STYLEREF"標(biāo)題1"摘要PAGEi西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制研究摘要我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)歷過(guò)輝煌的發(fā)展歷史，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速下調(diào)，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策密集出臺(tái)；行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)因日益同質(zhì)化而日趨激烈，行業(yè)內(nèi)洗牌更加顯現(xiàn)；再加上伴隨著新技術(shù)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)與共享經(jīng)濟(jì)正在入侵傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)蛋糕。因此外部形勢(shì)的復(fù)雜與變換，使得傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展日益面臨著嚴(yán)重的危機(jī)與挑戰(zhàn)。從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)來(lái)看，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)一直采取較為粗放的開發(fā)方式，使得各個(gè)環(huán)節(jié)的生產(chǎn)成本都存在著不合理的情況，成本高企在日益嚴(yán)峻的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和外部宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，顯得尤為突出。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)管理層而言，高額的利潤(rùn)也使得他們忽視了成本控制的重要性，激發(fā)了只重視銷量，不注重成本控制的短視局面。伴隨著高額利潤(rùn)在消退，如何在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存，成為了每一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重點(diǎn)思考的問(wèn)題。本文對(duì)項(xiàng)目成本控制的相關(guān)理論進(jìn)行闡釋，分析了西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀及問(wèn)題，最后提出西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制對(duì)策。關(guān)鍵詞：西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司；項(xiàng)目成本控制；地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)論文類型：應(yīng)用研究目錄摘要 i目錄 21緒論 11.1研究的背景 11.2研究的意義 11.3研究?jī)?nèi)容 22項(xiàng)目成本控制概述 32.1項(xiàng)目成本控制的概念 32.2項(xiàng)目成本控制的目標(biāo) 33西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀及問(wèn)題分析 43.1西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司背景介紹 42.2西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀 43.3西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制問(wèn)題分析 54西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制的優(yōu)化方案 104.1項(xiàng)目決策定位階段成本控制改進(jìn) 104.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制改進(jìn) 114.3項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理階段成本控制改進(jìn) 124.4項(xiàng)目施工階段成本控制改進(jìn) 135結(jié)論 15致謝 16參考文獻(xiàn) 17網(wǎng)絡(luò)學(xué)院畢業(yè)論文獨(dú)創(chuàng)性聲明 18西安交通大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院論文1緒論1.1研究的背景房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去的十多年持續(xù)呈現(xiàn)高企狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)所獲利潤(rùn)超過(guò)了理性平均值，使得上至監(jiān)管層下至企業(yè)自身都忽視了成本的合理控制，出現(xiàn)了重視銷售額和現(xiàn)金流，而忽視過(guò)程成本控制的短視行為。然而高利潤(rùn)的時(shí)代在逐漸消退，行業(yè)已進(jìn)入紅海階段，因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思維也逐漸轉(zhuǎn)為向內(nèi)部管理要效益，如何實(shí)現(xiàn)有效的成本控制。