2025年及未來(lái)5年中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查研究及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告目錄一、2025年中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 31、行業(yè)整體運(yùn)行情況 3年購(gòu)物中心數(shù)量與面積增長(zhǎng)趨勢(shì) 3區(qū)域分布特征與重點(diǎn)城市群發(fā)展對(duì)比 52、主要運(yùn)營(yíng)模式與業(yè)態(tài)構(gòu)成 7傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型與體驗(yàn)式商業(yè)融合現(xiàn)狀 7主力店、次主力店及快閃店布局策略分析 8二、未來(lái)五年中國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)因素與挑戰(zhàn) 101、核心驅(qū)動(dòng)因素 10消費(fèi)升級(jí)與Z世代消費(fèi)行為變化影響 10城市更新與TOD模式對(duì)商業(yè)空間重構(gòu)作用 122、主要發(fā)展挑戰(zhàn) 13電商沖擊與線上線下融合瓶頸 13同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇與差異化運(yùn)營(yíng)難題 15三、消費(fèi)者行為與需求趨勢(shì)深度洞察 171、消費(fèi)偏好演變 17體驗(yàn)型消費(fèi)占比提升與服務(wù)業(yè)態(tài)增長(zhǎng) 17綠色消費(fèi)與可持續(xù)理念對(duì)品牌選擇影響 192、數(shù)字化消費(fèi)習(xí)慣 20會(huì)員體系與私域流量運(yùn)營(yíng)成效分析 20導(dǎo)購(gòu)等智能技術(shù)應(yīng)用現(xiàn)狀 22四、典型區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展對(duì)比與機(jī)會(huì)識(shí)別 241、一線城市市場(chǎng)特征 24北京、上海高端商業(yè)集群發(fā)展路徑 24存量改造與商業(yè)煥新典型案例 252、下沉市場(chǎng)潛力分析 27三四線城市購(gòu)物中心擴(kuò)張節(jié)奏與風(fēng)險(xiǎn) 27縣域商業(yè)體系建設(shè)政策支持與落地效果 29五、未來(lái)五年投資前景與戰(zhàn)略建議 301、投資熱點(diǎn)方向 30社區(qū)型購(gòu)物中心與鄰里商業(yè)投資價(jià)值 30文旅商業(yè)綜合體與主題商業(yè)開發(fā)前景 322、風(fēng)險(xiǎn)防控與運(yùn)營(yíng)優(yōu)化建議 33資產(chǎn)證券化（CMBS、REITs）融資路徑探索 33精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與租戶結(jié)構(gòu)動(dòng)態(tài)調(diào)整策略 35摘要近年來(lái)，中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)在消費(fèi)升級(jí)、城市化進(jìn)程加快以及新零售模式不斷演進(jìn)的多重驅(qū)動(dòng)下持續(xù)發(fā)展，2025年及未來(lái)五年將迎來(lái)結(jié)構(gòu)性調(diào)整與高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及第三方研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2024年中國(guó)購(gòu)物中心總營(yíng)業(yè)面積已突破10億平方米，年均復(fù)合增長(zhǎng)率維持在4.5%左右，預(yù)計(jì)到2025年底，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)1.8萬(wàn)億元人民幣，而到2030年有望突破2.5萬(wàn)億元，年均增速保持在5%至6%區(qū)間。這一增長(zhǎng)不僅源于一線及新一線城市商業(yè)空間的優(yōu)化升級(jí)，更得益于下沉市場(chǎng)消費(fèi)潛力的釋放，三線及以下城市購(gòu)物中心數(shù)量年均增長(zhǎng)超過(guò)8%，成為行業(yè)新增長(zhǎng)極。從運(yùn)營(yíng)模式看，傳統(tǒng)“零售+餐飲+娛樂”組合正加速向“體驗(yàn)+社交+文化+科技”融合方向轉(zhuǎn)型，智慧商場(chǎng)、綠色建筑、沉浸式場(chǎng)景等新元素廣泛應(yīng)用，顯著提升消費(fèi)者停留時(shí)長(zhǎng)與復(fù)購(gòu)率。與此同時(shí)，數(shù)字化能力成為核心競(jìng)爭(zhēng)力，頭部企業(yè)如萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、龍湖等已全面布局會(huì)員系統(tǒng)、智能導(dǎo)購(gòu)、AI客流分析及線上線下一體化平臺(tái)，推動(dòng)坪效與人效雙提升。政策層面，《“十四五”現(xiàn)代流通體系建設(shè)規(guī)劃》《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃指南》等文件明確支持商業(yè)設(shè)施提質(zhì)擴(kuò)容，鼓勵(lì)老舊商場(chǎng)改造與社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)，為行業(yè)提供制度保障。從區(qū)域布局看，粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈等國(guó)家戰(zhàn)略區(qū)域成為購(gòu)物中心投資熱點(diǎn)，2025年上述區(qū)域新增商業(yè)項(xiàng)目占比預(yù)計(jì)超過(guò)60%。值得注意的是，盡管整體市場(chǎng)前景向好，但行業(yè)分化加劇，空置率在部分三四線城市攀升至15%以上，而優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目出租率仍穩(wěn)定在95%以上，凸顯“強(qiáng)者恒強(qiáng)”格局。未來(lái)五年，購(gòu)物中心將更加注重內(nèi)容運(yùn)營(yíng)與IP打造，引入首店經(jīng)濟(jì)、策展型零售、夜間經(jīng)濟(jì)等創(chuàng)新業(yè)態(tài)，并強(qiáng)化ESG理念，推動(dòng)節(jié)能減排與可持續(xù)發(fā)展。投資方面，REITs試點(diǎn)擴(kuò)容為商業(yè)地產(chǎn)提供新退出通道，預(yù)計(jì)2026年前將有更多購(gòu)物中心類資產(chǎn)納入公募REITs底層資產(chǎn)池，吸引長(zhǎng)期資本入場(chǎng)。綜合來(lái)看，中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)正處于從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量效益轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，具備精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力、數(shù)字化基礎(chǔ)扎實(shí)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的項(xiàng)目將在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，行業(yè)整體投資前景穩(wěn)健，但需警惕局部區(qū)域供需失衡與同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，建議投資者聚焦核心城市群、強(qiáng)化差異化定位，并積極擁抱科技與消費(fèi)趨勢(shì)變革，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)。年份購(gòu)物中心總建筑面積（億平方米）年新增供應(yīng)量（萬(wàn)平方米）產(chǎn)能利用率（%）年有效需求量（萬(wàn)平方米）占全球比重（%）2025年12.885082.470028.52026年13.682083.168029.02027年14.378084.566029.62028年15.075085.264030.12029年15.672086.062030.5一、2025年中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析1、行業(yè)整體運(yùn)行情況年購(gòu)物中心數(shù)量與面積增長(zhǎng)趨勢(shì)近年來(lái)，中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)持續(xù)處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整與規(guī)模擴(kuò)張并行的發(fā)展階段。根據(jù)中國(guó)購(gòu)物中心聯(lián)盟（CCFA）發(fā)布的《2024年中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，全國(guó)已開業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量達(dá)到6,820座，總商業(yè)建筑面積約為6.3億平方米，較2020年分別增長(zhǎng)約28.7%和32.1%。這一增長(zhǎng)趨勢(shì)在2025年延續(xù)，預(yù)計(jì)全年新增購(gòu)物中心數(shù)量將超過(guò)320座，新增商業(yè)面積約為3,100萬(wàn)平方米。從區(qū)域分布來(lái)看，華東和華南地區(qū)依然是購(gòu)物中心建設(shè)最為活躍的區(qū)域，合計(jì)占比超過(guò)55%，其中廣東省、江蘇省、浙江省三省在2024年新增購(gòu)物中心數(shù)量分別達(dá)到48座、42座和39座，穩(wěn)居全國(guó)前三。與此同時(shí)，中西部地區(qū)如四川、河南、湖北等省份的購(gòu)物中心建設(shè)增速明顯加快，年均復(fù)合增長(zhǎng)率維持在12%以上，反映出國(guó)家“內(nèi)循環(huán)”戰(zhàn)略下消費(fèi)重心向中西部下沉的趨勢(shì)。值得注意的是，盡管總量持續(xù)增長(zhǎng)，但增量結(jié)構(gòu)已發(fā)生顯著變化：一線城市新增項(xiàng)目數(shù)量趨于飽和，2024年北京、上海、廣州、深圳四地合計(jì)新開業(yè)購(gòu)物中心僅23座，占全國(guó)比重不足8%；而三四線城市及縣域市場(chǎng)成為新增主力，2024年縣域購(gòu)物中心新增數(shù)量達(dá)112座，同比增長(zhǎng)19.1%，顯示出下沉市場(chǎng)在消費(fèi)潛力釋放方面的強(qiáng)勁動(dòng)能。從面積維度觀察，購(gòu)物中心單體規(guī)模呈現(xiàn)“兩極分化”特征。一方面，超大型購(gòu)物中心（建筑面積10萬(wàn)平方米以上）在核心城市繼續(xù)擴(kuò)張，如2024年開業(yè)的成都天府大悅城（建筑面積32萬(wàn)平方米）、武漢武商夢(mèng)時(shí)代（建筑面積80萬(wàn)平方米）等標(biāo)桿項(xiàng)目，不僅承載零售功能，更融合文化、娛樂、社交、辦公等多元業(yè)態(tài)，成為城市級(jí)消費(fèi)目的地。另一方面，社區(qū)型、鄰里型購(gòu)物中心（建筑面積3萬(wàn)至8萬(wàn)平方米）在三四線城市及城市新區(qū)快速普及，以滿足居民日常高頻次、短距離的消費(fèi)需求。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年新開業(yè)購(gòu)物中心中，面積在5萬(wàn)至8萬(wàn)平方米的項(xiàng)目占比達(dá)41.3%，較2020年提升9.6個(gè)百分點(diǎn)；而10萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目占比為22.7%，雖略有下降，但絕對(duì)數(shù)量仍在增加。這種面積結(jié)構(gòu)的調(diào)整，反映出開發(fā)商在選址策略、客群定位及運(yùn)營(yíng)模式上的精細(xì)化轉(zhuǎn)型。此外，存量改造項(xiàng)目面積占比逐年提升，2024年全國(guó)約有180座老舊商業(yè)體通過(guò)調(diào)改升級(jí)為現(xiàn)代購(gòu)物中心，平均改造后面積增加15%至20%，有效盤活了城市低效商業(yè)空間。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與戴德梁行聯(lián)合發(fā)布的《2025年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)展望》指出，未來(lái)五年，中國(guó)購(gòu)物中心總面積年均增速將維持在5.5%至6.2%之間，到2030年有望突破9億平方米，但增速較過(guò)去十年明顯放緩，行業(yè)進(jìn)入“重質(zhì)量、輕規(guī)?！钡男掳l(fā)展階段。在政策與市場(chǎng)雙重驅(qū)動(dòng)下，購(gòu)物中心的數(shù)量與面積增長(zhǎng)正逐步與城市人口密度、人均可支配收入、商業(yè)飽和度等指標(biāo)深度綁定。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2024年發(fā)布的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃導(dǎo)則》明確提出，新建購(gòu)物中心需符合“人均商業(yè)面積不超過(guò)1.2平方米”的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，部分高飽和城市如杭州、南京已出臺(tái)地方性調(diào)控政策，限制核心區(qū)新增大型商業(yè)項(xiàng)目。與此同時(shí)，消費(fèi)者行為變遷也倒逼開發(fā)商理性擴(kuò)張。麥肯錫《2025中國(guó)消費(fèi)者報(bào)告》顯示，超過(guò)67%的受訪者更傾向于選擇步行15分鐘可達(dá)的社區(qū)商業(yè)，而非遠(yuǎn)距離前往大型購(gòu)物中心，這一趨勢(shì)促使開發(fā)商在面積規(guī)劃上更加注重“小而美”與“場(chǎng)景化”。從投資角度看，2024年購(gòu)物中心開發(fā)投資額達(dá)1.28萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.4%，但資本更傾向于布局具備交通樞紐、文旅融合或TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）屬性的項(xiàng)目。