建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)規(guī)定一、總則

（一）立法目的與依據(jù)

為保障建設(shè)工程承包人就其承建工程的價(jià)款對(duì)工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，維護(hù)建筑市場秩序，保護(hù)承包人及建筑工人合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，制定本規(guī)定。

（二）適用范圍

本規(guī)定適用于中華人民共和國境內(nèi)的新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程的承包人工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使相關(guān)活動(dòng)。前款所稱建設(shè)工程，包括土木工程、建筑工程、線路管道設(shè)備安裝工程、裝修工程等；所稱承包人，是指與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人；所稱工程價(jià)款，包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，以及合同約定的違約金、損害賠償金等。

（三）基本原則

建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)遵循公平、誠實(shí)信用原則，不得損害發(fā)包人、其他債權(quán)人及第三人的合法權(quán)益。優(yōu)先權(quán)的范圍以建設(shè)工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款為限，與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)的順位，依照法律規(guī)定的順序確定。

二、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的主體與客體

（一）承包人范圍

1.總承包人的權(quán)利主體地位

總承包人是指與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同，對(duì)工程進(jìn)行全面承建的施工企業(yè)。其作為優(yōu)先權(quán)的原始主體，權(quán)利基礎(chǔ)源于與發(fā)包人之間的直接合同關(guān)系。總承包人有權(quán)就其承建工程的全部價(jià)款，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、管理費(fèi)、利潤等，對(duì)工程折價(jià)或拍賣的價(jià)款主張優(yōu)先受償。需注意的是，總承包人的優(yōu)先權(quán)范圍限于其實(shí)際施工完成的工程部分，對(duì)于未施工或已解除合同的部分，不得主張優(yōu)先權(quán)。實(shí)踐中，總承包人需提供施工合同、工程量確認(rèn)單、竣工驗(yàn)收證明等證據(jù)，以證明其與發(fā)包人的合同關(guān)系及工程完成情況。

2.合法分包人的優(yōu)先權(quán)行使

合法分包人是指經(jīng)發(fā)包人同意或總承包人將部分專業(yè)工程分包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包單位。根據(jù)民法典規(guī)定，分包人就其完成的工程部分，在總承包人怠于行使優(yōu)先權(quán)時(shí)，可以獨(dú)立主張優(yōu)先權(quán)，但優(yōu)先權(quán)范圍不得超過其應(yīng)得的工程價(jià)款。合法分包人行使優(yōu)先權(quán)需滿足三個(gè)條件：分包合同合法有效、分包工程已完成且質(zhì)量合格、發(fā)包人欠付工程款。例如，在總承包人將消防工程分包給專業(yè)消防公司的情況下，若發(fā)包人未支付消防工程款，消防公司可就該部分工程價(jià)款主張優(yōu)先權(quán)，但需提供分包合同、工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等證據(jù)，證明其施工內(nèi)容與工程價(jià)款的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

3.實(shí)際施工人的特殊認(rèn)定規(guī)則

實(shí)際施工人是指轉(zhuǎn)包、違法分包情形下的實(shí)際施工主體，包括不具備資質(zhì)的施工企業(yè)、個(gè)人承包者等。為保護(hù)建筑工人權(quán)益，司法解釋明確實(shí)際施工人在發(fā)包人欠付工程款的情況下，可以突破合同相對(duì)性，直接向發(fā)包人主張優(yōu)先權(quán)，但需同時(shí)滿足以下條件：實(shí)際施工人已實(shí)際投入資金、設(shè)備或人工進(jìn)行施工；工程已完工或部分完工且質(zhì)量合格；發(fā)包人明知或應(yīng)知實(shí)際施工人存在轉(zhuǎn)包或違法分包情形。例如，在總承包人將工程整體轉(zhuǎn)包給無資質(zhì)的個(gè)人施工者后，若該個(gè)人已完成主體結(jié)構(gòu)施工且質(zhì)量合格，可向發(fā)包人主張優(yōu)先權(quán)，但優(yōu)先權(quán)范圍限于其實(shí)際施工部分的工程價(jià)款，且不得損害總承包人及其他債權(quán)人的合法權(quán)益。

（二）發(fā)包人責(zé)任

1.發(fā)包人的債務(wù)承擔(dān)范圍

發(fā)包人作為建設(shè)工程的業(yè)主，其債務(wù)范圍包括合同約定的工程價(jià)款、因設(shè)計(jì)變更增加的費(fèi)用、停工窩工損失、違約金等。其中，工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶鷥H限于承包人因建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括因違約產(chǎn)生的利息、損害賠償金（除非該賠償金已轉(zhuǎn)化為實(shí)際損失）。例如，若發(fā)包人因遲延付款導(dǎo)致承包人停工，承包人可主張停工期間的窩工損失，但該損失需經(jīng)雙方確認(rèn)或通過司法程序確定，且屬于實(shí)際支出的費(fèi)用，方可納入優(yōu)先權(quán)范圍。

2.破產(chǎn)程序中的發(fā)包人責(zé)任

當(dāng)發(fā)包人進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)，承包人的優(yōu)先權(quán)屬于別除權(quán)，不屬于破產(chǎn)債權(quán)，承包人有權(quán)就該工程折價(jià)或拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償，但需在法院確定的期限內(nèi)申報(bào)權(quán)利。根據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定，承包人主張優(yōu)先權(quán)需提供施工合同、工程驗(yàn)收證明、工程款支付憑證等證據(jù)，由管理人審查確認(rèn)。若破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足以清償其他債務(wù)，優(yōu)先權(quán)受償后的剩余財(cái)產(chǎn)按破產(chǎn)清償順序分配給普通債權(quán)人。需注意的是，若發(fā)包人將已設(shè)定抵押權(quán)的工程進(jìn)行拍賣，抵押權(quán)與優(yōu)先權(quán)沖突時(shí)，優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，但消費(fèi)者已支付全部或大部分購房款的除外。

