物業(yè)管理收費標準及執(zhí)行手冊一、物業(yè)管理收費的基本原則與法律依據(jù)物業(yè)管理收費是保障物業(yè)管理服務正常開展、維護業(yè)主共同利益的重要基礎。其收取與使用應嚴格遵循以下原則，并符合相關法律法規(guī)要求：1.合法合規(guī)原則：嚴格依照《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》、《價格法》及地方物業(yè)管理條例、價格管理辦法等規(guī)定執(zhí)行。收費項目、標準、方式等均需在法律框架內(nèi)進行。2.質(zhì)價相符原則：物業(yè)服務收費標準應與所提供的服務質(zhì)量、服務水平相匹配，確保業(yè)主支付的費用獲得相應價值的服務。3.公開透明原則：收費項目、收費標準、服務內(nèi)容、計費方式、收支情況等信息應及時向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。4.公平合理原則：針對不同類型物業(yè)、不同服務需求，收費標準應體現(xiàn)公平性，避免歧視性收費或不合理加價。5.服務導向原則：收費的根本目的是為了保障物業(yè)管理服務的持續(xù)提供和質(zhì)量提升，最終服務于業(yè)主的居住體驗和物業(yè)的保值增值。二、物業(yè)管理收費項目構(gòu)成與定價機制（一）常規(guī)物業(yè)服務收費（物業(yè)服務費）此為物業(yè)管理的核心收費項目，用于支付物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常管理與服務開支。其構(gòu)成通常包括：*管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費：包括項目經(jīng)理、客服、工程、保潔、保安等相關人員的薪酬成本。*物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用：如電梯運行維護、供水供電系統(tǒng)維護、消防設施維護、公共照明、公共區(qū)域維修等。*物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用：包括清潔工具、物料、垃圾清運、化糞池清掏等。*物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用：包括綠化工具、苗木、灌溉、施肥、修剪等。*物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用：包括門崗值守、巡邏、監(jiān)控設備運行、消防協(xié)助等。*辦公費用：包括物業(yè)管理處辦公用品、通訊、水電、差旅等。*物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊：如辦公設備、維修工具等的折舊。*物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用：此項費用是否包含需在物業(yè)服務合同中明確。*經(jīng)業(yè)主同意的其他費用：需通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會表決通過。*合理利潤：物業(yè)服務企業(yè)作為市場主體，可獲取合理利潤，具體比例通常根據(jù)服務等級和市場情況確定。*法定稅費：依據(jù)國家稅收法律法規(guī)繳納的相關稅費。定價機制：*政府指導價：適用于普通住宅物業(yè)，由當?shù)貎r格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務等級、服務成本等因素制定基準價及其浮動幅度。物業(yè)服務企業(yè)在基準價和浮動幅度內(nèi)，根據(jù)實際情況與業(yè)主協(xié)商確定具體收費標準。*市場調(diào)節(jié)價：適用于非普通住宅物業(yè)（如別墅、商業(yè)物業(yè)）以及業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、市場行情等協(xié)商確定。（二）其他專項服務收費1.停車服務費/場地占用費：*針對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，物業(yè)服務企業(yè)可收取停車服務費，用于車位的維護、管理、照明、監(jiān)控等。*若車位產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商或業(yè)主個人，則業(yè)主或使用人需向產(chǎn)權(quán)人支付車位租金或場地占用費，同時可能仍需向物業(yè)公司支付停車服務費。具體需根據(jù)《民法典》及地方規(guī)定執(zhí)行。*此項收費標準應明碼標價，并區(qū)分產(chǎn)權(quán)歸屬和服務內(nèi)容。2.裝修相關費用：*裝修垃圾清運費：用于業(yè)主裝修產(chǎn)生的建筑垃圾的統(tǒng)一清運，收費標準應根據(jù)建筑垃圾處理成本制定。