協(xié)議書與合同的法律效力1.甲方（買方/出租方/委托方）：

甲方名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

甲方地址：中國北京市朝陽區(qū)建國路88號(hào)XX大廈18層。

甲方法定代表人/負(fù)責(zé)人：張明。

甲方聯(lián)系方式

2.乙方（賣方/承租方/服務(wù)提供方）：

乙方名稱：XX商業(yè)管理服務(wù)有限公司。

乙方地址：中國上海市浦東新區(qū)陸家嘴環(huán)路1088號(hào)XX金融中心25層。

乙方法定代表人/負(fù)責(zé)人：李強(qiáng)。

乙方聯(lián)系方式

協(xié)議簡介：

甲方XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“甲方”）作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有位于北京市朝陽區(qū)XX地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目包括商業(yè)綜合體、寫字樓及配套服務(wù)設(shè)施。為提升項(xiàng)目運(yùn)營效率及商業(yè)價(jià)值，甲方擬通過長期租賃方式，將項(xiàng)目中的商業(yè)部分租賃給乙方XX商業(yè)管理服務(wù)有限公司（以下簡稱“乙方”）進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營管理。乙方作為專業(yè)的商業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，具備豐富的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)及資源整合能力，能夠?yàn)榧追教峁┤娴淖赓U管理、客戶服務(wù)及商業(yè)推廣服務(wù)?；陔p方在市場調(diào)研及商業(yè)合作模式上的高度契合，甲方與乙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下合作意向，并在此基礎(chǔ)上制定本協(xié)議，以明確雙方的權(quán)利義務(wù)及合作框架。本協(xié)議的簽訂及履行，旨在通過雙方的共同努力，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，提升項(xiàng)目整體收益，并為合作雙方創(chuàng)造長期穩(wěn)定的合作關(guān)系奠定法律基礎(chǔ)。協(xié)議的背景基于雙方對(duì)市場前景的共識(shí)，前提條件為甲方擁有合法的商業(yè)地產(chǎn)使用權(quán)，乙方具備相應(yīng)的運(yùn)營資質(zhì)及專業(yè)能力，且雙方均愿意通過書面協(xié)議形式固定合作內(nèi)容，確保合作過程的規(guī)范性及可操作性。

第一條協(xié)議目的與范圍

本協(xié)議的主要目的是明確甲乙雙方在商業(yè)地產(chǎn)租賃及運(yùn)營管理合作中的權(quán)利與義務(wù)，確保雙方能夠基于本協(xié)議約定，順利開展合作，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資源的有效利用與價(jià)值最大化。協(xié)議范圍包括但不限于以下內(nèi)容：1.甲方將其合法擁有的位于北京市朝陽區(qū)XX地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的商業(yè)部分租賃給乙方進(jìn)行運(yùn)營管理；2.乙方向甲方提供專業(yè)的商業(yè)租賃管理、客戶服務(wù)、市場推廣及物業(yè)管理等服務(wù)；3.雙方就租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、運(yùn)營管理責(zé)任、違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行明確約定；4.雙方合作過程中需遵守國家相關(guān)法律法規(guī)及地方政策規(guī)定；5.本協(xié)議的變更、解除及終止條件；6.爭議解決方式及適用法律等。本協(xié)議旨在為雙方合作提供全面的法律保障，確保合作過程的順利進(jìn)行。

第二條定義

本協(xié)議中，下列術(shù)語具有以下含義：1.“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”指甲方合法擁有的位于北京市朝陽區(qū)XX地段的商業(yè)綜合體、寫字樓及配套服務(wù)設(shè)施；2.“租賃管理”指乙方根據(jù)本協(xié)議約定，對(duì)甲方租賃的商業(yè)部分進(jìn)行日常運(yùn)營管理，包括但不限于客戶招租、合同簽訂、物業(yè)維護(hù)、市場推廣等服務(wù)；3.“客戶服務(wù)”指乙方為租賃客戶提供咨詢、投訴處理、增值服務(wù)等，提升客戶滿意度；4.“市場推廣”指乙方利用自身資源，為甲方商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳推廣，吸引潛在客戶；5.“運(yùn)營管理責(zé)任”指乙方根據(jù)本協(xié)議約定，對(duì)租賃管理過程中產(chǎn)生的收益、成本及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；6.“違約責(zé)任”指任何一方違反本協(xié)議約定，應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任及賠償后果。

