物業(yè)管理制度安全管理制度一、總則

1.1目的

為規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域的安全管理，保障業(yè)主、物業(yè)使用人的人身和財產(chǎn)安全，維護物業(yè)管理區(qū)域正常的公共秩序，預防安全事故發(fā)生，提升物業(yè)服務品質(zhì)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，制定本制度。

1.2依據(jù)

本制度依據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《中華人民共和國消防法》《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》《物業(yè)服務企業(yè)安全管理規(guī)范》（GB/T35263-2017）等法律法規(guī)、國家標準及地方相關(guān)規(guī)定制定。

1.3適用范圍

本制度適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)及其工作人員，以及進入物業(yè)管理區(qū)域的其他單位和個人。物業(yè)管理區(qū)域包括公共區(qū)域、共用設施設備、消防設施、停車場、電梯等區(qū)域及設施。

1.4基本原則

1.4.1安全第一、預防為主：將安全管理置于首位，強化風險隱患排查與防控，從源頭上預防安全事故發(fā)生。

1.4.2誰主管、誰負責：明確各責任主體的安全管理職責，落實崗位安全責任制，確保責任到人。

1.4.3屬地管理：以物業(yè)管理區(qū)域為單元，實行區(qū)域安全管理全覆蓋，不留管理盲區(qū)。

1.4.4綜合治理：整合物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、政府部門及社會資源，構(gòu)建多方聯(lián)動的安全管理機制。

二、組織機構(gòu)與職責

2.1安全管理組織結(jié)構(gòu)

2.1.1物業(yè)服務中心安全管理部門

物業(yè)服務中心設立專門的安全管理部門，作為安全管理的核心機構(gòu)。部門由安全主管、安全員和行政人員組成，確保日常工作的系統(tǒng)性和專業(yè)性。安全主管負責整體規(guī)劃，協(xié)調(diào)各部門資源；安全員負責具體執(zhí)行，包括巡查和記錄；行政人員處理文檔和溝通。部門每周召開例會，總結(jié)工作進展，解決存在問題。通過明確分工，部門高效運轉(zhuǎn)，保障物業(yè)管理區(qū)域的安全穩(wěn)定。

2.1.2各區(qū)域安全管理小組

根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的地理分布，劃分多個安全管理小組，每個小組負責特定區(qū)域。小組由區(qū)域安全員、物業(yè)工作人員和志愿者組成，覆蓋住宅、商業(yè)和公共設施。區(qū)域安全員負責日常巡查，檢查消防設施和安全隱患；物業(yè)工作人員協(xié)助處理突發(fā)事件；志愿者參與社區(qū)宣傳，提升居民安全意識。小組每月進行聯(lián)合演練，模擬火災或盜竊場景，確保協(xié)作順暢。這種分層管理，使安全工作覆蓋無死角，響應迅速。

2.1.3外部協(xié)作機構(gòu)

物業(yè)服務中心與當?shù)毓?、消防和社區(qū)部門建立長期合作關(guān)系，形成安全管理網(wǎng)絡。公安部門負責治安巡邏和犯罪預防；消防部門提供專業(yè)指導和設備檢查；社區(qū)部門協(xié)調(diào)居民參與安全活動。每季度召開聯(lián)席會議，通報安全狀況，制定聯(lián)合行動計劃。例如，在節(jié)假日加強巡邏，或共同舉辦安全講座。通過外部協(xié)作，物業(yè)安全管理獲得專業(yè)支持，提升整體效能。

2.2各崗位職責

2.2.1物業(yè)經(jīng)理安全職責

物業(yè)經(jīng)理作為安全管理第一責任人，全面負責安全制度的制定和執(zhí)行。經(jīng)理審核安全計劃，分配資源，確保預算到位。日常工作中，經(jīng)理監(jiān)督安全培訓，參與重大事件決策，如火災或事故處理。經(jīng)理還定期向業(yè)主委員會匯報安全狀況，收集反饋意見。通過領(lǐng)導作用，經(jīng)理推動安全管理融入物業(yè)整體運營，保障業(yè)主權(quán)益。