*裝修保證金（押金）：為規(guī)范裝修行為，防止損壞公共設施或影響他人，可向裝修業(yè)主收取一定數(shù)額的保證金。在裝修完畢且無違規(guī)行為后，應及時退還。此為臨時性費用，并非收入。*出入證工本費：為裝修工人辦理臨時出入證的成本費用，應按實際成本收取或免收。3.代收代繳費用：*如受供水、供電、供氣、供熱等單位委托，代收代繳相關費用。物業(yè)公司不得在此過程中加收額外費用，除非有明確的政府規(guī)定或合同約定（如代收手續(xù)費，但需公開透明）。4.特約服務費：*指物業(yè)服務合同約定以外，由業(yè)主或物業(yè)使用人自愿委托物業(yè)服務企業(yè)提供的個性化、專項化服務，如家政服務、房屋中介、家電維修、室內(nèi)清潔等。*此類服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方協(xié)商確定，應堅持自愿原則，不得強制或變相強制服務并收費。三、物業(yè)管理收費標準的制定與調(diào)整流程（一）制定/調(diào)整的啟動條件1.新建物業(yè)：在業(yè)主大會成立前，由建設單位（開發(fā)商）根據(jù)政府指導價或與前期物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定（市場調(diào)節(jié)價），并在前期物業(yè)服務合同中明確。2.業(yè)主大會成立后：由業(yè)主委員會代表業(yè)主大會，根據(jù)業(yè)主需求和物業(yè)服務標準，與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定或調(diào)整。3.成本顯著變化：如人工成本、物料成本、能耗成本等發(fā)生較大幅度變化，導致原收費標準難以維持正常服務時。4.服務內(nèi)容或服務等級調(diào)整：服務范圍擴大、服務標準提高或降低，相應調(diào)整收費標準。5.法律法規(guī)政策調(diào)整：如最低工資標準、稅費政策等調(diào)整影響服務成本時。（二）制定/調(diào)整的具體流程1.成本測算與方案擬定：*物業(yè)服務企業(yè)（或建設單位在前期）需根據(jù)擬定的服務內(nèi)容、服務標準，進行詳細的成本測算，包括各項開支、合理利潤、稅費等。*依據(jù)成本測算結(jié)果，結(jié)合定價機制（政府指導價或市場調(diào)節(jié)價），擬定初步的收費標準方案，方案應包括服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、測算依據(jù)、執(zhí)行時間等。2.公開征求意見與協(xié)商：*前期物業(yè)：收費標準應在銷售場所公示，并寫入《臨時管理規(guī)約》和《前期物業(yè)服務合同》。*業(yè)主大會成立后：業(yè)主委員會應將擬定的收費標準方案（或調(diào)整方案）向全體業(yè)主公示，廣泛征求意見。公示期一般不少于一定期限（如15日）。*針對業(yè)主提出的意見和建議，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應進行充分溝通、協(xié)商、修改和完善。3.業(yè)主表決通過：*對于實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)，或在政府指導價范圍內(nèi)調(diào)整具體標準，以及涉及業(yè)主共同利益的收費調(diào)整，需提交業(yè)主大會表決。*表決應符合《物業(yè)管理條例》及《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》規(guī)定的表決程序和通過比例（通常需專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意）。4.備案與公示：*若適用政府指導價，確定或調(diào)整后的收費標準需向當?shù)貎r格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。*無論何種定價方式，最終確定的收費標準及相關服務內(nèi)容，均需在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行長期公示，接受業(yè)主監(jiān)督。5.合同簽訂與執(zhí)行：*收費標準確定后，由業(yè)主委員會（或前期的建設單位）與物業(yè)服務企業(yè)簽訂（或變更）物業(yè)服務合同，明確收費相關條款。*物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定的收費標準和方式執(zhí)行。四、物業(yè)管理收費的執(zhí)行規(guī)范（一）收費周期與方式1.收費周期：通常按月、按季度或按年度收取。具體周期應在物業(yè)服務合同中約定，鼓勵采取便捷的周期性繳費方式。2.