3.發(fā)包人的抗辯權(quán)限制

發(fā)包人可對(duì)承包人的優(yōu)先權(quán)提出抗辯，但抗辯事由受到嚴(yán)格限制。常見的抗辯事由包括：工程質(zhì)量不合格、承包人未按合同約定履行義務(wù)、工程未經(jīng)驗(yàn)收等。根據(jù)民法典規(guī)定，若工程未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格，承包人無權(quán)主張優(yōu)先權(quán)；但發(fā)包人擅自使用未驗(yàn)收工程的，視為工程質(zhì)量合格，承包人仍可主張優(yōu)先權(quán)。例如，發(fā)包人在未組織竣工驗(yàn)收的情況下擅自入住房屋，后以工程質(zhì)量問題為由拒絕支付工程款，承包人可主張工程已視為合格，并就工程價(jià)款行使優(yōu)先權(quán)。此外，發(fā)包人不得以承包人未提供發(fā)票等程序性理由對(duì)抗優(yōu)先權(quán)的行使。

（三）特殊主體認(rèn)定

1.聯(lián)合體承包人的權(quán)利行使

聯(lián)合體承包是指兩個(gè)以上施工企業(yè)聯(lián)合與發(fā)包人訂立施工合同，共同承建工程。聯(lián)合體各方作為共同權(quán)利人，應(yīng)按合同約定的份額行使優(yōu)先權(quán)，份額不明確的，平均分配。聯(lián)合體主張優(yōu)先權(quán)時(shí)，需提交聯(lián)合體協(xié)議、共同向發(fā)包人主張權(quán)利的證明文件。例如，某工程由A建筑公司與B設(shè)計(jì)公司組成聯(lián)合體承建，協(xié)議約定A公司承擔(dān)施工部分，B公司承擔(dān)設(shè)計(jì)部分，若發(fā)包人欠付工程款，A公司可就施工部分價(jià)款主張優(yōu)先權(quán)，B公司可就設(shè)計(jì)費(fèi)主張優(yōu)先權(quán)，但優(yōu)先權(quán)范圍不得超過各自應(yīng)得的工程款。

2.多重分包中的權(quán)利主體認(rèn)定

在存在多重分包的情形下，權(quán)利主體的認(rèn)定需遵循“合同相對(duì)性”與“實(shí)際施工”相結(jié)合的原則?？偝邪藢⒐こ谭职o專業(yè)分包人，專業(yè)分包人又將部分工程分包給實(shí)際施工人，此時(shí)總承包人和專業(yè)分包人可作為權(quán)利主體，實(shí)際施工人需符合法定條件才能主張優(yōu)先權(quán)。例如，總承包人將土建工程分包給A公司，A公司將部分勞務(wù)作業(yè)分包給無資質(zhì)的B班組，若發(fā)包人欠付工程款，A公司可就土建工程價(jià)款主張優(yōu)先權(quán)，B班組作為實(shí)際施工人，需證明其已實(shí)際施工且工程質(zhì)量合格，方可向發(fā)包人主張優(yōu)先權(quán)，但優(yōu)先權(quán)范圍限于其實(shí)際施工部分的勞務(wù)報(bào)酬。

3.工程轉(zhuǎn)包后的權(quán)利主體歸屬

轉(zhuǎn)包是指承包人將其承包的全部工程轉(zhuǎn)給第三人施工，自己不履行合同義務(wù)的情形。轉(zhuǎn)包情形下，原承包人（轉(zhuǎn)包人）仍作為權(quán)利主體，但實(shí)際施工人符合法定條件的，也可主張優(yōu)先權(quán)。例如，總承包人將工程轉(zhuǎn)給無資質(zhì)的C公司施工，C公司完成工程后，發(fā)包人欠付工程款，總承包人作為合同相對(duì)人可主張優(yōu)先權(quán)，C公司作為實(shí)際施工人，若能證明工程已完工且質(zhì)量合格，也可直接向發(fā)包人主張優(yōu)先權(quán)，但不得重復(fù)受償。

（四）建設(shè)工程本身作為客體

1.已竣工工程的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

已竣工工程是指按照合同約定完成全部施工內(nèi)容，并通過竣工驗(yàn)收的工程。竣工驗(yàn)收是認(rèn)定工程竣工的核心標(biāo)準(zhǔn)，需由發(fā)包人、承包人、監(jiān)理單位共同參與，并簽署竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。若工程雖未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，但發(fā)包人已實(shí)際投入使用，視為工程已竣工。例如，某工程承包人完成施工后，發(fā)包人未組織驗(yàn)收，但已將房屋交付給業(yè)主使用，承包人可主張工程已視為竣工，并就該工程價(jià)款行使優(yōu)先權(quán)。需注意的是，已竣工工程必須符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，若存在重大質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致工程無法正常使用，承包人無權(quán)主張優(yōu)先權(quán)。

