前言近年來，小產(chǎn)權(quán)房慢慢進(jìn)入人們的視野，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)不斷沖擊著我國的商品房市場，造成了對正規(guī)的商品房市場的損失，隨著房地產(chǎn)市場價格的不斷攀升，小產(chǎn)權(quán)房的價格成為了它最大的優(yōu)勢，也是其深受廣大市民追捧的最主要原因，但由于我國專屬的土地性質(zhì)，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)違反了我國的土地政策，小產(chǎn)權(quán)房就具有了違法性，然而許許多多的人看到了價格的低廉，就稀里糊涂地買了，法律法規(guī)對于小產(chǎn)權(quán)房又是一個禁止的狀態(tài)，這就使得購買了小產(chǎn)權(quán)房的購房者開始擔(dān)憂起自己用了多年積蓄買下來的房子，小產(chǎn)權(quán)房就成為了一個社會問題，如果不解決將影響社會的和諧，這是關(guān)乎到各個階層群體的切身利益的，我國沒有有效的法律對“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行規(guī)制，造成了現(xiàn)在的法律困境，為了避免矛盾被激化，對“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)問題進(jìn)行探討并提出相關(guān)的解決措施進(jìn)行有效的規(guī)制已經(jīng)迫在眉睫了?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的概念（一）小產(chǎn)權(quán)房的定義“小產(chǎn)權(quán)房”這一詞突然出現(xiàn)在我們生活中，它是農(nóng)村集體組織利用本集體的集體土地自行開發(fā)建造的房屋或與開發(fā)商合作開發(fā)建造的房屋，本意是用來給本集體的群眾居住的，由于一些集體組織建造的房屋較多，就會出現(xiàn)剩余的房屋，該集體組織的人民就想著剩余這些房屋也沒人住，不如賣給其他人，就會把剩余的住宅放到房地產(chǎn)市場上售賣，有一些農(nóng)村集體組織看到了這種情況覺得有利可圖就自行開發(fā)或與開發(fā)商一起合作建造房屋，就會把房屋發(fā)給本集體居民后剩余的全部賣掉，更甚者，有一些集體組織會把建造好的房屋全部賣給非本集體的人民群眾，然而此類的小產(chǎn)權(quán)房是未經(jīng)過政府征收轉(zhuǎn)化為國有土地的，在建造房屋時也沒有通過審批手續(xù)，因此也沒有向政府繳納土地出讓金土地出讓金：各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)土地出讓金：各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。根據(jù)調(diào)查，全國小產(chǎn)權(quán)房面積超過100億平方米，遍布于全國各地的大中城市城郊或者城中村中，小產(chǎn)權(quán)房一般都與正規(guī)的商品房差不多，都具有極佳的周邊條件，其周邊交通基本都相對較好，生活設(shè)施和生活環(huán)境也相對比較好。購買一套小產(chǎn)權(quán)房是同類型商品房房價的三分之一甚至四分之一，比較符合中低收入人群的購房水平，也就使得小產(chǎn)權(quán)房深受廣大購房者的追捧。在我國土地是有兩種屬性的，分別是國有土地和集體土地，按照我國《土地管理法》《土地管理法《土地管理法》：土地管理法是指對國家運(yùn)用法律和行政的手段對土地財產(chǎn)制度和土地資源的合理利用所進(jìn)行管理活動予以規(guī)范的各種法律規(guī)范的總稱。（二）小產(chǎn)權(quán)房存在的缺陷我國《物權(quán)法》《物權(quán)法》：中華人民共和國物權(quán)法是為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定的法規(guī)。第9條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，才能發(fā)生效力。房屋的物權(quán)在世界各地的法律中都認(rèn)為是屬于不動產(chǎn)的物權(quán)，所有在我國法律的規(guī)范和約束下，一定要在房管部門等進(jìn)行登記，這樣的房子才是擁有完整的產(chǎn)權(quán)證明的。未辦理征地手續(xù)，開發(fā)商均未取得土地使用證，購買小產(chǎn)權(quán)房的公民就無法獲取國家政府部門登記頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書，所有這個小產(chǎn)權(quán)房是違法的，是沒有自身獨(dú)特的“人格”和權(quán)利證明的。