前言當(dāng)前，中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步入深水區(qū)，經(jīng)濟(jì)增長模式從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，酒店業(yè)正面臨前所未有的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)與重構(gòu)機(jī)遇。在供給端趨于飽和、產(chǎn)品同質(zhì)化競爭加劇的背景下，行業(yè)整體營收增長放緩，運(yùn)營壓力持續(xù)加大。過去依賴地產(chǎn)紅利、粗放擴(kuò)張和經(jīng)驗(yàn)驅(qū)動(dòng)的經(jīng)營模式已難以為繼，市場(chǎng)對(duì)專業(yè)化、精細(xì)化、可持續(xù)的資產(chǎn)管理和運(yùn)營能力提出了更高要求。在本輪發(fā)展周期之下，酒店投資主體與投資邏輯正在發(fā)生深刻變革。曾以地產(chǎn)開發(fā)為驅(qū)動(dòng)的投資者，或逐步退出酒店領(lǐng)域，或加速向資產(chǎn)運(yùn)營者角色轉(zhuǎn)型，從“開發(fā)思維”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營思維”。與此同時(shí)，以自持資產(chǎn)運(yùn)營為核心文酒旅集團(tuán)，借助本輪國資整合浪潮，獲得了大量存量資產(chǎn)，亟需通過專業(yè)化的資產(chǎn)管理能力實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的優(yōu)化配置與價(jià)值盤活。因此他們對(duì)項(xiàng)?的關(guān)注已不再局限于投資開發(fā)或單—運(yùn)營管理，而是邁向涵蓋投、融、建、管、退全生命周期資產(chǎn)管理新階段。我們相信通過這—輪整合，中國酒店行業(yè)將孕育并誕生—批深耕產(chǎn)業(yè)、具備長期主義視野的產(chǎn)業(yè)投資者。他們將以資產(chǎn)價(jià)值為核心，以運(yùn)營能力為引擎，推動(dòng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。依托在酒旅行業(yè)多年深耕的積累，浩華整合旗下「厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)」（）所沉淀的海量運(yùn)營數(shù)據(jù)，并干泛采集來自資深投資人、業(yè)主方的—手調(diào)研反饋，推出《2025年酒店業(yè)投資與資產(chǎn)管理白皮書》。本白皮書旨在為酒旅行業(yè)從業(yè)者提供貫穿資產(chǎn)全生命周期各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的深度市場(chǎng)洞見與趨勢(shì)研判，以此助力行業(yè)資產(chǎn)管理能力和運(yùn)營專業(yè)化能力的提升。本年度報(bào)告繼續(xù)圍繞三大核心板塊展開：投資開發(fā)、資產(chǎn)管理運(yùn)營、資產(chǎn)退出。除回顧2024年關(guān)鍵數(shù)據(jù)外，報(bào)告亦涉及對(duì)未來市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)判，引導(dǎo)從業(yè)者以動(dòng)態(tài)、前瞻的視角了解行業(yè)變化趨勢(shì)。此外，本報(bào)告增加了數(shù)字賦能專項(xiàng)分析，盡管—些企業(yè)在數(shù)字化領(lǐng)域仍處基礎(chǔ)設(shè)施搭建的起步階段，但該領(lǐng)域的變革正在重塑酒店資產(chǎn)的運(yùn)營模式。我們希望通過多元化的視角，為行業(yè)注入新的思考維度。最后，謹(jǐn)代表浩華研究團(tuán)隊(duì)，向所有參與本次調(diào)研的行業(yè)伙伴致以最誠摯的感謝。正是你們的開放與協(xié)作，讓這份報(bào)告成為行業(yè)智慧的集體結(jié)晶。我們堅(jiān)信，唯有共建共享、協(xié)同進(jìn)化，中國酒旅產(chǎn)業(yè)方能在變局中行穩(wěn)致遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)的未來。研究主創(chuàng)團(tuán)隊(duì)成員戴雪英浩華管理顧問公司執(zhí)行董事大中華區(qū)總經(jīng)理厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)創(chuàng)始人中國旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長劉桂彤浩華管理顧問公司董事厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)負(fù)責(zé)人史夢(mèng)華浩華管理顧問公司業(yè)務(wù)總監(jiān)研究方法說明「厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)」數(shù)據(jù)范圍涵蓋全國范圍內(nèi)近9萬家中檔及以上酒店，總客房數(shù)量超過800萬品牌以及約200家國際與國內(nèi)酒店管理公司。平《中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)》是浩華管理顧問公司與中資、資管及相關(guān)決策提供科學(xué)專業(yè)的支持。自國酒店投資及資產(chǎn)管理的特征、偏好、關(guān)切領(lǐng)感謝各參與者的行業(yè)見解分享。公司類型44%房地產(chǎn)開發(fā)商44%38%5%2%綜合文酒旅企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營為主的酒店運(yùn)營商 基金公司/投行/保險(xiǎn)公司AMC資產(chǎn)管理公司38%5%2%其他0%20%40%60%公司性質(zhì)央企地方國企民營企業(yè)央企地方國企民營企業(yè)境外投資企業(yè)混合所有制企業(yè)32%4%2%0%10%20%30%40%50%物業(yè)數(shù)量30家以上,25%30家以上,25%家,6%高層管理人員,33%43%I.總體概述4II.業(yè)務(wù)解讀8?開發(fā)投資9?資產(chǎn)運(yùn)營管理16?資產(chǎn)退出25III.趨勢(shì)總結(jié)31總體概述?投資與資管的主體身份?投資與資管的工作內(nèi)容?投資與資管的運(yùn)作模式總體概述:投資與資管主體身份資管主體中產(chǎn)投型國央企成為資管新力量 注明：此題為多選題，選項(xiàng)每選—次即被統(tǒng)計(jì)，因此總百分比逾100%。在本報(bào)告伊始，我們需要特別說明的是，本問卷主要的調(diào)研對(duì)象為機(jī)構(gòu)投資者而非個(gè)人獨(dú)立投資主要為機(jī)構(gòu)投資者的直接反饋。投資及資管的企業(yè)中，約44%的受商，38%的受訪者所在企業(yè)為綜合文酒旅。地產(chǎn)商及文酒旅企業(yè)為主要酒店的投資及資產(chǎn)管理方。另有較少量的企業(yè)為酒店運(yùn)營的資管公司。就受訪者的公司性質(zhì)而言，約45%的企業(yè)為央企，32%的企業(yè)為地方重要的酒店投資資管參與者。此外，約18%的企業(yè)為民營企業(yè)，另有少量（約4%）的企業(yè)為外資。調(diào)研結(jié)果顯?，除涉及酒店/公寓等住宿類資產(chǎn)以外，仍有相當(dāng)比公類不動(dòng)產(chǎn)的投資與管理工作內(nèi)容。這可以看出，除住宿類資產(chǎn)垂直整合管理以外，不少企業(yè)在和資產(chǎn)管理，這對(duì)資管人才提出了更高維度的要求。同時(shí)，我們也看到養(yǎng)老服務(wù)類資產(chǎn)管理也正業(yè)態(tài)領(lǐng)域。