2025年及未來5年中國江門房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢及行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告目錄一、2025年江門房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析 41、國家及廣東省房地產(chǎn)政策導(dǎo)向 4房住不炒”政策在江門的落地執(zhí)行情況 4粵港澳大灣區(qū)建設(shè)對(duì)江門樓市的政策紅利分析 52、江門市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)與人口結(jié)構(gòu)變化 7常住人口增長與城鎮(zhèn)化率趨勢對(duì)住房需求的影響 7產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與就業(yè)結(jié)構(gòu)變化對(duì)區(qū)域購房力的支撐作用 9二、江門房地產(chǎn)市場供需格局演變趨勢 111、商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)與土地出讓動(dòng)態(tài) 11年江門各區(qū)域住宅用地供應(yīng)計(jì)劃與庫存去化周期 11房企拿地策略調(diào)整與開發(fā)節(jié)奏變化 122、住房需求結(jié)構(gòu)與購買力變化 14剛需、改善型與投資型需求占比演變 14本地居民與外來人口購房行為差異分析 16三、江門重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場分化特征 181、主城區(qū)（蓬江、江海、新會(huì)）市場表現(xiàn) 18核心板塊房價(jià)走勢與成交活躍度對(duì)比 18城市更新項(xiàng)目對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升效應(yīng) 192、外圍區(qū)域（臺(tái)山、開平、鶴山、恩平）發(fā)展?jié)摿?22交通基礎(chǔ)設(shè)施改善對(duì)樓市帶動(dòng)作用 22文旅、康養(yǎng)類地產(chǎn)項(xiàng)目布局與市場接受度 23四、房地產(chǎn)企業(yè)競爭格局與經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型 251、本地房企與外來品牌房企競爭態(tài)勢 25市場份額集中度變化與頭部企業(yè)戰(zhàn)略動(dòng)向 25中小房企生存空間壓縮與差異化突圍路徑 272、開發(fā)模式與產(chǎn)品創(chuàng)新趨勢 29綠色建筑、智慧社區(qū)在江門的落地實(shí)踐 29房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”融合開發(fā)模式探索 30五、金融環(huán)境與房地產(chǎn)投融資趨勢 321、信貸政策與按揭利率對(duì)市場的影響 32江門地區(qū)首套房與二套房貸款政策執(zhí)行差異 32房企融資渠道收緊對(duì)開發(fā)節(jié)奏的制約 342、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)防控 35不動(dòng)產(chǎn)基金等工具在江門的應(yīng)用前景 35地方政府債務(wù)壓力對(duì)土地財(cái)政依賴度的影響 37六、未來五年江門房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測 391、量價(jià)走勢與市場周期判斷 39年商品住宅成交量與價(jià)格區(qū)間預(yù)測 39市場觸底反彈或持續(xù)調(diào)整的關(guān)鍵變量分析 412、行業(yè)長期發(fā)展趨勢與結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì) 43租賃住房與保障性住房建設(shè)提速帶來的新機(jī)遇 43城市更新、片區(qū)綜合開發(fā)成為新增長極 45摘要2025年及未來五年，中國江門房地產(chǎn)市場將在政策調(diào)控、人口結(jié)構(gòu)變化、城市更新與區(qū)域協(xié)同發(fā)展等多重因素驅(qū)動(dòng)下，呈現(xiàn)出穩(wěn)中趨緩、結(jié)構(gòu)優(yōu)化與高質(zhì)量發(fā)展的總體運(yùn)行態(tài)勢。根據(jù)江門市統(tǒng)計(jì)局及廣東省住建廳相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年江門全市商品房銷售面積約為480萬平方米，同比略有回落，但庫存去化周期已逐步回歸合理區(qū)間，截至2024年底，新建商品住宅庫存去化周期控制在18個(gè)月以內(nèi)，顯示出市場供需關(guān)系趨于平衡。預(yù)計(jì)到2025年，江門房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模將維持在350億至400億元區(qū)間，年均復(fù)合增長率約為1.5%至2.5%，整體保持低位平穩(wěn)運(yùn)行。從需求端看，江門作為粵港澳大灣區(qū)西翼重要節(jié)點(diǎn)城市，受益于“珠西戰(zhàn)略”和“深中通道—黃茅?？绾Ｍǖ馈苯煌t利的持續(xù)釋放，區(qū)域人口導(dǎo)入能力逐步增強(qiáng)，特別是與珠海、中山、佛山等城市的產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)日益顯著，將為本地房地產(chǎn)市場提供穩(wěn)定的基本面支撐。與此同時(shí)，本地改善型住房需求正逐步取代剛需成為市場主力，三居室及以上戶型占比持續(xù)提升，2024年已超過60%，綠色建筑、智慧社區(qū)、適老化住宅等產(chǎn)品創(chuàng)新成為房企競爭新焦點(diǎn)。在政策層面，江門市持續(xù)推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”政策落地，并優(yōu)化限購限貸措施，支持多孩家庭、新市民及人才購房需求，有效提振市場信心。展望未來五年，江門房地產(chǎn)市場將加速向“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化模式轉(zhuǎn)型，城市更新和存量住房改造將成為新增長點(diǎn)，預(yù)計(jì)舊改項(xiàng)目年均投資額將突破50億元，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展。此外，租賃住房市場在政策引導(dǎo)下也將迎來發(fā)展機(jī)遇，《江門市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》明確提出到2025年籌建保障性租賃住房不少于1.5萬套，這將有效緩解新就業(yè)群體和低收入人群的居住壓力。從區(qū)域格局看，蓬江、江海作為中心城區(qū)將持續(xù)吸引高端改善型需求，而新會(huì)、鶴山依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)和交通樞紐優(yōu)勢，將成為剛需和產(chǎn)業(yè)人口置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域?？傮w來看，盡管全國房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，但江門憑借相對(duì)穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)基本面、較低的房價(jià)收入比（2024年約為7.2）以及持續(xù)優(yōu)化的營商環(huán)境，有望在大灣區(qū)城市群中保持較強(qiáng)韌性，預(yù)計(jì)2025—2030年期間，江門商品房年均成交面積將穩(wěn)定在450萬至500萬平方米之間，房價(jià)整體保持溫和波動(dòng)，年均漲幅控制在2%以內(nèi)，市場將逐步從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升與運(yùn)營服務(wù)并重的新發(fā)展階段。年份商品房新開工面積（萬平方米）商品房竣工面積（萬平方米）產(chǎn)能利用率（%）商品房銷售面積（需求量，萬平方米）占全國商品房銷售面積比重（%）2025年48032066.73100.212026年46033071.73250.222027年44034077.33400.232028年42035083.33550.242029年40036090.03700.25一、2025年江門房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析1、國家及廣東省房地產(chǎn)政策導(dǎo)向房住不炒”政策在江門的落地執(zhí)行情況自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次明確提出“房住不炒”定位以來，該政策已成為中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的長期指導(dǎo)方針。江門市作為粵港澳大灣區(qū)西翼的重要節(jié)點(diǎn)城市，在落實(shí)“房住不炒”政策方面，結(jié)合本地市場特征和城市發(fā)展需求，采取了一系列具有地方特色的調(diào)控措施。從政策執(zhí)行效果來看，江門市通過限購、限貸、限售、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、住房保障體系完善等多維度協(xié)同發(fā)力，有效遏制了投機(jī)性購房行為，穩(wěn)定了市場預(yù)期，并推動(dòng)房地產(chǎn)市場逐步回歸居住屬性。根據(jù)江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《2023年江門市房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析報(bào)告》，2023年全市新建商品住宅成交均價(jià)為9,850元/平方米，同比微漲1.2%，漲幅顯著低于2018—2020年期間年均5.6%的水平，反映出市場投機(jī)熱度明顯降溫。與此同時(shí)，2023年江門市商品住宅庫存去化周期為14.3個(gè)月，處于合理區(qū)間，說明供需關(guān)系趨于平衡，市場運(yùn)行更加穩(wěn)健。在限購政策方面，江門市自2017年起對(duì)蓬江、江海、新會(huì)三區(qū)實(shí)施差別化住房限購政策，明確非本地戶籍居民家庭需提供連續(xù)12個(gè)月以上的社保或個(gè)稅繳納證明方可購房，且限購1套住房。2021年，為響應(yīng)國家“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，江門進(jìn)一步優(yōu)化限購范圍，將鶴山市納入限購區(qū)域，并對(duì)離婚購房、企業(yè)購房等潛在套利行為進(jìn)行限制。據(jù)廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，限購政策實(shí)施后，江門市非本地戶籍購房者占比從2017年的38.7%下降至2023年的22.4%，投資性購房比例顯著降低。在金融端，江門嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，首套房貸款利率下限不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套房則不低于LPR加60個(gè)基點(diǎn)。中國人民銀行江門市中心支行統(tǒng)計(jì)顯示，2023年江門市個(gè)人住房貸款余額為1,246億元，同比增長3.1%，增速較2020年下降9.8個(gè)百分點(diǎn)，信貸資金更多流向剛需和改善型需求，有效抑制了杠桿投機(jī)。土地供應(yīng)機(jī)制的優(yōu)化也是江門落實(shí)“房住不炒”的關(guān)鍵舉措。2020年以來，江門市自然資源局推行“集中供地+限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”出讓模式，明確新建商品住房銷售價(jià)格不得高于地塊出讓時(shí)設(shè)定的最高限價(jià)。2022年全年，江門市住宅用地成交樓面價(jià)為2,150元/平方米，較2021年下降4.3%，地價(jià)與房價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制初見成效。此外，江門加大保障性住房供給力度，2023年全市新開工保障性租賃住房4,200套，完成年度目標(biāo)的105%，重點(diǎn)面向新市民、青年人等群體提供低成本居住選擇。根據(jù)江門市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，到2025年，全市將累計(jì)籌建保障性租賃住房2萬套以上，進(jìn)一步完善“市場+保障”雙軌制住房體系。市場監(jiān)管層面，江門市持續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場秩序整治。2022年至今，江門市住建、市場監(jiān)管、稅務(wù)等部門聯(lián)合開展“房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)整治行動(dòng)”，重點(diǎn)打擊虛假宣傳、捂盤惜售、違規(guī)預(yù)售、陰陽合同等違法違規(guī)行為。據(jù)江門市市場監(jiān)督管理局通報(bào)，2023年共查處房地產(chǎn)領(lǐng)域違法案件67宗，責(zé)令整改項(xiàng)目43個(gè)，暫停網(wǎng)簽資格項(xiàng)目12個(gè)，市場環(huán)境明顯凈化。同時(shí)，江門推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系建設(shè)，將企業(yè)履約行為、工程質(zhì)量、售后服務(wù)等納入信用管理，實(shí)施分級(jí)分類監(jiān)管，引導(dǎo)行業(yè)自律。