根據(jù)我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，只有縣級以上的房地產(chǎn)管理部門才有登記房屋的權(quán)利。其他機(jī)構(gòu)不得隨意出具房地產(chǎn)權(quán)屬證書，要不然均是違法的證明產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的證書。房地產(chǎn)開發(fā)和銷售要有中國有關(guān)法律規(guī)定的“五證”《物權(quán)法》：中華人民共和國物權(quán)法是為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定的法規(guī)。（三）小產(chǎn)權(quán)房的分類1、根據(jù)占用的土地性質(zhì)分類（1）占用農(nóng)業(yè)用地建成的房屋我國《土地管理法》相關(guān)規(guī)定明確禁止了我國農(nóng)村集體組織擅自利用農(nóng)業(yè)用地等建造房子，一旦發(fā)現(xiàn)立刻予以嚴(yán)厲禁止。在《土地管理法》第63條還禁止農(nóng)村集體組織在農(nóng)業(yè)建設(shè)中的一切土地使用權(quán)，規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓、出租。這是充分保障農(nóng)業(yè)用地和人民生活的必要措施。中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組陳錫文主任也曾在新聞發(fā)布會上說到對于已有的小產(chǎn)權(quán)房的購房者利益，我們會保障購房者的權(quán)益，但是小產(chǎn)權(quán)房是絕對不允許再建的。從我國這么多年的態(tài)度上看來是決不允許小產(chǎn)權(quán)房再建的，但對于以前看到房價便宜就稀里糊涂買了小產(chǎn)權(quán)房的購房者，政府就要保障他們的合法權(quán)益。一旦小產(chǎn)權(quán)房被拆除，國家也要保護(hù)已購房者的合法權(quán)益向銷售者追償?shù)鹊?。?）在農(nóng)村建設(shè)用地上建造房屋這一類的小產(chǎn)權(quán)房在建造行為上是合法的，但不是國家允許這種小產(chǎn)權(quán)房在市場上流通。在住宅用地上建造的房屋只能在本集體成員之間買賣，不能在本集體成員之外進(jìn)行買賣。這一類在農(nóng)村建設(shè)用地上建造的小產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)在市場上占有很大的比重，這類小產(chǎn)權(quán)房一般由房地產(chǎn)開發(fā)商和村民或組織在農(nóng)村集體土地建造的房屋，或者本村在本村集體土地上自行開發(fā)建造的樓房，一般還會有鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府摻和在其中，然后建造成樓盤后用于向社會公眾租售，所以該類房屋的房產(chǎn)證一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府制作的，甚至沒有任何證件。2、根據(jù)建造行為的分類（1）“違法”產(chǎn)權(quán)房“違法”產(chǎn)權(quán)房是指無論是開發(fā)商還是本集體村民進(jìn)行建造都是違法的產(chǎn)權(quán)房，其本身開始建就已經(jīng)違法了，因?yàn)檫@些產(chǎn)權(quán)房是違反土地管理法的相關(guān)規(guī)定的，在農(nóng)村集體土地上出售城鎮(zhèn)居民住房的。這些房屋是違反農(nóng)村建設(shè)的規(guī)劃的，也沒有合法的審查程序。其特點(diǎn)是：一是建設(shè)行為違法，而規(guī)劃住宅建設(shè)用地，沒有審批等程序。二是建筑人不得因《建筑法》取得房屋所有權(quán)。三是不允許辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記和取得全部權(quán)證。在實(shí)踐中，一般都會向村或村委會頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》，對購房人取得的房屋所有權(quán)進(jìn)行表彰。四是多以對外銷售為主，特別是集體建設(shè)用地和農(nóng)用地上的房屋主要以對外銷售為主。（2）“合法”產(chǎn)權(quán)房“合法”產(chǎn)權(quán)房是指合法的建設(shè)行為。