演講人：日期:商場(chǎng)招商方案目錄CATALOGUE01項(xiàng)目概況02招商核心策略03合作模式設(shè)計(jì)04商戶規(guī)劃體系05執(zhí)行推進(jìn)計(jì)劃06運(yùn)營(yíng)管理保障PART01項(xiàng)目概況商場(chǎng)定位與目標(biāo)客群高端時(shí)尚購(gòu)物中心聚焦國(guó)際一線品牌與輕奢潮流品牌，打造城市地標(biāo)級(jí)商業(yè)綜合體，吸引追求品質(zhì)生活的中高收入客群。年輕潮流聚集地引入快時(shí)尚、網(wǎng)紅餐飲及科技體驗(yàn)店，滿足Z世代對(duì)社交打卡與個(gè)性化消費(fèi)的需求。家庭親子體驗(yàn)中心規(guī)劃兒童娛樂(lè)、教育及親子互動(dòng)業(yè)態(tài)，覆蓋年輕家庭客群，提供一站式休閑消費(fèi)場(chǎng)景。核心區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于城市主干道交匯處，毗鄰金融中心與政務(wù)區(qū)，輻射半徑覆蓋百萬(wàn)常住人口。城市核心商圈地鐵直達(dá)商場(chǎng)B1層，周邊設(shè)公交樞紐及出租車(chē)停靠點(diǎn)，地下停車(chē)場(chǎng)配備智能導(dǎo)航系統(tǒng)，車(chē)位超2000個(gè)。立體交通網(wǎng)絡(luò)周邊3公里內(nèi)分布超甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店及大型社區(qū)，日均人流量可達(dá)10萬(wàn)人次。人流聚集效應(yīng)010203建筑規(guī)模與商業(yè)布局多主題商業(yè)空間總建筑面積20萬(wàn)平方米，涵蓋地上5層與地下2層，劃分國(guó)際名品、生活美學(xué)、美食天地等主題街區(qū)。動(dòng)線設(shè)計(jì)優(yōu)化中庭引入自然采光與垂直綠化系統(tǒng)，配備智能空氣凈化設(shè)備，打造低碳環(huán)保的購(gòu)物環(huán)境。采用環(huán)形主通道與垂直電梯組合，確保店鋪可視性與可達(dá)性，主力店分布于各層關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。綠色商業(yè)標(biāo)桿PART02招商核心策略根據(jù)商場(chǎng)定位，科學(xué)規(guī)劃零售、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)等業(yè)態(tài)比例，確保業(yè)態(tài)互補(bǔ)性，滿足消費(fèi)者一站式需求。零售占比建議控制在50%-60%，餐飲20%-30%，娛樂(lè)及服務(wù)10%-20%。主力業(yè)態(tài)組合規(guī)劃多元化業(yè)態(tài)布局引入知名超市、影院或快時(shí)尚品牌作為主力店，搭配次主力店如兒童教育、健身中心等，形成流量引擎與消費(fèi)黏性。主力店與次主力店協(xié)同增加互動(dòng)科技、主題展覽等體驗(yàn)業(yè)態(tài)，提升商場(chǎng)吸引力，例如VR體驗(yàn)館、藝術(shù)工坊等，強(qiáng)化差異化消費(fèi)場(chǎng)景。體驗(yàn)式業(yè)態(tài)創(chuàng)新品牌分級(jí)引進(jìn)策略國(guó)際一線品牌錨定快消與網(wǎng)紅品牌補(bǔ)充優(yōu)先引進(jìn)奢侈品或輕奢品牌作為商場(chǎng)形象標(biāo)桿，提升整體商業(yè)檔次，吸引高消費(fèi)客群，如Gucci、Apple等。本土優(yōu)質(zhì)品牌扶持篩選具有成長(zhǎng)潛力的本土設(shè)計(jì)師品牌或國(guó)潮品牌，通過(guò)租金優(yōu)惠或聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)支持其發(fā)展，豐富商場(chǎng)品牌層次。引入Zara、喜茶等高流量快消品牌及網(wǎng)紅品牌，平衡客群覆蓋范圍，確保日?？土鞣€(wěn)定性。差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)打造主題化場(chǎng)景設(shè)計(jì)圍繞“親子”“藝術(shù)”或“科技”等主題打造特色樓層或區(qū)域，例如設(shè)置兒童互動(dòng)樂(lè)園或數(shù)字藝術(shù)長(zhǎng)廊，形成記憶點(diǎn)。