物業(yè)管理費(fèi)收繳與使用規(guī)范文件第一章總則第一條目的與依據(jù)為規(guī)范物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)的收繳與使用行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況，制定本規(guī)范。第二條適用范圍本規(guī)范適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)的收繳、使用、管理及監(jiān)督活動(dòng)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均應(yīng)遵守本規(guī)范。第三條定義本規(guī)范所稱(chēng)物業(yè)管理費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。第四條基本原則物業(yè)管理費(fèi)的收繳與使用應(yīng)遵循合法合規(guī)、公開(kāi)透明、公平合理、業(yè)主自愿、保障服務(wù)的原則。第二章收繳管理第五條收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定與公示1.物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及業(yè)主承受能力等因素綜合確定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)（或首次業(yè)主大會(huì)籌備組）審議通過(guò)后執(zhí)行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，長(zhǎng)期公示物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱(chēng)、聯(lián)系方式等信息。第六條收費(fèi)對(duì)象與方式1.物業(yè)管理費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)管理費(fèi)。2.物業(yè)使用人（如承租人）在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主委托的權(quán)利義務(wù)的，也可由物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。3.計(jì)費(fèi)方式一般為按建筑面積計(jì)算，具體以物業(yè)服務(wù)合同約定為準(zhǔn)。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取銀行托收、線上支付、現(xiàn)金支付等多種便捷方式收取物業(yè)管理費(fèi)。第七條計(jì)費(fèi)周期與起算時(shí)間1.物業(yè)管理費(fèi)通常按月或按季度收取，具體周期由物業(yè)服務(wù)合同約定。2.物業(yè)交付業(yè)主前，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)；物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)。交付時(shí)間以購(gòu)房合同約定或?qū)嶋H交付鑰匙時(shí)間為準(zhǔn)。第八條繳費(fèi)通知與催繳1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在繳費(fèi)周期開(kāi)始前，向業(yè)主發(fā)出書(shū)面或電子繳費(fèi)通知，明確繳費(fèi)金額、繳費(fèi)期限、繳費(fèi)方式等。2.對(duì)逾期未交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)首先進(jìn)行友好提醒；經(jīng)提醒仍未交納的，可發(fā)送正式催繳函，并保留相關(guān)證據(jù)。催繳過(guò)程應(yīng)注重方式方法，避免引發(fā)沖突。第九條欠費(fèi)處理1.對(duì)于無(wú)正當(dāng)理由長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過(guò)法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益，但不得采取停水、停電、停氣等不正當(dāng)手段催繳。2.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)通過(guò)協(xié)商、業(yè)主委員會(huì)調(diào)解或向相關(guān)主管部門(mén)投訴等方式解決，不得以爭(zhēng)議為由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。第十條費(fèi)用調(diào)整1.物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出方案，說(shuō)明調(diào)整理由、調(diào)整幅度及測(cè)算依據(jù)，提交業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)后方可執(zhí)行。2.調(diào)整方案應(yīng)提前向全體業(yè)主公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)。第三章使用管理第十一條使用范圍物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)用于以下方面：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)管理費(fèi)不包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，該部分費(fèi)用應(yīng)從專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支或由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。第十二條預(yù)算管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于每年年初根據(jù)上一年度收支情況和本年度服務(wù)計(jì)劃，編制物業(yè)管理費(fèi)年度收支預(yù)算，報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案，并向業(yè)主公示。2.預(yù)算應(yīng)合理、詳細(xì)，明確各項(xiàng)支出的預(yù)計(jì)金額和用途。第十三條支出管理1.物業(yè)管理費(fèi)的支出應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行，確保專(zhuān)款專(zhuān)用。2.大額支出項(xiàng)目應(yīng)履行必要的內(nèi)部審批程序。涉及業(yè)主共同利益的重大支出，應(yīng)事先征求業(yè)主委員會(huì)意見(jiàn)或提交業(yè)主大會(huì)審議。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范會(huì)計(jì)核算，確保費(fèi)用支出的真實(shí)性、合法性。第十四條節(jié)余與不足處理1.物業(yè)管理費(fèi)年度收支節(jié)余部分，可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度使用，或根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議用于提升物業(yè)服務(wù)水平、補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金等。2.因物價(jià)上漲、政策調(diào)整或不可抗力等因素導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)不足以維持正常服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，并共同研究解決方案，必要時(shí)按程序啟動(dòng)費(fèi)用調(diào)整。第四章管理與監(jiān)督第十五條財(cái)務(wù)公開(kāi)與審計(jì)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每季度或每半年向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)管理費(fèi)收支情況報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受業(yè)主監(jiān)督。公示內(nèi)容應(yīng)包括收支明細(xì)、主要開(kāi)支項(xiàng)目、預(yù)算執(zhí)行情況等。2.業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果應(yīng)向全體業(yè)主公布。第十六條業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的收繳和使用情況有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。業(yè)主有權(quán)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)查詢(xún)相關(guān)賬目和資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以配合。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)代表業(yè)主履行監(jiān)督職責(zé)，定期檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和物業(yè)管理費(fèi)使用情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)提出整改意見(jiàn)。第十七條專(zhuān)用賬戶(hù)管理物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)存入物業(yè)服務(wù)企業(yè)在銀行開(kāi)設(shè)的專(zhuān)用賬戶(hù)進(jìn)行管理，確保資金安全，不得挪作他用。第五章責(zé)任追究第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)如存在擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍、挪用物業(yè)管理費(fèi)、不按規(guī)定公示收支情況等違規(guī)行為，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求其限期整改；情節(jié)嚴(yán)重的，業(yè)主大會(huì)可依法解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并追究其相應(yīng)法律責(zé)任。第十九條業(yè)主責(zé)任業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒交或拖欠物業(yè)管理費(fèi)，經(jīng)催繳后仍不交納的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追討。同時(shí)，拖欠行為可能影響物業(yè)管理區(qū)域整體服務(wù)質(zhì)量。第二十條管理人員責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)管理人員在物業(yè)管理費(fèi)收繳與使用管理中，如有濫用職權(quán)、徇私舞弊、貪污挪用等行為，一經(jīng)查實(shí)，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)肅處理；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。第六章附則第二十一條爭(zhēng)議解決因本規(guī)范履行發(fā)生的爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可依法向人民法院提起訴訟，或提請(qǐng)相關(guān)主管部門(mén)調(diào)解。第二十二條特殊情況處理因房屋空置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、繼承等特殊情況導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)交納主體或金額發(fā)生變化的，相關(guān)方應(yīng)及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，并按規(guī)定辦理變更手續(xù)。第二十三