繳費方式：應提供多種便捷的繳費渠道，如現(xiàn)場現(xiàn)金/刷卡支付、銀行轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上銀行、手機APP、微信/支付寶等線上支付方式。（二）費用催繳流程1.溫馨提示：在費用到期前，通過短信、微信、公告、上門等方式向業(yè)主發(fā)送繳費提醒。2.正式催繳：對逾期未繳費的業(yè)主，應在合理期限后（如逾期15日）發(fā)送正式的書面催繳通知書，明確欠費金額、繳費期限及逾期可能產(chǎn)生的后果（如按合同約定收取違約金，但需注意不得過高）。3.溝通協(xié)商：對于確有困難或?qū)M用有異議的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)應主動與其溝通，了解情況，協(xié)商解決辦法，如制定分期繳納計劃等。4.法律途徑：經(jīng)多次催繳仍拒不繳納，且協(xié)商無效的，物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)物業(yè)服務合同約定，通過向業(yè)主委員會申請協(xié)助、向行業(yè)主管部門投訴協(xié)調(diào)，直至采取法律訴訟或申請仲裁等方式維護自身合法權(quán)益。但在采取法律途徑前，應窮盡其他友好協(xié)商方式，并注意保留相關證據(jù)。（三）票據(jù)管理物業(yè)服務企業(yè)收取任何費用，均應向業(yè)主或繳費人開具合法票據(jù)（如增值稅發(fā)票或符合規(guī)定的收據(jù)）。嚴禁收費不開票或開具不合規(guī)票據(jù)。（四）信息記錄與保密建立健全業(yè)主繳費信息臺賬，準確記錄繳費情況。同時，對業(yè)主的個人信息和繳費信息負有保密責任，不得泄露。五、收費資金的管理與使用透明度1.專戶管理：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務費、停車費等收入應存入專門的銀行賬戶進行管理，確保資金安全。2.?？顚Ｓ茫菏杖〉奈飿I(yè)服務費應主要用于物業(yè)服務合同約定的支出，不得挪作他用。3.定期公示：物業(yè)服務企業(yè)應按照物業(yè)服務合同約定或業(yè)主大會要求，定期（如每季度或每半年）向全體業(yè)主公示物業(yè)服務費的收支明細情況，包括各項收入、支出項目、金額、結(jié)余等，接受業(yè)主監(jiān)督。公示地點應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，并可通過線上渠道同步發(fā)布。4.審計監(jiān)督：業(yè)主大會或業(yè)主委員會可根據(jù)需要，聘請專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)管理收費的收支情況進行審計，審計結(jié)果應向全體業(yè)主公布。六、收費爭議的預防與處理機制（一）預防措施1.充分溝通：在制定或調(diào)整收費標準前，與業(yè)主進行充分溝通，解釋清楚成本構(gòu)成、服務內(nèi)容和標準，爭取理解和支持。2.信息透明：持續(xù)做好收費項目、標準、收支情況的公開公示工作。3.提升服務：通過不斷提升服務質(zhì)量和管理水平，使業(yè)主感受到物有所值，從根本上減少因服務不到位引發(fā)的收費爭議。4.規(guī)范合同：在物業(yè)服務合同中，對收費相關條款（項目、標準、方式、調(diào)整機制、違約責任等）做出清晰、明確、具體的約定，避免模糊不清。（二）處理機制1.內(nèi)部協(xié)商：業(yè)主對收費有異議時，可首先向物業(yè)服務企業(yè)客戶服務部門提出，物業(yè)公司應指定專人負責接待、記錄、核實，并在規(guī)定時限內(nèi)給予明確答復和處理方案。2.業(yè)主委員會調(diào)解：若與物業(yè)公司協(xié)商不成，業(yè)主可向業(yè)主委員會反映，由業(yè)主委員會進行調(diào)查、調(diào)解，促成雙方達成一致。3.行業(yè)主管部門投訴：對調(diào)解不成的爭議，業(yè)主可向當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或價格主管部門投訴，請求行政調(diào)解或處理。4.仲裁或訴訟：對涉及金額較大、爭議激烈的，可根據(jù)物業(yè)服務合同約定或法律規(guī)定，提交仲裁機構(gòu)仲裁或向人民法院提起訴訟。七、保障措施與監(jiān)督機制1.制度保障：物業(yè)服務企業(yè)應建立健全內(nèi)部收費管理制度、財務管理制度、催繳流程、投訴處理機制等，確保收費工作規(guī)范有序。2.人員培訓：定期對物業(yè)管理人員進行法律法規(guī)、收費政策、服務規(guī)范、溝通技巧等方面的培訓，提高從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)和服務意識。3.內(nèi)部監(jiān)督：物業(yè)公司內(nèi)部應建立監(jiān)督檢查機制，對收費執(zhí)行情況、票