［項目生長目標］

項目將通過修建設計、市場營銷、物業(yè)治理等各個環(huán)節(jié)的組織、協(xié)

調(diào)、生長成為天津市南中環(huán)新干線標記性住宅社區(qū)。

通過項目周邊市場觀察陳訴取證，項目SWOT闡發(fā)及潛在消費群體

的需求闡發(fā)，本案力求打造屬于21世紀的家居產(chǎn)物及住宅模式，與周

邊社區(qū)趨于同質(zhì)化的產(chǎn)物力及推廣模式，形成鮮明比擬。

21世紀的居住模式以追求本性與崇尚自然為焦點.目前天津市由

于自然景觀較少，借自然景觀打造的項目并不多，但開發(fā)商越來越注重

社區(qū)自身情況的營造，目的同為趨于自然化心理需求。本案由于開發(fā)范

圍較大，適合人造自然景觀的營造。創(chuàng)造社區(qū)自然化，體現(xiàn)在家居方面，

注重追求修建氣勢派頭與家居部署的奇特；在園林綠化方面，追求自然

（人造景觀）的貼近與回歸。

標記性現(xiàn)代化社區(qū)要點：

?修建：修建空間標準宜人，富有親和力，同時具備一定的超前性。

?情況：居住情況國際化，生活情況康健化，人文情況崇高化。

?生活：創(chuàng)造一種與人為善，生態(tài)環(huán)保，崇尚自然的生活模式。

標記性現(xiàn)代化社區(qū)并非代表著都市的喧囂，它是都會人實現(xiàn)小我私

家代價的領地，是產(chǎn)物全面素質(zhì)的體現(xiàn)，即：某一特性超前，但其“強

化整體，弱化局部”，使產(chǎn)物的社會彈性效應發(fā)揮至最大，制止銷售階

段訴求的單一性，造成銷售障礙。

1.一般因素闡發(fā)及專項觀察

總體經(jīng)濟情況（2001年?天津市）

綜合論述

百姓經(jīng)濟連續(xù)快速生長，社會生產(chǎn)力水平繼承提高。全年實現(xiàn)

海內(nèi)生產(chǎn)總值1826.67億元，按可比代價盤算，比上年增長12%。

天津市增速位于全國前列。人均海內(nèi)生產(chǎn)總值由上年的17993元增

加到19986元，增長11.6%。全市財務收入完成304.5億元，比上

年增加24.4%o

我市三類財產(chǎn)全面提速。第一財產(chǎn)完成增加值78.56億元，.

增加6.3%,較上年提高2.6%,占海內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為4.3%。第

二財產(chǎn)仍是全市經(jīng)濟增長的主要推動力量，完成增加值891.51億

元，增長12.7%,比上年加速1.2%,占海內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為48.8%,

其中產(chǎn)業(yè)增加值807.3億元，增加12.5%。第三財產(chǎn)完成增加值856.6

億元，增加11.7%,比上年加速1.2%,占海內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為

46.9%,比上年提高1.4%。

全市私營企業(yè)4.05萬戶，個別經(jīng)濟19.3萬戶，私營和個別經(jīng)

濟從業(yè)人員分別為46.36萬人和26.36萬人。私營個別經(jīng)濟零售額

占全市的比重達27.9%。

2001年末全市共有189萬在職職工到場養(yǎng)老保險，85.2萬離

退休人員到場社會統(tǒng)籌養(yǎng)老保險，養(yǎng)老保險社會發(fā)放率保持100%。

順利出臺了城鎮(zhèn)職工根本醫(yī)療保險制度，到場根本醫(yī)療保險的職工

和退休人員人數(shù)共計268萬人。

我市就業(yè)結(jié)構(gòu)繼承產(chǎn)生變革，再就業(yè)事情取得新的進展。全年

新安頓就業(yè)人員16.5萬人，年末全市社會從業(yè)人員488.34萬人，

其中第一財產(chǎn)從業(yè)人員82.7萬人，占17%;第二財產(chǎn)從業(yè)人員

212.65萬人，占43.5%;第三財產(chǎn)從業(yè)人員192.99萬人，占39.5%。

一系列優(yōu)惠政策的全面落實為下崗職工拓寬了再就業(yè)渠道，當年有

5.43萬下崗職工通過多種渠道實現(xiàn)再就業(yè)。全年登記失業(yè)率為

3.6%o

綜上所述，我市經(jīng)濟和社會生長中存在的主要問題是：經(jīng)濟結(jié)

