遂寧市蓬溪縣

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析擬投資項(xiàng)目基本條件設(shè)定項(xiàng)目基本條件設(shè)定1、在蓬溪縣普安新城（東部新城）擬投資一個大型商住房產(chǎn)項(xiàng)目（300畝以上）。2、普安新城可由置信公司重新進(jìn)行整體規(guī)劃調(diào)整，項(xiàng)目地塊可以自主選擇，商住開發(fā)時序可以根據(jù)市場靈活制定。3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目初步定位為城市綜合體，核心產(chǎn)品為“置信·逸都城購物中心”，輔以商業(yè)步行街、美食街或社區(qū)商業(yè)街等現(xiàn)金流產(chǎn)品。4、土地價格、商住產(chǎn)品售價、現(xiàn)金流分析等財務(wù)指標(biāo)暫不作考慮。擬投資項(xiàng)目可行性分析方法分析方法：立足市場需求，通過前期招商驗(yàn)證1、蓬溪縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀及市場需求簡析。2、普安新城商業(yè)環(huán)境及地塊價值分析。3、住宅/商鋪現(xiàn)金流產(chǎn)品市場銷售前景分析。4、購物中心大型主力店招商入駐可行性訪談驗(yàn)證。5、餐飲、服飾品牌店招商入駐可行性訪談驗(yàn)證。結(jié)論與建議Part1.城市現(xiàn)狀與需求分析房地產(chǎn)活動頻繁：近年房地產(chǎn)開發(fā)體量較大，2009—2011開、竣工面積三年之和均過100萬平米。物業(yè)品質(zhì)較低：以小開發(fā)商為主，品牌實(shí)力開發(fā)商尚未進(jìn)入。商圈附著化：距離遂寧主城區(qū)較近，駕車至船山區(qū)經(jīng)省道318僅需約47分鐘，縣城商業(yè)消費(fèi)受遂寧商業(yè)輻射較強(qiáng)（遂寧市區(qū)商業(yè)較為發(fā)達(dá)，體量趨于飽和）。商業(yè)氛圍欠佳：蓬溪縣城商業(yè)人氣不佳，青壯年人外出打工現(xiàn)象普遍，縣城人口以老人和小孩為主，年齡兩極化嚴(yán)重，消費(fèi)力主力外流，導(dǎo)致消費(fèi)力弱化。商業(yè)業(yè)態(tài)單一：受遂寧商圈輻射，業(yè)態(tài)較為單一，檔次品質(zhì)相對較低。商業(yè)發(fā)展初級極端：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品及運(yùn)營以傳統(tǒng)商業(yè)模式為主，尚處于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初級階段，商業(yè)價值尚待挖掘。蓬溪縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀老城區(qū)城東新區(qū)城南新區(qū)上河街沿線6市場需求簡析城市升級的需求：

物業(yè)形態(tài)的升級需求

生活方式的升級需求

城市形象的升級需求

區(qū)域價值的升級需求城市缺失補(bǔ)空的需求：

經(jīng)驗(yàn)豐富大開發(fā)商的缺失

縣城院線的缺失

新區(qū)品牌超市的缺失

新區(qū)高性價比商務(wù)酒店的缺失（非接待性差旅住宿）

新區(qū)一站式消費(fèi)場所的缺失業(yè)態(tài)品牌星級酒店萬和大酒店（四星，85間客房，普通標(biāo)間298元，豪標(biāo)398）寫字樓無百貨百貨大樓（2000㎡，低端）大型綜合超市新世紀(jì)超市（1200㎡）、德惠超市（5000㎡以上，總部：郫縣現(xiàn)代工業(yè)港）中西式快餐連鎖華萊士、德州漢堡電影院線無服裝專賣店勁浪（代理adidas、kappa、李寧，擬清倉退出蓬溪）、CC&DD、PEAK匹克、特步、柒牌、德爾惠、利郎、貴人鳥、依米奴、喬丹、與狼共舞、恒源祥、康奈、特星、勁霸、達(dá)芙妮、七匹狼現(xiàn)存典型品牌商業(yè)形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)市場特征城市綜合體缺失購物中心缺失集中式商業(yè)百貨大樓傳統(tǒng)商業(yè)街主要由臨街底商構(gòu)成，蓬溪縣最普遍的商業(yè)存在形式主題街區(qū)多為自發(fā)形成，如西街的餐飲娛樂集中區(qū)，沒有整體規(guī)劃打造主題街區(qū)商業(yè)裙樓新建商業(yè)項(xiàng)目多為由底商、裙樓和商業(yè)聯(lián)排構(gòu)成的商業(yè)街區(qū)，如天利商業(yè)街和五一廣場Part2.立地條件分析縣政府普安新城概述區(qū)位普安新城位于蓬溪縣城東部發(fā)展區(qū)，新的行政中心位于基地西北側(cè)，與老城區(qū)、城南新區(qū)（行政中心）、上游工業(yè)園區(qū)關(guān)系緊密，有便捷的交通對外聯(lián)系，是蓬溪縣未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。定位規(guī)劃“以山為脈，以水為魂”構(gòu)建核心生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，作為功能與空間發(fā)展的線索，構(gòu)筑生態(tài)田園城市。定位為“金融、商業(yè)、行政、文化、居住”為一體的城市中央商務(wù)區(qū)。規(guī)劃規(guī)劃總用地面積約484.21公頃，其中城市建設(shè)用地363.71公頃，規(guī)劃區(qū)總?cè)丝诩s4.7萬人；規(guī)劃的商務(wù)中心位于縣政府南側(cè)，占地約600畝；