會(huì)員體系深度運(yùn)營(yíng)構(gòu)建全渠道會(huì)員系統(tǒng)，整合線上線下數(shù)據(jù)，提供專(zhuān)屬折扣、積分兌換及預(yù)約服務(wù)，增強(qiáng)客戶忠誠(chéng)度。智能化服務(wù)升級(jí)部署智能導(dǎo)購(gòu)機(jī)器人、無(wú)人收銀及AR導(dǎo)航系統(tǒng)，優(yōu)化消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)，同時(shí)降低商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成本。PART03合作模式設(shè)計(jì)租金結(jié)構(gòu)與合作方式采用“基礎(chǔ)租金+營(yíng)業(yè)額提成”的混合模式，既保障商場(chǎng)基礎(chǔ)收益，又能與品牌方共享經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)商戶提升業(yè)績(jī)。固定租金與營(yíng)業(yè)額分成結(jié)合根據(jù)商戶經(jīng)營(yíng)階段（如開(kāi)業(yè)初期、成長(zhǎng)期、穩(wěn)定期）動(dòng)態(tài)調(diào)整租金比例，初期可適當(dāng)降低租金壓力，后期隨客流增長(zhǎng)逐步提升。對(duì)頭部品牌或獨(dú)家資源，可采用聯(lián)營(yíng)模式，商場(chǎng)參與利潤(rùn)分成并承擔(dān)部分運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)與利益共享。階梯式租金調(diào)整機(jī)制針對(duì)高潛力但前期投入大的業(yè)態(tài)（如體驗(yàn)式娛樂(lè)、新興科技零售），提供免租期或裝修補(bǔ)貼，降低入駐門(mén)檻。特殊業(yè)態(tài)專(zhuān)項(xiàng)支持01020403聯(lián)營(yíng)合作深度綁定租期政策與升級(jí)機(jī)制核心區(qū)域設(shè)置3-5年標(biāo)準(zhǔn)租期，次主力區(qū)域提供1-2年短租選項(xiàng)，靈活適配不同品牌的發(fā)展需求。彈性租期分層設(shè)計(jì)明確商戶每階段需達(dá)到的業(yè)績(jī)或形象標(biāo)準(zhǔn)，未達(dá)標(biāo)者啟動(dòng)品牌置換流程，同時(shí)預(yù)留原品牌優(yōu)化升級(jí)的緩沖期。品牌升級(jí)置換條款對(duì)經(jīng)營(yíng)達(dá)標(biāo)（如坪效、客流貢獻(xiàn)）的優(yōu)質(zhì)商戶，自動(dòng)觸發(fā)續(xù)約優(yōu)先權(quán)，并給予租金遞增上限保護(hù)。續(xù)約優(yōu)先權(quán)與考核掛鉤010302根據(jù)商場(chǎng)整體規(guī)劃，允許高成長(zhǎng)性品牌申請(qǐng)調(diào)鋪至更優(yōu)位置，需滿足調(diào)鋪條件并重新簽訂協(xié)議。跨樓層/區(qū)域調(diào)鋪機(jī)制04商場(chǎng)按商戶租金比例提取專(zhuān)項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)資金，用于策劃全案活動(dòng)（如周年慶、主題市集），商戶可申請(qǐng)匹配資源參與。整合商場(chǎng)線上平臺(tái)（小程序、直播等）為入駐品牌導(dǎo)流，提供免費(fèi)廣告位或聯(lián)合促銷(xiāo)頁(yè)面，提升曝光轉(zhuǎn)化率。設(shè)計(jì)跨品類(lèi)消費(fèi)滿減、積分通兌等規(guī)則，鼓勵(lì)商戶間互相引流，商場(chǎng)承擔(dān)部分補(bǔ)貼成本。開(kāi)放商場(chǎng)高凈值會(huì)員畫(huà)像與消費(fèi)行為分析，協(xié)助品牌精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，同時(shí)要求商戶提供專(zhuān)屬會(huì)員權(quán)益反哺商場(chǎng)黏性。聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)支持條款年度營(yíng)銷(xiāo)基金池?cái)?shù)字化流量賦能商戶聯(lián)動(dòng)折扣體系VIP會(huì)員數(shù)據(jù)共享PART04商戶規(guī)劃體系主力店/次主力店配置核心品牌引入優(yōu)先引入具有高知名度、強(qiáng)引流能力的國(guó)際或國(guó)內(nèi)一線品牌作為主力店，如快時(shí)尚旗艦店、高端超市或大型影院，以提升商場(chǎng)整體吸引力。差異化定位次主力店應(yīng)選擇與主力店形成互補(bǔ)的業(yè)態(tài)，例如家居生活館、兒童體驗(yàn)中心或運(yùn)動(dòng)品牌集合店，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)并豐富消費(fèi)場(chǎng)景。租金與面積平衡主力店通常享有較低租金但占用較大面積，需通過(guò)科學(xué)的坪效分析確保其貢獻(xiàn)與商場(chǎng)整體收益目標(biāo)匹配。細(xì)分市場(chǎng)覆蓋針對(duì)年輕群體、家庭客群等不同目標(biāo)受眾，引入小眾設(shè)計(jì)師品牌、本土原創(chuàng)品牌及網(wǎng)紅店鋪，增強(qiáng)商場(chǎng)時(shí)尚度和話題性。動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立品牌末位淘汰制度，定期評(píng)估中小品牌的銷(xiāo)售額、客流貢獻(xiàn)及口碑，及時(shí)優(yōu)化品牌組合以保持競(jìng)爭(zhēng)力。扶持新興品牌為潛力中小品牌提供短期租金減免或聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)支持，降低其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并培育商場(chǎng)特色業(yè)態(tài)。中小品牌組合策略配套服務(wù)商戶布局在客流密集區(qū)域布局便利店、藥房、快遞柜等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，滿足消費(fèi)者即時(shí)需求并延長(zhǎng)停留時(shí)間。便利性服務(wù)配置引入美甲沙龍、寵物護(hù)理、共享辦公等新興服務(wù)業(yè)態(tài)，提升商場(chǎng)休閑屬性并創(chuàng)造非購(gòu)物類(lèi)消費(fèi)場(chǎng)景。體驗(yàn)式服務(wù)嵌入將配套服務(wù)商戶（如銀行網(wǎng)點(diǎn)、客服中心）分散布置于各樓層節(jié)點(diǎn)，與零售業(yè)態(tài)形成聯(lián)動(dòng)，優(yōu)化顧客行走路線。動(dòng)線協(xié)同設(shè)計(jì)PART05執(zhí)行推進(jìn)計(jì)劃招商籌備階段任務(wù)市場(chǎng)調(diào)研與定位分析通過(guò)深度商圈調(diào)研明確目標(biāo)客群畫(huà)像，建立商業(yè)定位模型，包括業(yè)態(tài)配比、租金梯度、品牌級(jí)次等核心參數(shù)，形成數(shù)據(jù)化招商指導(dǎo)手冊(cè)。02040301招商團(tuán)隊(duì)組建培訓(xùn)配置具備奢侈品/快時(shí)尚/餐飲等細(xì)分領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)的招商經(jīng)理，開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)法規(guī)、談判技巧、品牌評(píng)估等專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)課程。招商政策體系制定設(shè)計(jì)階梯式租金方案、裝修補(bǔ)貼政策、業(yè)績(jī)對(duì)賭條款等激勵(lì)措施，同步編制標(biāo)準(zhǔn)化租賃合同模板及商戶管理規(guī)范文件。招商工具包開(kāi)發(fā)制作三維可視化鋪位規(guī)劃系統(tǒng)、品牌落位熱力圖、投資回報(bào)測(cè)算模型等數(shù)字化工具，提升招商溝通效率。品牌簽約落地流程意向品牌深度洽談組織品牌方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，提供客流動(dòng)線分析報(bào)告、競(jìng)品對(duì)比數(shù)據(jù)，針對(duì)旗艦店/首店等特殊品牌定制化合作方案。