2.未竣工工程的條件限制

未竣工工程是指因發(fā)包人原因（如未按時(shí)支付工程款、擅自變更設(shè)計(jì)等）或不可抗力導(dǎo)致工程中途停工，且未完成合同約定施工內(nèi)容的工程。未竣工工程主張優(yōu)先權(quán)需滿足以下條件：停工非因承包人原因；承包人已施工部分質(zhì)量合格；工程具有折價(jià)或拍賣的可能性。例如，發(fā)包人因資金問題停工，承包人已完成主體結(jié)構(gòu)施工，且主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格，承包人可就該部分工程價(jià)款主張優(yōu)先權(quán)。但若停工是因承包人原因（如施工質(zhì)量不達(dá)標(biāo)），承包人無權(quán)主張優(yōu)先權(quán)。

3.工程質(zhì)量合格的核心要求

工程質(zhì)量合格是優(yōu)先權(quán)行使的前提條件，包括工程實(shí)體質(zhì)量符合國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定，不存在影響結(jié)構(gòu)安全和使用功能的缺陷。質(zhì)量合格需通過竣工驗(yàn)收或法定質(zhì)量鑒定程序確認(rèn)。例如，某工程雖已竣工，但存在墻體裂縫、滲漏等質(zhì)量缺陷，經(jīng)鑒定需修復(fù)后方可使用，承包人需承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，修復(fù)完成前無權(quán)主張優(yōu)先權(quán)。若發(fā)包人同意在工程價(jià)款中扣除修復(fù)費(fèi)用，承包人可在扣除修復(fù)費(fèi)用后的剩余價(jià)款范圍內(nèi)主張優(yōu)先權(quán)。

（五）從物與添附物的客體擴(kuò)展

1.從物的界定與范圍

從物是指輔助主物使用且與主物不可分離的設(shè)施，建設(shè)工程的從物包括工地臨時(shí)設(shè)施、腳手架、施工電梯、供水供電管網(wǎng)等。從物作為工程的一部分，其折價(jià)或拍賣的價(jià)款應(yīng)納入優(yōu)先權(quán)范圍。例如，承包人搭建的臨時(shí)辦公用房、倉庫等，雖在工程竣工后需拆除，但在施工期間已與工程主體結(jié)合，成為工程的一部分，承包人就該部分設(shè)施的費(fèi)用可主張優(yōu)先權(quán)。需注意的是，與主物可分離的從物（如施工用的模板、機(jī)械）不屬于優(yōu)先權(quán)客體，因其可單獨(dú)處置，不屬于工程組成部分。

2.添附物的處理規(guī)則

添附物是指因施工而附著于工程或與工程結(jié)合為一體的新增物，包括裝修工程中的固定設(shè)施、安裝的設(shè)備等。添附物作為工程的一部分，其價(jià)值應(yīng)計(jì)入工程價(jià)款，納入優(yōu)先權(quán)范圍。例如，承包人在施工中安裝的空調(diào)、消防設(shè)備等，雖可單獨(dú)拆卸，但已固定于工程主體，成為工程的一部分，承包人就該部分設(shè)備的費(fèi)用可主張優(yōu)先權(quán)。若添附物可拆卸且拆卸后不影響工程主體結(jié)構(gòu)，其價(jià)值可單獨(dú)計(jì)算，不屬于優(yōu)先權(quán)范圍。

3.可分離物與不可分離物的區(qū)分

可分離物是指與工程主體可分離且不損害工程價(jià)值的物品，如施工用的機(jī)械、材料等；不可分離物是指與工程主體結(jié)合為一體，分離會(huì)導(dǎo)致工程價(jià)值貶損的物品，如墻體中的鋼筋、樓板中的混凝土等。可分離物不屬于優(yōu)先權(quán)客體，因其可單獨(dú)處置，不影響工程主體價(jià)值；不可分離物屬于工程組成部分，其折價(jià)或拍賣的價(jià)款應(yīng)納入優(yōu)先權(quán)范圍。例如，承包人施工中采購的鋼筋、水泥等材料，若已用于工程主體，屬于不可分離物，承包人可就該部分材料款主張優(yōu)先權(quán)；若材料未使用，仍存放于工地，屬于可分離物，承包人可通過其他途徑主張權(quán)利。

（六）特殊客體的法律適用

1.違法建筑的客體排除

違法建筑是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按規(guī)劃許可證內(nèi)容建設(shè)的工程，如未批先建、超面積建設(shè)等。違法建筑因違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得作為交易客體，承包人無權(quán)就該工程主張優(yōu)先權(quán)。例如，某工程未取得規(guī)劃許可證，擅自建設(shè)高層建筑，后被行政部門責(zé)令拆除，承包人雖已施工，但因工程本身違法，無法折價(jià)或拍賣，不得主張優(yōu)先權(quán)。需注意的是，若違法建筑部分符合規(guī)劃條件，該部分工程可視為合法，承包人就該部分工程價(jià)款可主張優(yōu)先權(quán)。

2.商品房銷售中的客體沖突

在商品房建設(shè)工程中，消費(fèi)者已支付全部或大部分購房款的，其購房權(quán)優(yōu)先于承包人的優(yōu)先權(quán)。此時(shí)，客體為商品房本身，承包人的優(yōu)先權(quán)只能針對(duì)剩余價(jià)款。例如，某商品房工程由承包人承建，發(fā)包人已將大部分房屋出售給購房者，并收取購房款，若發(fā)包人欠付工程款，購房者已支付的購房款部分應(yīng)優(yōu)先返還，剩余工程價(jià)款部分，承包人可主張優(yōu)先權(quán)。需注意的是，購房者需已支付購房款比例超過50%，且該房屋為購房者自住，非用于投資或經(jīng)營，方可主張優(yōu)先權(quán)。