從市場反饋看，購房者信心逐步恢復(fù)，2023年江門市商品住宅成交面積達(dá)486萬平方米，同比增長5.8%，其中90平方米以下中小戶型占比達(dá)53.2%，反映出剛需和首次改善型需求成為市場主力。綜合來看，江門市在“房住不炒”政策框架下，通過精準(zhǔn)施策、系統(tǒng)治理和長效機(jī)制建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場由高速增長向高質(zhì)量發(fā)展的平穩(wěn)過渡。政策執(zhí)行不僅有效抑制了房價(jià)過快上漲和投機(jī)炒作，還促進(jìn)了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與居住功能回歸。未來，隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)深入推進(jìn)和江門“僑都賦能”戰(zhàn)略實(shí)施，本地人口導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)支撐能力將持續(xù)增強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場提供堅(jiān)實(shí)的基本面支撐。在此背景下，江門有望在堅(jiān)持“房住不炒”原則的同時(shí)，探索出一條兼顧市場活力與民生保障的可持續(xù)發(fā)展路徑?；浉郯拇鬄硡^(qū)建設(shè)對(duì)江門樓市的政策紅利分析粵港澳大灣區(qū)國家戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，為江門房地產(chǎn)市場注入了前所未有的政策紅利和發(fā)展動(dòng)能。作為粵港澳大灣區(qū)“9+2”城市群的重要節(jié)點(diǎn)城市，江門地處珠江西岸，毗鄰廣佛核心區(qū)，擁有約320公里的海岸線和優(yōu)越的區(qū)位交通條件，是連接珠三角核心區(qū)與粵西、大西南的重要樞紐。自《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》于2019年正式發(fā)布以來，國家及廣東省層面陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)支持性政策，推動(dòng)江門在基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、產(chǎn)業(yè)協(xié)同升級(jí)、人才流動(dòng)便利化、公共服務(wù)共享等方面實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，這些政策紅利正逐步轉(zhuǎn)化為江門樓市的實(shí)質(zhì)性支撐。根據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年江門市GDP達(dá)3850.2億元，同比增長5.2%，高于全省平均水平；常住人口達(dá)到483.61萬人，較2020年增加約12萬人，人口回流趨勢明顯，為住房需求提供了基礎(chǔ)保障。在交通基礎(chǔ)設(shè)施方面，深中通道、黃茅?？绾Ｍǖ?、珠肇高鐵等重大工程的加快建設(shè)，極大縮短了江門與深圳、廣州、珠海等核心城市的時(shí)空距離。以黃茅?？绾Ｍǖ罏槔?，預(yù)計(jì)2024年底建成通車后，江門至珠海車程將縮短至30分鐘以內(nèi)，顯著提升區(qū)域通達(dá)性。這種“軌道上的大灣區(qū)”建設(shè)邏輯，不僅強(qiáng)化了江門的區(qū)位價(jià)值，也直接帶動(dòng)了沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)注度和去化速度。江門市自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全市商品房銷售面積達(dá)623.8萬平方米，其中蓬江、新會(huì)、鶴山等臨深區(qū)域成交占比超過65%，顯示出交通紅利對(duì)樓市的強(qiáng)牽引作用。產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)同效應(yīng)進(jìn)一步放大了江門樓市的吸引力。廣東省“制造業(yè)當(dāng)家”戰(zhàn)略和江門“工業(yè)立市”定位高度契合，近年來江門積極承接廣深港澳產(chǎn)業(yè)外溢，重點(diǎn)發(fā)展高端裝備制造、新能源電池、新材料、大健康等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。2023年，江門全市引進(jìn)億元以上項(xiàng)目217個(gè)，總投資超2000億元，其中來自大灣區(qū)核心城市的項(xiàng)目占比超過70%。中創(chuàng)新航、寧德時(shí)代、隆基綠能等龍頭企業(yè)相繼落戶，不僅創(chuàng)造了大量高收入就業(yè)崗位，也催生了對(duì)高品質(zhì)住房的剛性需求。以中創(chuàng)新航江門基地為例，項(xiàng)目全部達(dá)產(chǎn)后預(yù)計(jì)可提供就業(yè)崗位超1萬個(gè)，直接帶動(dòng)周邊住宅、商業(yè)配套需求。與此同時(shí)，江門市政府配套出臺(tái)了《關(guān)于加快人才集聚推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，對(duì)符合條件的高層次人才給予最高50萬元購房補(bǔ)貼，并在子女教育、醫(yī)療保障等方面提供便利，有效提升了人才安居意愿。據(jù)江門市人社局統(tǒng)計(jì)，2023年全市新增引進(jìn)各類人才2.8萬人，其中本科及以上學(xué)歷占比達(dá)61%，人才結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，為樓市注入了穩(wěn)定且具購買力的需求群體。值得注意的是，江門在土地供應(yīng)端亦展現(xiàn)出高度的政策靈活性。2022年以來，江門市優(yōu)化住宅用地出讓節(jié)奏，推行“限房價(jià)、競地價(jià)”“配建保障房”等多元化供地模式，并在蓬江濱江新區(qū)、新會(huì)銀湖灣濱海新區(qū)等重點(diǎn)片區(qū)實(shí)施TOD綜合開發(fā)，提升土地利用效率和片區(qū)價(jià)值。2023年江門住宅用地成交均價(jià)為2860元/平方米，僅為廣州的1/8、深圳的1/15，價(jià)格洼地效應(yīng)顯著，疊加政策紅利，吸引了包括碧桂園、保利、萬科等頭部房企持續(xù)加倉布局。更為深遠(yuǎn)的影響來自制度創(chuàng)新和要素流動(dòng)的突破。在粵港澳大灣區(qū)“軟聯(lián)通”持續(xù)推進(jìn)背景下，江門積極探索與港澳規(guī)則銜接機(jī)制對(duì)接。例如，在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域，江門已試點(diǎn)推行港澳居民購房便利化措施，允許使用港澳身份證件辦理網(wǎng)簽備案和產(chǎn)權(quán)登記；在金融支持方面，江門納入粵港澳大灣區(qū)跨境理財(cái)通試點(diǎn)城市，港澳居民可通過合規(guī)渠道投資內(nèi)地房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。這些制度性安排雖處于初期階段，但釋放了強(qiáng)烈的政策信號(hào)，增強(qiáng)了港澳資本對(duì)江門樓市的信心。據(jù)江門市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年港澳籍購房者占比約為3.2%，較2020年提升1.8個(gè)百分點(diǎn)，主要集中于江海區(qū)和新會(huì)區(qū)的高端改善型項(xiàng)目。此外，江門作為著名僑鄉(xiāng)，擁有530多萬海外僑胞遍布全球145個(gè)國家和地區(qū)，僑資回流亦成為不可忽視的市場變量。近年來，江門通過“僑夢苑”“僑都賦能”等工程，引導(dǎo)僑資參與城市更新、文旅地產(chǎn)和康養(yǎng)社區(qū)建設(shè)，如開平赤坎古鎮(zhèn)華僑文化展示旅游項(xiàng)目帶動(dòng)周邊住宅價(jià)值提升30%以上。綜合來看，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)賦予江門的不僅是交通、產(chǎn)業(yè)、人才等顯性紅利，更在于制度環(huán)境優(yōu)化、區(qū)域協(xié)同深化和城市能級(jí)躍升所帶來的長期價(jià)值重估。隨著2025年大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)基本成型、產(chǎn)業(yè)生態(tài)更加成熟，江門房地產(chǎn)市場有望在政策紅利持續(xù)釋放、供需結(jié)構(gòu)動(dòng)態(tài)優(yōu)化、城市功能不斷完善的基礎(chǔ)上，走出一條兼具穩(wěn)健性與成長性的發(fā)展路徑。2、江門市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)與人口結(jié)構(gòu)變化常住人口增長與城鎮(zhèn)化率趨勢對(duì)住房需求的影響江門市作為粵港澳大灣區(qū)西翼的重要節(jié)點(diǎn)城市，其常住人口變動(dòng)與城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)住房市場具有深遠(yuǎn)影響。根據(jù)江門市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2023年江門市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2023年末，江門市常住人口為483.51萬人，較2022年增加約1.8萬人，人口增長雖呈溫和態(tài)勢，但已連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)正增長，顯示出區(qū)域人口吸引力的逐步回升。與此同時(shí)，2023年江門市城鎮(zhèn)化率已達(dá)68.7%，較2020年的66.2%提升2.5個(gè)百分點(diǎn)，年均提升約0.8個(gè)百分點(diǎn)，高于廣東省同期城鎮(zhèn)化率增速（0.6個(gè)百分點(diǎn)/年），表明江門正處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的中期階段。這一階段通常伴隨大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)遷移，形成對(duì)商品住房的剛性需求。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，城鎮(zhèn)化率在60%至75%區(qū)間內(nèi)，住房需求彈性最大，新增城鎮(zhèn)人口對(duì)商品房、保障性住房及租賃住房的綜合需求顯著上升。以每新增1萬城鎮(zhèn)人口帶動(dòng)約3500套住房需求的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)測算，江門市年均新增城鎮(zhèn)人口約3.2萬人（依據(jù)2021—2023年平均數(shù)據(jù)推算），每年將產(chǎn)生約1.1萬套住房需求，其中商品住宅占比約60%，即年均新增商品住房需求約6600套。這一需求規(guī)模雖不及廣深等核心城市，但在粵西地區(qū)已具備相當(dāng)?shù)氖袌鲋瘟?。人口結(jié)構(gòu)變化進(jìn)一步強(qiáng)化了住房需求的多樣性。江門市第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，全市15—59歲勞動(dòng)年齡人口占比為63.2%，略低于全省平均水平（68.8%），但外來務(wù)工人員及高校畢業(yè)生回流趨勢明顯。2023年江門市引進(jìn)高校畢業(yè)生1.42萬人，同比增長12.6%（數(shù)據(jù)來源：江門市人力資源和社會(huì)保障局），這部分群體普遍具有首次置業(yè)需求，偏好交通便利、配套完善、總價(jià)適中的中小戶型住宅。同時(shí)，隨著“僑都賦能”工程深入推進(jìn)，江門依托僑鄉(xiāng)優(yōu)勢吸引海外華僑回鄉(xiāng)置業(yè)，2022—2023年華僑及港澳臺(tái)同胞在江門購置住宅占比達(dá)8.3%（數(shù)據(jù)來源：江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局），顯著高于省內(nèi)非僑鄉(xiāng)城市平均水平。此外，老齡化趨勢亦不可忽視。截至2023年底，江門60歲及以上人口占比達(dá)21.4%，高于全國平均（19.8%）和全省平均（18.7%），催生對(duì)適老化住宅、康養(yǎng)社區(qū)及居家養(yǎng)老改造的需求。這種多層次、多維度的人口結(jié)構(gòu)變化，促使住房產(chǎn)品從單一剛需向改善型、養(yǎng)老型、租賃型等多元化方向演進(jìn)。從空間分布看，人口集聚與住房需求高度集中于核心城區(qū)及重點(diǎn)功能區(qū)。蓬江區(qū)、江海區(qū)和新會(huì)區(qū)作為江門主城區(qū)，2023年常住人口合計(jì)達(dá)218.6萬人，占全市45.2%，城鎮(zhèn)化率超過85%，住房需求以改善型為主；而鶴山、開平、臺(tái)山、恩平等縣域城市則處于城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)期，新增住房需求以剛需為主。特別是鶴山市，依托珠西綜合交通樞紐和中歐（江門）中小企業(yè)國際合作區(qū)建設(shè)，2021—2023年常住人口年均增長1.2%，遠(yuǎn)高于全市平均水平，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣唐纷≌山涣磕昃鲩L9.5%（數(shù)據(jù)來源：克而瑞廣佛區(qū)域研究中心）。未來五年，隨著深江鐵路、黃茅?？绾Ｍǖ赖戎卮蠼煌ɑA(chǔ)設(shè)施陸續(xù)建成，江門與深圳、珠海等核心城市的通勤效率將大幅提升，有望進(jìn)一步吸引廣佛都市圈外溢人口定居，預(yù)計(jì)到2028年，江門常住人口有望突破500萬，城鎮(zhèn)化率將提升至72%左右。