合同商務(wù)條款確認(rèn)雙方就保底租金扣率、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)、廣告位使用權(quán)等關(guān)鍵條款進(jìn)行多輪磋商，法務(wù)團(tuán)隊(duì)同步審核品牌資質(zhì)文件。工程圖紙聯(lián)合會(huì)審商戶提交裝修設(shè)計(jì)圖紙后，由商場(chǎng)工程部、消防部門(mén)聯(lián)合審查動(dòng)線規(guī)劃、荷載標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電接口等專(zhuān)業(yè)技術(shù)指標(biāo)。保證金支付與注冊(cè)備案品牌方按約定支付履約保證金，完成營(yíng)業(yè)執(zhí)照變更、消防許可、衛(wèi)生許可等行政備案手續(xù)。監(jiān)督商戶完成全員服務(wù)禮儀培訓(xùn)、POS系統(tǒng)操作考核，確保健康證、特種設(shè)備操作證等證件齊全。員工培訓(xùn)與證照辦理督導(dǎo)品牌完成貨架安裝、商品上架及價(jià)簽核驗(yàn)，同步測(cè)試收銀系統(tǒng)與商場(chǎng)ERP的數(shù)據(jù)對(duì)接穩(wěn)定性。商品陳列與系統(tǒng)調(diào)試01020304建立裝修日?qǐng)?bào)制度，監(jiān)理團(tuán)隊(duì)每日巡查隱蔽工程、材料驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，對(duì)延期商戶啟動(dòng)違約金條款。裝修施工進(jìn)度管控統(tǒng)籌各商戶促銷(xiāo)方案，統(tǒng)一制作多語(yǔ)言導(dǎo)視標(biāo)識(shí)，組織消防演練和客流壓力測(cè)試等預(yù)案演練。開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)協(xié)同開(kāi)業(yè)前商戶進(jìn)場(chǎng)節(jié)點(diǎn)PART06運(yùn)營(yíng)管理保障智慧招商管理系統(tǒng)數(shù)字化招商平臺(tái)構(gòu)建集商戶篩選、合同管理、數(shù)據(jù)分析于一體的智能系統(tǒng)，支持在線簽約、租金測(cè)算及品牌匹配算法，提升招商效率30%以上。實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)監(jiān)控看板通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備采集客流量、銷(xiāo)售額、坪效等核心指標(biāo)，動(dòng)態(tài)調(diào)整招商策略，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)業(yè)態(tài)組合的持續(xù)優(yōu)化。AI品牌匹配引擎基于消費(fèi)者畫(huà)像和消費(fèi)行為數(shù)據(jù)，智能推薦契合商場(chǎng)定位的潛力品牌，降低空置率并增強(qiáng)商業(yè)協(xié)同效應(yīng)。一站式入駐服務(wù)每年統(tǒng)籌千萬(wàn)級(jí)營(yíng)銷(xiāo)基金，組織跨業(yè)態(tài)促銷(xiāo)活動(dòng)，利用商場(chǎng)會(huì)員系統(tǒng)為商戶精準(zhǔn)導(dǎo)流，提升店鋪客單價(jià)和復(fù)購(gòu)率。聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)支持經(jīng)營(yíng)診斷與培訓(xùn)定期發(fā)布商圈消費(fèi)白皮書(shū)，組織零售專(zhuān)家為商戶提供經(jīng)營(yíng)診斷，開(kāi)設(shè)新零售技術(shù)、庫(kù)存管理等專(zhuān)題培訓(xùn)課程。提供從證照辦理、裝修審批到開(kāi)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的全流程代辦服務(wù)，配備專(zhuān)職服務(wù)經(jīng)理解決商戶運(yùn)營(yíng)中的稅務(wù)、物流等問(wèn)題。商戶服務(wù)支持體系