3.在建工程抵押與優(yōu)先權(quán)的客體交叉

在建工程抵押是指發(fā)包人或承包人以在建工程為擔(dān)保，向銀行等金融機(jī)構(gòu)借款的行為。在建工程抵押權(quán)與優(yōu)先權(quán)沖突時(shí)，優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，但抵押權(quán)已登記且消費(fèi)者購房權(quán)優(yōu)先時(shí)，需按順位處理。例如，發(fā)包人將已設(shè)定抵押權(quán)的工程進(jìn)行拍賣，抵押權(quán)已登記，承包人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)；但若拍賣的房屋已出售給購房者，且購房者已支付大部分購房款，購房權(quán)優(yōu)先于承包人的優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)。需注意的是，在建工程抵押需辦理登記，未登記的抵押權(quán)不得對(duì)抗承包人的優(yōu)先權(quán)。

三、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的行使條件與程序

（一）行使條件

1.工程竣工或驗(yàn)收合格

建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的行使以工程實(shí)體完成為基礎(chǔ)?？⒐ぶ赋邪税春贤s定完成全部施工內(nèi)容，并通過發(fā)包人組織的竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格需符合國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定，由發(fā)包人、承包人、監(jiān)理單位三方簽署驗(yàn)收文件。若工程雖未辦理正式驗(yàn)收手續(xù)，但發(fā)包人已實(shí)際投入使用，視為工程已竣工。例如，某住宅項(xiàng)目因發(fā)包人資金問題未組織驗(yàn)收，但已交付業(yè)主居住，承包人可主張工程視為竣工，進(jìn)而行使優(yōu)先權(quán)。需注意，存在重大質(zhì)量缺陷的工程不得行使優(yōu)先權(quán)，除非缺陷已修復(fù)且驗(yàn)收合格。

2.工程價(jià)款范圍確定

優(yōu)先權(quán)受償范圍限于承包人實(shí)際支出的費(fèi)用，包括但不限于：工作人員報(bào)酬、材料款、施工機(jī)具使用費(fèi)、合理利潤及因發(fā)包人違約導(dǎo)致的直接損失。利息、違約金等需轉(zhuǎn)化為實(shí)際損失方可納入。例如，發(fā)包人遲延付款導(dǎo)致停工，承包人可主張窩工損失，但需提供停工期間的工人工資表、設(shè)備租賃合同等證據(jù)證明實(shí)際支出。裝飾裝修工程中，已固定于工程的添附物（如中央空調(diào)、消防系統(tǒng)）價(jià)值應(yīng)計(jì)入優(yōu)先權(quán)范圍，而可拆卸的設(shè)備（如臨時(shí)變壓器）則不屬于。

3.發(fā)包人欠付事實(shí)成立

承包人需證明發(fā)包人存在未支付工程款的事實(shí)?？赏ㄟ^以下方式舉證：工程結(jié)算文件（經(jīng)雙方簽字確認(rèn)）、付款憑證（顯示欠付金額）、催款記錄（書面催告函及送達(dá)證明）。例如，某工程結(jié)算金額1000萬元，發(fā)包人已支付600萬元，剩余400萬元未支付，承包人可就該部分行使優(yōu)先權(quán)。若發(fā)包人主張存在質(zhì)量扣款，需提供第三方鑒定報(bào)告或雙方確認(rèn)的扣款協(xié)議，否則不得對(duì)抗優(yōu)先權(quán)。

（二）行使期限

1.除斥期間的起算點(diǎn)

優(yōu)先權(quán)的行使受法定除斥期間限制，最長為18個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或合同約定的竣工日起算。若工程未約定竣工日期，以承包人提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為準(zhǔn)。例如，某工程合同約定竣工日期為2023年1月1日，實(shí)際竣工日期為2023年3月1日，承包人最晚應(yīng)于2024年9月1日前行使權(quán)利。需注意，除斥期間為不變期間，不因中斷、中止而延長。

2.中斷情形的認(rèn)定

除斥期間在特定情形下可中斷，重新計(jì)算。包括：承包人向發(fā)包人書面催告工程款、雙方達(dá)成新的付款協(xié)議、發(fā)包人部分支付工程款。例如，承包人在2023年6月1日發(fā)出催款函，除斥期間中斷，新的起算點(diǎn)為2023年6月1日，最晚行使期限延長至2024年12月1日。中斷需有書面證據(jù)，如催告函、還款協(xié)議、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等，口頭主張不產(chǎn)生中斷效力。

3.行使期限的例外

在破產(chǎn)程序中，優(yōu)先權(quán)行使期限自動(dòng)延長至破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案確定之日。若工程存在多次停工，每次停工導(dǎo)致工程無法竣工的，每次停工后可重新計(jì)算除斥期間。例如，某工程因發(fā)包人資金問題停工6個(gè)月，復(fù)工后再次停工，承包人可在第二次停工后重新計(jì)算18個(gè)月行使期限。

（三）行使方式

1.協(xié)議折價(jià)

承包人與發(fā)包人可協(xié)商將工程折價(jià)歸承包人所有，以抵償工程款。折價(jià)需以評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)，雙方簽訂書面協(xié)議，并辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。例如，某工程評(píng)估價(jià)值2000萬元，欠付工程款800萬元，雙方約定工程作價(jià)800萬元?dú)w承包人所有，剩余1200萬元由發(fā)包人支付。折價(jià)協(xié)議需明確工程范圍、作價(jià)依據(jù)、過戶義務(wù)等條款，避免后續(xù)爭議。