2.2.2安全主管職責

安全主管直接向物業(yè)經(jīng)理匯報，負責日常安全管理的組織協(xié)調(diào)。主管制定巡查計劃，安排安全員輪班，確保全天候監(jiān)控。主管組織安全培訓，提升員工技能，并處理突發(fā)事件，如設備故障或糾紛。主管還維護與外部機構(gòu)的聯(lián)系，協(xié)調(diào)資源支持。通過細致管理，主管確保安全工作有序進行，預防問題發(fā)生。

2.2.3安全員職責

安全員是安全管理的執(zhí)行者，負責具體操作。安全員每日巡查區(qū)域，檢查消防器材、監(jiān)控設備和門禁系統(tǒng)，記錄異常情況。安全員參與應急演練，熟悉疏散路線和急救流程。在事件發(fā)生時，安全員第一時間響應，控制現(xiàn)場并上報。安全員還協(xié)助居民解決安全疑問，如防盜提示。通過一線工作，安全員成為安全管理的基石，保障日常安全。

2.2.4其他崗位安全職責

物業(yè)其他崗位，如保潔、維修和客服人員，也承擔安全責任。保潔人員保持公共區(qū)域整潔，避免雜物堆積引發(fā)火災；維修人員確保設施設備安全，及時修復隱患；客服人員接待居民投訴，協(xié)調(diào)安全事務。所有崗位參與安全培訓，了解基本應急措施。通過全員參與，安全管理融入日常工作，形成整體合力。

2.3責任分配與考核

2.3.1安全責任書簽訂

所有物業(yè)員工和外部協(xié)作機構(gòu)簽訂安全責任書，明確職責范圍。責任書詳細列出安全任務，如巡查頻率和報告要求，并規(guī)定違約后果。簽訂儀式由物業(yè)經(jīng)理主持，強調(diào)責任意識。責任書每年更新，適應新情況。通過書面承諾，確保責任落實到人，避免推諉。

2.3.2考核機制

建立定期考核制度，評估安全工作成效?？己藘?nèi)容包括巡查記錄、事件處理速度和居民滿意度。安全主管每月提交報告，物業(yè)經(jīng)理審核。考核結(jié)果與績效掛鉤，優(yōu)秀者獲獎勵，不足者需改進?？己诉^程公開透明，接受員工反饋。通過科學評估，促進安全管理持續(xù)提升。

2.3.3獎懲措施

獎懲措施激勵安全管理積極性。獎勵包括獎金、晉升機會和公開表揚，針對表現(xiàn)突出者，如及時處理事故。懲罰包括警告、降職或解雇，針對失職行為，如忽視隱患。獎懲標準明確，執(zhí)行公正。通過平衡激勵，員工更主動投入安全工作，維護物業(yè)管理區(qū)域安全。

三、安全管理制度體系

3.1基礎(chǔ)安全管理制度

3.1.1消防安全管理制度

物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭袊栏竦南腊踩熑沃疲鞔_消防設施日常維護標準。每日巡查消防栓、滅火器、煙感報警器等設備，確保完好率100%。消防通道保持暢通，禁止堆放雜物，疏散指示標識定期檢查更換。每月組織一次消防演練，模擬火災場景，培訓員工和居民使用滅火器、疏散逃生技能。建立消防檔案，詳細記錄設施檢修、演練活動及隱患整改情況。對違規(guī)動火作業(yè)實行審批制，施工前需辦理動火證，并配備滅火器材和監(jiān)護人員。

3.1.2治安防范管理制度

實施24小時門禁監(jiān)控與巡邏制度，重點區(qū)域安裝高清攝像頭并留存錄像30天以上。外來人員登記制度執(zhí)行“一證一登記”，核對身份信息后發(fā)放臨時通行證。車輛管理系統(tǒng)采用車牌識別技術(shù)，禁止無牌車輛進入地下車庫。每季度更新防盜宣傳資料，通過公告欄、微信群普及防詐騙、防盜竊知識。建立鄰里守望機制，鼓勵居民發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告物業(yè)安保中心。

