資產(chǎn)評估內(nèi)部管理規(guī)程一、總則

資產(chǎn)評估內(nèi)部管理規(guī)程旨在規(guī)范內(nèi)部評估工作流程，確保評估過程的合規(guī)性、客觀性和準(zhǔn)確性，提升評估效率和服務(wù)質(zhì)量。本規(guī)程適用于所有參與資產(chǎn)評估工作的內(nèi)部人員，包括評估師、項目經(jīng)理、復(fù)核人員等。

二、評估準(zhǔn)備階段

（一）項目接收與信息收集

1.項目接收：接收客戶委托時，評估師需核對委托書完整性，確認(rèn)評估目的、評估對象及評估基準(zhǔn)日等關(guān)鍵信息。

2.信息收集：評估師應(yīng)通過以下途徑收集評估所需資料：

(1)客戶提供的基礎(chǔ)資料（如財務(wù)報表、資產(chǎn)清單等）；

(2)內(nèi)部數(shù)據(jù)庫查詢（歷史評估記錄、行業(yè)數(shù)據(jù)等）；

(3)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)（如市場交易數(shù)據(jù)、行業(yè)報告等）。

（二）評估方案制定

1.方案內(nèi)容：評估方案應(yīng)包括以下要素：

(1)評估目的與范圍；

(2)評估基準(zhǔn)日與價值類型；

(3)評估方法選擇（如市場法、收益法、成本法）；

(4)工作計劃與時間安排。

2.方案審批：評估方案需經(jīng)項目經(jīng)理審核，重大項目需報評估總監(jiān)批準(zhǔn)。

三、評估實(shí)施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實(shí)

1.勘查內(nèi)容：

(1)資產(chǎn)實(shí)地盤點(diǎn)（核對資產(chǎn)清單與實(shí)物狀態(tài)）；

(2)財務(wù)數(shù)據(jù)驗(yàn)證（抽查憑證、核對賬實(shí)差異）；

(3)市場信息核實(shí)（訪談行業(yè)專家、分析同類資產(chǎn)交易案例）。

2.勘查記錄：需形成現(xiàn)場勘查報告，詳細(xì)記錄發(fā)現(xiàn)的問題及處理措施。

（二）評估模型構(gòu)建與計算

1.模型選擇：根據(jù)評估對象特點(diǎn)選擇合適的方法，例如：

(1)市場法：選取3-5個可比案例，調(diào)整交易時間、交易方式等因素；

(2)收益法：預(yù)測未來現(xiàn)金流，采用恰當(dāng)折現(xiàn)率（如行業(yè)平均無風(fēng)險利率+風(fēng)險溢價）；

(3)成本法：基于重置成本減去折舊（年限法或工作量法）。

2.計算過程：需詳細(xì)記錄假設(shè)前提、參數(shù)選取依據(jù)及計算步驟。

（三）初步報告編制

1.報告內(nèi)容：包括評估說明、評估假設(shè)、評估結(jié)論等核心部分；

2.內(nèi)部復(fù)核：由復(fù)核人員對評估邏輯、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性進(jìn)行獨(dú)立審核。

四、評估報告階段

（一）報告審核與簽發(fā)

1.審核流程：

(1)初級復(fù)核：項目經(jīng)理對報告完整性、合規(guī)性進(jìn)行審核；

(2)高級復(fù)核：評估總監(jiān)對重大項目或復(fù)雜評估進(jìn)行最終把關(guān)。

2.簽發(fā)要求：所有復(fù)核意見需在報告中明確標(biāo)注，并由簽發(fā)人簽字確認(rèn)。

（二）報告歸檔與交付

1.歸檔內(nèi)容：包括評估委托書、評估方案、現(xiàn)場勘查記錄、計算底稿、復(fù)核意見等全套資料；

2.交付方式：通過電子或紙質(zhì)形式交付客戶，并留存簽收記錄。

五、質(zhì)量控制與持續(xù)改進(jìn)

（一）內(nèi)部培訓(xùn)與考核

1.培訓(xùn)內(nèi)容：定期組織評估方法、行業(yè)政策、軟件操作等培訓(xùn)；

2.考核機(jī)制：年度考核評估師專業(yè)能力及合規(guī)操作情況，考核結(jié)果與績效掛鉤。

（二）流程優(yōu)化

1.問題反饋：建立內(nèi)部問題反饋機(jī)制，收集評估師對流程的改進(jìn)建議；

2.持續(xù)更新：每年修訂內(nèi)部規(guī)程，納入行業(yè)最新動態(tài)及監(jiān)管要求。

一、總則

資產(chǎn)評估內(nèi)部管理規(guī)程旨在規(guī)范內(nèi)部評估工作流程，確保評估過程的合規(guī)性、客觀性和準(zhǔn)確性，提升評估效率和服務(wù)質(zhì)量。本規(guī)程適用于所有參與資產(chǎn)評估工作的內(nèi)部人員，包括評估師、項目經(jīng)理、復(fù)核人員、支持人員等。其核心目標(biāo)是通過標(biāo)準(zhǔn)化的操作程序和嚴(yán)格的質(zhì)量控制，防范操作風(fēng)險，確保評估結(jié)論的公允性，并滿足客戶需求。本規(guī)程是指導(dǎo)內(nèi)部評估業(yè)務(wù)開展的基礎(chǔ)性文件，所有相關(guān)人員必須嚴(yán)格遵守。

二、評估準(zhǔn)備階段

（一）項目接收與信息收集

1.項目接收：

當(dāng)收到客戶委托或項目意向時，前臺或指定接收人員應(yīng)首先核對委托書或類似文件的基本要素是否齊全。關(guān)鍵要素包括但不限于：委托方基本信息、評估對象（如房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等）的詳細(xì)描述、評估目的（如交易定價、財務(wù)報告、稅務(wù)目的等）、評估基準(zhǔn)日與評估期、交付報告的截止日期、聯(lián)系方式等。

對于復(fù)雜或金額重大的項目，接收人員應(yīng)初步判斷其風(fēng)險與工作量，并向項目經(jīng)理或評估總監(jiān)提出建議，以便后續(xù)資源分配。

接收后，應(yīng)立即在內(nèi)部項目管理系統(tǒng)中創(chuàng)建項目檔案，分配唯一項目編號，并記錄接收日期、委托方信息及初步評估要點(diǎn)。

2.信息收集：

評估師需系統(tǒng)性地收集與評估對象相關(guān)的所有資料，確保信息的全面性和可靠性。信息來源可包括：

(1)客戶提供資料：主動要求客戶提供最新的財務(wù)報表（資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表）、資產(chǎn)清單、權(quán)屬證明（如房產(chǎn)證、設(shè)備購置發(fā)票）、運(yùn)營數(shù)據(jù)（如銷售記錄、成本構(gòu)成）、合同協(xié)議（租賃、采購、銷售合同等）、納稅證明、審計報告（如適用）等。接收時需核對資料的原件或清晰復(fù)印件/掃描件，并對資料完整性、合規(guī)性進(jìn)行初步檢查。

(2)內(nèi)部資源查詢：調(diào)取公司內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中與該項目相關(guān)的歷史評估檔案、行業(yè)研究報告、過往市場分析數(shù)據(jù)、客戶信用記錄（如適用且授權(quán)）、標(biāo)準(zhǔn)評估模板和計算模型等。

(3)第三方數(shù)據(jù)獲?。焊鶕?jù)評估需要，可能需購買或引用第三方機(jī)構(gòu)提供的市場數(shù)據(jù)、行業(yè)趨勢分析、參數(shù)指數(shù)（如折舊率、無風(fēng)險利率參考值）、專業(yè)軟件分析結(jié)果等。確保第三方數(shù)據(jù)的來源可靠、更新及時，并符合評估目的。

建立信息清單，動態(tài)跟蹤已收集信息與待收集信息，確保關(guān)鍵信息無遺漏。

（二）評估方案制定

1.方案內(nèi)容：評估方案是指導(dǎo)整個評估工作的行動綱領(lǐng)，其內(nèi)容應(yīng)詳盡、具體，并具有可操作性。主要應(yīng)包括：

(1)評估目的與評估值類型：明確本次評估的核心目的（如市場價值、投資價值、清算價值等），并定義所追求的評估值類型。

(2)評估對象與范圍：清晰界定評估的具體資產(chǎn)或資產(chǎn)組，包括其物理范圍、權(quán)屬狀態(tài)、地域范圍等。對于涉及負(fù)債或或有事項的，也應(yīng)明確評估范圍。

(3)評估基準(zhǔn)日、評估期與報告日：確定評估價值的時間基準(zhǔn)點(diǎn)（評估基準(zhǔn)日）和評估期間（如適用），以及最終報告提交的日期。

(4)評估方法選擇與理由：根據(jù)評估對象、評估目的及可獲取信息，初步選擇主要采用評估方法（如市場法、收益法、成本法，或多種方法結(jié)合），并闡述選擇該方法的理論依據(jù)和適用性分析。同時，說明可能備選的方法及其理由。

(5)具體工作步驟與時間計劃：制定詳細(xì)的工作計劃，明確各階段任務(wù)（如資料收集、現(xiàn)場勘查、市場調(diào)查、模型計算、報告撰寫等）、負(fù)責(zé)人、預(yù)計完成時間及各階段的銜接?？刹捎酶侍貓D或其他項目管理工具進(jìn)行可視化展示。

(6)參與人員與分工：明確項目團(tuán)隊成員（評估師、復(fù)核人員、現(xiàn)場勘查人員等），并明確各自職責(zé)分工。

(7)風(fēng)險識別與應(yīng)對措施：識別評估過程中可能遇到的困難和風(fēng)險（如信息獲取困難、市場波動、權(quán)屬爭議等），并制定相應(yīng)的應(yīng)對預(yù)案。

2.方案審批：評估方案在執(zhí)行前需經(jīng)過內(nèi)部審核流程：

(1)初步審核：由項目負(fù)責(zé)人（項目經(jīng)理）根據(jù)方案內(nèi)容，檢查其是否完整、邏輯是否清晰、方法選擇是否恰當(dāng)、時間計劃是否可行。重點(diǎn)關(guān)注方案與評估目的的匹配度。

(2)技術(shù)復(fù)核：指定經(jīng)驗(yàn)豐富的評估師或復(fù)核人員對方案的技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行復(fù)核，特別是評估方法的適用性、關(guān)鍵參數(shù)的選取依據(jù)等。

(3)最終審批：根據(jù)項目的重要性和復(fù)雜性，方案最終需報請評估部門主管、部門經(jīng)理或評估總監(jiān)進(jìn)行審批簽字。重大或復(fù)雜的評估項目，可能需要更高級別的審批。審批過程中可能需要根據(jù)審核意見進(jìn)行修訂，直至方案獲得批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。

三、評估實(shí)施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實(shí)

1.勘查內(nèi)容：現(xiàn)場勘查是獲取第一手資料、驗(yàn)證二手資料準(zhǔn)確性的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。勘查內(nèi)容應(yīng)全面覆蓋評估對象，并根據(jù)評估對象類型有所側(cè)重：

(1)資產(chǎn)實(shí)地盤點(diǎn)與狀況核實(shí)：

逐項核對資產(chǎn)清單與實(shí)物，確認(rèn)資產(chǎn)存在性、數(shù)量、型號、規(guī)格是否一致。

評估資產(chǎn)的實(shí)際物理狀況，如磨損程度、功能完好性、存放環(huán)境、維護(hù)保養(yǎng)情況等。對于房地產(chǎn)，需查看建筑結(jié)構(gòu)、土地使用狀況、周邊環(huán)境等；對于機(jī)器設(shè)備，需檢查設(shè)備運(yùn)行狀況、技術(shù)參數(shù)、安裝位置等；對于存貨，需清點(diǎn)數(shù)量、檢查質(zhì)量、確認(rèn)存儲條件。

核實(shí)資產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，查看現(xiàn)場是否有權(quán)屬標(biāo)識，與權(quán)屬證明文件進(jìn)行比對。