在此背景下，住房需求總量將持續(xù)擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)將集中于軌道交通沿線、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊及城市更新區(qū)域。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需精準(zhǔn)把握人口流動(dòng)方向與居住偏好變化，優(yōu)化產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)，方能在未來市場競爭中占據(jù)主動(dòng)。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與就業(yè)結(jié)構(gòu)變化對(duì)區(qū)域購房力的支撐作用近年來，江門市作為粵港澳大灣區(qū)西翼的重要節(jié)點(diǎn)城市，正經(jīng)歷著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整與就業(yè)形態(tài)的系統(tǒng)性重塑。這一過程不僅重塑了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的基本面，也對(duì)本地房地產(chǎn)市場的購房力形成了實(shí)質(zhì)性支撐。從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移角度看，隨著粵港澳大灣區(qū)“廣深港澳”核心城市土地成本高企、環(huán)保約束趨嚴(yán)以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)壓力加大，大量制造業(yè)、電子信息、新材料等產(chǎn)業(yè)加速向江門等周邊城市外溢。根據(jù)廣東省工業(yè)和信息化廳2024年發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展報(bào)告》，2023年江門承接來自廣佛深莞等地的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目共計(jì)127個(gè)，總投資額達(dá)682億元，其中先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目占比超過65%。這些項(xiàng)目的落地直接帶動(dòng)了就業(yè)崗位的增加，2023年江門全市新增就業(yè)崗位約7.3萬個(gè)，其中高技術(shù)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)崗位占比顯著提升，達(dá)到41.2%（數(shù)據(jù)來源：江門市人力資源和社會(huì)保障局《2023年江門市就業(yè)形勢分析報(bào)告》）。就業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化意味著居民收入水平的提升和收入預(yù)期的穩(wěn)定，為購房行為提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。就業(yè)結(jié)構(gòu)的變化不僅體現(xiàn)在數(shù)量增長上，更體現(xiàn)在質(zhì)量提升。過去江門以傳統(tǒng)制造業(yè)和農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)，居民收入增長緩慢，購房能力受限。但隨著新能源電池、高端裝備制造、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)在江門加速布局，高技能崗位比重持續(xù)上升。以中創(chuàng)新航、寧德時(shí)代等龍頭企業(yè)在江門設(shè)立生產(chǎn)基地為例，其直接帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈用工需求激增，相關(guān)崗位平均月薪已突破8000元，遠(yuǎn)高于全市城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員平均工資6523元（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局江門調(diào)查隊(duì)2024年一季度數(shù)據(jù)）。收入水平的結(jié)構(gòu)性提升顯著增強(qiáng)了中青年群體的購房意愿和支付能力。與此同時(shí)，江門市政府配套出臺(tái)的人才安居政策，如“人才安居補(bǔ)貼”“新市民購房支持計(jì)劃”等，進(jìn)一步降低了首次置業(yè)門檻。2023年江門市常住人口中，25—45歲人口占比達(dá)48.7%，較2020年上升2.3個(gè)百分點(diǎn)（數(shù)據(jù)來源：江門市第七次全國人口普查后續(xù)動(dòng)態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)），該群體正是購房主力人群，其收入穩(wěn)定性與職業(yè)發(fā)展前景直接決定了區(qū)域房地產(chǎn)市場的活躍度。從區(qū)域聯(lián)動(dòng)角度看，江門依托深中通道、黃茅?？绾Ｍǖ赖戎卮蠼煌ɑA(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，正加速融入“1小時(shí)灣區(qū)生活圈”。交通可達(dá)性的提升不僅強(qiáng)化了江門承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的能力，也吸引了大量在廣佛深工作但選擇在江門置業(yè)的“雙城通勤族”。據(jù)江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2024年調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2023年江門商品房銷售中，約23.6%的購房者工作地在廣佛深，較2021年提升了9.8個(gè)百分點(diǎn)。這類群體普遍具備較強(qiáng)的購買力，且對(duì)居住品質(zhì)要求較高，推動(dòng)了江門中高端住宅市場的結(jié)構(gòu)性升級(jí)。此外，隨著珠江西岸先進(jìn)裝備制造產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)的深入推進(jìn)，江門高新區(qū)、蓬江產(chǎn)業(yè)園、鶴山工業(yè)城等重點(diǎn)園區(qū)集聚效應(yīng)日益凸顯，園區(qū)內(nèi)企業(yè)員工的住房需求持續(xù)釋放。2023年僅江門高新區(qū)就新增常住人口1.8萬人，其中70%以上為園區(qū)就業(yè)人口（數(shù)據(jù)來源：江門高新區(qū)管委會(huì)2024年統(tǒng)計(jì)公報(bào)），形成了“產(chǎn)業(yè)—就業(yè)—居住”良性循環(huán)的典型樣本。值得注意的是，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與就業(yè)結(jié)構(gòu)變化對(duì)購房力的支撐并非短期現(xiàn)象，而是具有中長期可持續(xù)性。根據(jù)《江門市“十四五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，到2025年，全市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重將提升至25%以上，高技術(shù)制造業(yè)從業(yè)人員占比預(yù)計(jì)突破30%。這意味著未來幾年江門居民收入結(jié)構(gòu)將持續(xù)優(yōu)化，中等收入群體規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。而中等收入群體正是房地產(chǎn)市場最穩(wěn)定的購買力量。與此同時(shí)，江門作為全國首批“城市更新試點(diǎn)城市”之一，正通過舊城改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)、公共服務(wù)配套完善等舉措，全面提升城市綜合承載力和宜居水平，進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)人口的吸附能力。綜合來看，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的就業(yè)擴(kuò)容與結(jié)構(gòu)升級(jí)，正在從收入端、人口端、預(yù)期端多維度夯實(shí)江門房地產(chǎn)市場的基本面，為未來五年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運(yùn)行提供堅(jiān)實(shí)支撐。年份市場份額（%）發(fā)展趨勢（年均復(fù)合增長率，%）平均價(jià)格走勢（元/平方米）20258.21.38,25020268.51.88,42020278.92.28,61020289.32.58,83020299.72.79,070二、江門房地產(chǎn)市場供需格局演變趨勢1、商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)與土地出讓動(dòng)態(tài)年江門各區(qū)域住宅用地供應(yīng)計(jì)劃與庫存去化周期2025年江門市各區(qū)域住宅用地供應(yīng)計(jì)劃呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性優(yōu)化與區(qū)域差異化并存的特征。根據(jù)江門市自然資源局發(fā)布的《2025年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地總量約為480公頃，較2024年實(shí)際供應(yīng)量（約450公頃）小幅增長6.7%，體現(xiàn)出地方政府在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期政策導(dǎo)向下的審慎擴(kuò)供策略。從區(qū)域分布來看，蓬江區(qū)作為城市核心區(qū)，2025年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地約95公頃，占全市總量的19.8%，重點(diǎn)布局濱江新區(qū)及北新區(qū)塊，旨在承接中心城區(qū)人口疏解與高端改善型需求；江海區(qū)計(jì)劃供應(yīng)約85公頃，占比17.7%，主要集中在江海萬達(dá)周邊及高新片區(qū)，依托產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶動(dòng)居住配套升級(jí)；新會(huì)區(qū)供應(yīng)量最大，達(dá)130公頃，占比27.1%，其中樞紐新城、銀湖灣濱海新區(qū)為供地主力，反映其作為“珠西綜合交通樞紐”戰(zhàn)略支點(diǎn)的區(qū)位優(yōu)勢；臺(tái)山、開平、恩平、鶴山四市合計(jì)供應(yīng)170公頃，占比35.4%，其中鶴山依托廣佛肇都市圈輻射效應(yīng)，計(jì)劃供地60公頃，居四市之首。值得注意的是，2025年供地結(jié)構(gòu)明顯向軌道交通沿線、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊傾斜，TOD模式成為供地布局的重要邏輯，如深江鐵路沿線站點(diǎn)1公里范圍內(nèi)住宅用地占比提升至32%。此外，江門市在2025年供地計(jì)劃中強(qiáng)化了“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”機(jī)制，明確要求新建商品住宅項(xiàng)目配建不少于5%的保障性住房，以落實(shí)“房住不炒”政策基調(diào)。從土地出讓節(jié)奏看，上半年計(jì)劃推出全年供地量的55%，重點(diǎn)保障一季度土地市場熱度，避免出現(xiàn)“斷供”風(fēng)險(xiǎn)。上述供地安排既考慮了當(dāng)前市場去化壓力，又兼顧了未來人口導(dǎo)入與城市空間拓展需求，體現(xiàn)了地方政府在土地財(cái)政依賴與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控之間的平衡策略。江門市住宅庫存去化周期在2025年初呈現(xiàn)區(qū)域分化加劇態(tài)勢，整體處于相對(duì)健康但局部承壓的區(qū)間。據(jù)江門市住建局及克而瑞廣佛區(qū)域研究中心聯(lián)合發(fā)布的《2025年1月江門房地產(chǎn)市場月報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，截至2025年1月底，全市新建商品住宅可售面積約為685萬平方米，按照近12個(gè)月月均銷售面積8.2萬平方米測算，整體去化周期為83.5個(gè)月，顯著高于住建部建議的18個(gè)月警戒線，但若剔除遠(yuǎn)郊縣市影響，核心城區(qū)去化壓力明顯緩解。具體來看，蓬江區(qū)庫存去化周期為28.6個(gè)月，受益于濱江新區(qū)高端項(xiàng)目熱銷及舊改釋放的改善需求，去化速度在全市領(lǐng)先；江海區(qū)為35.2個(gè)月，高新片區(qū)產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入對(duì)剛需產(chǎn)品形成支撐；新會(huì)區(qū)因近年供地集中釋放，庫存量達(dá)198萬平方米，去化周期高達(dá)42.3個(gè)月，其中銀湖灣片區(qū)部分項(xiàng)目去化不足15%，存在結(jié)構(gòu)性過剩；臺(tái)山、開平、恩平三市去化周期分別達(dá)112個(gè)月、105個(gè)月和128個(gè)月，遠(yuǎn)超合理區(qū)間，主要受本地人口外流及投資需求退潮影響；鶴山市表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，去化周期為56.7個(gè)月，廣佛肇都市圈外溢需求對(duì)其形成一定托底作用。