只是在流轉(zhuǎn)過程中不符合規(guī)定，這種“產(chǎn)權(quán)房”是指通過法定審批程序，符合土地管理法律法規(guī)和建設(shè)規(guī)劃的房屋。其特點(diǎn)是：一是建造的人可以直接取得房子的完整產(chǎn)權(quán)權(quán)屬，因房產(chǎn)證上已署有建造者的姓名了，但是所有權(quán)實(shí)際上屬于權(quán)屬從屬登記并不是一個重要要件。二是房屋原所有人只能是具有本村戶口的村民。三是這種房子第一次登記在房產(chǎn)證上的，就可以直接獲得房屋的所有權(quán)，擁有該房子完全的權(quán)屬證明，宣告即登記成功；第四，這種房屋的銷售群體只能是擁有本村戶口的村民，但在實(shí)踐中也有很多限制銷售主體范圍的情況。第五，這種房屋在一定程度上具有社會保障功能。從房地產(chǎn)建造行為是否合法，可以分為“非法”產(chǎn)權(quán)房和“合法”產(chǎn)權(quán)房。所有關(guān)于產(chǎn)權(quán)設(shè)置的研究都不能被認(rèn)為是違法的。在不同的類型和情況下，我們無法判斷其交易效果。（四）小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別1、大產(chǎn)權(quán)房是使用國有土地建造的，小產(chǎn)權(quán)房是利用農(nóng)村集體所有土地來進(jìn)行建造的。2、大產(chǎn)權(quán)房的土地是由開放商經(jīng)過出讓的方式獲得使用權(quán)并向政府繳納了土地使用權(quán)出讓金等，小產(chǎn)權(quán)房所使用的土地并未經(jīng)過政府征收國有土地再出讓的程序，未向政府繳納土地出讓金等就直接使用的集體所有土地。3、商品房都是經(jīng)過政府批準(zhǔn)建造的，符合社會建設(shè)的規(guī)劃，小產(chǎn)權(quán)房因利用的土地不合法，所有建設(shè)均未上報規(guī)劃部門，一般不符合土地利用的總體規(guī)劃。4、商品房是由房地產(chǎn)管理相關(guān)部門審批建設(shè)，又有國家相關(guān)部門監(jiān)督質(zhì)量上的問題，一般來說正規(guī)的商品房質(zhì)量上就會更加有保障，小產(chǎn)權(quán)房因是開發(fā)商與村集體成員自行建設(shè)的，沒有經(jīng)過審批和監(jiān)督，有可能質(zhì)量上存在一定問題。5、商品房有相關(guān)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的證明，可以在二手市場上進(jìn)行交易買賣，小產(chǎn)權(quán)房沒有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的證明，不可以在市面上進(jìn)行流通。二、“小產(chǎn)權(quán)房”的形成原因（一）房價的急速飆升和人們對“家”的需求對我們中國人來說，“家”就是我們的根，每個人都離不開我們的“家”，一個容身之所就是我們成“家”的前提，房子就成為了我們“安家立業(yè)”的根本，房子就是老百姓幸福生活的保障，只有有了安居之所，才能有更高的追求。在馬斯洛的《馬洛斯需求層次理論》馬斯洛需求層次理論，亞伯拉罕.馬斯洛，1943年提出，其內(nèi)容是將人的需求從低到高依次分為生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求五種需求中的五種需求層次也表明了生理需求是接下來安全需求、社交需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求的基礎(chǔ)，房子又是生理需求的基礎(chǔ)，所以房價就與我們的生理需求有著十分緊密的關(guān)系。但是，由于政府對控制房價增漲速度的經(jīng)驗(yàn)略有欠缺，對于房價調(diào)控又不是很及時，在這樣的前提下，經(jīng)濟(jì)利益推動開發(fā)商炒作、囤地抬價，城市擴(kuò)張，人口猛增需求大，造成商品房價格的“漲馬斯洛需求層次理論，亞伯拉罕.馬斯洛，1943年提出，其內(nèi)容是將人的需求從低到高依次分為生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求五種需求（二）經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動對于現(xiàn)在在城市打拼的年輕人，正規(guī)的商品房房價是一個剛剛出來打拼、收入并不高的年輕人無法承受的，這時小產(chǎn)權(quán)房的價格就會深深的吸引著我們的消費(fèi)者，而且居住環(huán)境和居住條件也沒有很大的差別，現(xiàn)在許多的年輕人結(jié)婚都需要有一套婚房，這樣一套正規(guī)的商品房房價對于剛畢業(yè)沒幾年的年輕人來說又是一個龐大的“數(shù)目”，“大產(chǎn)權(quán)房”就成為了名副其實(shí)的“奢侈品”，對于年輕人來說這個“奢侈品”對他們是有極大的吸引力的，但奈何囊中羞澀，這時小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，使他們看到了“曙光”，使他們可以買到相對低價的房子，解決了一部分人買不起房的問題。