構(gòu)仍不盡公道，第三財產(chǎn)的比重有待進一步提高；受外需削弱的影

響，外貿(mào)增幅回落；城鎮(zhèn)就業(yè)壓力還比力大。

牢固資產(chǎn)投資（房地財產(chǎn)）

全年衡宇施工面積2538.5萬平方米，衡宇竣工面積975.3萬平

方米，其中住宅竣工面積659.5萬平方米。

房地財產(chǎn)保持快速生長。全年完成增加值81.51億元，增長

17.2%o房地產(chǎn)開發(fā)投資161.27億元，增長20.4%。房地產(chǎn)開發(fā)范

圍適度，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積1862.7萬平方米，增長18.3%。

隨著住房制度革新的推進和人民生活水平的提高，住宅消費迅速增

長，全年商品房現(xiàn)房銷售面積537.4萬平方米，銷售收入127.6億

元，分別比上年增長37.2%和39.9%,小我私家購房比例提高，在

商品房銷售中，小我私家購房面積的比重高達97%。

隨著天津市開發(fā)量的逐漸增加，同時更由于投資商開發(fā)面積逐

漸范圍化，特別是目前河西區(qū)開發(fā)項目相繼上市（如名都新園、梅

江小區(qū)、瑞江小區(qū)、半島藍灣），并且范圍不絕加大，情況越做越

精致，功效越來越完善，配套越來越齊全，增加了物業(yè)間的可比性，

而同質(zhì)物業(yè)的相繼開發(fā)，使購置市場由比力、辨別的歷程逐步走向

成熟購置的心態(tài)并引發(fā)持幣張望，以求新一層級水準的物業(yè)上市。

隨著經(jīng)濟生長趨緩，消費者的生長周期在延長；而房地產(chǎn)周期

經(jīng)過99年、2000年的波峰，也在開始調(diào)解。雖然如此，市場的需

求量仍然很大，另一方面市場的供應量也不小，而正真能滿足有效

1997—2000年天津市商品房生意業(yè)務存案分組情況

表一2單位：萬平方米

1997199819992000

銷售比銷售比銷售比銷售比

面積例面積例面積例面積例

寧靜

河西13.4

河東14.9

按河北

區(qū)南開

域紅橋

分塘沽

區(qū)縣

合計100100100630100

按房60以上

型面

60至90m2

積分

90m2以上41177

按每2000元以下

平米

2000至4000

成交

元

價分

4000元以上

按每套12萬元以上13

衡宇成12至20萬

交價分元

20萬元以上

1997—2000年天津市商品房生意業(yè)務存案平均代價情況

單位：元

表一3

年份寧靜河西南開河東河北紅橋塘沽區(qū)縣全市

1997469834822723256525452060243014762846

1998493232222712232923292014213220432571

1999416733142869220523272021202218022534

20004472323429912353237320S2199716082478

注：以市房管局商品房生意業(yè)務存案統(tǒng)計為準（含期

房）

項目地理情況觀察

項目周邊區(qū)域俯瞰圖

本案地處陳塘莊產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，東鄰洪澤路，南鄰黑牛城道，西接太湖

路，北鄰澧水道；呈長方形地塊。

圖-1西北偏向俯瞰圖

項目周邊大型企業(yè)

本案周邊主要有寶潔公司、三星電機、天津市電機總廠、天津市冷

軋薄板廠、奧的斯等大型企業(yè)。

圖一3三星電機有限公司

圖一2寶潔公司

—4天津市電機總廠

圖一5天津市冷軋薄板廠

1項目四周配套設施觀察

本案的巨細幣政配套根本齊全，與黎民生活有關的設施如：超幣、

學校、醫(yī)院等嚴重缺乏。但由于本案的輻射區(qū)域較為遍及，輻射區(qū)域內(nèi)

的配套設施相當完善，這就彌補了本案自身的不敷之處。

圖一6國美電器商城圖一7家樂超市

圖一7瀚金佰圖——8樂園

二M愕嘀帆3｛小

srnnwn?.?an司EEII

圖一9天津斯波泰克現(xiàn)代技能學校圖一10二隸屬醫(yī)院

伊三is商噎

圖一11伊蘭達商廈圖一12河西十四幼

交通狀況

本案主入口位于太湖路，向北400

米便是大沽南路，向西200米緊鄰解放

南路，兩條主干線輻射小海地、尖山、

友誼路、體院北、下瓦房、小白樓、中

山門等地區(qū)，公交發(fā)達，公交路線多達

13條，為出行提供了很大的方便?，F(xiàn)將

公交路線列表格如下：

圖一13黑牛城大眾汽車站

表一4

路線終始站主要站點

44體院北一怒江路體院北賓水道紫金山路友誼路洪澤路怒江道

93中心站一雙水里中心站圖書館市政府海河中學棉紡二廠圍堤

道大沽南路土城陳塘莊洞庭路怒江道雙水里

95王頂?shù)桃换叶淹蹴數(shù)烫旖驁D書館手表廠八里臺佟樓兒童醫(yī)

