房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理合同一、合同主體房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理合同的主體部分是確立合作雙方法律關(guān)系的基礎(chǔ)，通常包括委托方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）與受托方（房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司）。委托方需具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證等法定文件，確保項(xiàng)目銷(xiāo)售的合法性。受托方應(yīng)擁有相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明，具備專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)、市場(chǎng)調(diào)研能力及過(guò)往成功案例，以證明其代理服務(wù)能力。合同中需明確雙方的法定代表人、注冊(cè)地址、聯(lián)系方式等基本信息，并注明雙方在合同履行過(guò)程中的聯(lián)系人及授權(quán)范圍，避免因信息不明導(dǎo)致溝通障礙或責(zé)任不清。二、代理權(quán)限代理權(quán)限的界定直接影響銷(xiāo)售代理行為的法律效力及雙方權(quán)利義務(wù)的劃分，主要涵蓋代理范圍、代理期限及權(quán)限限制三個(gè)方面。代理范圍通常包括項(xiàng)目的全部可售房源或特定樓棟、戶(hù)型，需明確具體的物業(yè)類(lèi)型（如住宅、商業(yè)、辦公）及建筑面積。代理期限一般自合同簽訂之日起至項(xiàng)目銷(xiāo)售達(dá)到約定比例（如90%）或特定日期止，可根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)置階段性目標(biāo)，如開(kāi)盤(pán)籌備期、強(qiáng)銷(xiāo)期、尾盤(pán)期等，并對(duì)應(yīng)不同的銷(xiāo)售任務(wù)與考核標(biāo)準(zhǔn)。權(quán)限限制方面，受托方的代理行為需在委托方授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行，常見(jiàn)的權(quán)限包括房源推介、客戶(hù)接待、合同洽談、協(xié)助辦理按揭貸款等，而涉及房源定價(jià)調(diào)整、優(yōu)惠政策制定、合同簽署蓋章等重大事項(xiàng)，通常需經(jīng)委托方書(shū)面確認(rèn)后方可執(zhí)行。此外，合同中應(yīng)明確受托方不得將代理事項(xiàng)轉(zhuǎn)委托給第三方，除非獲得委托方的書(shū)面同意，以保障代理服務(wù)的專(zhuān)業(yè)性與可控性。三、銷(xiāo)售任務(wù)銷(xiāo)售任務(wù)是衡量受托方代理服務(wù)成效的核心指標(biāo)，需在合同中進(jìn)行詳細(xì)約定，包括銷(xiāo)售目標(biāo)、價(jià)格體系及考核方式。銷(xiāo)售目標(biāo)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目定位、市場(chǎng)環(huán)境及開(kāi)發(fā)進(jìn)度制定，可分為總體銷(xiāo)售目標(biāo)與階段性銷(xiāo)售目標(biāo)，總體目標(biāo)通常以銷(xiāo)售面積或銷(xiāo)售金額為單位，階段性目標(biāo)需明確各時(shí)間段（如月度、季度）的銷(xiāo)售套數(shù)、面積或金額，并對(duì)應(yīng)不同的傭金計(jì)提比例。價(jià)格體系方面，委托方需提供經(jīng)備案的商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)表，明確各房源的基準(zhǔn)價(jià)、單價(jià)、總價(jià)及允許的浮動(dòng)范圍，受托方需嚴(yán)格按照價(jià)格體系執(zhí)行銷(xiāo)售，如需對(duì)特定房源進(jìn)行折扣銷(xiāo)售，應(yīng)提前向委托方申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)，嚴(yán)禁擅自降價(jià)或抬價(jià)?？己朔绞街饕ㄈ粘？己伺c階段性考核，日?？己岁P(guān)注客戶(hù)上訪量、成交轉(zhuǎn)化率、合同履約率等過(guò)程指標(biāo)，階段性考核則以銷(xiāo)售任務(wù)的完成情況為核心，未達(dá)標(biāo)的情況下可能面臨傭金扣減、期限調(diào)整甚至合同解除的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，合同中可設(shè)置超額完成任務(wù)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，如超出銷(xiāo)售目標(biāo)部分按更高比例計(jì)提傭金，以激勵(lì)受托方提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。