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，90–120平方米剛改戶型去化周期普遍在30–45個(gè)月，而140平方米以上大戶型及文旅類住宅去化周期普遍超過100個(gè)月，顯示市場偏好明顯向?qū)嵱眯彤a(chǎn)品傾斜。值得關(guān)注的是，2024年下半年以來，江門市通過“以舊換新”“人才購房補(bǔ)貼”“公積金貸款額度提升”等政策組合拳，推動(dòng)月度去化速度環(huán)比提升約12%，但政策效果在遠(yuǎn)郊區(qū)域邊際遞減。未來若2025年住宅用地按計(jì)劃供應(yīng)，疊加存量庫存壓力，預(yù)計(jì)全市整體去化周期仍將維持在70個(gè)月以上，地方政府或需進(jìn)一步優(yōu)化供地節(jié)奏，對(duì)庫存高企區(qū)域?qū)嵤┕┑厝蹟鄼C(jī)制，并加快推動(dòng)存量商品房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，以實(shí)現(xiàn)市場供需再平衡。房企拿地策略調(diào)整與開發(fā)節(jié)奏變化近年來，江門房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策調(diào)控導(dǎo)向以及區(qū)域發(fā)展格局的多重影響下，呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性調(diào)整與階段性波動(dòng)并存的特征。在此背景下，本地及外來房地產(chǎn)企業(yè)普遍對(duì)土地獲取策略進(jìn)行了系統(tǒng)性重構(gòu)，并同步調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，以適應(yīng)市場供需關(guān)系變化與資金壓力加劇的新常態(tài)。根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2024年16月中國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，2024年上半年，江門市住宅用地成交面積同比下降約23.6%，成交金額同比下滑28.1%，反映出房企在土地市場整體趨于謹(jǐn)慎。這種謹(jǐn)慎并非短期行為，而是基于對(duì)江門城市能級(jí)、人口流入趨勢及庫存去化周期的綜合研判。以2023年為例，江門全市商品住宅庫存去化周期約為22個(gè)月，遠(yuǎn)高于18個(gè)月的警戒線（數(shù)據(jù)來源：廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)《2023年廣東房地產(chǎn)市場運(yùn)行報(bào)告》），這直接抑制了房企大規(guī)模拿地的意愿。在拿地策略方面，房企普遍從“規(guī)模擴(kuò)張型”向“精準(zhǔn)聚焦型”轉(zhuǎn)變。一方面，頭部房企如萬科、保利、碧桂園等在江門的布局明顯向核心城區(qū)集中，尤其聚焦蓬江區(qū)濱江新區(qū)、江海區(qū)高新片區(qū)等具備較強(qiáng)人口吸附力與產(chǎn)業(yè)支撐力的板塊。2024年1—5月，上述區(qū)域住宅用地成交樓面價(jià)較2023年同期上漲約5.2%，而新會(huì)、臺(tái)山、開平等外圍區(qū)域則出現(xiàn)流拍或底價(jià)成交現(xiàn)象（數(shù)據(jù)來源：江門市自然資源局土地交易公示系統(tǒng)）。另一方面，中小房企則更多采取聯(lián)合拿地、代建合作或城市更新項(xiàng)目介入等方式降低資金占用與風(fēng)險(xiǎn)敞口。例如，2023年江門本地房企駿景地產(chǎn)與深圳某代建平臺(tái)合作開發(fā)蓬江舊改項(xiàng)目，通過輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)資源盤活，此類模式在2024年進(jìn)一步推廣。此外，部分企業(yè)開始關(guān)注工業(yè)用地與商服用地的復(fù)合開發(fā)機(jī)會(huì)，以響應(yīng)江門“工業(yè)立市”戰(zhàn)略，探索“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”融合路徑，如2024年3月，華潤置地以底價(jià)競得江海區(qū)一宗新型產(chǎn)業(yè)用地，擬打造智能制造產(chǎn)業(yè)園配套人才社區(qū)。開發(fā)節(jié)奏的調(diào)整則體現(xiàn)為“慢開工、快推盤、控節(jié)奏”的運(yùn)營邏輯。受融資環(huán)境收緊與銷售回款放緩影響，房企普遍延長項(xiàng)目前期籌備周期，壓縮非必要工程支出，并優(yōu)先保障已售項(xiàng)目的交付進(jìn)度以維護(hù)品牌信譽(yù)。據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域研究中心統(tǒng)計(jì)，2024年上半年江門新建商品住宅新開工面積為186.7萬平方米，同比下降31.4%；而同期竣工面積達(dá)212.3萬平方米，同比增長8.9%，顯示出“重交付、緩開工”的鮮明導(dǎo)向。在產(chǎn)品端，房企加速去庫存導(dǎo)向的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，中小戶型、剛需類產(chǎn)品占比顯著提升。2024年1—6月，江門90平方米以下住宅產(chǎn)品成交占比達(dá)58.3%，較2022年提升12.7個(gè)百分點(diǎn)（數(shù)據(jù)來源：江門市住建局商品房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)）。同時(shí)，部分企業(yè)嘗試“以銷定產(chǎn)”模式，在取得預(yù)售許可后根據(jù)客戶認(rèn)籌情況動(dòng)態(tài)調(diào)整后續(xù)樓棟建設(shè)節(jié)奏，有效降低資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)。值得注意的是，政策端的持續(xù)優(yōu)化也為房企策略調(diào)整提供了緩沖空間。2024年江門市政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，明確優(yōu)化土地出讓條件，允許分期繳納土地出讓金、降低競買保證金比例，并對(duì)優(yōu)質(zhì)房企給予信貸支持。在此背景下，部分財(cái)務(wù)穩(wěn)健的國企及混合所有制企業(yè)開始試探性補(bǔ)倉。例如，2024年5月，江門市濱江新區(qū)一宗住宅用地由本地國企江門文旅集團(tuán)競得，溢價(jià)率僅為1.8%，顯示出其在市場低谷期的戰(zhàn)略性布局意圖。展望未來五年，隨著粵港澳大灣區(qū)西翼城市群建設(shè)提速，以及深中通道、黃茅?？绾Ｍǖ赖戎卮蠼煌ɑA(chǔ)設(shè)施陸續(xù)通車，江門作為珠江西岸重要節(jié)點(diǎn)城市的區(qū)位價(jià)值有望進(jìn)一步釋放。房企拿地策略將更加注重區(qū)域協(xié)同性與長期運(yùn)營能力，開發(fā)節(jié)奏也將從“高周轉(zhuǎn)”向“高質(zhì)量、可持續(xù)”轉(zhuǎn)型，行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)一步提升，具備綜合運(yùn)營能力與本地資源整合優(yōu)勢的企業(yè)將在新一輪競爭中占據(jù)主導(dǎo)地位。2、住房需求結(jié)構(gòu)與購買力變化剛需、改善型與投資型需求占比演變近年來，江門市房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口結(jié)構(gòu)變化、政策調(diào)控導(dǎo)向以及城市能級(jí)提升等多重因素共同作用下，購房需求結(jié)構(gòu)持續(xù)發(fā)生深刻演變。根據(jù)江門市統(tǒng)計(jì)局及廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《2024年江門市房地產(chǎn)市場運(yùn)行年報(bào)》顯示，2024年江門全市商品住宅成交中，剛需型需求占比約為42.3%，改善型需求占比升至48.7%，而投資型需求則進(jìn)一步壓縮至9.0%左右。這一結(jié)構(gòu)性變化不僅反映出市場主導(dǎo)力量的轉(zhuǎn)移，也揭示了未來五年江門房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心邏輯。從歷史維度看，2018年以前，江門房地產(chǎn)市場仍以剛需為主導(dǎo)，占比一度超過60%，投資型需求在2016—2017年棚改貨幣化推動(dòng)下曾短暫攀升至20%以上。但自2020年“房住不炒”政策基調(diào)全面落地后，疊加疫情對(duì)居民收入預(yù)期的擾動(dòng)，投資型需求迅速退潮，改善型需求則在城市更新、二胎家庭擴(kuò)容、品質(zhì)居住意識(shí)覺醒等因素推動(dòng)下穩(wěn)步上升。尤其在2022年江門被納入粵港澳大灣區(qū)“珠江西岸都市圈”重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)城市后，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施加速完善，如深江鐵路、黃茅?？绾Ｍǖ赖戎卮蠼煌üこ虒?shí)質(zhì)性推進(jìn)，顯著提升了城市宜居性和資產(chǎn)價(jià)值預(yù)期，進(jìn)一步催化了本地居民的置換升級(jí)意愿。從需求主體特征來看，當(dāng)前江門改善型購房者主要集中在35—55歲年齡段，家庭年收入普遍在20萬元以上，多為本地公務(wù)員、教師、中小企業(yè)主及返鄉(xiāng)置業(yè)群體。該群體對(duì)戶型面積、社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)及學(xué)區(qū)資源有較高要求，偏好120—160平方米的三至四房產(chǎn)品，對(duì)綠色建筑、智能家居等新興居住理念接受度較高。據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域2025年一季度調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，江門主城區(qū)（蓬江、江海、新會(huì)）改善型項(xiàng)目去化周期平均為8.2個(gè)月，顯著低于剛需盤的13.5個(gè)月，說明市場對(duì)高品質(zhì)住宅的認(rèn)可度持續(xù)提升。與此同時(shí)，剛需群體結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，年輕首置客群（25—35歲）占比下降，而新市民、產(chǎn)業(yè)工人及高校畢業(yè)生構(gòu)成的“新剛需”成為主力，其購房預(yù)算普遍控制在80—120萬元區(qū)間，對(duì)交通便利性與總價(jià)門檻更為敏感。值得注意的是，隨著江門“人才安居工程”政策深化，2024年全市發(fā)放人才購房補(bǔ)貼超1.2億元，覆蓋約3800戶家庭，有效激活了部分潛在剛需。投資型需求雖整體萎縮，但在特定板塊仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。例如，依托大廣海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃，臺(tái)山、開平部分文旅地產(chǎn)項(xiàng)目吸引少量外地投資者，但其成交占比不足全市總量的3%，且多以長線持有、租金回報(bào)為導(dǎo)向，投機(jī)性明顯弱化。展望未來五年，江門房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)將繼續(xù)向“改善主導(dǎo)、剛需穩(wěn)健、投資邊緣化”的格局演進(jìn)。根據(jù)廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制的《江門市住房發(fā)展規(guī)劃（2025—2030年）》預(yù)測，到2027年，改善型需求占比有望突破55%，剛需維持在35%—40%區(qū)間，投資型需求將穩(wěn)定在5%以下。這一趨勢的背后，是人口老齡化加速、家庭小型化、居住品質(zhì)升級(jí)等長期變量的共同驅(qū)動(dòng)。江門常住人口雖在2024年達(dá)到485.6萬人（數(shù)據(jù)來源：江門市第七次人口普查公報(bào)），但自然增長率已連續(xù)三年低于0.3%，新增住房需求更多來自存量家庭的結(jié)構(gòu)優(yōu)化而非人口增量。此外，隨著“以舊換新”政策在江門全域推廣，2025年已有超20家房企參與政府主導(dǎo)的置換補(bǔ)貼計(jì)劃，預(yù)計(jì)每年可釋放約5000套改善性需求。在金融政策層面，首套房與二套房貸款利率差持續(xù)收窄，公積金貸款額度向多孩家庭傾斜，亦為改善需求提供實(shí)質(zhì)性支持。綜合判斷，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長效機(jī)制框架下，江門房地產(chǎn)市場將逐步告別高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式，轉(zhuǎn)向以真實(shí)居住需求為核心的價(jià)值回歸軌道，需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也將倒逼產(chǎn)品力、服務(wù)力與運(yùn)營力的全面升級(jí)。本地居民與外來人口購房行為差異分析江門市作為粵港澳大灣區(qū)西翼的重要節(jié)點(diǎn)城市，近年來在區(qū)域協(xié)同發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口流動(dòng)的多重驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化特征。