買賣不破租賃租賃合同“買賣不破租賃”是租賃合同履行過程中一項(xiàng)重要的法律原則，其核心內(nèi)涵在于：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。這一原則旨在平衡物權(quán)變動與債權(quán)保護(hù)，為承租人提供穩(wěn)定的租賃關(guān)系保障，同時也對出租人和租賃物買受人的權(quán)利義務(wù)作出了明確規(guī)范。一、法律規(guī)定：租賃合同效力與權(quán)利平衡的立法保障我國《民法典》對“買賣不破租賃”原則及租賃合同相關(guān)權(quán)利義務(wù)作出了系統(tǒng)性規(guī)定。其中，第七百二十五條明確指出：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！边@一條款從根本上確立了租賃權(quán)的“物權(quán)化”傾向，即租賃權(quán)雖為債權(quán)，卻在特定條件下具備對抗物權(quán)變動的效力。同時，法律對租賃合同的訂立與履行也設(shè)置了配套規(guī)則。第七百零三條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，明確了租賃關(guān)系的核心要素；第七百二十六條則賦予承租人“優(yōu)先購買權(quán)”，即出租人出賣租賃房屋時，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有權(quán)優(yōu)先購買，除非房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或出租人將房屋出賣給近親屬。這一權(quán)利與“買賣不破租賃”共同構(gòu)成了對承租人權(quán)益的雙重保護(hù)，前者保障其“購買機(jī)會”，后者保障其“占有穩(wěn)定性”。二、適用條件：合法租賃權(quán)對抗物權(quán)變動的核心要件“買賣不破租賃”原則的適用并非無條件，需滿足以下關(guān)鍵條件，缺一不可：1.租賃合同合法有效租賃關(guān)系的合法性是適用該原則的前提。首先，租賃合同需為雙方真實(shí)意思表示，不存在欺詐、脅迫、惡意串通等導(dǎo)致合同無效的情形；其次，租賃物需為法律允許出租的標(biāo)的，且出租人對租賃物享有合法處分權(quán)。例如，未經(jīng)所有權(quán)人同意的轉(zhuǎn)租合同，或租賃物為違法建筑時，租賃關(guān)系本身不受法律保護(hù)，自然無法適用“買賣不破租賃”。2.租賃物已實(shí)際交付并由承租人占有僅有書面租賃合同而未實(shí)際交付租賃物的，租賃權(quán)尚未“物化”，無法對抗后續(xù)物權(quán)變動。這里的“占有”需滿足持續(xù)性和公開性，如承租人已實(shí)際入住房屋、繳納水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，均可作為占有憑證。反之，若租賃合同僅為書面形式而未實(shí)際履行（如“象征性交付”），則不能主張適用該原則。3.所有權(quán)變動發(fā)生在租賃期限內(nèi)“買賣不破租賃”僅適用于租賃關(guān)系存續(xù)期間的物權(quán)變動。若租賃期限屆滿后房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原承租人已無合法占有依據(jù)，新所有權(quán)人有權(quán)要求其返還租賃物。此外，租賃期限的約定需符合法律規(guī)定，例如《民法典》對租賃期限超過20年的部分認(rèn)定為無效，此類“超長租約”在超出法定期限后，亦無法適用該原則。4.租賃關(guān)系成立于物權(quán)限制之前若租賃物在出租前已存在抵押、查封等物權(quán)限制，租賃權(quán)的對抗效力將受到影響。根據(jù)**《民法典》第四百零五條**，“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”；反之，若抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃權(quán)設(shè)立在后，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后（如房屋被拍賣），租賃合同對新買受人不具有約束力。同理，房屋在法院查封后出租的，租賃權(quán)不得對抗申請執(zhí)行人，即查封作為公法上的強(qiáng)制措施，其公示效力優(yōu)先于后續(xù)設(shè)立的租賃權(quán)。三、例外情形：租賃權(quán)讓位于優(yōu)先權(quán)利的法定限制盡管“買賣不破租賃”原則旨在保護(hù)承租人權(quán)益，但在特定場景下，為維護(hù)社會公共利益或更高階的法律價值，該原則需讓位于其他權(quán)利，主要包括以下情形：1.先抵押后租賃：抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)若出租人在出租房屋前已將其抵押給債權(quán)人并辦理登記，后續(xù)設(shè)立的租賃關(guān)系不得對抗抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。例如，甲將房屋抵押給銀行并辦理抵押登記，之后與乙簽訂租賃合同，當(dāng)甲無法償還債務(wù)導(dǎo)致銀行行使抵押權(quán)拍賣房屋時，乙不得以“買賣不破租賃”為由拒絕搬出。此時，抵押權(quán)作為已登記的擔(dān)保物權(quán)，其設(shè)立時間早于租賃權(quán)，優(yōu)先效力不受租賃關(guān)系影響。