物業(yè)管理合同范本及風(fēng)險控制建議在物業(yè)管理活動中，一份權(quán)責(zé)清晰、條款完備的合同是維系業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱“物業(yè)公司”）之間良好關(guān)系的基石，也是處理日后可能出現(xiàn)的各類爭議的重要依據(jù)。然而，實踐中，許多物業(yè)管理合同因條款模糊、約定不明或存在法律漏洞，導(dǎo)致糾紛頻發(fā)，不僅耗費雙方大量精力，也可能造成不必要的經(jīng)濟損失。本文旨在提供一份相對規(guī)范的物業(yè)管理合同范本框架，并結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗，給出針對性的風(fēng)險控制建議，以期幫助相關(guān)方更好地維護自身合法權(quán)益。一、物業(yè)管理合同范本（主要條款參考）說明：本范本僅為通用框架，具體條款需根據(jù)物業(yè)項目的實際情況（如物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)標準等）進行細化和調(diào)整，并建議咨詢專業(yè)法律人士的意見。物業(yè)管理服務(wù)合同合同編號：[自行編制]甲方（業(yè)主方）：（如為業(yè)主大會，則填寫業(yè)主大會名稱及業(yè)主委員會備案信息；如為建設(shè)單位，則填寫建設(shè)單位名稱、法定代表人、地址、聯(lián)系方式）法定代表人/負責(zé)人：統(tǒng)一社會信用代碼/身份證號：通訊地址：聯(lián)系電話：乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：名稱：法定代表人：統(tǒng)一社會信用代碼：物業(yè)管理資質(zhì)等級：（如仍有相關(guān)要求）通訊地址：聯(lián)系電話：甲乙雙方在平等、自愿、公平、誠實信用的基礎(chǔ)上，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，就甲方委托乙方對其物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)事宜，協(xié)商一致，訂立本合同。第一條物業(yè)基本情況1.物業(yè)名稱：2.物業(yè)類型：（如住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等）3.坐落位置：4.物業(yè)構(gòu)成：（如棟數(shù)、戶數(shù)/單元數(shù)、建筑面積等，可另附清單作為附件）5.物業(yè)服務(wù)區(qū)域四至：（詳細描述）第二條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標準（本部分為核心條款，需盡可能詳細、明確、可量化）1.公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)：*范圍：（如樓道、大堂、電梯轎廂、公共衛(wèi)生間、停車場、綠化帶等）*標準：（如清潔頻率、垃圾清運次數(shù)、消殺要求等，建議參照相關(guān)行業(yè)標準或地方標準）2.公共區(qū)域秩序維護服務(wù)：*范圍：（如門崗值守、巡邏、監(jiān)控系統(tǒng)運行、車輛停放管理等）*標準：（如人員配備、巡邏頻次、應(yīng)急處理響應(yīng)時間等）3.公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務(wù)：*范圍：（如公共綠地、樹木、花卉等）*標準：（如澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等）4.物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護和管理：*共用部位：（如房屋主體結(jié)構(gòu)、承重墻體、樓梯間、公共門廳等）*共用設(shè)施設(shè)備：（如供水供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、公共照明、排水系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、文體設(shè)施等）*標準：（如定期檢查頻次、維護保養(yǎng)內(nèi)容、小修小補的界定及處理流程等）5.物業(yè)檔案資料管理：（如工程技術(shù)資料、業(yè)主資料、維修記錄等）6.其他約定服務(wù)：（如代收代繳費用、節(jié)日裝飾、社區(qū)文化活動組織等，需明確是否另行收費）*（可根據(jù)實際情況增刪，建議附件形式詳細列明《物業(yè)服務(wù)標準細則》）第三條服務(wù)期限1.本合同期限自____年____月____日起至____年____月____日止。2.合同期滿前____日，如雙方均有意續(xù)約，應(yīng)另行協(xié)商簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。若業(yè)主方?jīng)Q定通過招標方式選聘新的物業(yè)公司，應(yīng)提前____日書面通知乙方。第四條物業(yè)服務(wù)費用1.收費標準：*住宅物業(yè)：____元/平方米/月（按建筑面積計算）*商業(yè)物業(yè)：____元/平方米/月（按建筑面積計算）*（其他類型物業(yè)或特殊區(qū)域費用，如車位管理費等，需分項列明）2.繳費方式：（如按月、按季度、按半年繳納）3.