2025年梧州價(jià)格鑒證師考試（價(jià)格鑒證案例分析）在線復(fù)習(xí)題庫及答案一、單項(xiàng)選擇題1.某企業(yè)有一批在產(chǎn)品，經(jīng)評(píng)估人員分析，該批在產(chǎn)品的完工程度為60%，該種在產(chǎn)品的產(chǎn)成品重置成本為200元/件，該批在產(chǎn)品有2000件，則該批在產(chǎn)品的評(píng)估值為（）元。A.240000B.400000C.120000D.320000答案：A解析：在產(chǎn)品評(píng)估值=產(chǎn)成品重置成本×在產(chǎn)品數(shù)量×完工程度=200×2000×60%=240000（元）。2.運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，參照物與鑒證標(biāo)的之間的比較因素一般不包括（）。A.地域因素B.時(shí)間因素C.交易因素D.宏觀經(jīng)濟(jì)因素答案：D解析：運(yùn)用市場(chǎng)法鑒證機(jī)器設(shè)備時(shí)，比較因素一般包括個(gè)別因素、交易因素、時(shí)間因素、地域因素。宏觀經(jīng)濟(jì)因素不屬于直接的比較因素。3.某房地產(chǎn)土地面積為2000平方米，土地單價(jià)為1200元/平方米，建筑物建筑面積為1000平方米，則該房地產(chǎn)的樓面地價(jià)為（）元/平方米。A.2400B.1200C.600D.300答案：A解析：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷總建筑面積=（土地面積×土地單價(jià)）÷建筑面積=（2000×1200）÷1000=2400（元/平方米）。4.采用收益法對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，無形資產(chǎn)收益期限的確定方法不包括（）。A.法定年限法B.合同年限法C.剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法D.加權(quán)平均法答案：D解析：無形資產(chǎn)收益期限的確定方法有法定年限法、合同年限法、剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測(cè)法。加權(quán)平均法不是確定無形資產(chǎn)收益期限的方法。5.價(jià)格鑒證檔案的保管期限分為永久、長(zhǎng)期和短期三種，長(zhǎng)期保管的期限為（）。A.5-10年B.10-15年C.15-20年D.15-50年答案：D解析：價(jià)格鑒證檔案長(zhǎng)期保管的期限為15-50年。6.某企業(yè)擁有一項(xiàng)專有技術(shù)，經(jīng)鑒定，該技術(shù)剩余經(jīng)濟(jì)壽命為5年，預(yù)測(cè)未來5年的收益分別為40萬元、42萬元、45萬元、43萬元、40萬元，折現(xiàn)率為10%，則該專有技術(shù)的評(píng)估值約為（）萬元。A.150.3B.163.4C.175.6D.180.2答案：B解析：評(píng)估值=40÷(1+10%)+42÷(1+10%)2+45÷(1+10%)3+43÷(1+10%)?+40÷(1+10%)?≈163.4（萬元）。7.下列關(guān)于價(jià)格鑒證文書的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.價(jià)格鑒證文書是記錄、描述或反映整個(gè)價(jià)格鑒證全過程和結(jié)果的各類文件的統(tǒng)稱B.價(jià)格鑒證文書是正在承辦中尚未形成檔案的文書C.價(jià)格鑒證文書是一種專門業(yè)務(wù)文書D.價(jià)格鑒證文書具有法律效力答案：D解析：價(jià)格鑒證文書是記錄、描述或反映整個(gè)價(jià)格鑒證全過程和結(jié)果的各類文件的統(tǒng)稱，是正在承辦中尚未形成檔案的文書，是一種專門業(yè)務(wù)文書，但一般不具有法律效力，只有價(jià)格鑒證結(jié)論書等特定文書在符合規(guī)定時(shí)才具有一定的證據(jù)效力。8.某宗土地面積為1000平方米，土地上建有一幢10層的辦公樓，每層建筑面積為800平方米，該辦公樓的容積率為（）。A.0.8B.8C.1.25D.12.5答案：B解析：容積率=總建筑面積÷土地面積=（800×10）÷1000=8。9.運(yùn)用成本法對(duì)建筑物進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，建筑物的重置成本是指（）。A.全新狀態(tài)下的實(shí)際成本B.全新狀態(tài)下的重置成本C.重建成本D.重置成本或重建成本答案：D解析：運(yùn)用成本法對(duì)建筑物進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，建筑物的重置成本是指重置成本或重建成本。重置成本是指采用與鑒證對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照鑒證基準(zhǔn)日的價(jià)格水平，重新建造與鑒證對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所需要的費(fèi)用；重建成本是指采用與鑒證對(duì)象建筑物相同的材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照原建筑物的設(shè)計(jì)和布局，在鑒證基準(zhǔn)日的價(jià)格水平下，重新建造與原建筑物完全相同的全新建筑物所需要的費(fèi)用。10.某企業(yè)有一臺(tái)設(shè)備，目前的實(shí)際價(jià)值為30000元，預(yù)計(jì)殘值為3000元，第1年的設(shè)備運(yùn)行成本為1000元，每年設(shè)備的劣化增量是均等的，年劣化值為1000元，則該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。