記錄勘查過程中的異常情況或發(fā)現(xiàn)的問題，并拍照或錄像留存證據(jù)。

(2)財務(wù)數(shù)據(jù)與運(yùn)營狀況驗(yàn)證：

抽查客戶提供的財務(wù)憑證（原始憑證、記賬憑證、銀行對賬單等），與賬簿記錄進(jìn)行核對，檢查賬實(shí)、賬證是否相符，關(guān)注大額或異常交易。

與客戶財務(wù)人員溝通，了解會計政策、成本核算方法、折舊計提方式等。

對于經(jīng)營性資產(chǎn)，收集并分析運(yùn)營數(shù)據(jù)，如銷售記錄、采購記錄、成本構(gòu)成、客戶清單、供應(yīng)商清單、員工信息等，了解其經(jīng)營模式、盈利能力、市場地位等。

(3)市場信息與行業(yè)環(huán)境了解：

訪談客戶相關(guān)人員，了解其對資產(chǎn)狀況、運(yùn)營情況、未來規(guī)劃的看法。

如有必要，進(jìn)行市場走訪，了解同類資產(chǎn)的市場價格、租賃水平、供需狀況等。

收集與評估對象相關(guān)的行業(yè)報告、政策動態(tài)、技術(shù)發(fā)展趨勢等信息。

2.勘查記錄：現(xiàn)場勘查結(jié)束后，必須形成《現(xiàn)場勘查記錄》，內(nèi)容應(yīng)包括：

(1)勘查日期、時間、地點(diǎn)。

(2)參與勘查人員名單。

(3)勘查資產(chǎn)清單及編號。

(4)每項資產(chǎn)的詳細(xì)狀況描述、數(shù)量核對結(jié)果、與清單差異說明。

(5)發(fā)現(xiàn)的問題、異常情況及其初步判斷和處理建議。

(6)拍照或錄像的影像資料清單。

(7)客戶現(xiàn)場人員確認(rèn)簽字（如有必要）。

勘查記錄需客觀、詳實(shí)，并由所有參與勘查人員簽字確認(rèn)。

（二）評估模型構(gòu)建與計算

1.模型選擇：根據(jù)評估對象的具體性質(zhì)、市場狀況以及評估目的，選擇并應(yīng)用恰當(dāng)?shù)脑u估方法。確保所選方法符合公認(rèn)評估準(zhǔn)則和行業(yè)實(shí)踐。在可能的情況下，采用多種評估方法進(jìn)行驗(yàn)證。

(1)市場法：

數(shù)據(jù)收集：廣泛搜集近期市場上與評估對象相同或類似的資產(chǎn)交易案例，確?？杀劝咐诠δ堋⒁?guī)格、地域、交易時間等方面具有可比性。

可比案例篩選：根據(jù)可比性分析原則（如價格可比性、時間可比性、地域可比性、交易情況可比性），篩選出最相關(guān)的案例。

交易價格調(diào)整：對篩選出的可比案例交易價格進(jìn)行修正，消除其與評估對象在關(guān)鍵可比性因素上的差異。調(diào)整項目通常包括：交易時間因素調(diào)整（如采用市場利率折現(xiàn)）、交易方式因素調(diào)整（如拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓）、地域因素調(diào)整（如區(qū)域市場溢價/折價）、個別因素調(diào)整（如資產(chǎn)狀況、裝修、附件等差異）。調(diào)整過程需明確假設(shè)和計算邏輯。

(2)收益法：

未來收益預(yù)測：基于評估對象的歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)、行業(yè)趨勢、管理規(guī)劃、市場環(huán)境等因素，合理預(yù)測其未來（通常是未來1-5年）的凈利潤、凈現(xiàn)金流量或經(jīng)營性現(xiàn)金流。預(yù)測應(yīng)保持謹(jǐn)慎，區(qū)分樂觀、中性、悲觀等多種情景。

折現(xiàn)率確定：根據(jù)無風(fēng)險利率、風(fēng)險溢價（包含經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險等）確定合適的折現(xiàn)率?？刹捎觅Y本資產(chǎn)定價模型（CAPM）或其他風(fēng)險調(diào)整模型估算。需詳細(xì)說明折現(xiàn)率的構(gòu)成和測算過程。

模型構(gòu)建：選擇合適的收益模型，如現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型（DCF）、股權(quán)自由現(xiàn)金流模型（FFCF）、企業(yè)自由現(xiàn)金流模型（EFCF）等。根據(jù)評估對象特性選擇是采用永續(xù)年金法還是清算價值法處理長期收益。構(gòu)建模型時，需清晰展示參數(shù)輸入、計算公式和邏輯鏈條。

(3)成本法：

重置成本估算：確定評估對象重新構(gòu)建或購置所需的當(dāng)前成本。對于新建資產(chǎn)，通常是購建成本；對于舊資產(chǎn)，需估算其重置全新狀態(tài)的成本。

實(shí)體性貶值估算：根據(jù)資產(chǎn)的實(shí)際使用年限、物理狀況、技術(shù)淘汰等因素，估算資產(chǎn)因磨損、老化等導(dǎo)致的實(shí)體性貶值?？刹捎媚晗薹ǎㄖ本€法、工作量法）、觀察法或修復(fù)費(fèi)用法估算。

功能性貶值估算：根據(jù)技術(shù)進(jìn)步、工藝改進(jìn)、資產(chǎn)功能落后等因素，估算資產(chǎn)因效率低下或功能不適用而導(dǎo)致的貶值。需有充分的市場和技術(shù)證據(jù)支持。

經(jīng)濟(jì)性貶值估算：根據(jù)外部環(huán)境變化（如市場萎縮、競爭加劇、政策變化、地理位置不利等）對資產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響，估算資產(chǎn)因外部條件惡化而導(dǎo)致的貶值。需具體分析影響程度。

計算公式：重置成本凈值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（如有）。計算過程需詳細(xì)、準(zhǔn)確。

2.計算過程：所有評估方法的計算過程必須嚴(yán)謹(jǐn)、透明、可重復(fù)。要求：

(1)詳細(xì)記錄：將所有參數(shù)選取的依據(jù)、計算公式、中間步驟、最終結(jié)果詳細(xì)記錄在案，形成計算底稿。

(2)假設(shè)明確：清晰列出計算中使用的所有關(guān)鍵假設(shè)前提（如收益預(yù)測增長率、折現(xiàn)率構(gòu)成、殘值率、折舊年限等），并說明其合理性。

(3)軟件應(yīng)用：鼓勵使用專業(yè)的評估軟件進(jìn)行計算，以提高效率和準(zhǔn)確性。軟件操作需規(guī)范，并保留操作日志或?qū)С鲇嬎憬Y(jié)果。

(4)復(fù)核檢查：計算完成后，由另一位評估師或復(fù)核人員進(jìn)行獨(dú)立檢查，核對參數(shù)、公式、計算邏輯和結(jié)果，確保計算無誤。

（三）初步報告編制

1.報告內(nèi)容：評估師應(yīng)根據(jù)評估工作底稿，撰寫評估初步報告草稿。報告核心內(nèi)容通常包括：

(1)委托方與評估對象概況：介紹委托方基本情況、評估對象的詳細(xì)描述（物理、法律、經(jīng)濟(jì)屬性）。

(2)評估目的與評估值類型：重申本次評估的具體目的和所定義的評估值類型。

(3)評估基準(zhǔn)日、評估期與報告日：明確時間節(jié)點(diǎn)。

(4)評估方法：詳細(xì)闡述選用評估方法的原理、選擇理由、具體應(yīng)用過程（包括數(shù)據(jù)來源、參數(shù)選取、計算步驟）。如采用多種方法，需分別闡述。若采用市場法，需列示可比案例及調(diào)整過程；若采用收益法，需展示收益預(yù)測和折現(xiàn)過程；若采用成本法，需展示成本構(gòu)成和各項貶值估算。

(5)評估假設(shè)與限制條件：清晰列出評估過程中所做的關(guān)鍵假設(shè)和限制條件，以及這些假設(shè)可能帶來的影響。

(6)評估結(jié)論：綜合運(yùn)用評估方法，得出最終評估價值結(jié)論，并明確價值類型。

(7)特別事項說明：如存在重大不確定事項、特別風(fēng)險或需要強(qiáng)調(diào)的其他事項，應(yīng)在報告中予以說明。

(8)尾部信息：包括評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、評估師執(zhí)業(yè)資格證書編號、報告簽發(fā)日期等。

2.內(nèi)部復(fù)核：初步報告完成后，必須經(jīng)過嚴(yán)格的內(nèi)部復(fù)核程序：

(1)初級復(fù)核（項目復(fù)核）：由項目負(fù)責(zé)人或指定的資深評估師對報告的完整性、邏輯性、格式規(guī)范性進(jìn)行初步審核，確保報告要素齊全，章節(jié)銜接自然。

(2)高級復(fù)核（技術(shù)復(fù)核）：由經(jīng)驗(yàn)豐富、級別更高或獨(dú)立的評估師（如部門經(jīng)理、合伙人級別）對報告的技術(shù)內(nèi)容進(jìn)行深度復(fù)核。重點(diǎn)檢查：

評估前提和假設(shè)的合理性；

評估方法的選用是否恰當(dāng)；

數(shù)據(jù)來源的可靠性和選取的合理性；

計算過程的準(zhǔn)確性和邏輯性；

評估結(jié)論是否與評估過程保持一致；

報告表述是否清晰、客觀、無誤導(dǎo)性。

復(fù)核人員需在復(fù)核底稿中詳細(xì)記錄復(fù)核意見，對發(fā)現(xiàn)的問題提出修改建議。評估師根據(jù)復(fù)核意見修改報告，直至復(fù)核人員簽字確認(rèn)。重大問題或分歧需上報更高級別管理人員裁決。

四、評估報告階段

（一）報告審核與簽發(fā)

1.審核流程：內(nèi)部復(fù)核通過后的報告，需按權(quán)限進(jìn)行最終審核簽發(fā)：

(1)部門負(fù)責(zé)人審核：評估部門負(fù)責(zé)人對報告的整體質(zhì)量、合規(guī)性及風(fēng)險控制進(jìn)行最終把關(guān)。確保報告符合公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和客戶要求。

(2)簽發(fā)人簽發(fā)：根據(jù)評估機(jī)構(gòu)的組織架構(gòu)和報告的重要性，由具備相應(yīng)資質(zhì)和權(quán)限的評估師（如部門總監(jiān)、總經(jīng)理或合伙人）作為報告簽發(fā)人進(jìn)行最終簽字確認(rèn)。簽發(fā)人需對報告的合法性、合規(guī)性、獨(dú)立性以及評估結(jié)論的合理性負(fù)責(zé)。