繳費時間：（如每____月____日前繳納當期費用）4.費用調(diào)整：*物業(yè)服務(wù)費用調(diào)整應(yīng)遵循____（如業(yè)主大會決議、政府指導(dǎo)價調(diào)整、成本變動達一定比例等）程序，并提前____日書面通知業(yè)主。*調(diào)整方案需經(jīng)____（如專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意等法定或約定條件）。5.空置房物業(yè)費：（按當?shù)匾?guī)定或雙方約定執(zhí)行）6.逾期繳費責(zé)任：業(yè)主未能按時足額繳納物業(yè)費的，每逾期一日應(yīng)按欠費金額的____‰支付違約金。第五條雙方權(quán)利與義務(wù)1.甲方權(quán)利與義務(wù)：*權(quán)利：監(jiān)督乙方履行合同義務(wù)；對乙方的服務(wù)質(zhì)量提出意見和建議；按照合同約定獲取物業(yè)服務(wù)；就物業(yè)管理事項向乙方提出質(zhì)詢等。*義務(wù)：按照合同約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用；遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；配合乙方的物業(yè)管理服務(wù)工作；不得擅自占用、損壞公共區(qū)域或設(shè)施設(shè)備等。2.乙方權(quán)利與義務(wù)：*權(quán)利：按照合同約定收取物業(yè)服務(wù)費用；根據(jù)合同約定和管理規(guī)約實施物業(yè)管理；制止業(yè)主違反管理規(guī)約的行為等。*義務(wù)：按照合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標準提供服務(wù)；定期向甲方（或業(yè)主委員會）報告工作、公布收支情況（如適用）；接受甲方及業(yè)主的監(jiān)督；建立健全應(yīng)急預(yù)案并組織演練；維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全穩(wěn)定等。第六條專項維修資金1.專項維修資金的籌集、管理和使用，按照國家及地方相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.乙方應(yīng)配合甲方或業(yè)主委員會做好專項維修資金的申請、使用和公示工作。第七條違約責(zé)任1.甲方違約：若甲方（或業(yè)主）未能按時足額繳納物業(yè)費，經(jīng)乙方書面催告后仍未繳納的，乙方有權(quán)____（如依法提起訴訟或申請仲裁等）。2.乙方違約：*若乙方提供的服務(wù)未達到合同約定標準，經(jīng)甲方指出后在合理期限內(nèi)仍未改進，給業(yè)主造成損失的，乙方應(yīng)承擔相應(yīng)的賠償責(zé)任。*乙方擅自提高收費標準或擴大收費范圍的，業(yè)主有權(quán)拒交并要求乙方退還多收費用。*（其他具體違約情形及責(zé)任承擔方式，需詳細約定）3.一方違約后，另一方應(yīng)采取適當措施防止損失擴大，未采取措施導(dǎo)致?lián)p失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。第八條合同的變更、解除與終止1.本合同經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以書面形式變更或解除。2.出現(xiàn)法律規(guī)定或合同約定的解除情形時，守約方有權(quán)解除合同。3.合同終止后，乙方應(yīng)按照規(guī)定或約定向甲方或新選聘的物業(yè)公司辦理物業(yè)檔案資料、財務(wù)資料、設(shè)施設(shè)備、辦公用品等的移交手續(xù)，并配合做好交接工作。第九條爭議解決方式本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可依法向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟（或約定提交____仲裁委員會仲裁）。第十條其他約定事項（如保險、保密、通知與送達、不可抗力、附件效力等）第十一條合同生效及附件1.本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。2.本合同附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。附件包括：*附件一：《物業(yè)構(gòu)成明細》*附件二：《物業(yè)服務(wù)標準細則》*附件三：《管理規(guī)約》（如已包含）*（其他需要列明的附件）3.本合同一式____份，甲方執(zhí)____份，乙方執(zhí)____份，____（如物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案）執(zhí)____份，具有同等法律效力。（以下無正文）甲方（蓋章/簽字）：法定代表人/授權(quán)代表（簽字）：日期：____年____月____日乙方（蓋章）：法定代表人/授權(quán)代表（簽字）：日期：____年____月____日二、物業(yè)管理合同風(fēng)險控制建議一份完善的合同是基礎(chǔ)，但合同的談判、簽訂及履行過程中的風(fēng)險控制同樣至關(guān)重要。（一）合同簽訂前的風(fēng)險控制1.