這樣具有迫切關(guān)系的雙方一促即合的交易往往產(chǎn)生巨大的風(fēng)險是在所難免的。對于擁有宅基地、集體地、耕地的農(nóng)民來說，他們看著改革開放后城市高速發(fā)展的步伐，看著城市里房價、地價的暴增，而他們的土地只能進(jìn)行耕種，但耕種所得的收益遠(yuǎn)不如租房或賣房的收益。似乎改革開放給他們帶來的僅僅只有農(nóng)產(chǎn)品銷售的途徑更加廣泛了，并沒有給他們帶來更多來自于“地”的收益。這時農(nóng)民和開發(fā)商就想著這些宅基地、耕地也可以發(fā)展房地產(chǎn)，于是就“瞄準(zhǔn)”了這一塊“肥豬肉”，雙方一拍即合，“小產(chǎn)權(quán)房”就在他們的促使下誕生了。對于一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府來說，他們看到了大規(guī)模的城市化發(fā)展也想從中分一杯羹，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，這一規(guī)定就使鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府成為了最大的獲益者，政府的土地征收包括公益性的，實(shí)際上也包括商業(yè)性，在這巨大利益的誘惑下，就導(dǎo)致了城市周邊的農(nóng)村土地權(quán)屬問題嚴(yán)重，土地征收權(quán)也內(nèi)肆意濫用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府就開始以各種名義對集體土地進(jìn)行“低買高賣”以獲取經(jīng)濟(jì)利益。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府也成為了“小產(chǎn)權(quán)房”快速發(fā)展的推動者。（三）“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的制度依據(jù)在中國，土地所有權(quán)是歸國家和集體組織的，根據(jù)我國的土地政策可以看出，城市土地和法律規(guī)定的是屬于國有土地。農(nóng)村、宅基地、自留地、自留山就是屬于集體所有。我國政府為了公共利益公共利益：公共利益：能夠滿足一定范圍內(nèi)所有人生存、享受和發(fā)展的、具有公共效用的資源和條件。三、我國政府對小產(chǎn)權(quán)房買賣的態(tài)度隨著我國政府對小產(chǎn)權(quán)房認(rèn)識和社會問題的了解不斷加深，對小產(chǎn)權(quán)房的買賣的態(tài)度慢慢從禁止轉(zhuǎn)向今天的有限保護(hù)，從一開始法律條文的明文禁止到后來國務(wù)院頒發(fā)農(nóng)村集體土地及其房屋不得賣給城市居民的禁令，農(nóng)村宅基地只能分配給村里居民，城鎮(zhèn)居民不接受農(nóng)村購房，任何單位和個人不得非法出租、占用農(nóng)民集體所有的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。一直到2008年，我國還是對小產(chǎn)權(quán)房采取全面禁止的態(tài)度，無論是小產(chǎn)權(quán)房的再建，還是已有的小產(chǎn)權(quán)房都是屬于完全禁止，購房者用于小產(chǎn)權(quán)房也均是違法的。這一現(xiàn)狀一直延續(xù)到2008年的中央農(nóng)村勞動領(lǐng)導(dǎo)小組組長陳錫文在新聞發(fā)布會上的講話，他表示我國現(xiàn)狀對早期已買小產(chǎn)權(quán)房的購房者是一個保護(hù)的態(tài)度的，因?yàn)樗麄兌际强匆妰r格便宜就稀里糊涂買下了這類房子，對于這些人來說，政府應(yīng)該保護(hù)他們的合法權(quán)益。2008年12月，最高院也發(fā)表了統(tǒng)一有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房法律的標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)所有導(dǎo)致土地用途變更的內(nèi)銷行為無效。