仲量聯(lián)行研究指出，未來(lái)五年，具備復(fù)合功能的購(gòu)物中心項(xiàng)目平均租金溢價(jià)可達(dá)15%至20%，而純零售型項(xiàng)目空置率則持續(xù)攀升，2024年已達(dá)到8.9%。由此可見，數(shù)量與面積的增長(zhǎng)已不再是行業(yè)發(fā)展的核心指標(biāo)，空間效率、業(yè)態(tài)組合、數(shù)字化運(yùn)營(yíng)能力及可持續(xù)發(fā)展水平，正成為衡量購(gòu)物中心價(jià)值的關(guān)鍵維度。區(qū)域分布特征與重點(diǎn)城市群發(fā)展對(duì)比中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)的區(qū)域分布呈現(xiàn)出顯著的非均衡發(fā)展格局，這一格局在2025年及未來(lái)五年內(nèi)仍將延續(xù)，但伴隨國(guó)家區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，部分中西部核心城市正加速崛起，逐步改變傳統(tǒng)“東強(qiáng)西弱、南快北緩”的格局。從全國(guó)范圍來(lái)看，華東地區(qū)依然是購(gòu)物中心最密集、運(yùn)營(yíng)最成熟的區(qū)域，尤其以上海、杭州、南京、蘇州為代表的城市，其商業(yè)綜合體數(shù)量、平均出租率、客流量及坪效均位居全國(guó)前列。據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)（CCFA）2024年發(fā)布的《中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)報(bào)告》顯示，截至2024年底，華東地區(qū)擁有營(yíng)業(yè)面積超過(guò)3萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心共計(jì)2,876座，占全國(guó)總量的31.2%，其中上海單城即擁有327座，穩(wěn)居全國(guó)首位。該區(qū)域購(gòu)物中心平均出租率達(dá)到93.5%，高于全國(guó)平均水平（89.1%）4.4個(gè)百分點(diǎn)，顯示出強(qiáng)勁的商業(yè)活力與消費(fèi)支撐能力。與此同時(shí)，華南地區(qū)以廣州、深圳為核心，依托粵港澳大灣區(qū)政策紅利與高度市場(chǎng)化的商業(yè)環(huán)境，形成以體驗(yàn)式、數(shù)字化、國(guó)際化為特征的購(gòu)物中心集群。深圳前海、廣州天河等商圈的購(gòu)物中心在AR/VR互動(dòng)、智能導(dǎo)購(gòu)、無(wú)人零售等新技術(shù)應(yīng)用方面走在全國(guó)前列。根據(jù)贏商網(wǎng)2024年數(shù)據(jù)，華南地區(qū)購(gòu)物中心年均客流量達(dá)480萬(wàn)人次，高于全國(guó)均值（392萬(wàn)人次），其中深圳萬(wàn)象天地、廣州天河城等標(biāo)桿項(xiàng)目年銷售額均突破50億元。京津冀城市群作為北方經(jīng)濟(jì)核心，近年來(lái)在疏解非首都功能與雄安新區(qū)建設(shè)的雙重驅(qū)動(dòng)下，購(gòu)物中心布局出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。北京核心城區(qū)新增商業(yè)項(xiàng)目趨于飽和，但通州副中心、大興臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)及雄安新區(qū)成為新增長(zhǎng)極。據(jù)戴德梁行2024年商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告顯示，2023年京津冀地區(qū)新開業(yè)購(gòu)物中心42座，其中近六成位于北京外圍及河北重點(diǎn)城市，如石家莊、保定、廊坊等地。盡管整體出租率（86.7%）略低于全國(guó)均值，但高端項(xiàng)目如北京SKP、國(guó)貿(mào)商城等仍保持98%以上的高出租率與年坪效超3萬(wàn)元的優(yōu)異表現(xiàn)。值得注意的是，成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈正成為中西部最具活力的商業(yè)增長(zhǎng)極。成都與重慶憑借龐大的人口基數(shù)、強(qiáng)勁的消費(fèi)意愿及地方政府對(duì)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)投入，購(gòu)物中心數(shù)量與質(zhì)量同步躍升。成都市商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年，成都已擁有購(gòu)物中心289座，數(shù)量?jī)H次于上海、北京，位列全國(guó)第三；春熙路太古里商圈年客流量突破2億人次，成為全國(guó)最具人氣的都市商圈之一。重慶則依托山城地貌與文旅融合優(yōu)勢(shì)，打造如觀音橋、解放碑等特色商業(yè)地標(biāo)，2023年全市購(gòu)物中心平均銷售額同比增長(zhǎng)12.3%，顯著高于全國(guó)平均增速（7.8%）。中部地區(qū)以武漢、長(zhǎng)沙、鄭州為代表的省會(huì)城市正加速構(gòu)建區(qū)域性商業(yè)中心。武漢憑借“九省通衢”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與高校密集帶來(lái)的人口紅利，2024年新增購(gòu)物中心面積達(dá)85萬(wàn)平方米，位居中部第一；長(zhǎng)沙則依托“網(wǎng)紅城市”效應(yīng)與本地消費(fèi)文化，形成以五一廣場(chǎng)為核心的高密度商業(yè)集群，IFS國(guó)金中心等項(xiàng)目年銷售額連續(xù)三年突破40億元。根據(jù)仲量聯(lián)行2024年《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)展望》，中部六省購(gòu)物中心平均空置率已從2020年的14.2%下降至2024年的9.3%，顯示出區(qū)域商業(yè)生態(tài)的持續(xù)優(yōu)化。東北地區(qū)雖整體商業(yè)活躍度相對(duì)滯后，但沈陽(yáng)、大連等城市在消費(fèi)升級(jí)與城市更新政策推動(dòng)下，亦出現(xiàn)局部亮點(diǎn)。例如沈陽(yáng)中街步行街改造后引入多個(gè)首店品牌，2023年客流量同比增長(zhǎng)18.5%?？傮w而言，未來(lái)五年中國(guó)購(gòu)物中心的區(qū)域發(fā)展將呈現(xiàn)“核心城市群引領(lǐng)、區(qū)域中心城市追趕、縣域商業(yè)體系補(bǔ)短板”的多層次格局。國(guó)家發(fā)改委《“十四五”現(xiàn)代流通體系建設(shè)規(guī)劃》明確提出支持建設(shè)15個(gè)左右國(guó)際消費(fèi)中心城市和一批區(qū)域消費(fèi)中心，這將進(jìn)一步強(qiáng)化重點(diǎn)城市群在購(gòu)物中心布局中的主導(dǎo)地位。同時(shí)，隨著高鐵網(wǎng)絡(luò)加密、數(shù)字技術(shù)下沉及Z世代消費(fèi)力向二三線城市擴(kuò)散，中西部及東北部分城市有望在差異化定位與本地化運(yùn)營(yíng)策略下實(shí)現(xiàn)彎道超車，推動(dòng)全國(guó)購(gòu)物中心區(qū)域分布向更加協(xié)調(diào)、多元的方向演進(jìn)。2、主要運(yùn)營(yíng)模式與業(yè)態(tài)構(gòu)成傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型與體驗(yàn)式商業(yè)融合現(xiàn)狀近年來(lái)，中國(guó)零售業(yè)態(tài)持續(xù)經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整，傳統(tǒng)百貨作為曾經(jīng)的主力零售載體，在電商沖擊、消費(fèi)習(xí)慣變遷及商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)等多重因素驅(qū)動(dòng)下，正加速向體驗(yàn)式商業(yè)轉(zhuǎn)型。這一轉(zhuǎn)型并非簡(jiǎn)單的業(yè)態(tài)疊加，而是以消費(fèi)者需求為核心，通過(guò)空間重構(gòu)、內(nèi)容升級(jí)與運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)從“商品銷售場(chǎng)所”向“生活方式平臺(tái)”的根本性轉(zhuǎn)變。根據(jù)中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)2024年發(fā)布的《百貨零售業(yè)轉(zhuǎn)型白皮書》顯示，截至2024年底，全國(guó)百?gòu)?qiáng)百貨企業(yè)中已有76%完成或正在推進(jìn)體驗(yàn)式業(yè)態(tài)改造，其中超過(guò)半數(shù)將餐飲、娛樂、親子、文化等非零售業(yè)態(tài)占比提升至30%以上，部分標(biāo)桿項(xiàng)目如北京SKPS、上海TX淮海、成都IFS等，非零售業(yè)態(tài)面積占比甚至突破40%，顯著高于2019年不足15%的平均水平。這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整反映出傳統(tǒng)百貨在應(yīng)對(duì)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和客流下滑壓力下的戰(zhàn)略主動(dòng)。從空間布局來(lái)看，傳統(tǒng)百貨普遍打破原有“柜臺(tái)+通道”的線性陳列模式，引入開放式街區(qū)、主題場(chǎng)景與沉浸式動(dòng)線設(shè)計(jì)。例如，銀泰百貨在杭州湖濱銀泰in77項(xiàng)目中，通過(guò)引入藝術(shù)裝置、網(wǎng)紅打卡點(diǎn)與限時(shí)快閃空間，將原本封閉的百貨樓層轉(zhuǎn)化為具有社交屬性的城市公共空間。據(jù)贏商網(wǎng)2025年一季度數(shù)據(jù)顯示，完成空間體驗(yàn)化改造的百貨項(xiàng)目平均客流量同比增長(zhǎng)18.3%，而同期未改造項(xiàng)目客流則同比下降5.7%?？臻g體驗(yàn)的提升不僅增強(qiáng)了消費(fèi)者的停留意愿，也顯著提高了二次消費(fèi)率。中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)（CCFA）2024年調(diào)研指出，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)每增加10%的面積占比，項(xiàng)目整體坪效可提升約6.2%，尤其在周末及節(jié)假日，餐飲與娛樂業(yè)態(tài)對(duì)整體銷售額的貢獻(xiàn)率可達(dá)35%以上。在業(yè)態(tài)組合方面，傳統(tǒng)百貨正從“以商品為中心”轉(zhuǎn)向“以內(nèi)容為中心”。除引入連鎖餐飲、影院、兒童教育、健身瑜伽等常規(guī)體驗(yàn)業(yè)態(tài)外，越來(lái)越多項(xiàng)目開始嵌入文化展覽、藝術(shù)市集、戲劇演出、數(shù)字藝術(shù)互動(dòng)等高附加值內(nèi)容。例如，王府井百貨大樓通過(guò)打造“和平菓局”老北京文化沉浸空間，成功實(shí)現(xiàn)日均客流翻倍，并帶動(dòng)周邊零售銷售增長(zhǎng)27%。艾媒咨詢2025年發(fā)布的《中國(guó)體驗(yàn)式商業(yè)發(fā)展報(bào)告》指出，具備文化IP或在地文化融合能力的百貨項(xiàng)目，其消費(fèi)者復(fù)購(gòu)率比普通項(xiàng)目高出22個(gè)百分點(diǎn)。這種內(nèi)容驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)型路徑，不僅提升了項(xiàng)目的差異化競(jìng)爭(zhēng)力，也增強(qiáng)了消費(fèi)者的情感連接與品牌忠誠(chéng)度。運(yùn)營(yíng)模式上，傳統(tǒng)百貨企業(yè)正從“房東式”租賃管理向“合伙人式”聯(lián)合運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。部分頭部企業(yè)如百聯(lián)股份、天虹商場(chǎng)已建立自有內(nèi)容孵化團(tuán)隊(duì)，與品牌方共同策劃主題活動(dòng)、會(huì)員聯(lián)動(dòng)與數(shù)字化營(yíng)銷。據(jù)百聯(lián)集團(tuán)2024年財(cái)報(bào)披露，其旗下體驗(yàn)式商業(yè)項(xiàng)目通過(guò)會(huì)員數(shù)據(jù)打通與精準(zhǔn)營(yíng)銷，會(huì)員年均消費(fèi)額達(dá)非會(huì)員的3.4倍，復(fù)購(gòu)周期縮短至45天。同時(shí)，數(shù)字化技術(shù)的深度應(yīng)用也成為融合轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵支撐。AR試衣、智能導(dǎo)購(gòu)、無(wú)感支付、客流熱力圖分析等技術(shù)被廣泛應(yīng)用于優(yōu)化消費(fèi)者體驗(yàn)與運(yùn)營(yíng)效率。德勤中國(guó)2025年零售行業(yè)洞察報(bào)告指出，全面實(shí)施數(shù)字化體驗(yàn)升級(jí)的百貨項(xiàng)目，其運(yùn)營(yíng)成本可降低12%—15%，而顧客滿意度指數(shù)平均提升28分（滿分100）。值得注意的是，盡管轉(zhuǎn)型趨勢(shì)明確，但區(qū)域發(fā)展不均衡問題依然突出。一線城市及部分新一線城市的百貨項(xiàng)目憑借資本、客流與品牌資源，已初步形成成熟的體驗(yàn)式商業(yè)生態(tài)；而三四線城市受限于消費(fèi)力、人才儲(chǔ)備與供應(yīng)鏈配套，轉(zhuǎn)型進(jìn)程相對(duì)滯后。中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)2025年區(qū)域商業(yè)發(fā)展指數(shù)顯示，華東、華南地區(qū)體驗(yàn)式百貨項(xiàng)目平均非零售占比達(dá)38%，而中西部地區(qū)僅為22%。未來(lái)五年，隨著縣域商業(yè)體系完善與下沉市場(chǎng)消費(fèi)升級(jí)，傳統(tǒng)百貨的體驗(yàn)化轉(zhuǎn)型將向更廣闊地域延伸，但需結(jié)合本地消費(fèi)特征進(jìn)行差異化定位，避免盲目復(fù)制一線城市模式。總體而言，傳統(tǒng)百貨與體驗(yàn)式商業(yè)的深度融合，已不僅是應(yīng)對(duì)短期市場(chǎng)壓力的權(quán)宜之計(jì)，更是構(gòu)建長(zhǎng)期可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略選擇。主力店、次主力店及快閃店布局策略分析主力店、次主力店與快閃店在購(gòu)物中心整體運(yùn)營(yíng)體系中扮演著不可替代的角色，其布局策略直接關(guān)系到客流引導(dǎo)效率、租戶組合合理性以及整體商業(yè)氛圍的營(yíng)造。