中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析某著名企業(yè)中國(guó)2004年12月目錄某著名企業(yè)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的理解某省市場(chǎng)總體狀況宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)某著名企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢思路?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷程來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)總體保持著較高的發(fā)展速度，同時(shí)隨國(guó)家總體宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控而出現(xiàn)波動(dòng)

1985-19911992-19931993-19971998-現(xiàn)在過(guò)熱－調(diào)控2002年出臺(tái)土地招拍掛制度2003年央行121號(hào)文件，提高房地產(chǎn)貸款門檻2004年提高銀行存貸款利率?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal在經(jīng)歷90年代初的宏觀調(diào)控之后，配合拉動(dòng)內(nèi)需，國(guó)家采取了一系列的相關(guān)措施刺激某省市場(chǎng)需求，從96年到2003年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體持續(xù)上升，處于一個(gè)良好的發(fā)展階段備注：綜合指數(shù)值100為景氣線100以上為景氣區(qū)間100以下為不景氣區(qū)間110以上為過(guò)熱預(yù)警區(qū)間2004.102004.3增加景氣指數(shù)是如何確定的內(nèi)容以住房分配的貨幣化政策和二某省市場(chǎng)政策促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化、拉動(dòng)房地產(chǎn)個(gè)人投資和梯級(jí)消費(fèi)通過(guò)取消住房建設(shè)中的不合理收費(fèi)和減免各項(xiàng)稅收等政策控制房?jī)r(jià)取消47項(xiàng)不合理收費(fèi)對(duì)空置房的稅費(fèi)減免對(duì)個(gè)人出租住房予以減稅國(guó)有職工首次購(gòu)房可免交契稅利用開(kāi)辦個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)、降低個(gè)人購(gòu)房貸款利率和公積金貸款利率等住房金融政策降低首付門檻，減少利息負(fù)擔(dān)?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal商品房竣工和銷售面積都呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，空置率逐年降低1997－2004年全國(guó)商品房竣工、銷售面積變化(萬(wàn)平方米)1999-2004年全國(guó)商品房空置面積(萬(wàn)平方米)及空置率資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

1-10月1-10月?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從長(zhǎng)期來(lái)看，多種因素決定了我國(guó)某省市場(chǎng)需求將長(zhǎng)期看好，還有很大的發(fā)展空間聯(lián)合國(guó)根據(jù)對(duì)70多個(gè)國(guó)家住宅發(fā)展過(guò)程的統(tǒng)計(jì)分析，總結(jié)出人均GDP水平和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況之間的密切聯(lián)系，我國(guó)正進(jìn)入穩(wěn)定高速發(fā)展期人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況剛起步快速發(fā)展穩(wěn)定高速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積約23平米，與發(fā)達(dá)國(guó)家地區(qū)相比還有較大差距某省市化進(jìn)程加快我國(guó)某省市場(chǎng)需求長(zhǎng)期看好積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化是“十五”期間我國(guó)的戰(zhàn)略重點(diǎn)之一未來(lái)某省市化比例將增加一個(gè)百分點(diǎn)，某省市土地供應(yīng)的增加和大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期持續(xù)向好，短期內(nèi)受政府宏觀調(diào)控政策的影響會(huì)有所波動(dòng)

房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和資金驅(qū)動(dòng)型行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響很大，帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的短期波動(dòng)。政府的政策影響，如拉動(dòng)內(nèi)需等政策，在短期內(nèi)會(huì)影響長(zhǎng)度和幅度，但對(duì)整體趨勢(shì)影響不大。結(jié)論：短期呈小范圍波動(dòng)狀態(tài)某省市場(chǎng)供應(yīng)的增加速度超過(guò)有效需求的增加速度，某某省市場(chǎng)供過(guò)于求資金在全球范圍內(nèi)加速流轉(zhuǎn)國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整和管控三外的加入使某省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇中長(zhǎng)期呈增長(zhǎng)趨勢(shì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)中國(guó)長(zhǎng)期潛在需求巨大某省市場(chǎng)上升城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快人均面積遠(yuǎn)小于歐美國(guó)家，改善住宅環(huán)境需求巨大大量存量房的改造時(shí)間行業(yè)規(guī)模市場(chǎng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期趨勢(shì)?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的地域特點(diǎn)，我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡造成了我國(guó)區(qū)域某省市場(chǎng)成熟度階梯分布-某省市場(chǎng)成熟度分布示意圖-區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度某省市級(jí)別某省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)集中度競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)本地企業(yè)為主，缺乏行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌低水平競(jìng)爭(zhēng)階段中低端產(chǎn)品需求外地、外資、本地企業(yè)共同競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)巨某省市場(chǎng)集中度緩慢上升，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈市場(chǎng)需求層次更豐富，競(jìng)爭(zhēng)手段差異化某省市某省市某省市某省市行業(yè)特點(diǎn)國(guó)某省市，人口規(guī)模在1000萬(wàn)以上，消費(fèi)能力強(qiáng)，外來(lái)購(gòu)買力強(qiáng)（來(lái)自全國(guó)范圍）擁有較大的高端產(chǎn)品空間多種業(yè)務(wù)模式并存，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍有較大空間，物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)、服務(wù)發(fā)展迅速，金融業(yè)務(wù)取得發(fā)展中