第三條雙方權(quán)利與義務(wù)

1.甲方的權(quán)力和義務(wù)

甲方的權(quán)力與義務(wù)包括但不限于以下內(nèi)容：

（1）甲方有權(quán)要求乙方按照本協(xié)議約定，提供專業(yè)的商業(yè)租賃管理服務(wù)，并對(duì)乙方的運(yùn)營管理工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

（2）甲方有權(quán)根據(jù)市場情況及自身需求，對(duì)租賃條款進(jìn)行合理調(diào)整，但需提前30日書面通知乙方，并經(jīng)雙方協(xié)商一致后方可實(shí)施。

（3）甲方應(yīng)確保其擁有的商業(yè)地產(chǎn)使用權(quán)合法有效，并配合乙方開展租賃管理工作，提供必要的法律文件及證明材料。

（4）甲方應(yīng)按照本協(xié)議約定，按時(shí)足額向乙方支付租賃管理費(fèi)用，并對(duì)乙方的合理支出給予支持。

（5）甲方有權(quán)對(duì)乙方的運(yùn)營管理工作進(jìn)行考核，并根據(jù)考核結(jié)果支付相應(yīng)的管理費(fèi)用。

（6）甲方應(yīng)保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備完好，并承擔(dān)因設(shè)施設(shè)備問題導(dǎo)致的租賃損失。

（7）甲方應(yīng)遵守國家相關(guān)法律法規(guī)及地方政策規(guī)定，確保租賃管理過程的合法性。

（8）甲方有權(quán)在本協(xié)議終止后收回商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并要求乙方配合做好交接工作。

（9）甲方應(yīng)向乙方提供必要的商業(yè)信息及市場數(shù)據(jù)，支持乙方的運(yùn)營管理工作。

（10）甲方應(yīng)配合乙方進(jìn)行市場推廣活動(dòng)，并提供必要的宣傳資源。

2.乙方的權(quán)力和義務(wù)

乙方的權(quán)力和義務(wù)包括但不限于以下內(nèi)容：

（1）乙方可根據(jù)本協(xié)議約定，對(duì)租賃的商業(yè)部分進(jìn)行自主運(yùn)營管理，包括但不限于客戶招租、合同簽訂、物業(yè)維護(hù)、市場推廣等服務(wù)。

（2）乙方可要求甲方提供必要的商業(yè)信息及市場數(shù)據(jù)，以支持其運(yùn)營管理工作。

（3）乙方可根據(jù)市場情況及客戶需求，制定合理的租賃方案，并報(bào)甲方審核。

（4）乙方可利用自身資源，為甲方商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場推廣，提升項(xiàng)目知名度。

（5）乙方可要求甲方按時(shí)足額支付租賃管理費(fèi)用，并對(duì)乙方的合理支出給予支持。

（6）乙方可對(duì)甲方提供的商業(yè)資源進(jìn)行整合利用，提升項(xiàng)目整體收益。

（7）乙方可要求甲方配合進(jìn)行客戶服務(wù)，提升客戶滿意度。

（8）乙方可要求甲方提供必要的設(shè)施設(shè)備支持，確保租賃管理工作的順利進(jìn)行。

（9）乙方可要求甲方遵守國家相關(guān)法律法規(guī)及地方政策規(guī)定，確保租賃管理過程的合法性。

（10）乙方可要求甲方在本協(xié)議終止后配合做好交接工作，確保租賃管理的平穩(wěn)過渡。乙方的運(yùn)營管理責(zé)任包括但不限于以下內(nèi)容：