隨著社會的不斷發(fā)展和小產(chǎn)權(quán)住房的增多，政府對小產(chǎn)權(quán)住房的政策越來越寬松，這是政府對于早期小產(chǎn)權(quán)房購房者利益的保護(hù)，但對現(xiàn)如今新建的小產(chǎn)權(quán)房還是嚴(yán)令禁止的。就如現(xiàn)在廣東已有政策規(guī)定在農(nóng)村戶口的人民，一戶人家只能有一處的宅基地，以滿足其家人生活等各個方面，只要對這一處宅基地進(jìn)行出賣了或者送人了，就不能再申請新的宅基地了，這也體現(xiàn)了政府對新建小產(chǎn)權(quán)房的禁止態(tài)度。四、小產(chǎn)權(quán)房存在的法律困境（一）規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律法規(guī)的相對落后在中國，關(guān)于規(guī)制集體土地相關(guān)法律法規(guī)的立法時間大多為七十年代之前，相關(guān)法律法規(guī)的修正案也基本都是十幾年前甚至二十幾年前修改的，立法和修改案存在一定的缺陷和隨著社會發(fā)展和時間推移不符合社會發(fā)展的法律法規(guī)沒有得到及時的修改與調(diào)整，就造成了現(xiàn)行的法律法規(guī)存在滯后，若是一直使用這些“老舊”的法律條文、修正案等來約束建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的行為和不按規(guī)定規(guī)定濫用農(nóng)村集體土地為自身牟利的行為就會顯得有些不合時宜。目前，許多的政府部門由于害怕社會上因小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)諸多的問題，對于小產(chǎn)權(quán)房就仍由其發(fā)展，發(fā)布的法規(guī)政策僅僅只是禁止其任意流通，由于法律法規(guī)、政府政策的嚴(yán)重滯后，法院一般面對小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村集體土地的相關(guān)問題，視情況均會認(rèn)為行為無效。（二）小產(chǎn)權(quán)房的法律定性不明確政府目前對小產(chǎn)權(quán)房的買賣是“一刀切”的，但還是有許許多多小產(chǎn)權(quán)房存在在市面上，這就造成了政府對小產(chǎn)權(quán)房沒有法律上的明確定性，在司法實(shí)踐中沒有得到很明確的定性，這就使得小產(chǎn)權(quán)房在立法層面和司法實(shí)踐中留有生存的空間。由于這生存空間小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量不斷增多，產(chǎn)生的社會問題也十分嚴(yán)峻，關(guān)乎了老百姓的切身利益，若得不到解決，到這個問題的不斷激化、不斷變大，最終所產(chǎn)生的社會矛盾是不可想象的。（三）對于土地制度立法上的區(qū)別化在我國的土地制度，我國的法律法規(guī)把國有土地和農(nóng)村集體土地進(jìn)行了區(qū)別化處理，國有土地可以發(fā)展商品房等等，然而農(nóng)村集體土地僅僅能發(fā)展農(nóng)耕業(yè)，雖然我國也要確保農(nóng)耕地的充足保障人們正常的日常生活需要，但是卻違反了我國民法上的平等原則，想利用農(nóng)村集體土地發(fā)展房地產(chǎn)，必須需要政府征收才能將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變成城市建設(shè)用地，然而國有土地并不需要通過政府征收。這一政策就決定了農(nóng)村集體土地和國有土地的不平等。五、小產(chǎn)權(quán)房法律困境的解決措施小產(chǎn)權(quán)房建造行為的法律困境的破解我們在研究小產(chǎn)權(quán)房法律問題的時候，首先就會想到小產(chǎn)權(quán)房是怎么來的，如何從根源上就能解決小產(chǎn)權(quán)房的法律問題，建造小產(chǎn)權(quán)房的行為的法律規(guī)制就很重要了，小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生是農(nóng)民對農(nóng)村集體土地?zé)o法產(chǎn)生巨大利益而鋌而走險創(chuàng)造利益的一種方式，我國應(yīng)該從根本上改善農(nóng)民從土地中獲得的較少經(jīng)濟(jì)利益的問題，改善農(nóng)民的生活困難，加大對農(nóng)業(yè)的扶持力度。