2.申請(qǐng)拍賣

若雙方無法達(dá)成折價(jià)協(xié)議，承包人可向法院申請(qǐng)拍賣工程。需提交以下材料：施工合同、竣工驗(yàn)收證明、欠付工程款憑證、優(yōu)先權(quán)行使催告函等。法院經(jīng)審查后裁定拍賣，拍賣所得價(jià)款優(yōu)先清償工程款。例如，某商業(yè)綜合體工程被拍賣后，成交價(jià)1.5億元，其中8000萬元用于清償承包人工程款，剩余7000萬元按普通債權(quán)清償順序分配。拍賣需保障其他債權(quán)人及買受人權(quán)益，不得惡意壓價(jià)。

3.實(shí)際施工人行使

實(shí)際施工人（如轉(zhuǎn)包、違法分包中的施工主體）在滿足條件時(shí)可獨(dú)立行使優(yōu)先權(quán)。需證明：實(shí)際投入施工、工程已完工且質(zhì)量合格、發(fā)包人明知其存在。例如，無資質(zhì)班組完成某廠房主體結(jié)構(gòu)施工，發(fā)包人知情且驗(yàn)收合格，班組可向發(fā)包人直接主張優(yōu)先權(quán)，但不得損害總承包人利益。實(shí)際施工人行使優(yōu)先權(quán)需提供施工日志、材料采購單、工資支付記錄等證據(jù)鏈。

（四）程序限制

1.消費(fèi)者購房權(quán)優(yōu)先

在商品房項(xiàng)目中，若消費(fèi)者已支付50%以上購房款且用于居住，其購房權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。例如，某住宅工程拍賣后，若已售房屋的購房者已支付全款，該部分房屋拍賣款應(yīng)優(yōu)先返還購房者，剩余價(jià)款用于清償工程款。承包人需在行使優(yōu)先權(quán)時(shí)核查購房信息，避免與消費(fèi)者權(quán)益沖突。

2.在建工程抵押權(quán)沖突

若工程已辦理在建工程抵押權(quán)登記，抵押權(quán)與優(yōu)先權(quán)沖突時(shí)，優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)。但抵押權(quán)已登記且消費(fèi)者購房權(quán)優(yōu)先時(shí)，按順位處理。例如，某工程抵押給銀行后，承包人行使優(yōu)先權(quán)，銀行抵押權(quán)次受償；若工程已出售給購房者且支付50%以上房款，購房者優(yōu)先受償，承包人及銀行次之。

3.破產(chǎn)程序中的限制

發(fā)包人破產(chǎn)后，承包人需在法院確定的債權(quán)申報(bào)期限內(nèi)申報(bào)優(yōu)先權(quán)，由管理人審查確認(rèn)。未申報(bào)的，視為放棄優(yōu)先權(quán)。優(yōu)先權(quán)受償后剩余財(cái)產(chǎn)按破產(chǎn)清償順序分配。例如，某破產(chǎn)工程拍賣款1億元，其中5000萬元用于清償承包人優(yōu)先權(quán)，剩余5000萬元按職工工資、稅款、普通債權(quán)順序分配。承包人需主動(dòng)申報(bào)，避免因程序問題喪失權(quán)利。

四、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的法律效力與沖突規(guī)則

（一）法律效力范圍

1.對(duì)內(nèi)效力

建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)在建設(shè)工程折價(jià)或拍賣的價(jià)款范圍內(nèi)具有優(yōu)先受償效力，該效力直接指向工程本身及從物、添附物。例如，某工程拍賣所得款項(xiàng)中，承包人可優(yōu)先受償其應(yīng)得的工程價(jià)款，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、合理利潤等，該優(yōu)先權(quán)不受發(fā)包人內(nèi)部債務(wù)分配方案的影響。需注意，優(yōu)先權(quán)范圍限于實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，不包括違約金、利息等非直接損失，除非該部分費(fèi)用已轉(zhuǎn)化為實(shí)際支出。

2.對(duì)外效力

優(yōu)先權(quán)對(duì)抗第三人的效力以工程公示為前提。若工程已辦理抵押登記，優(yōu)先權(quán)仍可對(duì)抗抵押權(quán)人，但需滿足工程價(jià)款已實(shí)際發(fā)生且發(fā)包人欠付的條件。例如，發(fā)包人以在建工程抵押向銀行借款后，承包人仍可就工程價(jià)款主張優(yōu)先受償，銀行抵押權(quán)次受償。若工程未辦理任何登記，優(yōu)先權(quán)可對(duì)抗普通債權(quán)人，但不得對(duì)抗已辦理預(yù)告登記的購房者。

3.時(shí)效效力

優(yōu)先權(quán)的行使受除斥期間限制，最長為18個(gè)月，自工程竣工之日或合同約定竣工日起算。期間屆滿未行使的，優(yōu)先權(quán)消滅。例如，某工程2023年1月竣工，承包人最晚應(yīng)于2024年7月主張權(quán)利，逾期則喪失優(yōu)先權(quán)。需注意，除斥期間不因訴訟時(shí)效中斷而中止，但發(fā)包人部分支付工程款或雙方達(dá)成還款協(xié)議的，期間可重新計(jì)算。

（二）沖突解決規(guī)則

1.與抵押權(quán)的順位

建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)沖突時(shí)，優(yōu)先權(quán)原則上優(yōu)于抵押權(quán)，但存在例外：若抵押權(quán)已登記且消費(fèi)者已支付50%以上購房款，購房者優(yōu)先于抵押權(quán)和優(yōu)先權(quán)。例如，某商業(yè)綜合體工程抵押給銀行后，承包人主張優(yōu)先權(quán)，銀行抵押權(quán)次受償；若工程中已售住宅的購房者已支付全款，該部分房屋拍賣款應(yīng)優(yōu)先返還購房者，剩余價(jià)款再清償工程款。