院友誼路西南樓南樓土城再起門灰堆

96天津站后廣場一珠天津站后廣場李公樓天津站赤峰道市政府海

江道河中學圍堤道大沽南路黑牛城道珠江道

98水上公園一雙水道水上公園天塔紫金山路佟樓兒童醫(yī)院友誼路

西南樓南樓太湖路洪澤路洞庭路雙水道

615渤海大樓一海地安渤海大樓煙臺道大營門下瓦房東樓南樓太湖

江里路洪澤路洞庭路怒江道河西支隊海地安江里

676商學院一柳林商學院咸陽北路洪湖里黃河流鞋城西南角南

n食品街百貨大樓天津站金海馬大橋道湘江

道圍堤道大沽南路土城洞庭路財院柳林

693新安廣場一泗水道新安廣場南市百貨大樓食品街濱江道大營門

海河中學圍堤道大沽南路土城洞庭路泗水道

695王頂?shù)桃换叶淹蹴數(shù)淌直韽S八里臺佟樓兒童醫(yī)院友誼路西

南樓南樓土城再起門十三中灰堆

698王頂?shù)桃汇羲劳蹴數(shù)淌直韽S八里臺德才里佟樓兒童醫(yī)院友

誼路西南樓南樓太湖路洞庭路泗水道

800本溪路一貴山里本溪路勤儉道洪湖里西北角西南角三馬路海

光寺南門外大街鞍山道西康路佟樓圍堤道樂

園太湖路洪澤路洞庭路貴山里

855白廟柳林白廟勤儉道西沽西于莊三條石鼓樓南門食

品街海光寺七里臺佟樓兒童醫(yī)院友誼路西南

樓南樓土城再起門十三中灰堆柳林

908萬科花圃新城一洪萬科花圃新城倉聯(lián)莊鹽坨橋建昌道溫州城北

澤路寧公園北站昆緯路金獅立交橋百貨大樓河北

路海光寺新興路貴州路西康路兒童丟院友誼

路南樓土城洪澤路

2.周邊樓盤專項闡發(fā)