今天，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩由過(guò)去的兩位數(shù)進(jìn)入個(gè)位數(shù)，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，從勞動(dòng)密集轉(zhuǎn)向技術(shù)和知識(shí)密集，從依靠外需出口導(dǎo)向轉(zhuǎn)向內(nèi)需消費(fèi)，從政府導(dǎo)向的“鐵公機(jī)”基礎(chǔ)設(shè)施投資轉(zhuǎn)向投資與消費(fèi)均衡，在人口紅利消失和未富先老快速老齡化，產(chǎn)能過(guò)剩，互聯(lián)網(wǎng)盛行的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的尤為突出，電商和共享經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊，一二線和三四線城市住宅市場(chǎng)分化嚴(yán)重，體現(xiàn)冰火兩重天的市場(chǎng)格局，一線城市的房?jī)r(jià)如北上深持續(xù)火熱，而大量三四線城市，人口流失，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型艱難，房地產(chǎn)存量高企，消化周期漫長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的中小房地產(chǎn)企業(yè)，大量的位于三四線城市，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，供求失衡，去化速度慢，庫(kù)存現(xiàn)象十分嚴(yán)重，西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司也不例外，由于大部分項(xiàng)目位于傳統(tǒng)意義的四線城市，存在地價(jià)高，成本高，售價(jià)低，去化慢的“兩高一低一慢”的特點(diǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)較為艱難。在房地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去的市場(chǎng)背景下，企業(yè)一方面要把去庫(kù)存作為重要工作，同時(shí)必須苦練內(nèi)功，向管理要效益特別是成本控制顯得尤為重要和迫切。1.2研究的意義當(dāng)前，國(guó)家房地產(chǎn)及土地建設(shè)的政策不斷更新出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著政策打壓、競(jìng)爭(zhēng)加劇、專業(yè)化水平不斷提高等多方面的壓力。而這些整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著重新洗牌的局面，一些不正規(guī)的、小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商最終會(huì)被淘汰。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范化透明化，土地成本所占比例擴(kuò)大化，在房屋銷售價(jià)格受限的情況下，如何進(jìn)行有效地成本控制，就成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的十分重要的課題。正是由于以上的原因，本文的研究對(duì)于蘭州西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。1.3研究?jī)?nèi)容本文對(duì)項(xiàng)目成本控制的相關(guān)理論進(jìn)行闡釋，分析了西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀及問(wèn)題，最后提出西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制對(duì)策。2項(xiàng)目成本控制概述2.1項(xiàng)目成本控制的概念項(xiàng)目工程成本控制是為使項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)，實(shí)現(xiàn)所要求的質(zhì)量，所批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算的全過(guò)程、全方位的規(guī)劃、組織、協(xié)調(diào)與控制，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中盡量使項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本控制在項(xiàng)目預(yù)算范圍之內(nèi)的一項(xiàng)項(xiàng)目管理工作。“項(xiàng)目成本控制”是一項(xiàng)復(fù)合性工作，需要企業(yè)的工程、材料、財(cái)務(wù)、勞資等多個(gè)部門相互配合，工作的復(fù)雜性，決定了其理論的多樣性和交叉性。2.2項(xiàng)目成本控制的目標(biāo)項(xiàng)目成本控制的終極目的是降低成本水平。任何一個(gè)企業(yè)，他所擁有和能夠支配的人力、財(cái)力和物力資源總是有限的。它所從事的所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，要通過(guò)市場(chǎng)來(lái)獲得原材料、人力和物力資源，利用這些資源來(lái)進(jìn)行生產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)。在市場(chǎng)規(guī)律的作用下，企業(yè)需要不斷追求以最少的耗費(fèi)，為企業(yè)獲得最大的效益，盡力的實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。所以，對(duì)建筑安裝項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在保證質(zhì)量的前提下，嚴(yán)格的控制對(duì)資源的合理?yè)p耗也就是這樣的規(guī)律和利益的作用，為項(xiàng)目成本控制提供經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。項(xiàng)目成本控制的目標(biāo)，必須是明確的和科學(xué)的，只有這樣才能有效的保證項(xiàng)目的實(shí)施。