5總體概述:投資與資管的工作內(nèi)容資管工作從投資擴(kuò)張到存量深耕Q:在住宿業(yè)態(tài)投資和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)中，2025年您的工作現(xiàn)有物業(yè)的精細(xì)化資產(chǎn)管理以提升注明：此題為多選題，選項(xiàng)每選—次即被統(tǒng)計(jì)，因此總百分比逾100%。言，76%的受訪者聚焦存量物業(yè)的精細(xì)化管理；58%的受訪者關(guān)注存量物業(yè)的升級(jí)改造。在地產(chǎn)增速大幅收縮的背景下，從業(yè)者進(jìn)—步加速從「投資擴(kuò)張」向「存量深耕」轉(zhuǎn)型，通過持續(xù)優(yōu)化存量物業(yè)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品定位和經(jīng)營表現(xiàn)，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。同時(shí)不少從業(yè)者工作重點(diǎn)覆蓋酒店資產(chǎn)的交易以及金融化退出，這兩項(xiàng)的回復(fù)比例較去年有顯著拉升。隨著利率下調(diào)和投資邏輯的改變，酒店類資產(chǎn)依靠穩(wěn)定現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值潛力受到越來越多投資人的關(guān)注。因此，很多高端酒店的資產(chǎn)持有者也在尋求出售資產(chǎn)和金融化退出的機(jī)會(huì)。Q:在存量資產(chǎn)盤活及提升過程中，您更傾向于從以下哪個(gè)方面著手進(jìn)行？精細(xì)化運(yùn)營管理改造升級(jí)業(yè)態(tài)變更整體對(duì)外租賃在存量資產(chǎn)的盤活與提升過程中，53%的受訪者以精細(xì)化運(yùn)營為切入點(diǎn)，27%的受訪者表?將考慮酒店升級(jí)改造，以挖掘資產(chǎn)潛力、強(qiáng)化資產(chǎn)價(jià)值。整體來看，市場(chǎng)對(duì)存量資產(chǎn)管理提升的重視程度已達(dá)到前所未有的高度，尤其體現(xiàn)在運(yùn)營端的監(jiān)督與管控?！矫妫诘禺a(chǎn)開發(fā)高峰期過后，新建項(xiàng)?減少，越來越多的早期酒店投資者正從開發(fā)商角色逐步轉(zhuǎn)向運(yùn)營商角色，理解酒店專業(yè)化運(yùn)營與管理邏輯成為其必須面對(duì)的核心課題。另—方面，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，酒店行業(yè)客群結(jié)構(gòu)與需求特征發(fā)生顯著變化，不少酒店面臨內(nèi)外壓力，經(jīng)營可持續(xù)性遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，酒店業(yè)主不得不強(qiáng)化對(duì)運(yùn)營監(jiān)管以改善現(xiàn)金流壓力。在此背景下，如何驅(qū)動(dòng)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)通過管理提升改善酒店盈利能力，實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定的現(xiàn)金流，成為酒店投資人與業(yè)主關(guān)注的核心焦點(diǎn)。6總體概述:投資與資管的運(yùn)作模式資管模式正轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化平臺(tái)管理Q:貴公司管理旗下酒店資產(chǎn)的模式為？各企業(yè)對(duì)旗下酒店資產(chǎn)的管理模式說明?據(jù)統(tǒng)計(jì)，68%的企業(yè)采納了派駐業(yè)主代表的方式。該方式更為直接，是?前普遍的資產(chǎn)管理模式。?對(duì)于旗下酒店物業(yè)超過10間以上的企業(yè)，通常采用專業(yè)化的集中管理模式，設(shè)置酒店管理公司或資產(chǎn)管理部門代行資管職責(zé)，分別有36%及33%的企業(yè)采取該類方式。注明：此題為多選題，選項(xiàng)每選—次即被統(tǒng)計(jì)，因此總百分比逾100%。Q:酒管公司的人數(shù)規(guī)模是多少？Q:酒管公司的主要收入來源是什么？注明：此題為多選題，選項(xiàng)每選—次即被統(tǒng)計(jì)，因此總百分比逾100%。?25%的企業(yè)選擇委托第三方的資管團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，此方式多適用于旗下酒店數(shù)少、暫不具備專業(yè)資管能力的企業(yè)。?有4%的公司未設(shè)有資產(chǎn)管理角色，多見于自營酒店，采用輕重—體的管理模式。由于現(xiàn)階段各企業(yè)的專業(yè)資管職責(zé)和能力都在建設(shè)階段，因此有約五成的企業(yè)采取了多樣的管理模式并存而非依賴單—的模式。從行業(yè)發(fā)展和整合趨勢(shì)來看，未來通過職能上的輕重分離，在總部層面建立集中化、專業(yè)化的資產(chǎn)管理平臺(tái)是行業(yè)發(fā)展的重要方向。通過設(shè)立酒店管理公司進(jìn)行酒店資產(chǎn)管理的企業(yè)，人數(shù)規(guī)模差異較大，主要取決于其管理酒店規(guī)模以及輕資產(chǎn)職能的強(qiáng)弱。這些公司主要收入依賴于旗下酒店的運(yùn)營利潤以及管理費(fèi)收入。除此以外，這些酒管公司收入還涉及向旗下物業(yè)所征收的租金，向內(nèi)部及外部公司輸出咨詢服務(wù)和管理服務(wù)所得收益。7業(yè)務(wù)解讀?開發(fā)投資09?資產(chǎn)管理和運(yùn)營業(yè)務(wù)解讀?開發(fā)投資09?資產(chǎn)管理和運(yùn)營16?資產(chǎn)退出25開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出01開發(fā)投資過往周期中，酒店的投資與房地產(chǎn)的開發(fā)有著密切的聯(lián)系。開發(fā)者通過投資酒店，強(qiáng)化整體項(xiàng)?的品質(zhì)感、影響力，以提升住宅、寫字樓以及商業(yè)的溢價(jià)。然而，—些酒店立項(xiàng)之時(shí)缺乏對(duì)外部市場(chǎng)及區(qū)位的謹(jǐn)慎研判，酒店自身建設(shè)更是追求大而全的面子工程而非經(jīng)濟(jì)價(jià)值，這就導(dǎo)致了很多酒店難以具備健康可持續(xù)的商業(yè)模式，只能依托地產(chǎn)獲利的反哺。然而，隨著地產(chǎn)紅利的消失，經(jīng)濟(jì)增速趨緩，過往以地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的酒店投資開發(fā)模式難以為繼，當(dāng)下再談酒店的開發(fā)投資，投資者更加看重酒店作為獨(dú)立業(yè)態(tài)的可持續(xù)的盈利造血能力。酒店投資動(dòng)機(jī)的變化，直接影響了酒店投資者的決策邏輯。本章節(jié)我們將通過對(duì)標(biāo)的類型、產(chǎn)品熱點(diǎn)、物業(yè)特點(diǎn)、管理模式、品牌偏好、投資預(yù)期等維度的分析，探討在新—輪市場(chǎng)周期中，酒店投資者在酒店開發(fā)過程中的投資邏輯和決策依據(jù)。9開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出標(biāo)的類型標(biāo)的類型多元化,組合型產(chǎn)品投資趨勢(shì)增強(qiáng)注明：此題為多選題，選項(xiàng)每選—次即被統(tǒng)計(jì)，因此總百分比逾100%。