黑牛城道、大沽路與解放路周邊區(qū)域的樓盤是本項目定位的主要參

考和研究工具。為此，我們對順馳世紀城、匯文名邸、瑞江花圃、名仕

達花圃、金海灣花圃等樓盤作為專項研究和闡發(fā)。

表——5

范圍

樓盤名稱路段（平方米）開發(fā)商主要賣點

順馳世紀城黑牛城道220,000順馳團體現(xiàn)房，情況較好，開發(fā)商

實力強知名度高

匯文名邸解放南路60,000弘澤建立位置優(yōu)越，配套齊全

瑞江花圃解放南路400,000天房生長小區(qū)成范圍，鄰近梅江代

價較低

名仕達花圃解放南路118,000永泰房地產(chǎn)地理位置優(yōu)越，交通便

利，配套完善，有游泳館

金海灣花圃大沽南路220,000眾誠置業(yè)小區(qū)范圍大，代價較低，

鄰近海地人口密度較大

順馳世紀城（一、二期）

表——6

區(qū)域河西區(qū)類型商品房

所在黑牛城道與紫金山路交售樓電話88358666/88359666

口

生長商順馳投資團體總修建面220,000平方米

積

投資商???占地面積170,000平方米

銷售署理順馳置業(yè)有限公司綠化面積35%

物業(yè)治理順馳物業(yè)治理有限公司車位1080個左右地上車

位

按揭銀行建行、工行首次推出1999年11月

時間

按揭8成30年交樓日期2001年5月

預售證號???治理費—

小區(qū)范圍總體范圍為48棟，其中5層10棟，7層5棟，12層3棟，

其余為6層

配套設施小型會所，游泳館，健身房，棋牌室，咖啡廳等

裝修樓宇可視對講，OTIS電梯，智能化

標設備

準外墻瓷磚

毛門窗合金

坯內(nèi)墻坯膩子

房天花坯膩子抹平

樓地面水泥沙漿麻面

廚廁坯膩子

?目前在售資料

表——7

單位售價最高(5050元/m?)1292800元

最低(3600元/n?)208800元

在售單位面積最大面積256平方米

最小面積58平方米

平均訂價（元/平方米）4200元

展銷期按揭均價（元/平方米）4116元

?付款方法

表——8

種類一次性付款銀行按揭分期付款

折扣優(yōu)惠2%沒有優(yōu)惠訂價

?告白宣傳主題：國際化園林

?樓盤點評：美國易道公司籌劃設計的園林情況，別具特色，使東方文

化與西方園林，傳統(tǒng)模式與現(xiàn)代靈思充實調(diào)和。項目自己

的品質(zhì)、品牌也間接的引發(fā)了潛在人群的購置預望，因此

銷售活潑。但該區(qū)域生活配套還不是非常到位。

?該樓盤銷售業(yè)績突出，主要原因在于：社區(qū)情況，開發(fā)商品牌，及項

目自己品質(zhì)。

表——9

區(qū)域河西區(qū)類型商品房

所在解放南路售樓電話28238888

生長商弘澤建立總修建面積60,000平方米

投資商???占地面積35,000平方米

銷售署理???綠化面積35%

物業(yè)治理車位地上停車場

按揭銀行建行首次推出時間2002年5月18日

按揭7成30年交樓日期（一期）2003年8月

預售證號???治理費

小區(qū)范圍高層5棟，5層6層3棟

配套設施羽毛球館

裝修樓宇可視對講，電梯，智能化

標設備

準外墻瓷磚

毛門窗塑鋼

坯內(nèi)墻水泥沙漿麻面

房天花刮膩子

樓地面水泥沙漿麻面

廚廁水泥沙漿麻面

?目前在售資料

表一10

單位售價最高（4500元/平米）967500元

最低（3180元/平米）2126467元

在售單位面積最大面積215平方米

最小面積

平均訂價（元/平方米）3600元/平方米

展銷期按揭均價（元/平方米）3528元/平方米

?付款方法

表——11

種類一次性付款銀行按揭分期付款

折扣2%首付款的2%訂價

?告白宣傳主題:

?樓盤點評：該項目地處河西區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通便利，由于該項

目定位于中高等住宅，因此潛在目標人群，對居住情況，

配套標準要求較高，由于小區(qū)范圍較小，會制約一部門購

置人群。

?該樓盤銷售業(yè)績突出，主要原因在于：地理位置優(yōu)越，交通便利，人

文素質(zhì)較高，房型多樣，代價相對公道。

表一12

區(qū)域河西區(qū)類型商品房

所在解放南路售樓電話88253301/88253302

生長商天津市房地產(chǎn)生長團體總修建面積420,000平方米

投資商???占她面積357,000平方米

銷售署理大樹房地產(chǎn)綠化面積35%

物業(yè)治理天房生長車位地上停車場

按揭銀行工行首次推出時間2002年2月

按揭8成30年交樓日期（一2002年11月

期）

預售證號2001001治理費

小區(qū)范圍目前8層9層4棟，6層24棟，5層4棟

配套設施網(wǎng)球館，羽毛球館

裝樓宇非可視對講，高層電梯/2戶，智能化

修設備

標外墻涂料，少部門為清水墻

準

毛門窗塑鋼窗，木門，工具向為雙層中空玻璃

坯內(nèi)墻罩白

房天花刮妮子

樓地水泥沙漿麻面

面

廚廁沙漿麻面

?目前在售資料

表一13

單位售價最高（2980元/平米）447000元

最低（2385元/平米）119250元

在售單位面積最大面積150平米

最小面積50平米

平均訂價（元/平方米）2750元/平米

展銷期按揭均價（元/平方米）2695元/平米

?付款方法

表—14

種類一次性付款銀行按揭分期付款

折扣2%1%訂價

?告白宣傳主題：

?樓盤點評：項目范圍較大，房型多樣，代價與周通樓盤相比有一定競

爭力，由于立交橋和鐵路線，是該階級的人群出行帶來未

便，影響了一定的購置力。

?該樓盤銷售業(yè)績突出，主要原因在于：臨近梅江生態(tài)居住區(qū)，周邊社

區(qū)情況逐漸成熟，代價較低。

表一15

區(qū)域河西區(qū)類型小高層商品房

所在解放南路售樓電話28259987/28259988

生長商開發(fā)區(qū)永泰房地產(chǎn)公總修建面積118,000平方米

司

投資商???占地面積58,000平方米

銷售署理紅勘房地產(chǎn)銷售有限綠化面積41%

公司

物業(yè)治理紅勘物業(yè)治理有限公118,000開發(fā)區(qū)永泰房地產(chǎn)