A.5B.6C.7D.8答案：B解析：設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的計(jì)算公式為：$N_0=\sqrt{\frac{2(P-L_N)}{\lambda}}$，其中$P$為設(shè)備目前實(shí)際價(jià)值，$L_N$為預(yù)計(jì)殘值，$\lambda$為年劣化值。代入數(shù)據(jù)可得：$N_0=\sqrt{\frac{2×(30000-3000)}{1000}}=6$（年）。11.價(jià)格鑒證師在進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則不包括（）。A.合法原則B.公平原則C.客觀原則D.盈利原則答案：D解析：價(jià)格鑒證師進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)應(yīng)遵循合法原則、公平原則、客觀原則、科學(xué)原則等，盈利原則不屬于價(jià)格鑒證的基本原則。12.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益10萬元，資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.112.5B.125C.137.5D.150答案：A解析：根據(jù)收益法公式$V=\frac{A}{r}[1-\frac{1}{(1+r)^n}]$，其中$A$為年凈收益，$r$為資本化率，$n$為剩余收益年限。本題中$A=10$萬元，$r=8\%$，$n=50-8=42$年。$V=\frac{10}{8\%}[1-\frac{1}{(1+8\%)^{42}}]\approx112.5$（萬元）。13.下列關(guān)于市場(chǎng)法中交易案例修正的說法，正確的是（）。A.交易情況修正的目的是消除交易行為中的特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差B.交易日期修正的方法主要是環(huán)比價(jià)格指數(shù)法C.區(qū)域因素修正的內(nèi)容不包括交通條件D.個(gè)別因素修正的內(nèi)容不包括土地形狀答案：A解析：交易情況修正的目的是消除交易行為中的特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差；交易日期修正的方法有定基價(jià)格指數(shù)法、環(huán)比價(jià)格指數(shù)法等；區(qū)域因素修正的內(nèi)容包括交通條件等；個(gè)別因素修正的內(nèi)容包括土地形狀等。14.某企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)由存貨、應(yīng)收賬款和現(xiàn)金資產(chǎn)組成，其中存貨為100萬元，應(yīng)收賬款為50萬元，流動(dòng)比率為2，速動(dòng)比率為1.5，則現(xiàn)金資產(chǎn)為（）萬元。A.50B.75C.100D.125答案：B解析：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債，速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）÷流動(dòng)負(fù)債。設(shè)流動(dòng)負(fù)債為$x$萬元，由流動(dòng)比率可得流動(dòng)資產(chǎn)=2$x$萬元，由速動(dòng)比率可得$(2x-100)\divx=1.5$，解得$x=200$萬元，流動(dòng)資產(chǎn)=2×200=400萬元，現(xiàn)金資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-應(yīng)收賬款=400-100-50=75（萬元）。15.某專利技術(shù)保護(hù)期自2010年1月1日起20年，2015年1月1日進(jìn)行價(jià)格鑒證，預(yù)計(jì)該專利技術(shù)在未來5年可帶來超額收益分別為50萬元、60萬元、70萬元、80萬元、90萬元，折現(xiàn)率為10%，則該專利技術(shù)的評(píng)估值約為（）萬元。A.250.3B.263.4C.275.6D.280.2答案：B解析：評(píng)估值=50÷(1+10%)+60÷(1+10%)2+70÷(1+10%)3+80÷(1+10%)?+90÷(1+10%)?≈263.4（萬元）。16.采用成本法對(duì)土地進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期為（）。A.整個(gè)開發(fā)期B.開發(fā)期的一半C.開發(fā)期的三分之一D.開發(fā)期的三分之二答案：A解析：采用成本法對(duì)土地進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期。17.某機(jī)器設(shè)備的重置成本為20萬元，已使用5年，預(yù)計(jì)尚可使用15年，該設(shè)備的實(shí)體性貶值率為（）。A.20%B.25%C.30%D.35%答案：B解析：實(shí)體性貶值率=已使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%=5÷(5+15)×100%=25%。18.價(jià)格鑒證結(jié)論書的有效期一般為（）。A.3個(gè)月B.6個(gè)月C.9個(gè)月D.12個(gè)月答案：D解析：價(jià)格鑒證結(jié)論書的有效期一般為12個(gè)月。19.某宗房地產(chǎn)，土地面積為1000平方米，建筑面積為2000平方米，土地單價(jià)為1500元/平方米，建筑物重置價(jià)格為1000元/平方米，成新率為80%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A.230B.250C.270D.290答案：C解析：房地產(chǎn)價(jià)格=土地總價(jià)+建筑物現(xiàn)值=土地面積×土地單價(jià)+建筑面積×建筑物重置價(jià)格×成新率=1000×1500+2000×1000×80%=1500000+1600000=3100000（元）=310（萬元）。