根據(jù)問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果，盡管受訪者對(duì)精選服務(wù)與全服務(wù)酒店的關(guān)注程度相當(dāng)，但需注意的是本報(bào)告調(diào)研對(duì)象為機(jī)構(gòu)投資者而非中小投資人。后者更關(guān)注短期現(xiàn)金流，前者則更側(cè)重長期資產(chǎn)價(jià)值，因此長期以來，機(jī)構(gòu)投資者的首選投資標(biāo)的始終是全服務(wù)酒店產(chǎn)品。正因如此，本次問卷結(jié)果表明，精選服務(wù)酒店已開始成為機(jī)構(gòu)投資者重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，獲得前所未有的重視。這也意味著機(jī)構(gòu)投資者的投資標(biāo)的選擇更加的多元化，也更加以投資回報(bào)為驅(qū)動(dòng)。而該調(diào)查結(jié)果所呈現(xiàn)的另外—面是傳統(tǒng)全服務(wù)酒店在機(jī)構(gòu)投資者投資優(yōu)先級(jí)中的地位持續(xù)下降。由于消費(fèi)需求的變化以及投資趨于理性，傳統(tǒng)“大客房+大餐飲+大會(huì)議”的全服務(wù)酒店模型正面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，在投資機(jī)構(gòu)眼中的價(jià)值正在減弱。而取代單—傳統(tǒng)全服務(wù)產(chǎn)品的是組合型產(chǎn)品，這既包括「酒店+」度假?的地或小型都市?的地投資，也包括多產(chǎn)品（如精選服務(wù)酒店加服務(wù)公寓產(chǎn)品，或雙酒店品牌組合）的疊加型投資。這—類的投資組合更能夠匹配當(dāng)下和未來發(fā)展周期的市場(chǎng)需求趨勢(shì)和投資回報(bào)預(yù)期，因此更具經(jīng)濟(jì)價(jià)值屬性。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出產(chǎn)品熱點(diǎn)投資邏輯清晰的產(chǎn)品更受投資人關(guān)注2020至2024年各層級(jí)酒店簽約數(shù)量6004002000 20202021202220232024中高檔精選服務(wù)產(chǎn)品熱度拉升2024年中檔及中高檔定位酒店簽約數(shù)量占比82%，仍為投資的熱點(diǎn)，高定位酒店簽約占比不足兩成。其中的—些結(jié)構(gòu)性調(diào)整值得市場(chǎng)關(guān)注。中高檔酒店簽約數(shù)量同比增長24.6%，增幅迅猛。這主要由于中高檔酒店較其他層級(jí)酒店，連鎖化率相對(duì)較低，在外部市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)周期，不少獨(dú)立酒店選擇加盟品牌以獲取更多專業(yè)化支持（如會(huì)員渠道、系統(tǒng)、運(yùn)營管理）。更重要的是，中高檔品牌在投資模型方面持續(xù)優(yōu)化——更可控的投資成本、相對(duì)更強(qiáng)的品牌價(jià)值以及可觀的投資回報(bào)，分流了—定數(shù)量中檔品牌的投資者，也吸引了—定機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注。2020202220242020、2022及2024年高檔及以上定位簽約酒店平均客房體量已發(fā)行的保障性（含公寓）住房REITs全服務(wù)精簡化趨勢(shì)增強(qiáng)據(jù)簽約統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，高檔及以上層級(jí)簽約酒店客房體量整體收縮趨勢(shì)尤為明顯。傳統(tǒng)“大客房+大會(huì)議+大餐飲”的全服務(wù)型酒店商業(yè)模式正在被打破。這主要是由于當(dāng)前周期內(nèi)酒店是否具備可持續(xù)的商業(yè)模式是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，投資者傾向更為謹(jǐn)慎地控制低效空間的投資以平衡投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，品牌方也推出了更多精選服務(wù)品牌，通過更加精簡且富有體驗(yàn)性的設(shè)施配置降低投資強(qiáng)度，也讓酒店更具話題感及競爭力。公寓類產(chǎn)品受資本市場(chǎng)關(guān)注近年來，隨著REITs相關(guān)政策持續(xù)優(yōu)化和完善，包括長租公寓在內(nèi)的保障性住房融資路徑逐步打通。截至?前，市場(chǎng)上已成功上市8只相關(guān)REITs產(chǎn)品，標(biāo)志著該領(lǐng)域已初步建立起有效的資產(chǎn)變現(xiàn)機(jī)制。具備清晰金融化變現(xiàn)模型的長租公寓類資產(chǎn)，正日益受到資本市場(chǎng)的干泛關(guān)注與青睞。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出物業(yè)特點(diǎn)物業(yè)投資趨向小型化,適應(yīng)性改造項(xiàng)目增多物業(yè)體量規(guī)模精簡化趨勢(shì)顯著過去五年，簽約市場(chǎng)中150間客房以下的小型酒店持續(xù)增長，占比明顯提升。簽約酒店中，150間及以下的酒店占比達(dá)到64%。客房規(guī)模的縮小反映了酒店投資策略向精細(xì)化和理性化的轉(zhuǎn)變，投資者逐步從追求單純的規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向更為審慎地控制投資總額與風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，“坪效”正逐漸成為投資者關(guān)注的關(guān)鍵指標(biāo)，通過降低單體酒店客房數(shù)量，投資者可以減少不必要的配套投入（通常坪效較低），從而更高效地優(yōu)化酒店空間布局，提升空間的利用效率及單位面積收益水平。存量辦公及商業(yè)的存量改造受關(guān)注2024年新簽約酒店項(xiàng)?中，存量物業(yè)的適應(yīng)性再利用（即建筑過去為非酒店用途，而現(xiàn)在用作酒店）模式顯著增加。2024年該模式簽約酒店111家，占總簽約數(shù)量比重8%。該模式在城市更新和文旅高質(zhì)量發(fā)展政策支持下快速興起。在保障安全并符合消防規(guī)定的前提下，各地政府為存量商業(yè)、辦公物業(yè)改造酒店提供了便捷政策支持。同時(shí)，該類物業(yè)多處城市優(yōu)質(zhì)地段，客群流量充足。在政策與市場(chǎng)雙重作用下，城市中的商業(yè)、辦公空間被有效盤活。受限于物業(yè)基礎(chǔ)條件，適應(yīng)性再利用酒店主要為中高端、中端定位產(chǎn)品，客房體量較小，多在150間以下。然而，近年來伴隨著管理公司推出更具可塑性的軟品牌，適應(yīng)性再約。未來伴隨著存量市場(chǎng)的更新，該模式的或?qū)⒊蔀榫频晷袠I(yè)投資的新機(jī)遇。中檔及以上層級(jí)簽約酒店平均客房體量占比（2020-2024）2020202020222022202420242022年與2024年簽約項(xiàng)?開發(fā)類型占比2022年更多投資簽約數(shù)據(jù)詳見更多投資簽約數(shù)據(jù)詳見https://hohidata.com/pdf/view/11開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出管理模式存量周期之下特許模式呈顯著擴(kuò)張態(tài)勢(shì)2024年納入「厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)」簽約酒店統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)?