2025年及未來(lái)五年，隨著消費(fèi)者行為持續(xù)演變、零售業(yè)態(tài)加速重構(gòu)以及商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)精細(xì)化程度不斷提升，三類店鋪的布局邏輯正經(jīng)歷深刻調(diào)整。主力店作為購(gòu)物中心的“流量引擎”，傳統(tǒng)上以大型百貨、超市、影院、家居賣場(chǎng)等為主，但近年來(lái)其功能定位已從單純吸引客流轉(zhuǎn)向構(gòu)建生活方式場(chǎng)景。據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)（CCFA）2024年發(fā)布的《中國(guó)購(gòu)物中心主力店發(fā)展趨勢(shì)白皮書》顯示，2023年全國(guó)新開業(yè)購(gòu)物中心中，引入生活方式類主力店（如運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)中心、親子教育綜合體、高端健身會(huì)所）的比例達(dá)到58.7%，較2020年提升23.4個(gè)百分點(diǎn)。這一趨勢(shì)表明，主力店不再局限于傳統(tǒng)零售功能，而是通過(guò)沉浸式、體驗(yàn)式內(nèi)容強(qiáng)化消費(fèi)者停留時(shí)長(zhǎng)與情感連接。在布局策略上，主力店通常占據(jù)購(gòu)物中心首層或頂層等關(guān)鍵動(dòng)線節(jié)點(diǎn)，部分項(xiàng)目甚至采用“雙主力店”或“多主力店”模式，以形成環(huán)形或十字交叉動(dòng)線，有效提升各樓層客流滲透率。例如，北京SKPS通過(guò)引入高端買手集合店與藝術(shù)展覽空間作為主力內(nèi)容，成功實(shí)現(xiàn)日均客流超8萬(wàn)人次，坪效達(dá)傳統(tǒng)百貨的3倍以上（數(shù)據(jù)來(lái)源：贏商網(wǎng)2024年Q1商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告）。次主力店作為主力店與中小租戶之間的“銜接層”，在業(yè)態(tài)組合與租金結(jié)構(gòu)中起到承上啟下的作用。典型次主力店包括連鎖餐飲品牌、中型服飾集合店、數(shù)碼體驗(yàn)店、兒童游樂及教育機(jī)構(gòu)等，單店面積通常在300至1500平方米之間。根據(jù)戴德梁行（Cushman&Wakefield）2024年發(fā)布的《中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告，2023年次主力店在全國(guó)重點(diǎn)城市購(gòu)物中心中的平均占比為22.3%，其中餐飲類次主力店占比高達(dá)41.6%，成為穩(wěn)定客流與提升夜間經(jīng)濟(jì)活力的核心力量。次主力店的布局策略強(qiáng)調(diào)“動(dòng)線填充”與“業(yè)態(tài)互補(bǔ)”，通常分布于主力店周邊或垂直交通節(jié)點(diǎn)附近，以形成消費(fèi)動(dòng)線閉環(huán)。例如，上海前灘太古里在B1至L3層密集布局了包括%Arabica、ShakeShack、言幾又等在內(nèi)的高勢(shì)能次主力店，有效帶動(dòng)中庭及邊角區(qū)域客流，使整體租金坪效提升18.5%（數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行2024年華東商業(yè)地產(chǎn)績(jī)效評(píng)估）。值得注意的是，次主力店的品牌選擇日益注重“社交屬性”與“內(nèi)容輸出能力”，如喜茶LAB店、泡泡瑪特旗艦店等兼具打卡功能與產(chǎn)品銷售的復(fù)合型門店，正成為新一代次主力店的代表。快閃店則作為靈活應(yīng)變的“戰(zhàn)術(shù)單元”，在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性、測(cè)試新品類及激活空間價(jià)值方面展現(xiàn)出獨(dú)特優(yōu)勢(shì)?？扉W店通常租期在1至6個(gè)月之間，面積靈活，可快速響應(yīng)節(jié)日營(yíng)銷、IP聯(lián)名或潮流趨勢(shì)。根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2023年全國(guó)重點(diǎn)城市購(gòu)物中心快閃店數(shù)量同比增長(zhǎng)37.2%，其中美妝、潮玩、設(shè)計(jì)師品牌及新能源汽車體驗(yàn)店占比合計(jì)超過(guò)65%?？扉W店的布局策略高度依賴“熱點(diǎn)捕捉”與“空間再造”，常設(shè)于中庭、廊道轉(zhuǎn)角、臨時(shí)圍擋區(qū)或退租空鋪，通過(guò)強(qiáng)視覺設(shè)計(jì)與限時(shí)稀缺性激發(fā)消費(fèi)者即時(shí)消費(fèi)沖動(dòng)。例如，成都IFS在2024年春節(jié)檔期引入“故宮文創(chuàng)快閃店”，單日最高客流突破1.2萬(wàn)人次，帶動(dòng)周邊租戶銷售額平均增長(zhǎng)24%（數(shù)據(jù)來(lái)源：成都零售商協(xié)會(huì)2024年一季度消費(fèi)洞察報(bào)告）。未來(lái)五年，隨著AI驅(qū)動(dòng)的動(dòng)態(tài)招商系統(tǒng)與模塊化空間技術(shù)的普及，快閃店將從“臨時(shí)補(bǔ)充”升級(jí)為“常態(tài)配置”，部分頭部購(gòu)物中心已開始規(guī)劃“快閃專區(qū)”或“彈性租區(qū)”，以實(shí)現(xiàn)租戶組合的敏捷迭代?？傮w而言，主力店、次主力店與快閃店的協(xié)同布局，正從靜態(tài)規(guī)劃轉(zhuǎn)向動(dòng)態(tài)運(yùn)營(yíng)，其策略核心在于以消費(fèi)者行為數(shù)據(jù)為依據(jù)，構(gòu)建“穩(wěn)定+彈性+體驗(yàn)”三位一體的空間生態(tài)，從而在激烈競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)提升資產(chǎn)價(jià)值與運(yùn)營(yíng)韌性。年份市場(chǎng)份額（%）發(fā)展趨勢(shì)（年復(fù)合增長(zhǎng)率，%）平均租金價(jià)格走勢(shì)（元/㎡/月）202538.24.5285202639.74.8292202741.15.1300202842.65.3308202944.05.5316二、未來(lái)五年中國(guó)購(gòu)物中心市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)因素與挑戰(zhàn)1、核心驅(qū)動(dòng)因素消費(fèi)升級(jí)與Z世代消費(fèi)行為變化影響近年來(lái)，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，其中消費(fèi)升級(jí)與Z世代消費(fèi)行為的演變成為驅(qū)動(dòng)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)重構(gòu)與商業(yè)邏輯重塑的核心變量。Z世代，即1995年至2009年間出生的人群，截至2025年已全面進(jìn)入成年消費(fèi)階段，其人口規(guī)模約為2.8億，占全國(guó)總?cè)丝诮?0%（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2024年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）。這一群體不僅具備較高的可支配收入預(yù)期，更展現(xiàn)出與前代消費(fèi)者截然不同的價(jià)值觀、審美偏好與消費(fèi)決策路徑。他們對(duì)消費(fèi)的定義早已超越單純的商品交易，轉(zhuǎn)而追求體驗(yàn)感、社交價(jià)值、情感共鳴與個(gè)性化表達(dá)。購(gòu)物中心作為線下消費(fèi)的核心載體，必須深度理解并回應(yīng)這一代際變遷，方能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中維持吸引力與盈利能力。Z世代的消費(fèi)行為呈現(xiàn)出鮮明的“內(nèi)容驅(qū)動(dòng)型”特征。根據(jù)艾媒咨詢《2024年中國(guó)Z世代消費(fèi)行為研究報(bào)告》顯示，超過(guò)68%的Z世代消費(fèi)者在做出購(gòu)買決策前會(huì)主動(dòng)搜索相關(guān)短視頻、直播或社交媒體內(nèi)容，其中小紅書、抖音、B站等平臺(tái)成為其獲取消費(fèi)靈感的主要渠道。這種信息獲取方式的轉(zhuǎn)變，倒逼購(gòu)物中心在品牌組合、空間設(shè)計(jì)與營(yíng)銷策略上進(jìn)行系統(tǒng)性升級(jí)。傳統(tǒng)以零售為主的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)已難以滿足其需求，融合藝術(shù)展覽、沉浸式劇場(chǎng)、互動(dòng)裝置、快閃活動(dòng)等多元內(nèi)容的“零售+體驗(yàn)”復(fù)合空間成為主流趨勢(shì)。例如，上海前灘太古里通過(guò)引入蔦屋書店、藝術(shù)策展與屋頂花園等元素，成功將客流量提升35%，其中Z世代占比超過(guò)50%（數(shù)據(jù)來(lái)源：贏商網(wǎng)《2024年Q2中國(guó)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)報(bào)告》）。這表明，購(gòu)物中心正從“購(gòu)物場(chǎng)所”轉(zhuǎn)型為“生活方式策源地”，其核心競(jìng)爭(zhēng)力不再僅是品牌數(shù)量，而是能否構(gòu)建具有文化厚度與社交黏性的消費(fèi)場(chǎng)景。與此同時(shí)，Z世代對(duì)可持續(xù)發(fā)展與社會(huì)責(zé)任的高度關(guān)注，也深刻影響著購(gòu)物中心的品牌篩選邏輯。麥肯錫《2024年中國(guó)消費(fèi)者洞察》指出，73%的Z世代愿意為環(huán)保材料、低碳生產(chǎn)或具有公益屬性的產(chǎn)品支付溢價(jià)，且對(duì)品牌的ESG（環(huán)境、社會(huì)與治理）表現(xiàn)保持高度敏感。這一價(jià)值觀導(dǎo)向促使購(gòu)物中心在招商過(guò)程中更加注重品牌的可持續(xù)實(shí)踐。例如，北京SKPS在2024年引入多個(gè)主打再生材料與零廢棄理念的設(shè)計(jì)師品牌，并設(shè)立“綠色消費(fèi)專區(qū)”，不僅提升了品牌形象，也顯著增強(qiáng)了年輕客群的忠誠(chéng)度。此外，Z世代對(duì)本土文化的認(rèn)同感持續(xù)增強(qiáng)，國(guó)潮品牌在購(gòu)物中心中的占比逐年上升。據(jù)CBNData《2024國(guó)潮消費(fèi)趨勢(shì)報(bào)告》顯示，2024年國(guó)潮品牌在一線及新一線城市購(gòu)物中心的入駐率同比增長(zhǎng)22%，其中服飾、美妝、文創(chuàng)類品牌表現(xiàn)尤為突出。購(gòu)物中心若能有效整合本土文化元素與現(xiàn)代商業(yè)空間，將極大提升對(duì)Z世代的吸引力。值得注意的是，Z世代的消費(fèi)行為具有高度的“圈層化”與“碎片化”特征。他們傾向于在特定興趣社群中形成消費(fèi)共識(shí)，如二次元、電競(jìng)、漢服、露營(yíng)等亞文化圈層，每個(gè)圈層都具備獨(dú)立的消費(fèi)語(yǔ)言與審美體系。這對(duì)購(gòu)物中心的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提出更高要求。成功的案例顯示，具備圈層運(yùn)營(yíng)能力的項(xiàng)目往往能實(shí)現(xiàn)更高的坪效與復(fù)購(gòu)率。例如，成都IFS通過(guò)定期舉辦動(dòng)漫展、電競(jìng)賽事與國(guó)風(fēng)市集，精準(zhǔn)觸達(dá)不同興趣圈層，2024年其Z世代會(huì)員復(fù)購(gòu)率達(dá)41%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)《2024購(gòu)物中心會(huì)員運(yùn)營(yíng)白皮書》）。未來(lái)五年，購(gòu)物中心需構(gòu)建“數(shù)據(jù)+內(nèi)容+社群”三位一體的運(yùn)營(yíng)模型，借助會(huì)員系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)分析，識(shí)別圈層需求，定制專屬活動(dòng)與商品組合，從而實(shí)現(xiàn)從流量運(yùn)營(yíng)向用戶運(yùn)營(yíng)的深度轉(zhuǎn)型。城市更新與TOD模式對(duì)商業(yè)空間重構(gòu)作用近年來(lái)，中國(guó)城市化進(jìn)程進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，傳統(tǒng)粗放式擴(kuò)張模式逐漸被精細(xì)化、集約化的發(fā)展路徑所取代。在這一背景下，城市更新與以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（TransitOrientedDevelopment，簡(jiǎn)稱TOD）模式日益成為重塑城市商業(yè)空間格局的核心驅(qū)動(dòng)力。特別是在2025年及未來(lái)五年內(nèi)，隨著國(guó)家“十四五”規(guī)劃對(duì)城市功能優(yōu)化、綠色低碳發(fā)展以及新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，城市更新與TOD模式的融合將深刻影響購(gòu)物中心行業(yè)的空間布局、業(yè)態(tài)組合與運(yùn)營(yíng)邏輯。根據(jù)中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院發(fā)布的《2024年中國(guó)城市更新發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2024年底，全國(guó)已有超過(guò)200個(gè)城市啟動(dòng)了系統(tǒng)性城市更新項(xiàng)目，其中約65%的項(xiàng)目明確將商業(yè)功能提升與交通節(jié)點(diǎn)整合納入核心規(guī)劃目標(biāo)。這一趨勢(shì)直接推動(dòng)了傳統(tǒng)購(gòu)物中心向“社區(qū)生活中心”或“城市活力節(jié)點(diǎn)”轉(zhuǎn)型，不再僅作為商品交易場(chǎng)所，而是承擔(dān)起社交、文化、公共服務(wù)等多重功能。TOD模式強(qiáng)調(diào)以軌道交通站點(diǎn)為核心，構(gòu)建高密度、混合功能、步行友好的城市空間結(jié)構(gòu)。在商業(yè)領(lǐng)域，這種模式促使購(gòu)物中心選址邏輯發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。