3.1.3設備安全管理制度

電梯維保遵循“半月檢”制度，由持證專業(yè)人員執(zhí)行，并張貼年檢合格標識。配電室實行雙人雙鎖管理，每日記錄設備運行參數(shù)，高溫季節(jié)增加巡檢頻次。二次供水設施每半年清洗消毒一次，水質(zhì)檢測報告公示于供水泵房。燃氣管道設施每年進行專業(yè)檢測，發(fā)現(xiàn)泄漏立即啟動應急預案并通知供氣單位。

3.2專項安全管理制度

3.2.1應急響應管理制度

制定覆蓋火災、停電、電梯困人、自然災害等12類突發(fā)事件的專項預案。應急指揮中心設在物業(yè)服務中心，配備應急照明、通訊設備、急救箱等物資。明確分級響應機制：一級響應由物業(yè)經(jīng)理指揮，聯(lián)動消防、公安等部門；二級響應由安全主管協(xié)調(diào)處置；三級響應由安全員現(xiàn)場解決。建立應急通訊錄，每季度更新一次，確保關(guān)鍵聯(lián)系人24小時暢通。

3.2.2施工安全管理制度

裝修施工實行“三查三改”流程：開工前查資質(zhì)、查方案、查保險；施工中查用電安全、查消防措施、查垃圾清運；完工后查結(jié)構(gòu)安全、查隱蔽工程、查整改落實。裝修人員統(tǒng)一佩戴出入證，禁止在非施工區(qū)域逗留。高空作業(yè)必須系安全帶，動火作業(yè)配備滅火毯和消防器材。每日17:00后禁止產(chǎn)生噪音施工，周末及節(jié)假日暫停裝修。

3.2.3公共區(qū)域安全管理制度

兒童游樂區(qū)每周檢查一次設施緊固件，地面鋪設防滑地墊。健身器材每半年專業(yè)檢修，張貼使用說明和安全警示標識。地下車庫設置防撞柱和限速標識，坡道安裝防滑條。化糞池清掏前進行有害氣體檢測，作業(yè)時設置警戒區(qū)域。公共照明系統(tǒng)采用分時控制，主干道夜間保持最低照度10lux。

3.3制度執(zhí)行與監(jiān)督機制

3.3.1安全培訓管理制度

新員工入職需完成16學時安全培訓，考核合格后方可上崗。在崗員工每季度參加復訓，內(nèi)容包括消防器材實操、急救知識、防暴技巧等。針對居民開展“安全課堂”活動，每季度舉辦一次，主題涵蓋居家防火、防盜門選擇、電器使用規(guī)范等。建立培訓檔案，記錄參訓人員、考核結(jié)果及反饋意見。

3.3.2安全檢查管理制度

實行“日巡查、周抽查、月普查”三級檢查制度。安全員每日填寫《安全巡查日志》，重點記錄消防通道堵塞、監(jiān)控故障等問題。安全主管每周隨機抽查3個樓棟，核實巡查記錄真實性。物業(yè)經(jīng)理每月組織聯(lián)合檢查，邀請業(yè)主代表參與，形成《安全隱患整改通知書》，明確責任人和完成時限。

3.3.3責任追究與改進制度

建立安全責任追溯機制，對因失職導致的安全事故實行“四不放過”原則：原因未查清不放過、責任人未處理不放過、整改措施未落實不放過、有關(guān)人員未受教育不放過。每季度召開安全分析會，通報典型事故案例，修訂制度漏洞。設立安全改進基金，用于獎勵提出合理化建議的員工和居民。

四、安全管理措施

4.1日常安全管理

4.1.1巡查制度執(zhí)行

物業(yè)服務中心建立三級巡查網(wǎng)絡，安全員每日對公共區(qū)域進行不少于兩次的全面巡查，重點檢查消防通道暢通情況、監(jiān)控設備運行狀態(tài)及門禁系統(tǒng)有效性。巡查采用“步行+電子記錄”方式，配備移動終端實時上傳異常情況。夜間增加巡邏頻次，重點監(jiān)控電梯轎廂、地下車庫等易發(fā)事故區(qū)域。巡查記錄需包含時間、地點、問題描述及處理結(jié)果，確?？勺匪荨?/p>