中，特許經(jīng)營模式呈繼續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)，占比達(dá)73%，而全權(quán)委托管理模式則從2020年的47%收縮至2024年的26%。特許經(jīng)營模式在各層級(jí)酒店中的滲透均呈現(xiàn)出顯著上升態(tài)勢(shì)，特別是涉及到存量酒店的升級(jí)改造和換牌項(xiàng)?。存量業(yè)主對(duì)獲取運(yùn)營自主權(quán)訴求增強(qiáng)翻新項(xiàng)?中特許經(jīng)營的簽約占比從2020年的59%提升至2024年的82%。這—變化反映出進(jìn)入存量周期后，具備運(yùn)營與管理經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主群體顯著增長。此類業(yè)主在獲取品牌帶來的渠道支持與收入溢價(jià)的同時(shí)，也更渴望掌握運(yùn)營自主權(quán)，以進(jìn)—步強(qiáng)化成本管控能力。這也意味著中國酒店行業(yè)在專業(yè)化分工與精細(xì)化管理方面正持續(xù)深化和提升。第三方管理公司或迎來發(fā)展新契機(jī)隨著酒店管理公司在中國市場(chǎng)特許經(jīng)營模式開放程度加強(qiáng)，未來中國將有望孕育出本土的第三方管理公司。憑借區(qū)域深耕、本地人才儲(chǔ)備及更靈活的市場(chǎng)營銷策略，第三方管理公司將在品牌方與業(yè)主之間扮演關(guān)鍵橋梁角色，在保持品牌方標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，助力業(yè)主實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)在運(yùn)營層面的價(jià)值賦能。2020至2024年簽約酒店管理模式分布20202021202220232024不同開發(fā)類型中，特許經(jīng)營模式酒店占比開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出品牌篩選投資者的品牌選擇邏輯日趨理性成熟中國大陸地區(qū)酒店品牌數(shù)量201820212024品牌市場(chǎng)認(rèn)知度已開業(yè)同品牌酒店業(yè)績表現(xiàn)品牌?標(biāo)客群及調(diào)性品牌標(biāo)準(zhǔn)投資強(qiáng)度品牌市場(chǎng)成長力品牌區(qū)域集中度不涉及對(duì)投資方而言，篩選出契合項(xiàng)?的管理公司和品牌，已成為投資決策的重要環(huán)節(jié)。根據(jù)「厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)」統(tǒng)計(jì)，截至2024年底，市場(chǎng)中活躍品牌數(shù)量達(dá)859個(gè)。面對(duì)眾多的選擇，如何結(jié)合項(xiàng)?特點(diǎn)與投資戰(zhàn)略訴求，建立科學(xué)、系統(tǒng)的評(píng)價(jià)體系，是篩選出合適品牌與管理合作方的關(guān)鍵所在。會(huì)員規(guī)模及渠道貢獻(xiàn)集團(tuán)中國總部支持能力市場(chǎng)地位管理酒店規(guī)模管理公司風(fēng)格與企業(yè)匹配度供應(yīng)鏈能力市場(chǎng)成長力不涉及注明：此題為多選題，選項(xiàng)每選—次即被統(tǒng)計(jì)，因此總百分比逾100%。品牌市場(chǎng)認(rèn)知度和業(yè)績是關(guān)鍵決策依據(jù)在品牌篩選過程中，市場(chǎng)認(rèn)知度和已開業(yè)同品牌酒店業(yè)績，是最受投資人關(guān)注的兩個(gè)評(píng)價(jià)維度。對(duì)投資者而言，品牌認(rèn)知度是決定酒店品牌價(jià)值的核心要素。高品牌認(rèn)知度意味著消費(fèi)者對(duì)該品牌有較高的信任度和熟悉度，酒店開業(yè)后能更快吸引客群，縮短市場(chǎng)培育期。而已開業(yè)同品牌酒店業(yè)績是判斷該品牌在特定市場(chǎng)中商業(yè)模式是否成功的關(guān)鍵依據(jù)，換言之這也是品牌的“真實(shí)成績單”。若同品牌在類似市場(chǎng)環(huán)境中表現(xiàn)優(yōu)異，這對(duì)投資人將意味著更低不確定性及更可控的投資風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)員渠道以及總部支持是核心能力體現(xiàn)在篩選酒店管理公司過程中，88%的受訪者關(guān)注管理公司的會(huì)員規(guī)模及渠道貢獻(xiàn)。龐大的會(huì)員規(guī)模意味著更干泛的高粘性、高復(fù)購率客群及更強(qiáng)的溢價(jià)支付意愿，構(gòu)成優(yōu)質(zhì)客源基礎(chǔ)，有助于酒店實(shí)現(xiàn)更優(yōu)經(jīng)營收益。同時(shí)，管理公司在中國總部的支持能力也受到投資者普遍關(guān)注?！矫妫诰频觊_發(fā)階段，該項(xiàng)能力的強(qiáng)弱直接影響產(chǎn)品落地效果與籌建效率；另—?面，在酒店運(yùn)營階段，總部層面的品牌營銷推干、系統(tǒng)支持、員工培訓(xùn)等，也對(duì)酒店的可持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生重要影響。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出回報(bào)預(yù)期投資者持續(xù)關(guān)注酒店作為獨(dú)立業(yè)態(tài)的投資回報(bào)Q:2025年，貴公司投資酒店要求的投資回報(bào)率為？Q:2025年，貴公司投資酒店要求的內(nèi)部收益率(IRR)為？注明：投資回報(bào)率=年息稅前收益/投資總額投資回報(bào)率是衡量投資盈利能力的指標(biāo)，用來評(píng)估投資收益相對(duì)于投資成本的效率。根據(jù)2025年調(diào)研結(jié)果，約44%企業(yè)要求的投資回報(bào)率在0-5%；38%企業(yè)要求在6%-10%之間；要求在10%以上的企業(yè)占比約為18%。內(nèi)部回報(bào)率衡量項(xiàng)?的年化收益率。相較于靜態(tài)的投資回報(bào)率，考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，也是更為全面評(píng)估項(xiàng)?投資回報(bào)的指標(biāo)。根據(jù)2025年調(diào)查結(jié)果，約76%的企業(yè)要求內(nèi)部回報(bào)率在0-10%，24%的企業(yè)要求內(nèi)部回報(bào)率在10%以上。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出02資產(chǎn)管理和運(yùn)營地產(chǎn)開發(fā)熱潮退去，新建項(xiàng)?大幅收縮，市場(chǎng)進(jìn)入存量周期。在此背景之下，酒店資產(chǎn)的管理和運(yùn)營已經(jīng)成為每—位早期酒店投資者必須直面的課題。當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境變化劇烈，酒店需求消費(fèi)端正經(jīng)歷深刻的變革——客群結(jié)構(gòu)性加速變化、需求偏好持續(xù)迭代；與此同時(shí)，供給側(cè)持續(xù)面臨產(chǎn)品過剩的壓力，供需的錯(cuò)配加劇行業(yè)競爭。多重因素影響之下，不少酒店內(nèi)外承壓，經(jīng)營面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。在此形式之下，如何通過強(qiáng)化運(yùn)營的精細(xì)化管理，改善酒店的盈利能力，實(shí)現(xiàn)相對(duì)健康穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，是投資人/業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)。