過(guò)去，購(gòu)物中心多依賴城市新區(qū)或郊區(qū)大型地塊進(jìn)行開發(fā)，追求規(guī)模效應(yīng)和停車便利性；而如今，越來(lái)越多的商業(yè)項(xiàng)目圍繞地鐵站、高鐵樞紐、公交換乘中心布局，形成“軌道+商業(yè)+居住+辦公”的立體復(fù)合體。以深圳為例，據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年，全市已建成TOD商業(yè)項(xiàng)目42個(gè)，其中華潤(rùn)置地在深圳前海打造的“萬(wàn)象前?！表?xiàng)目，依托地鐵5號(hào)線與1號(hào)線交匯樞紐，實(shí)現(xiàn)開業(yè)首年客流量突破2000萬(wàn)人次，日均客流穩(wěn)定在6萬(wàn)人次以上，遠(yuǎn)超傳統(tǒng)郊區(qū)型購(gòu)物中心平均水平。此類案例表明，TOD模式不僅提升了商業(yè)項(xiàng)目的可達(dá)性與人流密度，還通過(guò)多業(yè)態(tài)協(xié)同增強(qiáng)了消費(fèi)黏性與停留時(shí)長(zhǎng)，從而顯著提升坪效與租金收益。與此同時(shí)，城市更新為老舊商業(yè)空間注入新活力，成為購(gòu)物中心行業(yè)存量改造的重要路徑。在一線城市，大量上世紀(jì)90年代至2000年代初建設(shè)的百貨商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)街面臨設(shè)施老化、動(dòng)線混亂、品牌同質(zhì)化等問題。通過(guò)城市更新政策支持，這些空間被重新規(guī)劃為融合文化、藝術(shù)、科技與零售的新一代商業(yè)綜合體。例如，北京朝陽(yáng)區(qū)的“三里屯太古里北區(qū)”在2023年完成二期更新后，引入超過(guò)30%的首店品牌，并增設(shè)開放式藝術(shù)廣場(chǎng)與屋頂花園，使其年銷售額同比增長(zhǎng)27%，客流量提升18%（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市商務(wù)局《2024年重點(diǎn)商圈發(fā)展評(píng)估報(bào)告》）。此類更新不僅改善了物理空間品質(zhì)，更通過(guò)內(nèi)容運(yùn)營(yíng)重構(gòu)了消費(fèi)者體驗(yàn)邏輯，使商業(yè)空間從“購(gòu)物目的地”升級(jí)為“生活方式策源地”。值得注意的是，城市更新與TOD模式的協(xié)同效應(yīng)正在催生新型商業(yè)開發(fā)范式。在政策層面，《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》（住建部2021年發(fā)布）明確鼓勵(lì)“微更新”“漸進(jìn)式改造”，避免對(duì)歷史街區(qū)與社區(qū)生態(tài)造成破壞。在此導(dǎo)向下，商業(yè)項(xiàng)目更注重保留在地文化基因，通過(guò)植入本地品牌、非遺展示、社區(qū)市集等方式增強(qiáng)歸屬感。同時(shí)，TOD項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中普遍采用綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)與智慧管理系統(tǒng)，如上海徐匯萬(wàn)科中心通過(guò)BIM技術(shù)實(shí)現(xiàn)能耗降低15%，并集成人臉識(shí)別、無(wú)感支付等數(shù)字化服務(wù)，提升運(yùn)營(yíng)效率。據(jù)仲量聯(lián)行《2025年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)展望》預(yù)測(cè)，到2027年，全國(guó)TOD類商業(yè)項(xiàng)目占比將從2023年的12%提升至25%以上，其中80%以上將位于城市更新重點(diǎn)區(qū)域。2、主要發(fā)展挑戰(zhàn)電商沖擊與線上線下融合瓶頸近年來(lái)，中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、城市化進(jìn)程加快以及居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的多重驅(qū)動(dòng)下，整體規(guī)模保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)。然而，電子商務(wù)的迅猛發(fā)展對(duì)實(shí)體商業(yè)空間構(gòu)成了持續(xù)而深遠(yuǎn)的沖擊。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)網(wǎng)上零售額達(dá)15.87萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.3%，其中實(shí)物商品網(wǎng)上零售額為12.94萬(wàn)億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重已攀升至27.6%。這一結(jié)構(gòu)性變化不僅改變了消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣，也對(duì)傳統(tǒng)購(gòu)物中心的客流轉(zhuǎn)化效率、坪效表現(xiàn)及品牌招商能力形成顯著壓力。尤其在服飾、美妝、3C數(shù)碼等標(biāo)準(zhǔn)化程度較高的品類領(lǐng)域，線上渠道憑借價(jià)格透明、物流便捷和算法推薦等優(yōu)勢(shì)，持續(xù)分流線下消費(fèi)。中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)2024年發(fā)布的《實(shí)體零售轉(zhuǎn)型白皮書》指出，超過(guò)65%的購(gòu)物中心在2023—2024年間遭遇主力店退租或縮減面積，其中電商替代效應(yīng)是核心誘因之一。更為嚴(yán)峻的是，消費(fèi)者行為已從“線上比價(jià)、線下體驗(yàn)”演變?yōu)椤叭罒o(wú)縫切換”，若購(gòu)物中心無(wú)法構(gòu)建與之匹配的數(shù)字化服務(wù)能力，其作為城市消費(fèi)樞紐的功能將被進(jìn)一步弱化。在應(yīng)對(duì)電商沖擊的過(guò)程中，眾多購(gòu)物中心嘗試推進(jìn)線上線下融合（O2O）戰(zhàn)略，但實(shí)際落地過(guò)程中面臨多重結(jié)構(gòu)性瓶頸。一方面，技術(shù)投入與運(yùn)營(yíng)能力不匹配的問題普遍存在。盡管部分頭部企業(yè)如萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、龍湖等已搭建自有小程序、會(huì)員系統(tǒng)及智能導(dǎo)購(gòu)平臺(tái)，但中小規(guī)模購(gòu)物中心受限于資金、人才及數(shù)據(jù)治理能力，難以實(shí)現(xiàn)用戶畫像精準(zhǔn)化、營(yíng)銷自動(dòng)化和庫(kù)存可視化等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。據(jù)贏商網(wǎng)2025年一季度調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)樣本購(gòu)物中心中僅有28.4%實(shí)現(xiàn)了線上線下會(huì)員體系的真正打通，而能基于消費(fèi)數(shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)改的品牌比例不足15%。另一方面，供應(yīng)鏈協(xié)同機(jī)制缺失制約了融合效率。線上訂單履約依賴高效的倉(cāng)儲(chǔ)與配送體系，而傳統(tǒng)購(gòu)物中心多以聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)模式運(yùn)營(yíng)，缺乏對(duì)商品庫(kù)存與物流節(jié)點(diǎn)的直接掌控，導(dǎo)致“線上下單、門店自提”或“附近門店發(fā)貨”等場(chǎng)景落地困難。艾瑞咨詢《2024年中國(guó)零售數(shù)字化融合指數(shù)報(bào)告》指出，超過(guò)60%的消費(fèi)者在嘗試線下門店履約服務(wù)時(shí)遭遇庫(kù)存不準(zhǔn)、配送延遲或退貨流程復(fù)雜等問題，嚴(yán)重削弱了融合體驗(yàn)的連貫性與信任度。更深層次的矛盾在于商業(yè)模式與價(jià)值邏輯的錯(cuò)位。電商平臺(tái)以流量分發(fā)和交易撮合為核心，強(qiáng)調(diào)效率與規(guī)模；而購(gòu)物中心的本質(zhì)是空間運(yùn)營(yíng)與場(chǎng)景營(yíng)造，注重體驗(yàn)感與社交屬性。當(dāng)前多數(shù)所謂“融合”仍停留在營(yíng)銷層面的簡(jiǎn)單疊加，例如發(fā)放電子優(yōu)惠券、直播帶貨或線上預(yù)約線下體驗(yàn)，未能真正重構(gòu)“人、貨、場(chǎng)”的關(guān)系。德勤中國(guó)2024年發(fā)布的《零售業(yè)全渠道轉(zhuǎn)型洞察》強(qiáng)調(diào)，成功的融合需建立在“以消費(fèi)者為中心”的底層邏輯之上，即通過(guò)數(shù)據(jù)中臺(tái)整合全域觸點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)從引流、轉(zhuǎn)化到復(fù)購(gòu)的閉環(huán)管理。然而，現(xiàn)實(shí)中購(gòu)物中心與品牌商戶之間存在利益博弈，數(shù)據(jù)共享意愿低、系統(tǒng)接口不兼容、KPI考核機(jī)制割裂等問題，使得跨主體協(xié)同難以推進(jìn)。此外，消費(fèi)者對(duì)隱私保護(hù)的敏感度日益提升，亦對(duì)數(shù)據(jù)采集與使用的合規(guī)性提出更高要求。《個(gè)人信息保護(hù)法》及《數(shù)據(jù)安全法》的實(shí)施進(jìn)一步抬高了數(shù)據(jù)整合門檻，部分企業(yè)因合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)而放緩融合步伐。同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇與差異化運(yùn)營(yíng)難題近年來(lái)，中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)在快速擴(kuò)張的同時(shí)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)問題日益凸顯，已成為制約行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心瓶頸之一。據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)（CCFA）發(fā)布的《2024年中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2024年底，全國(guó)營(yíng)業(yè)面積超過(guò)3萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心數(shù)量已突破6,800家，較2019年增長(zhǎng)近45%。然而，其中超過(guò)70%的項(xiàng)目在品牌組合、業(yè)態(tài)布局、空間設(shè)計(jì)及營(yíng)銷策略等方面高度趨同，尤其在一二線城市的核心商圈，國(guó)際快時(shí)尚品牌、連鎖咖啡店、網(wǎng)紅餐飲及兒童娛樂等業(yè)態(tài)幾乎成為標(biāo)配，導(dǎo)致消費(fèi)者審美疲勞，復(fù)購(gòu)率持續(xù)走低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)重點(diǎn)城市購(gòu)物中心平均客流量同比下降3.2%，而坪效（每平方米銷售額）則連續(xù)三年下滑，部分三四線城市項(xiàng)目坪效甚至不足一線城市同類項(xiàng)目的40%。這種結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與內(nèi)容雷同并存的局面，使得大量購(gòu)物中心陷入“開業(yè)即內(nèi)卷”的困境，運(yùn)營(yíng)方在租金定價(jià)、品牌招商及會(huì)員運(yùn)營(yíng)等方面缺乏有效抓手，難以形成可持續(xù)的盈利模式。從運(yùn)營(yíng)維度觀察，差異化運(yùn)營(yíng)的實(shí)施面臨多重現(xiàn)實(shí)障礙。一方面，品牌資源高度集中于頭部連鎖企業(yè)，中小購(gòu)物中心在招商談判中議價(jià)能力薄弱。贏商網(wǎng)2025年一季度調(diào)研指出，全國(guó)Top100購(gòu)物中心中，ZARA、優(yōu)衣庫(kù)、星巴克、喜茶等20個(gè)頭部品牌平均入駐率達(dá)86%，而區(qū)域性原創(chuàng)品牌或特色業(yè)態(tài)的平均占比不足12%。這種品牌結(jié)構(gòu)的趨同性直接導(dǎo)致空間體驗(yàn)的同質(zhì)化，消費(fèi)者難以在不同項(xiàng)目間感知顯著差異。另一方面，數(shù)字化轉(zhuǎn)型雖被廣泛視為破局路徑，但實(shí)際落地效果參差不齊。根據(jù)德勤《2024年中國(guó)零售地產(chǎn)科技應(yīng)用白皮書》，盡管85%的購(gòu)物中心已部署會(huì)員系統(tǒng)或小程序，但僅有23%能夠?qū)崿F(xiàn)基于用戶行為數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)營(yíng)銷與個(gè)性化服務(wù)，多數(shù)系統(tǒng)仍停留在積分兌換、優(yōu)惠券發(fā)放等基礎(chǔ)功能層面，未能有效構(gòu)建“人、貨、場(chǎng)”深度協(xié)同的運(yùn)營(yíng)閉環(huán)。此外，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力亦構(gòu)成制約因素。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)調(diào)研顯示，超過(guò)60%的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)缺乏復(fù)合型人才，尤其在內(nèi)容策劃、IP運(yùn)營(yíng)、社群管理及跨界資源整合方面經(jīng)驗(yàn)不足，難以支撐真正意義上的差異化戰(zhàn)略。更深層次的問題在于，行業(yè)對(duì)“差異化”的理解仍停留在表層形式，缺乏系統(tǒng)性戰(zhàn)略支撐。許多項(xiàng)目試圖通過(guò)引入少量藝術(shù)裝置、舉辦短期快閃活動(dòng)或調(diào)整外立面設(shè)計(jì)來(lái)營(yíng)造“獨(dú)特感”，但這些舉措往往缺乏持續(xù)性和商業(yè)轉(zhuǎn)化能力，難以形成品牌資產(chǎn)。反觀成功案例，如上海TX淮海、成都REGULAR源野等項(xiàng)目，其差異化并非依賴單一元素，而是構(gòu)建了以“在地文化+青年社群+內(nèi)容策展+空間敘事”為核心的綜合運(yùn)營(yíng)體系。