商務(wù)副中心位于城東片區(qū)，占地面積約400畝?？h政府商務(wù)中心副中心區(qū)域價值評估123456縣政府城南新區(qū)（行政中心）至南充至遂寧第二繞城公路繞城公路（國道318）遂蓬快速通道在建綜合體蓬溪中學(xué)B區(qū)域A明顯高于區(qū)域B的價值：定位：A區(qū)域定位為商務(wù)中心，而B區(qū)域?yàn)楦敝行呐c城南新區(qū)的關(guān)系：A區(qū)域與城南新區(qū)的連接更緊密市政配套：A區(qū)域中學(xué)、體育中心、醫(yī)院、客運(yùn)站等配套近在咫尺人口基數(shù)：從城市建設(shè)來看，蓬溪縣城呈“8”型格局，A區(qū)域位于南部人口密集區(qū)，而B區(qū)域位于新城和老城交接人口稀疏處客運(yùn)站體育中心醫(yī)院廣場A地塊商業(yè)環(huán)境評估

1號地塊（約123畝）2號地塊（約96畝）3號地塊（約46畝）商業(yè)展示面☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆地塊規(guī)整性☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆開闊性☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆區(qū)位昭示性☆☆☆☆☆☆☆☆與城南新區(qū)的融合性☆☆☆☆☆☆☆☆總分2216141號地塊商業(yè)價值相對較高，基于1號地塊展開假設(shè)驗(yàn)證123456縣政府城南新區(qū)（行政中心）至南充至遂寧第二繞城公路繞城公路（國道318）遂蓬快速通道在建綜合體蓬溪中學(xué)客運(yùn)站體育中心工業(yè)園區(qū)對A區(qū)域1、2、3地塊分維度進(jìn)行評估：廣場蓬溪中學(xué)客運(yùn)中心體育中心在建綜合體A區(qū)域1號地塊北側(cè)A區(qū)域1號地塊東側(cè)B區(qū)域一B區(qū)域二SWOT分析優(yōu)勢規(guī)劃定位新商務(wù)中心；產(chǎn)城一體引擎之一；完備的城市規(guī)劃；發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)；置信豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊；置信品牌號召力機(jī)會城市化進(jìn)程帶來的新城市人口的需求和城市更新的需求；借勢城南新區(qū)；公關(guān)活動消費(fèi)潛力；工業(yè)園區(qū)的消費(fèi)需求；高端和公職人員居住需求；新區(qū)新生活方式全面升級；劣勢新城的新區(qū)域，低認(rèn)知度；新城現(xiàn)階段人氣不足；土地自然條件復(fù)雜；區(qū)域市政配套現(xiàn)狀差；公共交通極不便捷；商業(yè)地塊昭示面略有缺憾；商業(yè)配比過大、商業(yè)分布過散；威脅政策的不確定性；入住率低的問題是否能解決；公共交通問題是否能改善；工業(yè)園區(qū)的發(fā)展是否可持續(xù)性發(fā)展；房地產(chǎn)的過度開發(fā)外部有利不利內(nèi)部SWOT分析

|項(xiàng)目優(yōu)勢區(qū)域?qū)傩裕?/p>

規(guī)劃定位新商務(wù)中心：項(xiàng)目緊密連接蓬溪縣新的行政中心區(qū)，新的縣政府位于項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)部，為區(qū)域成長為未來蓬溪縣的新核提供了必要條件；

產(chǎn)城一體引擎之一：南面毗鄰工業(yè)園區(qū)，從整個縣城的發(fā)展來看，東部是未來“產(chǎn)城一體”的重要支撐；區(qū)域規(guī)劃：

完備的城市規(guī)劃：基于同濟(jì)規(guī)劃院的新城規(guī)劃，無論是在交通路網(wǎng)還是在地塊關(guān)系，相對于縣城先前開發(fā)的區(qū)域具有明顯的城市化特征，配套完善、商業(yè)集中概念凸顯；