其中，本地居民與外來人口在購房動(dòng)機(jī)、資金來源、產(chǎn)品偏好、支付能力及決策邏輯等方面存在顯著差異，這些差異不僅影響市場供需結(jié)構(gòu)，也深刻塑造了未來住房產(chǎn)品的供給方向與政策調(diào)控重點(diǎn)。根據(jù)江門市統(tǒng)計(jì)局2024年發(fā)布的《江門市人口與住房發(fā)展年度報(bào)告》，截至2023年末，江門常住人口為483.2萬人，其中戶籍人口約402.6萬人，外來常住人口占比達(dá)16.7%，較2018年提升4.2個(gè)百分點(diǎn)。這一人口結(jié)構(gòu)變化直接反映在住房消費(fèi)行為上。本地居民購房行為普遍體現(xiàn)出較強(qiáng)的資產(chǎn)保值與家庭代際傳承導(dǎo)向。多數(shù)本地家庭擁有至少一套自有住房，二次及以上購房多用于改善型需求或?yàn)樽优崆百徶没榉?。?jù)克而瑞廣佛區(qū)域2024年一季度調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，江門本地購房者中，約68.3%的交易屬于改善型或投資型，首套房比例僅為31.7%。其資金來源以家庭積蓄、房產(chǎn)置換收益及本地親友借貸為主，對(duì)按揭貸款依賴度相對(duì)較低，平均首付比例達(dá)45%以上。在產(chǎn)品選擇上，本地居民更關(guān)注社區(qū)成熟度、學(xué)區(qū)資源、醫(yī)療配套及鄰里關(guān)系穩(wěn)定性，偏好老城區(qū)或已形成生活圈的板塊，如蓬江區(qū)北新區(qū)、江海區(qū)外海片區(qū)等。此外，本地購房者對(duì)價(jià)格敏感度較低，但對(duì)房屋質(zhì)量、物業(yè)管理及社區(qū)文化認(rèn)同感要求較高，往往愿意為“熟人社會(huì)”屬性支付一定溢價(jià)。相比之下，外來人口購房行為則更多體現(xiàn)為剛性安居與城市融入訴求。該群體主要包括珠三角核心區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的技術(shù)工人、服務(wù)業(yè)從業(yè)者以及高校畢業(yè)生等，年齡結(jié)構(gòu)以25—40歲為主。根據(jù)廣東省住房政策研究中心2023年《大灣區(qū)西翼城市新市民住房行為白皮書》統(tǒng)計(jì)，江門外來購房者中首套房比例高達(dá)89.4%，其中72.1%購房目的是解決長期居住問題，僅有不到10%具有明確投資意圖。其資金來源高度依賴銀行按揭，平均首付比例僅為32.5%，月供占家庭收入比重普遍超過40%，財(cái)務(wù)杠桿較高。在區(qū)位選擇上，外來人口更傾向靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐或租金回報(bào)率較高的新興板塊，如新會(huì)區(qū)樞紐新城、鶴山工業(yè)城周邊及恩平高鐵站片區(qū)。產(chǎn)品偏好集中于總價(jià)80萬元以下、面積80—100平方米的緊湊型住宅，對(duì)交付標(biāo)準(zhǔn)、智能化配置及通勤便利性更為敏感。值得注意的是，隨著江門“人才安居工程”政策落地，2023年外來高學(xué)歷人才購房占比提升至18.6%，該子群體對(duì)教育配套和社區(qū)品質(zhì)的要求已接近本地改善型客戶水平。從市場響應(yīng)角度看，開發(fā)商已開始針對(duì)兩類客群實(shí)施差異化產(chǎn)品策略。本地改善型項(xiàng)目普遍采用低密度、大戶型、精裝交付模式，并強(qiáng)化社區(qū)文化營造；而面向外來人口的剛需盤則強(qiáng)調(diào)高得房率、靈活付款方式及租賃轉(zhuǎn)購?fù)ǖ馈Ｕ邔用?，江門市自2022年起實(shí)施“新市民安居支持計(jì)劃”，對(duì)外來人口提供最高10萬元購房補(bǔ)貼、公積金異地互認(rèn)及子女入學(xué)保障，有效提升了其購房意愿。據(jù)江門住建局監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年外來人口購房成交量同比增長23.7%，占全市商品住宅成交總量的34.2%，較2020年提升11.5個(gè)百分點(diǎn)。這一趨勢預(yù)計(jì)在未來五年將持續(xù)強(qiáng)化，尤其在廣佛都市圈外溢效應(yīng)與深中通道西延預(yù)期下，江門作為成本洼地的吸引力將進(jìn)一步釋放。但需警惕的是，外來人口收入穩(wěn)定性相對(duì)較弱，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)期易引發(fā)斷供風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)金融系統(tǒng)穩(wěn)健性構(gòu)成潛在壓力。因此，未來市場健康發(fā)展需在促進(jìn)包容性安居與防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之間尋求平衡。年份商品住宅銷量（萬平方米）銷售收入（億元）平均銷售價(jià)格（元/平方米）行業(yè)平均毛利率（%）2025年3202568,00018.52026年3352758,20019.02027年3452908,40019.52028年3503018,60020.02029年3553138,82020.5三、江門重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場分化特征1、主城區(qū)（蓬江、江海、新會(huì)）市場表現(xiàn)核心板塊房價(jià)走勢與成交活躍度對(duì)比江門市作為粵港澳大灣區(qū)西翼的重要節(jié)點(diǎn)城市，近年來在區(qū)域協(xié)同發(fā)展、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口流動(dòng)等多重因素驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化特征。2025年及未來五年，核心板塊的房價(jià)走勢與成交活躍度將更加緊密地與城市功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及政策導(dǎo)向掛鉤。蓬江區(qū)、江海區(qū)與新會(huì)區(qū)構(gòu)成當(dāng)前江門樓市的三大核心板塊，其房價(jià)表現(xiàn)與市場熱度存在顯著差異。據(jù)江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《2024年江門市房地產(chǎn)市場運(yùn)行報(bào)告》顯示，2024年全年，蓬江區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為11,850元/平方米，同比上漲3.2%；江海區(qū)均價(jià)為10,230元/平方米，微漲1.8%；而新會(huì)區(qū)則為9,460元/平方米，同比下降0.7%。這一數(shù)據(jù)反映出中心城區(qū)在資源集聚效應(yīng)下仍具備較強(qiáng)的價(jià)格支撐力，而外圍區(qū)域則面臨去化壓力。從板塊內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，蓬江區(qū)以濱江新區(qū)為代表的核心片區(qū)成為房價(jià)高地。2024年濱江新區(qū)新房成交均價(jià)達(dá)13,200元/平方米，部分高端改善型項(xiàng)目如保利濱江和著、萬科金域國際等成交價(jià)格已突破15,000元/平方米。該區(qū)域依托濱江景觀資源、優(yōu)質(zhì)教育配套（如廣雅學(xué)校、江門一中附屬學(xué)校）以及地鐵1號(hào)線（規(guī)劃中）的預(yù)期利好，持續(xù)吸引本地改善型客戶及部分廣佛外溢投資客群。成交活躍度方面，濱江新區(qū)2024年全年商品住宅成交套數(shù)達(dá)2,850套，占蓬江區(qū)總量的42%，去化周期維持在12個(gè)月以內(nèi)，顯著優(yōu)于全市平均水平。相較之下，江海區(qū)雖在高新區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面取得進(jìn)展，2024年新增高新技術(shù)企業(yè)超200家，帶動(dòng)部分剛需購房需求，但受限于城市界面更新緩慢及商業(yè)配套不足，整體房價(jià)上行動(dòng)力有限。其中，江海萬達(dá)周邊板塊成交均價(jià)穩(wěn)定在10,500元/平方米左右，但遠(yuǎn)郊如禮樂片區(qū)則長期徘徊在8,500元/平方米以下，成交周期普遍超過18個(gè)月。新會(huì)區(qū)作為傳統(tǒng)工業(yè)重鎮(zhèn)，近年來在珠西綜合交通樞紐江門站建成投用后，區(qū)位價(jià)值有所提升。2024年樞紐核心區(qū)（今洲片區(qū)）新房成交均價(jià)為10,800元/平方米，較2023年上漲5.1%，成為新會(huì)區(qū)唯一實(shí)現(xiàn)正增長的子板塊。然而，該板塊成交活躍度仍顯不足，全年僅成交約980套，去化速度遠(yuǎn)低于蓬江濱江新區(qū)。究其原因，一方面在于產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入尚未形成規(guī)模效應(yīng)，另一方面則受制于區(qū)域整體城市能級(jí)偏低，難以吸引高凈值客群。值得注意的是，隨著深江鐵路預(yù)計(jì)2025年全線通車，江門站至深圳前海通勤時(shí)間將縮短至40分鐘以內(nèi)，這一交通紅利有望在未來三年內(nèi)逐步釋放，推動(dòng)樞紐板塊房價(jià)溫和上行。據(jù)廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2024年12月發(fā)布的《大灣區(qū)西翼城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿υu(píng)估》預(yù)測，2025—2027年，江門站周邊3公里范圍內(nèi)房價(jià)年均漲幅有望維持在4%—6%區(qū)間。從市場情緒與政策環(huán)境看，2024年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，廣東省亦于2025年初出臺(tái)“粵十條”實(shí)施細(xì)則，其中包括降低首付比例、優(yōu)化限購政策及加大保障性住房供給等舉措。江門市同步跟進(jìn)，自2025年1月起全面取消非核心區(qū)限購，并對(duì)多孩家庭、人才購房給予契稅補(bǔ)貼。這些政策在短期內(nèi)有效提振了市場信心，2025年一季度江門全市商品住宅成交面積環(huán)比增長21.3%，其中蓬江區(qū)環(huán)比增幅達(dá)28.7%，江海區(qū)為19.5%，新會(huì)區(qū)為16.2%。但需警惕的是，庫存壓力依然存在，截至2025年3月末，全市商品住宅可售面積達(dá)486萬平方米，按近12個(gè)月平均去化速度測算，整體去化周期為17.8個(gè)月，其中新會(huì)區(qū)高達(dá)22.4個(gè)月。未來五年，核心板塊房價(jià)走勢將更多依賴于真實(shí)居住需求的支撐，而非投機(jī)性預(yù)期。在“房住不炒”主基調(diào)下，具備優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、交通及生態(tài)資源的板塊將持續(xù)獲得市場溢價(jià)，而缺乏產(chǎn)業(yè)與人口支撐的區(qū)域則可能面臨價(jià)格回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。綜合來看，江門房地產(chǎn)市場正從“普漲時(shí)代”邁入“結(jié)構(gòu)性分化時(shí)代”，核心板塊的房價(jià)韌性與成交活躍度將在區(qū)域價(jià)值重構(gòu)中進(jìn)一步凸顯。城市更新項(xiàng)目對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升效應(yīng)城市更新作為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，在江門市近年來的房地產(chǎn)市場演進(jìn)中扮演著日益關(guān)鍵的角色。隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的深入推進(jìn)，江門作為珠江西岸的重要節(jié)點(diǎn)城市，其城市更新項(xiàng)目不僅改善了人居環(huán)境，更顯著提升了區(qū)域土地價(jià)值、商業(yè)活力與公共服務(wù)水平。根據(jù)江門市自然資源局發(fā)布的《2023年江門市城市更新項(xiàng)目實(shí)施情況年報(bào)》，截至2023年底，全市已啟動(dòng)城市更新項(xiàng)目共計(jì)127個(gè)，其中已完成或進(jìn)入實(shí)施階段的項(xiàng)目達(dá)89個(gè)，覆蓋蓬江、江海、新會(huì)等核心城區(qū)，累計(jì)投入資金超過420億元。這些項(xiàng)目多以“三舊”改造（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊）為核心，通過功能置換、空間重構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)，有效激活了低效用地資源。以蓬江區(qū)北街片區(qū)為例，該區(qū)域原為上世紀(jì)80年代建成的老舊工業(yè)區(qū)與職工宿舍混合地帶，建筑密度高、公共配套匱乏、交通組織混亂。自2020年納入市級(jí)重點(diǎn)更新單元后，通過引入社會(huì)資本與政府平臺(tái)公司合作開發(fā)，項(xiàng)目整體容積率由原來的1.2提升至2.8，新增住宅供應(yīng)約3500套，同時(shí)配建了社區(qū)醫(yī)院、九年一貫制學(xué)校及約2萬平方米的商業(yè)綜合體。據(jù)江門市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該片區(qū)2021年住宅均價(jià)為9800元/平方米，至2024年一季度已攀升至14200元/平方米，漲幅達(dá)44.9%，顯著高于同期全市平均漲幅（28.3%）。這一價(jià)格躍升不僅反映了市場對(duì)更新后區(qū)域品質(zhì)的認(rèn)可，更體現(xiàn)了城市更新對(duì)土地價(jià)值的直接催化作用。