農(nóng)房調(diào)查施工方案（2025年版）一、調(diào)查目標與原則（一）核心目標數(shù)據(jù)采集標準化完成縣域內(nèi)農(nóng)房“權(quán)屬合法、界址清晰、面積精確”的基礎信息采集，建立包含宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、結(jié)構(gòu)安全、建設合規(guī)性等要素的“房地一體”數(shù)據(jù)庫，為2025年底全國宅基地確權(quán)登記收官提供數(shù)據(jù)支撐。風險隱患排查重點識別農(nóng)房結(jié)構(gòu)安全隱患（如承重墻裂縫、地基沉降）、抗震性能不足（未達當?shù)卦O防烈度）、違規(guī)建設（超占面積、占用生態(tài)紅線）等問題，形成分級處置清單。政策落地支撐通過調(diào)查數(shù)據(jù)驗證“一戶一宅”政策執(zhí)行情況（東部地區(qū)≤120㎡/戶，中部≤150㎡/戶，西部≤180㎡/戶），為閑置宅基地活化利用（如鄉(xiāng)村旅游、電商倉儲）提供空間規(guī)劃依據(jù)。（二）實施原則依法依規(guī)：嚴格遵循《不動產(chǎn)登記暫行條例》《農(nóng)村宅基地制度改革通知》（自然資發(fā)〔2025〕47號）等政策要求，確保調(diào)查成果法律效力。技術(shù)統(tǒng)一：采用國家大地坐標系（2000國家大地坐標系）、1985國家高程基準，平面精度誤差≤0.1米，面積量算誤差≤2%。分類處置：對歷史遺留問題（如1987年前“一戶多宅”）標注確權(quán)，對2020年后新增違建嚴格納入整治清單。二、調(diào)查范圍與對象（一）調(diào)查范圍覆蓋全縣所有行政村，重點區(qū)域包括：地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)（如滑坡、泥石流隱患點周邊50米范圍內(nèi)農(nóng)房）；傳統(tǒng)村落保護區(qū)（需采集建筑風貌、歷史年代等特色信息）；閑置宅基地集中區(qū)（連續(xù)3年無人居住且無維護的農(nóng)房）。（二）調(diào)查對象宅基地信息：權(quán)屬人、四至邊界、面積、取得方式（審批/繼承/流轉(zhuǎn)）、是否符合“一戶一宅”標準。房屋信息：結(jié)構(gòu)類型（土木/磚混/框架）、層數(shù)（≤3層或12米）、建筑面積、建造年份、安全等級（A/B/C/D級）。附屬設施：圍墻、畜禽舍、生產(chǎn)用房等，需區(qū)分合法建設與違規(guī)搭建。三、調(diào)查流程與實施步驟（一）前期準備階段（1-2個月）組織架構(gòu)搭建成立縣級專項工作組，下設：技術(shù)組：負責測繪方案制定、數(shù)據(jù)標準統(tǒng)一（采用《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》）；調(diào)查組：按鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃分片區(qū)，每組3人（1名測繪技術(shù)員+2名村級協(xié)查員）；質(zhì)控組：抽查調(diào)查數(shù)據(jù)，確保誤差率≤5%。技術(shù)培訓與物資調(diào)配培訓內(nèi)容：全站儀操作、無人機航測、《房屋安全鑒定簡易方法》（區(qū)分C級危房<局部危險>與D級危房<整體危險>）；設備清單：RTK測量儀（厘米級定位）、激光測距儀、無人機（搭載五鏡頭相機，地面分辨率≥5cm）、移動采集終端（安裝農(nóng)房調(diào)查APP）。基礎數(shù)據(jù)收集調(diào)取自然資源部門宅基地確權(quán)底圖、住建部門鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可檔案、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門宅基地審批記錄，形成調(diào)查工作底圖。（二）實地調(diào)查階段（3-6個月）1.權(quán)屬調(diào)查（逐戶核驗）材料收集：身份證、戶口簿、宅基地批準書、建房許可證等，對繼承農(nóng)房需額外提供繼承公證書；指界確認：由權(quán)屬人、相鄰農(nóng)戶共同現(xiàn)場指認宅基地邊界，簽署《界址確認書》，無人機拍攝四至界標（如圍墻、界碑）。2.房屋測繪與安全評估外業(yè)測量：采用解析法測繪房屋輪廓，記錄房角點坐標、邊長、高度；無人機傾斜攝影生成三維模型，輔助判斷建筑結(jié)構(gòu)完整性；安全評估：現(xiàn)場檢查墻體裂縫（寬度≥5mm需標注）、屋頂滲漏、木構(gòu)件腐朽等；對疑似危房，委托第三方機構(gòu)出具《安全性鑒定報告》。3.合規(guī)性核查面積比對：將實測面積與審批面積對比，超占部分按“時間分段”處置（1987年前超占標注確權(quán)，1987年后超占需繳納有償使用費）；用途核驗：核查是否存在“住改商”（如改為民宿未備案）、違規(guī)流轉(zhuǎn)（城鎮(zhèn)居民購買宅基地）等情況。