四、傭金結(jié)算傭金結(jié)算是房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理合同的關(guān)鍵條款，直接關(guān)系到受托方的服務(wù)報(bào)酬與委托方的成本控制，需明確傭金計(jì)算方式、結(jié)算條件、支付周期及稅費(fèi)承擔(dān)。傭金計(jì)算方式通常有按銷(xiāo)售金額比例計(jì)提、按銷(xiāo)售套數(shù)固定金額計(jì)提或兩者結(jié)合的方式，按銷(xiāo)售金額比例計(jì)提是行業(yè)主流模式，比例一般為項(xiàng)目總銷(xiāo)售額的1%-3%，具體比例可根據(jù)銷(xiāo)售階段、房源類(lèi)型或銷(xiāo)售難度進(jìn)行調(diào)整，例如商業(yè)物業(yè)的傭金比例通常高于住宅物業(yè)，尾盤(pán)期的傭金比例可適當(dāng)上浮以促進(jìn)去化。結(jié)算條件需滿(mǎn)足法律與實(shí)務(wù)雙重要求，法律上需達(dá)到商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案或全款到賬，實(shí)務(wù)中可約定“客戶(hù)支付首付款并簽訂購(gòu)房合同即視為成交，可計(jì)提部分傭金（如70%），剩余傭金待全款到賬或按揭貸款發(fā)放后支付”，以平衡受托方的資金周轉(zhuǎn)需求與委托方的風(fēng)險(xiǎn)控制。支付周期一般為月度或季度結(jié)算，受托方需在每個(gè)結(jié)算周期結(jié)束后提交銷(xiāo)售業(yè)績(jī)報(bào)表、傭金結(jié)算申請(qǐng)及相關(guān)憑證（如購(gòu)房合同、付款憑證），委托方在收到申請(qǐng)后一定期限內(nèi)（如15個(gè)工作日）完成審核并支付傭金。稅費(fèi)承擔(dān)方面，受托方需按照國(guó)家規(guī)定繳納傭金收入相關(guān)的增值稅及附加稅費(fèi)，委托方可在支付傭金時(shí)代扣代繳或由受托方自行申報(bào)繳納，合同中需明確稅費(fèi)的承擔(dān)主體及計(jì)算方式，避免后續(xù)產(chǎn)生稅務(wù)糾紛。五、雙方權(quán)利義務(wù)（一）委托方權(quán)利義務(wù)委托方的主要權(quán)利包括對(duì)受托方銷(xiāo)售行為的監(jiān)督權(quán)、銷(xiāo)售進(jìn)度的知情權(quán)、銷(xiāo)售任務(wù)完成情況的考核權(quán)，以及在受托方違約時(shí)要求賠償損失或解除合同的權(quán)利。其義務(wù)則體現(xiàn)在提供合法銷(xiāo)售文件、保障項(xiàng)目工程進(jìn)度、配合受托方開(kāi)展銷(xiāo)售工作等方面，例如及時(shí)提供項(xiàng)目宣傳資料（如沙盤(pán)、戶(hù)型圖、效果圖）、協(xié)助辦理客戶(hù)按揭貸款手續(xù)、按照合同約定及時(shí)結(jié)算支付傭金等。此外，委托方需對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、配套設(shè)施、產(chǎn)權(quán)狀況等承擔(dān)如實(shí)告知義務(wù)，不得向受托方隱瞞可能影響銷(xiāo)售的重大事項(xiàng)，如規(guī)劃變更、產(chǎn)權(quán)糾紛等。（二）受托方權(quán)利義務(wù)受托方的主要權(quán)利是按照合同約定獲取銷(xiāo)售傭金，并在委托方違約時(shí)要求繼續(xù)履行合同或賠償損失。其義務(wù)是投入足夠的人力、物力開(kāi)展銷(xiāo)售代理工作，包括組建專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)、制定銷(xiāo)售策劃方案、進(jìn)行市場(chǎng)推廣（如線上廣告投放、線下活動(dòng)組織）、客戶(hù)資源拓展與維護(hù)等，確保銷(xiāo)售任務(wù)的完成。同時(shí)，受托方需遵守行業(yè)規(guī)范與職業(yè)道德，如實(shí)向客戶(hù)介紹項(xiàng)目情況，不得進(jìn)行虛假宣傳或承諾，保護(hù)客戶(hù)的個(gè)人信息安全，并定期向委托方匯報(bào)銷(xiāo)售進(jìn)展、客戶(hù)反饋及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，接受委托方的監(jiān)督與考核。此外，受托方需對(duì)銷(xiāo)售過(guò)程中產(chǎn)生的客戶(hù)投訴、合同糾紛等問(wèn)題承擔(dān)協(xié)助處理義務(wù)，配合委托方維護(hù)項(xiàng)目品牌形象。