本章節(jié)將從空間提效、組織人效、數(shù)字賦能、資產(chǎn)維護(hù)等熱門視角切入，結(jié)合多元、詳實(shí)的數(shù)據(jù)洞察，深入分析酒店資產(chǎn)運(yùn)營中的核心實(shí)踐與關(guān)鍵舉措。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出空間提效非房收入及盈利能力下滑是影響坪效關(guān)鍵2024年全國五星級(jí)酒店客房與其他空間面積占比與收入占比2015至2024年全國五星級(jí)酒店每間可供出租客房均攤餐飲收入及餐飲利潤2015201620172018201920202021202220232024非房空間面積與其收入水平不匹配根據(jù)《2025中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)》數(shù)據(jù)，從空間面積分布來看，全國五星級(jí)酒店客房區(qū)域面積占酒店總面積47%，其他配套及公區(qū)面積占比53%。從收入構(gòu)成來看，客房區(qū)域貢獻(xiàn)了酒店59%的收入，空間面積更大的其他區(qū)域則貢獻(xiàn)了41%的收入。如考慮盈利水平，則客房區(qū)域的貢獻(xiàn)值更大。因此，酒店的非房區(qū)域如宴會(huì)會(huì)議、餐廳、健身房泳池等如何激發(fā)空間效能，是資產(chǎn)管理者—直在探索的課題。餐飲是拉低酒店坪效的重要因素從2015至2024年，酒店餐廳和宴會(huì)收入—直處于下降態(tài)勢(shì)?！矫?，受社會(huì)餐飲沖擊、消費(fèi)疲軟以及政府和國企縮減公務(wù)預(yù)算開支等因素影響，酒店餐廳經(jīng)營業(yè)績下滑。另—方面，會(huì)議需求大幅收縮，空間租賃及用餐需求減弱，同時(shí)婚宴頻次與規(guī)模也持續(xù)下滑。酒店餐飲的低迷除了受短期政策影響以外，市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣的變化是更長久和深層次的原因。酒店餐飲和宴會(huì)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型與變革勢(shì)在必行。Q:貴司旗下酒店中哪些空間運(yùn)營效率較低？注明：此題為多選題，選項(xiàng)每選—次即被統(tǒng)計(jì)，因此總百分比逾100%。其他配套主要包括兒童樂園、KTV、棋牌室等。特色餐飲、中餐、行政酒廊是前三低效空間44%受訪者認(rèn)為酒店的特色餐廳/酒吧、中餐廳運(yùn)營效率偏低。近十年來，酒店餐飲的配套功能減弱，作為獨(dú)立的餐飲業(yè)務(wù)難以與社會(huì)餐飲競爭，因此多數(shù)酒店這兩類餐飲設(shè)施運(yùn)營效果均不佳。此外，38%的受訪者認(rèn)為行政酒廊運(yùn)營效率偏低。具有服務(wù)增值屬性的行政酒廊，不直接產(chǎn)生利潤，反需投入—定人力物力資源維持運(yùn)轉(zhuǎn)，其空間效率受業(yè)主方關(guān)注。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出空間提效強(qiáng)化資源引入和管理協(xié)同是破局關(guān)鍵Q:針對(duì)旗下運(yùn)營中住宿類資產(chǎn)存在的低效空間，您采取了哪些應(yīng)對(duì)措施？注明：此題為多選題，選項(xiàng)每選—次即被統(tǒng)計(jì)，因此總百分比逾100%。據(jù)調(diào)查結(jié)果，對(duì)于酒店內(nèi)的低效空間，89%的受訪者愿意采取引入外部資源的措施：招募商戶或合作方將空間進(jìn)行對(duì)外租賃或聯(lián)合經(jīng)營。約55%的受訪者傾向于調(diào)整空間的功能：將原有低效的配套區(qū)域改造為盈利相對(duì)更高的空間。約20%的受訪者選擇直接將空間關(guān)閉，該類情況多由于酒店低效空間較難對(duì)外租賃運(yùn)營。Q:貴司旗下運(yùn)營中酒店已出租的區(qū)域類型及引入商業(yè)業(yè)態(tài)是什么？從調(diào)查結(jié)果來看，酒店已出租區(qū)域空間類型主要涉及餐飲、水療及康體、大堂局部公區(qū)。而針對(duì)外租區(qū)域所引入的業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售以及外包的水療及康體經(jīng)營者。另有少量區(qū)域引入娛樂（棋牌室、KTV）、辦公以及婚慶旅拍等業(yè)態(tài)。此外，不少酒店的大堂過于龐大，隨著運(yùn)營需求的變化，—些酒店將大堂的區(qū)域進(jìn)行切分并對(duì)外出租，此類空間通常面積有限，承租業(yè)態(tài)以商業(yè)零售為主，如精品店、便利店、咖啡店等，旨在提升空間利用率與非房收益。值得注意的是，酒店空間外租并非簡單切割空間以獲取租金收益。業(yè)主不僅是運(yùn)營表現(xiàn)的監(jiān)督者，更是三方合作的推動(dòng)者，應(yīng)從資產(chǎn)管理的視角強(qiáng)化資源引入與管理協(xié)同，進(jìn)而提升資產(chǎn)整體價(jià)值?！矫妫趯で笸獠亢献鞣綍r(shí)，業(yè)主及運(yùn)營方應(yīng)選擇與酒店市場(chǎng)定位和客群特征相契合的伙伴，使其業(yè)務(wù)能與酒店形成協(xié)同效應(yīng)，助力整體經(jīng)營，而非成為孤立的經(jīng)營個(gè)體。另—方面，在管理上，業(yè)主應(yīng)協(xié)助酒店管理團(tuán)隊(duì)與外租方建立良性合作機(jī)制，完善運(yùn)營管理制度，不應(yīng)僅扮演“收租者”角色，更要主動(dòng)參與管理與統(tǒng)籌。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出組織人效被動(dòng)精簡用工成本,人效優(yōu)化陷入瓶頸2015年至2024年各定位層級(jí)酒店平均每間客房均攤員工人數(shù)0.2020152016201720182019202020212022202320242023年與2024年各定位層級(jí)酒店每間客房均攤工資及相關(guān)開支202320242023年與2024年各定位層級(jí)酒店員工人均創(chuàng)利人房比再創(chuàng)歷史新低過往10年據(jù)統(tǒng)計(jì)2023年五星級(jí)酒店人房比為0.96，2024年五星級(jí)酒店人房比小幅下滑，降至0.91的歷史新低點(diǎn)。而四星級(jí)、三星級(jí)酒店人房比基本維持穩(wěn)定，五星級(jí)酒店受其產(chǎn)品模型影響，酒店總用工人數(shù)多。人工成本—直是各酒店關(guān)注的焦點(diǎn)，近年來由于五星級(jí)酒店業(yè)績承壓，酒店用工人數(shù)—再收緊。用工成本被動(dòng)極致壓縮不難看出，2024年多數(shù)酒店在用工編制及工資總額方面進(jìn)行嚴(yán)格的管控，持續(xù)壓縮中后臺(tái)部門以及中層管理崗位人員數(shù)量，并對(duì)相關(guān)崗位工資進(jìn)行調(diào)整，以期望在人工成本方面進(jìn)—步收縮，緩解酒店經(jīng)營利潤下滑的頹勢(shì)。酒店工資及相關(guān)開支方面，2024年各定位層級(jí)酒店每間客房均攤開支較同期均出現(xiàn)小幅下滑。全服務(wù)人效仍在下滑對(duì)比各層級(jí)酒店人均創(chuàng)收數(shù)據(jù)可見，較2023年，2024年五星級(jí)酒店及三星級(jí)酒店人均創(chuàng)收有所提升，四星級(jí)酒店基本維持穩(wěn)定。而在人均創(chuàng)利方面，2024年五星級(jí)酒店、四星級(jí)酒店較2023年均出現(xiàn)明顯的下滑，三星級(jí)酒店則逆勢(shì)增長，與以全服務(wù)類型產(chǎn)品為主的五星級(jí)及四星級(jí)酒店形成鮮明對(duì)比。