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的某省市：北京、上海、廣州、深圳等天津、重慶較某省市某省市：杭州、成都、沈陽(yáng)、等區(qū)域經(jīng)濟(jì)某省市：青島、大連、昆山、珠海等某省市某省市：青海、呼和浩特、蘭州等某省市縣城經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的某省市，消費(fèi)能力一般，以本地消費(fèi)為主開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)正步入快速發(fā)展，服務(wù)業(yè)務(wù)空間小市場(chǎng)規(guī)模小，消費(fèi)能力低房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)處于起步階段發(fā)達(dá)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和外來(lái)購(gòu)買力（經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)）有一定的高端產(chǎn)品空間開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)主導(dǎo)，物業(yè)持有及服務(wù)業(yè)務(wù)開(kāi)始發(fā)展國(guó)內(nèi)領(lǐng)先開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入，沖擊本地企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)日趨某省市場(chǎng)集中度上升開(kāi)發(fā)占據(jù)主導(dǎo)，房地產(chǎn)服務(wù)起步，發(fā)展速度一般低水平競(jìng)爭(zhēng)階段中低端產(chǎn)品需求沒(méi)有有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看某省市場(chǎng)成熟度的不一致決定我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體處于從開(kāi)發(fā)/產(chǎn)品型向投資/資本運(yùn)作型過(guò)渡的階段-行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖-高利潤(rùn)階段高風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào)產(chǎn)品創(chuàng)新單一的融資手段中等利潤(rùn)階段適中風(fēng)險(xiǎn)/適中回報(bào)資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì)微利階段低風(fēng)險(xiǎn)/低回報(bào)資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì)成熟的房產(chǎn)金融支持經(jīng)濟(jì)特征需求特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型時(shí)間行業(yè)規(guī)模中國(guó)大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)商某省市場(chǎng)對(duì)新增住房需求快速膨脹某省市場(chǎng)對(duì)新增住房需求穩(wěn)定增長(zhǎng)某省市場(chǎng)以提升住房質(zhì)量的需求為主業(yè)務(wù)類型房產(chǎn)增量開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務(wù)房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介房屋定制?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal過(guò)渡階段我國(guó)呈現(xiàn)增量開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占主導(dǎo)，其他多種業(yè)務(wù)類型并存發(fā)展的格局行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈輔助業(yè)務(wù)價(jià)值鏈物業(yè)管理物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融中介服務(wù)（評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、定制等）土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表開(kāi)發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品單一化，在某省市迅速?gòu)?fù)制：以某著名企業(yè)為代表在某省市的多個(gè)區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國(guó)有企業(yè)：以華潤(rùn)置地代表在少數(shù)某省市開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項(xiàng)目贏得較高利潤(rùn)：以萬(wàn)通為代表小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)模式專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合金回報(bào)：以第一太平洋戴維斯為代表混合的物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)，以收取租金為主：以中國(guó)國(guó)貿(mào)為代表開(kāi)發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)混合：如香港恒隆、新世界等房地產(chǎn)服務(wù)模式不動(dòng)產(chǎn)金融模式中介經(jīng)紀(jì)和評(píng)估：以偉業(yè)顧問(wèn)、上海同策為代表定制服務(wù)，以房屋的定制和項(xiàng)目管理收取服務(wù)費(fèi)：以日本大和房屋為代表，萬(wàn)通開(kāi)始嘗試房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal增量開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)（主要是住宅開(kāi)發(fā)）“為賣而造”，資金回收、短期風(fēng)險(xiǎn)較好把控，容擴(kuò)大規(guī)模，獲得快速的發(fā)展，但同時(shí)也存在險(xiǎn)大、盈利回報(bào)不穩(wěn)定等問(wèn)題住宅房地產(chǎn)價(jià)值鏈價(jià)值實(shí)現(xiàn)：一般“為賣而造”，追求一次增值，資金回收短運(yùn)作特點(diǎn)：?jiǎn)我婚_(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式簡(jiǎn)單，單個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較容所需資金較少，回收快，容時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張受外界政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響大，抵御行業(yè)險(xiǎn)能力弱開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的投資導(dǎo)致盈利回報(bào)不穩(wěn)定一次增值過(guò)程，沒(méi)有有效資產(chǎn)的積累關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)：定位準(zhǔn)確某省市場(chǎng)需求總工期控制和成本控制營(yíng)銷節(jié)奏與制獲得土地住宅房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃項(xiàng)目管理融資營(yíng)銷物業(yè)管理開(kāi)發(fā)階段現(xiàn)金流時(shí)間消費(fèi)者住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增值模式土地獲得項(xiàng)目預(yù)售交房銷售利潤(rùn)開(kāi)發(fā)增值土地增值銷售收入曲線成本曲線建筑開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)成本價(jià)格時(shí)間?