簽發(fā)過程中可能需要評估總監(jiān)或更高級別人員審閱特定復(fù)雜或高風(fēng)險項目。

2.簽發(fā)要求：簽發(fā)人對簽發(fā)的報告負(fù)責(zé)，需確保：

(1)報告內(nèi)容已按要求經(jīng)過充分復(fù)核；

(2)評估結(jié)論已充分考慮所有相關(guān)因素和限制條件；

(3)報告表述客觀、公正，無任何形式上的瑕疵；

(4)符合公司品牌形象和職業(yè)道德規(guī)范。

簽發(fā)人需在報告簽發(fā)欄簽字并注明簽發(fā)日期。

（二）報告歸檔與交付

1.歸檔內(nèi)容：每項評估項目完成后，必須建立完整的評估檔案，并按規(guī)定進(jìn)行歸檔保存。檔案應(yīng)包含但不限于以下所有文件：

(1)評估委托書及任何補(bǔ)充協(xié)議；

(2)評估方案及所有審批記錄；

(3)委托方提供的基礎(chǔ)資料（財務(wù)報表、權(quán)屬證明等）及接收確認(rèn)記錄；

(4)現(xiàn)場勘查記錄、照片、錄像資料；

(5)市場調(diào)查報告、詢價記錄、行業(yè)信息收集資料；

(6)評估工作底稿（包括計算過程、參數(shù)選取依據(jù)、假設(shè)說明等）；

(7)評估初步報告草稿、內(nèi)部復(fù)核意見及修改記錄；

(8)最終評估報告正本、副本及電子版；

(9)客戶反饋及回執(zhí)（如有）；

(10)項目相關(guān)溝通記錄（如會議紀(jì)要、重要郵件）。

檔案應(yīng)進(jìn)行編號，并按時間順序或項目編號系統(tǒng)整理。

2.交付方式：按照與客戶約定的方式交付最終評估報告：

(1)電子交付：通過加密郵件、安全的文件傳輸系統(tǒng)或客戶指定的在線平臺發(fā)送報告電子版。需確認(rèn)客戶接收確認(rèn)。

(2)紙質(zhì)交付：將報告正本交付給客戶授權(quán)代表，并獲取簽收回執(zhí)。如需郵寄，應(yīng)使用可靠快遞服務(wù)并保留郵寄憑證。

交付時，需向客戶說明報告的使用限制和保密要求。

交付完成后，記錄交付日期、方式、接收人及簽收情況。

五、質(zhì)量控制與持續(xù)改進(jìn)

（一）內(nèi)部培訓(xùn)與考核

1.培訓(xùn)內(nèi)容：定期組織形式多樣的培訓(xùn)活動，提升評估團(tuán)隊的專業(yè)能力和合規(guī)意識。培訓(xùn)主題可包括：

(1)新法規(guī)、新準(zhǔn)則解讀：及時學(xué)習(xí)并傳達(dá)與資產(chǎn)評估相關(guān)的行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)更新。

(2)評估方法與技術(shù)：深化對市場法、收益法、成本法等評估方法的理解和應(yīng)用，介紹先進(jìn)的評估技術(shù)、軟件工具。

(3)特定資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)：針對房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)等不同評估對象，進(jìn)行專項實(shí)務(wù)培訓(xùn)。

(4)法律法規(guī)與職業(yè)道德：強(qiáng)調(diào)合規(guī)操作的重要性，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，提升職業(yè)操守。

(5)溝通技巧與報告撰寫：提升與客戶、復(fù)核人員的溝通能力，優(yōu)化報告表達(dá)。

2.考核機(jī)制：建立科學(xué)合理的考核體系，評估評估師的專業(yè)能力和工作表現(xiàn)?？己丝砂ǎ?/p>

(1)年度績效評估：結(jié)合項目經(jīng)驗(yàn)、工作質(zhì)量、客戶反饋、合規(guī)記錄等進(jìn)行綜合評價。

(2)專業(yè)技能測試：定期組織筆試或模擬案例分析，檢驗(yàn)評估師對評估理論、方法和實(shí)務(wù)的掌握程度。

(3)執(zhí)業(yè)資格管理：督促評估師持續(xù)學(xué)習(xí)，參加后續(xù)教育，保持執(zhí)業(yè)資格有效性。

考核結(jié)果可作為人員晉升、薪酬調(diào)整、培訓(xùn)安排的重要依據(jù)。

（二）流程優(yōu)化

1.問題反饋：建立暢通的內(nèi)部反饋渠道，鼓勵評估師、復(fù)核人員、支持人員等就規(guī)程執(zhí)行過程中的問題、風(fēng)險點(diǎn)、改進(jìn)建議等提出反饋?？梢酝ㄟ^定期會議、意見箱、內(nèi)部信息系統(tǒng)等多種形式收集。

2.持續(xù)更新：評估管理部門應(yīng)定期（如每年或根據(jù)需要進(jìn)行）組織對內(nèi)部管理規(guī)程的全面審視和修訂：

(1)回顧執(zhí)行情況：檢查規(guī)程在實(shí)際工作中的執(zhí)行效果，識別存在的問題和不足。

(2)分析外部變化：研究行業(yè)發(fā)展趨勢、市場變化、技術(shù)進(jìn)步以及監(jiān)管環(huán)境可能帶來的影響。

(3)引入最佳實(shí)踐：借鑒同行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀管理經(jīng)驗(yàn)和方法。

(4)修訂完善：根據(jù)以上分析，對規(guī)程內(nèi)容進(jìn)行修訂，使其更具操作性、適應(yīng)性和前瞻性。修訂后的規(guī)程需經(jīng)過內(nèi)部討論、審批，并確保所有相關(guān)人員得到更新和培訓(xùn)。

保持規(guī)程的版本控制，確保使用的是最新有效版本。

一、總則

資產(chǎn)評估內(nèi)部管理規(guī)程旨在規(guī)范內(nèi)部評估工作流程，確保評估過程的合規(guī)性、客觀性和準(zhǔn)確性，提升評估效率和服務(wù)質(zhì)量。本規(guī)程適用于所有參與資產(chǎn)評估工作的內(nèi)部人員，包括評估師、項目經(jīng)理、復(fù)核人員等。

二、評估準(zhǔn)備階段

（一）項目接收與信息收集

1.項目接收：接收客戶委托時，評估師需核對委托書完整性，確認(rèn)評估目的、評估對象及評估基準(zhǔn)日等關(guān)鍵信息。

2.信息收集：評估師應(yīng)通過以下途徑收集評估所需資料：

(1)客戶提供的基礎(chǔ)資料（如財務(wù)報表、資產(chǎn)清單等）；

(2)內(nèi)部數(shù)據(jù)庫查詢（歷史評估記錄、行業(yè)數(shù)據(jù)等）；

(3)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)（如市場交易數(shù)據(jù)、行業(yè)報告等）。

（二）評估方案制定

1.方案內(nèi)容：評估方案應(yīng)包括以下要素：

(1)評估目的與范圍；

(2)評估基準(zhǔn)日與價值類型；

(3)評估方法選擇（如市場法、收益法、成本法）；

(4)工作計劃與時間安排。

2.方案審批：評估方案需經(jīng)項目經(jīng)理審核，重大項目需報評估總監(jiān)批準(zhǔn)。

三、評估實(shí)施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實(shí)

1.勘查內(nèi)容：

(1)資產(chǎn)實(shí)地盤點(diǎn)（核對資產(chǎn)清單與實(shí)物狀態(tài)）；

(2)財務(wù)數(shù)據(jù)驗(yàn)證（抽查憑證、核對賬實(shí)差異）；

(3)市場信息核實(shí)（訪談行業(yè)專家、分析同類資產(chǎn)交易案例）。

2.勘查記錄：需形成現(xiàn)場勘查報告，詳細(xì)記錄發(fā)現(xiàn)的問題及處理措施。

（二）評估模型構(gòu)建與計算

1.模型選擇：根據(jù)評估對象特點(diǎn)選擇合適的方法，例如：

(1)市場法：選取3-5個可比案例，調(diào)整交易時間、交易方式等因素；

(2)收益法：預(yù)測未來現(xiàn)金流，采用恰當(dāng)折現(xiàn)率（如行業(yè)平均無風(fēng)險利率+風(fēng)險溢價）；

(3)成本法：基于重置成本減去折舊（年限法或工作量法）。

2.計算過程：需詳細(xì)記錄假設(shè)前提、參數(shù)選取依據(jù)及計算步驟。

（三）初步報告編制

1.報告內(nèi)容：包括評估說明、評估假設(shè)、評估結(jié)論等核心部分；

2.內(nèi)部復(fù)核：由復(fù)核人員對評估邏輯、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性進(jìn)行獨(dú)立審核。

四、評估報告階段

（一）報告審核與簽發(fā)

1.審核流程：

(1)初級復(fù)核：項目經(jīng)理對報告完整性、合規(guī)性進(jìn)行審核；

(2)高級復(fù)核：評估總監(jiān)對重大項目或復(fù)雜評估進(jìn)行最終把關(guān)。

2.簽發(fā)要求：所有復(fù)核意見需在報告中明確標(biāo)注，并由簽發(fā)人簽字確認(rèn)。

（二）報告歸檔與交付

1.歸檔內(nèi)容：包括評估委托書、評估方案、現(xiàn)場勘查記錄、計算底稿、復(fù)核意見等全套資料；

2.交付方式：通過電子或紙質(zhì)形式交付客戶，并留存簽收記錄。

五、質(zhì)量控制與持續(xù)改進(jìn)

（一）內(nèi)部培訓(xùn)與考核

1.培訓(xùn)內(nèi)容：定期組織評估方法、行業(yè)政策、軟件操作等培訓(xùn)；

2.考核機(jī)制：年度考核評估師專業(yè)能力及合規(guī)操作情況，考核結(jié)果與績效掛鉤。

（二）流程優(yōu)化

1.問題反饋：建立內(nèi)部問題反饋機(jī)制，收集評估師對流程的改進(jìn)建議；

2.持續(xù)更新：每年修訂內(nèi)部規(guī)程，納入行業(yè)最新動態(tài)及監(jiān)管要求。

一、總則

資產(chǎn)評估內(nèi)部管理規(guī)程旨在規(guī)范內(nèi)部評估工作流程，確保評估過程的合規(guī)性、客觀性和準(zhǔn)確性，提升評估效率和服務(wù)質(zhì)量。本規(guī)程適用于所有參與資產(chǎn)評估工作的內(nèi)部人員，包括評估師、項目經(jīng)理、復(fù)核人員、支持人員等。其核心目標(biāo)是通過標(biāo)準(zhǔn)化的操作程序和嚴(yán)格的質(zhì)量控制，防范操作風(fēng)險，確保評估結(jié)論的公允性，并滿足客戶需求。本規(guī)程是指導(dǎo)內(nèi)部評估業(yè)務(wù)開展的基礎(chǔ)性文件，所有相關(guān)人員必須嚴(yán)格遵守。

二、評估準(zhǔn)備階段

（一）項目接收與信息收集

1.項目接收：

當(dāng)收到客戶委托或項目意向時，前臺或指定接收人員應(yīng)首先核對委托書或類似文件的基本要素是否齊全。關(guān)鍵要素包括但不限于：委托方基本信息、評估對象（如房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等）的詳細(xì)描述、評估目的（如交易定價、財務(wù)報告、稅務(wù)目的等）、評估基準(zhǔn)日與評估期、交付報告的截止日期、聯(lián)系方式等。

對于復(fù)雜或金額重大的項目，接收人員應(yīng)初步判斷其風(fēng)險與工作量，并向項目經(jīng)理或評估總監(jiān)提出建議，以便后續(xù)資源分配。

接收后，應(yīng)立即在內(nèi)部項目管理系統(tǒng)中創(chuàng)建項目檔案，分配唯一項目編號，并記錄接收日期、委托方信息及初步評估要點(diǎn)。

2.信息收集：

評估師需系統(tǒng)性地收集與評估對象相關(guān)的所有資料，確保信息的全面性和可靠性。信息來源可包括：

(1)客戶提供資料：主動要求客戶提供最新的財務(wù)報表（資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表）、資產(chǎn)清單、權(quán)屬證明（如房產(chǎn)證、設(shè)備購置發(fā)票）、運(yùn)營數(shù)據(jù)（如銷售記錄、成本構(gòu)成）、合同協(xié)議（租賃、采購、銷售合同等）、納稅證明、審計報告（如適用）等。接收時需核對資料的原件或清晰復(fù)印件/掃描件，并對資料完整性、合規(guī)性進(jìn)行初步檢查。

(2)內(nèi)部資源查詢：調(diào)取公司內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中與該項目相關(guān)的歷史評估檔案、行業(yè)研究報告、過往市場分析數(shù)據(jù)、客戶信用記錄（如適用且授權(quán)）、標(biāo)準(zhǔn)評估模板和計算模型等。

(3)第三方數(shù)據(jù)獲?。焊鶕?jù)評估需要，可能需購買或引用第三方機(jī)構(gòu)提供的市場數(shù)據(jù)、行業(yè)趨勢分析、參數(shù)指數(shù)（如折舊率、無風(fēng)險利率參考值）、專業(yè)軟件分析結(jié)果等。確保第三方數(shù)據(jù)的來源可靠、更新及時，并符合評估目的。

