房山自建房改造施工方案（2025年版）一、項(xiàng)目概況與政策合規(guī)體系（一）項(xiàng)目基本信息本項(xiàng)目位于北京市房山區(qū)XX鎮(zhèn)XX村，為典型的北方農(nóng)村自建房改造工程。原建筑為2000年前建造的磚混結(jié)構(gòu)住宅，總建筑面積180平方米，檐口高度5.8米，現(xiàn)狀存在墻體開(kāi)裂、屋頂滲漏、功能缺失等問(wèn)題。改造后將保留主體結(jié)構(gòu)，新增一層生活空間，總建筑面積控制在267平方米以?xún)?nèi)（符合北京市"一戶(hù)一宅"面積標(biāo)準(zhǔn)），建筑高度不超過(guò)7.2米，采用坡屋頂設(shè)計(jì)融合京味建筑元素。（二）政策審批流程審批申報(bào)材料提交《農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請(qǐng)表》及戶(hù)籍證明提供由房山區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)院出具的改造設(shè)計(jì)方案（含平立剖面圖、結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)）簽訂《原宅基地退出承諾書(shū)》及四鄰關(guān)系確認(rèn)書(shū)提交房屋安全鑒定報(bào)告（由北京市房屋安全鑒定總站出具）審批執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)"北京市政務(wù)服務(wù)網(wǎng)"線(xiàn)上申報(bào)，經(jīng)村級(jí)公示（7個(gè)工作日）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)住建部門(mén)實(shí)地核查（10個(gè)工作日）后，由房山區(qū)政府在20個(gè)工作日內(nèi)完成審批。嚴(yán)格執(zhí)行"三到場(chǎng)"制度：開(kāi)工前定位放線(xiàn)、施工中結(jié)構(gòu)巡檢、竣工后聯(lián)合驗(yàn)收。二、結(jié)構(gòu)安全改造工程（一）地基加固處理地質(zhì)勘察采用輕型動(dòng)力觸探試驗(yàn)（N10）查明地基承載力，針對(duì)原建筑地基不均勻沉降問(wèn)題，采用注漿加固技術(shù)：沿墻體軸線(xiàn)每1.5米設(shè)置注漿孔，注入水泥漿（水灰比1:1.2），注漿壓力控制在0.3-0.5MPa，形成直徑1.2米的加固樁體，單樁承載力特征值不低于180kN?；A(chǔ)改造拆除原磚砌大放腳基礎(chǔ)，新建鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，截面尺寸為400mm×600mm，混凝土強(qiáng)度等級(jí)C30，配置HRB400級(jí)鋼筋（縱向主筋Φ12@150，分布筋Φ8@200）?；A(chǔ)墊層采用100mm厚C15混凝土，兩側(cè)設(shè)300mm寬碎石褥墊層。（二）主體結(jié)構(gòu)加固墻體改造拆除嚴(yán)重開(kāi)裂的山墻，采用MU10燒結(jié)多孔磚、M10水泥砂漿重砌，每300mm高度設(shè)置2Φ6水平拉結(jié)筋，與構(gòu)造柱可靠連接保留墻體采用雙面鋼筋網(wǎng)片加固：Φ6@200雙向鋼筋網(wǎng)，噴射C25細(xì)石混凝土（厚度50mm），設(shè)置Φ10穿墻對(duì)拉筋@600mm×600mm構(gòu)造柱與圈梁設(shè)置新增構(gòu)造柱（截面240mm×240mm）設(shè)置于房屋四角及縱橫墻交接處，縱筋4Φ14，箍筋Φ6@100/200，采用植筋技術(shù)與基礎(chǔ)連接（植入深度15d）。