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)投入大，回收期長(zhǎng)，對(duì)資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力要求高，但收益穩(wěn)定，在經(jīng)營(yíng)良好的情況下能有多次增值機(jī)會(huì)，需要也更容市場(chǎng)對(duì)接酒店、寫字樓持有經(jīng)營(yíng)建設(shè)開(kāi)發(fā)前期規(guī)劃運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷品牌商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)招商商業(yè)規(guī)劃品類業(yè)態(tài)管理運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷品牌建設(shè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流時(shí)間只租不售帶約出售價(jià)值實(shí)現(xiàn)：依靠前期準(zhǔn)確的定位和后期良好的經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)，有多次物業(yè)增值的空間運(yùn)作特點(diǎn)：前期項(xiàng)目策劃對(duì)項(xiàng)目成功至關(guān)重要，特別是商業(yè)物業(yè)要充分考慮到后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要良好的后期經(jīng)營(yíng)能力以獲得更大的價(jià)值提升。商業(yè)物業(yè)是復(fù)合業(yè)態(tài)管理，對(duì)技能要求更高投入大、資金回收，對(duì)資金能力要求高關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)：超前眼光、規(guī)劃定位、商圈管理操作模式，復(fù)合業(yè)態(tài)管理資金鏈，打某省市場(chǎng)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流模型物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)增值模式土地獲得建成出售項(xiàng)目出售銷售利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)增值土地增值經(jīng)營(yíng)成本固定成本銷售收入曲線成本曲線開(kāi)發(fā)商業(yè)經(jīng)營(yíng)固定成本價(jià)格時(shí)間?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal鑒于開(kāi)發(fā)與物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的不同特點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)某省市場(chǎng)需求、生產(chǎn)要素環(huán)境等多種條件制約下，必然先通過(guò)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)（住宅開(kāi)發(fā)）實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，進(jìn)行資金、能力上的積累國(guó)內(nèi)某省市場(chǎng)現(xiàn)狀國(guó)某省市場(chǎng)不健全，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式少，開(kāi)發(fā)資金以銀行貸款和預(yù)售款為主，沒(méi)有良好某省市場(chǎng)支撐物業(yè)持有業(yè)務(wù)所需的大量資本增量開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)某省市場(chǎng)狀況國(guó)內(nèi)某省市場(chǎng)，特別是住宅的需求一直呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)現(xiàn)階段住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與持有經(jīng)營(yíng)相比，高利潤(rùn)，低風(fēng)險(xiǎn)，值得大力發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)自身規(guī)模實(shí)力由于以往我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘低、行業(yè)發(fā)展時(shí)間短，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目多，多數(shù)規(guī)模小，資金實(shí)力、業(yè)務(wù)能力都達(dá)不到物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的要求通過(guò)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)積累經(jīng)驗(yàn)、能力、資本，實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)數(shù)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的首選在國(guó)內(nèi)開(kāi)展物業(yè)持有業(yè)務(wù)的以外資房地產(chǎn)企業(yè)和少數(shù)有特殊資源的企業(yè)為主國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展的階段、區(qū)域發(fā)展的不平衡和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使物業(yè)持有業(yè)務(wù)只能在少數(shù)經(jīng)濟(jì)某省市才能開(kāi)展，業(yè)務(wù)規(guī)模有限?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal在近某省市場(chǎng)環(huán)境和金融土地政策條件下，專注于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)類企業(yè)整體上獲得了快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了良好的績(jī)效-30%-20%-10%0%10%20%30%40%房產(chǎn)地產(chǎn)+房產(chǎn)房產(chǎn)+物業(yè)綜合類中介類2003年2002年2001年各業(yè)務(wù)模式公司的平均凈資產(chǎn)收益率從大陸某省市房地產(chǎn)公司指標(biāo)分析來(lái)看，各模式中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模發(fā)展最快，地產(chǎn)+房產(chǎn)模式收益最好，房產(chǎn)+物業(yè)模式收益最為穩(wěn)定，但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)需要有特殊的資源加以支持2003年股東權(quán)益規(guī)模比較2003年主營(yíng)收入規(guī)模比較地產(chǎn)+房產(chǎn)房產(chǎn)+物業(yè)綜合類中介類房產(chǎn)030609012015018021024003060901201501802100246810121416182003年凈利潤(rùn)規(guī)模比較?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal以某著名企業(yè)為代表的一批企業(yè)，通過(guò)大盤開(kāi)發(fā)、規(guī)模復(fù)制、跨地域發(fā)展等多種手段快速發(fā)展開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中的主流模式，迅速積累了較強(qiáng)的資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)能力多項(xiàng)目并行開(kāi)發(fā)以平滑業(yè)績(jī)通過(guò)對(duì)多項(xiàng)目并行開(kāi)發(fā)節(jié)奏的掌握，能夠幫助實(shí)現(xiàn)公司業(yè)績(jī)的平滑，滿某省市場(chǎng)對(duì)業(yè)績(jī)平滑性的要求。同時(shí)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有利于快某省市場(chǎng)、擴(kuò)大規(guī)模跨地域發(fā)展來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)跨地域發(fā)展有利于擴(kuò)大發(fā)展空間、規(guī)避單區(qū)域發(fā)展?jié)摿Σ蛔?