4.1.2隱患整改閉環(huán)管理

發(fā)現(xiàn)安全隱患后，安全員立即設置警示標識并啟動整改流程。一般隱患要求24小時內(nèi)解決，重大隱患啟動應急預案并上報物業(yè)經(jīng)理。整改完成后由安全主管復核簽字，形成“發(fā)現(xiàn)-上報-整改-復查-歸檔”閉環(huán)。每月統(tǒng)計隱患類型及整改率，對重復出現(xiàn)的問題進行根源分析。例如，某單元消防通道多次被占用，則通過加裝地鎖、加強宣傳等綜合措施解決。

4.1.3重點區(qū)域?qū)ｍ椆芸?/p>

對配電室、水泵房、電梯機房等關(guān)鍵區(qū)域?qū)嵭小半p人雙鎖”管理，每日三次記錄設備運行參數(shù)。兒童游樂區(qū)設置安全警示牌，地面采用防滑材料，每日閉園前檢查設施緊固件。地下車庫劃分人車分流路線，安裝防撞柱和限速標識，高峰時段安排安全員引導車輛有序停放。

4.2設施設備安全管理

4.2.1消防系統(tǒng)維護

消防設施實行“三定”管理：定人負責、定期檢測、定點存放。滅火器每季度稱重檢查，壓力不足立即充裝；消防栓箱每月開啟測試，確保水帶完好；煙感報警器每半年模擬煙霧測試。消防控制室實行24小時雙人值班，值班員持證上崗，每2小時記錄系統(tǒng)運行狀態(tài)。

4.2.2電梯安全運行

電梯維保嚴格執(zhí)行“半月檢”制度，維保人員需現(xiàn)場簽字確認作業(yè)內(nèi)容。轎廂內(nèi)張貼安全乘梯須知及應急救援電話，每季度組織一次困人應急演練。物業(yè)服務中心建立電梯“健康檔案”，記錄故障維修、年檢情況及零部件更換記錄。發(fā)生故障時，維保人員需30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。

4.2.3供配電系統(tǒng)保障

配電室配備絕緣手套、驗電器等防護工具，每日記錄變壓器溫度、負荷電流等數(shù)據(jù)。定期檢查電纜溝有無積水、鼠患，雨季增加巡檢頻次。備用發(fā)電機每周空載試運行15分鐘，確保燃油儲備滿足連續(xù)運行8小時要求。停電前24小時通過公告欄、微信群通知業(yè)主做好應急準備。

4.3應急管理實施

4.3.1預案動態(tài)更新

應急預案根據(jù)演練效果及實際案例每半年修訂一次，新增“極端天氣應對”“群體性事件處置”等專項內(nèi)容。預案明確12類突發(fā)事件的響應流程，如火災時啟動“先報警、后疏散、再撲救”原則，電梯困人時需在30分鐘內(nèi)完成救援。預案文本放置于各崗位醒目位置，并上傳至業(yè)主服務平臺供隨時查閱。

4.3.2演練實戰(zhàn)化開展

每季度組織一次綜合演練，模擬場景包括火災、防汛、醫(yī)療急救等。演練前制定詳細腳本，明確參演人員職責，設置觀察員評估效果。演練后召開復盤會，分析暴露問題，如某次消防演練發(fā)現(xiàn)疏散指示牌被遮擋，則立即更換為發(fā)光型標識。新入職員工需在試用期內(nèi)完成至少3次專項演練。

4.3.3物資儲備管理

在物業(yè)服務中心設立應急物資庫，配備滅火毯、急救箱、應急照明等基礎(chǔ)物資。防汛物資包括沙袋、擋水板、抽水泵等，每年汛期前進行全面檢查。建立物資消耗登記制度，使用后及時補充，確保儲備量始終滿足應急需求。重要物資實行“雙人雙鎖”管理，每月盤點一次。

4.4人員與環(huán)境管理

4.4.1安全培訓常態(tài)化

新員工入職需完成16學時安全培訓，考核合格后方可上崗。在崗員工每季度參加復訓，內(nèi)容包括消防器材實操、急救知識、防暴技巧等。針對老年人群體開展“居家安全課堂”，講解燃氣泄漏處理、跌倒預防等實用技能。培訓采用“理論+實操”模式，考核通過率需達100%。