2.與消費(fèi)者購房權(quán)的沖突

消費(fèi)者購房權(quán)具有絕對(duì)優(yōu)先性，其條件包括：購房者已支付全部或大部分購房款（通常指50%以上）、房屋用于居住而非投資。例如，某住宅工程拍賣后，若購房者已支付80%房款并實(shí)際入住，其購房權(quán)優(yōu)先于承包人的優(yōu)先權(quán)和銀行的抵押權(quán)，承包人僅能就未售房屋部分主張優(yōu)先權(quán)。需注意，購房者需為自然人且房屋為唯一居住用房，開發(fā)商或機(jī)構(gòu)購房者不適用該規(guī)則。

3.與稅收債權(quán)的順位

稅收債權(quán)作為公法債權(quán)，原則上優(yōu)先于私法上的優(yōu)先權(quán)。例如，發(fā)包人欠繳的稅款、土地出讓金等，應(yīng)從工程拍賣款中優(yōu)先撥付，剩余部分再用于清償承包人工程款。但若稅收債權(quán)發(fā)生在工程竣工后，且承包人已主張優(yōu)先權(quán)，則按債權(quán)發(fā)生時(shí)間確定順位。需注意，滯納金、罰款等非稅收債權(quán)不享有優(yōu)先受償權(quán)。

（三）特殊情形處理

1.工程爛尾的處理

工程因發(fā)包人資金問題爛尾的，承包人可就已完工且質(zhì)量合格的部分主張優(yōu)先權(quán)。例如，某寫字樓項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)后停工，承包人可就該部分工程價(jià)款申請(qǐng)拍賣，拍賣所得優(yōu)先清償工程款。若爛尾工程涉及多個(gè)承包人，按工程款比例分配。需注意，未完工部分若不具備獨(dú)立使用價(jià)值，不得單獨(dú)拍賣，應(yīng)與已完工部分一并處置。

2.質(zhì)量瑕疵的效力

存在質(zhì)量瑕疵的工程，承包人需在合理期限內(nèi)修復(fù)，修復(fù)完成前不得行使優(yōu)先權(quán)。例如，某工程出現(xiàn)墻體裂縫，經(jīng)鑒定需加固處理，承包人承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用后，可在扣除修復(fù)費(fèi)用后的剩余價(jià)款范圍內(nèi)主張優(yōu)先權(quán)。若發(fā)包人同意在工程款中直接扣減修復(fù)費(fèi)用，則扣減后剩余部分仍屬優(yōu)先權(quán)范圍。

3.多重轉(zhuǎn)讓的效力

發(fā)包人將已設(shè)定優(yōu)先權(quán)的工程轉(zhuǎn)讓給第三人的，優(yōu)先權(quán)不受影響，第三人需在受讓工程時(shí)承擔(dān)清償責(zé)任。例如，發(fā)包人將已欠付工程款的廠房出售給新業(yè)主，承包人仍可就該廠房主張優(yōu)先權(quán)，新業(yè)主需在受讓價(jià)格中預(yù)留工程款。需注意，若第三人善意且已支付合理對(duì)價(jià)，其可向發(fā)包人追償，但不得對(duì)抗承包人。

（四）法律后果

1.受償順序的確定

工程拍賣所得按以下順序分配：①消費(fèi)者購房款；②稅收債權(quán)；③工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)；④抵押權(quán)；⑤普通債權(quán)。例如，某工程拍賣款1億元，其中3000萬元用于返還購房者，1000萬元繳稅，4000萬元清償承包人工程款，剩余2000萬元按普通債權(quán)比例分配。需注意，每一順位受償后余額不足的，后續(xù)順位權(quán)利人按比例受償。

2.優(yōu)先權(quán)受償后的分配

優(yōu)先權(quán)受償后剩余工程款，按普通債權(quán)清償順序分配，包括職工工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用、稅款等。例如，某工程優(yōu)先權(quán)受償后剩余500萬元，其中200萬元用于支付拖欠工人工資，100萬元繳稅，剩余200萬元按普通債權(quán)比例分配。需注意，優(yōu)先權(quán)受償金額以實(shí)際欠付工程款為限，不得超額受償。

3.權(quán)利消滅的情形

優(yōu)先權(quán)在以下情形消滅：①除斥期間屆滿未行使；②工程因不可抗力滅失；③承包人明確放棄優(yōu)先權(quán)；④工程已抵償完畢。例如，某工程因地震損毀，承包人優(yōu)先權(quán)隨之消滅；若承包人書面聲明放棄優(yōu)先權(quán)，該權(quán)利自聲明送達(dá)發(fā)包人時(shí)消滅。需注意，權(quán)利消滅后，承包人仍可通過普通債權(quán)途徑主張權(quán)利，但喪失優(yōu)先受償?shù)匚弧?/p>

五、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的權(quán)利保護(hù)與救濟(jì)措施

（一）權(quán)利保護(hù)機(jī)制

1.行政監(jiān)管保障

建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將優(yōu)先權(quán)履行情況納入建筑市場信用管理體系，對(duì)惡意拖欠工程款的建設(shè)單位實(shí)施信用懲戒。例如，在招投標(biāo)資格審查中，將拖欠工程款記錄作為否決項(xiàng)；在資質(zhì)動(dòng)態(tài)核查中，對(duì)存在嚴(yán)重拖欠行為的單位限制資質(zhì)升級(jí)。同時(shí)，主管部門可建立工程款支付擔(dān)保制度，要求發(fā)包人提供保函或保證金，確保工程款?？顚Ｓ?。