司

按揭銀行招行首次推出時間2002年5月

按揭8成30年交樓日期（一期）2003年12月

預售證號2002091治理費

小區(qū)范圍11層8棟

配套設施游泳館，超市

裝修樓宇可視，電梯，智能化

標準設備

外墻瓷磚

毛門窗塑鋼窗，防盜門

坯內(nèi)墻水泥沙漿麻面

房天花刮膩子

樓地面水泥沙漿麻面

廚廁水泥沙漿麻面

?目前在售資料

表一16

單位售價最高（4500元/平米）967500元

最低（3650元/平米）412450元

在售單位面積最大面積215平米

最小面積113平米

平均訂價（元/平米）4000元/平米

展銷期按揭均價（元/平方米）3960元/平米

?付款方法

表一17

種類一次性付款銀行按揭分期付款

折扣1%沒有優(yōu)惠訂價

?告白宣傳主題：都會淳熟之美

?樓盤點評：地理位置優(yōu)越，交通便利，生活配套齊全，全部小高層設

計，但房型比例欠公道，無一室，兩室房型所占比例不敷

5%o

?該樓盤銷售業(yè)績突出，主要原因在于：地理位置優(yōu)越，交通便利，生

活配套齊全。

2.5金海灣花圃

表一18

區(qū)域河西區(qū)類型商品房

所在大沽南路售樓電話28345088

生長商眾誠置業(yè)總修建面積220,000平方米

投資商???占地面積130,000平方米

銷售署理???綠化面積35%

物業(yè)治理世紀物業(yè)車位地上停車場

按揭銀行中行首次推出時間2001年5月

按揭8成30年交樓日期（一期）2002年8月

預售證號???治理費—

小區(qū)范圍12層7棟，6層31棟

配套設施網(wǎng)球場

裝修樓宇非可視，電梯，智能化

標準設備

外墻涂料

毛門窗塑鋼窗

坯內(nèi)墻水泥沙漿麻面

房天花刮妮子

樓地面水泥沙漿麻面

廚廁水泥沙漿麻面

?目前在售資料

表——19

單位售價最高（3000元/平米）720000元

最低（1970元/平米）108350元

在售單位面積最大面積240平米（躍層）

最小面積55平米

平均訂價（元/平方米）2500元/平米

展銷期按揭均價（元/平方米）2425元/平米

?付款方法

表—20

種類一次性付款銀行按揭分期付款

折扣3%1%訂價

?告白宣傳主題：都市有夢?夢圓金海灣

?樓盤點評：項目規(guī)摸較大，房型多樣，距市區(qū)較遠，定位中低檔。

?該樓盤銷售業(yè)績突出，主要原因在于：小區(qū)成規(guī)摸，配套情況相對

完善，該項目地處小海地居住區(qū)，且人口密度較大，區(qū)域

內(nèi)同檔次樓盤不多，代價相對較低。

3.項目SWOT闡發(fā)