政府政策上，在保證農(nóng)作物充足的情況下，對部分農(nóng)村集體土地進(jìn)行轉(zhuǎn)化，使農(nóng)民也能在土地地租方面獲得與城市居民較為相應(yīng)的利益回報，不能讓農(nóng)民只能利用土地耕種農(nóng)作物獲得利益。筆者認(rèn)為，我國政府應(yīng)該對部分的農(nóng)村集體土地進(jìn)行轉(zhuǎn)化，轉(zhuǎn)化成為建設(shè)用地，然后對農(nóng)村集體土地進(jìn)行立法，對在合法合規(guī)的農(nóng)村集體土地上發(fā)展房地產(chǎn)等進(jìn)行買賣房屋的行為，應(yīng)該受到法律的保護(hù)，對在非法范圍內(nèi)進(jìn)行房屋修建的房屋，我們應(yīng)該認(rèn)為其為小產(chǎn)權(quán)房，對小產(chǎn)權(quán)房我們應(yīng)該立法禁止其再建。（二）小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題和登記問題的破解我們在研究小產(chǎn)權(quán)房法律問題的時候，我們會發(fā)現(xiàn)在當(dāng)下已存在的小產(chǎn)權(quán)房中，解決小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的問題是最重要的，如果小產(chǎn)權(quán)房買賣效力問題得到解決，就能更加保障人民群眾和各個階層的切身利益了，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房買賣中涉及較多的利益主體，主要有：城市居民、農(nóng)村集體組織、村民、政府、房地產(chǎn)開發(fā)商等等。涉及了各個階層群眾的利益。然而現(xiàn)今的社會，土地的價值是日益劇增的，作為城市里面的原住民就可以付出很少的利益就獲得可以在市場上流通的住宅，從而獲得更大利益；集體組織和村民就通過將集體土地建造小產(chǎn)權(quán)房出售，獲得利益；國家通過禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣，使得將來可以通過低價征地，其目的是為了以后社會的不斷發(fā)展能夠更快的滿足城市擴(kuò)張。在這基礎(chǔ)上，對于土地就會出現(xiàn)土地級差地租利益的沖突，在這時，我們是很難要求廣大的農(nóng)民群體和城市居民群體對國家來進(jìn)行讓步的，畢竟人都是有私心的，都是為了自己能獲得更好的利益分配的，以至于，國家在對于小產(chǎn)權(quán)房就要有些“讓步”，這一讓步就可能會因此失去部分土地的控制權(quán)及其土地利益。國家雖然失去了部分土地的控制，但是農(nóng)民和組織可以利用這種方式來改變自己的生活上的窘境，從而在這種小產(chǎn)權(quán)房的買賣過程中，使得城市居民、農(nóng)民都可以獲得了利益。然而，在我國《物權(quán)法》中規(guī)定，合同的成立與否與物權(quán)是否變動又是分離的，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效成立也不一定會導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)發(fā)生改變，這不符合物權(quán)請求權(quán)的相關(guān)規(guī)定。所以筆者認(rèn)為，對現(xiàn)今已有的小產(chǎn)權(quán)房，我們可以允許其進(jìn)行市場買賣和消化，認(rèn)可其合同效力，允許其物權(quán)發(fā)生變動。這樣更加符合我國各個階層的利益，但是對再建的小產(chǎn)權(quán)房還是一個不允許的態(tài)度。（三）修正有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)在目前我國對于小產(chǎn)權(quán)房的立法還是相對落后的，相關(guān)的法律已跟不上日益發(fā)展的社會，完善修改相關(guān)法律規(guī)定已迫在眉睫，在立法和修改過程中考慮到各個群體的利益，保障各個利益階層的利益均衡，從而減少因小產(chǎn)權(quán)房激化的社會矛盾。筆者認(rèn)為，應(yīng)該從《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》等等入手，將合法的小產(chǎn)權(quán)房加進(jìn)到相關(guān)規(guī)制房地產(chǎn)的法律法規(guī)管理范圍內(nèi)，對合法一類的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行認(rèn)可。修正相關(guān)土地管理法，使得小產(chǎn)權(quán)房得以允許在房地產(chǎn)市場進(jìn)行買賣和出租，為農(nóng)村集