4.4.2安全宣傳多樣化

利用電梯屏、公告欄等載體每月更新安全提示，內(nèi)容涵蓋防盜、防火、用電安全等。在社區(qū)公眾號開設“安全小貼士”專欄，發(fā)布圖文并茂的科普文章。每半年組織一次“安全知識競賽”，通過趣味問答提高居民參與度。對獨居老人實行“敲門行動”，上門檢查燃氣、電路安全隱患。

4.4.3環(huán)境安全綜合治理

定期修剪綠化帶，消除監(jiān)控死角；清理樓道雜物，保持疏散通道暢通；在易滑區(qū)域鋪設防滑墊，設置小心地滑標識。對流浪貓狗進行捕捉安置，避免傷人事件。夏季開展“清剿火患”專項行動，集中整治電動自行車違規(guī)充電問題。每月組織“樓棟長”參與環(huán)境安全巡查，形成共治格局。

五、安全管理監(jiān)督與評估

5.1日常監(jiān)督機制

5.1.1巡查頻次與標準

安全員每日對公共區(qū)域進行不少于兩次的全面巡查，重點檢查消防通道暢通情況、監(jiān)控設備運行狀態(tài)及門禁系統(tǒng)有效性。巡查采用“步行+電子記錄”方式，配備移動終端實時上傳異常情況。夜間增加巡邏頻次，重點監(jiān)控電梯轎廂、地下車庫等易發(fā)事故區(qū)域。巡查記錄需包含時間、地點、問題描述及處理結(jié)果，確保可追溯。

5.1.2監(jiān)控設備管理

監(jiān)控中心實行24小時雙人值班制度，值班員每2小時巡查一次屏幕畫面，重點關(guān)注出入口、主干道及周界防范區(qū)域。監(jiān)控設備每月進行一次全面檢修，確保畫面清晰、存儲時間達標。發(fā)現(xiàn)可疑人員或異常情況，立即通過對講系統(tǒng)通知就近安全員處置，并同步錄像存檔。

5.1.3隱患整改閉環(huán)管理

發(fā)現(xiàn)安全隱患后，安全員立即設置警示標識并啟動整改流程。一般隱患要求24小時內(nèi)解決，重大隱患啟動應急預案并上報物業(yè)經(jīng)理。整改完成后由安全主管復核簽字，形成“發(fā)現(xiàn)-上報-整改-復查-歸檔”閉環(huán)。每月統(tǒng)計隱患類型及整改率，對重復出現(xiàn)的問題進行根源分析。例如，某單元消防通道多次被占用，則通過加裝地鎖、加強宣傳等綜合措施解決。

5.2考核評估體系

5.2.1量化考核指標

建立安全工作量化考核表，包含巡查完成率、隱患整改及時率、培訓參與率等12項核心指標。安全員每日巡查達標率需達95%以上，重大隱患整改時限不超過8小時。季度考核中，消防演練參與率、應急物資完好率等指標權(quán)重占比不低于40%。考核結(jié)果與績效工資直接掛鉤，優(yōu)秀者可獲得額外獎金。

5.2.2多方評價機制

每季度開展業(yè)主滿意度調(diào)查，通過線上問卷和線下訪談相結(jié)合方式，收集居民對安全管理工作的反饋。調(diào)查內(nèi)容涵蓋安保響應速度、設施維護質(zhì)量、宣傳有效性等維度。同時邀請業(yè)主代表參與安全檢查，對整改效果進行現(xiàn)場驗證。第三方評估機構(gòu)每年進行一次全面審計，重點考核制度執(zhí)行力和應急能力。

5.2.3獎懲措施實施

設立“安全標兵”月度評選，對表現(xiàn)突出的安全員給予公開表彰和物質(zhì)獎勵。連續(xù)三個月考核不合格的員工進行轉(zhuǎn)崗培訓，仍不達標者予以辭退。對因失職導致安全事故的，實行“一票否決”制，取消年度評優(yōu)資格。業(yè)主舉報重大安全隱患經(jīng)查實的，給予500-2000元獎勵。