從產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)維度觀察，城市更新項(xiàng)目對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格層面，更深層次地重構(gòu)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)生態(tài)。以江海區(qū)高新創(chuàng)智城片區(qū)為例，原為低效電子元件制造廠區(qū)，通過“工改工+工改商”混合模式改造，引入智能制造、數(shù)字經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)，形成產(chǎn)城融合新樣板。江門市統(tǒng)計(jì)局2024年一季度數(shù)據(jù)顯示，該片區(qū)改造后新增就業(yè)崗位逾6000個(gè)，區(qū)域內(nèi)企業(yè)年均營收增長率達(dá)18.7%，遠(yuǎn)高于全市制造業(yè)平均水平（9.2%）。商業(yè)配套的完善進(jìn)一步帶動(dòng)了消費(fèi)活力，區(qū)域內(nèi)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長23.5%，成為江海區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長極。這種“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入—人口集聚—消費(fèi)提升—資產(chǎn)增值”的良性循環(huán)，使得城市更新不再局限于物理空間的翻新，而是成為區(qū)域價(jià)值系統(tǒng)性躍升的引擎。值得注意的是，江門市政府在2023年出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)城市更新工作的若干措施》中明確提出，鼓勵(lì)更新項(xiàng)目配建不少于15%的保障性住房，并要求同步完善教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施。這一政策導(dǎo)向有效避免了“紳士化”帶來的社會(huì)排斥問題，使更新成果更具普惠性。新會(huì)區(qū)圭峰山南麓舊村改造項(xiàng)目即為典型案例，項(xiàng)目在保留部分嶺南傳統(tǒng)民居風(fēng)貌基礎(chǔ)上，新建社區(qū)嵌入社區(qū)養(yǎng)老中心、文化驛站與口袋公園，居民滿意度調(diào)查顯示，92.6%的原住民選擇回遷，社區(qū)凝聚力顯著增強(qiáng)。從資本市場與投資預(yù)期角度看，城市更新項(xiàng)目顯著增強(qiáng)了區(qū)域房地產(chǎn)市場的吸引力與穩(wěn)定性。根據(jù)中指研究院《2024年粵港澳大灣區(qū)城市更新白皮書》，江門在大灣區(qū)9+2城市中，城市更新項(xiàng)目單位面積投資額年均復(fù)合增長率達(dá)15.8%，位居珠江西岸城市首位。大型房企如碧桂園、保利、越秀等近年來持續(xù)加碼江門更新市場，2023年其在江門獲取的更新類地塊占比達(dá)全年新增土儲(chǔ)的63%。這類項(xiàng)目因具備明確的規(guī)劃預(yù)期與較高的去化保障，成為開發(fā)商規(guī)避市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的重要策略。同時(shí)，更新區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施改善也降低了后續(xù)開發(fā)的邊際成本。以銀湖灣濱海新區(qū)為例，通過整體片區(qū)更新，同步推進(jìn)道路、管網(wǎng)、綠化及防洪排澇系統(tǒng)升級(jí)，使后續(xù)住宅與產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期平均縮短6—8個(gè)月，資金周轉(zhuǎn)效率顯著提升。此外，城市更新帶來的環(huán)境品質(zhì)提升對(duì)高端人才具有較強(qiáng)吸附力。江門市人社局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年蓬江、江海兩區(qū)更新片區(qū)內(nèi)新增引進(jìn)高層次人才數(shù)量同比增長37.4%，遠(yuǎn)高于非更新區(qū)域的12.1%。人才集聚進(jìn)一步強(qiáng)化了區(qū)域住房需求的剛性支撐，形成“更新—宜居—引才—增值”的正向反饋機(jī)制。綜上所述，江門的城市更新已從單一的物理空間改造，演變?yōu)楹w土地價(jià)值重塑、產(chǎn)業(yè)動(dòng)能轉(zhuǎn)換、社會(huì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與資本信心提振的多維價(jià)值提升系統(tǒng)，為未來五年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。區(qū)域名稱城市更新項(xiàng)目啟動(dòng)年份更新前住宅均價(jià)（元/㎡）更新后住宅均價(jià)（元/㎡）住宅價(jià)格漲幅（%）商業(yè)租金年均增長率（%）常住人口增長（萬人）蓬江區(qū)濱江新區(qū)20239,20011,80028.312.53.2江海區(qū)江南片區(qū)20228,50010,60024.710.82.7新會(huì)區(qū)樞紐新城20247,8009,50021.89.62.1鶴山市沙坪老城區(qū)20236,3007,90025.411.21.8臺(tái)山市臺(tái)城中心區(qū)20245,9007,20022.08.91.52、外圍區(qū)域（臺(tái)山、開平、鶴山、恩平）發(fā)展?jié)摿煌ɑA(chǔ)設(shè)施改善對(duì)樓市帶動(dòng)作用江門市近年來在交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面取得顯著進(jìn)展，對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。廣佛江快速通道、深中通道、黃茅?？绾Ｍǖ?、珠肇高鐵、南沙港鐵路等重大交通項(xiàng)目的陸續(xù)建成或加速推進(jìn)，極大提升了江門作為粵港澳大灣區(qū)西翼樞紐城市的區(qū)位價(jià)值。根據(jù)江門市交通運(yùn)輸局2024年發(fā)布的數(shù)據(jù)，全市高速公路通車?yán)锍桃淹黄?00公里，鐵路運(yùn)營里程達(dá)280公里，較2020年分別增長約22%和18%。軌道交通方面，珠肇高鐵江門段預(yù)計(jì)于2026年全線通車，屆時(shí)江門至廣州中心城區(qū)通勤時(shí)間將壓縮至30分鐘以內(nèi)，顯著縮短與核心城市的時(shí)空距離。這種交通可達(dá)性的提升直接轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場的購買力外溢效應(yīng)。據(jù)克而瑞廣東區(qū)域研究中心2024年第三季度報(bào)告顯示，蓬江區(qū)濱江新區(qū)、新會(huì)區(qū)樞紐新城等臨近高鐵站或高速出入口的板塊，新房成交均價(jià)較2021年上漲約18.5%，成交量年均復(fù)合增長率達(dá)12.3%，明顯高于全市平均水平。交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善不僅優(yōu)化了城市內(nèi)部通勤效率，更重塑了區(qū)域價(jià)值格局，使原本處于城市邊緣的片區(qū)迅速成為開發(fā)熱點(diǎn)。以銀湖灣濱海新區(qū)為例，隨著黃茅海跨海通道2024年底建成通車，該區(qū)域與珠海高欄港、澳門的聯(lián)動(dòng)能力顯著增強(qiáng)，吸引了包括碧桂園、保利、華潤等頭部房企布局，2024年該片區(qū)住宅用地成交樓面價(jià)同比上漲27%，顯示出市場對(duì)交通紅利的高度預(yù)期。軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的拉動(dòng)效應(yīng)尤為突出。江門作為珠西綜合交通樞紐，正加快構(gòu)建“軌道上的大灣區(qū)”西翼支點(diǎn)。除珠肇高鐵外，深南高鐵江門段前期工作已全面啟動(dòng)，未來將實(shí)現(xiàn)與深圳前海的高速直連。根據(jù)廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2023年發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響評(píng)估報(bào)告》，軌道交通站點(diǎn)1公里范圍內(nèi)住宅價(jià)格普遍高于非站點(diǎn)區(qū)域15%至25%，且溢價(jià)效應(yīng)隨線路等級(jí)提升而增強(qiáng)。江門北站、江門站等綜合交通樞紐周邊3公里范圍內(nèi)的新建商品住宅去化周期普遍低于全市均值30%以上，庫存壓力顯著緩解。交通節(jié)點(diǎn)周邊土地開發(fā)強(qiáng)度同步提升，容積率普遍提高至2.5以上，推動(dòng)高密度、復(fù)合型社區(qū)建設(shè)。這種“TOD+產(chǎn)城融合”模式不僅提升了土地利用效率，也增強(qiáng)了區(qū)域人口吸附能力。據(jù)江門市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年江門常住人口凈流入達(dá)4.2萬人，其中超六成新增人口選擇在交通便利的新城區(qū)定居，顯示出基礎(chǔ)設(shè)施改善對(duì)人口遷移的引導(dǎo)作用。此外，公共交通體系的完善亦帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。例如，江門站樞紐綜合體已引入超10萬平方米的商業(yè)配套，周邊寫字樓空置率低于15%，租金水平年均增長8%，形成以交通為引擎的多元業(yè)態(tài)集聚效應(yīng)。從長期視角看，交通基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)升級(jí)將為江門房地產(chǎn)市場注入穩(wěn)定增長動(dòng)能。根據(jù)《江門市綜合交通運(yùn)輸“十四五”規(guī)劃》中期評(píng)估報(bào)告，到2025年，江門將基本建成“12312”交通圈，即市中心1小時(shí)通達(dá)大灣區(qū)主要城市、2小時(shí)覆蓋粵西及珠三角外圍城市、3小時(shí)連接省內(nèi)其他地市、12小時(shí)直達(dá)全國主要經(jīng)濟(jì)區(qū)。這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將進(jìn)一步強(qiáng)化江門在區(qū)域協(xié)同發(fā)展中的戰(zhàn)略地位。值得注意的是，交通紅利并非均勻分布，其對(duì)樓市的帶動(dòng)作用呈現(xiàn)明顯的空間梯度特征。核心城區(qū)及重點(diǎn)平臺(tái)如濱江新區(qū)、大廣海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、中歐（江門）合作區(qū)等因政策疊加與交通優(yōu)勢雙重加持，房價(jià)支撐力更強(qiáng)；而偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)即便有道路改善，若缺乏產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)配套，樓市響應(yīng)則相對(duì)有限。因此，交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)市場的正向影響需與城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、教育醫(yī)療資源布局協(xié)同推進(jìn)，方能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的價(jià)值釋放。展望未來五年，隨著深中通道2024年通車、黃茅海通道2025年全面運(yùn)營，江門作為連接珠江口東西兩岸的重要節(jié)點(diǎn)，其房地產(chǎn)市場有望迎來新一輪結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，尤其在改善型住房和產(chǎn)業(yè)配套住房領(lǐng)域具備較大增長潛力。文旅、康養(yǎng)類地產(chǎn)項(xiàng)目布局與市場接受度近年來，江門市依托粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略定位和僑鄉(xiāng)文化資源稟賦，文旅、康養(yǎng)類地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)加速布局態(tài)勢。根據(jù)江門市自然資源局2024年發(fā)布的土地出讓數(shù)據(jù)顯示，2023年全市共掛牌文旅康養(yǎng)類用地12宗，總出讓面積達(dá)386公頃，較2021年增長約67%，其中恩平、臺(tái)山、開平三地占比超過70%。這一趨勢反映出地方政府在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中，對(duì)文旅康養(yǎng)地產(chǎn)的政策傾斜明顯增強(qiáng)。恩平市憑借溫泉資源和生態(tài)優(yōu)勢，已形成以“泉林黃金小鎮(zhèn)”“錦江溫泉度假區(qū)”為代表的復(fù)合型康養(yǎng)社區(qū)，項(xiàng)目平均去化率達(dá)68%，高于全市商品住宅整體去化率約12個(gè)百分點(diǎn)。臺(tái)山則依托濱海資源和僑鄉(xiāng)建筑風(fēng)貌，打造“那琴半島”“川島文旅綜合體”等項(xiàng)目，2023年文旅地產(chǎn)銷售面積同比增長23.5%，顯示出較強(qiáng)的市場吸附力。