發(fā)達(dá)的交通路網(wǎng)：區(qū)域路網(wǎng)全為新規(guī)劃建設(shè)道路，道路條件優(yōu)，交通便利，通達(dá)性較好；與快速交通間的連接均為新建高標(biāo)準(zhǔn)道路，對外交通狀況較為理想；

開發(fā)商

成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)：當(dāng)?shù)貨]有品牌開發(fā)商進(jìn)入，無論是商業(yè)還是住宅地產(chǎn)的開發(fā)質(zhì)量都欠佳；

置信品牌號召力：置信品牌在四川境內(nèi)有較強(qiáng)的號召力。SWOT分析

|項(xiàng)目劣勢

區(qū)位現(xiàn)狀：

新城的新區(qū)域：區(qū)域的認(rèn)知度較低；人口現(xiàn)狀：

新城現(xiàn)階段人氣不足：人口集中區(qū)域仍為老城區(qū)域，新城人氣尚在萌芽階段；

項(xiàng)目現(xiàn)狀：

土地自然條件復(fù)雜：項(xiàng)目地塊幾乎全為生地，且丘陵較多，土地平整、土建成本較高；

區(qū)域市政配套現(xiàn)狀差：項(xiàng)目所在地僅有客運(yùn)站和一在建醫(yī)院，毗鄰的城南新區(qū)也僅有蓬溪中學(xué)、萬和大酒店和在建的體育館，生活相當(dāng)不便；公共交通極不便捷：區(qū)域無公交車線路，且整個新城區(qū)域出租車較少，出行非常不便；

區(qū)域規(guī)劃

商業(yè)地塊昭示面略有缺憾：商業(yè)地塊未與政府大樓正對的迎賓大道接壤，區(qū)位昭示面略有瑕疵；

商業(yè)配比過大：住宅347.45萬平米：商業(yè)208萬平米，對于縣級城市，商業(yè)體量明顯過大；

商業(yè)分布過散：對于僅4.8平方公里的區(qū)域，雙商業(yè)中心是多余的。SWOT分析

|項(xiàng)目機(jī)會城市化進(jìn)程：新的需求：近年來穩(wěn)健的城市化進(jìn)程傾向，每增一個城市人口，都意味著多一個城市生活需求；

傳統(tǒng)縣城到城市的更新需求：新的物業(yè)形態(tài)、城市生活體驗(yàn)；

區(qū)位前景：

借勢：城南新區(qū)眾多樓盤即將交房，未來兩年內(nèi)會形成入駐新城高峰，加之行政中心辦公人口，為普安新城商業(yè)中心帶來了潛在需求；

公關(guān)活動消費(fèi)潛力：毗鄰城南新區(qū)，與行政中心為伴，與政府相關(guān)的活動具有持續(xù)的消費(fèi)潛力；工業(yè)園區(qū)的消費(fèi)需求：企業(yè)的商務(wù)活動、員工的休閑娛樂目的地等，未來需求旺盛；品質(zhì)住宅：

高端居住需求：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)品質(zhì)較低，完全無法滿足高端需求；

公務(wù)員小區(qū)：當(dāng)?shù)貢簾o公務(wù)員小區(qū)，而當(dāng)?shù)氐臋C(jī)關(guān)事業(yè)單位公職人員，置業(yè)需求可觀；

商業(yè)板塊：

一站式消費(fèi)場所缺失：整個蓬溪縣城還處于房地產(chǎn)的初級階段，商業(yè)分布較為散亂，有品質(zhì)的一站式消費(fèi)場所將給蓬溪縣城帶來全新的城市體驗(yàn)；餐飲、娛樂的升級需求：整個縣城餐飲、娛樂發(fā)展水平較低，伴隨城市化進(jìn)程，未來空間巨大；

新區(qū)生活配套：整個新區(qū)生活配套缺失，品牌和物業(yè)條件為蓬溪現(xiàn)有商業(yè)的硬傷。SWOT分析

|項(xiàng)目威脅政策不確定性：普安新區(qū)的開發(fā)力度、進(jìn)度如何，尚無法得知；城南新區(qū)的發(fā)展：入住率低的問題是否能解決；

公共交通問題是否能改善；工業(yè)園區(qū)的非良性發(fā)展的威脅：大量的年輕的旺盛消費(fèi)力的流失；

商務(wù)需求：園區(qū)能否吸引更多的企業(yè)入駐，從而創(chuàng)造更多的商務(wù)需求；

創(chuàng)造消費(fèi)力：工業(yè)園區(qū)是否能為蓬溪更多的人提供更好的就業(yè)機(jī)會，創(chuàng)造更多的具有消費(fèi)力的城市人口；