結(jié)合以上分析，盡管高定位酒店在用工人數(shù)以用工開支方面已經(jīng)進(jìn)行了收縮，但仍難以阻擋盈利下滑的趨勢(shì)。未來運(yùn)營中，從產(chǎn)品模型和業(yè)務(wù)模式變革切入，才是破局關(guān)鍵。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出組織人效三重變革驅(qū)動(dòng)組織轉(zhuǎn)型和人效提升Q:您是否考慮將貴司旗下住宿類資產(chǎn)的管理模式Q:考慮，轉(zhuǎn)為特許經(jīng)營后，直接參與酒店運(yùn)營不考慮考慮，轉(zhuǎn)為特許經(jīng)營后，聘請(qǐng)第三方專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)運(yùn)營8%6%4%2%0%產(chǎn)品模式變革｜縮減低效運(yùn)營空間通過數(shù)據(jù)對(duì)比可看出，聚焦客房運(yùn)營的精選服此，不少傳統(tǒng)大而全的高定位全服類型酒店在產(chǎn)品模型方面，選擇削減或改造配套空間的方式讓酒店“輕裝上陣”轉(zhuǎn)變?yōu)榫x服務(wù)產(chǎn)品，聚焦收益更高的客房板塊，強(qiáng)化運(yùn)營效率。業(yè)務(wù)模式變革｜特許經(jīng)營釋放組織活力業(yè)務(wù)模式層面，酒店業(yè)主依靠特許經(jīng)營的方式獲取更靈活的運(yùn)營主動(dòng)權(quán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年酒店管理層人員占比約17%。未來業(yè)主有望通過更為精簡高效的組織架構(gòu)設(shè)置、更為扁平化的運(yùn)作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)組織的瘦身，同時(shí)亦能賦予組織更強(qiáng)的靈活性，達(dá)到對(duì)內(nèi)降低協(xié)同成本、對(duì)外增強(qiáng)與更多跨業(yè)態(tài)資源的聯(lián)動(dòng)的?的。據(jù)調(diào)研結(jié)果，約56%的業(yè)主未來希望與品牌方采用特許經(jīng)營的合作模式，并直接參與到酒店運(yùn)營。而針對(duì)—些可能在中短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的酒店，業(yè)主需要具備更強(qiáng)的專業(yè)度，建立科學(xué)的監(jiān)控機(jī)制，并在實(shí)操層面為運(yùn)營團(tuán)隊(duì)提供更具落地性的決策支持。管控模式變革｜從經(jīng)驗(yàn)驅(qū)動(dòng)到數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)未來組織架構(gòu)的重塑，離不開數(shù)據(jù)能力的深度植入。引入數(shù)據(jù)平臺(tái)或其他數(shù)據(jù)工具，將是推動(dòng)組織變革的重要抓手。通過數(shù)據(jù)打通前中后臺(tái)信息，實(shí)現(xiàn)從“經(jīng)驗(yàn)驅(qū)動(dòng)”向“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)”的管理躍遷，不僅有助于精準(zhǔn)識(shí)別運(yùn)營瓶頸、優(yōu)化人力配置，更能為產(chǎn)品迭代、收益管理與客戶體驗(yàn)升級(jí)提供科學(xué)支撐，從而構(gòu)建面向未來的高效組織體系。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出數(shù)字賦能數(shù)字化基建成為共識(shí),管控和賦能并舉Q:Q:管理協(xié)同和會(huì)員渠道是重要方向就企業(yè)關(guān)注的具體數(shù)字化方向而言，65%的企業(yè)關(guān)注協(xié)同運(yùn)營與管控平臺(tái)的搭建。該類平臺(tái)旨在打通前中后臺(tái)數(shù)據(jù)壁壘，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化、多物業(yè)、多區(qū)域的統(tǒng)—管理與高效決策。55%的企業(yè)關(guān)注數(shù)字化營銷及渠道管理。有效的渠道建設(shè)不僅能拓展業(yè)務(wù)來源、還可降低運(yùn)營成本，直接驅(qū)動(dòng)業(yè)績?cè)鲩L。49%的企業(yè)關(guān)注跨業(yè)態(tài)會(huì)員整合運(yùn)營。通過不同業(yè)態(tài)間會(huì)員權(quán)益的互通共享，有助于實(shí)現(xiàn)集團(tuán)內(nèi)各業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建市場(chǎng)客群壁壘。因此，跨業(yè)態(tài)會(huì)員整合日益受到企業(yè)重視。總體來看，數(shù)字化投入對(duì)于企業(yè)發(fā)展來說不再單純的是工具賦能提效，更重要是通過數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)，推動(dòng)企業(yè)業(yè)務(wù)模型和管理架構(gòu)的變革。數(shù)據(jù)平臺(tái)建設(shè)已成為行業(yè)趨勢(shì)據(jù)調(diào)查超過半數(shù)的企業(yè)已經(jīng)在總部建立了數(shù)據(jù)平臺(tái)以統(tǒng)籌旗下住宿類資產(chǎn)的數(shù)據(jù)，另有20%的企業(yè)?前無數(shù)據(jù)平臺(tái)但計(jì)劃在近期進(jìn)行建設(shè)，這些企業(yè)旗下所管理酒店資產(chǎn)數(shù)量多在5家以上。數(shù)據(jù)平臺(tái)的建設(shè)能夠助力其旗下比、可分析以助力提升各類決策的科學(xué)性、強(qiáng)化不同業(yè)態(tài)的協(xié)同性。同時(shí)，若企業(yè)未來戰(zhàn)略規(guī)劃中涉及標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化的擴(kuò)張計(jì)劃，數(shù)據(jù)智能管控和賦能平臺(tái)的建設(shè)將是不可或缺的戰(zhàn)略舉措。隨著數(shù)字化轉(zhuǎn)型的進(jìn)—步推進(jìn)，未來企業(yè)在數(shù)字化投入的重心有望從單店單—系統(tǒng)建設(shè)向體系化、協(xié)同化的體系建設(shè)演變。Q:Q:AI賦能特定業(yè)務(wù)場(chǎng)景開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出數(shù)字賦能業(yè)主加速構(gòu)建自有渠道,深化用戶運(yùn)營根據(jù)調(diào)研結(jié)果，除依托品牌方或運(yùn)營方的會(huì)員渠道之外，約42%的企業(yè)已經(jīng)建立基于業(yè)主方的酒店線上預(yù)定或獲客渠道。約32%的受訪者所在企業(yè)擁有基于業(yè)主方的跨業(yè)態(tài)大會(huì)員運(yùn)營平臺(tái)。加速渠道建設(shè)，助力資產(chǎn)價(jià)值提升盡管國際或國內(nèi)酒店集團(tuán)已建立成熟的中央預(yù)訂系統(tǒng)（CRS）、全球分銷系統(tǒng)（GDS）和會(huì)員體系，但這些體系主要服務(wù)于品牌整體利益，而非單個(gè)物業(yè)或業(yè)主的資產(chǎn)價(jià)值最大化。隨著特許經(jīng)營模式酒店數(shù)量的增長，業(yè)主自建渠道如APP、小程序、官?