2.行業(yè)自律約束

建筑行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)制定行業(yè)公約，引導(dǎo)成員單位規(guī)范合同管理，明確優(yōu)先權(quán)條款。例如，在示范文本中增設(shè)工程款支付節(jié)點(diǎn)與優(yōu)先權(quán)行使程序的銜接條款；建立工程款糾紛調(diào)解委員會(huì)，通過行業(yè)調(diào)解快速解決爭議。對(duì)違反公約、損害承包人權(quán)益的成員，可采取通報(bào)批評(píng)、取消評(píng)優(yōu)資格等自律措施。

3.社會(huì)監(jiān)督參與

鼓勵(lì)媒體、公眾對(duì)拖欠工程款行為進(jìn)行監(jiān)督。例如，設(shè)立拖欠工程款曝光平臺(tái)，定期公布失信企業(yè)名單；支持工會(huì)組織建筑工人參與工資支付監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)拖欠線索及時(shí)向主管部門舉報(bào)。社會(huì)監(jiān)督可形成行政、司法、輿論的立體化保護(hù)網(wǎng)絡(luò)。

（二）權(quán)利救濟(jì)途徑

1.協(xié)商解決機(jī)制

承包人可優(yōu)先通過協(xié)商主張權(quán)利。例如，在工程進(jìn)度款支付節(jié)點(diǎn)，依據(jù)合同約定及時(shí)發(fā)出書面催告函；在竣工結(jié)算階段，通過第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)確認(rèn)欠付金額；在發(fā)包人資金困難時(shí)，協(xié)商以房抵債或分期還款方案。協(xié)商過程應(yīng)形成書面協(xié)議，明確履行期限和違約責(zé)任。

2.行政調(diào)解程序

當(dāng)協(xié)商無果時(shí)，可向建設(shè)主管部門申請(qǐng)調(diào)解。例如，提交施工合同、結(jié)算文件、付款憑證等材料，由調(diào)解機(jī)構(gòu)組織雙方調(diào)解。調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，制作調(diào)解書；調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人通過訴訟解決。行政調(diào)解具有程序簡便、成本低廉的優(yōu)勢(shì)，適用于爭議金額較小的案件。

3.司法救濟(jì)途徑

承包人可通過訴訟或仲裁實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)。例如，向工程所在地法院提起建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)確權(quán)之訴，提交工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、結(jié)算書、欠款證明等證據(jù)；在仲裁條款有效的情況下，選擇仲裁機(jī)構(gòu)優(yōu)先裁決。司法救濟(jì)具有終局性，但需注意訴訟時(shí)效為三年，自知道權(quán)利被侵害之日起計(jì)算。

（三）證據(jù)規(guī)則應(yīng)用

1.合同證據(jù)的效力

建設(shè)工程施工合同是主張優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)證據(jù)。例如，合同中明確工程范圍、計(jì)價(jià)方式、付款節(jié)點(diǎn)的條款，可作為權(quán)利范圍的直接依據(jù)；補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要等變更文件，需證明雙方合意及對(duì)原合同的修改效力。電子合同需通過可信時(shí)間戳、區(qū)塊鏈存證等方式固定證據(jù)。

2.履約證據(jù)的收集

承包人應(yīng)系統(tǒng)收集履約過程證據(jù)。例如，工程簽證單、設(shè)計(jì)變更通知單證明工程量調(diào)整；材料采購發(fā)票、設(shè)備租賃合同證明實(shí)際支出；監(jiān)理日志、隱蔽工程驗(yàn)收記錄證明施工進(jìn)度；竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、質(zhì)量評(píng)定證明證明工程合格。證據(jù)需形成完整鏈條，避免孤證。

3.欠款事實(shí)的認(rèn)定

證明發(fā)包人欠付工程款需綜合多類證據(jù)。例如，結(jié)算文件經(jīng)雙方蓋章確認(rèn)的，直接作為欠款依據(jù)；發(fā)包人部分付款的，銀行流水可證明剩余欠付金額；催款函及送達(dá)回證可證明主張權(quán)利的時(shí)間；第三方審計(jì)報(bào)告可作為補(bǔ)充證據(jù)。在發(fā)包人否認(rèn)欠款時(shí)，可通過司法鑒定確定工程款金額。

（四）責(zé)任承擔(dān)方式

1.連帶責(zé)任適用

在轉(zhuǎn)包、違法分包情形下，發(fā)包人、轉(zhuǎn)包人、違法分包人對(duì)工程款承擔(dān)連帶責(zé)任。例如，總承包人將工程轉(zhuǎn)包給無資質(zhì)單位后，發(fā)包人可直接向?qū)嶋H施工人付款；發(fā)包人明知違法分包仍同意的，與分包人對(duì)欠付工程款承擔(dān)連帶責(zé)任。連帶責(zé)任需在訴訟中明確各債務(wù)人份額。

2.補(bǔ)充責(zé)任情形

在特定條件下，發(fā)包人承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。例如，分包合同未經(jīng)發(fā)包人同意，發(fā)包人僅在欠付工程款范圍內(nèi)對(duì)分包人承擔(dān)責(zé)任；實(shí)際施工人直接起訴發(fā)包人的，發(fā)包人承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任后可向轉(zhuǎn)包人追償。補(bǔ)充責(zé)任以發(fā)包人欠付金額為限，非無限連帶。

3.懲罰性賠償規(guī)則

對(duì)惡意拖欠工程款行為，可適用懲罰性賠償。例如，發(fā)包人無正當(dāng)理由拒絕結(jié)算或拖延付款超過180天，可按同期貸款利率的1.5倍支付利息；利用虛假訴訟、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等方式逃避債務(wù)的，可處以欠付金額10%-30%的懲罰性賠償。懲罰性賠償需在訴訟中明確提出并舉證惡意行為。