如果沒(méi)有明確的控制目標(biāo)，控制就會(huì)失去方向，也無(wú)從談起控制；如果目標(biāo)的設(shè)置不科學(xué)、切合實(shí)際，控制的行為也無(wú)法既定的計(jì)劃執(zhí)行，因?yàn)轫?xiàng)目的執(zhí)行總是要遵循科學(xué)規(guī)律的。3西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀及問(wèn)題分析3.1西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司背景介紹西安富力白鷺灣地產(chǎn)成立于1998年3月，注冊(cè)資金1.2億元，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、裝修、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)工程、天然氣經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、資本運(yùn)營(yíng)等為主的集團(tuán)化公司。集團(tuán)下轄、陜西潤(rùn)翔置業(yè)有限公司、西安建源房地產(chǎn)有限公司、西安金卓裝飾裝修工程有限公司等多家公司，公司管理團(tuán)隊(duì)技術(shù)力量雄厚，現(xiàn)有各類專業(yè)管理人員200余人，其中具有中高級(jí)以上技術(shù)職稱人員近70余人。2.2西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司成本控制主要四個(gè)部門，即成本部，工程部，營(yíng)銷部，辦公室及財(cái)務(wù)部門，成本部負(fù)責(zé)工程招投標(biāo)、采購(gòu)、合同管理及成本控制，工程部主要負(fù)責(zé)建造施工過(guò)程中的技術(shù)質(zhì)量、進(jìn)度及設(shè)計(jì)變更簽證管理，銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷費(fèi)用控制，辦公室及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司按權(quán)責(zé)表實(shí)施兩級(jí)管理制度，在項(xiàng)目實(shí)施前制定了項(xiàng)目開發(fā)建議書(核心內(nèi)容包括銷售收入，建安成本，營(yíng)銷費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，凈利潤(rùn)等)，每年集團(tuán)都會(huì)召開經(jīng)營(yíng)管理會(huì)議，會(huì)議的重要議題就是簽訂項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)書及年度經(jīng)營(yíng)管理任務(wù)書，明確了工程成本及營(yíng)銷費(fèi)用。但是Z城項(xiàng)目一期動(dòng)工以來(lái)，銷售不暢，經(jīng)營(yíng)不善，投入及產(chǎn)出不匹配，不管是工程成本，還是營(yíng)銷費(fèi)用都出于失控狀態(tài)，成本人員頻繁更替，動(dòng)態(tài)成本超出目標(biāo)成本，且超出比例較大，嚴(yán)重影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。3.3西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制問(wèn)題分析本節(jié)將西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)流程劃分為四個(gè)主要階段，并對(duì)每個(gè)階段的成本控制現(xiàn)狀進(jìn)行一個(gè)梳理認(rèn)識(shí)，分析業(yè)務(wù)運(yùn)行現(xiàn)狀中存在的問(wèn)題，并對(duì)問(wèn)題的成因進(jìn)行分析。3.3.1項(xiàng)目決策定位階段成本控制問(wèn)題分析如果城市和土地決策一旦敲定，項(xiàng)目的決策定位無(wú)疑是最重要的工作，嘉城集團(tuán)一直以來(lái)對(duì)項(xiàng)目的定位極為重視，雖然成立了專門的決策機(jī)構(gòu)--戰(zhàn)略與投資決策委員會(huì)，但在決策實(shí)施過(guò)程中也出現(xiàn)了比較大的失誤。下面以H項(xiàng)目為例來(lái)說(shuō)明決策對(duì)成本的影響，H項(xiàng)目位于江蘇市錫山區(qū)，占地134畝，總建筑面積16.6萬(wàn)m2，計(jì)容建筑面積14.1萬(wàn)m2，容積率1.58，由多層高層等建筑形態(tài)組成，項(xiàng)目于2009年4月開工建設(shè)，2013年11月全面竣工交付，由于該項(xiàng)目距市區(qū)位置較偏遠(yuǎn)，屬于剛需項(xiàng)目，戶型應(yīng)該定位為80m2-90m2左右的兩房和110m2-120m2左右的三房，套均總價(jià)控制在30萬(wàn)-60萬(wàn)為宜，這樣才能符合市場(chǎng)需求。但在前期決策定位階段，由于市場(chǎng)調(diào)查不夠科學(xué)，充分和深入，缺乏真實(shí)有效的數(shù)據(jù)支持，決策定位過(guò)于草率行事，僅憑個(gè)別設(shè)計(jì)人員的好惡，設(shè)計(jì)了一些首層復(fù)式房，共計(jì)37套，總面積高達(dá)8600m2，占可售面積的6%，由于戶型面積大，總價(jià)高，去化銷售極為緩慢，最后只有通過(guò)降低單價(jià)的方式來(lái)降低總價(jià)，并且化了很大的氣力重新投入100余萬(wàn)進(jìn)行戶型改造。比如公司的F項(xiàng)目一期北區(qū)和南區(qū)對(duì)于戶型大小不同的決策定位，導(dǎo)致產(chǎn)品的市場(chǎng)接受程度和銷售率的巨大差異。北區(qū)占地92畝，建筑面積4萬(wàn)平方，共118套，2012年4月開始施工，2013年9月開盤銷售，2014年6月交付。南區(qū)占地93畝，建筑面積3.4萬(wàn)平方，共130套，2013年4月施工，2015年6月交付。南區(qū)的房屋銷售率69%，北區(qū)的房屋銷售率29%，南北區(qū)銷售率差距一倍還多，原因何在？