（三）數(shù)據(jù)處理與成果匯交階段（2個月）數(shù)據(jù)錄入與質(zhì)檢通過農(nóng)房調(diào)查APP實時上傳數(shù)據(jù)，系統(tǒng)自動校驗邏輯錯誤（如“建筑面積>宅基地面積”“層數(shù)>3層”）；三級審核：村級初審（完整性）→鄉(xiāng)鎮(zhèn)復核（邏輯性）→縣級終審（合規(guī)性）。成果編制分戶檔案：包含《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》《房屋安全評估表》、界址點坐標圖、權(quán)屬證明復印件；統(tǒng)計報表：分鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)計“一戶一宅”合規(guī)率、危房比例、閑置宅基地面積等指標。四、技術(shù)方法與標準（一）測繪技術(shù)應用高精度定位宅基地界址點采用RTK測量，平面精度≤±5cm；房屋邊長采用激光測距儀丈量，讀數(shù)至0.01米，兩次測量誤差≤0.05米。無人機航測對連片農(nóng)房區(qū)域進行傾斜攝影，生成DSM（數(shù)字表面模型）和DOM（數(shù)字正射影像），用于批量提取房屋輪廓；單架次飛行覆蓋1平方公里，航向重疊度≥80%，旁向重疊度≥60%。內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理采用ArcGIS建立空間數(shù)據(jù)庫，屬性字段包括：不動產(chǎn)單元代碼、權(quán)屬人、結(jié)構(gòu)類型、安全等級、是否閑置等；房屋分層分戶圖按《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1）繪制，標注陽臺、樓梯等共有部位。（二）安全等級劃分標準安全等級特征描述處置建議A級結(jié)構(gòu)完好，無危險點無需處理B級局部輕微損壞（如墻面抹灰剝落）簡單修繕C級局部危險（如承重柱裂縫）加固處理后使用D級整體危險（如地基沉降≥10cm）立即停用，限期拆除重建五、質(zhì)量控制與風險防范（一）質(zhì)量控制措施過程檢查調(diào)查組每日提交《外業(yè)工作日志》，記錄天氣、測繪點位、異常情況（如權(quán)屬爭議）；質(zhì)控組隨機抽查20%的農(nóng)房，復核界址點坐標與安全等級判定結(jié)果。數(shù)據(jù)驗收標準合格率：權(quán)屬信息完整率≥95%，測繪誤差≤0.1米，安全等級誤判率≤3%；不合格處理：返工重測，并追究調(diào)查組責任（扣減績效）。（二）風險應對權(quán)屬爭議處理暫停調(diào)查，移交鄉(xiāng)鎮(zhèn)司法所調(diào)解，簽署《調(diào)解協(xié)議書》后重啟；調(diào)解失敗的，由縣級自然資源局出具《權(quán)屬爭議處理決定書》。安全事故預防調(diào)查員需佩戴安全帽、反光背心，雷雨天氣禁止野外作業(yè)；對D級危房，設置警示標志，禁止入內(nèi)調(diào)查，采用無人機遠程測繪。六、數(shù)據(jù)成果與應用（一）成果輸出數(shù)據(jù)庫成果建立縣級“房地一體”不動產(chǎn)權(quán)籍數(shù)據(jù)庫，接入省級不動產(chǎn)登記平臺，支持查詢、統(tǒng)計、預警功能；數(shù)據(jù)格式：矢量數(shù)據(jù)（SHP格式）、影像數(shù)據(jù)（TIFF格式）、屬性數(shù)據(jù)（MDB格式）。報告成果《農(nóng)房調(diào)查總報告》（含調(diào)查概況、問題清單、整改建議）；《閑置宅基地活化利用潛力分析報告》（標注適宜發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、倉儲物流的地塊）。（二）成果應用確權(quán)登記：對符合條件的農(nóng)房，推送至不動產(chǎn)登記中心，30個工作日內(nèi)完成《不動產(chǎn)權(quán)證書》核發(fā)；危房改造：優(yōu)先將C、D級危房納入年度改造計劃，爭取中央財政補貼（C級約1.5萬元/戶，D級約3萬元/戶）；政策優(yōu)化：基于“一戶多宅”比例（目標≤7.2%）、閑置率（目標≤6.5%），調(diào)整宅基地有償使用標準（參考當?shù)剞r(nóng)用地年均收益2-3倍）。七、進度安排與保障措施（一）進度計劃第1-2月：準備階段（培訓、設備采購、底圖制作）；第3-8月：實地調(diào)查（按鄉(xiāng)鎮(zhèn)分批次推進，每月完成20%工作量）；第9-10月：數(shù)據(jù)處理與成果匯交。（二）保障措施資金保障：申請省級財政專項經(jīng)費，按150元/戶標準核算（含測繪、人工、設備折舊）；政策宣傳：通過村廣播、宣傳欄發(fā)布《農(nóng)房調(diào)查告