2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題詳解+實(shí)務(wù)操作專項(xiàng)押題考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本部分共10題，每題1分，共10分。每題的備選答案中，只有一個(gè)最符合題意）1.根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，須經(jīng)()批準(zhǔn)。A.市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門B.市、縣人民政府土地行政主管部門C.省、自治區(qū)、直轄市人民政府D.國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，目前已使用10年。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，該房地產(chǎn)的剩余使用年限價(jià)值與其在無限年價(jià)值之比（資本化率法）為()。A.1-[1/(1+10%)^(40-10)]B.[1/(1+10%)^(40-10)]/[1-1/(1+10%)^40]C.1-[1/(1+10%)^40]D.[1/(1+10%)^(40-10)]*[1-1/(1+10%)^40]3.在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，選取可比案例后，需要對(duì)可比案例的成交價(jià)格進(jìn)行修正調(diào)整。下列不屬于成交價(jià)格修正調(diào)整內(nèi)容的是()。A.交易日期修正B.房地產(chǎn)狀況修正C.區(qū)域因素修正D.市場(chǎng)供求狀況修正4.某建筑物建成于1985年，結(jié)構(gòu)類型為框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)使用年限為50年。根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2001），該建筑物在2024年時(shí)的剩余設(shè)計(jì)使用年限最可能為()年。A.20B.30C.40D.505.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（開發(fā)價(jià)值）通常采用()進(jìn)行估算。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法6.某住宅小區(qū)的綠化率指標(biāo)為30%，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50180-2018），該居住區(qū)的綠地率指標(biāo)最低應(yīng)為()。A.25%B.30%C.35%D.40%7.在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，關(guān)于估價(jià)假設(shè)和限制條件的說明，其主要目的是()。A.證明估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性B.明確估價(jià)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)C.突出估價(jià)師的專業(yè)能力D.簡化估價(jià)報(bào)告的撰寫8.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)的表述中，正確的是()。A.抵押權(quán)自抵押合同簽訂之日起設(shè)立B.抵押權(quán)人可以隨意處置抵押房地產(chǎn)C.抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)D.抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)不受任何限制9.某房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)年租金收入為10萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為4萬元。若采用收益法評(píng)估其價(jià)值，則其年凈收益為()萬元。A.4B.6C.10D.1410.在進(jìn)行房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，對(duì)于有特殊用途的房屋，查勘人員應(yīng)重點(diǎn)了解()。A.建筑物的外觀和裝修情況B.建筑物內(nèi)部的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況C.周邊的環(huán)境和配套設(shè)施D.房屋的權(quán)屬證明文件二、多項(xiàng)選擇題（本部分共5題，每題2分，共10分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，全部選對(duì)的得2分，選錯(cuò)或多選的不得分）11.房地產(chǎn)估價(jià)的合法性原則主要體現(xiàn)在()。A.估價(jià)目的合法B.估價(jià)程序合法C.估價(jià)依據(jù)合法D.估價(jià)結(jié)果合法E.估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格合法12.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要包括()。A.人口因素B.經(jīng)濟(jì)因素C.政治因素D.教育水平E.土地制度13.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，建筑物重置成本通常采用()等方法估算。A.直接成本法B.間接成本法C.市場(chǎng)法D.系數(shù)法E.工程量法14.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，關(guān)于估價(jià)方法選擇的說明應(yīng)包括()。