據(jù)RET睿意德數(shù)據(jù)，TX淮海自2020年開業(yè)以來(lái)，年均舉辦超過(guò)200場(chǎng)原創(chuàng)文化活動(dòng)，其非零售業(yè)態(tài)占比達(dá)45%，2024年租金坪效達(dá)12,800元/平方米，遠(yuǎn)超上海同類項(xiàng)目均值（約6,200元/平方米）。此類項(xiàng)目證明，真正的差異化需建立在對(duì)本地消費(fèi)生態(tài)的深度洞察、對(duì)目標(biāo)客群生活方式的精準(zhǔn)把握，以及對(duì)商業(yè)空間價(jià)值的重新定義之上。未來(lái)五年，隨著Z世代成為消費(fèi)主力、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)深化，購(gòu)物中心若不能從“空間提供者”轉(zhuǎn)向“生活方式策源地”，僅靠局部微調(diào)將難以突破同質(zhì)化困局。政策層面亦需引導(dǎo)，如商務(wù)部《“十四五”現(xiàn)代流通體系建設(shè)規(guī)劃》明確提出鼓勵(lì)發(fā)展特色商業(yè)街區(qū)與主題購(gòu)物中心，為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供方向指引。在此背景下，具備文化整合能力、數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)能力和生態(tài)構(gòu)建能力的運(yùn)營(yíng)商，方能在激烈競(jìng)爭(zhēng)中構(gòu)筑長(zhǎng)期壁壘。年份銷量（億平方米）收入（億元）平均單價(jià)（元/平方米）毛利率（%）20254.858,73018,00042.520265.029,28218,50043.020275.189,81018,95043.620285.3310,36519,45044.120295.4710,94020,00044.7三、消費(fèi)者行為與需求趨勢(shì)深度洞察1、消費(fèi)偏好演變體驗(yàn)型消費(fèi)占比提升與服務(wù)業(yè)態(tài)增長(zhǎng)近年來(lái)，中國(guó)消費(fèi)者行為模式發(fā)生顯著轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)以商品交易為核心的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)邏輯正被以體驗(yàn)和服務(wù)為導(dǎo)向的新消費(fèi)范式所取代。據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)（CCFA）2024年發(fā)布的《中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展指數(shù)報(bào)告》顯示，2024年全國(guó)重點(diǎn)城市購(gòu)物中心中，服務(wù)類及體驗(yàn)型業(yè)態(tài)面積占比已達(dá)到38.7%，較2020年的24.3%大幅提升14.4個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)到2027年該比例將突破45%。這一結(jié)構(gòu)性變化反映出消費(fèi)者對(duì)“情緒價(jià)值”和“場(chǎng)景沉浸感”的高度關(guān)注，也推動(dòng)購(gòu)物中心從單純的零售空間向復(fù)合型生活社交平臺(tái)演進(jìn)。在這一趨勢(shì)下，餐飲、兒童教育、健身休閑、文化藝術(shù)、沉浸式娛樂等非零售業(yè)態(tài)成為招商重點(diǎn)，其中以沉浸式劇場(chǎng)、劇本殺、室內(nèi)滑雪、VR體驗(yàn)館為代表的新型娛樂項(xiàng)目年均復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)25%（數(shù)據(jù)來(lái)源：贏商網(wǎng)《2024年中國(guó)體驗(yàn)業(yè)態(tài)發(fā)展白皮書》）。消費(fèi)者不再滿足于“逛—買”單一動(dòng)線，而是追求“可參與、可分享、可記憶”的消費(fèi)過(guò)程，這種需求倒逼開發(fā)商在空間設(shè)計(jì)、動(dòng)線規(guī)劃、品牌組合等方面進(jìn)行系統(tǒng)性重構(gòu)。從消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)來(lái)看，Z世代和新中產(chǎn)階層成為體驗(yàn)型消費(fèi)的主力推動(dòng)者。艾媒咨詢2025年1月發(fā)布的《中國(guó)新消費(fèi)人群行為洞察報(bào)告》指出，1835歲消費(fèi)者中，有76.2%表示“愿意為優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)支付溢價(jià)”，且單次在購(gòu)物中心停留時(shí)間平均達(dá)3.2小時(shí)，遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)購(gòu)物人群的1.8小時(shí)。該群體對(duì)社交屬性、個(gè)性化表達(dá)和內(nèi)容共創(chuàng)具有強(qiáng)烈偏好，促使購(gòu)物中心引入更多互動(dòng)性強(qiáng)、具備社交傳播潛力的業(yè)態(tài)。例如，上海前灘太古里引入的“teamLab無(wú)界”數(shù)字藝術(shù)館，開業(yè)首月客流超45萬(wàn)人次，其中60%為25歲以下年輕消費(fèi)者；成都SKP打造的“城市綠洲”生態(tài)空間結(jié)合藝術(shù)展覽與輕食社交，周末日均客流突破8萬(wàn)人次。這些案例表明，體驗(yàn)型消費(fèi)已不僅是引流工具，更成為構(gòu)建品牌差異化和用戶粘性的核心資產(chǎn)。與此同時(shí)，服務(wù)業(yè)態(tài)的盈利模式也發(fā)生轉(zhuǎn)變，從依賴租金收入轉(zhuǎn)向“租金+分成+會(huì)員服務(wù)+數(shù)據(jù)變現(xiàn)”的多元結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步強(qiáng)化了其在購(gòu)物中心整體收益中的戰(zhàn)略地位。政策環(huán)境亦為體驗(yàn)型消費(fèi)與服務(wù)業(yè)態(tài)的發(fā)展提供了有力支撐。國(guó)家發(fā)改委在《“十四五”現(xiàn)代流通體系建設(shè)規(guī)劃》中明確提出，要“推動(dòng)商業(yè)設(shè)施向體驗(yàn)化、場(chǎng)景化、智能化轉(zhuǎn)型”，多地政府相繼出臺(tái)鼓勵(lì)首店經(jīng)濟(jì)、夜間經(jīng)濟(jì)、文旅融合等專項(xiàng)政策。例如，北京市商務(wù)局2024年發(fā)布的《促進(jìn)商圈高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》明確要求核心商圈服務(wù)業(yè)態(tài)占比不低于40%，并給予符合條件的體驗(yàn)型項(xiàng)目最高500萬(wàn)元的財(cái)政補(bǔ)貼。此外，商業(yè)地產(chǎn)REITs試點(diǎn)擴(kuò)容也為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商提供了輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型路徑，使其更有動(dòng)力將資源投向高坪效、高復(fù)購(gòu)率的服務(wù)業(yè)態(tài)。值得注意的是，服務(wù)業(yè)態(tài)的增長(zhǎng)并非無(wú)序擴(kuò)張，而是與數(shù)字化技術(shù)深度融合。據(jù)仲量聯(lián)行《2025年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)科技應(yīng)用趨勢(shì)報(bào)告》顯示，超過(guò)65%的頭部購(gòu)物中心已部署智能導(dǎo)覽、AR試衣、無(wú)感支付等系統(tǒng)，并通過(guò)會(huì)員數(shù)據(jù)中臺(tái)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷，使得體驗(yàn)型業(yè)態(tài)的坪效較傳統(tǒng)零售高出1.8倍。這種“空間+內(nèi)容+數(shù)據(jù)”的三位一體模式，正在重塑購(gòu)物中心的價(jià)值邏輯。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，體驗(yàn)型消費(fèi)占比的持續(xù)提升將深刻改變中國(guó)購(gòu)物中心的生態(tài)格局。一方面，傳統(tǒng)百貨和快時(shí)尚品牌加速收縮，空置面積被改造為多功能復(fù)合空間；另一方面，跨界融合成為常態(tài)，如書店疊加咖啡與策展、健身房嵌入健康餐飲與理療服務(wù)、寵物店結(jié)合洗護(hù)、社交與零售等。這種業(yè)態(tài)邊界模糊化的趨勢(shì)，要求開發(fā)商具備更強(qiáng)的內(nèi)容策劃能力和資源整合能力。麥肯錫在2025年3月發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)五年展望》中預(yù)測(cè)，到2030年，具備強(qiáng)內(nèi)容運(yùn)營(yíng)能力的購(gòu)物中心資產(chǎn)價(jià)值將比純零售型項(xiàng)目高出30%50%。因此，能否構(gòu)建可持續(xù)的體驗(yàn)生態(tài)體系，將成為決定購(gòu)物中心長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。未來(lái)成功的項(xiàng)目，不僅是物理空間的提供者，更是生活方式的定義者與社區(qū)文化的營(yíng)造者。這一轉(zhuǎn)型過(guò)程雖伴隨短期成本上升與招商難度增加，但從資產(chǎn)保值、客流維系與品牌溢價(jià)角度看，其戰(zhàn)略價(jià)值已得到市場(chǎng)充分驗(yàn)證。綠色消費(fèi)與可持續(xù)理念對(duì)品牌選擇影響近年來(lái)，綠色消費(fèi)與可持續(xù)理念在中國(guó)消費(fèi)者群體中的滲透率顯著提升，深刻重塑了品牌選擇行為與市場(chǎng)格局。根據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)（CCFA）于2024年發(fā)布的《中國(guó)消費(fèi)者可持續(xù)消費(fèi)行為白皮書》顯示，超過(guò)68%的受訪者表示在購(gòu)物決策中會(huì)優(yōu)先考慮品牌的環(huán)保屬性，其中18至35歲年輕消費(fèi)者占比高達(dá)82%，體現(xiàn)出新生代消費(fèi)主力對(duì)可持續(xù)發(fā)展的高度認(rèn)同。這一趨勢(shì)不僅改變了消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品功能與價(jià)格的傳統(tǒng)關(guān)注點(diǎn)，更推動(dòng)品牌方在供應(yīng)鏈管理、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、包裝材料乃至企業(yè)社會(huì)責(zé)任披露等方面進(jìn)行系統(tǒng)性重構(gòu)。購(gòu)物中心作為品牌與消費(fèi)者接觸的核心場(chǎng)景，其招商策略、空間布局及營(yíng)銷活動(dòng)亦隨之調(diào)整，以契合綠色消費(fèi)浪潮下的市場(chǎng)需求。從品牌端來(lái)看，可持續(xù)理念已成為企業(yè)構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵要素。以快時(shí)尚行業(yè)為例，H&M、ZARA等國(guó)際品牌在中國(guó)市場(chǎng)加速推進(jìn)“綠色門店”計(jì)劃，采用可再生建材裝修、安裝智能節(jié)能系統(tǒng)，并引入衣物回收裝置。本土品牌如太平鳥、李寧亦紛紛發(fā)布ESG（環(huán)境、社會(huì)與治理）報(bào)告，明確碳減排路徑與可持續(xù)材料使用目標(biāo)。據(jù)艾媒咨詢2025年一季度數(shù)據(jù)顯示，具備明確環(huán)保承諾的品牌在購(gòu)物中心新店開業(yè)成功率較同類品牌高出23%，且顧客復(fù)購(gòu)率提升15.7%。這表明，綠色標(biāo)簽不僅是一種道德選擇，更轉(zhuǎn)化為切實(shí)的商業(yè)價(jià)值。購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方在品牌篩選過(guò)程中，已將環(huán)境績(jī)效納入評(píng)估體系，部分頭部企業(yè)如華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)達(dá)商管甚至設(shè)立“綠色品牌優(yōu)先入駐”機(jī)制，對(duì)符合ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證或獲得中國(guó)綠色產(chǎn)品認(rèn)證的品牌給予租金優(yōu)惠與流量扶持。消費(fèi)者行為層面，綠色消費(fèi)不再局限于“不購(gòu)買過(guò)度包裝商品”或“自帶購(gòu)物袋”等表層行為，而是向全生命周期責(zé)任延伸。麥肯錫2024年對(duì)中國(guó)一線及新一線城市消費(fèi)者的調(diào)研指出，76%的受訪者愿意為采用可降解包裝、低碳運(yùn)輸或公平貿(mào)易原料的產(chǎn)品支付10%以上的溢價(jià)。這種支付意愿在美妝、食品、母嬰等高敏感品類中尤為突出。例如，主打“零殘忍”與“純素配方”的國(guó)貨美妝品牌花西子、完美日記，在2024年購(gòu)物中心渠道銷售額同比增長(zhǎng)分別達(dá)41%與37%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均增速。購(gòu)物中心通過(guò)引入此類品牌，不僅滿足了細(xì)分客群的倫理消費(fèi)需求，也強(qiáng)化了自身作為“可持續(xù)生活方式倡導(dǎo)者”的社區(qū)角色。部分項(xiàng)目更進(jìn)一步打造“綠色生活節(jié)”“碳積分兌換”等互動(dòng)場(chǎng)景，將環(huán)保理念融入消費(fèi)體驗(yàn)，形成品牌、消費(fèi)者與物業(yè)三方共贏的生態(tài)閉環(huán)。政策環(huán)境亦為綠色消費(fèi)提供強(qiáng)力支撐。國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部等七部門于2023年聯(lián)合印發(fā)《促進(jìn)綠色消費(fèi)實(shí)施方案》，明確提出“到2025年，綠色消費(fèi)理念深入人心，綠色消費(fèi)方式得到普遍推行”，并要求大型商業(yè)綜合體建立綠色供應(yīng)鏈管理體系。2024年《商場(chǎng)綠色運(yùn)營(yíng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施，對(duì)能耗、廢棄物處理、綠色品牌占比等指標(biāo)提出量化要求。