通過(guò)分析比較單套戶型面積，發(fā)現(xiàn)南區(qū)為262m2/戶，北區(qū)為339m2/戶，北區(qū)較南區(qū)單套戶型面積偏大77m2/戶，面積偏大30%，雖然北區(qū)早一年開發(fā)銷售，應(yīng)該比南區(qū)銷售率更高，但遺憾的是，北區(qū)銷售率僅為南區(qū)的40%，銷售率和去化速度嚴(yán)重不匹配，銷售去化的快慢決定了項(xiàng)目庫(kù)存大小，也影響了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)和收益，各大房地產(chǎn)公司無(wú)不以快速開發(fā)，高周轉(zhuǎn)作為現(xiàn)階段房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的成功秘笈，萬(wàn)科地產(chǎn)公司還總結(jié)了“586”的經(jīng)驗(yàn)，即取得地塊5個(gè)月后開工，8個(gè)月開盤，開盤銷售率達(dá)到60%，同樣是別墅，僅僅因?yàn)閼粜兔娣e大小不同，結(jié)果如此迥異，由此可見(jiàn)項(xiàng)目定位的重要性，特別是面積大小的定位，決定了房屋總價(jià)和購(gòu)買能力，進(jìn)而影響了項(xiàng)目的成本和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，集團(tuán)在Z城F項(xiàng)目一期定位的項(xiàng)目決策中還是存在較大的缺憾，上述案例表明，西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司在決策階段忽視了市場(chǎng)定位，產(chǎn)品定位的重要性，市場(chǎng)調(diào)研及定位不夠細(xì)致精準(zhǔn)，導(dǎo)致項(xiàng)目成本控制失控。傳統(tǒng)意義上看，房地產(chǎn)公司把管理的精力和重點(diǎn)放在施工階段的成本控制，如總價(jià)包干，變更和簽證實(shí)行嚴(yán)格管理，對(duì)銷售費(fèi)用也是高度重視，本無(wú)可厚非，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的工程成本，銷售費(fèi)用的控制是必須的，也是必要的。但不能因?yàn)闆Q策階段發(fā)生的費(fèi)用少，而忽視了對(duì)項(xiàng)目決策階段的深入和謹(jǐn)慎的研究，把房地產(chǎn)的定位決策和市場(chǎng)調(diào)研缺乏敬畏之心，想當(dāng)然，工作不專業(yè)，馬虎草率，不能緊密結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際狀況進(jìn)行客觀科學(xué)的評(píng)估定位，一旦定位失誤，生米變成熟飯，導(dǎo)致項(xiàng)目決策失誤，損失將難以挽回，事實(shí)上，項(xiàng)目決策定位階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本影響高達(dá)70%，符合二八法則定律，漠視輕視決策階段的成本控制的房地產(chǎn)企業(yè)將付出代價(jià)。3.3.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制問(wèn)題分析受限于設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)人員水平的良莠不齊，成本概念淡薄，設(shè)計(jì)單位是花別人錢的辦別人的事，“重技術(shù)，輕經(jīng)濟(jì)”，加之設(shè)計(jì)單位和委托單位對(duì)于設(shè)計(jì)的立場(chǎng)和出發(fā)點(diǎn)不同，建造成本的高低與設(shè)計(jì)方無(wú)關(guān)，一些設(shè)計(jì)人員出于個(gè)人喜好過(guò)度強(qiáng)調(diào)建筑風(fēng)格或外立面造型或者結(jié)構(gòu)安全，盲目提高建造標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致過(guò)度設(shè)計(jì)或冗余設(shè)計(jì)，給成本控制帶來(lái)困擾。以Z城房地產(chǎn)公司的F項(xiàng)目一期為例說(shuō)明設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性。Z城F項(xiàng)目一期項(xiàng)目地處燕山余脈，海拔660余米，屬于山坡地，氣候干燥少雨，年降雨量約500mm，地質(zhì)報(bào)告顯示該地域的土壤是濕陷性黃土，其特點(diǎn)是孔隙大，吸水和透水性強(qiáng)，塑性粘聚力差，遇水后發(fā)生下沉，產(chǎn)生嚴(yán)重濕陷。在這樣的土壤進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)必須結(jié)合土壤的物理特點(diǎn)，做好防水排水工作，避免黃土因受潮而發(fā)生地陷等可能性危險(xiǎn)結(jié)果。Z城F項(xiàng)目一期在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，過(guò)多考慮了建筑立面的托斯卡納的建筑風(fēng)格，把觀感當(dāng)做第一要素，而把涉及質(zhì)量的屋面有組織排水，庭院及小區(qū)有組織排水給忽略了。2015年7月的一場(chǎng)強(qiáng)降雨，造成了地質(zhì)災(zāi)害，小區(qū)部分道路沉降，圍墻倒塌，橋梁垮塌，室外臺(tái)階散水下沉開裂，沖溝破壞，水毀工程造成的直接經(jīng)濟(jì)損失高達(dá)360余萬(wàn)。項(xiàng)目所在區(qū)域年降雨量少，干旱缺水是不爭(zhēng)的事實(shí)，但是每年7、8月卻是多雨季節(jié)，其降雨的特點(diǎn)是集中降雨，8月前后的短時(shí)強(qiáng)降雨，且項(xiàng)目處于濕陷性黃土區(qū)域，設(shè)計(jì)人員忽視了項(xiàng)目氣象水文和地質(zhì)狀況，片面強(qiáng)調(diào)常規(guī)和傳統(tǒng)的托斯卡納設(shè)計(jì)風(fēng)格，不考慮屋面的有組織排水，項(xiàng)目竣工交付后經(jīng)不起自然條件的考驗(yàn)，不得不付出重大代價(jià)。