、利某省市?chǎng)發(fā)展的不均衡和分散發(fā)展中的區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。某著名企業(yè)是最早進(jìn)行跨地域發(fā)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，目前已在全國(guó)1某省市發(fā)展房地產(chǎn)大盤分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、規(guī)模化復(fù)制加快發(fā)展大盤滾動(dòng)開(kāi)發(fā)能帶來(lái)低廉的土地和建筑成本、地方政府的支持和政策優(yōu)惠、分期開(kāi)發(fā)帶來(lái)的增值空間的擴(kuò)大和大規(guī)模項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)。某著名企業(yè)在各地都拿比較偏，但環(huán)境不錯(cuò)的地，客戶群主要定某省市白領(lǐng)，注重產(chǎn)品的規(guī)?；ㄖ破放婆c服務(wù)創(chuàng)造長(zhǎng)期價(jià)值通過(guò)良好的產(chǎn)品和客戶服務(wù)塑造產(chǎn)品和企業(yè)品牌，利用良好的品牌效應(yīng)獲得超過(guò)行業(yè)平均水平的利潤(rùn)空間注：以紅石為代表的非主流開(kāi)發(fā)模式，不符某省市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)平滑和風(fēng)險(xiǎn)的要求，不作分析某著名企業(yè)歷年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元）某著名企業(yè)歷年凈資產(chǎn)規(guī)模（百萬(wàn)元）?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal但單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)固有的弱點(diǎn)難以克服，企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)累積，遭遇發(fā)展瓶頸，規(guī)模擴(kuò)減緩，對(duì)行業(yè)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力弱某省市場(chǎng)所希望的業(yè)績(jī)平滑和持續(xù)增長(zhǎng)與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的和一次盈利的特點(diǎn)決某省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須不斷加大投入力度，多項(xiàng)目多地域并行開(kāi)發(fā)以形成良好的項(xiàng)目匹配，這使資金需求不斷增大，資金鏈?zhǔn)冀K緊繃，風(fēng)險(xiǎn)不斷累積開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的一次性盈利模式使得留存下來(lái)的資產(chǎn)多為低價(jià)值不可售資產(chǎn)，降低了公司融資能力，一旦遇到宏觀調(diào)控造成的行業(yè)性動(dòng)，無(wú)法有效融資，累積的風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，資金鏈容多項(xiàng)目并行開(kāi)發(fā)和多地域拓展達(dá)到一定規(guī)模之后，要做到開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)與資金計(jì)劃的匹配不容易，加上行業(yè)響，業(yè)績(jī)?nèi)莶▌?dòng)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)不斷累積風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)情況業(yè)績(jī)時(shí)間某省市場(chǎng)期某省市公司業(yè)績(jī)?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從代某省市公司的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，這種單一開(kāi)發(fā)模式的弱點(diǎn)有所體現(xiàn)凈資產(chǎn)收益率資產(chǎn)流動(dòng)性資產(chǎn)負(fù)債率金地某著名企業(yè)合生復(fù)地產(chǎn)權(quán)比率有形凈值債務(wù)率長(zhǎng)期債務(wù)與營(yíng)運(yùn)資金比率流動(dòng)比率速動(dòng)比率?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal目錄某著名企業(yè)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的理解某省市場(chǎng)總體狀況宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)某著名企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢思路?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal房地產(chǎn)某省市場(chǎng)狀況及行業(yè)前景使供應(yīng)和需求都快速增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格一路上揚(yáng)，在個(gè)別某省市，房?jī)r(jià)/收入比已經(jīng)達(dá)到很高的水平，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)過(guò)熱的苗頭我國(guó)商品房銷售價(jià)格變化資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

商品房?jī)r(jià)格上漲速度已超過(guò)居民收入增長(zhǎng)速度在上海等某省市，房?jī)r(jià)/收入比已遠(yuǎn)超1:6的警戒線的水平受人民幣升值預(yù)期和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)良好態(tài)勢(shì)等多種因素影響，海外熱內(nèi)民間投資紛紛投資房產(chǎn)，在某省市的市場(chǎng)需求中，投資性購(gòu)房占到相當(dāng)比例，需求中的泡沫成分凸現(xiàn)1997－2003年全國(guó)房地產(chǎn)投資情況?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金主要來(lái)自于銀行，快速的增長(zhǎng)使銀行風(fēng)險(xiǎn)增大，直接威脅到國(guó)家的金融秩序和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家信息中心

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款是房地產(chǎn)投資的重要來(lái)源。在央行121號(hào)文件出臺(tái)，房地產(chǎn)信貸被嚴(yán)格控制的情況下，開(kāi)發(fā)貸款加上預(yù)售過(guò)程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產(chǎn)投資來(lái)源中的比例仍超過(guò)60%，銀行成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者近些年個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)迅速，占銀行貸款余額的比重也達(dá)到了一個(gè)相當(dāng)高的比例（2004年上海中資金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為2962億元，占其貸款總額的26.5%）個(gè)人按揭貸款的快速增長(zhǎng)加劇了銀行短存長(zhǎng)貸的壓力，增大了銀行經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)開(kāi)辦已進(jìn)入到第6年，是風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的危險(xiǎn)期我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)情況2004年1～6月份房地產(chǎn)投資累計(jì)到位資金來(lái)源構(gòu)成?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal為防止房地產(chǎn)過(guò)熱對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響，2002年開(kāi)始，國(guó)家逐步通過(guò)頒布一系列的土地和金融政策來(lái)加大房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度政策內(nèi)容金融政策土地政策