建立信息清單，動態(tài)跟蹤已收集信息與待收集信息，確保關(guān)鍵信息無遺漏。

（二）評估方案制定

1.方案內(nèi)容：評估方案是指導(dǎo)整個評估工作的行動綱領(lǐng)，其內(nèi)容應(yīng)詳盡、具體，并具有可操作性。主要應(yīng)包括：

(1)評估目的與評估值類型：明確本次評估的核心目的（如市場價值、投資價值、清算價值等），并定義所追求的評估值類型。

(2)評估對象與范圍：清晰界定評估的具體資產(chǎn)或資產(chǎn)組，包括其物理范圍、權(quán)屬狀態(tài)、地域范圍等。對于涉及負(fù)債或或有事項的，也應(yīng)明確評估范圍。

(3)評估基準(zhǔn)日、評估期與報告日：確定評估價值的時間基準(zhǔn)點(diǎn)（評估基準(zhǔn)日）和評估期間（如適用），以及最終報告提交的日期。

(4)評估方法選擇與理由：根據(jù)評估對象、評估目的及可獲取信息，初步選擇主要采用評估方法（如市場法、收益法、成本法，或多種方法結(jié)合），并闡述選擇該方法的理論依據(jù)和適用性分析。同時，說明可能備選的方法及其理由。

(5)具體工作步驟與時間計劃：制定詳細(xì)的工作計劃，明確各階段任務(wù)（如資料收集、現(xiàn)場勘查、市場調(diào)查、模型計算、報告撰寫等）、負(fù)責(zé)人、預(yù)計完成時間及各階段的銜接?？刹捎酶侍貓D或其他項目管理工具進(jìn)行可視化展示。

(6)參與人員與分工：明確項目團(tuán)隊成員（評估師、復(fù)核人員、現(xiàn)場勘查人員等），并明確各自職責(zé)分工。

(7)風(fēng)險識別與應(yīng)對措施：識別評估過程中可能遇到的困難和風(fēng)險（如信息獲取困難、市場波動、權(quán)屬爭議等），并制定相應(yīng)的應(yīng)對預(yù)案。

2.方案審批：評估方案在執(zhí)行前需經(jīng)過內(nèi)部審核流程：

(1)初步審核：由項目負(fù)責(zé)人（項目經(jīng)理）根據(jù)方案內(nèi)容，檢查其是否完整、邏輯是否清晰、方法選擇是否恰當(dāng)、時間計劃是否可行。重點(diǎn)關(guān)注方案與評估目的的匹配度。

(2)技術(shù)復(fù)核：指定經(jīng)驗(yàn)豐富的評估師或復(fù)核人員對方案的技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行復(fù)核，特別是評估方法的適用性、關(guān)鍵參數(shù)的選取依據(jù)等。

(3)最終審批：根據(jù)項目的重要性和復(fù)雜性，方案最終需報請評估部門主管、部門經(jīng)理或評估總監(jiān)進(jìn)行審批簽字。重大或復(fù)雜的評估項目，可能需要更高級別的審批。審批過程中可能需要根據(jù)審核意見進(jìn)行修訂，直至方案獲得批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。

三、評估實(shí)施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實(shí)

1.勘查內(nèi)容：現(xiàn)場勘查是獲取第一手資料、驗(yàn)證二手資料準(zhǔn)確性的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。勘查內(nèi)容應(yīng)全面覆蓋評估對象，并根據(jù)評估對象類型有所側(cè)重：

(1)資產(chǎn)實(shí)地盤點(diǎn)與狀況核實(shí)：

逐項核對資產(chǎn)清單與實(shí)物，確認(rèn)資產(chǎn)存在性、數(shù)量、型號、規(guī)格是否一致。

評估資產(chǎn)的實(shí)際物理狀況，如磨損程度、功能完好性、存放環(huán)境、維護(hù)保養(yǎng)情況等。對于房地產(chǎn)，需查看建筑結(jié)構(gòu)、土地使用狀況、周邊環(huán)境等；對于機(jī)器設(shè)備，需檢查設(shè)備運(yùn)行狀況、技術(shù)參數(shù)、安裝位置等；對于存貨，需清點(diǎn)數(shù)量、檢查質(zhì)量、確認(rèn)存儲條件。

核實(shí)資產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，查看現(xiàn)場是否有權(quán)屬標(biāo)識，與權(quán)屬證明文件進(jìn)行比對。

記錄勘查過程中的異常情況或發(fā)現(xiàn)的問題，并拍照或錄像留存證據(jù)。

(2)財務(wù)數(shù)據(jù)與運(yùn)營狀況驗(yàn)證：

抽查客戶提供的財務(wù)憑證（原始憑證、記賬憑證、銀行對賬單等），與賬簿記錄進(jìn)行核對，檢查賬實(shí)、賬證是否相符，關(guān)注大額或異常交易。

與客戶財務(wù)人員溝通，了解會計政策、成本核算方法、折舊計提方式等。

對于經(jīng)營性資產(chǎn)，收集并分析運(yùn)營數(shù)據(jù)，如銷售記錄、采購記錄、成本構(gòu)成、客戶清單、供應(yīng)商清單、員工信息等，了解其經(jīng)營模式、盈利能力、市場地位等。

(3)市場信息與行業(yè)環(huán)境了解：

訪談客戶相關(guān)人員，了解其對資產(chǎn)狀況、運(yùn)營情況、未來規(guī)劃的看法。

如有必要，進(jìn)行市場走訪，了解同類資產(chǎn)的市場價格、租賃水平、供需狀況等。

收集與評估對象相關(guān)的行業(yè)報告、政策動態(tài)、技術(shù)發(fā)展趨勢等信息。

2.勘查記錄：現(xiàn)場勘查結(jié)束后，必須形成《現(xiàn)場勘查記錄》，內(nèi)容應(yīng)包括：

(1)勘查日期、時間、地點(diǎn)。

(2)參與勘查人員名單。

(3)勘查資產(chǎn)清單及編號。

(4)每項資產(chǎn)的詳細(xì)狀況描述、數(shù)量核對結(jié)果、與清單差異說明。

(5)發(fā)現(xiàn)的問題、異常情況及其初步判斷和處理建議。

(6)拍照或錄像的影像資料清單。

(7)客戶現(xiàn)場人員確認(rèn)簽字（如有必要）。

勘查記錄需客觀、詳實(shí)，并由所有參與勘查人員簽字確認(rèn)。

（二）評估模型構(gòu)建與計算

1.模型選擇：根據(jù)評估對象的具體性質(zhì)、市場狀況以及評估目的，選擇并應(yīng)用恰當(dāng)?shù)脑u估方法。確保所選方法符合公認(rèn)評估準(zhǔn)則和行業(yè)實(shí)踐。在可能的情況下，采用多種評估方法進(jìn)行驗(yàn)證。

(1)市場法：

數(shù)據(jù)收集：廣泛搜集近期市場上與評估對象相同或類似的資產(chǎn)交易案例，確保可比案例在功能、規(guī)格、地域、交易時間等方面具有可比性。

可比案例篩選：根據(jù)可比性分析原則（如價格可比性、時間可比性、地域可比性、交易情況可比性），篩選出最相關(guān)的案例。

交易價格調(diào)整：對篩選出的可比案例交易價格進(jìn)行修正，消除其與評估對象在關(guān)鍵可比性因素上的差異。調(diào)整項目通常包括：交易時間因素調(diào)整（如采用市場利率折現(xiàn)）、交易方式因素調(diào)整（如拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓）、地域因素調(diào)整（如區(qū)域市場溢價/折價）、個別因素調(diào)整（如資產(chǎn)狀況、裝修、附件等差異）。調(diào)整過程需明確假設(shè)和計算邏輯。

(2)收益法：

未來收益預(yù)測：基于評估對象的歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)、行業(yè)趨勢、管理規(guī)劃、市場環(huán)境等因素，合理預(yù)測其未來（通常是未來1-5年）的凈利潤、凈現(xiàn)金流量或經(jīng)營性現(xiàn)金流。預(yù)測應(yīng)保持謹(jǐn)慎，區(qū)分樂觀、中性、悲觀等多種情景。

折現(xiàn)率確定：根據(jù)無風(fēng)險利率、風(fēng)險溢價（包含經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險等）確定合適的折現(xiàn)率。可采用資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）或其他風(fēng)險調(diào)整模型估算。需詳細(xì)說明折現(xiàn)率的構(gòu)成和測算過程。

模型構(gòu)建：選擇合適的收益模型，如現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型（DCF）、股權(quán)自由現(xiàn)金流模型（FFCF）、企業(yè)自由現(xiàn)金流模型（EFCF）等。根據(jù)評估對象特性選擇是采用永續(xù)年金法還是清算價值法處理長期收益。構(gòu)建模型時，需清晰展示參數(shù)輸入、計算公式和邏輯鏈條。

(3)成本法：

重置成本估算：確定評估對象重新構(gòu)建或購置所需的當(dāng)前成本。對于新建資產(chǎn)，通常是購建成本；對于舊資產(chǎn)，需估算其重置全新狀態(tài)的成本。

實(shí)體性貶值估算：根據(jù)資產(chǎn)的實(shí)際使用年限、物理狀況、技術(shù)淘汰等因素，估算資產(chǎn)因磨損、老化等導(dǎo)致的實(shí)體性貶值?？刹捎媚晗薹ǎㄖ本€法、工作量法）、觀察法或修復(fù)費(fèi)用法估算。

功能性貶值估算：根據(jù)技術(shù)進(jìn)步、工藝改進(jìn)、資產(chǎn)功能落后等因素，估算資產(chǎn)因效率低下或功能不適用而導(dǎo)致的貶值。需有充分的市場和技術(shù)證據(jù)支持。

經(jīng)濟(jì)性貶值估算：根據(jù)外部環(huán)境變化（如市場萎縮、競爭加劇、政策變化、地理位置不利等）對資產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響，估算資產(chǎn)因外部條件惡化而導(dǎo)致的貶值。需具體分析影響程度。

計算公式：重置成本凈值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（如有）。計算過程需詳細(xì)、準(zhǔn)確。

2.計算過程：所有評估方法的計算過程必須嚴(yán)謹(jǐn)、透明、可重復(fù)。要求：

(1)詳細(xì)記錄：將所有參數(shù)選取的依據(jù)、計算公式、中間步驟、最終結(jié)果詳細(xì)記錄在案，形成計算底稿。

(2)假設(shè)明確：清晰列出計算中使用的所有關(guān)鍵假設(shè)前提（如收益預(yù)測增長率、折現(xiàn)率構(gòu)成、殘值率、折舊年限等），并說明其合理性。

(3)軟件應(yīng)用：鼓勵使用專業(yè)的評估軟件進(jìn)行計算，以提高效率和準(zhǔn)確性。軟件操作需規(guī)范，并保留操作日志或?qū)С鲇嬎憬Y(jié)果。

(4)復(fù)核檢查：計算完成后，由另一位評估師或復(fù)核人員進(jìn)行獨(dú)立檢查，核對參數(shù)、公式、計算邏輯和結(jié)果，確保計算無誤。

（三）初步報告編制

1.報告內(nèi)容：評估師應(yīng)根據(jù)評估工作底稿，撰寫評估初步報告草稿。報告核心內(nèi)容通常包括：

(1)委托方與評估對象概況：介紹委托方基本情況、評估對象的詳細(xì)描述（物理、法律、經(jīng)濟(jì)屬性）。

(2)評估目的與評估值類型：重申本次評估的具體目的和所定義的評估值類型。

(3)評估基準(zhǔn)日、評估期與報告日：明確時間節(jié)點(diǎn)。

(4)評估方法：詳細(xì)闡述選用評估方法的原理、選擇理由、具體應(yīng)用過程（包括數(shù)據(jù)來源、參數(shù)選取、計算步驟）。如采用多種方法，需分別闡述。若采用市場法，需列示可比案例及調(diào)整過程；若采用收益法，需展示收益預(yù)測和折現(xiàn)過程；若采用成本法，需展示成本構(gòu)成和各項貶值估算。