3.3.3項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理階段成本控制問(wèn)題分析多年來(lái)集團(tuán)在招投標(biāo)和合同管理階段的成本控制較為成熟，也取得經(jīng)驗(yàn)，如集團(tuán)與城市公司兩級(jí)管控模式，目標(biāo)成本的確立，動(dòng)態(tài)成本的及時(shí)反映，預(yù)警機(jī)制和措施的修正，信息化化平臺(tái)建設(shè)，集團(tuán)工程招標(biāo)采購(gòu)體制，招標(biāo)及合同文件標(biāo)準(zhǔn)化，合格供應(yīng)商管理及評(píng)價(jià)機(jī)制的確立，采用市場(chǎng)公開，公平，公正的招投標(biāo)行為，圍繞公司實(shí)力（技術(shù)和資金），過(guò)往業(yè)績(jī)，企業(yè)誠(chéng)信，管理團(tuán)隊(duì)等方面，客觀評(píng)估，優(yōu)勝劣汰，這些有效的招投標(biāo)措施從一定程度上杜絕了工程建設(shè)項(xiàng)目領(lǐng)域內(nèi)的暗箱操作，如“圍標(biāo)”“串標(biāo)”等行為，既能最大限度的控制工程成本，保證項(xiàng)目的質(zhì)量和工期，又能有效預(yù)防腐敗行為。各項(xiàng)目在主體招標(biāo)時(shí)，先采取模擬工程量，綜合單價(jià)及措施費(fèi)包干的形式，中標(biāo)后根據(jù)施工圖核對(duì)工程量確認(rèn)造價(jià)，使事后控制變成事前控制，不僅給招標(biāo)節(jié)約了很多時(shí)間，而且對(duì)確定主體工程總成本提供了較有力的依據(jù)。Z城F項(xiàng)目一期存在招標(biāo)文件領(lǐng)取登記記錄不全，開標(biāo)記錄等資料不完善；個(gè)別單位投標(biāo)保證金交納不合要求等問(wèn)題，給成本控制帶來(lái)了難度。員工的成本意識(shí)和工作質(zhì)量是合同管理階段成本控制重要因素，西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司成本控制部員工在F項(xiàng)目一期工程結(jié)算過(guò)程中，工作責(zé)任心和成本意識(shí)較強(qiáng)，以嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致踏實(shí)的工作作風(fēng)，不辭辛苦，反復(fù)查驗(yàn)資料和施工合同，查勘現(xiàn)場(chǎng)，以事實(shí)為依據(jù)，在外墻保溫簽證結(jié)算審核工作中中，發(fā)現(xiàn)施工單位虛報(bào)瞞報(bào)工程量多計(jì)（砌體和水泥砂漿），或者未施工卻也上報(bào)工程量情形（界面劑），為挽回?fù)p失近百萬(wàn)元，由此可見(jiàn)結(jié)算工作的不可小視。3.3.4項(xiàng)目施工階段成本控制問(wèn)題分析施工階段的成本控制主要集中在設(shè)計(jì)變更和簽證環(huán)節(jié)，為管好該階段的成本控制，集團(tuán)制訂較為可行的各項(xiàng)制度和流程，設(shè)定了權(quán)責(zé)表，各級(jí)人員須按流程和權(quán)責(zé)要求，及時(shí)客觀準(zhǔn)確的辦理工程指令單，工程簽證，設(shè)計(jì)變更手續(xù)，但囿于公司管理水平，員工觀念意識(shí)和能力素質(zhì)，導(dǎo)致各城市公司水平參差不齊，也造成了嘉城集團(tuán)各公司施工階段的成本控制的差異。以F項(xiàng)目為例，F(xiàn)項(xiàng)目一期施工階段成本控制存在諸多問(wèn)題，在項(xiàng)目一期的工程實(shí)施中，首先由于缺乏項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)統(tǒng)籌計(jì)劃管理，導(dǎo)致工作隨意性強(qiáng)，其次是工程，設(shè)計(jì)，成本缺乏溝通，導(dǎo)致工作脫節(jié)，三是經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Σ蛔?，管理漏洞不少，結(jié)算問(wèn)題較多，主要有設(shè)計(jì)變更和簽證手續(xù)或先干后報(bào)(如生態(tài)園施工合同，削坡工程、室外電氣工程部分項(xiàng)目工程指令單未按公司制度要求完成審批，先干后報(bào)；)，或手續(xù)滯后，或過(guò)程控制不嚴(yán)謹(jǐn)，招標(biāo)圖施工圖不符，合同工程范圍和合同清單不符，加上施工期間成本部人員變動(dòng)頻繁，致使結(jié)算扯皮爭(zhēng)議較多（如一區(qū)I區(qū)的室外工程，一期I區(qū)的銷售通道，總包合同的消防工程，室外工程水電項(xiàng)目土方爭(zhēng)議及植筋綜合單價(jià)問(wèn)題），項(xiàng)目入伙交付已近兩年還在爭(zhēng)議，不僅導(dǎo)致結(jié)算工作久拖不決，，增加無(wú)效成本，加大了項(xiàng)目施工階段成本控制難度。施工階段成本控制首先要有成本控制的意識(shí),其次要按制度流程辦事,工程變更和簽證必然導(dǎo)致成本的增加,如果審核流程過(guò)于簡(jiǎn)單,審批手續(xù)不嚴(yán),缺乏工程監(jiān)管和過(guò)程控制,加之現(xiàn)場(chǎng)管理人員責(zé)任心不足,或能力不濟(jì),或以權(quán)謀私的不正當(dāng)行為都會(huì)導(dǎo)致變更和簽證的增加,導(dǎo)致成本失控。上述嘉城集團(tuán)項(xiàng)目施工階段成本控制的案例反映了在施工階段成本控制的重要性和必要性。4西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制的優(yōu)化方案針對(duì)西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司公司在成本控制中所存在的問(wèn)題，基于實(shí)施管理的原則和可行性論證分析的基礎(chǔ)之上，本節(jié)通過(guò)引入管理的視角，一一有針對(duì)性的提出成本控制的解決方案。