、企業(yè)微信等，—方可以降低分銷成本，提升盈利能力，也能在與管理公司博弈中獲取更大話語權(quán)；另—方面可以獲取—手客戶數(shù)據(jù)，通過品牌渠道預(yù)訂的客戶數(shù)據(jù)歸屬品牌方，業(yè)主自建渠道可沉淀私域流量，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)自主，并與業(yè)主其他生態(tài)會(huì)員資源打通共享。借助跨業(yè)態(tài)會(huì)員建設(shè)，強(qiáng)化私域運(yùn)營可以看到，在渠道建設(shè)外，很多業(yè)主集團(tuán)正在嘗試跨業(yè)態(tài)會(huì)員體系的建設(shè)?？鐦I(yè)態(tài)會(huì)員體系的本質(zhì)是打破業(yè)態(tài)壁壘，將集團(tuán)旗下酒店、商業(yè)、寫字樓、文旅、公寓、康養(yǎng)等不同業(yè)務(wù)的客戶資源整合為統(tǒng)—的“用戶資產(chǎn)”，實(shí)現(xiàn)流量共享、權(quán)益互通、價(jià)值共生。這種嘗試是業(yè)主客戶資源和業(yè)務(wù)生態(tài)的二次整合，進(jìn)而再反哺到業(yè)務(wù)，為酒店輸送更高價(jià)值的客源。從這—點(diǎn)中，也可以看到業(yè)主公司正在試圖深入到酒店用戶運(yùn)營，以構(gòu)建屬于業(yè)主集團(tuán)的私域用戶池和會(huì)員數(shù)據(jù)資產(chǎn)。業(yè)主自建渠道和會(huì)員體系不是重復(fù)建設(shè)，而是戰(zhàn)略補(bǔ)位，兩者并非對(duì)立，而是互補(bǔ)協(xié)同最終實(shí)現(xiàn)客戶共享、利益共贏、資產(chǎn)增值。Q:貴司是否已建立基于業(yè)主方的酒店線上預(yù)定渠道？Q:貴司是否擁有基于業(yè)主方的跨業(yè)態(tài)大會(huì)員平臺(tái)？開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出資產(chǎn)維護(hù)科學(xué)的資本性投入是資產(chǎn)保值增值關(guān)鍵2024年全國五星級(jí)酒店資產(chǎn)重置儲(chǔ)備金占總收入比例分布2023年vs.2024年各類型換牌酒店數(shù)量變化Q:貴司旗下單個(gè)存量住宿類資產(chǎn)如果換牌，物業(yè)改進(jìn)計(jì)劃（PIP）Q:合理的Capex支出是資產(chǎn)維持生命力保障根據(jù)2024年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國約77%的五星級(jí)酒店資產(chǎn)重置儲(chǔ)備金占總收入的比例在3%至4%區(qū)間內(nèi)，約11%的酒店在4%以上，12%的酒店在3%以下。然而市場(chǎng)中—些酒店從成本或資金控制的角度，該部分資金采用計(jì)提的方式，盡管報(bào)表中有所體現(xiàn)，但實(shí)際并未真正劃入專用賬戶，亦或是劃入專用賬戶后嚴(yán)格限制支取。酒店的運(yùn)作高度依賴客戶的體驗(yàn)，而客戶體驗(yàn)與硬件設(shè)施的品質(zhì)密切相關(guān)。資產(chǎn)日常的維護(hù)保養(yǎng)是酒店維持設(shè)施品質(zhì)感和競爭、保障資產(chǎn)價(jià)值的重要措施。針對(duì)這部分資金，酒店應(yīng)設(shè)置科學(xué)合理的機(jī)制，從設(shè)施設(shè)備對(duì)客戶體驗(yàn)及對(duì)運(yùn)營影響的優(yōu)先級(jí)強(qiáng)弱程度出發(fā)，分級(jí)精準(zhǔn)維護(hù)，降低突發(fā)維修成本，延長資產(chǎn)使用壽命。存量周期資產(chǎn)換牌加速PIP投入受關(guān)注據(jù)「厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)」發(fā)布的《中國酒店市場(chǎng)品牌變更洞察報(bào)告》顯?，2024年中國市場(chǎng)酒店變更數(shù)量繼續(xù)增長，全年累計(jì)共有1,572家中檔及以上定位的酒店經(jīng)歷了品牌變更，涉及客房約15.8萬間，其中47%（719家）的酒店涉及到換牌，換牌酒店數(shù)量較2023年增長約71%。在市場(chǎng)競爭日趨激烈、酒店業(yè)績?cè)鲩L受阻的背景下，許多業(yè)主選擇摘牌/換牌，或無法承受原品牌相關(guān)成本，或希望獲得更大的經(jīng)營靈活性，或希望通過換牌強(qiáng)化酒店競爭力。據(jù)調(diào)查結(jié)果，針對(duì)有換牌計(jì)劃的酒店，83%的業(yè)主的換牌預(yù)算在人民幣5,000萬元以內(nèi)，預(yù)算高于5,000萬元的業(yè)主僅占17%。這說明在在當(dāng)前周期中，業(yè)主雖然有意愿通過換牌來改善酒店業(yè)績，但對(duì)于換牌所需付出的PIP投入?yún)s保持著謹(jǐn)慎態(tài)度。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出資產(chǎn)維護(hù)資產(chǎn)改造與煥新需以精準(zhǔn)投資策略為引領(lǐng)據(jù)「厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)」統(tǒng)計(jì)，在中國不同類型城市中，未來5年存在改造需求的高檔及以上定位酒店數(shù)量合計(jì)約1,718家。三類城市中，4個(gè)—線城市潛在高定位酒店改造數(shù)量未來5年復(fù)合增長率15%；二線和三線城市復(fù)合增長率分別為19%和20%。由于二線城市基數(shù)大，在過往周期中高定位酒店投資開發(fā)熱度高，過去十年新開業(yè)酒店數(shù)量多，未來待改造物業(yè)數(shù)量絕對(duì)值規(guī)模最大-不同城市層級(jí)高檔及以上定位酒店潛在待翻新改造酒店數(shù)量20262027202820292030 注明：該條數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑為截止2024年底，開業(yè)時(shí)間超過10年，且截止2024弱改造強(qiáng)度強(qiáng)伴隨著酒店開業(yè)運(yùn)營周期的延長，酒店翻新改造成為越來越多酒店資產(chǎn)管理者所需面對(duì)件、產(chǎn)品狀態(tài)、以及業(yè)主的投資?標(biāo)，酒店應(yīng)采取更具針對(duì)性的策略。具體而言，根據(jù)改造強(qiáng)度的不同，我們將翻新改造策略大體分為三類：保守型、穩(wěn)健型以及突破型。保守型改造投資規(guī)模較小，以資產(chǎn)點(diǎn)狀修復(fù)為重點(diǎn)。在市場(chǎng)環(huán)境平穩(wěn)，酒店產(chǎn)品能滿足市場(chǎng)主流需求的前提下，酒店競爭力開始出現(xiàn)下滑，業(yè)主可以通過小規(guī)模投資，以維持酒店競爭力及營收規(guī)模。穩(wěn)健型改造投資規(guī)模適中，在產(chǎn)品修復(fù)及翻新的基礎(chǔ)上，涉及局部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及設(shè)計(jì)風(fēng)格的調(diào)改。在市場(chǎng)具備—定成長力，酒店產(chǎn)品無法滿足市場(chǎng)需求，業(yè)績下滑的背景下，業(yè)主需要進(jìn)行—定規(guī)模的投資，提升資產(chǎn)對(duì)新客群的吸引力，強(qiáng)化酒店的市突破型改造投資強(qiáng)度較大，通常涉及產(chǎn)品定位調(diào)整乃至空間結(jié)構(gòu)的大幅度調(diào)整。在市場(chǎng)處上升周期中，如若酒店業(yè)績下滑幅度明顯，無法享受市場(chǎng)上行紅利，業(yè)主應(yīng)考慮對(duì)酒店進(jìn)行全面的改造升級(jí)，以最大限度獲取市場(chǎng)上升紅利。在經(jīng)濟(jì)前景存不確定性、市場(chǎng)增長乏力的周期中，業(yè)主針對(duì)進(jìn)入翻新改造周期的物業(yè)普遍采取較為保守的改造策略。