3.1優(yōu)勢：

?本案緊依黑牛城道，交通十分便捷。

?西南樓、尖山、小海地、土城為成熟社區(qū)，人口密度大，有

一定的潛在購置力。

?開發(fā)商為成熟公司，有經(jīng)驗、有實力，以建院設計實力為依

托，為市場提供優(yōu)良的產(chǎn)物，為目標人群創(chuàng)建了信心平臺。

?本案在籌劃設計上，將多層與高層進行了公道漫衍，犬牙交

錯，視覺上富于條理美感。

?地理位置優(yōu)越，因河西區(qū)中環(huán)線以里可供開發(fā)的土地資源稀

缺，使得該地塊尤顯珍貴。

?該區(qū)域尚無開發(fā)項目，更無名盤，此得“天時”之利。

?本案范圍較大，能形成市場影響力，有打造成名盤的可能。

3.2劣勢：

?本案周邊多為廠房，雜亂無章，整體籌劃凌亂，視覺效果差。

?該區(qū)域原為產(chǎn)業(yè)區(qū)，人氣淡薄。

?高層其價位、面積公攤、物業(yè)費較高，對購置人群存在一定

的壓力。

?本案周邊的生活配套辦事設施不完善。

?寶潔公司的情況污染等，將使本案受到一定水平的影響。

3.3時機點：

?河西區(qū)物業(yè)整體代價較高，多數(shù)在4000元/平米左右，3000

元/平米的項目較少，存在該層級消費的市場空缺。

?地鐵一號線、津濱輕軌的修建將進一步提升市場空間。本案

為地鐵一號線、津濱輕軌受益范疇之內(nèi)，潛在市場空間擴大O

?濱河大橋落成、新中環(huán)線開通，也將提升物業(yè)的市場空間。

3.4威脅：

?瑞江花圃等項目，工程進度、房型、價位等具備一定的競爭

力，將朋分部門有效客戶

?慶達在灰堆的項目、龍都在薇山路的項目，這兩個潛在項目

將爭奪一部門邊沿客戶。

?整體市場的變革，是不可預知的潛在威脅因素。

由以上闡發(fā)可以看到，本案周邊的物業(yè)定位中檔水平，若

本案項目定位趨同于周邊物業(yè)，形成同質(zhì)化，一定增加其市場

的競爭難度，增大投資風險，因此發(fā)起本案的市場定位計謀走

差別化開發(fā)計謀，即在一般同質(zhì)化物業(yè)中，通過自身優(yōu)勢的提

煉、時機點的掌握，提升本案的差別化形象，如從最能體現(xiàn)社

區(qū)品質(zhì)與形象的要素：外檐、園林入手，在不增加底子本錢的

情況下，提升物業(yè)差別化的品質(zhì)與形象，通過推廣、營銷、告

白等環(huán)節(jié)強化該形象，從而使產(chǎn)物形成一定市場影響力，并為

物業(yè)代價創(chuàng)建市場認可平臺。

4.人群定位

4.1市場人群闡發(fā)

由于物業(yè)在開發(fā)歷程中的同質(zhì)化日趨顯著，而同區(qū)域內(nèi)由于

主流人群的相似性，如人文、階級、代價趨向、生活方法等方面，

更使區(qū)域物業(yè)在定位上趨于一致。因此購置者在地段確定后，選

擇物業(yè)時“名牌效應”的心態(tài)較嚴重，以開發(fā)商的知名度、摟盤

在區(qū)域內(nèi)的影響力及日后的“升值”潛力為最根本的判斷，以此

為底子再進行其它購置要素的考量。

對置業(yè)人群分類及心理闡發(fā)主要為：

首次置業(yè)的本案目標人群，應該是會合于收入穩(wěn)定偏高的階

級，年齡在三、四十歲的置業(yè)安家類型。接納按揭貸款的購房方

法。對付他們而言，事業(yè)是生活的基石，是不絕追求的偏向。因

此他們希望物業(yè)具備高寧靜性，為瑣事而操心的狀況少之又少的

良好包管。他們受過良好的教誨，這部門人通常有自己享受生活

的方法，許多人難免會流露出“小資情調(diào)”的傾向，在他們的思

想里，生活的品質(zhì)也是體現(xiàn)本性品位的重要方面。他們追求外在

的富厚體現(xiàn)，也不絕地追求內(nèi)在有深度有修養(yǎng)的存在。家庭成員

通常是具備獨立經(jīng)濟底子和思想方法的職業(yè)人士，因此小我私家

購房的要求自然就演化成為一個家庭的整體需求。一種生活方法

和觀點的追求。

4.1.2二次置業(yè)

二次置業(yè)類型有兩種原因，一是為怙恃或子女置業(yè)，而另一

種可能則是他們已經(jīng)具備相當?shù)慕?jīng)濟實力，需要改進自己的生活

情況及居住條件。對付這類主顧，選擇本案有多方面的可能，包

羅區(qū)域觀點，保值、升值，甚至是一種被動的要求。因此，質(zhì)量

和辦事對付他們有相當大的吸引力，以資助他們將一份責任心進

行到底。他們可能不會太在乎付款的折扣點，但是，他們重人情、

曉事故，在制訂相對付他們很人情味的廣報告求的同時，在營銷

方面給他們無微不至的體貼和認真細致、不厭其煩的辦事，使他

們在情感上得到充實的滿足。而這部門主顧也是本案口碑銷售宣

傳的最有力度的人群。

4.2目標人群的區(qū)域設定和闡發(fā)

4.2.1目標人群特征：

本案目標人群，應具有良好的教誨配景，有一定文化素養(yǎng)，

收入較平均水平高，事情穩(wěn)定，他們對新鮮事物容易擔當且對居

住區(qū)內(nèi)人群素質(zhì)要求較高，此類人群潛在購置力強，綜合考慮事

情能力強，屬于理性追求型人群。他們對居住區(qū)內(nèi)人文及文化設

施要求較高，即理性消費。他們不會蒙受過高價位及物業(yè)治理用

度，不會追求奢侈；而是追求一定的生活方法和生活質(zhì)量，追求

現(xiàn)代的生活格調(diào)，向往舒適、自然生活。更需要的是一種“輕松、

休閑、到位”的生活空間。

4.2.2目標人群的漫衍

?目標人群首先漫衍在周邊區(qū)域、尖山路以東、大沽南路以南區(qū)

