得有利害關系業(yè)主同意C.擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主共同利益D.業(yè)主在指定區(qū)域規(guī)范停放非機動車【參考答案】C【解析】依據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條及《民法典》相關規(guī)定：-選項A屬于業(yè)主合理使用專有部分的行為，不違反管理規(guī)約，物業(yè)服務企業(yè)無權干涉。-選項B中，若業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房，已依法征得有利害關系業(yè)主同意，則符合《民法典》第二百七十九條規(guī)定，屬于合法行為。-選項C正確。擅自占用、挖掘道路或場地，侵害了全體業(yè)主的共有權，物業(yè)服務企業(yè)有義務制止，并向城管、住建等主管部門報告。-選項D為規(guī)范停車行為，屬于鼓勵范疇，物業(yè)服務企業(yè)不應制止。54.關于物業(yè)服務合同的性質(zhì)與效力，下列說法正確的是：【選項】A.物業(yè)服務合同屬于單務合同，僅物業(yè)服務企業(yè)負有義務B.前期物業(yè)服務合同由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂，對全體業(yè)主具有法律約束力C.業(yè)主委員會成立后，前期物業(yè)服務合同自動終止D.業(yè)主以未實際接受物業(yè)服務為由拒絕交納物業(yè)費，法院應予支持【參考答案】B【解析】-選項A錯誤。物業(yè)服務合同是雙務、有償、諾成性合同，雙方互負權利義務，業(yè)主有交費義務，企業(yè)有提供服務義務。-選項B正確。根據(jù)《民法典》第九百三十九條，建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力，即使業(yè)主未直接簽署。-選項C錯誤。前期物業(yè)服務合同在業(yè)主大會依法選聘新物業(yè)服務人并簽訂合同后才終止，并非業(yè)主委員會一成立即自動失效。-選項D錯誤。根據(jù)《民法典》第九百四十四條，物業(yè)服務人已按約定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或無需接受為由拒交物業(yè)費，法院不予支持。55.下列關于住宅專項維修資金使用的說法，符合現(xiàn)行法規(guī)的是：【選項】A.維修資金可用于物業(yè)服務企業(yè)日常辦公經(jīng)費支出B.發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時，可不經(jīng)業(yè)主表決直接申請使用維修資金C.維修資金的使用方案只需物業(yè)服務企業(yè)單方制定即可實施D.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，其結(jié)余的維修資金份額歸物業(yè)服務企業(yè)所有【參考答案】B【解析】依據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》相關規(guī)定：-選項A錯誤。維修資金專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用，尤其不得用于企業(yè)日常運營。-選項B正確。根據(jù)辦法第十八條，發(fā)生電梯故障、消防設施嚴重損壞、屋頂或外墻滲漏等危及安全的緊急情況，可按照應急程序直接申請使用，無需事前業(yè)主表決，但需事后公示。-選項C錯誤。維修資金使用方案須由相關業(yè)主共同決定，通常由業(yè)主委員會或社區(qū)組織制定，并經(jīng)法定比例業(yè)主同意。-選項D錯誤。房屋轉(zhuǎn)讓時，該房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權同時過戶，歸受讓人所有，而非歸物業(yè)服務企業(yè)。56.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設施，只需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可D.制定和修改管理規(guī)約，僅需業(yè)主委員會全體成員一致通過【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條及《民法典》第二百七十八條的規(guī)定：-選項A錯誤。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，應由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（即“雙過半”參與表決下的“雙過半”同意），而非直接以總面積和總?cè)藬?shù)的“雙過半”計算。-選項B正確?；I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金屬于重大事項，須經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；但根據(jù)《物業(yè)管理條例》原規(guī)定（部分地方仍沿用），常表述為“雙三分之二以上同意”，在歷年真題中此為高頻考點，且與現(xiàn)行《民法典》精神一致，故B為正確選項。-選項C錯誤。改建、重建建筑物及其附屬設施屬于重大事項，需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，而