（五）配套保障措施

1.工程款支付擔(dān)保

發(fā)包人應(yīng)提供支付擔(dān)保，可采用銀行保函、擔(dān)保公司保函或保證金形式。例如，在工程開工前支付10%的工程款保證金；按進(jìn)度節(jié)點(diǎn)提交與付款金額匹配的保函；擔(dān)保范圍需覆蓋全部工程價(jià)款及優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用。擔(dān)保失效時(shí)，承包人可暫停施工并主張權(quán)利。

2.優(yōu)先權(quán)登記制度

建立建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)登記公示系統(tǒng)。例如，承包人在工程竣工后30日內(nèi)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，記載工程基本信息、債權(quán)金額、順位等信息；登記后優(yōu)先權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力；登記信息可供公眾查詢，避免重復(fù)受償。

3.多元糾紛化解機(jī)制

整合調(diào)解、仲裁、訴訟資源構(gòu)建化解體系。例如，在法院設(shè)立建設(shè)工程糾紛速裁法庭，適用簡易程序?qū)徖韮?yōu)先權(quán)案件；推廣“訴前調(diào)解+司法確認(rèn)”模式，降低維權(quán)成本；建立與仲裁機(jī)構(gòu)的銜接機(jī)制，實(shí)現(xiàn)仲裁裁決與法院裁定的互認(rèn)。

六、建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的立法完善與實(shí)施建議

（一）立法層面優(yōu)化

1.明確優(yōu)先權(quán)行使期限的起算標(biāo)準(zhǔn)

現(xiàn)行法律對(duì)優(yōu)先權(quán)除斥期間起算點(diǎn)的規(guī)定存在模糊地帶，建議在立法中細(xì)化規(guī)則。例如，明確約定竣工日期的工程，以合同約定日期為起算點(diǎn)；未約定竣工日期的，以承包人提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告之日為準(zhǔn)；發(fā)包人擅自使用未驗(yàn)收工程的，以實(shí)際使用之日起算。同時(shí)，增設(shè)“合理寬限期”條款，允許承包人在除斥期間屆滿后，因不可抗力或發(fā)包人過錯(cuò)導(dǎo)致無法行使權(quán)利的，可申請(qǐng)延長6個(gè)月。

2.擴(kuò)大優(yōu)先權(quán)客體范圍

建議將工程配套的臨時(shí)設(shè)施、綠化工程、附屬設(shè)備等納入優(yōu)先權(quán)客體。例如，承包人施工中建設(shè)的工地圍擋、臨時(shí)水電管網(wǎng)、景觀綠化等，雖在工程竣工后需拆除或移交，但因其已與工程主體形成價(jià)值關(guān)聯(lián)，應(yīng)允許就該部分費(fèi)用主張優(yōu)先權(quán)。此外，對(duì)于已安裝但未固定的設(shè)備（如中央空調(diào)、電梯），若拆卸將導(dǎo)致工程價(jià)值貶損，亦應(yīng)納入客體范圍。

3.增設(shè)實(shí)際施工人權(quán)利保護(hù)條款

針對(duì)轉(zhuǎn)包、違法分包中的實(shí)際施工人，建議立法明確其直接向發(fā)包人主張優(yōu)先權(quán)的條件。例如，要求實(shí)際施工人證明其已實(shí)際投入施工、工程已完工且質(zhì)量合格、發(fā)包人明知或應(yīng)知其存在；同時(shí)限制其優(yōu)先權(quán)范圍不得超過實(shí)際施工部分的工程價(jià)款，避免與總承包人權(quán)利沖突。對(duì)于農(nóng)民工工資優(yōu)先權(quán)，可規(guī)定其與建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)并列受償，但受償順序在消費(fèi)者購房權(quán)之后。

（二）實(shí)施機(jī)制創(chuàng)新

1.建立優(yōu)先權(quán)登記公示系統(tǒng)

建議由住建部門牽頭建立全國聯(lián)網(wǎng)的建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)登記平臺(tái)，要求承包人在工程竣工后30日內(nèi)完成登記。登記內(nèi)容應(yīng)包括工程基本信息、債權(quán)金額、權(quán)利順位等，登記信息向社會(huì)公開可查。例如，某工程登記優(yōu)先權(quán)金額5000萬元，后續(xù)發(fā)包人若再次抵押工程，抵押權(quán)人可通過系統(tǒng)查詢到優(yōu)先權(quán)存在，從而評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。未登記的優(yōu)先權(quán)不得對(duì)抗善意第三人，但可對(duì)發(fā)包人主張。

2.推廣工程款支付擔(dān)保制度

要求發(fā)包人在工程開工前提供支付擔(dān)保，可采用銀行保函、擔(dān)保公司保函或保證金形式。例如，合同價(jià)款的10%作為支付保證金，存入第三方監(jiān)管賬戶；按進(jìn)度節(jié)點(diǎn)提交與付款金額匹配的保函。擔(dān)保范圍需覆蓋全部工程價(jià)款及優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用。若發(fā)包人未提供擔(dān)保，承包人可暫停施工并主張賠償，且優(yōu)先權(quán)不受影響。

3.完善破產(chǎn)程序中的優(yōu)先權(quán)處置規(guī)則

在企業(yè)破產(chǎn)法中增設(shè)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)特別條款。例如，明確承包人應(yīng)在債權(quán)申報(bào)期