工業(yè)園區(qū)內(nèi)的從業(yè)者的消費(fèi)傾向：傾向于園區(qū)內(nèi)消費(fèi)還是回城消費(fèi)。

房地產(chǎn)的過度開發(fā)：2011年的竣工量達(dá)到了接近100萬方，對于一個小縣城而言，確有過度開發(fā)的風(fēng)險。Part3.假設(shè)驗(yàn)證投資前景分析

住宅：

城市化進(jìn)程帶來的機(jī)會：2007年以來，每年1000余人的城市人口增長，按照20%的置業(yè)率，每年需要200套新增住宅；

公職人員強(qiáng)大的購買力：公務(wù)員平均月工資達(dá)到3261.83元，機(jī)關(guān)和事業(yè)單位總?cè)藬?shù)為11657人，客群廣大且購買力較強(qiáng)；商業(yè)：

新區(qū)人氣漸旺：新區(qū)醞釀期一般為五年，預(yù)計未來兩三年內(nèi)，新城區(qū)氛圍將逐步成熟；

小鋪低總價存在市場：商業(yè)地產(chǎn)板塊受政策影響較小，小鋪低總價較受市場歡迎；

升級版新中心：蓬溪縣城的商業(yè)中心會在未來5年內(nèi)，伴隨著城南新區(qū)有消費(fèi)力的群體的入住，老城商業(yè)中心中檔次較高的商業(yè)會剝離出來，融入到新城區(qū)域；

工業(yè)發(fā)展留住人氣：全縣勞務(wù)輸出達(dá)27萬人，若整個遂寧的工業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，留住的消費(fèi)力將產(chǎn)生可觀的商業(yè)價值。投資原則選取商務(wù)中心靠城南新區(qū)迎賓大道一側(cè)土地開發(fā)商業(yè)，2—3年后投入營運(yùn)調(diào)規(guī)以取得商業(yè)地塊更佳區(qū)位

引進(jìn)商務(wù)型便捷酒店

住宅項(xiàng)目謹(jǐn)慎開發(fā)發(fā)揮優(yōu)勢規(guī)避劣勢

面向公職人員的小區(qū)（配高端居住）開發(fā)

引進(jìn)新區(qū)品牌綜合超市

引入品牌院線

中高端餐飲

構(gòu)建一站式消費(fèi)目的地把握機(jī)會控制風(fēng)險假設(shè)條件商業(yè)地產(chǎn)投資初步假設(shè)

定位：成長型鄰里中心

占地面積：50畝地塊選擇：1號地塊內(nèi)靠迎賓大道一側(cè)；

商業(yè)業(yè)態(tài)組合：

大型綜合超市；

品質(zhì)餐飲；

零售和配套組合；休閑和娛樂業(yè)態(tài)組合；

游樂場館；

商務(wù)酒店（普通標(biāo)間價格在150—200元之間）。至南充123456城南新區(qū)（行政中心）至遂寧第二繞城公路繞城公路（國道318）遂蓬快速通道在建綜合體蓬溪中學(xué)縣政府廣場客運(yùn)站商家名稱訪談對象意向匯總永輝超市汪寧稚（拓展經(jīng)理）有針對三四級城市的產(chǎn)品，而且是蓬溪市場的空缺業(yè)態(tài)，初步看來具有一定市場，但需要具體調(diào)研。沃爾瑪周綱（地產(chǎn)部經(jīng)理）只發(fā)展到遂寧市，認(rèn)為蓬溪縣城比較落后。太平洋院線王總（拓展總監(jiān)）有針對三四級城市的產(chǎn)品，而且是蓬溪市場的空缺業(yè)態(tài)，初步看來具有一定市場，但需要具體調(diào)研。大地院線雷振華（西南區(qū)拓展主任）有針對三四級城市的產(chǎn)品，而且是蓬溪市場的空缺業(yè)態(tài)，初步看來具有一定市場，但需要具體調(diào)研。商家驗(yàn)證|主力店（超市、院線）商家名稱訪談對象意向匯總綾致劉丹（拓展部）1、不看好蓬溪的發(fā)展?jié)摿唾徺I力，縣城比較閉塞，距離周邊的市區(qū)太遠(yuǎn)，交通不便。2、人口總量太低，且年齡構(gòu)成兩極化。重慶劉一手黃凌（拓展經(jīng)理）暫時不考慮到縣城開放加盟，主要是當(dāng)?shù)厝丝诮?jīng)濟(jì)都較為落后，市場太小。建議找遂寧當(dāng)?shù)夭惋嬈放啤：揽蛠眍∮⒑＃ㄊ袌霾恐鞴埽┛h城人口必須至少達(dá)到16-30萬以上才會進(jìn)入。根據(jù)縣城人口等數(shù)據(jù)，認(rèn)為大部分人出外打工，屬消費(fèi)