2002年5月9日國(guó)土資源部出臺(tái)11號(hào)文《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定商品住宅用地的取得必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式，使土某省市場(chǎng)透明化，于2002年7月1日開(kāi)始實(shí)施；2004年3月31日，國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號(hào)文件，嚴(yán)格要求協(xié)議出讓土地中的遺留問(wèn)題必須在2004年8月31日前處理完畢，否則土地將收回土地政策變化的趨勢(shì)是加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地資源的控制、防止土地交不透明操作、改生地出讓為熟地出讓195號(hào)文－2001年6月中國(guó)人民銀行發(fā)布，采取提高非經(jīng)濟(jì)適用房銀行貸款利率、項(xiàng)目資本金比例、商品房預(yù)售條件等多項(xiàng)措施，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。121號(hào)文－2003年6月13日中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》在重申195號(hào)文規(guī)定外，還規(guī)定多項(xiàng)嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)信貸的條款2004年開(kāi)始采取了三個(gè)步驟調(diào)整利率政策以更好發(fā)揮起作用：擴(kuò)大貸款利率浮動(dòng)區(qū)間調(diào)高央行再貸款利率和再貼現(xiàn)利率金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率上浮0.27％，放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率上浮區(qū)間，貸款利率實(shí)行下限管理，允機(jī)構(gòu)存款利率下浮?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從03年到04年兩年的行業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，宏觀調(diào)控對(duì)供應(yīng)的控制已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的效果，未來(lái)隨著加息效應(yīng)的顯現(xiàn)，過(guò)熱需求也將受到有效控制01020304050601-2月1-3月1-4月1-5月1-6月2002年2003年2004年2002-2004年1-6月房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況（%）2004年上半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)水平有明顯下降?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal金融土地政策從供需兩方面對(duì)整個(gè)行業(yè)施加影響，控制土地與資金供應(yīng)某省市場(chǎng)需求降溫，資金實(shí)力成為行業(yè)發(fā)展的最關(guān)鍵因素促進(jìn)土地供應(yīng)透明化，規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)行為通過(guò)加強(qiáng)政府對(duì)土地的規(guī)劃和出讓的控制，加強(qiáng)了政某省市場(chǎng)的力度企業(yè)囤積土地的行為受到抑制提高了土地獲取的難度和成本促進(jìn)了行業(yè)內(nèi)企業(yè)項(xiàng)目策劃等業(yè)務(wù)能力的提升貸款利率的提高，貸款審批條件的嚴(yán)格，將抑制部分區(qū)域房地產(chǎn)投資購(gòu)買過(guò)熱的現(xiàn)象，控制總體的需求規(guī)模，減慢需求增長(zhǎng)速某省市場(chǎng)需求中的泡沫成份土地政策金融政策供應(yīng)需求提高開(kāi)發(fā)企業(yè)銀行貸款的門檻，有利于資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的整合和產(chǎn)業(yè)升級(jí)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)金融手段的創(chuàng)新減緩房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，降低發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)促進(jìn)行業(yè)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變控制土地與資金供應(yīng)量某省市場(chǎng)需求，資金實(shí)力成為行業(yè)最關(guān)鍵因素?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal宏觀調(diào)控下單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式存在的眾多局限性日益凸顯，改變單一業(yè)務(wù)模式，建立穩(wěn)定、可持續(xù)增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)組合成為保持長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)方式單一，抗行業(yè)險(xiǎn)能力弱房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)顯的行業(yè)，單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，使對(duì)抗行業(yè)險(xiǎn)的能力大大降低投資限制形成贏利回報(bào)的不穩(wěn)定開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的建設(shè)與此對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流模式?jīng)Q定了贏利回報(bào)的不穩(wěn)定。這種不穩(wěn)定對(duì)于房某省市公司的影響尤其明顯追求業(yè)績(jī)的平滑帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的累積上市公司為追求業(yè)績(jī)的平滑上升而采取的多項(xiàng)目跨地域開(kāi)發(fā)使開(kāi)發(fā)投入不斷增大，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)形成累積開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)一次盈利模式無(wú)法形成有效資產(chǎn)積累、融資能力不能有效提高單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為賣而建，留存下來(lái)的為少部分低價(jià)值資產(chǎn)，融資能力有限單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的局限性宏觀調(diào)控加速了單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)換行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，集中度提高宏觀調(diào)控提高了土地獲取成本、增加了銀行融資難度和成本、某省市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)下降、風(fēng)險(xiǎn)加大傳統(tǒng)的銀行融資減少，需要加大權(quán)益性融資，單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不利于公司層面的權(quán)益性融資改變單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式，建立穩(wěn)定、可持續(xù)增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)組合成為保持長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重點(diǎn)?