審慎選擇合作方：*業(yè)主方（或業(yè)主委員會）：在選聘物業(yè)公司時，應(yīng)嚴格審查其資質(zhì)（如仍有要求）、業(yè)績、信譽、專業(yè)團隊能力及財務(wù)狀況。避免選擇無實力、服務(wù)差、口碑劣的企業(yè)?？赏ㄟ^公開招標、邀請招標等方式，引入競爭機制。*物業(yè)公司：在承接項目前，應(yīng)對物業(yè)項目的基本情況、業(yè)主構(gòu)成、周邊環(huán)境、潛在風(fēng)險（如設(shè)施設(shè)備老化程度、歷史遺留問題）進行充分的盡職調(diào)查。評估項目的盈利前景和管理難度，避免盲目承接。2.明確服務(wù)需求與標準：*業(yè)主方應(yīng)清晰梳理自身對物業(yè)服務(wù)的核心需求，盡可能將服務(wù)標準具體化、量化。例如，“電梯故障響應(yīng)時間不超過X小時”、“公共區(qū)域每日清潔不少于X次”等，避免使用“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”、“及時處理”等模糊表述。3.合法性審查：*確保合同簽訂主體合法有效。業(yè)主方簽訂合同應(yīng)以業(yè)主大會決議為基礎(chǔ)，由業(yè)主委員會執(zhí)行。物業(yè)公司應(yīng)具備相應(yīng)的從業(yè)資格。*合同內(nèi)容不得違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。（二）合同條款談判與簽訂時的風(fēng)險控制1.核心條款的精細化：*服務(wù)范圍與標準：這是最易產(chǎn)生爭議的部分。務(wù)必在合同中（或附件中）詳細列明服務(wù)的具體項目、頻次、質(zhì)量要求、驗收標準等?？蓞⒖紘一虻胤降奈飿I(yè)服務(wù)等級標準作為基礎(chǔ)。*費用與支付：明確物業(yè)費的構(gòu)成、計費方式、標準、繳費周期、逾期繳費的違約責(zé)任。對于停車費、廣告費等公共收益的歸屬和分配，應(yīng)作出明確約定。*違約責(zé)任：違約責(zé)任的約定應(yīng)具有可操作性，避免“一方違約應(yīng)承擔相應(yīng)責(zé)任”這類空洞條款。應(yīng)針對不同違約情形約定具體的責(zé)任承擔方式，如違約金的計算方法、損失賠償范圍等。*合同期限與續(xù)約：明確合同起止時間，以及合同到期前的續(xù)約流程、條件和提前通知期限。*解約條件：清晰界定雙方可以解除合同的具體情形，如一方嚴重違約、不可抗力等，并約定解約后的善后處理，特別是物業(yè)交接程序和期限。2.權(quán)利義務(wù)的平衡性：*合同條款應(yīng)體現(xiàn)權(quán)利義務(wù)對等原則，避免一方權(quán)利過多、義務(wù)過少，或反之。例如，不能只約定業(yè)主的繳費義務(wù)，而忽視物業(yè)公司的服務(wù)保障義務(wù)。3.爭議解決方式的選擇：*明確約定爭議解決方式是訴訟還是仲裁。如選擇仲裁，需明確仲裁機構(gòu)名稱。建議選擇物業(yè)所在地的法院或仲裁機構(gòu)，以便于爭議的解決。4.附件的完整性：*對于物業(yè)構(gòu)成明細、設(shè)施設(shè)備清單、物業(yè)服務(wù)標準細則、管理規(guī)約等重要文件，應(yīng)作為合同附件，并確保其與主合同內(nèi)容一致，具有同等法律效力。（三）合同履行過程中的風(fēng)險控制1.嚴格履約與過程留痕：*物業(yè)公司：嚴格按照合同約定提供服務(wù)，建立健全內(nèi)部管理制度和服務(wù)流程。對服務(wù)過程進行詳細記錄，如巡查記錄、維修記錄、會議紀要、通知送達回執(zhí)、業(yè)主意見反饋等，形成完整的證據(jù)鏈。定期向業(yè)主委員會（或業(yè)主）報告工作情況，涉及重大事項及時溝通。*業(yè)主方：按時繳納物業(yè)費，遵守管理規(guī)約，配合物業(yè)公司工作。對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時提出，并注意保留相關(guān)證據(jù)。2.溝通與協(xié)商機制：*建立常態(tài)化的溝通機制，如定期召開業(yè)主委員會與物業(yè)公司的溝通會。對于服務(wù)中出現(xiàn)的問題，雙方應(yīng)本著友好協(xié)商的原則及時解決，避免小問題積累成大矛盾。3.證據(jù)意識：*雙方在履行合同過程中，對于重要的通知、函件、協(xié)議、繳費憑證、維修單據(jù)等，均應(yīng)保留書面或電子證據(jù)。特別是涉及變更合同內(nèi)容、處理違約行為、催繳費用等事項，務(wù)必采用書面形式并確保送達有效。4.費用調(diào)整的合規(guī)性：*如確需調(diào)整物業(yè)費，物業(yè)公司應(yīng)提供詳實的成本測算依據(jù)，并嚴格按照合同約定或法定程序（如業(yè)主表決）進行，確保程序合法、過程公開透明。5.物業(yè)交接的規(guī)范性：*無論是合同到期終止、提前解除還是業(yè)主方另行選聘新物業(yè)公司，均應(yīng)高度重視物業(yè)交接工作。應(yīng)制定詳細的交接方案，明確交接范圍、內(nèi)容、程序、時限和責(zé)任。對于設(shè)施設(shè)備的狀況、檔案資料的完整性、財務(wù)賬目等，應(yīng)逐項核對、確認，并簽署書面交接文件。必要時可邀請第三方參與見證。（四）爭議發(fā)生后的風(fēng)險控制1.及時止損：爭議發(fā)生后，應(yīng)首先評估對己方的影響，采取適當措施防止損失擴大。2.友好協(xié)商優(yōu)先：在爭議初期，應(yīng)盡量通過友好協(xié)商解決，