(5)評估假設(shè)與限制條件：清晰列出評估過程中所做的關(guān)鍵假設(shè)和限制條件，以及這些假設(shè)可能帶來的影響。

(6)評估結(jié)論：綜合運(yùn)用評估方法，得出最終評估價值結(jié)論，并明確價值類型。

(7)特別事項說明：如存在重大不確定事項、特別風(fēng)險或需要強(qiáng)調(diào)的其他事項，應(yīng)在報告中予以說明。

(8)尾部信息：包括評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、評估師執(zhí)業(yè)資格證書編號、報告簽發(fā)日期等。

2.內(nèi)部復(fù)核：初步報告完成后，必須經(jīng)過嚴(yán)格的內(nèi)部復(fù)核程序：

(1)初級復(fù)核（項目復(fù)核）：由項目負(fù)責(zé)人或指定的資深評估師對報告的完整性、邏輯性、格式規(guī)范性進(jìn)行初步審核，確保報告要素齊全，章節(jié)銜接自然。

(2)高級復(fù)核（技術(shù)復(fù)核）：由經(jīng)驗(yàn)豐富、級別更高或獨(dú)立的評估師（如部門經(jīng)理、合伙人級別）對報告的技術(shù)內(nèi)容進(jìn)行深度復(fù)核。重點(diǎn)檢查：

評估前提和假設(shè)的合理性；

評估方法的選用是否恰當(dāng)；

數(shù)據(jù)來源的可靠性和選取的合理性；

計算過程的準(zhǔn)確性和邏輯性；

評估結(jié)論是否與評估過程保持一致；

報告表述是否清晰、客觀、無誤導(dǎo)性。

復(fù)核人員需在復(fù)核底稿中詳細(xì)記錄復(fù)核意見，對發(fā)現(xiàn)的問題提出修改建議。評估師根據(jù)復(fù)核意見修改報告，直至復(fù)核人員簽字確認(rèn)。重大問題或分歧需上報更高級別管理人員裁決。

四、評估報告階段

（一）報告審核與簽發(fā)

1.審核流程：內(nèi)部復(fù)核通過后的報告，需按權(quán)限進(jìn)行最終審核簽發(fā)：

(1)部門負(fù)責(zé)人審核：評估部門負(fù)責(zé)人對報告的整體質(zhì)量、合規(guī)性及風(fēng)險控制進(jìn)行最終把關(guān)。確保報告符合公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和客戶要求。

(2)簽發(fā)人簽發(fā)：根據(jù)評估機(jī)構(gòu)的組織架構(gòu)和報告的重要性，由具備相應(yīng)資質(zhì)和權(quán)限的評估師（如部門總監(jiān)、總經(jīng)理或合伙人）作為報告簽發(fā)人進(jìn)行最終簽字確認(rèn)。簽發(fā)人需對報告的合法性、合規(guī)性、獨(dú)立性以及評估結(jié)論的合理性負(fù)責(zé)。

簽發(fā)過程中可能需要評估總監(jiān)或更高級別人員審閱特定復(fù)雜或高風(fēng)險項目。

2.簽發(fā)要求：簽發(fā)人對簽發(fā)的報告負(fù)責(zé)，需確保：

(1)報告內(nèi)容已按要求經(jīng)過充分復(fù)核；

(2)評估結(jié)論已充分考慮所有相關(guān)因素和限制條件；

(3)報告表述客觀、公正，無任何形式上的瑕疵；

(4)符合公司品牌形象和職業(yè)道德規(guī)范。

簽發(fā)人需在報告簽發(fā)欄簽字并注明簽發(fā)日期。

（二）報告歸檔與交付

1.歸檔內(nèi)容：每項評估項目完成后，必須建立完整的評估檔案，并按規(guī)定進(jìn)行歸檔保存。檔案應(yīng)包含但不限于以下所有文件：

(1)評估委托書及任何補(bǔ)充協(xié)議；

(2)評估方案及所有審批記錄；

(3)委托方提供的基礎(chǔ)資料（財務(wù)報表、權(quán)屬證明等）及接收確認(rèn)記錄；

(4)現(xiàn)場勘查記錄、照片、錄像資料；

(5)市場調(diào)查報告、詢價記錄、行業(yè)信息收集資料；

(6)評估工作底稿（包括計算過程、參數(shù)選取依據(jù)、假設(shè)說明等）；

(7)評估初步報告草稿、內(nèi)部復(fù)核意見及修改記錄；

(8)最終評估報告正本、副本及電子版；

(9)客戶反饋及回執(zhí)（如有）；

(10)項目相關(guān)溝通記錄（如會議紀(jì)要、重要郵件）。

檔案應(yīng)進(jìn)行編號，并按時間順序或項目編號系統(tǒng)整理。

2.交付方式：按照與客戶約定的方式交付最終評估報告：

(1)電子交付：通過加密郵件、安全的文件傳輸系統(tǒng)或客戶指定的在線平臺發(fā)送報告電子版。需確認(rèn)客戶接收確認(rèn)。

(2)紙質(zhì)交付：將報告正本交付給客戶授權(quán)代表，并獲取簽收回執(zhí)。如需郵寄，應(yīng)使用可靠快遞服務(wù)并保留郵寄憑證。

交付時，需向客戶說明報告的使用限制和保密要求。

交付完成后，記錄交付日期、方式、接收人及簽收情況。

五、質(zhì)量控制與持續(xù)改進(jìn)

（一）內(nèi)部培訓(xùn)與考核

1.培訓(xùn)內(nèi)容：定期組織形式多樣的培訓(xùn)活動，提升評估團(tuán)隊的專業(yè)能力和合規(guī)意識。培訓(xùn)主題可包括：

(1)新法規(guī)、新準(zhǔn)則解讀：及時學(xué)習(xí)并傳達(dá)與資產(chǎn)評估相關(guān)的行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)更新。

(2)評估方法與技術(shù)：深化對市場法、收益法、成本法等評估方法的理解和應(yīng)用，介紹先進(jìn)的評估技術(shù)、軟件工具。

(3)特定資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)：針對房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)等不同評估對象，進(jìn)行專項實(shí)務(wù)培訓(xùn)。

(4)法律法規(guī)與職業(yè)道德：強(qiáng)調(diào)合規(guī)操作的重要性，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，提升職業(yè)操守。

(5)溝通技巧與報告撰寫：提升與客戶、復(fù)核人員的溝通能力，優(yōu)化報告表達(dá)。

2.考核機(jī)制：建立科學(xué)合理的考核體系，評估評估師的專業(yè)能力和工作表現(xiàn)?？己丝砂ǎ?/p>

(1)年度績效評估：結(jié)合項目經(jīng)驗(yàn)、工作質(zhì)量、客戶反饋、合規(guī)記錄等進(jìn)行綜合評價。

(2)專業(yè)技能測試：定期組織筆試或模擬案例分析，檢驗(yàn)評估師對評估理論、方法和實(shí)務(wù)的掌握程度。

(3)執(zhí)業(yè)資格管理：督促評估師持續(xù)學(xué)習(xí)，參加后續(xù)教育，保持執(zhí)業(yè)資格有效性。

考核結(jié)果可作為人員晉升、薪酬調(diào)整、培訓(xùn)安排的重要依據(jù)。

（二）流程優(yōu)化

1.問題反饋：建立暢通的內(nèi)部反饋渠道，鼓勵評估師、復(fù)核人員、支持人員等就規(guī)程執(zhí)行過程中的問題、風(fēng)險點(diǎn)、改進(jìn)建議等提出反饋?？梢酝ㄟ^定期會議、意見箱、內(nèi)部信息系統(tǒng)等多種形式收集。

2.持續(xù)更新：評估管理部門應(yīng)定期（如每年或根據(jù)需要進(jìn)行）組織對內(nèi)部管理規(guī)程的全面審視和修訂：

(1)回顧執(zhí)行情況：檢查規(guī)程在實(shí)際工作中的執(zhí)行效果，識別存在的問題和不足。

(2)分析外部變化：研究行業(yè)發(fā)展趨勢、市場變化、技術(shù)進(jìn)步以及監(jiān)管環(huán)境可能帶來的影響。

(3)引入最佳實(shí)踐：借鑒同行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀管理經(jīng)驗(yàn)和方法。

(4)修訂完善：根據(jù)以上分析，對規(guī)程內(nèi)容進(jìn)行修訂，使其更具操作性、適應(yīng)性和前瞻性。修訂后的規(guī)程需經(jīng)過內(nèi)部討論、審批，并確保所有相關(guān)人員得到更新和培訓(xùn)。

保持規(guī)程的版本控制，確保使用的是最新有效版本。

一、總則

資產(chǎn)評估內(nèi)部管理規(guī)程旨在規(guī)范內(nèi)部評估工作流程，確保評估過程的合規(guī)性、客觀性和準(zhǔn)確性，提升評估效率和服務(wù)質(zhì)量。本規(guī)程適用于所有參與資產(chǎn)評估工作的內(nèi)部人員，包括評估師、項目經(jīng)理、復(fù)核人員等。

二、評估準(zhǔn)備階段

（一）項目接收與信息收集

1.項目接收：接收客戶委托時，評估師需核對委托書完整性，確認(rèn)評估目的、評估對象及評估基準(zhǔn)日等關(guān)鍵信息。

2.信息收集：評估師應(yīng)通過以下途徑收集評估所需資料：

(1)客戶提供的基礎(chǔ)資料（如財務(wù)報表、資產(chǎn)清單等）；

(2)內(nèi)部數(shù)據(jù)庫查詢（歷史評估記錄、行業(yè)數(shù)據(jù)等）；

(3)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)（如市場交易數(shù)據(jù)、行業(yè)報告等）。

（二）評估方案制定

1.方案內(nèi)容：評估方案應(yīng)包括以下要素：

(1)評估目的與范圍；

(2)評估基準(zhǔn)日與價值類型；

(3)評估方法選擇（如市場法、收益法、成本法）；

(4)工作計劃與時間安排。

2.方案審批：評估方案需經(jīng)項目經(jīng)理審核，重大項目需報評估總監(jiān)批準(zhǔn)。

三、評估實(shí)施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實(shí)

1.勘查內(nèi)容：

(1)資產(chǎn)實(shí)地盤點(diǎn)（核對資產(chǎn)清單與實(shí)物狀態(tài)）；

(2)財務(wù)數(shù)據(jù)驗(yàn)證（抽查憑證、核對賬實(shí)差異）；

(3)市場信息核實(shí)（訪談行業(yè)專家、分析同類資產(chǎn)交易案例）。

2.勘查記錄：需形成現(xiàn)場勘查報告，詳細(xì)記錄發(fā)現(xiàn)的問題及處理措施。

（二）評估模型構(gòu)建與計算

1.模型選擇：根據(jù)評估對象特點(diǎn)選擇合適的方法，例如：

(1)市場法：選取3-5個可比案例，調(diào)整交易時間、交易方式等因素；

(2)收益法：預(yù)測未來現(xiàn)金流，采用恰當(dāng)折現(xiàn)率（如行業(yè)平均無風(fēng)險利率+風(fēng)險溢價）；

(3)成本法：基于重置成本減去折舊（年限法或工作量法）。

2.計算過程：需詳細(xì)記錄假設(shè)前提、參數(shù)選取依據(jù)及計算步驟。

（三）初步報告編制

1.報告內(nèi)容：包括評估說明、評估假設(shè)、評估結(jié)論等核心部分；

2.內(nèi)部復(fù)核：由復(fù)核人員對評估邏輯、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性進(jìn)行獨(dú)立審核。

四、評估報告階段

（一）報告審核與簽發(fā)