a.乙方可根據(jù)市場情況及客戶需求，制定合理的租賃方案，并報(bào)甲方審核。

b.乙方可利用自身資源，為甲方商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場推廣，提升項(xiàng)目知名度。

c.乙方可要求甲方提供必要的商業(yè)信息及市場數(shù)據(jù)，以支持其運(yùn)營管理工作。

d.乙方可要求甲方按時(shí)足額支付租賃管理費(fèi)用，并對(duì)乙方的合理支出給予支持。

e.乙方可對(duì)甲方提供的商業(yè)資源進(jìn)行整合利用，提升項(xiàng)目整體收益。

f.乙方可要求甲方配合進(jìn)行客戶服務(wù)，提升客戶滿意度。

g.乙方可要求甲方提供必要的設(shè)施設(shè)備支持，確保租賃管理工作的順利進(jìn)行。

h.乙方可要求甲方遵守國家相關(guān)法律法規(guī)及地方政策規(guī)定，確保租賃管理過程的合法性。

i.乙方可要求甲方在本協(xié)議終止后配合做好交接工作，確保租賃管理的平穩(wěn)過渡。

第四條價(jià)格與支付條件

雙方經(jīng)協(xié)商一致，就本協(xié)議項(xiàng)下的商業(yè)地產(chǎn)租賃管理服務(wù)確定以下價(jià)格與支付條件：

1.服務(wù)費(fèi)用：甲方同意向乙方支付商業(yè)租賃管理服務(wù)費(fèi)，費(fèi)率按租賃商業(yè)部分的年度租金總額的8%計(jì)算。若租賃商業(yè)部分的年度租金總額發(fā)生變動(dòng)，服務(wù)費(fèi)相應(yīng)按比例調(diào)整。

2.支付方式：服務(wù)費(fèi)采用銀行轉(zhuǎn)賬方式支付。甲方應(yīng)在每個(gè)自然年度結(jié)束后60日內(nèi)，根據(jù)乙方提供的符合約定的服務(wù)費(fèi)結(jié)算單據(jù)，將當(dāng)年度服務(wù)費(fèi)支付至乙方指定的銀行賬戶。

3.付款時(shí)間：首次服務(wù)費(fèi)應(yīng)在本協(xié)議生效后30日內(nèi)支付，其余按年度分期支付。甲方逾期支付服務(wù)費(fèi)的，每逾期一日，應(yīng)按當(dāng)期應(yīng)付未付服務(wù)費(fèi)金額的千分之一向乙方支付違約金，但累計(jì)違約金不超過當(dāng)期應(yīng)付未付服務(wù)費(fèi)金額的20%。

4.費(fèi)用承擔(dān)：乙方在提供服務(wù)過程中產(chǎn)生的合理費(fèi)用（如市場推廣費(fèi)、差旅費(fèi)等），經(jīng)甲方事先書面同意后，可從服務(wù)費(fèi)中扣除，乙方應(yīng)提供合法有效的費(fèi)用憑證。

5.費(fèi)用調(diào)整：如市場環(huán)境或政策發(fā)生重大變化，導(dǎo)致乙方服務(wù)成本顯著增加或減少，雙方可協(xié)商調(diào)整服務(wù)費(fèi)費(fèi)率，但調(diào)整不得損害守約方利益。

第五條履行期限

1.協(xié)議有效期：本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效，有效期為五年，自202X年X月X日至202X年X月X日止。協(xié)議期滿前三個(gè)月，如雙方無書面異議，可自動(dòng)續(xù)展五年。

2.關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)：

a.乙方應(yīng)在協(xié)議生效后30日內(nèi)完成首次租賃方案制定并提交甲方審核。

b.甲方應(yīng)在收到乙方服務(wù)費(fèi)結(jié)算單據(jù)后30日內(nèi)完成審核并支付款項(xiàng)。

c.每年第一季度，雙方應(yīng)召開運(yùn)營會(huì)議，審議上年度業(yè)績并制定下年度計(jì)劃。

d.協(xié)議終止或解除后，乙方應(yīng)在30日內(nèi)完成租賃客戶及資產(chǎn)的交接工作，并提交完整運(yùn)營報(bào)告。

e.如遇本協(xié)議約定的不可抗力事件，雙方應(yīng)立即暫停履行受影響義務(wù)，并在事件結(jié)束后10日內(nèi)協(xié)商是否繼續(xù)履行或解除協(xié)議。