每層設(shè)置閉合圈梁（截面240mm×180mm），縱筋4Φ12，箍筋Φ6@200，與構(gòu)造柱形成整體抗震框架。樓蓋系統(tǒng)改造拆除原預(yù)制樓板，采用120mm厚現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，混凝土強(qiáng)度等級(jí)C30，配置HRB400級(jí)鋼筋（底筋Φ10@150，面筋Φ8@200），板厚大于150mm處設(shè)置暗梁（截面200mm×板厚，配筋4Φ12）。（三）抗震構(gòu)造措施抗震設(shè)防按8度設(shè)防烈度設(shè)計(jì)，地震加速度0.20g，設(shè)計(jì)地震分組第二組。樓梯間兩側(cè)墻體采用鋼絲網(wǎng)水泥砂漿面層加固（鋼絲網(wǎng)規(guī)格Φ4@100×100，砂漿厚度30mm），樓梯平臺(tái)梁截面加大至250mm×500mm。節(jié)點(diǎn)處理梁柱節(jié)點(diǎn)采用碳纖維布加固：梁端3倍梁高范圍內(nèi)粘貼200mm寬碳纖維布（抗拉強(qiáng)度≥3000MPa），采用改性環(huán)氧樹(shù)脂浸漬膠，粘結(jié)強(qiáng)度≥2.5MPa，確保"強(qiáng)節(jié)點(diǎn)弱構(gòu)件"抗震原則。三、功能升級(jí)改造工程（一）空間布局優(yōu)化一層改造拆除原非承重隔墻，形成"一廚一衛(wèi)兩廳三臥"格局廚房采用"洗切炒"黃金三角布局，設(shè)置L型操作臺(tái)（臺(tái)面采用石英石材質(zhì)，厚度20mm），配置1.2米長(zhǎng)臺(tái)下盆及抽拉式水龍頭衛(wèi)生間采用干濕分離設(shè)計(jì)，安裝1.2m×0.8m淋浴屏，墻地面鋪貼300×600mm防滑瓷磚，設(shè)置同層排水系統(tǒng)（降板350mm，采用HDPE排水管材）二層新建利用原建筑承重墻體搭建鋼結(jié)構(gòu)夾層（跨度4.5米），采用H型鋼主梁（HN200×100×5.5×8），間距1.2米，次梁采用C型鋼（C120×50×20×2.5），樓面鋪設(shè)18mm厚OSB定向結(jié)構(gòu)板+40mm厚細(xì)石混凝土（內(nèi)配Φ4@200雙向鋼筋網(wǎng)）。（二）節(jié)能保溫系統(tǒng)外墻保溫采用"外墻外保溫"體系：基層墻面涂刷界面劑后，粘貼100mm厚EPS保溫板（密度≥18kg/m3），采用粘錨結(jié)合固定（粘結(jié)面積≥40%，錨栓間距≤500mm），抹面膠漿中壓入耐堿玻纖網(wǎng)格布（單位面積質(zhì)量≥160g/m2），外飾面采用仿青磚劈開(kāi)磚（規(guī)格240×60×12mm）。屋面改造拆除原石棉瓦屋面，新建坡屋頂（坡度25°）：檁條采用C型鋼（C160×60×20×3.0），間距600mm，鋪設(shè)1.5mm厚TPO防水卷材（熱風(fēng)焊接），保溫層為150mm厚巖棉板（導(dǎo)熱系數(shù)λ≤0.044W/(m·K)），掛瓦條上安裝青灰色陶土瓦（規(guī)格420×330mm）。門(mén)窗更換所有外窗更換為70系列斷橋鋁合金窗（型材壁厚1.4mm），配置5+20A+5中空Low-E玻璃，氣密性等級(jí)≥6級(jí)。入戶(hù)門(mén)采用鋼制保溫門(mén)（傳熱系數(shù)K≤1.8W/(m2·K)），設(shè)置機(jī)械鎖具（防盜級(jí)別C級(jí)）。