域市場。該區(qū)域近幾年改革力度不大，只有尖山溫泉小區(qū)、藝

都花圃等少量物業(yè)，其它住宅均為30年以上的公有住房，居

住人群多為工礦企業(yè)職工，年齡結(jié)構(gòu)偏大，居住情況差、戶型

面積小且房型落后，存在對住房改進的需求，對所在區(qū)域有極

強的依戀情節(jié)，認同本案區(qū)域代價及區(qū)域位置。

?其次漫衍在小海地居住區(qū)。該區(qū)域為大型居住區(qū)，近幾年的開

發(fā)力度較大，但由于開發(fā)水平和開發(fā)意識的局限，僅滿足了市

場的較低需求，像財院、輕院、一航院的中高級知識分子的有

效需求并沒有得到滿足。

?友誼路以東，尖山路以西，包羅樂園地區(qū)，該區(qū)域人文素質(zhì)較

高，但周邊物業(yè)價位較高，且多為高層。因此相對來講，本案

對該區(qū)域人群有一定的吸引力。

?體院北、小白樓、佟樓等區(qū)域。隨著物業(yè)的知名度、認知度的

增長，會輻射到上述區(qū)域。

4.3目標主顧群組成身分的闡發(fā)與判斷

目標主顧群組成身分判斷

本案的目標主顧群主要由民營、私企老板、個別戶；高級白

領；構(gòu)造、事業(yè)單位/國企中高層治理者和西席等組成。

4.3.2目標主顧群的消操心理闡發(fā)

?民營、私企老板、個別戶

這類買家主要是四周區(qū)域經(jīng)商人士，手頭資金充裕，有剩余

資金投資物業(yè)，希望改變目前居住情況或增大居住面積。這

部門人往往是第二次置業(yè)者，消費行為趨于理性，注重房產(chǎn)

的整體素質(zhì)。

?高級白領

這類客戶由于知識條理高，綜合素質(zhì)高，消費行為理性，對事物

比力挑剔，屬于完美主義者。由于恒久事情于辦公室，對自然景

觀和社區(qū)人文情況、運動設施極為重視，同時對樓盤修建氣勢派

頭、色彩、平面結(jié)構(gòu)等也極為存春，地理位置好、綜合素質(zhì)高的

樓盤是其首選。

?構(gòu)造、事業(yè)單位/國企中高層治理者

這類客戶年齡在40—55歲，社會職位穩(wěn)定，部門有隱性收入，

支付能力強。這類客戶由于子女相繼成年，會考慮購置一套自

住或給子女預備，對樓盤綜合素質(zhì)要求較高，消費趨于理性。

?西席

這類客戶由于知識條理高，綜合素質(zhì)高，消費行為理性，對事

物比力挑剔，屬于完美主義者。同時收入穩(wěn)定，支付能力強，

對樓盤綜合素質(zhì)要求較高，消費趨于理性。

5.項目定位

5.1產(chǎn)物定位

5.1.1項目開發(fā)檔次

鑒于本項目的地區(qū)性質(zhì)及周邊競爭敵手情況，項目范圍大，

分期開發(fā)，同時籌劃形式接納4層半、6層與9層小高層組合籌

劃，從生長商整體利益及目標人群的要求方面考慮，本項目整

體開發(fā)檔次應定位為中高等住宅。提供菜單式裝修標準，接納

中檔實用型質(zhì)料，若客戶不采取制品房方案，可適當自總房款

中扣除。

中高等住宅應從兩方面體現(xiàn)：

?硬件方面，即產(chǎn)物力，包羅建材、質(zhì)量、相關配套設施、外檐、

室內(nèi)裝修等，靠色彩的運用、質(zhì)料的選用來體現(xiàn)本項目的整體

氣勢派頭及本性。

?治理辦事方面，需向客戶提供完善優(yōu)質(zhì)的辦事信心和包管。目

前天津市房地產(chǎn)銷售辦事狀況不佳，包羅取費標準、維修的實

時性及客戶發(fā)起反饋情況不佳等，對開發(fā)商塑造品牌及物業(yè)口

碑倒霉，甚至直接影響銷售。

5.1.2項目戶型比例

本案開發(fā)開端定為兩個周期，一期分為13個磚混住宅和6

個小高層，開端戶型設計圍繞小區(qū)綠化景觀進行結(jié)構(gòu)，即周邊

樓座的戶型以兩室為主，以低價位切入市場，中間四層半修建

以100m2兩室及躍層為主，戶型、面積以景觀分別，9層小高層

漫衍圍繞中心綠地，戶型較為方整，采光良好。目前，一期共

有住宅559套。戶型比例如下表：

表一21

房平層每層層總套平層每層層總套頂層每層層總套

型戶型套數(shù)數(shù)數(shù)戶型套數(shù)數(shù)數(shù)戶型套數(shù)數(shù)數(shù)