第六條違約責(zé)任

1.甲方違約責(zé)任：

a.甲方未按時(shí)足額支付服務(wù)費(fèi)的，除按照第四條約定支付違約金外，還應(yīng)承擔(dān)乙方為追討欠款產(chǎn)生的合理費(fèi)用（包括但不限于律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等），且逾期超過180日，乙方有權(quán)單方解除協(xié)議并要求甲方賠償直接經(jīng)濟(jì)損失。

b.甲方違反本協(xié)議第三條第（2）款約定，擅自變更租賃條款未通知乙方或未經(jīng)乙方同意的，應(yīng)承擔(dān)由此給乙方造成的租賃收益損失，損失金額以實(shí)際減少的租金或合同約定的違約金為準(zhǔn)，且甲方不得要求乙方退還已支付的服務(wù)費(fèi)。

c.甲方未按約定提供商業(yè)資源或配合乙方開展市場推廣的，每項(xiàng)違約行為應(yīng)向乙方支付10萬元人民幣違約金，若違約行為持續(xù)超過30日，乙方有權(quán)解除協(xié)議并要求賠償。

2.乙方違約責(zé)任：

a.乙方未按本協(xié)議約定提供租賃管理服務(wù)的，應(yīng)按服務(wù)費(fèi)總額的10%向甲方支付違約金，且違約行為持續(xù)超過60日，甲方有權(quán)單方解除協(xié)議并要求賠償直接經(jīng)濟(jì)損失。

b.乙方在租賃管理過程中違反法律法規(guī)或損害甲方利益的，應(yīng)立即停止違約行為并賠償甲方全部損失，包括但不限于行政處罰金、第三方索賠等，且甲方有權(quán)解除協(xié)議并要求乙方支付相當(dāng)于服務(wù)費(fèi)總額30%的懲罰性違約金。

c.乙方擅自泄露甲方商業(yè)秘密或泄露租賃客戶信息的，除承擔(dān)賠償責(zé)任外，還應(yīng)支付50萬元人民幣懲罰性違約金，且該違約行為不因協(xié)議解除而免除責(zé)任。

d.乙方未按約定完成租賃客戶及資產(chǎn)交接工作的，每延遲一日，應(yīng)按未交接部分租賃價(jià)值的千分之一向甲方支付違約金，延遲超過90日，甲方有權(quán)另行委托第三方運(yùn)營并要求乙方賠償雙倍違約金。

3.違約金上限：雙方累計(jì)支付的總違約金不超過本協(xié)議服務(wù)費(fèi)總額的200%。

4.賠償范圍：違約方的賠償責(zé)任包括但不限于守約方為維權(quán)產(chǎn)生的直接經(jīng)濟(jì)損失、合理的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)及保全費(fèi)等。

5.減損義務(wù)：任何一方違約時(shí)，守約方應(yīng)采取合理措施減輕損失，若因未采取減損措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的，擴(kuò)大部分的損失由守約方自行承擔(dān)。

6.不可抗力免責(zé)：因不可抗力導(dǎo)致違約的，違約方不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)在事件發(fā)生后24小時(shí)內(nèi)書面通知守約方，并提供相關(guān)證明文件。雙方應(yīng)根據(jù)不可抗力影響程度協(xié)商調(diào)整履行期限或解除協(xié)議。

第七條不可抗力

1.定義：不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，包括但不限于：

(1)自然災(zāi)害，如地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、海嘯等；

(2)事件，如戰(zhàn)爭、恐怖襲擊、政府行為（包括法律法規(guī)變更、政策調(diào)整等）；

(3)疫情或其他公共衛(wèi)生事件，導(dǎo)致社會(huì)秩序或商業(yè)活動(dòng)受限；

(4)電力、通訊或其他關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施中斷，且非因一方過錯(cuò)導(dǎo)致；