1.審核流程：

(1)初級復(fù)核：項目經(jīng)理對報告完整性、合規(guī)性進(jìn)行審核；

(2)高級復(fù)核：評估總監(jiān)對重大項目或復(fù)雜評估進(jìn)行最終把關(guān)。

2.簽發(fā)要求：所有復(fù)核意見需在報告中明確標(biāo)注，并由簽發(fā)人簽字確認(rèn)。

（二）報告歸檔與交付

1.歸檔內(nèi)容：包括評估委托書、評估方案、現(xiàn)場勘查記錄、計算底稿、復(fù)核意見等全套資料；

2.交付方式：通過電子或紙質(zhì)形式交付客戶，并留存簽收記錄。

五、質(zhì)量控制與持續(xù)改進(jìn)

（一）內(nèi)部培訓(xùn)與考核

1.培訓(xùn)內(nèi)容：定期組織評估方法、行業(yè)政策、軟件操作等培訓(xùn)；

2.考核機(jī)制：年度考核評估師專業(yè)能力及合規(guī)操作情況，考核結(jié)果與績效掛鉤。

（二）流程優(yōu)化

1.問題反饋：建立內(nèi)部問題反饋機(jī)制，收集評估師對流程的改進(jìn)建議；

2.持續(xù)更新：每年修訂內(nèi)部規(guī)程，納入行業(yè)最新動態(tài)及監(jiān)管要求。

一、總則

資產(chǎn)評估內(nèi)部管理規(guī)程旨在規(guī)范內(nèi)部評估工作流程，確保評估過程的合規(guī)性、客觀性和準(zhǔn)確性，提升評估效率和服務(wù)質(zhì)量。本規(guī)程適用于所有參與資產(chǎn)評估工作的內(nèi)部人員，包括評估師、項目經(jīng)理、復(fù)核人員、支持人員等。其核心目標(biāo)是通過標(biāo)準(zhǔn)化的操作程序和嚴(yán)格的質(zhì)量控制，防范操作風(fēng)險，確保評估結(jié)論的公允性，并滿足客戶需求。本規(guī)程是指導(dǎo)內(nèi)部評估業(yè)務(wù)開展的基礎(chǔ)性文件，所有相關(guān)人員必須嚴(yán)格遵守。

二、評估準(zhǔn)備階段

（一）項目接收與信息收集

1.項目接收：

當(dāng)收到客戶委托或項目意向時，前臺或指定接收人員應(yīng)首先核對委托書或類似文件的基本要素是否齊全。關(guān)鍵要素包括但不限于：委托方基本信息、評估對象（如房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等）的詳細(xì)描述、評估目的（如交易定價、財務(wù)報告、稅務(wù)目的等）、評估基準(zhǔn)日與評估期、交付報告的截止日期、聯(lián)系方式等。

對于復(fù)雜或金額重大的項目，接收人員應(yīng)初步判斷其風(fēng)險與工作量，并向項目經(jīng)理或評估總監(jiān)提出建議，以便后續(xù)資源分配。

接收后，應(yīng)立即在內(nèi)部項目管理系統(tǒng)中創(chuàng)建項目檔案，分配唯一項目編號，并記錄接收日期、委托方信息及初步評估要點(diǎn)。

2.信息收集：

評估師需系統(tǒng)性地收集與評估對象相關(guān)的所有資料，確保信息的全面性和可靠性。信息來源可包括：

(1)客戶提供資料：主動要求客戶提供最新的財務(wù)報表（資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表）、資產(chǎn)清單、權(quán)屬證明（如房產(chǎn)證、設(shè)備購置發(fā)票）、運(yùn)營數(shù)據(jù)（如銷售記錄、成本構(gòu)成）、合同協(xié)議（租賃、采購、銷售合同等）、納稅證明、審計報告（如適用）等。接收時需核對資料的原件或清晰復(fù)印件/掃描件，并對資料完整性、合規(guī)性進(jìn)行初步檢查。

(2)內(nèi)部資源查詢：調(diào)取公司內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中與該項目相關(guān)的歷史評估檔案、行業(yè)研究報告、過往市場分析數(shù)據(jù)、客戶信用記錄（如適用且授權(quán)）、標(biāo)準(zhǔn)評估模板和計算模型等。

(3)第三方數(shù)據(jù)獲?。焊鶕?jù)評估需要，可能需購買或引用第三方機(jī)構(gòu)提供的市場數(shù)據(jù)、行業(yè)趨勢分析、參數(shù)指數(shù)（如折舊率、無風(fēng)險利率參考值）、專業(yè)軟件分析結(jié)果等。確保第三方數(shù)據(jù)的來源可靠、更新及時，并符合評估目的。

建立信息清單，動態(tài)跟蹤已收集信息與待收集信息，確保關(guān)鍵信息無遺漏。

（二）評估方案制定

1.方案內(nèi)容：評估方案是指導(dǎo)整個評估工作的行動綱領(lǐng)，其內(nèi)容應(yīng)詳盡、具體，并具有可操作性。主要應(yīng)包括：

(1)評估目的與評估值類型：明確本次評估的核心目的（如市場價值、投資價值、清算價值等），并定義所追求的評估值類型。

(2)評估對象與范圍：清晰界定評估的具體資產(chǎn)或資產(chǎn)組，包括其物理范圍、權(quán)屬狀態(tài)、地域范圍等。對于涉及負(fù)債或或有事項的，也應(yīng)明確評估范圍。

(3)評估基準(zhǔn)日、評估期與報告日：確定評估價值的時間基準(zhǔn)點(diǎn)（評估基準(zhǔn)日）和評估期間（如適用），以及最終報告提交的日期。

(4)評估方法選擇與理由：根據(jù)評估對象、評估目的及可獲取信息，初步選擇主要采用評估方法（如市場法、收益法、成本法，或多種方法結(jié)合），并闡述選擇該方法的理論依據(jù)和適用性分析。同時，說明可能備選的方法及其理由。

(5)具體工作步驟與時間計劃：制定詳細(xì)的工作計劃，明確各階段任務(wù)（如資料收集、現(xiàn)場勘查、市場調(diào)查、模型計算、報告撰寫等）、負(fù)責(zé)人、預(yù)計完成時間及各階段的銜接。可采用甘特圖或其他項目管理工具進(jìn)行可視化展示。

(6)參與人員與分工：明確項目團(tuán)隊成員（評估師、復(fù)核人員、現(xiàn)場勘查人員等），并明確各自職責(zé)分工。

(7)風(fēng)險識別與應(yīng)對措施：識別評估過程中可能遇到的困難和風(fēng)險（如信息獲取困難、市場波動、權(quán)屬爭議等），并制定相應(yīng)的應(yīng)對預(yù)案。

2.方案審批：評估方案在執(zhí)行前需經(jīng)過內(nèi)部審核流程：

(1)初步審核：由項目負(fù)責(zé)人（項目經(jīng)理）根據(jù)方案內(nèi)容，檢查其是否完整、邏輯是否清晰、方法選擇是否恰當(dāng)、時間計劃是否可行。重點(diǎn)關(guān)注方案與評估目的的匹配度。

(2)技術(shù)復(fù)核：指定經(jīng)驗(yàn)豐富的評估師或復(fù)核人員對方案的技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行復(fù)核，特別是評估方法的適用性、關(guān)鍵參數(shù)的選取依據(jù)等。

(3)最終審批：根據(jù)項目的重要性和復(fù)雜性，方案最終需報請評估部門主管、部門經(jīng)理或評估總監(jiān)進(jìn)行審批簽字。重大或復(fù)雜的評估項目，可能需要更高級別的審批。審批過程中可能需要根據(jù)審核意見進(jìn)行修訂，直至方案獲得批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。

三、評估實(shí)施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實(shí)

1.勘查內(nèi)容：現(xiàn)場勘查是獲取第一手資料、驗(yàn)證二手資料準(zhǔn)確性的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?？辈閮?nèi)容應(yīng)全面覆蓋評估對象，并根據(jù)評估對象類型有所側(cè)重：

(1)資產(chǎn)實(shí)地盤點(diǎn)與狀況核實(shí)：

逐項核對資產(chǎn)清單與實(shí)物，確認(rèn)資產(chǎn)存在性、數(shù)量、型號、規(guī)格是否一致。

評估資產(chǎn)的實(shí)際物理狀況，如磨損程度、功能完好性、存放環(huán)境、維護(hù)保養(yǎng)情況等。對于房地產(chǎn)，需查看建筑結(jié)構(gòu)、土地使用狀況、周邊環(huán)境等；對于機(jī)器設(shè)備，需檢查設(shè)備運(yùn)行狀況、技術(shù)參數(shù)、安裝位置等；對于存貨，需清點(diǎn)數(shù)量、檢查質(zhì)量、確認(rèn)存儲條件。

核實(shí)資產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，查看現(xiàn)場是否有權(quán)屬標(biāo)識，與權(quán)屬證明文件進(jìn)行比對。

記錄勘查過程中的異常情況或發(fā)現(xiàn)的問題，并拍照或錄像留存證據(jù)。

(2)財務(wù)數(shù)據(jù)與運(yùn)營狀況驗(yàn)證：

抽查客戶提供的財務(wù)憑證（原始憑證、記賬憑證、銀行對賬單等），與賬簿記錄進(jìn)行核對，檢查賬實(shí)、賬證是否相符，關(guān)注大額或異常交易。

與客戶財務(wù)人員溝通，了解會計政策、成本核算方法、折舊計提方式等。

對于經(jīng)營性資產(chǎn)，收集并分析運(yùn)營數(shù)據(jù)，如銷售記錄、采購記錄、成本構(gòu)成、客戶清單、供應(yīng)商清單、員工信息等，了解其經(jīng)營模式、盈利能力、市場地位等。

(3)市場信息與行業(yè)環(huán)境了解：

訪談客戶相關(guān)人員，了解其對資產(chǎn)狀況、運(yùn)營情況、未來規(guī)劃的看法。

如有必要，進(jìn)行市場走訪，了解同類資產(chǎn)的市場價格、租賃水平、供需狀況等。

收集與評估對象相關(guān)的行業(yè)報告、政策動態(tài)、技術(shù)發(fā)展趨勢等信息。

2.勘查記錄：現(xiàn)場勘查結(jié)束后，必須形成《現(xiàn)場勘查記錄》，內(nèi)容應(yīng)包括：

(1)勘查日期、時間、地點(diǎn)。

(2)參與勘查人員名單。

(3)勘查資產(chǎn)清單及編號。

(4)每項資產(chǎn)的詳細(xì)狀況描述、數(shù)量核對結(jié)果、與清單差異說明。

(5)發(fā)現(xiàn)的問題、異常情況及其初步判斷和處理建議。

(6)拍照或錄像的影像資料清單。

(7)客戶現(xiàn)場人員確認(rèn)簽字（如有必要）。

勘查記錄需客觀、詳實(shí)，并由所有參與勘查人員簽字確認(rèn)。

（二）評估模型構(gòu)建與計算

1.模型選擇：根據(jù)評估對象的具體性質(zhì)、市場狀況以及評估目的，選擇并應(yīng)用恰當(dāng)?shù)脑u估方法。確保所選方法符合公認(rèn)評估準(zhǔn)則和行業(yè)實(shí)踐。在可能的情況下，采用多種評估方法進(jìn)行驗(yàn)證。

(1)市場法：

數(shù)據(jù)收集：廣泛搜集近期市場上與評估對象相同或類似的資產(chǎn)交易案例，確?？杀劝咐诠δ?、規(guī)格、地域、交易時間等方面具有可比性。

可比案例篩選：根據(jù)可比性分析原則（如價格可比性、時間可比性、地域可比性、交易情況可比性），篩選出最相關(guān)的案例。

交易價格調(diào)整：對篩選出的可比案例交易價格進(jìn)行修正，消除其與評估對象在關(guān)鍵可比性因素上的差異。調(diào)整項目通常包括：交易時間因素調(diào)整（如采用市場利率折現(xiàn)）、交易方式因素調(diào)整（如拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓）、地域因素調(diào)整（如區(qū)域市場溢價/折價）、個別因素調(diào)整（如資產(chǎn)狀況、裝修、附件等差異）。調(diào)整過程需明確假設(shè)和計算邏輯。