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal宏觀調(diào)控使資金實(shí)力成為房地產(chǎn)企業(yè)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的首要條件，銀行融資難度的增大使建立多樣化融資渠道，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融能力變得非常重要央行121號(hào)文國(guó)土資源部11號(hào)、71號(hào)文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)絕大部分資金都來(lái)源于銀行土地轉(zhuǎn)讓不透明，關(guān)系是土地獲取的關(guān)鍵房地產(chǎn)企業(yè)要建立多元化融資手段上市融資可轉(zhuǎn)債資產(chǎn)證券化基金信托土地獲取成本增加、難度增大銀行融資門檻增高、自有資金要求加大?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal我國(guó)宏觀調(diào)控將是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，未來(lái)兩年宏觀調(diào)控某省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加速房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重新“洗牌”土地供給透明企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式改善大量資本進(jìn)入行業(yè)“121號(hào)”文件“195號(hào)”文件“18號(hào)”文件房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低某省市場(chǎng)為例，據(jù)某省市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目，僅掌握在不到一半的開(kāi)發(fā)商手中；有項(xiàng)目的企業(yè)平均開(kāi)發(fā)規(guī)模為21萬(wàn)㎡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)績(jī)效開(kāi)始出現(xiàn)分化行業(yè)集中度將大幅提高，規(guī)模大、資金雄厚、管理模式先進(jìn)的巨頭將出現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)模某省市場(chǎng)價(jià)格更趨于理性化、透明化資金實(shí)力將成為企業(yè)發(fā)展的最關(guān)鍵因素規(guī)模化、專業(yè)化將是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路業(yè)務(wù)模式多樣化趨勢(shì)，產(chǎn)品/服務(wù)細(xì)分，產(chǎn)品品種增加，專業(yè)化程度增加，現(xiàn)在2005-2008?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal目錄某著名企業(yè)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的理解某省市場(chǎng)總體狀況宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)某著名企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢思路?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal總結(jié)以上分析，改變現(xiàn)階段的單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式和解決宏觀調(diào)控帶來(lái)的資金壓力是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段面臨的主要挑戰(zhàn)，而這兩者之間又是相互作用的改變單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式解決宏觀調(diào)控下的資金壓力單一開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變，有利于拓寬融資渠道，同時(shí)融資渠道的拓寬，將促進(jìn)新業(yè)務(wù)的開(kāi)展?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，國(guó)內(nèi)領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)要改變現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式，將開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)與物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)并舉的企業(yè)發(fā)展格局房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)為開(kāi)發(fā)與物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)提供資金支持開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供專業(yè)能力上的支持資金支持資金支持專業(yè)能力支持專業(yè)能力支持?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal開(kāi)發(fā)、物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)金融投資業(yè)務(wù)具有不同的收入、不同業(yè)績(jī)波動(dòng)程度，它們的組合能夠形某省市場(chǎng)所要求的穩(wěn)定平滑的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)增長(zhǎng)可持續(xù)成長(zhǎng)

大中型房地產(chǎn)公司可以通過(guò)優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有獲得穩(wěn)定回報(bào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)型投資獲得高額回報(bào)，以避免單一的房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)帶來(lái)的動(dòng)的影響?，F(xiàn)金流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流大中型房地產(chǎn)公司總體現(xiàn)金流現(xiàn)金流由于國(guó)家政策導(dǎo)向和行業(yè)上下游的擠壓，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同階段容融資困難，通過(guò)金融運(yùn)作可以避免單一開(kāi)發(fā)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，可以將中小房地產(chǎn)商對(duì)資金的需求作為獲取高額利潤(rùn)和迅速擴(kuò)大規(guī)模某省市場(chǎng)概念圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)型投資業(yè)務(wù)現(xiàn)金流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流現(xiàn)金流時(shí)間只租不售帶約出售?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都已有利于物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，隨著住宅開(kāi)發(fā)增速的平緩，物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)將在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域有一個(gè)較快的增長(zhǎng)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的階段，而在上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都已進(jìn)入物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)大發(fā)展的階段外房地產(chǎn)基金在投資策略上，以從原有的參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向購(gòu)入優(yōu)質(zhì)的物業(yè)長(zhǎng)期持有，經(jīng)過(guò)幾年的運(yùn)作后，再將具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)的物業(yè)整體出售1997-2004年6月住宅投資占房地產(chǎn)總投資的比例