20.運(yùn)用收益法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，折現(xiàn)率的確定方法不包括（）。A.資本資產(chǎn)定價(jià)模型法B.加權(quán)平均資本成本法C.市場(chǎng)比較法D.風(fēng)險(xiǎn)累加法答案：C解析：運(yùn)用收益法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，折現(xiàn)率的確定方法有資本資產(chǎn)定價(jià)模型法、加權(quán)平均資本成本法、風(fēng)險(xiǎn)累加法等，市場(chǎng)比較法不是確定折現(xiàn)率的方法。二、多項(xiàng)選擇題1.價(jià)格鑒證的特點(diǎn)包括（）。A.現(xiàn)實(shí)性B.市場(chǎng)性C.公正性D.咨詢性E.可調(diào)性答案：ABCD解析：價(jià)格鑒證具有現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、公正性、咨詢性等特點(diǎn)?？烧{(diào)性不屬于價(jià)格鑒證的特點(diǎn)。2.運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，選取的參照物應(yīng)具備的條件有（）。A.與鑒證標(biāo)的相同或類似B.成交時(shí)間與鑒證基準(zhǔn)日接近C.交易價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格D.與鑒證標(biāo)的處于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)E.交易次數(shù)頻繁答案：ABCD解析：運(yùn)用市場(chǎng)法選取參照物應(yīng)具備與鑒證標(biāo)的相同或類似、成交時(shí)間與鑒證基準(zhǔn)日接近、交易價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格、與鑒證標(biāo)的處于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)等條件。交易次數(shù)頻繁不是選取參照物的必要條件。3.影響建筑物價(jià)格的因素主要有（）。A.建筑物的物理因素B.環(huán)境因素C.經(jīng)濟(jì)因素D.社會(huì)因素E.政策因素答案：ABCDE解析：影響建筑物價(jià)格的因素包括建筑物的物理因素（如結(jié)構(gòu)、裝修等）、環(huán)境因素（如周邊配套等）、經(jīng)濟(jì)因素（如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等）、社會(huì)因素（如人口狀況等）、政策因素（如房地產(chǎn)政策等）。4.無形資產(chǎn)的特點(diǎn)有（）。A.無實(shí)體性B.排他性C.效益性D.不確定性E.可轉(zhuǎn)讓性答案：ABCDE解析：無形資產(chǎn)具有無實(shí)體性、排他性、效益性、不確定性、可轉(zhuǎn)讓性等特點(diǎn)。5.價(jià)格鑒證檔案的作用主要有（）。A.為價(jià)格鑒證機(jī)構(gòu)提供業(yè)務(wù)資料B.為司法、執(zhí)法部門提供證據(jù)C.為價(jià)格鑒證理論研究提供素材D.為價(jià)格鑒證人員提供培訓(xùn)資料E.為價(jià)格鑒證機(jī)構(gòu)的管理提供依據(jù)答案：ABCDE解析：價(jià)格鑒證檔案的作用包括為價(jià)格鑒證機(jī)構(gòu)提供業(yè)務(wù)資料、為司法執(zhí)法部門提供證據(jù)、為價(jià)格鑒證理論研究提供素材、為價(jià)格鑒證人員提供培訓(xùn)資料、為價(jià)格鑒證機(jī)構(gòu)的管理提供依據(jù)等。6.機(jī)器設(shè)備的貶值包括（）。A.實(shí)體性貶值B.功能性貶值C.經(jīng)濟(jì)性貶值D.市場(chǎng)性貶值E.技術(shù)性貶值答案：ABC解析：機(jī)器設(shè)備的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。市場(chǎng)性貶值和技術(shù)性貶值不是規(guī)范的機(jī)器設(shè)備貶值分類。7.房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有（）。A.房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大B.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金D.房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的E.房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)價(jià)格具有受區(qū)位影響大、實(shí)質(zhì)上是權(quán)益價(jià)格、有交換代價(jià)價(jià)格和使用代價(jià)租金、長(zhǎng)期考慮下形成、個(gè)別形成易受交易者個(gè)別因素影響等特征。8.采用收益法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，收益額的選擇主要有（）。A.凈利潤(rùn)B.凈現(xiàn)金流量C.利潤(rùn)總額D.息稅前利潤(rùn)E.主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)答案：AB解析：采用收益法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格鑒證時(shí)，收益額的選擇主要有凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流量。