四、施工組織管理（一）施工進(jìn)度計(jì)劃階段工期（天）關(guān)鍵工作內(nèi)容準(zhǔn)備階段15材料采購(gòu)、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)、安全教育結(jié)構(gòu)加固45地基處理、主體加固、樓板澆筑功能改造30墻體砌筑、管線(xiàn)敷設(shè)、門(mén)窗安裝裝飾裝修25內(nèi)外抹灰、飾面工程、設(shè)備安裝竣工驗(yàn)收10分部分項(xiàng)驗(yàn)收、資料歸檔（二）質(zhì)量控制措施材料檢驗(yàn)鋼筋、防水材料等主要材料需提供出廠合格證及復(fù)試報(bào)告（鋼筋力學(xué)性能、防水材料耐候性檢測(cè)）混凝土試塊留置數(shù)量：每100m3留置1組標(biāo)養(yǎng)試塊，同條件試塊按結(jié)構(gòu)部位留置保溫材料進(jìn)場(chǎng)需核查導(dǎo)熱系數(shù)、壓縮強(qiáng)度等指標(biāo)（委托房山區(qū)建筑材料檢測(cè)中心檢測(cè)）過(guò)程管控實(shí)行"三檢制"（自檢、互檢、交接檢），重點(diǎn)控制：構(gòu)造柱鋼筋植筋拉拔試驗(yàn)（抗拉強(qiáng)度≥3.6kN）屋面防水閉水試驗(yàn)（蓄水高度30mm，持續(xù)24小時(shí)無(wú)滲漏）節(jié)能驗(yàn)收（傳熱系數(shù)現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)，外墻K≤0.6W/(m2·K)）（三）安全文明施工安全防護(hù)搭設(shè)滿(mǎn)堂腳手架（立桿間距1.2m×1.2m，掃地桿距地200mm），作業(yè)層滿(mǎn)鋪腳手板并設(shè)1.2m高防護(hù)欄桿臨時(shí)用電采用TN-S系統(tǒng)，配電箱設(shè)置二級(jí)漏電保護(hù)（漏電動(dòng)作電流≤30mA）垂直運(yùn)輸使用物料提升機(jī)（額定載重量500kg），設(shè)置斷繩保護(hù)裝置環(huán)保措施施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置洗車(chē)池（尺寸3m×4m，配置高壓水槍?zhuān)?，建筑垃圾分?lèi)存放（設(shè)置可回收、有毒有害、建筑垃圾三類(lèi)收集點(diǎn)），易揚(yáng)塵材料采取密閉存儲(chǔ)，出入口設(shè)置PM10在線(xiàn)監(jiān)測(cè)儀（預(yù)警值0.5mg/m3）。五、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與后期維護(hù)（一）驗(yàn)收內(nèi)容結(jié)構(gòu)安全驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)垂直度偏差≤H/1000且≤30mm混凝土結(jié)構(gòu)表面無(wú)蜂窩、麻面，裂縫寬度≤0.2mm鋼結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢測(cè)（一級(jí)焊縫100%檢測(cè)，二級(jí)焊縫20%抽檢）功能驗(yàn)收給水管道壓力試驗(yàn)（試驗(yàn)壓力0.6MPa，1小時(shí)壓降≤0.05MPa）電氣絕緣電阻測(cè)試（相間、相對(duì)地絕緣電阻≥0.5MΩ）室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)（甲醛≤0.08mg/m3，TVOC≤0.5mg/m3）（二）維護(hù)方案定期檢查每季度檢查屋面瓦、落水系統(tǒng)完好性每半年檢測(cè)電氣線(xiàn)路絕緣性能每年進(jìn)行結(jié)構(gòu)沉降觀測(cè)（采用水準(zhǔn)儀測(cè)量，允許沉降差≤2mm/年）保修承諾地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程保修50年，防水工程保修5年，管線(xiàn)設(shè)備安裝工程保修2年，裝飾裝修工程保修2年。建立維修檔案，提供24小時(shí)應(yīng)急響應(yīng)服務(wù)（響應(yīng)時(shí)間≤2