4.1項(xiàng)目決策定位階段成本控制改進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資大，周期長(zhǎng)，項(xiàng)目決策定位事關(guān)項(xiàng)目成敗，西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司必須從思想上組織上高度重視項(xiàng)目投資決策，尤其是項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，使項(xiàng)目決策定位是建立在客觀事實(shí)和科學(xué)而非感覺(jué)和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，減少和避免決策定位的失誤，為項(xiàng)目取得經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)造條件。西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司要做好區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查，精準(zhǔn)定位，使產(chǎn)品符合并滿足市場(chǎng)需求。必須對(duì)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境（如人文環(huán)境，自然環(huán)境，交通狀況，配套狀況，產(chǎn)業(yè)狀況人口狀況及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃及潛力等），區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，目標(biāo)客戶群體分析（包括區(qū)域來(lái)源，職業(yè)分布，年齡結(jié)構(gòu)，收入水平，置業(yè)目的等）進(jìn)行深入調(diào)查，深入調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)狀況，區(qū)域市場(chǎng)近幾年各項(xiàng)指標(biāo)狀況，如年度銷售面積，年度銷售總額，銷售均價(jià)，銷售量/供應(yīng)量對(duì)比，開工量/竣工量，突出區(qū)域典型代表樓盤的調(diào)研，如項(xiàng)目規(guī)模，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及戶型比例，項(xiàng)目配套，建筑與規(guī)劃特色，園林景觀，建筑風(fēng)格，產(chǎn)品品質(zhì)，銷售價(jià)格，銷售情況，經(jīng)典戶型點(diǎn)評(píng)等，并根據(jù)項(xiàng)目地塊的具體情況及項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)情況，目標(biāo)客戶群，確定項(xiàng)目的策劃定位主要包括產(chǎn)品類型定位，分期開發(fā)建議，配套規(guī)劃建議，產(chǎn)品建筑形態(tài)，建筑風(fēng)格，戶型，建筑面積，面積比套數(shù)比等，必須確保市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的客觀真實(shí)性和正確完整性。4.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制改進(jìn)針對(duì)西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各個(gè)階段的工作重點(diǎn)做好管理，在規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)產(chǎn)品定位和規(guī)劃條件，會(huì)同銷售部，投資發(fā)展部，設(shè)計(jì)部，合理確定產(chǎn)品類型和比例組合，滿足銷售利潤(rùn)的最大化，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，其核心是在滿足規(guī)劃條件的前提下（如容積率，綠化率，建筑密度，限高等），根據(jù)銷售收入和建安成本來(lái)劃分各種產(chǎn)品的比例（如別墅，多層，小高層，高層）。重點(diǎn)關(guān)注以下幾個(gè)方面：（1）路網(wǎng)設(shè)計(jì)，道路設(shè)計(jì)滿足消防及道路規(guī)范，合理設(shè)置出入口和道路寬度。（2）停車位的合理布局，盡量使露天停車位最大化，車位平面布置優(yōu)化。（3）嚴(yán)格控制不可銷售的公建及配套建設(shè)面積。（4）結(jié)合現(xiàn)狀地形標(biāo)高做規(guī)劃設(shè)計(jì)，因地制宜，或減少土方工程挖填量，或保證挖填平衡。（5）分期開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)總平面圖的規(guī)劃，合理布局交通，臨時(shí)建筑，永久建筑，避免臨時(shí)水電路和臨時(shí)生活區(qū)辦公區(qū)的重復(fù)建設(shè)。（6）明確景觀單位控制成本及軟硬景的控制比例。（7）合理控制窗地比(窗面積越大，造價(jià)越高，應(yīng)從建筑立面效果和成本節(jié)約兩方面考慮)，根據(jù)項(xiàng)目定位優(yōu)化外立面及外墻做法（外墻飾面造價(jià)由低到高的排序?yàn)?，涂料、面磚、石材）。（8）山地建筑，應(yīng)結(jié)合地形高差、基礎(chǔ)和土方開挖形成的自然空間，合理利用，確定贈(zèng)送面積。（9）合理布置開閉所位置使走線長(zhǎng)度之和最短，盡量考慮多期共用。在符合消防規(guī)范的前提下，最大限度布置消防分區(qū)。西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司施工圖設(shè)計(jì)階段成本重點(diǎn)在以下幾個(gè)方面。（1）限額設(shè)計(jì)，明確結(jié)構(gòu)含量控制指標(biāo)，在設(shè)計(jì)合同中約定單位面積鋼筋含量和單位面積混凝土含量的上限，明確獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)。（2）選擇最優(yōu)基礎(chǔ)形式和埋深，應(yīng)審核結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬用基礎(chǔ)類型的經(jīng)濟(jì)合理性，各基礎(chǔ)類型成本由低到高的排列為：天然淺地基基礎(chǔ)，復(fù)合地基淺基礎(chǔ)（強(qiáng)夯，擠密樁，灰土換填等處理方式），筏板，預(yù)應(yīng)力管樁，人工挖孔樁，灌注樁。