在此背景下，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商加速推進(jìn)ESG戰(zhàn)略落地。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2025年6月，全國(guó)TOP50購(gòu)物中心中已有38家完成綠色建筑認(rèn)證（LEED或中國(guó)三星綠建），平均單位面積碳排放較2020年下降29.4%。這種系統(tǒng)性綠色轉(zhuǎn)型，反過(guò)來(lái)又為可持續(xù)品牌提供了更具協(xié)同效應(yīng)的展示平臺(tái)，形成良性循環(huán)。年份消費(fèi)者因環(huán)保理念優(yōu)先選擇可持續(xù)品牌的比例（%）購(gòu)物中心引入綠色/可持續(xù)品牌數(shù)量年增長(zhǎng)率（%）消費(fèi)者愿意為可持續(xù)產(chǎn)品支付溢價(jià)的平均比例（%）綠色品牌在購(gòu)物中心銷售額占比（%）202132.518.322.79.8202237.221.625.412.3202342.824.928.115.7202447.527.230.618.92025（預(yù)估）52.029.533.022.42、數(shù)字化消費(fèi)習(xí)慣會(huì)員體系與私域流量運(yùn)營(yíng)成效分析近年來(lái)，中國(guó)購(gòu)物中心在消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)與數(shù)字化轉(zhuǎn)型雙重驅(qū)動(dòng)下，加速構(gòu)建以會(huì)員體系為核心的私域流量運(yùn)營(yíng)模式。根據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)（CCFA）2024年發(fā)布的《中國(guó)購(gòu)物中心數(shù)字化運(yùn)營(yíng)白皮書》顯示，截至2024年底，全國(guó)TOP100購(gòu)物中心中已有92%建立了自有會(huì)員系統(tǒng)，其中76%實(shí)現(xiàn)了與微信生態(tài)、企業(yè)微信、小程序及CRM系統(tǒng)的深度整合。會(huì)員體系不再僅是積分兌換與折扣發(fā)放的工具，而是成為連接消費(fèi)者、沉淀數(shù)據(jù)、驅(qū)動(dòng)復(fù)購(gòu)與提升LTV（客戶生命周期價(jià)值）的關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，頭部購(gòu)物中心通過(guò)精細(xì)化會(huì)員分層策略，將會(huì)員劃分為新客、活躍客、高凈值客、沉睡客等類別，并針對(duì)不同群體設(shè)計(jì)差異化權(quán)益與觸達(dá)路徑。例如，上海前灘太古里通過(guò)AI驅(qū)動(dòng)的用戶畫像系統(tǒng)，結(jié)合線下動(dòng)線熱力圖與線上行為數(shù)據(jù)，對(duì)高凈值會(huì)員實(shí)施“一對(duì)一專屬導(dǎo)購(gòu)+限量商品優(yōu)先購(gòu)”服務(wù)，使其高凈值會(huì)員年均消費(fèi)額達(dá)到普通會(huì)員的4.3倍（數(shù)據(jù)來(lái)源：太古地產(chǎn)2024年投資者簡(jiǎn)報(bào)）。這種以數(shù)據(jù)為驅(qū)動(dòng)的會(huì)員運(yùn)營(yíng)模式，顯著提升了用戶粘性與轉(zhuǎn)化效率。私域流量的構(gòu)建與運(yùn)營(yíng)成效，已成為衡量購(gòu)物中心數(shù)字化能力的核心指標(biāo)。據(jù)艾瑞咨詢《2025年中國(guó)零售私域流量發(fā)展研究報(bào)告》指出，2024年購(gòu)物中心通過(guò)企業(yè)微信、社群、小程序等私域渠道觸達(dá)的用戶占比已從2021年的18%躍升至57%，私域用戶年均到店頻次為3.8次，遠(yuǎn)高于非私域用戶的1.2次。私域運(yùn)營(yíng)的核心價(jià)值在于實(shí)現(xiàn)“可觸達(dá)、可互動(dòng)、可轉(zhuǎn)化”的閉環(huán)。以北京SKP為例，其通過(guò)“SKPSelect”小程序構(gòu)建私域商城，結(jié)合線下VIP沙龍、新品預(yù)覽會(huì)與線上專屬直播，形成“線下體驗(yàn)—線上復(fù)購(gòu)—社群互動(dòng)”的良性循環(huán)。2024年該私域渠道貢獻(xiàn)了整體銷售額的22%，復(fù)購(gòu)率達(dá)68%，客單價(jià)較公域渠道高出35%（數(shù)據(jù)來(lái)源：SKP2024年度運(yùn)營(yíng)報(bào)告）。值得注意的是，私域流量的運(yùn)營(yíng)成效不僅體現(xiàn)在銷售轉(zhuǎn)化上，更體現(xiàn)在用戶資產(chǎn)的長(zhǎng)期積累。通過(guò)持續(xù)的內(nèi)容輸出與情感連接，購(gòu)物中心能夠?qū)⒁淮涡韵M(fèi)者轉(zhuǎn)化為品牌擁護(hù)者，進(jìn)而降低獲客成本、提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在技術(shù)賦能層面，會(huì)員體系與私域流量的融合正向智能化、自動(dòng)化方向演進(jìn)。當(dāng)前，越來(lái)越多的購(gòu)物中心引入CDP（客戶數(shù)據(jù)平臺(tái)）系統(tǒng)，整合POS、WiFi探針、停車系統(tǒng)、小程序?yàn)g覽記錄等多源數(shù)據(jù)，構(gòu)建360度用戶視圖。據(jù)德勤《2024年中國(guó)零售科技應(yīng)用洞察》顯示，部署CDP系統(tǒng)的購(gòu)物中心在會(huì)員活躍度提升方面平均高出行業(yè)均值41%。同時(shí)，AI外呼、智能推薦引擎、自動(dòng)化營(yíng)銷SOP等工具的應(yīng)用，使得私域運(yùn)營(yíng)效率大幅提升。例如，華潤(rùn)萬(wàn)象城在2024年上線“萬(wàn)象星AI管家”，基于會(huì)員歷史消費(fèi)偏好自動(dòng)推送個(gè)性化優(yōu)惠券與活動(dòng)邀約，其營(yíng)銷打開率達(dá)39%，轉(zhuǎn)化率提升至12.7%，遠(yuǎn)超傳統(tǒng)短信營(yíng)銷的3%轉(zhuǎn)化水平（數(shù)據(jù)來(lái)源：華潤(rùn)置地2024年數(shù)字化成果發(fā)布會(huì)）。這種技術(shù)驅(qū)動(dòng)的精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，不僅優(yōu)化了用戶體驗(yàn)，也顯著提升了營(yíng)銷ROI。從行業(yè)趨勢(shì)看，未來(lái)五年會(huì)員體系與私域流量的深度融合將更加注重“價(jià)值共創(chuàng)”與“生態(tài)協(xié)同”。購(gòu)物中心不再孤立運(yùn)營(yíng)私域，而是與場(chǎng)內(nèi)品牌商戶共建會(huì)員權(quán)益池，實(shí)現(xiàn)流量共享與利益分成。據(jù)贏商網(wǎng)2025年一季度調(diào)研，已有63%的購(gòu)物中心與主力店品牌打通會(huì)員積分體系，其中32%實(shí)現(xiàn)了聯(lián)合營(yíng)銷活動(dòng)的自動(dòng)化分賬。此外，隨著Z世代成為消費(fèi)主力，私域內(nèi)容形式也從促銷信息向生活方式、社群文化、IP聯(lián)名等方向拓展。成都IFS通過(guò)打造“IFSCLUB”興趣社群，圍繞藝術(shù)、寵物、運(yùn)動(dòng)等主題組織線下活動(dòng)，并在私域社群中持續(xù)輸出UGC內(nèi)容，使其95后會(huì)員占比在兩年內(nèi)從28%提升至45%（數(shù)據(jù)來(lái)源：九龍倉(cāng)集團(tuán)2024年可持續(xù)發(fā)展報(bào)告）。這種以興趣為紐帶的私域運(yùn)營(yíng)，有效增強(qiáng)了用戶歸屬感與品牌認(rèn)同，為購(gòu)物中心在激烈競(jìng)爭(zhēng)中構(gòu)筑了差異化壁壘。導(dǎo)購(gòu)等智能技術(shù)應(yīng)用現(xiàn)狀近年來(lái)，隨著人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的快速發(fā)展，中國(guó)購(gòu)物中心在數(shù)字化轉(zhuǎn)型進(jìn)程中不斷深化對(duì)智能導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)的部署與應(yīng)用。智能導(dǎo)購(gòu)技術(shù)已從早期的簡(jiǎn)單信息查詢終端，逐步演進(jìn)為融合視覺識(shí)別、語(yǔ)音交互、個(gè)性化推薦、室內(nèi)定位與會(huì)員畫像于一體的綜合性智能服務(wù)系統(tǒng)。據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)（CCFA）2024年發(fā)布的《中國(guó)購(gòu)物中心數(shù)字化發(fā)展白皮書》顯示，截至2024年底，全國(guó)排名前100的購(gòu)物中心中，已有87%部署了至少一種形式的智能導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)，其中一線城市購(gòu)物中心的滲透率高達(dá)96%，顯著高于二三線城市的72%和58%。這一數(shù)據(jù)反映出智能導(dǎo)購(gòu)技術(shù)在高端商業(yè)體中的廣泛應(yīng)用已成為行業(yè)標(biāo)配，而在下沉市場(chǎng)則仍處于加速滲透階段。智能導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)的核心功能已不再局限于路徑引導(dǎo)或品牌信息展示，而是通過(guò)與商場(chǎng)CRM系統(tǒng)、POS系統(tǒng)及會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)的深度打通，實(shí)現(xiàn)“人、貨、場(chǎng)”的精準(zhǔn)匹配。例如，北京SKP、上海前灘太古里等標(biāo)桿項(xiàng)目已全面引入基于AI算法的動(dòng)態(tài)導(dǎo)購(gòu)屏，能夠根據(jù)顧客的會(huì)員等級(jí)、歷史消費(fèi)偏好、實(shí)時(shí)位置及停留時(shí)長(zhǎng)，推送定制化的優(yōu)惠券、新品推薦及活動(dòng)信息。據(jù)艾瑞咨詢2025年一季度調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，采用個(gè)性化推薦功能的智能導(dǎo)購(gòu)終端，其用戶互動(dòng)率平均提升至38.7%，較傳統(tǒng)靜態(tài)信息屏高出近3倍；同時(shí)，通過(guò)該系統(tǒng)引導(dǎo)產(chǎn)生的二次消費(fèi)轉(zhuǎn)化率約為12.4%，顯著高于自然客流轉(zhuǎn)化率的6.1%。這表明智能導(dǎo)購(gòu)不僅提升了顧客體驗(yàn)，更直接賦能商場(chǎng)的銷售轉(zhuǎn)化與會(huì)員復(fù)購(gòu)。從投資回報(bào)角度看，智能導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)的部署成本雖較高，但其長(zhǎng)期價(jià)值已獲市場(chǎng)驗(yàn)證。根據(jù)德勤中國(guó)2025年《零售科技投資效益評(píng)估報(bào)告》，一套完整的智能導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng)（含硬件、軟件及數(shù)據(jù)中臺(tái)）在中型購(gòu)物中心的初始投入約為150萬(wàn)至300萬(wàn)元，但其在18至24個(gè)月內(nèi)即可通過(guò)提升客單價(jià)、降低人工導(dǎo)覽成本及增強(qiáng)會(huì)員粘性等方式實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。尤其在人力成本持續(xù)攀升的背景下，智能導(dǎo)購(gòu)有效緩解了傳統(tǒng)導(dǎo)購(gòu)員數(shù)量不足與服務(wù)質(zhì)量波動(dòng)的問題。2024年全國(guó)購(gòu)物中心平均導(dǎo)購(gòu)人員配置密度已從2020年的每萬(wàn)平方米8.2人下降至5.1人，而同期顧客服務(wù)滿意度卻從76.4分提升至83.9分（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)購(gòu)物中心協(xié)會(huì)年度運(yùn)營(yíng)指數(shù)）。分析維度具體內(nèi)容相關(guān)數(shù)據(jù)/指標(biāo)（2025年預(yù)估）優(yōu)勢(shì)（Strengths）一線城市核心商圈購(gòu)物中心出租率高、品牌集聚效應(yīng)強(qiáng)平均出租率達(dá)92.3%劣勢(shì)（Weaknesses）三四線城市部分項(xiàng)目空置率高、運(yùn)營(yíng)能力不足平均空置率為18.7%機(jī)會(huì)（Opportunities）下沉市場(chǎng)消費(fèi)潛力釋放，縣域商業(yè)體系政策支持加強(qiáng)縣域購(gòu)物中心年均復(fù)合增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)達(dá)6.8%威脅（Threats）線上零售持續(xù)擠壓實(shí)體消費(fèi)，消費(fèi)者行為加速線上遷移線上零售占社零總額比重預(yù)計(jì)達(dá)31.5%綜合趨勢(shì)購(gòu)物中心加速向“體驗(yàn)+社交+零售”復(fù)合業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型體驗(yàn)類業(yè)態(tài)占比預(yù)計(jì)提升至38.2%四、典型區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展對(duì)比與機(jī)會(huì)識(shí)別1、一線城市市場(chǎng)特征北京、上海高端商業(yè)集群發(fā)展路徑北京與上海作為中國(guó)最具國(guó)際化特征與消費(fèi)活力的一線城市，其高端商業(yè)集群的發(fā)展不僅體現(xiàn)了城市商業(yè)能級(jí)的躍升，更成為引領(lǐng)全國(guó)高端零售業(yè)態(tài)演進(jìn)的核心引擎。近年來(lái)，伴隨消費(fèi)升級(jí)、品牌全球化布局加速以及城市更新戰(zhàn)略深入推進(jìn)，兩地高端商業(yè)集群呈現(xiàn)出差異化的發(fā)展軌跡與高度趨同的戰(zhàn)略邏輯。根據(jù)贏商網(wǎng)《2024年中國(guó)高端商業(yè)發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示，2024年上海高端商業(yè)項(xiàng)目平均租金達(dá)每平方米每天人民幣35元，北京則為32元，分別位居全國(guó)第一與第二；同時(shí)，兩地高端商業(yè)項(xiàng)目年均客流量分別達(dá)到2800萬(wàn)人次與2500萬(wàn)人次，顯示出強(qiáng)勁的消費(fèi)承載能力。