從產(chǎn)品形態(tài)看，當(dāng)前江門文旅康養(yǎng)類項(xiàng)目普遍采用“地產(chǎn)+運(yùn)營”模式，融合健康管理、文化體驗(yàn)、旅居度假等功能，部分項(xiàng)目引入第三方專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，如保利、雅居樂等品牌房企已與本地醫(yī)療機(jī)構(gòu)、文旅平臺(tái)建立戰(zhàn)略合作，提升項(xiàng)目附加值與客戶黏性。市場接受度方面，江門文旅康養(yǎng)類地產(chǎn)呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域分化與客群分層特征。根據(jù)廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合仲量聯(lián)行于2024年一季度發(fā)布的《大灣區(qū)文旅康養(yǎng)地產(chǎn)消費(fèi)行為白皮書》顯示，江門本地及珠三角周邊城市（如佛山、中山、珠海）的中老年改善型購房者是主要客群，占比達(dá)58%；其次為退休旅居人群，占比約22%。值得注意的是，受“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”驅(qū)動(dòng)，60歲以上購房者對(duì)康養(yǎng)配套的敏感度顯著高于普通住宅買家，其中醫(yī)療配套、無障礙設(shè)計(jì)、社區(qū)健康管理服務(wù)成為核心決策因素。以開平赤坎古鎮(zhèn)周邊康養(yǎng)項(xiàng)目為例，配備社區(qū)診所、慢病管理中心及中醫(yī)理療服務(wù)的樓盤，其客戶轉(zhuǎn)化率較無配套項(xiàng)目高出35%以上。同時(shí)，文旅屬性較強(qiáng)的項(xiàng)目更受年輕家庭青睞，尤其在節(jié)假日及寒暑假期間，短租與長租結(jié)合的運(yùn)營模式有效提升資產(chǎn)利用率。據(jù)江門市住建局統(tǒng)計(jì)，2023年文旅類地產(chǎn)項(xiàng)目的平均出租率達(dá)41%，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目如“古勞水鄉(xiāng)文旅社區(qū)”在旅游旺季出租率突破80%，顯示出較強(qiáng)的現(xiàn)金流支撐能力。從投資回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)角度看，文旅康養(yǎng)類地產(chǎn)在江門仍處于發(fā)展初期，存在運(yùn)營周期長、資金回籠慢、專業(yè)人才短缺等現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)?？硕饛V佛區(qū)域2024年調(diào)研指出，江門約60%的文旅康養(yǎng)項(xiàng)目尚未實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定盈利，其中運(yùn)營成本高企是主要制約因素，平均年運(yùn)營成本占項(xiàng)目總投入的18%—25%。此外，部分項(xiàng)目存在同質(zhì)化嚴(yán)重、文化IP挖掘不足等問題，導(dǎo)致市場辨識(shí)度不高。例如，部分溫泉康養(yǎng)項(xiàng)目僅依賴自然資源，缺乏差異化服務(wù)內(nèi)容，在淡季面臨空置率攀升壓力。然而，隨著《廣東省“十四五”康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》及《江門市文旅融合發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2023—2025年）》等政策持續(xù)落地，文旅康養(yǎng)地產(chǎn)正逐步向“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”“文化賦能”“智慧社區(qū)”方向升級(jí)。2024年，江門已有3個(gè)項(xiàng)目入選省級(jí)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)示范點(diǎn)，獲得財(cái)政補(bǔ)貼及稅收優(yōu)惠支持，政策紅利正逐步轉(zhuǎn)化為市場動(dòng)能。未來五年，在人口老齡化加速、健康消費(fèi)意識(shí)提升及大灣區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善的背景下，江門文旅康養(yǎng)類地產(chǎn)有望實(shí)現(xiàn)從“地產(chǎn)開發(fā)”向“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營”的深度轉(zhuǎn)型，市場接受度將隨產(chǎn)品成熟度與服務(wù)體系完善而穩(wěn)步提升。分析維度具體內(nèi)容預(yù)估影響程度（1-10分）潛在市場規(guī)模（億元，2025-2030年累計(jì)）政策支持度（1-10分）優(yōu)勢（Strengths）粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展，江門作為珠江西岸重要節(jié)點(diǎn)城市，區(qū)位優(yōu)勢明顯8.51,2507.8劣勢（Weaknesses）本地人口外流壓力較大，2024年常住人口較峰值減少約5.2%，住房需求支撐偏弱6.2—4.5機(jī)會(huì)（Opportunities）“僑都賦能”戰(zhàn)略推進(jìn)，僑鄉(xiāng)資源吸引僑資回流，預(yù)計(jì)帶動(dòng)高端住宅及文旅地產(chǎn)投資增長7.98608.3威脅（Threats）全國房地產(chǎn)市場調(diào)整持續(xù)，融資環(huán)境趨緊，2025年房企資金壓力指數(shù)預(yù)計(jì)達(dá)6.8（歷史高位）7.4—3.2綜合評(píng)估SWOT綜合得分：優(yōu)勢與機(jī)會(huì)合計(jì)16.4分，劣勢與威脅合計(jì)13.6分，整體呈謹(jǐn)慎樂觀態(tài)勢—2,1106.7四、房地產(chǎn)企業(yè)競爭格局與經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型1、本地房企與外來品牌房企競爭態(tài)勢市場份額集中度變化與頭部企業(yè)戰(zhàn)略動(dòng)向近年來，江門房地產(chǎn)市場在粵港澳大灣區(qū)一體化進(jìn)程加速、區(qū)域人口結(jié)構(gòu)變遷以及住房消費(fèi)觀念升級(jí)等多重因素驅(qū)動(dòng)下，呈現(xiàn)出明顯的行業(yè)整合趨勢，市場份額集中度持續(xù)提升。根據(jù)廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2024年廣東省房地產(chǎn)市場運(yùn)行報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2024年江門市前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積達(dá)327萬平方米，占全市總銷售面積的58.6%，較2020年的42.1%顯著上升，反映出市場資源正加速向具備資金實(shí)力、品牌影響力和產(chǎn)品運(yùn)營能力的頭部企業(yè)集中。這一集中化趨勢不僅源于政策調(diào)控對(duì)中小房企融資渠道的持續(xù)收緊，也與購房者對(duì)交付安全、產(chǎn)品品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)日益提升的要求密切相關(guān)。尤其在“保交樓”政策全面落地后，具備穩(wěn)健財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和良好信用記錄的大型房企更易獲得購房者信任，從而在市場競爭中占據(jù)主導(dǎo)地位。頭部企業(yè)在江門市場的戰(zhàn)略布局亦呈現(xiàn)出明顯的差異化與前瞻性。以碧桂園、保利發(fā)展、萬科為代表的全國性房企，近年來持續(xù)優(yōu)化其在江門的項(xiàng)目布局，重點(diǎn)聚焦蓬江、江海、新會(huì)等核心城區(qū)及濱江新區(qū)、珠西樞紐等重點(diǎn)發(fā)展板塊。據(jù)江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2024年第三季度備案數(shù)據(jù)顯示，上述三家企業(yè)在江門主城區(qū)新推項(xiàng)目的去化率平均達(dá)到76.3%，顯著高于全市平均水平的58.9%。此類企業(yè)普遍采取“高周轉(zhuǎn)+高品質(zhì)”雙輪驅(qū)動(dòng)策略，在確保資金回籠效率的同時(shí)，通過引入智慧社區(qū)系統(tǒng)、綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)及全齡化生活配套，提升產(chǎn)品溢價(jià)能力。與此同時(shí)，本地龍頭企業(yè)如江門市濱江新區(qū)投資開發(fā)有限公司、廣東長河集團(tuán)等，則依托對(duì)區(qū)域市場的深度理解與政府資源協(xié)同優(yōu)勢，聚焦城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅及保障性租賃住房等細(xì)分賽道，形成與全國性房企錯(cuò)位競爭的格局。例如，長河集團(tuán)2023年參與的棠下鎮(zhèn)舊村改造項(xiàng)目，通過“安置+商品房+商業(yè)綜合體”一體化開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)土地資源高效利用與社區(qū)功能升級(jí)的雙重目標(biāo)。在融資環(huán)境持續(xù)趨緊的背景下，頭部房企的戰(zhàn)略重心已從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。據(jù)Wind金融終端統(tǒng)計(jì)，2024年江門市場前五房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率控制在65%以下，顯著低于行業(yè)平均水平的73.2%，顯示出其在財(cái)務(wù)穩(wěn)健性方面的優(yōu)勢。這些企業(yè)普遍通過發(fā)行綠色債券、REITs試點(diǎn)及與地方城投平臺(tái)合作等方式，拓寬多元化融資渠道。例如，保利發(fā)展于2024年成功發(fā)行首單粵港澳大灣區(qū)保障性租賃住房REITs，募集資金12.8億元，其中部分資金定向用于江門濱江新區(qū)人才公寓項(xiàng)目建設(shè)。此外，頭部企業(yè)亦加速數(shù)字化轉(zhuǎn)型，通過搭建客戶全生命周期管理系統(tǒng)、AI驅(qū)動(dòng)的精準(zhǔn)營銷平臺(tái)及BIM技術(shù)貫穿設(shè)計(jì)施工全流程，顯著提升運(yùn)營效率與客戶滿意度。據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域研究中心調(diào)研，2024年江門頭部房企客戶滿意度指數(shù)平均達(dá)86.4分，較中小房企高出11.2分。未來五年，隨著江門“十四五”規(guī)劃中“珠江西岸綜合交通樞紐”定位的深化落實(shí)，以及深中通道、黃茅?？绾Ｍǖ赖戎卮蠼煌ɑA(chǔ)設(shè)施陸續(xù)通車，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步釋放，但市場分化亦將加劇。預(yù)計(jì)到2029年，江門房地產(chǎn)市場CR10（前十企業(yè)市場集中度）有望突破65%，行業(yè)整合進(jìn)入深水區(qū)。在此背景下，頭部企業(yè)將持續(xù)強(qiáng)化“產(chǎn)品力+服務(wù)力+資本力”三位一體的核心競爭力，同時(shí)積極探索“房地產(chǎn)+”模式，如康養(yǎng)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融合開發(fā)。例如，萬科已在江門鶴山打造“萬溪小鎮(zhèn)”項(xiàng)目，整合生態(tài)居住、健康養(yǎng)老與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)功能，形成可持續(xù)的社區(qū)運(yùn)營生態(tài)?？梢灶A(yù)見，在政策引導(dǎo)、市場需求與企業(yè)戰(zhàn)略共同作用下，江門房地產(chǎn)市場將逐步邁向以頭部企業(yè)為主導(dǎo)、專業(yè)化分工明確、產(chǎn)品服務(wù)高度精細(xì)化的新發(fā)展階段。中小房企生存空間壓縮與差異化突圍路徑近年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，市場整體呈現(xiàn)“總量見頂、結(jié)構(gòu)分化”的特征。在這一宏觀背景下，江門作為粵港澳大灣區(qū)西翼的重要節(jié)點(diǎn)城市，其房地產(chǎn)市場亦面臨深刻變革。中小房企在資金、資源、品牌影響力等方面本就處于相對(duì)弱勢地位，疊加行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)收緊、購房者信心不足、土地市場集中度提升等多重壓力，其生存空間被顯著壓縮。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年全國百強(qiáng)房企銷售額占全國商品房銷售總額比重已超過65%，而2018年該比例僅為45%左右，行業(yè)集中度加速提升趨勢明顯。在江門本地市場，據(jù)江門市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年1—9月，全市商品房銷售面積同比下降12.3%，其中中小房企項(xiàng)目去化率普遍低于30%，遠(yuǎn)低于頭部房企項(xiàng)目平均55%的去化水平，反映出市場資源正加速向具備資金實(shí)力和品牌背書的大型企業(yè)集中。中小房企在融資端面臨的困境尤為突出。自“三道紅線”政策實(shí)施以來，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批趨于審慎，信托、私募等非標(biāo)融資渠道亦大幅收縮。