A.選用的估價(jià)方法名稱B.選擇估價(jià)方法的理由C.各估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果的匯總D.混合估價(jià)法的權(quán)重確定依據(jù)E.對(duì)不同估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果的比較分析15.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的核心內(nèi)容通常包括()。A.項(xiàng)目投資估算B.項(xiàng)目成本測(cè)算C.項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)D.項(xiàng)目盈利能力分析E.項(xiàng)目償債能力分析三、判斷題（本部分共10題，每題1分，共10分。請(qǐng)判斷下列各題表述是否正確，正確的劃“√”，錯(cuò)誤的劃“×”）16.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。（）17.土地使用權(quán)出讓最高年限，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年。（）18.在收益法中，凈收益通常是指物業(yè)產(chǎn)生的租金收入。（）19.建筑物的成新率是指建筑物的新舊程度。（）20.市場(chǎng)法中的比較修正法只適用于交易日期不同的案例修正。（）21.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立必須經(jīng)過登記。（）22.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)使用中文撰寫。（）23.假設(shè)開發(fā)法適用于有潛在開發(fā)價(jià)值的房地產(chǎn)的估價(jià)。（）24.運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，土地的價(jià)值通常按照其開發(fā)成本來估算。（）25.房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，查勘人員可以代替委托人進(jìn)行房屋權(quán)屬調(diào)查。（）四、簡答題（本部分共3題，每題5分，共15分）26.簡述房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則及其主要內(nèi)容。27.簡述運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)選擇可比案例應(yīng)遵循的基本要求。28.簡述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的主要內(nèi)容。五、計(jì)算題（本部分共2題，每題10分，共20分）29.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第5年開發(fā)完成并投入使用，開發(fā)完成后的年凈收益為80萬元，收益年限為40年（從開發(fā)完成年算起）。假設(shè)折現(xiàn)率為12%，請(qǐng)采用凈收益資本化法測(cè)算該宗房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)（即現(xiàn)在）的價(jià)值。30.某建筑物建筑面積為2000平方米，建成于1995年，結(jié)構(gòu)類型為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)使用年限為50年。經(jīng)查勘，該建筑物目前狀況一般，成新率為60%。假設(shè)重置成本為3000萬元，請(qǐng)采用成本法估算該建筑物的現(xiàn)值。六、實(shí)務(wù)操作題（本部分共1題，共25分）31.假設(shè)你作為估價(jià)師，接受委托對(duì)某市一棟位于市中心商業(yè)區(qū)的寫字樓進(jìn)行租賃清冊(cè)評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日為2025年3月31日）。該寫字樓共10層，其中1-3層為商場(chǎng)，4-10層為辦公用房。委托人要求評(píng)估4-10層辦公用房的租賃清冊(cè)價(jià)值，并為其制定租賃策略提供參考依據(jù)。請(qǐng)簡述你將如何組織和實(shí)施此項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)，包括但不限于：明確估價(jià)目的、確定估價(jià)對(duì)象和范圍、選擇估價(jià)方法、收集估價(jià)所需資料、撰寫估價(jià)報(bào)告的主要內(nèi)容等。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.A2.B3.C4.B5.A6.C7.B8.C9.B10.B二、多項(xiàng)選擇題11.ABCDE12.ABCDE13.ADE14.ABDE15.ABCDE三、判斷題16.√17.√18.×19.√20.×21.√22.√23.√24.×25.×四、簡答題26.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是指估價(jià)活動(dòng)必須符合國家法律、法規(guī)和規(guī)章的要求。其主要內(nèi)容包括：估價(jià)目的合法，即估價(jià)的目的是為了滿足法律、法規(guī)或合同約定的需要；估價(jià)對(duì)象合法，即估價(jià)的對(duì)象是合法存在的房地產(chǎn)；估價(jià)依據(jù)合法，即估價(jià)所依據(jù)的法律法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、資料等必須是合法有效的；估價(jià)程序合法，即估價(jià)過程必須按照規(guī)定的程序進(jìn)行；估價(jià)結(jié)果合法，即估價(jià)結(jié)果必須符合法律法規(guī)和政策的要求。