在此基礎(chǔ)上，高端商業(yè)集群不再局限于傳統(tǒng)百貨或奢侈品門店的簡(jiǎn)單聚集，而是向“體驗(yàn)+文化+社交+零售”深度融合的復(fù)合型空間演進(jìn)。上海高端商業(yè)集群的發(fā)展以南京西路、淮海中路、陸家嘴及前灘四大板塊為核心，呈現(xiàn)出“多中心、強(qiáng)聯(lián)動(dòng)、國(guó)際化”的特征。南京西路商圈依托恒隆廣場(chǎng)、芮歐百貨、張園等載體，持續(xù)吸引LVMH、開云、歷峰等國(guó)際奢侈品集團(tuán)設(shè)立旗艦店或概念店，2024年該區(qū)域引入首店數(shù)量達(dá)127家，占全市高端首店總量的38%（數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市商務(wù)委《2024年首店經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》）。淮海中路則通過(guò)TX淮海、K11等新型商業(yè)體，將藝術(shù)策展、潮流文化與零售深度融合，形成面向Z世代的高端潮流消費(fèi)地標(biāo)。陸家嘴依托金融中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造以國(guó)金中心IFC為代表的商務(wù)型高端消費(fèi)場(chǎng)景，其2024年奢侈品銷售額同比增長(zhǎng)19.3%，顯著高于全國(guó)平均水平。前灘作為新興高端商業(yè)拓展區(qū)，憑借前灘太古里等項(xiàng)目引入大量國(guó)際一線品牌區(qū)域首店，填補(bǔ)了浦東高端零售空白，2024年前灘商圈高端品牌門店數(shù)量同比增長(zhǎng)42%（數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行《2025年中國(guó)零售地產(chǎn)展望》）。北京高端商業(yè)集群則以國(guó)貿(mào)商圈、王府井、三里屯及SKPS為核心，體現(xiàn)出“歷史底蘊(yùn)+現(xiàn)代時(shí)尚+政策驅(qū)動(dòng)”的融合路徑。國(guó)貿(mào)商圈依托CBD核心區(qū)位，聚集了國(guó)貿(mào)商城、嘉里中心等高端綜合體，2024年該區(qū)域高端品牌門店密度達(dá)每平方公里17家，為全國(guó)最高（數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行《2024年北京零售市場(chǎng)回顧》）。王府井在城市更新政策推動(dòng)下，通過(guò)王府中環(huán)、銀泰in88等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)街向高端文化消費(fèi)目的地轉(zhuǎn)型，2024年王府井商圈高端消費(fèi)占比提升至61%，較2020年增長(zhǎng)22個(gè)百分點(diǎn)。三里屯則憑借潮流基因與國(guó)際化氛圍，成為奢侈品牌年輕化戰(zhàn)略的重要試驗(yàn)場(chǎng)，2024年引入GucciVault、PradaMode等沉浸式零售空間，帶動(dòng)區(qū)域高端零售銷售額同比增長(zhǎng)23.5%。SKP及SKPS作為北京高端零售標(biāo)桿，2024年銷售額突破260億元，連續(xù)十年蟬聯(lián)全球單體商場(chǎng)銷售冠軍，其成功關(guān)鍵在于精準(zhǔn)把握高凈值客群需求，構(gòu)建“零售即服務(wù)”的高端消費(fèi)生態(tài)（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京SKP官方年報(bào)及貝恩公司《2024年中國(guó)奢侈品市場(chǎng)研究報(bào)告》）。從未來(lái)五年發(fā)展趨勢(shì)看，北京與上海高端商業(yè)集群將進(jìn)一步強(qiáng)化“數(shù)字化、綠色化、社群化”三大戰(zhàn)略方向。數(shù)字化方面，兩地頭部商業(yè)項(xiàng)目普遍部署AI導(dǎo)購(gòu)、AR試衣、會(huì)員數(shù)據(jù)中臺(tái)等技術(shù)，提升個(gè)性化服務(wù)能力；綠色化方面，LEED或WELL認(rèn)證已成為新建高端商業(yè)項(xiàng)目的標(biāo)配，如上海前灘太古里與北京SKPS均獲得LEED鉑金認(rèn)證；社群化方面，通過(guò)私域流量運(yùn)營(yíng)、會(huì)員專屬活動(dòng)、跨界聯(lián)名等方式構(gòu)建高黏性消費(fèi)社群，成為提升復(fù)購(gòu)率與客單價(jià)的關(guān)鍵路徑。據(jù)麥肯錫預(yù)測(cè)，到2027年，中國(guó)高端消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)1.8萬(wàn)億元，其中北京與上海合計(jì)占比將超過(guò)40%，高端商業(yè)集群作為核心承載平臺(tái)，其戰(zhàn)略價(jià)值將持續(xù)提升。在此背景下，兩地高端商業(yè)集群不僅是中國(guó)消費(fèi)升級(jí)的縮影，更將成為全球奢侈品牌布局亞太市場(chǎng)不可或缺的戰(zhàn)略支點(diǎn)。存量改造與商業(yè)煥新典型案例近年來(lái)，中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)已由增量擴(kuò)張階段全面轉(zhuǎn)入存量?jī)?yōu)化與提質(zhì)增效的新周期。在城市更新、消費(fèi)升級(jí)與商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存壓力疊加的背景下，存量商業(yè)項(xiàng)目的改造與煥新成為行業(yè)主流趨勢(shì)。2023年，全國(guó)重點(diǎn)城市存量商業(yè)項(xiàng)目改造數(shù)量同比增長(zhǎng)約27%，其中一線城市占比超過(guò)45%，二線城市緊隨其后，占比達(dá)38%（數(shù)據(jù)來(lái)源：贏商網(wǎng)《2023中國(guó)存量商業(yè)改造白皮書》）。這一趨勢(shì)在2024年進(jìn)一步加速，預(yù)計(jì)到2025年，全國(guó)將有超過(guò)1,200個(gè)存量購(gòu)物中心完成不同程度的改造升級(jí)，改造投資總額有望突破1,800億元。在此過(guò)程中，一批具有代表性的商業(yè)煥新案例脫穎而出，不僅重塑了區(qū)域消費(fèi)生態(tài)，也為行業(yè)提供了可復(fù)制、可推廣的實(shí)踐路徑。上海靜安嘉里中心的煥新工程是存量改造中的標(biāo)桿項(xiàng)目。該項(xiàng)目于2022年啟動(dòng)二期商業(yè)空間升級(jí)，通過(guò)引入“場(chǎng)景化零售+沉浸式體驗(yàn)”的復(fù)合業(yè)態(tài)組合，將原本以傳統(tǒng)零售為主的B2至L3層重構(gòu)為融合生活方式、文化展覽與社交餐飲的多元空間。改造后，項(xiàng)目日均客流提升32%，客單價(jià)增長(zhǎng)18%，租戶續(xù)約率高達(dá)92%（數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行2024年Q1商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告）。尤為關(guān)鍵的是，其通過(guò)引入數(shù)字孿生技術(shù)對(duì)客流熱力、租戶坪效與消費(fèi)者行為進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)效率的精細(xì)化管理。這種“硬件改造+數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)”的雙輪模式，為高線城市核心商圈的存量項(xiàng)目提供了系統(tǒng)性解決方案。成都遠(yuǎn)洋太古里的東里片區(qū)改造則體現(xiàn)了文化賦能與在地性融合的深度實(shí)踐。項(xiàng)目在保留川西民居建筑肌理的基礎(chǔ)上，引入非遺工坊、本土設(shè)計(jì)師品牌與社區(qū)藝術(shù)空間，構(gòu)建“商業(yè)+文化+社區(qū)”的共生生態(tài)。2023年改造完成后，該片區(qū)非零售業(yè)態(tài)占比提升至41%，周末文化活動(dòng)參與人次月均超5萬(wàn)，帶動(dòng)整體銷售額同比增長(zhǎng)24.6%（數(shù)據(jù)來(lái)源：RET睿意德《2024中國(guó)城市商業(yè)活力指數(shù)》）。這一案例表明，存量改造不僅是物理空間的更新，更是文化價(jià)值與社區(qū)認(rèn)同的重建。尤其在新一線及強(qiáng)二線城市，消費(fèi)者對(duì)“在地文化體驗(yàn)”的需求顯著上升，促使開發(fā)商從“流量思維”轉(zhuǎn)向“留量思維”。深圳萬(wàn)象天地的“街區(qū)+Mall”混合模式改造，則代表了產(chǎn)品形態(tài)的結(jié)構(gòu)性創(chuàng)新。面對(duì)傳統(tǒng)封閉式購(gòu)物中心吸引力下降的挑戰(zhàn)，項(xiàng)目于2023年完成北區(qū)開放式街區(qū)擴(kuò)建，引入超60%的首店品牌與策展型零售空間，并通過(guò)高頻次的主題市集與藝術(shù)裝置激活公共區(qū)域。改造后，項(xiàng)目年客流量突破3,800萬(wàn)人次，首店經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)銷售額占比達(dá)35%，成為華南地區(qū)商業(yè)煥新的典范（數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行《2024年中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)展望》）。該模式的成功在于打破了傳統(tǒng)購(gòu)物中心的邊界，以開放式、低密度、高互動(dòng)的空間形態(tài)回應(yīng)Z世代對(duì)自由、社交與個(gè)性化消費(fèi)場(chǎng)景的偏好。值得注意的是，存量改造的可持續(xù)性日益受到重視。北京朝陽(yáng)大悅城于2024年啟動(dòng)的“綠色煥新計(jì)劃”，在改造中全面應(yīng)用節(jié)能照明、雨水回收系統(tǒng)與低碳建材，獲得LEED金級(jí)認(rèn)證。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能耗同比下降19%，顧客對(duì)“綠色商場(chǎng)”的滿意度評(píng)分達(dá)4.7/5.0（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)《2024商業(yè)地產(chǎn)ESG實(shí)踐報(bào)告》）。這反映出在“雙碳”目標(biāo)約束下，環(huán)保與經(jīng)濟(jì)效益并非對(duì)立，而是可通過(guò)技術(shù)整合實(shí)現(xiàn)協(xié)同增效。未來(lái)五年，具備ESG屬性的改造項(xiàng)目將更易獲得政策支持與資本青睞。綜合來(lái)看，存量改造已從單一的硬件翻新演變?yōu)楹w業(yè)態(tài)重構(gòu)、文化植入、數(shù)字賦能與綠色升級(jí)的系統(tǒng)工程。成功案例的共性在于精準(zhǔn)把握區(qū)域消費(fèi)特征、深度鏈接在地文化、靈活運(yùn)用科技工具，并以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)思維替代短期招商邏輯。隨著城市更新政策持續(xù)加碼與消費(fèi)者需求不斷迭代，存量商業(yè)煥新將成為中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心引擎。預(yù)計(jì)到2027年，全國(guó)將有超過(guò)60%的存量項(xiàng)目完成至少一輪系統(tǒng)性改造，行業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值有望提升15%20%（數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院《20252029年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)》）。這一進(jìn)程不僅關(guān)乎單體項(xiàng)目的存續(xù)，更將深刻影響城市商業(yè)格局的重塑與消費(fèi)生態(tài)的進(jìn)化。2、下沉市場(chǎng)潛力分析三四線城市購(gòu)物中心擴(kuò)張節(jié)奏與風(fēng)險(xiǎn)近年來(lái)，中國(guó)三四線城市購(gòu)物中心的擴(kuò)張節(jié)奏呈現(xiàn)出顯著提速態(tài)勢(shì)。根據(jù)贏商網(wǎng)發(fā)布的《2024年中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)新開業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目共計(jì)876個(gè)，其中三四線城市占比高達(dá)61.3%，較2020年提升近18個(gè)百分點(diǎn)。這一趨勢(shì)的背后，是城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)、居民可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)以及品牌下沉戰(zhàn)略全面鋪開等多重因素共同驅(qū)動(dòng)的結(jié)果。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)67.8%，三四線城市作為承接人口回流和消費(fèi)升級(jí)的重要載體，其商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求持續(xù)釋放。與此同時(shí)，以優(yōu)衣庫(kù)、星巴克、奈雪的茶為代表的連鎖品牌加速向低線城市布局，據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)（CCFA）統(tǒng)計(jì)，2023年連鎖零售品牌在三四線城市的門店數(shù)量同比增長(zhǎng)23.5%，顯著高于一線城市的6.2%。這種品牌資源的下沉不僅為當(dāng)?shù)刭?gòu)物中心提供了穩(wěn)定的主力店支撐，也提升了整體招商效率和運(yùn)營(yíng)預(yù)期。然而，擴(kuò)張節(jié)奏加快的同時(shí)，市場(chǎng)供需失衡的風(fēng)險(xiǎn)亦逐步顯現(xiàn)。部分三四線城市在缺乏充分商業(yè)規(guī)劃和人口消費(fèi)能力評(píng)估的前提下，盲目推進(jìn)大型商業(yè)綜合體建設(shè)，導(dǎo)致同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇、空置率攀升。仲量聯(lián)行（JLL）2024年第三季度商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告顯示，三四線城市購(gòu)物中心平均空置率已升至12.7%，較2021年上升4.2個(gè)百分點(diǎn)，部分縣級(jí)市項(xiàng)目空置率甚至超過(guò)20%。