G1三室2*3954偏單1*3927獨單000

G2三室1*3927偏單1*3927躍層1*3412

B2躍層8216偏單818獨單000

A1三室248偏單2510獨單212

A1三室2510偏單2612獨單212

A4三室248偏單212獨單000

A4三室248偏單212獨單000

A6三室2510偏單2612獨單212

A9三室000偏單212獨單000

C2三室000偏單16464獨單16116

C2三室000偏單4520獨單414

C3三室000偏單16464獨單16116

C4三室000偏單8432獨單818

C4三室000偏單6530獨單616

C6三室000偏單6424獨單616

總計（套）三室135(24%)躍層28(5%)偏單334(59%)獨單74(13%)

共（套）559

5項目籌劃氣勢派頭定位

源自項目生長目標，打造屬于21世紀的住宅產(chǎn)物是我們配合追求

的目標，產(chǎn)物差別化體現(xiàn)在項目的籌劃設計。考慮因素頗多，目前天津

市房地產(chǎn)多接納直排式樓宇漫衍，一是考慮采光朝向需求，另一方面由

于土地本錢的增加，使開發(fā)商在衡宇面積上做足文章。

5.13.1整體空間結(jié)構(gòu)：

?憑據(jù)項目分階段生長模式，本項目籌劃將形玉成圍合式組團結(jié)構(gòu)

?黑牛城道接納30—50m綠化帶，與都會新干線離開

?澧水道與洪澤路接納10m寬綠化帶圍合，與周邊工場完全離開

?太湖路利用現(xiàn)有修建結(jié)構(gòu)會所，會所一層，二層可做經(jīng)營性公建

此方案使居住區(qū)內(nèi)外情況產(chǎn)生差別，形成居住區(qū)的獨立性與圍合性。

在首期開發(fā)的樓座中，臨近太湖路營造彰顯項目本性的人口廣場，

發(fā)起采取原始石材及現(xiàn)代色彩指示牌，讓古典與現(xiàn)代在此交匯，形成項

目鮮明特色，而并非接納通例項目所用的歐式社區(qū)入口。

通過社區(qū)入口，實現(xiàn)機動車、非機動車、人的三向分流，使社區(qū)交

通流暢。本項目整體空間結(jié)構(gòu)利用樓宇高差形成崎嶇錯落，制止了視覺

疲勞，但在銷售歷程中存在以下難點：

?3座社區(qū)入口處的短板小高層臨近經(jīng)營性公建，南向存在視覺上的障

礙

?澧水邊的5座6層住宅由于臨近四周工場，存在噪音及氣體污染

針對上述難點，以下方法可以將風險降到最低

?臨近銷售中心的兩座6層住宅劃入一期，以低價入市

?黑牛城道商業(yè)用房北側(cè)以植樹及綠化將機動車與短板式高層區(qū)分，

短板式高層一層排擠，形成庭院。

5.1.3.2籌劃設計在階段開發(fā)中的作用

?在開發(fā)第一階段中，4層半修建共計9棟半，6層修建3棟半，高層

修建6棟，修建類型以多層及小高層為主。外檐輪廓變革生動，社

區(qū)主入口及中心綠地劃入一期，有利于項目二期的銷售，發(fā)起營造

高、中、低條理明白的植被條理，（即：遠觀樹木，中觀灌木、近觀

綠草）富厚其空間感。開發(fā)第一階段的籌劃形式確立了項目的主題

及空間、綠化特色。

?在開發(fā)的第二階段以4層半及6層界限樓盤為主（項目土地拆遷原

因造成），同時公建項目及白領公寓開工建立，、籌劃上并無特色，

可憑借一期園林及市場知名度進行消化，使項目生活設施逐步完善。

5.1.3.3景觀與籌劃的協(xié)調(diào)

?外部景觀軸線

本項目外部現(xiàn)狀景觀差，周邊被工場困繞，但隨著黑牛城道的拓寬及

都會新干線的形成，以及項目自身特色的營造。黑牛城道都會景觀彰

顯，但本項目強化自身的本性與自然，故外部景觀軸線并不存在。

?內(nèi)部景觀軸線——設置動、靜態(tài)景觀軸線

動態(tài)景觀軸線，居住者步入社區(qū)入口，通過人行道進入中心廣場，

沿途經(jīng)過入Q一?鵝卵石或方型綠化L中心廣場，步移景異，

得到動態(tài)的視覺景觀，故動態(tài)景觀軸線自西向東形成。

靜態(tài)景觀軸線