5.3持續(xù)改進流程

5.3.1問題分析機制

每月召開安全分析會，通報典型事故案例和隱患整改情況。采用“魚骨圖”分析法，從人、機、料、法、環(huán)五個維度剖析問題根源。例如，某小區(qū)電梯困人事件頻發(fā)，經(jīng)排查發(fā)現(xiàn)維保人員操作不規(guī)范，則立即組織專項培訓并修訂維保標準。

5.3.2制度動態(tài)修訂

根據(jù)季節(jié)變化和實際案例，每半年對安全管理制度進行一次全面梳理。夏季重點修訂防汛防暑預案，冬季強化防火防凍措施。新頒布的法律法規(guī)或行業(yè)標準，需在30日內(nèi)完成制度更新。修訂過程廣泛征求員工和業(yè)主意見，確保制度科學可行。

5.3.3創(chuàng)新技術(shù)應用

試點引入AI智能監(jiān)控系統(tǒng)，通過行為分析自動識別高空拋物、消防通道占用等違規(guī)行為。在電梯轎廂安裝物聯(lián)網(wǎng)傳感器，實時監(jiān)測運行狀態(tài)并預測故障。開發(fā)業(yè)主安全服務APP，實現(xiàn)隱患隨手拍、一鍵報警、安全知識在線學習等功能。技術(shù)投入需進行成本效益分析，優(yōu)先推廣成熟可靠的新技術(shù)。

5.4監(jiān)督保障措施

5.4.1責任公示制度

在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置設置安全責任公示欄，公開各級管理人員聯(lián)系方式和職責范圍。每月公示安全隱患整改進展，接受業(yè)主監(jiān)督。對重大安全隱患整改情況，通過業(yè)主群實時通報處理進度。

5.4.2內(nèi)部監(jiān)督機制

物業(yè)經(jīng)理不定期抽查安全員巡查記錄，重點核查問題是否真實、整改是否到位。安全主管每月進行交叉檢查，避免自查自糾流于形式。設立匿名舉報渠道，員工可反映安全管理中的違規(guī)行為。監(jiān)督過程全程留痕，確保公平公正。

5.4.3外部監(jiān)督協(xié)作

主動接受街道辦、派出所等政府部門的監(jiān)督檢查，對提出的問題限期整改。與相鄰物業(yè)單位建立安全聯(lián)防機制，定期交流管理經(jīng)驗。邀請消防支隊、安監(jiān)局專家進行現(xiàn)場指導，提升專業(yè)管理水平。外部監(jiān)督中發(fā)現(xiàn)的問題需形成書面報告，納入持續(xù)改進計劃。

六、持續(xù)改進機制

6.1問題反饋機制

6.1.1多渠道信息收集

物業(yè)服務中心設立線上線下雙重反饋渠道。線上通過業(yè)主服務平臺、專屬微信群接收安全隱患舉報，實行“24小時響應”機制，確保訴求及時處理。線下在各樓棟單元門口設置意見箱，每周開箱整理并公示處理結(jié)果。針對老年業(yè)主，開通電話專線，由客服專員記錄安全訴求并轉(zhuǎn)辦。每季度組織“業(yè)主懇談會”，面對面收集安全管理改進建議。

6.1.2閉環(huán)處理流程

建立分級處理機制：一般安全隱患由安全員48小時內(nèi)整改，重大隱患啟動應急預案并同步上報。處理過程通過業(yè)主平臺實時更新進度，整改完成后拍照反饋。每月匯總分析問題類型，如某月電梯故障投訴集中，則協(xié)調(diào)維保單位增加巡檢頻次。處理結(jié)果納入員工績效考核，未按期完成的扣減當月績效分。

6.1.3業(yè)主參與監(jiān)督

邀請業(yè)主代表組成“安全監(jiān)督小組”，每月參與安全巡查并簽字確認。在社區(qū)公告欄公示月度安全報告，包含隱患數(shù)量、整改率及典型案例。對連續(xù)三個月無安全投訴的樓棟，給予業(yè)主集體獎勵。設立“安全金點子”獎項，采納的合理建議給予500-2000元獎勵。

6.2制度優(yōu)化流程

6.2.1定期評估修訂

每半年開展制度評估會，結(jié)合季節(jié)特點（如冬季防凍、防汛防臺）和實際案例修訂管理細則。例如，針對夏季電動車充電引發(fā)火災的