2.查封后出租：公法強(qiáng)制措施排除租賃權(quán)對抗法院對房屋的查封屬于公法行為，具有公示效力，可限制所有權(quán)人的處分權(quán)。若出租人在房屋被查封后與承租人簽訂租賃合同，該租賃權(quán)不得對抗因查封而產(chǎn)生的物權(quán)變動（如拍賣、變賣）。例如，房屋因債務(wù)糾紛被法院查封，出租人仍隱瞞事實(shí)與承租人簽約，當(dāng)房屋被拍賣給新所有權(quán)人時，新所有權(quán)人有權(quán)要求承租人立即搬離，承租人的損失需向原出租人主張賠償。3.企業(yè)破產(chǎn)程序中的租賃：管理人有權(quán)解除合同在企業(yè)破產(chǎn)清算中，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的處置需以“最大化清償債務(wù)”為目標(biāo)，此時租賃權(quán)可能需讓位于全體債權(quán)人的集體利益。根據(jù)破產(chǎn)法相關(guān)規(guī)定，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同，有權(quán)決定解除或繼續(xù)履行。若解除租賃合同更有利于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)與分配（如長期低租金租約影響財(cái)產(chǎn)價值），管理人可依法解除，承租人不得以“買賣不破租賃”對抗。4.虛假租賃或惡意串通：以合法形式掩蓋非法目的實(shí)踐中，部分債務(wù)人為逃避執(zhí)行，與他人虛構(gòu)“長期租約”，試圖通過“買賣不破租賃”阻礙房屋拍賣。此類情形下，若法院查明租賃關(guān)系系雙方惡意串通（如租金遠(yuǎn)低于市場價格、未實(shí)際支付租金、租賃期限不合理過長等），將認(rèn)定租賃合同無效，不適用“買賣不破租賃”原則。四、三方權(quán)益保護(hù)措施：承租人、出租人、買受人的風(fēng)險防范與權(quán)利主張“買賣不破租賃”原則的適用涉及承租人、出租人、買受人三方利益，各方需通過事前預(yù)防與事后救濟(jì)，最大限度降低風(fēng)險。（一）承租人：強(qiáng)化證據(jù)意識，主動主張權(quán)利簽訂規(guī)范書面合同：租賃合同需明確租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、違約責(zé)任等核心條款，并注明“買賣不破租賃”條款，同時要求出租人提供房屋權(quán)屬證明，核實(shí)房屋是否存在抵押、查封等限制。保留實(shí)際占有憑證：實(shí)際入住后，需保留租金支付記錄（銀行轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)）、水電費(fèi)及物業(yè)費(fèi)繳納單據(jù)、房屋交接清單等，證明租賃關(guān)系真實(shí)且已實(shí)際履行。知悉權(quán)利救濟(jì)途徑：若新房東要求解除合同或強(qiáng)制搬離，承租人可依據(jù)租賃合同及占有憑證，通過協(xié)商、居委會調(diào)解、住建部門投訴或訴訟等方式主張繼續(xù)履行合同，并要求賠償因逼遷造成的損失（如臨時安置費(fèi)用、搬家費(fèi)用等）。（二）出租人：履行告知義務(wù)，避免違約風(fēng)險如實(shí)披露房屋狀態(tài)：出賣已出租房屋時，需在合理期限內(nèi)通知承租人，告知其優(yōu)先購買權(quán)；同時向買受人明確披露租賃信息（租期、租金、承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)等），避免因隱瞞租約導(dǎo)致違約責(zé)任。協(xié)調(diào)新舊權(quán)利關(guān)系：在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移后，需協(xié)助承租人與新所有權(quán)人辦理租金支付主體變更、租賃押金交接等手續(xù)，避免因溝通不暢引發(fā)糾紛。（三）買受人：盡職調(diào)查先行，降低交易風(fēng)險全面核查房屋權(quán)利狀態(tài)：購房前需到不動產(chǎn)登記中心查詢房屋權(quán)屬信息，確認(rèn)是否存在抵押、查封；實(shí)地查看房屋實(shí)際使用情況，核實(shí)是否有承租人居住，要求出租人出具《房屋狀況說明書》并明確租約信息。合同約定風(fēng)險兜底條款：在買賣合同中注明“若存在未披露租約導(dǎo)致買受人無法正常占有房屋，出賣人需承擔(dān)XX元違約金”，通過合同條款倒逼出租人如實(shí)披露信息。區(qū)分租約設(shè)立時間：若發(fā)現(xiàn)房屋存在租約，需進(jìn)一步核實(shí)租賃合同簽訂時間，判斷其是否在抵押、查封之前。若租約設(shè)立于抵押、查封之后，買受人可依法要求承租人搬離，無需受租賃合同約束。五、實(shí)踐意義：平衡效率與公平的法律智慧“買賣不破租賃”原則的本質(zhì)，是法律在“物權(quán)變動效率”與“居住權(quán)保障”之間作出的價值選擇。在市場經(jīng)濟(jì)中，房屋作為重要的生產(chǎn)生活資料，其所有權(quán)流轉(zhuǎn)與使用權(quán)穩(wěn)定均需得到尊重。該原則通過限制新所有權(quán)人的物權(quán)，強(qiáng)化了承租人的債權(quán)保護(hù)，不僅維護(hù)了租賃關(guān)系的穩(wěn)定性，更體現(xiàn)了對弱勢群體