合理選擇樁基類型，對(duì)成本控制，施工質(zhì)量和工期影響意義重大。（3）復(fù)核窗地比，外墻飾面涂料，面磚，石材的比例在目標(biāo)控制范圍內(nèi)（4）優(yōu)化選擇符合節(jié)能要求的成本最優(yōu)方案，在建筑外立面已確定的前提下，節(jié)能方案成本由低到高的順序是，減少窗墻比，加厚外墻砌體，外墻保溫，LOW-E玻璃。應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位，合理選擇方案。（5）按目標(biāo)成本的估算標(biāo)準(zhǔn)選配部品材料，確定建造標(biāo)準(zhǔn)。（6）對(duì)公共部位裝修（如大堂，電梯廳）和室內(nèi)精裝修，應(yīng)確定裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，減少精裝房的裝修差異，便于批量采購(gòu)，減少成本。使裝修成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。（7）水電安裝方面應(yīng)關(guān)注變壓器組合方案比選，配電主干線路方案比選，室外供配電線路設(shè)計(jì)優(yōu)化，供水方案比選，室內(nèi)水暖材料設(shè)備選用等。（8）建立圖紙自審和圖紙會(huì)審制度和機(jī)制，要求設(shè)計(jì)單位和公司設(shè)計(jì)部組織建筑，結(jié)構(gòu)，水電安裝各專業(yè)進(jìn)行審核協(xié)調(diào)溝通，最大限度減少圖紙的“錯(cuò)、漏、碰、缺”情況。項(xiàng)目正式開工前，地產(chǎn)公司要組織設(shè)計(jì)單位，施工單位及公司內(nèi)設(shè)計(jì)，工程，成本部進(jìn)行圖紙會(huì)審和技術(shù)交底，以期發(fā)現(xiàn)圖紙存在的“錯(cuò)、漏、碰、缺”的問(wèn)題，完善圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量，減少施工階段變更簽證和返工，有效控制成本。4.3項(xiàng)目招投標(biāo)與合同管理階段成本控制改進(jìn)西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司要全面推行項(xiàng)目招投標(biāo)制度，是以公開，公平，公正的透明的市場(chǎng)方式和規(guī)范的價(jià)格行為，通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)的價(jià)格確定機(jī)制，在保證項(xiàng)目質(zhì)量，工期前提下合理低價(jià)選擇最佳中標(biāo)單位，使工程造價(jià)得到有效合理控制，有利于控制工程成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，無(wú)論是發(fā)包環(huán)節(jié)，還是采購(gòu)環(huán)節(jié)，招投標(biāo)方式的應(yīng)用都應(yīng)該合理有效，最終實(shí)現(xiàn)成本有效控制的目的。在發(fā)包這一環(huán)節(jié)，選擇符合要求的施工方應(yīng)該滿足如下資質(zhì)：能力符合要求、承包價(jià)格合理、施工組織設(shè)計(jì)科學(xué)規(guī)范。對(duì)于標(biāo)的進(jìn)行評(píng)價(jià)的過(guò)程中，需要考慮對(duì)方的報(bào)價(jià)是否合理，整合流程體系是否在產(chǎn)品質(zhì)量、生產(chǎn)成本、生產(chǎn)進(jìn)度與施工安全形成一個(gè)完整的體系，方案是否合理，技術(shù)是否可行，組織結(jié)構(gòu)是否完善，相關(guān)主體是否具有信譽(yù)能力，實(shí)施能力是否可靠。施工方是通過(guò)招標(biāo)的方式來(lái)選取，將項(xiàng)目部所面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的轉(zhuǎn)移，從而有效控制成本，推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)展。招投標(biāo)應(yīng)遵循以下基本原則：（1）全面招標(biāo)原則，凡是符合條件的項(xiàng)目必須以招投標(biāo)方式確定承包商，且參與投標(biāo)單位不少于三家。（2）資質(zhì)審查原則，所有投標(biāo)單位都要經(jīng)過(guò)資質(zhì)預(yù)審方可參與項(xiàng)目招投標(biāo)。（3）透明公平公正原則，招標(biāo)過(guò)程全透明，強(qiáng)化溝通，信息共享，避免暗箱操作，杜絕腐敗行為。（4）合理低價(jià)中標(biāo)原則，中標(biāo)單位在滿足質(zhì)量、工期、文明安全施工的前提下，報(bào)價(jià)低且合理。（5）保密原則，做好標(biāo)底，評(píng)標(biāo)，定標(biāo)等內(nèi)容的保密工作，防止泄密，以免影響招投標(biāo)工作的公正性。西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司必須在高度重視招投標(biāo)工作的工作程序，流程和原則，狠抓細(xì)節(jié)的落實(shí)，確保招投標(biāo)工作的，才能做好招投標(biāo)和合同管理階段的成本控制。4.4項(xiàng)目施工階段成本控制改進(jìn)項(xiàng)目施工階段，人力、物力和財(cái)力會(huì)集中投入到項(xiàng)目之中，因此每一環(huán)節(jié)、階段和步驟，都會(huì)有難以預(yù)料的成本發(fā)生點(diǎn)。為了使項(xiàng)目的成本控制仍然能夠切實(shí)可行，西安富力白鷺灣地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過(guò)程中需要從各個(gè)階段重點(diǎn)把控，做到有的放矢。除土地成本外，建安成本是房地產(chǎn)企業(yè)所有成本中所占比例最大，尤其在三、四線城市的建安工程成本占總成本比例高達(dá)50%-70%，西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司施工階段的成本控制須遵循以下三原則：（1）全方位控制原則，這一原則可以分解為兩個(gè)層面，人員配備的角度和流程環(huán)節(jié)的角度，第一，人員配備的角度要求房地產(chǎn)公司的每一位員工都要樹立成本意識(shí)，結(jié)合本職工作關(guān)注成本，控制成本。