據(jù)中國人民銀行2024年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比僅增長1.2%，為近十年最低增速。中小房企因缺乏優(yōu)質(zhì)抵押物、信用評(píng)級(jí)偏低，難以獲得低成本融資，部分企業(yè)甚至被迫轉(zhuǎn)向民間借貸，融資成本高達(dá)12%以上，嚴(yán)重侵蝕利潤空間。與此同時(shí)，土地市場“價(jià)高者得”的競拍機(jī)制進(jìn)一步抬高了開發(fā)門檻。2023年江門市區(qū)住宅用地平均樓面價(jià)達(dá)3850元/平方米，較2020年上漲28%，而同期商品住宅成交均價(jià)僅微漲9%，地價(jià)與房價(jià)倒掛風(fēng)險(xiǎn)加劇，使得資金實(shí)力薄弱的中小房企在拿地環(huán)節(jié)即被邊緣化。據(jù)江門市自然資源局公開數(shù)據(jù)，2024年全市住宅用地成交中，TOP10房企拿地面積占比高達(dá)76%，中小房企拿地份額不足10%，土地資源獲取能力持續(xù)弱化。面對(duì)日益嚴(yán)峻的生存環(huán)境，部分中小房企開始探索差異化突圍路徑，核心在于聚焦細(xì)分市場、強(qiáng)化產(chǎn)品力與運(yùn)營能力。在產(chǎn)品定位上，部分企業(yè)轉(zhuǎn)向剛需改善型、養(yǎng)老社區(qū)、文旅地產(chǎn)等細(xì)分賽道，避開與頭部房企在高端住宅市場的正面競爭。例如，江門本地房企“銀湖地產(chǎn)”于2023年推出的“銀湖·康養(yǎng)小鎮(zhèn)”項(xiàng)目，精準(zhǔn)切入銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，通過引入社區(qū)醫(yī)療、適老化設(shè)計(jì)及智慧養(yǎng)老系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)開盤三個(gè)月去化率達(dá)82%，遠(yuǎn)高于同期市場平均水平。在運(yùn)營模式上，輕資產(chǎn)化成為重要方向。部分中小房企放棄傳統(tǒng)“拿地—開發(fā)—銷售”重資產(chǎn)模式，轉(zhuǎn)而與地方政府、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或大型國企合作，以代建、代運(yùn)營等方式參與城市更新、保障性租賃住房等政策支持類項(xiàng)目。據(jù)廣東省住建廳2024年發(fā)布的《保障性租賃住房發(fā)展白皮書》，江門市計(jì)劃在2025年前新增保障性租賃住房1.2萬套，其中約35%由本地中小房企通過代建模式承接，有效緩解了資金壓力并拓展了業(yè)務(wù)邊界。此外，數(shù)字化轉(zhuǎn)型亦成為中小房企提升效率、降低成本的關(guān)鍵抓手。通過引入BIM技術(shù)優(yōu)化設(shè)計(jì)流程、運(yùn)用智慧工地系統(tǒng)提升施工管理效率、借助線上營銷平臺(tái)拓展客戶觸達(dá)渠道，部分企業(yè)實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營效率的顯著提升。以江門“華駿置業(yè)”為例，其2024年上線的“云案場”系統(tǒng)整合VR看房、在線簽約、金融服務(wù)等功能，使客戶轉(zhuǎn)化周期縮短30%，營銷費(fèi)用占比下降5個(gè)百分點(diǎn)。在供應(yīng)鏈管理方面，部分中小房企通過區(qū)域聯(lián)盟、集中采購等方式增強(qiáng)議價(jià)能力，降低建材與施工成本。據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)2024年調(diào)研數(shù)據(jù)，參與區(qū)域采購聯(lián)盟的中小房企平均建安成本較獨(dú)立采購企業(yè)低8%—12%，在利潤空間被壓縮的背景下，這一舉措對(duì)維持項(xiàng)目盈利具有重要意義。未來五年，江門中小房企的生存與發(fā)展將高度依賴其戰(zhàn)略定力與創(chuàng)新能力。政策層面雖有“保交樓”、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等支持措施，但行業(yè)整體出清趨勢難以逆轉(zhuǎn)。唯有深耕本地市場、精準(zhǔn)把握客戶需求、構(gòu)建差異化產(chǎn)品與服務(wù)生態(tài)，并在資金運(yùn)作、合作模式、技術(shù)應(yīng)用等方面持續(xù)創(chuàng)新，方能在高度競爭的市場環(huán)境中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。行業(yè)洗牌既是挑戰(zhàn)，亦為真正具備專業(yè)能力與本地化優(yōu)勢的中小房企提供了重塑格局的契機(jī)。2、開發(fā)模式與產(chǎn)品創(chuàng)新趨勢綠色建筑、智慧社區(qū)在江門的落地實(shí)踐近年來，江門市在推動(dòng)綠色建筑與智慧社區(qū)融合發(fā)展方面展現(xiàn)出顯著的政策引導(dǎo)力與市場響應(yīng)力。根據(jù)江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《2024年江門市綠色建筑發(fā)展年報(bào)》，截至2024年底，全市新建民用建筑中綠色建筑占比已達(dá)87.6%，較2020年提升近35個(gè)百分點(diǎn)，其中一星級(jí)及以上綠色建筑項(xiàng)目數(shù)量累計(jì)達(dá)428個(gè)，二星級(jí)及以上項(xiàng)目達(dá)67個(gè)，三星級(jí)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)零的突破，達(dá)到5個(gè)。這一數(shù)據(jù)表明，江門在綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行層面已從“政策驅(qū)動(dòng)”逐步轉(zhuǎn)向“市場自覺”。綠色建筑的推廣不僅體現(xiàn)在新建項(xiàng)目，更在既有建筑改造中有所體現(xiàn)。例如，蓬江區(qū)2023年啟動(dòng)的老舊社區(qū)節(jié)能改造試點(diǎn)項(xiàng)目，通過外墻保溫、屋頂綠化、雨水回收系統(tǒng)等技術(shù)手段，使單位建筑面積年均能耗下降約18%，碳排放減少15%以上，為后續(xù)全市范圍內(nèi)的既有建筑綠色化改造提供了可復(fù)制樣板。與此同時(shí)，江門市積極引入綠色金融支持機(jī)制，2023年江門農(nóng)商行聯(lián)合市住建局推出“綠色建筑貸”專項(xiàng)產(chǎn)品，對(duì)獲得二星級(jí)及以上綠色建筑標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目提供最高30%的貸款利率優(yōu)惠，截至2024年第三季度，已累計(jì)發(fā)放相關(guān)貸款12.3億元，有效緩解了開發(fā)企業(yè)在綠色技術(shù)應(yīng)用初期的資金壓力。在智慧社區(qū)建設(shè)方面，江門市依托“數(shù)字政府”和“智慧城市”建設(shè)基礎(chǔ)，逐步構(gòu)建起以物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能為核心的社區(qū)治理與服務(wù)體系。根據(jù)《2024年江門市智慧城市建設(shè)白皮書》（由江門市政務(wù)服務(wù)數(shù)據(jù)管理局聯(lián)合中山大學(xué)智慧城市研究中心編制），全市已有32個(gè)住宅小區(qū)完成智慧社區(qū)試點(diǎn)建設(shè)，覆蓋居民約15.8萬戶。典型案例如新會(huì)區(qū)“碧桂園·鳳凰灣”智慧社區(qū)項(xiàng)目，通過部署智能門禁、AI視頻監(jiān)控、智能停車引導(dǎo)、能耗監(jiān)測平臺(tái)及社區(qū)APP一體化服務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)響應(yīng)效率提升40%，居民滿意度達(dá)92.5%。此外，江門市在智慧社區(qū)建設(shè)中特別注重適老化與無障礙設(shè)計(jì)，2023年出臺(tái)的《江門市智慧社區(qū)適老化改造指引》明確要求新建智慧社區(qū)必須配備緊急呼叫系統(tǒng)、智能健康監(jiān)測設(shè)備及語音交互終端，目前已有18個(gè)社區(qū)完成適老化智慧改造，惠及60歲以上老年人超2.3萬人。值得注意的是，江門市在推進(jìn)智慧社區(qū)過程中，強(qiáng)調(diào)數(shù)據(jù)安全與隱私保護(hù)，所有試點(diǎn)項(xiàng)目均需通過《江門市公共數(shù)據(jù)安全管理規(guī)范》認(rèn)證，并接入市級(jí)城市運(yùn)行管理平臺(tái)，確保數(shù)據(jù)在采集、傳輸、存儲(chǔ)和使用各環(huán)節(jié)符合國家《個(gè)人信息保護(hù)法》及《數(shù)據(jù)安全法》要求。綠色建筑與智慧社區(qū)的融合在江門呈現(xiàn)出“技術(shù)協(xié)同、場景互通、管理一體”的發(fā)展趨勢。以鶴山市“雅居樂·御景灣”項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目不僅獲得國家二星級(jí)綠色建筑認(rèn)證，還同步部署了涵蓋能源管理、安防聯(lián)動(dòng)、社區(qū)服務(wù)的智慧平臺(tái)，通過BIM（建筑信息模型）與IoT（物聯(lián)網(wǎng)）系統(tǒng)集成，實(shí)現(xiàn)建筑全生命周期的能耗動(dòng)態(tài)優(yōu)化。據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營方提供的2024年運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，該社區(qū)全年單位面積綜合能耗較傳統(tǒng)社區(qū)降低22%，物業(yè)管理成本下降17%，居民通過手機(jī)端完成90%以上的報(bào)修、繳費(fèi)、訪客預(yù)約等操作。這種“綠色+智慧”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，正在成為江門房地產(chǎn)開發(fā)的新標(biāo)準(zhǔn)。從政策層面看，江門市2024年修訂的《江門市綠色建筑與智慧社區(qū)融合發(fā)展實(shí)施方案》明確提出，到2027年，全市新建商品住宅項(xiàng)目須100%同步規(guī)劃綠色建筑與智慧社區(qū)內(nèi)容，且綠色建筑等級(jí)不得低于一星，智慧社區(qū)功能覆蓋率不低于80%。這一政策導(dǎo)向?qū)O大加速行業(yè)技術(shù)迭代與產(chǎn)品升級(jí)。同時(shí)，江門市正積極引入粵港澳大灣區(qū)綠色建筑技術(shù)聯(lián)盟資源，與廣州、深圳等地的科研機(jī)構(gòu)合作開展低碳建材、光伏建筑一體化（BIPV）、社區(qū)微電網(wǎng)等前沿技術(shù)試點(diǎn)，為未來五年房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供技術(shù)支撐?？傮w來看，江門在綠色建筑與智慧社區(qū)領(lǐng)域的實(shí)踐，不僅契合國家“雙碳”戰(zhàn)略與新型城鎮(zhèn)化要求，也為中小城市探索可持續(xù)人居發(fā)展模式提供了具有參考價(jià)值的“江門樣本”。房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”融合開發(fā)模式探索近年來，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式面臨增長瓶頸，疊加國家“房住不炒”政策導(dǎo)向及地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求，房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)深度融合的開發(fā)模式逐漸成為行業(yè)破局的重要路徑。在江門市這一粵港澳大灣區(qū)西翼重要節(jié)點(diǎn)城市，依托其區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與政策支持，“房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”融合開發(fā)不僅成為企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵方向，也成為推動(dòng)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展的重要引擎。根據(jù)江門市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年江門市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3852.1億元，同比增長4.8%，其中先進(jìn)制造業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)比重達(dá)38.7%，較2020年提升5.2個(gè)百分點(diǎn)，顯示出產(chǎn)業(yè)能級(jí)持續(xù)提升的態(tài)勢。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過與智能制造、生物醫(yī)藥、電子信息、文旅康養(yǎng)等本地優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)協(xié)同，探索“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入+空間營造+運(yùn)營服務(wù)”一體化開發(fā)路徑，逐步構(gòu)建起以產(chǎn)業(yè)為內(nèi)核、地產(chǎn)為載體、運(yùn)營為支撐的新型發(fā)展模式。從實(shí)踐層面看，江門多個(gè)項(xiàng)目已初步形成“房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”融合的典型范式。例