這一現(xiàn)象反映出部分地方政府將商業(yè)地產(chǎn)視為拉動(dòng)GDP和土地財(cái)政的工具，忽視了商業(yè)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期邏輯與消費(fèi)人口基數(shù)的實(shí)際承載能力。從投資回報(bào)角度看，三四線城市購(gòu)物中心的盈利周期普遍拉長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)壓力顯著增加。戴德梁行（Cushman&Wakefield）在2024年發(fā)布的《中國(guó)零售地產(chǎn)投資回報(bào)分析》中指出，三四線城市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的平均投資回收期約為8至10年，而部分非核心區(qū)域項(xiàng)目回收期可能超過(guò)12年，遠(yuǎn)高于一線城市的5至7年水平。造成這一差距的核心原因在于客單價(jià)偏低、消費(fèi)頻次不足以及運(yùn)營(yíng)成本剛性上升。以中部某三線城市為例，2023年該市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為482億元，人均消費(fèi)支出僅為1.8萬(wàn)元，不足一線城市的40%。在此背景下，即便購(gòu)物中心引入知名品牌，也難以實(shí)現(xiàn)高坪效。贏商大數(shù)據(jù)平臺(tái)監(jiān)測(cè)顯示，2023年三四線城市購(gòu)物中心平均坪效為3,850元/平方米/年，較一線城市低約52%。此外，電商滲透率的持續(xù)提升進(jìn)一步擠壓實(shí)體零售空間。根據(jù)艾瑞咨詢《2024年中國(guó)縣域電商發(fā)展報(bào)告》，三四線城市網(wǎng)絡(luò)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額比重已達(dá)34.6%，較2020年提升11.3個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)者習(xí)慣于線上比價(jià)、線下體驗(yàn)的混合消費(fèi)模式，使得傳統(tǒng)以零售為主的購(gòu)物中心面臨轉(zhuǎn)型壓力。若項(xiàng)目未能及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，增加體驗(yàn)類、服務(wù)類及社區(qū)功能型業(yè)態(tài)占比，將難以維持客流與租金水平的穩(wěn)定。值得注意的是，政策環(huán)境的變化也為三四線城市購(gòu)物中心帶來(lái)新的變量。2023年國(guó)家發(fā)改委等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)城市商業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》，明確提出“嚴(yán)控低效商業(yè)設(shè)施盲目擴(kuò)張，鼓勵(lì)存量商業(yè)改造升級(jí)”。這一政策導(dǎo)向意味著未來(lái)地方政府在審批新建商業(yè)項(xiàng)目時(shí)將更加審慎，尤其對(duì)人口凈流出、商業(yè)飽和度高的城市將實(shí)施嚴(yán)格限制。與此同時(shí)，REITs試點(diǎn)范圍逐步向商業(yè)地產(chǎn)延伸，為優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目提供了退出通道，但三四線城市因資產(chǎn)流動(dòng)性不足、估值偏低，短期內(nèi)難以納入主流REITs底層資產(chǎn)池。普華永道《2024年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)REITs展望》指出，目前申報(bào)REITs的商業(yè)項(xiàng)目中，90%以上位于一線及強(qiáng)二線城市，三四線城市項(xiàng)目因缺乏穩(wěn)定現(xiàn)金流和透明運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，融資難度較大。因此，未來(lái)五年內(nèi)，三四線城市購(gòu)物中心的發(fā)展將呈現(xiàn)明顯的分化格局：具備人口導(dǎo)入能力、產(chǎn)業(yè)支撐較強(qiáng)、政府規(guī)劃科學(xué)的城市，其商業(yè)項(xiàng)目有望通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)；而缺乏基本面支撐、過(guò)度依賴地產(chǎn)開發(fā)邏輯的城市，則可能面臨資產(chǎn)貶值、招商困難甚至項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。投資者在布局時(shí)需強(qiáng)化對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面、人口結(jié)構(gòu)變化及消費(fèi)潛力的深度研判，避免陷入“規(guī)模擴(kuò)張陷阱”?？h域商業(yè)體系建設(shè)政策支持與落地效果近年來(lái)，國(guó)家層面高度重視縣域商業(yè)體系的建設(shè)，將其視為推動(dòng)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略和實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要抓手。2021年，商務(wù)部等17部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)縣域商業(yè)體系建設(shè)促進(jìn)農(nóng)村消費(fèi)的意見》，明確提出到2025年在全國(guó)范圍內(nèi)基本建成以縣城為中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為重點(diǎn)、村為基礎(chǔ)的縣域商業(yè)體系。此后，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部等多個(gè)部門陸續(xù)出臺(tái)配套政策，從財(cái)政補(bǔ)貼、用地保障、金融支持、物流體系建設(shè)等多個(gè)維度為縣域商業(yè)發(fā)展提供制度保障。2023年，中央財(cái)政安排專項(xiàng)資金超過(guò)100億元，用于支持縣域商業(yè)設(shè)施改造升級(jí)、農(nóng)產(chǎn)品上行通道建設(shè)以及農(nóng)村電商發(fā)展。根據(jù)商務(wù)部發(fā)布的《2023年縣域商業(yè)發(fā)展報(bào)告》，截至2023年底，全國(guó)已有超過(guò)85%的縣（市）制定并實(shí)施了縣域商業(yè)體系建設(shè)實(shí)施方案，其中中西部地區(qū)縣域商業(yè)設(shè)施覆蓋率較2020年提升了22個(gè)百分點(diǎn)，顯示出政策在區(qū)域協(xié)調(diào)方面的顯著成效。在政策落地過(guò)程中，地方政府結(jié)合本地資源稟賦和消費(fèi)特征，探索出多種差異化實(shí)施路徑。例如，浙江省通過(guò)“千萬(wàn)工程”與縣域商業(yè)體系深度融合，推動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商貿(mào)中心與文旅、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，2023年全省縣域社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)9.3%，高于全國(guó)平均水平2.1個(gè)百分點(diǎn)。四川省則依托“天府菜油”“川豬”等特色農(nóng)產(chǎn)品品牌，構(gòu)建“產(chǎn)地倉(cāng)+銷地倉(cāng)+冷鏈物流”一體化供應(yīng)鏈，有效降低農(nóng)產(chǎn)品損耗率至8%以下，較2020年下降近5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，數(shù)字化賦能成為政策落地的重要支撐。據(jù)中國(guó)電子商務(wù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)縣域電商服務(wù)站點(diǎn)數(shù)量已突破60萬(wàn)個(gè)，覆蓋90%以上的行政村，農(nóng)村網(wǎng)絡(luò)零售額達(dá)2.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%。這些數(shù)據(jù)表明，政策不僅在基礎(chǔ)設(shè)施層面取得進(jìn)展，更在提升縣域商業(yè)運(yùn)營(yíng)效率和市場(chǎng)活力方面發(fā)揮了實(shí)質(zhì)性作用。值得注意的是，政策實(shí)施過(guò)程中仍面臨若干結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。部分縣域商業(yè)設(shè)施存在“重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)”現(xiàn)象，導(dǎo)致部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)商貿(mào)中心空置率偏高。根據(jù)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)2024年調(diào)研數(shù)據(jù)，中西部部分縣域新建商業(yè)綜合體平均出租率僅為65%，低于東部地區(qū)約20個(gè)百分點(diǎn)。此外，縣域商業(yè)人才短缺問題突出，尤其是具備現(xiàn)代零售管理、數(shù)字營(yíng)銷和供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)能力的專業(yè)人才嚴(yán)重不足。據(jù)教育部與人社部聯(lián)合發(fā)布的《2024年縣域商業(yè)人才發(fā)展白皮書》顯示，縣域商業(yè)相關(guān)崗位人才缺口超過(guò)120萬(wàn)人，其中70%集中在物流、電商和數(shù)據(jù)分析等新興領(lǐng)域。為應(yīng)對(duì)這些問題，多地開始探索“政企協(xié)同”模式，如江蘇省推行“縣域商業(yè)合伙人”制度，引入頭部零售企業(yè)參與縣域商業(yè)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)品牌輸出、管理賦能和供應(yīng)鏈整合提升項(xiàng)目可持續(xù)性。此類創(chuàng)新機(jī)制在提升政策落地效能方面展現(xiàn)出良好前景。從投資視角看，縣域商業(yè)體系建設(shè)正成為社會(huì)資本關(guān)注的新藍(lán)海。2024年，紅杉資本、高瓴資本等頭部機(jī)構(gòu)在縣域商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、冷鏈物流、社區(qū)團(tuán)購(gòu)等領(lǐng)域的投資金額同比增長(zhǎng)超過(guò)40%。國(guó)家開發(fā)銀行和農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行也加大了對(duì)縣域商業(yè)項(xiàng)目的信貸支持力度，2024年相關(guān)貸款余額突破3000億元。政策紅利與市場(chǎng)潛力的雙重驅(qū)動(dòng)，使得縣域商業(yè)項(xiàng)目投資回報(bào)周期明顯縮短。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2025年中國(guó)縣域商業(yè)地產(chǎn)投資展望》顯示，優(yōu)質(zhì)縣域購(gòu)物中心的平均投資回收期已從2020年的8—10年縮短至5—7年，內(nèi)部收益率（IRR）普遍達(dá)到8%—12%。這一趨勢(shì)預(yù)示著未來(lái)五年，隨著政策持續(xù)深化和市場(chǎng)機(jī)制不斷完善，縣域商業(yè)體系將在提升居民消費(fèi)能力、優(yōu)化城鄉(xiāng)商業(yè)格局和推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展中發(fā)揮更加關(guān)鍵的作用。五、未來(lái)五年投資前景與戰(zhàn)略建議1、投資熱點(diǎn)方向社區(qū)型購(gòu)物中心與鄰里商業(yè)投資價(jià)值近年來(lái)，中國(guó)城市化進(jìn)程持續(xù)深化，人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣與城市空間布局發(fā)生深刻變化，推動(dòng)零售商業(yè)形態(tài)不斷演進(jìn)。在這一背景下，社區(qū)型購(gòu)物中心與鄰里商業(yè)逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)投資的新熱點(diǎn)。相較于傳統(tǒng)大型區(qū)域型購(gòu)物中心，社區(qū)型商業(yè)體以服務(wù)半徑1至3公里、輻射人口3萬(wàn)至10萬(wàn)的社區(qū)單元為核心，強(qiáng)調(diào)高頻次、高黏性、高便利性的消費(fèi)場(chǎng)景構(gòu)建，其投資價(jià)值在2025年及未來(lái)五年內(nèi)呈現(xiàn)出顯著提升趨勢(shì)。根據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)（CCFA）2024年發(fā)布的《中國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展白皮書》數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，全國(guó)社區(qū)型購(gòu)物中心數(shù)量已突破12,000家，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)9.3%，遠(yuǎn)高于整體購(gòu)物中心5.7%的增速。這一增長(zhǎng)動(dòng)力主要源于城市更新政策推動(dòng)、居民生活半徑收縮以及“15分鐘便民生活圈”國(guó)家戰(zhàn)略的全面落地。從消費(fèi)行為維度看，后疫情時(shí)代消費(fèi)者對(duì)“就近消費(fèi)”“安全便利”“情感聯(lián)結(jié)”的需求顯著增強(qiáng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2024年居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)查報(bào)告指出，城鎮(zhèn)居民日常消費(fèi)中，78.6%的食品生鮮、63.2%的日用品及52.4%的休閑娛樂支出發(fā)生在居住地3公里范圍內(nèi)。這一數(shù)據(jù)印證了社區(qū)商業(yè)在滿足高頻剛需消費(fèi)方面的不可替代性。同時(shí)，Z世代與銀發(fā)族兩大主力消費(fèi)群體對(duì)社區(qū)空間的依賴度持續(xù)上升。前者偏好融合社