(2)收益法：

未來收益預(yù)測：基于評估對象的歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)、行業(yè)趨勢、管理規(guī)劃、市場環(huán)境等因素，合理預(yù)測其未來（通常是未來1-5年）的凈利潤、凈現(xiàn)金流量或經(jīng)營性現(xiàn)金流。預(yù)測應(yīng)保持謹(jǐn)慎，區(qū)分樂觀、中性、悲觀等多種情景。

折現(xiàn)率確定：根據(jù)無風(fēng)險利率、風(fēng)險溢價（包含經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險等）確定合適的折現(xiàn)率?？刹捎觅Y本資產(chǎn)定價模型（CAPM）或其他風(fēng)險調(diào)整模型估算。需詳細(xì)說明折現(xiàn)率的構(gòu)成和測算過程。

模型構(gòu)建：選擇合適的收益模型，如現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型（DCF）、股權(quán)自由現(xiàn)金流模型（FFCF）、企業(yè)自由現(xiàn)金流模型（EFCF）等。根據(jù)評估對象特性選擇是采用永續(xù)年金法還是清算價值法處理長期收益。構(gòu)建模型時，需清晰展示參數(shù)輸入、計算公式和邏輯鏈條。

(3)成本法：

重置成本估算：確定評估對象重新構(gòu)建或購置所需的當(dāng)前成本。對于新建資產(chǎn)，通常是購建成本；對于舊資產(chǎn)，需估算其重置全新狀態(tài)的成本。

實(shí)體性貶值估算：根據(jù)資產(chǎn)的實(shí)際使用年限、物理狀況、技術(shù)淘汰等因素，估算資產(chǎn)因磨損、老化等導(dǎo)致的實(shí)體性貶值?？刹捎媚晗薹ǎㄖ本€法、工作量法）、觀察法或修復(fù)費(fèi)用法估算。

功能性貶值估算：根據(jù)技術(shù)進(jìn)步、工藝改進(jìn)、資產(chǎn)功能落后等因素，估算資產(chǎn)因效率低下或功能不適用而導(dǎo)致的貶值。需有充分的市場和技術(shù)證據(jù)支持。

經(jīng)濟(jì)性貶值估算：根據(jù)外部環(huán)境變化（如市場萎縮、競爭加劇、政策變化、地理位置不利等）對資產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響，估算資產(chǎn)因外部條件惡化而導(dǎo)致的貶值。需具體分析影響程度。

計算公式：重置成本凈值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（如有）。計算過程需詳細(xì)、準(zhǔn)確。

2.計算過程：所有評估方法的計算過程必須嚴(yán)謹(jǐn)、透明、可重復(fù)。要求：

(1)詳細(xì)記錄：將所有參數(shù)選取的依據(jù)、計算公式、中間步驟、最終結(jié)果詳細(xì)記錄在案，形成計算底稿。

(2)假設(shè)明確：清晰列出計算中使用的所有關(guān)鍵假設(shè)前提（如收益預(yù)測增長率、折現(xiàn)率構(gòu)成、殘值率、折舊年限等），并說明其合理性。

(3)軟件應(yīng)用：鼓勵使用專業(yè)的評估軟件進(jìn)行計算，以提高效率和準(zhǔn)確性。軟件操作需規(guī)范，并保留操作日志或?qū)С鲇嬎憬Y(jié)果。

(4)復(fù)核檢查：計算完成后，由另一位評估師或復(fù)核人員進(jìn)行獨(dú)立檢查，核對參數(shù)、公式、計算邏輯和結(jié)果，確保計算無誤。

（三）初步報告編制

1.報告內(nèi)容：評估師應(yīng)根據(jù)評估工作底稿，撰寫評估初步報告草稿。報告核心內(nèi)容通常包括：

(1)委托方與評估對象概況：介紹委托方基本情況、評估對象的詳細(xì)描述（物理、法律、經(jīng)濟(jì)屬性）。

(2)評估目的與評估值類型：重申本次評估的具體目的和所定義的評估值類型。

(3)評估基準(zhǔn)日、評估期與報告日：明確時間節(jié)點(diǎn)。

(4)評估方法：詳細(xì)闡述選用評估方法的原理、選擇理由、具體應(yīng)用過程（包括數(shù)據(jù)來源、參數(shù)選取、計算步驟）。如采用多種方法，需分別闡述。若采用市場法，需列示可比案例及調(diào)整過程；若采用收益法，需展示收益預(yù)測和折現(xiàn)過程；若采用成本法，需展示成本構(gòu)成和各項貶值估算。

(5)評估假設(shè)與限制條件：清晰列出評估過程中所做的關(guān)鍵假設(shè)和限制條件，以及這些假設(shè)可能帶來的影響。

(6)評估結(jié)論：綜合運(yùn)用評估方法，得出最終評估價值結(jié)論，并明確價值類型。

(7)特別事項說明：如存在重大不確定事項、特別風(fēng)險或需要強(qiáng)調(diào)的其他事項，應(yīng)在報告中予以說明。

(8)尾部信息：包括評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、評估師執(zhí)業(yè)資格證書編號、報告簽發(fā)日期等。

2.內(nèi)部復(fù)核：初步報告完成后，必須經(jīng)過嚴(yán)格的內(nèi)部復(fù)核程序：

(1)初級復(fù)核（項目復(fù)核）：由項目負(fù)責(zé)人或指定的資深評估師對報告的完整性、邏輯性、格式規(guī)范性進(jìn)行初步審核，確保報告要素齊全，章節(jié)銜接自然。

(2)高級復(fù)核（技術(shù)復(fù)核）：由經(jīng)驗(yàn)豐富、級別更高或獨(dú)立的評估師（如部門經(jīng)理、合伙人級別）對報告的技術(shù)內(nèi)容進(jìn)行深度復(fù)核。重點(diǎn)檢查：

評估前提和假設(shè)的合理性；

評估方法的選用是否恰當(dāng)；

數(shù)據(jù)來源的可靠性和選取的合理性；

計算過程的準(zhǔn)確性和邏輯性；

評估結(jié)論是否與評估過程保持一致；

報告表述是否清晰、客觀、無誤導(dǎo)性。

復(fù)核人員需在復(fù)核底稿中詳細(xì)記錄復(fù)核意見，對發(fā)現(xiàn)的問題提出修改建議。評估師根據(jù)復(fù)核意見修改報告，直至復(fù)核人員簽字確認(rèn)。重大問題或分歧需上報更高級別管理人員裁決。

四、評估報告階段

（一）報告審核與簽發(fā)

1.審核流程：內(nèi)部復(fù)核通過后的報告，需按權(quán)限進(jìn)行最終審核簽發(fā)：

(1)部門負(fù)責(zé)人審核：評估部門負(fù)責(zé)人對報告的整體質(zhì)量、合規(guī)性及風(fēng)險控制進(jìn)行最終把關(guān)。確保報告符合公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和客戶要求。

(2)簽發(fā)人簽發(fā)：根據(jù)評估機(jī)構(gòu)的組織架構(gòu)和報告的重要性，由具備相應(yīng)資質(zhì)和權(quán)限的評估師（如部門總監(jiān)、總經(jīng)理或合伙人）作為報告簽發(fā)人進(jìn)行最終簽字確認(rèn)。簽發(fā)人需對報告的合法性、合規(guī)性、獨(dú)立性以及評估結(jié)論的合理性負(fù)責(zé)。

簽發(fā)過程中可能需要評估總監(jiān)或更高級別人員審閱特定復(fù)雜或高風(fēng)險項目。

2.簽發(fā)要求：簽發(fā)人對簽發(fā)的報告負(fù)責(zé)，需確保：

(1)報告內(nèi)容已按要求經(jīng)過充分復(fù)核；

(2)評估結(jié)論已充分考慮所有相關(guān)因素和限制條件；

(3)報告表述客觀、公正，無任何形式上的瑕疵；

(4)符合公司品牌形象和職業(yè)道德規(guī)范。

簽發(fā)人需在報告簽發(fā)欄簽字并注明簽發(fā)日期。

（二）報告歸檔與交付

1.歸檔內(nèi)容：每項評估項目完成后，必須建立完整的評估檔案，并按規(guī)定進(jìn)行歸檔保存。檔案應(yīng)包含但不限于以下所有文件：

(1)評估委托書及任何補(bǔ)充協(xié)議；

(2)評估方案及所有審批記錄；

(3)委托方提供的基礎(chǔ)資料（財務(wù)報表、權(quán)屬證明等）及接收確認(rèn)記錄；

(4)現(xiàn)場勘查記錄、照片、錄像資料；

(5)市場調(diào)查報告、詢價記錄、行業(yè)信息收集資料；

(6)評估工作底稿（包括計算過程、參數(shù)選取依據(jù)、假設(shè)說明等）；

(7)評估初步報告草稿、內(nèi)部復(fù)核意見及修改記錄；

(8)最終評估報告正本、副本及電子版；

(9)客戶反饋及回執(zhí)（如有）；

(10)項目相關(guān)溝通記錄（如會議紀(jì)要、重要郵件）。

檔案應(yīng)進(jìn)行編號，并按時間順序或項目編號系統(tǒng)整理。

2.交付方式：按照與客戶約定的方式交付最終評估報告：

(1)電子交付：通過加密郵件、安全的文件傳輸系統(tǒng)或客戶指定的在線平臺發(fā)送報告電子版。需確認(rèn)客戶接收確認(rèn)。

(2)紙質(zhì)交付：將報告正本交付給客戶授權(quán)代表，并獲取簽收回執(zhí)。如需郵寄，應(yīng)使用可靠快遞服務(wù)并保留郵寄憑證。

交付時，需向客戶說明報告的使用限制和保密要求。

交付完成后，記錄交付日期、方式、接收人及簽收情況。

五、質(zhì)量控制與持續(xù)改進(jìn)

（一）內(nèi)部培訓(xùn)與考核

1.培訓(xùn)內(nèi)容：定期組織形式多樣的培訓(xùn)活動，提升評估團(tuán)隊的專業(yè)能力和合規(guī)意識。培訓(xùn)主題可包括：

(1)新法規(guī)、新準(zhǔn)則解讀：及時學(xué)習(xí)并傳達(dá)與資產(chǎn)評估相關(guān)的行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)更新。

(2)評估方法與技術(shù)：深化對市場法、收益法、成本法等評估方法的理解和應(yīng)用，介紹先進(jìn)的評估技術(shù)、軟件工具。

(3)特定資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)：針對房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)等不同評估對象，進(jìn)行專項實(shí)務(wù)培訓(xùn)。

(4)法律法規(guī)與職業(yè)道德：強(qiáng)調(diào)合規(guī)操作的重要性，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，提升職業(yè)操守。

(5)溝通技巧與報告撰寫：提升與客戶、復(fù)核人員的溝通能力，優(yōu)化報告表達(dá)。

2.考核機(jī)制：建立科學(xué)合理的考核體系，評估評估師的專業(yè)能力和工作表現(xiàn)。考核可包括：

(1)年度績效評估：結(jié)合項目經(jīng)驗(yàn)、工作質(zhì)量、客戶反饋、合規(guī)記錄等進(jìn)行綜合評價。

(2)專業(yè)技能測試：定期組織筆試或模擬案例分析，檢驗(yàn)評估師對評估理論、方法和實(shí)務(wù)的掌握程度。

(3)執(zhí)業(yè)資格管理：督促評估師持續(xù)學(xué)習(xí)，參加后續(xù)教育，保持執(zhí)業(yè)資格有效性。

考核結(jié)果可作為人員晉升、薪酬調(diào)整、培訓(xùn)安排的重要依據(jù)。

（二）流程優(yōu)化

1.問題反饋：建立暢通的內(nèi)部反饋渠道，鼓勵評估師、復(fù)核人員、支持人員等就規(guī)程執(zhí)行過程中的問題、風(fēng)險點(diǎn)、改進(jìn)建議等提出反饋?？梢酝ㄟ^定期會議、意見箱、內(nèi)部信息系統(tǒng)等多種形式收集。