27.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)選擇可比案例應(yīng)遵循的基本要求包括：相關(guān)性，可比案例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象在用途、區(qū)位、建筑類型、結(jié)構(gòu)、樓層、裝修、建成年代等方面具有相似性；代表性與典型性，可比案例應(yīng)是近期發(fā)生的交易，并能代表同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平；交易類型正常，可比案例的交易應(yīng)是正常的市場(chǎng)交易，未受特殊因素影響；信息可靠，用于估價(jià)的可比案例信息必須真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠。28.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的主要內(nèi)容通常包括：封面；致委托人函；估價(jià)師聲明；估價(jià)報(bào)告使用限制；估價(jià)報(bào)告摘要；正文，包括：緒論（估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)范圍、估價(jià)基準(zhǔn)日、價(jià)值類型等）；最高最佳使用分析；土地估價(jià)（位置分析、權(quán)利分析、利用現(xiàn)狀分析、價(jià)值影響因素分析、估價(jià)方法選用、計(jì)算過程、結(jié)果確定等）；建筑物估價(jià)（實(shí)體狀況分析、權(quán)利狀況分析、價(jià)值影響因素分析、估價(jià)方法選用、計(jì)算過程、結(jié)果確定等）；估價(jià)結(jié)果（總價(jià)、單價(jià)、單價(jià)組成）；附件。五、計(jì)算題29.解析思路：本題采用凈收益資本化法（永續(xù)年金法）估價(jià)。首先，將未來第5年的凈收益轉(zhuǎn)換為評(píng)估時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）的現(xiàn)值，然后利用永續(xù)年金公式計(jì)算價(jià)值。計(jì)算步驟如下：1.計(jì)算第5年凈收益的現(xiàn)值：P5=A/(1+r)^5=80/(1+12%)^52.計(jì)算評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)值：V=P5/r=[80/(1+12%)^5]/12%計(jì)算過程：P5=80/(1+0.12)^5=80/1.762341683=45.353977V=45.353977/0.12=377.949808價(jià)值結(jié)果：該宗房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值約為377.95萬元。30.解析思路：本題采用成本法估價(jià)。首先，估算建筑物的重置成本，然后根據(jù)成新率計(jì)算建筑物的現(xiàn)值。計(jì)算步驟如下：1.確定建筑物的重置成本：根據(jù)題目，重置成本為3000萬元。2.確定建筑物的成新率：根據(jù)題目，成新率為60%。3.計(jì)算建筑物的現(xiàn)值：現(xiàn)值=重置成本×成新率=3000×60%=1800萬元。建筑物的現(xiàn)值約為1800萬元。（注：本題未考慮折舊率等其他因素，實(shí)際估價(jià)可能更為復(fù)雜。）六、實(shí)務(wù)操作題31.解析思路：本題要求對(duì)寫字樓進(jìn)行租賃清冊(cè)評(píng)估。評(píng)估師應(yīng)按照以下步驟組織和實(shí)施估價(jià)業(yè)務(wù)：1.明確估價(jià)目的：根據(jù)委托人要求，明確本次估價(jià)的目的是為寫字樓4-10層辦公用房制定租賃清冊(cè)，評(píng)估其租賃價(jià)值，并為其租賃策略提供參考依據(jù)。2.確定估價(jià)對(duì)象和范圍：估價(jià)對(duì)象為該寫字樓4-10層的辦公用房，估價(jià)范圍包括這7層的建筑面積、可租賃面積以及相應(yīng)的權(quán)益。3.選擇估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)對(duì)象為正在使用中的房地產(chǎn)且需制定租賃清冊(cè)的特點(diǎn)，主要應(yīng)選用市場(chǎng)法。通過調(diào)查同地區(qū)、同類型寫字樓的租賃市場(chǎng)價(jià)格，確定辦公用房的租金水平，進(jìn)而估算租賃清冊(cè)價(jià)值。必要時(shí)，可結(jié)合收益法進(jìn)行補(bǔ)充分析。4.收集估價(jià)所需資料：收集的資料應(yīng)包括但不限于：*寫字樓的總平面圖、各層平面圖、建筑面積、可租賃面積、層高、裝修情況等；*寫字樓的土地使用權(quán)信息、房屋所有權(quán)證、房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告等；*寫字樓1-3層商場(chǎng)的經(jīng)營情況、租金水平等（作為區(qū)位因素分析的參考）；*寫字樓4-10層辦公用房的現(xiàn)有租戶信息、租賃合同、租金水平、租賃期限等；*評(píng)估基準(zhǔn)日及前后一段時(shí)間內(nèi)，同地區(qū)、同類型寫字樓的市場(chǎng)租賃價(jià)格信息；*影響寫字樓租賃價(jià)值的區(qū)域因素和個(gè)別因素信息，如交通條件、周邊配套設(shè)施、物業(yè)管理水平、市場(chǎng)供求狀況等；*委托人提供的其他相關(guān)資料。5.撰寫估價(jià)報(bào)告的主要內(nèi)容：*緒論：闡述估價(jià)目的、對(duì)象、范圍、基準(zhǔn)日、價(jià)值類型等。*最高最佳使用分析：分析寫字樓4-10層辦公用房的最高最佳使用狀態(tài)。*土地及建筑物狀況描述與分析：詳細(xì)描述4-10層辦公用房的實(shí)體狀況、權(quán)利狀況，并分析其價(jià)值影響因素。*市場(chǎng)租賃狀況分析