利潤(rùn)總額、息稅前利潤(rùn)、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)一般不作為主要的收益額選擇。9.價(jià)格鑒證文書的歸檔范圍包括（）。A.價(jià)格鑒證委托書B.價(jià)格鑒證調(diào)查資料C.價(jià)格鑒證結(jié)論書D.價(jià)格鑒證復(fù)核裁定書E.價(jià)格鑒證工作底稿答案：ABCDE解析：價(jià)格鑒證文書的歸檔范圍包括價(jià)格鑒證委托書、價(jià)格鑒證調(diào)查資料、價(jià)格鑒證結(jié)論書、價(jià)格鑒證復(fù)核裁定書、價(jià)格鑒證工作底稿等。10.在價(jià)格鑒證中，常用的統(tǒng)計(jì)分析方法有（）。A.比較分析法B.比率分析法C.趨勢(shì)分析法D.因素分析法E.回歸分析法答案：ABCDE解析：在價(jià)格鑒證中，常用的統(tǒng)計(jì)分析方法有比較分析法、比率分析法、趨勢(shì)分析法、因素分析法、回歸分析法等。三、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)格鑒證的基本步驟。答：市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)格鑒證的基本步驟如下：（1）廣泛搜集交易資料，確定比較案例。從市場(chǎng)上盡可能多地收集與鑒證標(biāo)的類似的交易案例，并對(duì)這些案例進(jìn)行篩選，選擇符合一定條件（如與鑒證標(biāo)的相同或類似、成交時(shí)間接近、交易價(jià)格正常等）的案例作為比較案例。（2）進(jìn)行交易情況修正。由于比較案例的交易價(jià)格可能受到一些特殊因素的影響而偏離正常市場(chǎng)價(jià)格，因此需要對(duì)其進(jìn)行修正，消除這些特殊因素的影響，使比較案例的價(jià)格成為正常價(jià)格。（3）進(jìn)行交易日期修正。由于不同交易案例的成交時(shí)間與鑒證基準(zhǔn)日可能不同，而市場(chǎng)價(jià)格會(huì)隨時(shí)間發(fā)生變化，所以需要將比較案例的成交價(jià)格調(diào)整到鑒證基準(zhǔn)日的價(jià)格水平。（4）進(jìn)行區(qū)域因素修正。比較案例與鑒證標(biāo)的所處的區(qū)域可能存在差異，區(qū)域因素會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響，如交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等。因此需要對(duì)區(qū)域因素進(jìn)行修正，使比較案例的價(jià)格更能反映與鑒證標(biāo)的在相同區(qū)域條件下的價(jià)格。（5）進(jìn)行個(gè)別因素修正。個(gè)別因素是指影響單個(gè)資產(chǎn)價(jià)格的特定因素，如土地的形狀、建筑物的結(jié)構(gòu)等。對(duì)比較案例的個(gè)別因素進(jìn)行修正，以使其與鑒證標(biāo)的在個(gè)別因素方面具有可比性。（6）綜合確定鑒證價(jià)格。將經(jīng)過各項(xiàng)修正后的比較案例價(jià)格進(jìn)行綜合分析，采用適當(dāng)?shù)姆椒ǎㄈ绾?jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)平均法等）確定鑒證標(biāo)的的價(jià)格。2.簡(jiǎn)述成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的基本公式及各組成部分的含義。答：成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的基本公式為：房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)。各組成部分含義如下：（1）土地取得成本：是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必要的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由開發(fā)商（買方）繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。（2）開發(fā)成本：是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括土地開發(fā)成本、建筑物建設(shè)成本等。（3）管理費(fèi)用：是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用，包括管理人員工資、辦公費(fèi)等。通常按照土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例來計(jì)算。（4）投資利息：是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，不僅包括借貸資金的利息，還包括自有資金的應(yīng)得利息。（5）銷售費(fèi)用：是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用，如廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。（6）銷售稅費(fèi)：是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商（賣方）繳納的稅費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。（7）開發(fā)利潤(rùn)：是指房地產(chǎn)開發(fā)商正常開發(fā)經(jīng)營(yíng)所應(yīng)獲得的利潤(rùn)，通常按照一定的利潤(rùn)率來計(jì)算，利潤(rùn)率可以根據(jù)不同的情況采用不同的方法確定。四、計(jì)算題1.某企業(yè)有一