2.持續(xù)更新：評估管理部門應(yīng)定期（如每年或根據(jù)需要進(jìn)行）組織對內(nèi)部管理規(guī)程的全面審視和修訂：

(1)回顧執(zhí)行情況：檢查規(guī)程在實(shí)際工作中的執(zhí)行效果，識別存在的問題和不足。

(2)分析外部變化：研究行業(yè)發(fā)展趨勢、市場變化、技術(shù)進(jìn)步以及監(jiān)管環(huán)境可能帶來的影響。

(3)引入最佳實(shí)踐：借鑒同行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀管理經(jīng)驗(yàn)和方法。

(4)修訂完善：根據(jù)以上分析，對規(guī)程內(nèi)容進(jìn)行修訂，使其更具操作性、適應(yīng)性和前瞻性。修訂后的規(guī)程需經(jīng)過內(nèi)部討論、審批，并確保所有相關(guān)人員得到更新和培訓(xùn)。

保持規(guī)程的版本控制，確保使用的是最新有效版本。

一、總則

資產(chǎn)評估內(nèi)部管理規(guī)程旨在規(guī)范內(nèi)部評估工作流程，確保評估過程的合規(guī)性、客觀性和準(zhǔn)確性，提升評估效率和服務(wù)質(zhì)量。本規(guī)程適用于所有參與資產(chǎn)評估工作的內(nèi)部人員，包括評估師、項目經(jīng)理、復(fù)核人員等。

二、評估準(zhǔn)備階段

（一）項目接收與信息收集

1.項目接收：接收客戶委托時，評估師需核對委托書完整性，確認(rèn)評估目的、評估對象及評估基準(zhǔn)日等關(guān)鍵信息。

2.信息收集：評估師應(yīng)通過以下途徑收集評估所需資料：

(1)客戶提供的基礎(chǔ)資料（如財務(wù)報表、資產(chǎn)清單等）；

(2)內(nèi)部數(shù)據(jù)庫查詢（歷史評估記錄、行業(yè)數(shù)據(jù)等）；

(3)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)（如市場交易數(shù)據(jù)、行業(yè)報告等）。

（二）評估方案制定

1.方案內(nèi)容：評估方案應(yīng)包括以下要素：

(1)評估目的與范圍；

(2)評估基準(zhǔn)日與價值類型；

(3)評估方法選擇（如市場法、收益法、成本法）；

(4)工作計劃與時間安排。

2.方案審批：評估方案需經(jīng)項目經(jīng)理審核，重大項目需報評估總監(jiān)批準(zhǔn)。

三、評估實(shí)施階段

（一）現(xiàn)場勘查與核實(shí)

1.勘查內(nèi)容：

(1)資產(chǎn)實(shí)地盤點(diǎn)（核對資產(chǎn)清單與實(shí)物狀態(tài)）；

(2)財務(wù)數(shù)據(jù)驗(yàn)證（抽查憑證、核對賬實(shí)差異）；

(3)市場信息核實(shí)（訪談行業(yè)專家、分析同類資產(chǎn)交易案例）。

2.勘查記錄：需形成現(xiàn)場勘查報告，詳細(xì)記錄發(fā)現(xiàn)的問題及處理措施。

（二）評估模型構(gòu)建與計算

1.模型選擇：根據(jù)評估對象特點(diǎn)選擇合適的方法，例如：

(1)市場法：選取3-5個可比案例，調(diào)整交易時間、交易方式等因素；

(2)收益法：預(yù)測未來現(xiàn)金流，采用恰當(dāng)折現(xiàn)率（如行業(yè)平均無風(fēng)險利率+風(fēng)險溢價）；

(3)成本法：基于重置成本減去折舊（年限法或工作量法）。

2.計算過程：需詳細(xì)記錄假設(shè)前提、參數(shù)選取依據(jù)及計算步驟。

（三）初步報告編制

1.報告內(nèi)容：包括評估說明、評估假設(shè)、評估結(jié)論等核心部分；

2.內(nèi)部復(fù)核：由復(fù)核人員對評估邏輯、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性進(jìn)行獨(dú)立審核。

四、評估報告階段

（一）報告審核與簽發(fā)

1.審核流程：

(1)初級復(fù)核：項目經(jīng)理對報告完整性、合規(guī)性進(jìn)行審核；

(2)高級復(fù)核：評估總監(jiān)對重大項目或復(fù)雜評估進(jìn)行最終把關(guān)。

2.簽發(fā)要求：所有復(fù)核意見需在報告中明確標(biāo)注，并由簽發(fā)人簽字確認(rèn)。

（二）報告歸檔與交付

1.歸檔內(nèi)容：包括評估委托書、評估方案、現(xiàn)場勘查記錄、計算底稿、復(fù)核意見等全套資料；

2.交付方式：通過電子或紙質(zhì)形式交付客戶，并留存簽收記錄。

五、質(zhì)量控制與持續(xù)改進(jìn)

（一）內(nèi)部培訓(xùn)與考核

1.培訓(xùn)內(nèi)容：定期組織評估方法、行業(yè)政策、軟件操作等培訓(xùn)；

2.考核機(jī)制：年度考核評估師專業(yè)能力及合規(guī)操作情況，考核結(jié)果與績效掛鉤。

（二）流程優(yōu)化

1.問題反饋：建立內(nèi)部問題反饋機(jī)制，收集評估師對流程的改進(jìn)建議；

2.持續(xù)更新：每年修訂內(nèi)部規(guī)程，納入行業(yè)最新動態(tài)及監(jiān)管要求。

一、總則

資產(chǎn)評估內(nèi)部管理規(guī)程旨在規(guī)范內(nèi)部評估工作流程，確保評估過程的合規(guī)性、客觀性和準(zhǔn)確性，提升評估效率和服務(wù)質(zhì)量。本規(guī)程適用于所有參與資產(chǎn)評估工作的內(nèi)部人員，包括評估師、項目經(jīng)理、復(fù)核人員、支持人員等。其核心目標(biāo)是通過標(biāo)準(zhǔn)化的操作程序和嚴(yán)格的質(zhì)量控制，防范操作風(fēng)險，確保評估結(jié)論的公允性，并滿足客戶需求。本規(guī)程是指導(dǎo)內(nèi)部評估業(yè)務(wù)開展的基礎(chǔ)性文件，所有相關(guān)人員必須嚴(yán)格遵守。

二、評估準(zhǔn)備階段

（一）項目接收與信息收集

1.項目接收：

當(dāng)收到客戶委托或項目意向時，前臺或指定接收人員應(yīng)首先核對委托書或類似文件的基本要素是否齊全。關(guān)鍵要素包括但不限于：委托方基本信息、評估對象（如房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無形資產(chǎn)等）的詳細(xì)描述、評估目的（如交易定價、財務(wù)報告、稅務(wù)目的等）、評估基準(zhǔn)日與評估期、交付報告的截止日期、聯(lián)系方式等。

對于復(fù)雜或金額重大的項目，接收人員應(yīng)初步判斷其風(fēng)險與工作量，并向項目經(jīng)理或評估總監(jiān)提出建議，以便后續(xù)資源分配。

接收后，應(yīng)立即在內(nèi)部項目管理系統(tǒng)中創(chuàng)建項目檔案，分配唯一項目編號，并記錄接收日期、委托方信息及初步評估要點(diǎn)。

2.信息收集：

評估師需系統(tǒng)性地收集與評估對象相關(guān)的所有資料，確保信息的全面性和可靠性。信息來源可包括：

(1)客戶提供資料：主動要求客戶提供最新的財務(wù)報表（資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表）、資產(chǎn)清單、權(quán)屬證明（如房產(chǎn)證、設(shè)備購置發(fā)票）、運(yùn)營數(shù)據(jù)（如銷售記錄、成本構(gòu)成）、合同協(xié)議（租賃、采購、銷售合同等）、納稅證明、審計報告（如適用）等。接收時需核對資料的原件或清晰復(fù)印件/掃描件，并對資料完整性、合規(guī)性進(jìn)行初步檢查。

(2)內(nèi)部資源查詢：調(diào)取公司內(nèi)部數(shù)據(jù)庫中與該項目相關(guān)的歷史評估檔案、行業(yè)研究報告、過往市場分析數(shù)據(jù)、客戶信用記錄（如適用且授權(quán)）、標(biāo)準(zhǔn)評估模板和計算模型等。

(3)第三方數(shù)據(jù)獲?。焊鶕?jù)評估需要，可能需購買或引用第三方機(jī)構(gòu)提供的市場數(shù)據(jù)、行業(yè)趨勢分析、參數(shù)指數(shù)（如折舊率、無風(fēng)險利率參考值）、專業(yè)軟件分析結(jié)果等。確保第三方數(shù)據(jù)的來源可靠、更新及時，并符合評估目的。

建立信息清單，動態(tài)跟蹤已收集信息與待收集信息，確保關(guān)鍵信息無遺漏。

（二）評估方案制定

1.方案內(nèi)容：評估方案是指導(dǎo)整個評估工作的行動綱領(lǐng)，其內(nèi)容應(yīng)詳盡、具體，并具有可操作性。主要應(yīng)包括：

(1)評估目的與評估值類型：明確本次評估的核心目的（如市場價值、投資價值、清算價值等），并定義所追求的評估值類型。

(2)評估對象與范圍：清晰界定評估的具體資產(chǎn)或資產(chǎn)組，包括其物理范圍、權(quán)屬狀態(tài)、地域范圍等。對于涉及負(fù)債或或有事項的，也應(yīng)明確評估范圍。

(3)評估基準(zhǔn)日、評估期與報告日：確定評估價值的時間基準(zhǔn)點(diǎn)（評估基準(zhǔn)日）和評估期間（如適用），以及最終報告提交的日期。

(4)評估方法選擇與理由：根據(jù)評估對象、評估目的及可獲取信息，初步選擇主要采用評估方法（如市場法、收益法、成本法，或多種方法結(jié)合），并闡述選擇該方法的理論依據(jù)和適用性分析。同時，說明可能備選的方法及其理由。

(5)具體工作步驟與時間計劃：制定詳細(xì)的工作計劃，明確各階段任務(wù)（如資料收集、現(xiàn)場勘查、市場調(diào)查、模型計算、報告撰寫等）、負(fù)責(zé)人、預(yù)計完成時間及各階段的銜接?？刹捎酶侍貓D或其他項目管理工具進(jìn)行可視化展示。

(6)參與人員與分工：明確項目團(tuán)隊成員（評估師、復(fù)核人員、現(xiàn)場勘查人員等），并明確各自職責(zé)分工。

(7)風(fēng)險識別與應(yīng)對措施：識別評估過程中可能遇到的困難和風(fēng)險（如信息獲取困難、市場波動、權(quán)屬爭議等），并制定相應(yīng)的應(yīng)對預(yù)案。

2.方案審批：評估方案在執(zhí)行前需經(jīng)過內(nèi)部審核流程：

(1)初步審核：由項目負(fù)責(zé)人（項目經(jīng)理）根據(jù)方案內(nèi)容，檢查其是否完整、邏輯是否清晰、方法選擇是否恰當(dāng)、時間計劃是否可行。重點(diǎn)關(guān)注方案與評估目的的匹配度。

(2)技術(shù)復(fù)核：指定經(jīng)驗(yàn)豐富的評估師或復(fù)核人員對方案的技術(shù)細(xì)節(jié)進(jìn)行復(fù)核，特別是評估方法的適用性、關(guān)鍵參數(shù)的選取依據(jù)等。

(3)最終審批：根據(jù)項目的重要性和復(fù)雜性，方案最終需報請評估部門主管、部門經(jīng)理或評估總監(jiān)進(jìn)行