第二，流程環(huán)節(jié)的角度，從施工所需要的人財(cái)物的匹配開始，到把這些元素投入進(jìn)去，進(jìn)行開發(fā)并最終形成房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)出，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)有著各自獨(dú)特的成本體現(xiàn)點(diǎn)，需要重點(diǎn)關(guān)注，對(duì)應(yīng)突破，有針對(duì)性解決。（2）目標(biāo)控制原則，管理活動(dòng)最基本的就是要明確具體的目標(biāo)，在目標(biāo)成本已經(jīng)確定的前提下，將目標(biāo)變成切實(shí)可行的具體行動(dòng)計(jì)劃，責(zé)任到人，強(qiáng)化考核，獎(jiǎng)罰分明。（3）動(dòng)態(tài)控制原則，目標(biāo)成本作為項(xiàng)目成本控制的基線，項(xiàng)目施工推進(jìn)中不斷比較實(shí)際發(fā)生的動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本，，檢查動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本有無(wú)發(fā)生偏離，若無(wú)偏離則繼續(xù)實(shí)施，否則分析產(chǎn)生的原因并及時(shí)采取措施，如圖紙優(yōu)化，材料選型調(diào)整等，以防止成本失控。西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司施工階段成本控制措施有：首先應(yīng)該有一個(gè)明確的藍(lán)圖規(guī)劃，依照具體路線，設(shè)置崗位、搭建架構(gòu)，有針對(duì)性的提出成本目標(biāo)，這是整體環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)性工作。成本控制的任務(wù)需要有可供操作的步驟環(huán)節(jié)，專人負(fù)責(zé)銜接自己的工作任務(wù)，將責(zé)權(quán)利有機(jī)結(jié)合。（2）采取技術(shù)措施控制工程成本，技術(shù)的實(shí)施有賴于溝通高效的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)，在保證運(yùn)行效率的基礎(chǔ)之上建造高品質(zhì)的房屋，從而在更高程度上滿足用戶的居住需求。（3）加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率，質(zhì)量管理貫徹“預(yù)防為主，過(guò)程控制”的原則，避免無(wú)效成本，加強(qiáng)合同管理，是降低工程成本提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。（4）強(qiáng)化施工管理薄弱環(huán)節(jié)的成本控制，嚴(yán)格實(shí)施工程招投標(biāo)制度，控制工程造價(jià)，合理安排施工工序，減少臨時(shí)費(fèi)用。嚴(yán)格落實(shí)設(shè)計(jì)變更和簽證制度，按三先三后原則（先合同，后做事，先定價(jià)，后施工，先驗(yàn)收，再隱蔽）處理變更和簽證，嚴(yán)格控制材料設(shè)備價(jià)格，做到貨比三家，公開透明，高性價(jià)比。加強(qiáng)竣工結(jié)算的管理和履約評(píng)估工作。5結(jié)論本文的研究最終是為了房地產(chǎn)企業(yè)良好生存與發(fā)展，從現(xiàn)有成本控制中的問(wèn)題出發(fā)，基于的視角探討現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本控制模式，從而展開相關(guān)應(yīng)用研究。本文首先從理論上回顧了成本控制理論與管理理論，并在引入管理的基礎(chǔ)上研究房地產(chǎn)企業(yè)成本控制相關(guān)內(nèi)涵與方法。隨后本文針對(duì)西安富力白鷺灣地產(chǎn)公司開發(fā)生產(chǎn)過(guò)程中，在成本控制方面所出現(xiàn)的問(wèn)題，從決策定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)與合同管理、項(xiàng)目施工四個(gè)角度提出進(jìn)行精細(xì)化成本控制的優(yōu)化方案，為本集團(tuán)的決策層實(shí)施相應(yīng)項(xiàng)目提供新的思考角度。致謝感謝尊敬的導(dǎo)師，老師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和科學(xué)的工作方法給了我很大的幫助以及鼓勵(lì)，感謝老師的悉心指導(dǎo)，讓我對(duì)論文的研究思路、方法還有內(nèi)容都有了更高更深的理解和認(rèn)知，并促使我順利完成論文。老師的淵博學(xué)識(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)精神不僅值得我們敬佩，更是我日后學(xué)習(xí)的楷模。參考文獻(xiàn)[1]陳凱.房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本控制問(wèn)題及策略研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2019,(28):121-122.[2]黃麗平.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題及優(yōu)化措施[J].中小企業(yè)管理與科技(中旬刊),2019,(09):41-42.[3]殷翔.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的探討[J].會(huì)計(jì)師,2019,(17):75-76.[4]李虎,于美豹.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本控制的控制與策略分析[J].住宅與