(5)其他無法預(yù)見且非因一方故意或重大過失造成的極端事件。

2.通知義務(wù)：發(fā)生不可抗力的一方應(yīng)在事件發(fā)生后48小時(shí)內(nèi)書面通知另一方，詳細(xì)說明不可抗力事件的影響范圍、持續(xù)期限及預(yù)期恢復(fù)時(shí)間，并附相關(guān)證明材料（如政府公告、新聞報(bào)道、保險(xiǎn)理賠文件等）。

3.責(zé)任免除：因不可抗力導(dǎo)致本協(xié)議部分或全部無法履行的，受影響方不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)采取合理措施盡量減少損失。雙方應(yīng)根據(jù)不可抗力影響協(xié)商是否延期履行、部分履行或解除協(xié)議。

4.協(xié)商恢復(fù)：不可抗力消除后，雙方應(yīng)在10日內(nèi)協(xié)商恢復(fù)協(xié)議履行，如協(xié)商不成，可依據(jù)本協(xié)議第八條爭議解決條款處理。

5.不可抗力認(rèn)定：若一方對(duì)不可抗力事件的影響有爭議，提交具有相關(guān)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)或第三方評(píng)估，鑒定結(jié)論作為判斷不可抗力影響的依據(jù)。

第八條爭議解決

1.協(xié)商解決：雙方因本協(xié)議產(chǎn)生或與本協(xié)議有關(guān)的任何爭議，應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決。協(xié)商應(yīng)指派授權(quán)代表進(jìn)行，若在書面通知發(fā)出后30日內(nèi)未能達(dá)成一致，雙方應(yīng)自動(dòng)進(jìn)入爭議解決程序。

2.調(diào)解程序：協(xié)商不成的，雙方可共同委托具有行業(yè)資質(zhì)的調(diào)解機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解協(xié)議經(jīng)雙方簽字后具有約束力，調(diào)解失敗的，可進(jìn)入仲裁或訴訟程序。

3.仲裁程序：若調(diào)解無效或雙方直接選擇仲裁，應(yīng)提交中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會(huì)仲裁委員會(huì)（CIETAC）進(jìn)行仲裁，適用其仲裁規(guī)則。仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力，仲裁地點(diǎn)在北京。雙方應(yīng)遵守并履行仲裁裁決，任何一方拒不履行的，另一方可向北京仲裁委員會(huì)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

4.訴訟程序：若雙方未選擇仲裁或仲裁協(xié)議無效，任何一方均有權(quán)向協(xié)議簽訂地（北京市朝陽區(qū)）人民法院提起訴訟。訴訟過程中，應(yīng)適用中華人民共和國法律，并遵循訴訟證據(jù)規(guī)則。

5.爭議范圍：爭議解決應(yīng)限于本協(xié)議內(nèi)容，但不影響雙方就爭議解決過程中產(chǎn)生的費(fèi)用（如仲裁費(fèi)、訴訟費(fèi)等）另行主張權(quán)利。

6.專屬管轄：除仲裁或訴訟另有約定外，本協(xié)議爭議解決條款具有優(yōu)先效力，任何一方在本協(xié)議履行前達(dá)成的爭議解決協(xié)議均無效。

第九條其他條款

1.通知方式：本協(xié)議項(xiàng)下的所有通知、文件和法律文書均應(yīng)以書面形式，通過專人遞送、掛號(hào)信、傳真或雙方確認(rèn)的電子郵件送達(dá)。送達(dá)地址以本協(xié)議首部列明為準(zhǔn)，任何一方變更地址應(yīng)提前30日書面通知對(duì)方。

2.協(xié)議變更：對(duì)本協(xié)議的任何修改或補(bǔ)充，均須經(jīng)雙方授權(quán)代表簽署書面文件后方能生效?？陬^約定或非正式記錄不產(chǎn)生法律效力。

3.終