六、違約責(zé)任違約責(zé)任條款是保障合同履行的重要手段，用于規(guī)范雙方在違反合同約定時(shí)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，需明確違約情形、責(zé)任形式及違約金計(jì)算方式。委托方常見(jiàn)的違約情形包括未按時(shí)提供合法銷(xiāo)售文件導(dǎo)致銷(xiāo)售延誤、擅自調(diào)整銷(xiāo)售價(jià)格或政策引發(fā)客戶(hù)糾紛、未按約定支付傭金等，對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任形式包括繼續(xù)履行、賠償損失、支付違約金等，違約金可按逾期付款金額的日萬(wàn)分之五計(jì)算，或按未支付傭金總額的一定比例（如10%）計(jì)算。受托方常見(jiàn)的違約情形包括未完成階段性銷(xiāo)售任務(wù)、擅自超出代理權(quán)限進(jìn)行銷(xiāo)售、進(jìn)行虛假宣傳導(dǎo)致項(xiàng)目聲譽(yù)受損、泄露客戶(hù)信息或商業(yè)秘密等，責(zé)任形式包括傭金扣減、支付違約金、賠償損失甚至合同解除，例如未完成階段性銷(xiāo)售任務(wù)時(shí)，可按未完成部分的銷(xiāo)售金額的一定比例扣減傭金；擅自降價(jià)銷(xiāo)售時(shí)，需賠償委托方因此造成的差價(jià)損失，并支付總傭金20%的違約金。此外，合同中應(yīng)約定不可抗力條款，明確因地震、政策調(diào)整等不可預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況導(dǎo)致合同無(wú)法履行時(shí)，雙方可根據(jù)影響程度協(xié)商延期履行或解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任。七、合同變更與終止合同變更與終止條款用于規(guī)范合作過(guò)程中可能出現(xiàn)的合同內(nèi)容調(diào)整及合作關(guān)系解除的情形，保障雙方的靈活性與權(quán)益。合同變更需滿(mǎn)足雙方協(xié)商一致的原則，任何一方如需變更合同條款（如銷(xiāo)售任務(wù)調(diào)整、傭金比例修改、代理期限延長(zhǎng)等），應(yīng)提前向?qū)Ψ桨l(fā)出書(shū)面通知，經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn)后生效，變更內(nèi)容應(yīng)作為原合同的補(bǔ)充協(xié)議，與原合同具有同等法律效力。合同終止包括正常終止與提前終止兩種情況，正常終止通常是指代理期限屆滿(mǎn)且銷(xiāo)售任務(wù)完成，或項(xiàng)目銷(xiāo)售達(dá)到約定比例（如95%）時(shí)自動(dòng)終止；提前終止則可能因一方違約、不可抗力或雙方協(xié)商一致導(dǎo)致，例如委托方無(wú)故逾期支付傭金超過(guò)30日，受托方有權(quán)書(shū)面通知解除合同并要求賠償損失；受托方連續(xù)兩個(gè)階段未完成銷(xiāo)售任務(wù)，委托方可提前15日書(shū)面通知解除合同。合同終止后，雙方需在約定期限內(nèi)（如30日）辦理資料交接、客戶(hù)信息轉(zhuǎn)移、傭金結(jié)算等善后事宜，受托方應(yīng)將未成交客戶(hù)資料、銷(xiāo)售臺(tái)賬、剩余宣傳物料等移交給委托方，委托方需結(jié)清應(yīng)付未付的傭金，確保合作關(guān)系的順利終結(jié)。八、爭(zhēng)議解決與其他條款爭(zhēng)議解決條款用于約定合同履行過(guò)程中發(fā)生糾紛時(shí)的處理方式，通常包括協(xié)商、仲裁或訴訟三種途徑。雙方可首先通過(guò)友好協(xié)商解決爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，可選擇向項(xiàng)目所在地的仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，或向項(xiàng)目所在地的人民法院提起訴訟，合同中需明確具體的爭(zhēng)議解決方式及管轄機(jī)構(gòu)，避免因約定不明導(dǎo)致管轄權(quán)爭(zhēng)議。其他條款包括通知與送達(dá)、保密義務(wù)、合同生效條件等，通知與送達(dá)條款需明確雙方的有效聯(lián)系方式及文件送達(dá)地址，任何書(shū)面通知通過(guò)郵寄、傳真或電子郵件等方式送達(dá)后即視為有效；保密義務(wù)要求雙方對(duì)合作過(guò)程中知悉的對(duì)方商業(yè)秘密（如項(xiàng)目成本、客戶(hù)信息、銷(xiāo)售策略等）承擔(dān)保密責(zé)任，該義務(wù)在合同終止后仍然有效；合同生效條件通常為雙方簽字蓋章之日起生效，合同