2004.62004年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal房地產(chǎn)金融能力是未來(lái)企業(yè)取得行業(yè)領(lǐng)先的基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)金融為核心整合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上各環(huán)節(jié)，能夠更有效的突破現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中所受到的資金、業(yè)務(wù)和地域限制，確立行業(yè)領(lǐng)先地位區(qū)域限制業(yè)務(wù)限制資金限制房地產(chǎn)金融突破資金限制運(yùn)用多種房地產(chǎn)金融手段吸引資金，把房地產(chǎn)業(yè)投資變成大眾化的投資工具，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的社會(huì)化、大眾化。突破業(yè)務(wù)限制由于產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)比開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)更具有靈活性，企業(yè)可以選擇產(chǎn)業(yè)鏈上優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資，通過(guò)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)帶動(dòng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)，并同時(shí)成為平衡業(yè)績(jī)的有效手段突破區(qū)域限制通過(guò)房地產(chǎn)金融投資業(yè)務(wù)手段，可以選擇某個(gè)區(qū)域的成功企業(yè)或者優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，規(guī)避對(duì)陌某省市場(chǎng)不了解的困難，實(shí)現(xiàn)快速、風(fēng)險(xiǎn)可控的跨區(qū)域發(fā)展?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal房地產(chǎn)金融包括融資和投資兩方面。融資是基礎(chǔ)，要建立多元化外部融資渠道，多元化融資渠道包括公司和項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)層面的融資平臺(tái)，兩層融資平臺(tái)的建立才能形成全面的融資能力外部融資管理合作開(kāi)發(fā)信托股市房地產(chǎn)基金銀行房地產(chǎn)商……公司層面項(xiàng)目層面房地產(chǎn)基金?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從國(guó)內(nèi)情況來(lái)某省市融資是運(yùn)用較早的公司層面融資手段，在銀行貸款難度增大的情況某省市融資已成為行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)拓展融資渠道的重要選擇歷史金融環(huán)某省市直接融資成為房地產(chǎn)企業(yè)低風(fēng)險(xiǎn)獲取資金，擴(kuò)的最優(yōu)途徑，但相關(guān)政府部某省市公司的管理曾一度限某省市途徑的發(fā)展宏觀調(diào)控及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈某省市融資成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要選擇，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)某省市的限制也已放開(kāi)某省市的高門檻和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)使多數(shù)房地產(chǎn)公司無(wú)法有效利用這一渠道除獲取直接融資外，某省市還具有其他一系列好處，如拓展再融資渠道、擴(kuò)大品牌知名度、提高整體競(jìng)爭(zhēng)力、促進(jìn)公司快速發(fā)展等某著名企業(yè)股份1991年1月在國(guó)某省市，集資累計(jì)約16億（含B股）萬(wàn)通實(shí)業(yè)（北京）2002年8月進(jìn)入國(guó)內(nèi)A股（買殼先鋒股份）/計(jì)劃海外某省市首創(chuàng)置業(yè)（北京）2003年6月在香港某省市融資約9.4億/計(jì)劃國(guó)內(nèi)某省市，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，暫時(shí)被擱置上海復(fù)地2004年2月在香港某省市融資15億/計(jì)劃國(guó)內(nèi)某省市合生創(chuàng)展1998年5月在香港某省市融資約6.7億北京城建（北京）已在國(guó)內(nèi)某省市，融資約8.4億華潤(rùn)置地（北京）1996年11月在香港某省市融資約35億深圳金地2001年國(guó)內(nèi)某省市?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal信托是近兩年興起的房地產(chǎn)融資模式，以項(xiàng)目融資為主。其本身所具有的靈活性使信托具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的重要手段，但受政策嚴(yán)格管制，難以充分滿足房地產(chǎn)商要求信托受到嚴(yán)格的管理辦法的限制，信托總體規(guī)模有限國(guó)家對(duì)信托牌照的發(fā)放審批很嚴(yán)，信托公司數(shù)目有限房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的區(qū)域性很強(qiáng)，只能在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的當(dāng)?shù)匕l(fā)放房產(chǎn)信托產(chǎn)品，禁止異地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)信托管理辦法規(guī)定，單個(gè)信托計(jì)劃只能發(fā)行200個(gè)信托合同，每個(gè)不能低于5萬(wàn)元，普通投資者無(wú)法參與，影響信托的整體規(guī)模目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，多數(shù)是房地產(chǎn)信托貸款產(chǎn)品并且是針對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的融資，流動(dòng)性相對(duì)比較差信托的優(yōu)勢(shì)信托是唯一能夠綜合利某省市場(chǎng)某省市場(chǎng)某省市場(chǎng)，連通產(chǎn)業(yè)某省市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)信托資金運(yùn)作的總體規(guī)模可以較少的受自身注冊(cè)資本的影響相比銀行體系貸款所存在的結(jié)構(gòu)性矛盾，信托在向中小企業(yè)提供貸款方面具有更多的靈活性資金成本低，手續(xù)方便、信托資金起點(diǎn)低，操作透明，利于業(yè)務(wù)創(chuàng)新和吸收各類資金信托將在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)成為房地產(chǎn)企業(yè)融資手段但信托受國(guó)內(nèi)有關(guān)政策的影響，不能充分滿足國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的要求信托的不足?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal房地產(chǎn)基金是以美國(guó)為代表的成熟某省市場(chǎng)上的主流房地產(chǎn)金融模式，它既是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的重要融資手段，同時(shí)又是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重要投資渠道-美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式-地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)持有股權(quán)REIT機(jī)構(gòu)投資者銀行等金融機(jī)構(gòu)個(gè)人投資者承租人自用購(gòu)買按揭貸款證券化按揭REIT中介代理物業(yè)管理物業(yè)運(yùn)營(yíng)共同基金有限合伙私募基金業(yè)務(wù)流資金流按揭貸款可能業(yè)務(wù)模式?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金剛剛起步，但發(fā)展很快，投資力度和基金種類都在擴(kuò)大。受政策與產(chǎn)業(yè)環(huán)境影響，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金以短期項(xiàng)目投資為主長(zhǎng)期基金中期基金短期基金收益風(fēng)險(xiǎn)安全性成長(zhǎng)性主流基金增值型基金機(jī)會(huì)型基金準(zhǔn)機(jī)會(huì)型基金土地基金（Land）私人房地產(chǎn)信托公眾房地產(chǎn)信托CMBS麥則恩國(guó)內(nèi)以投資房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期基金為主的原因：國(guó)內(nèi)還處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主的階段，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)還有很好的利潤(rùn)和較低的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)基金法沒(méi)有出臺(tái)，沒(méi)有可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的資某省市場(chǎng)，長(zhǎng)期房地產(chǎn)基金沒(méi)有很好的退出機(jī)制海外房地產(chǎn)基金對(duì)中國(guó)的投資力度和范圍都在不斷擴(kuò)大，由參股轉(zhuǎn)為獨(dú)資、有物業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)目標(biāo)收益率IRR在25％以上采用相對(duì)較高的杠桿率投資期限較短2～3年利用網(wǎng)絡(luò)尋找非公開(kāi)交會(huì)，以避免公開(kāi)投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)完全供租賃的多住戶的公寓物業(yè)投資主流的多樣化的私人基金可公開(kāi)交地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品通過(guò)調(diào)整物業(yè)持有經(jīng)營(yíng)/租賃的策略實(shí)現(xiàn)增值通過(guò)物業(yè)重新定位獲取增值開(kāi)發(fā)和二次開(kāi)發(fā)獲取穩(wěn)定而長(zhǎng)期的增值國(guó)內(nèi)新興的類型國(guó)內(nèi)沒(méi)有的類型?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal由于產(chǎn)業(yè)基金法和資產(chǎn)某省市場(chǎng)的缺失，房地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)不能公開(kāi)募集資金，且只能以投資公司的形式進(jìn)行項(xiàng)目層面的運(yùn)作，短時(shí)間內(nèi)發(fā)展受到限制房地產(chǎn)投資公司項(xiàng)目管理合同35％銀行信托65％成本：10％具體運(yùn)作管理房地產(chǎn)公司海外基金資金國(guó)內(nèi)現(xiàn)有基金參與投資的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作模式示意資金?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal但從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)基金的發(fā)展將促進(jìn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展?；鹜顿Y于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的不同環(huán)節(jié)，能夠形成不同盈利大小的收益組合物業(yè)管理物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)基金投資主體，開(kāi)發(fā)商變“投資商”傳統(tǒng)模式中以開(kāi)發(fā)商為投資主體的格局將被打破，而社會(huì)游資將以發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司成為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的真正投資主體，這個(gè)投資主體更多的將是一個(gè)投資聯(lián)合體，而投資方式主要是股權(quán)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將以投資人的經(jīng)理人的身份出現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)，它將和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、銷售代理商、物業(yè)公司等一起受雇于投資人開(kāi)發(fā)商的核心地位不再在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能更多的是一個(gè)執(zhí)行者的角色。傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為中心來(lái)圈錢、刨地、銷售的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式也將因房地產(chǎn)投資基金的介入而逐漸改變，以前那種“有地賣地，有樓賣樓”的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)管理型戰(zhàn)略將沒(méi)有生存空間，房地產(chǎn)將更多地運(yùn)用資本運(yùn)作的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)其盈利的目的房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不同環(huán)節(jié)的項(xiàng)目和企業(yè)進(jìn)行投資，形成不同盈利大小的收益組合

?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal目錄某著名企業(yè)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的理解某省市場(chǎng)總體狀況房地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式分析宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展思路某著名企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢思路?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal某著名企業(yè)常用以下戰(zhàn)略三角為企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃。某著名企業(yè)認(rèn)為完整的公司戰(zhàn)略應(yīng)包括集團(tuán)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略及相應(yīng)的戰(zhàn)略支撐體系集團(tuán)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略使命.愿景業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略支撐體系價(jià)值觀為戰(zhàn)略實(shí)施建立完善的管理支撐體系各業(yè)務(wù)板塊具體業(yè)務(wù)規(guī)劃，關(guān)鍵成功要素,核心能力和增長(zhǎng)階梯核心能力