即便是—些破舊不堪的酒店資產(chǎn)，業(yè)主也更傾向采取“化整為零”的措施，分階段、分區(qū)域進(jìn)行資產(chǎn)修復(fù)。然而，無論改造是分階段實(shí)施還是—次性完成，在改造伊始，業(yè)主需要制定清晰的產(chǎn)品再定位戰(zhàn)略和設(shè)施規(guī)劃并確立明確的改造?標(biāo)，這樣才能有效實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)修復(fù)與保值增值的核心訴求，確保改造投資的成效。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出在房地產(chǎn)行業(yè)降溫的周期下，僅依靠酒店給房地產(chǎn)項(xiàng)?提升溢價(jià)的“地產(chǎn)思維”不再適用，酒店投資需要獨(dú)立、可持續(xù)、且可閉環(huán)的商業(yè)模式，這對(duì)酒店資產(chǎn)的生命周期完整性提出了新要求，資產(chǎn)的退出越發(fā)受到重視。因此，具備“以終為始”的前瞻性視角，明確資產(chǎn)退出的戰(zhàn)略規(guī)劃，助于確保投資的有效性和收益最大化，使酒店投資實(shí)現(xiàn)健康的資本循環(huán)。本章節(jié)基于「厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)」構(gòu)建的中國酒店市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)庫、2025年中國酒店投資和資產(chǎn)管理市場(chǎng)展望問卷調(diào)查以及《2024年中國酒店投資和資產(chǎn)管理白皮書》的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)追蹤了酒店交易的活躍程度、交易價(jià)格、資本化率預(yù)期等，并對(duì)酒店資產(chǎn)的退出或金融化融資和變現(xiàn)手段進(jìn)行了分析解讀。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出交易主體市場(chǎng)交易活躍度預(yù)期提升,內(nèi)資企業(yè)是主導(dǎo)力量Q:您認(rèn)為2025至2026Q:資產(chǎn)交易活躍度提升當(dāng)問及受訪者對(duì)于2025至2026年資產(chǎn)交易活躍度的預(yù)期時(shí)，近半數(shù)的受訪者預(yù)計(jì)交易活躍度將會(huì)上升，其中更是有13%的受訪者預(yù)計(jì)活躍度將會(huì)大幅提高；對(duì)比來看，僅約28%的受訪者預(yù)計(jì)資產(chǎn)交易的活躍度會(huì)下降。市場(chǎng)預(yù)期酒店資產(chǎn)交易保持高活躍度。酒店資產(chǎn)的交易活躍度近年來持續(xù)走強(qiáng)，在下，買賣雙方的交易價(jià)格預(yù)期錯(cuò)位空間逐漸收窄，更多酒店資產(chǎn)成交案例頻出。同時(shí)，伴隨著交易市場(chǎng)更多酒店標(biāo)的入局，預(yù)計(jì)酒店交易市場(chǎng)的活躍度將持續(xù)保持上升態(tài)勢(shì)。內(nèi)資企業(yè)為酒店資產(chǎn)交易主要參與者94%，是酒店資產(chǎn)交易的絕對(duì)主導(dǎo)者。其中，約33%的內(nèi)資買家為金融背景的企業(yè)，約17%為具有投資屬性的商務(wù)服務(wù)類型企業(yè)，17%為能源類型企業(yè)，13%為制造類型企業(yè)，10%為房地產(chǎn)類企業(yè)。其余約9%為醫(yī)療衛(wèi)生業(yè)、酒店業(yè)、運(yùn)輸業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)收購單個(gè)酒店類資產(chǎn)以進(jìn)行企業(yè)層面的整體資產(chǎn)組合配置。外資買家在酒店資產(chǎn)交易中占比較低，占比約6%。外資買家主要為具有投資屬性的商務(wù)服務(wù)業(yè)及能源類企業(yè)。盡管?前從數(shù)據(jù)上看，外資買家占比相對(duì)有限，但隨著中國酒店資產(chǎn)價(jià)格走低，外資買家對(duì)中國市場(chǎng)關(guān)注度有望增強(qiáng)，未來預(yù)期其在酒店資產(chǎn)交易領(lǐng)域的活躍程度會(huì)進(jìn)—步提升。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出交易熱點(diǎn)集中于高線城市、高檔產(chǎn)品、中等偏大規(guī)模/核心城市酒店資產(chǎn)交易活躍度高據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020至2025年間，約60%的關(guān)鍵酒店資產(chǎn)交易發(fā)生在—線城市、新—線城市，中國核心城市仍為中國酒店資產(chǎn)交易的活躍度高地。位于核心城市的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)，具備健康可持續(xù)的現(xiàn)金流量，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性較高的周期，多數(shù)投資人傾向于選擇該類市場(chǎng)中的酒店物業(yè)為首要投資?標(biāo)以期降低投資風(fēng)險(xiǎn)。交易酒店定位層級(jí)多為高檔「厚海數(shù)據(jù)平臺(tái)」酒店交易數(shù)據(jù)庫追蹤市場(chǎng)中較高價(jià)值的機(jī)構(gòu)投資者的酒店交易，并不反映市場(chǎng)中全部定位層級(jí)酒店交易的信息。2020至2025年間，針對(duì)資產(chǎn)交易的層級(jí)分布情況，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看出，46%的酒店交易為高檔定位酒店。高檔定位酒店具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，突出的地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)，具備較高的資產(chǎn)交易價(jià)值。近年來房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了劇烈的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，企業(yè)經(jīng)營收入承壓。為緩解現(xiàn)金流緊張，眾多地產(chǎn)開發(fā)商紛紛以主動(dòng)或被動(dòng)的方式出售旗下高定位酒店資產(chǎn)，以快速回籠資金、應(yīng)對(duì)流動(dòng)性挑戰(zhàn)。中等偏大規(guī)模酒店是交易熱點(diǎn)自2020年以來，酒店交易客房體量在200至400間內(nèi)的酒店占比54%，400間以上占比23%。這主要由于交易較活躍的高檔酒店多數(shù)為全服務(wù)類型產(chǎn)品，客房體量普遍在200間以上。此外，盡管該類酒店客房體量大，但受當(dāng)前交易市場(chǎng)“供過于求”市場(chǎng)格局的影響，酒店估值承壓，不少酒店在交易中難以體現(xiàn)其應(yīng)有的資產(chǎn)價(jià)值，成交價(jià)格偏低。開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出資產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期走低,酒店資產(chǎn)投資布局受關(guān)注市場(chǎng)預(yù)期酒店交易價(jià)格下調(diào)據(jù)統(tǒng)計(jì)，約73%的受訪者預(yù)計(jì)2025年的酒店資產(chǎn)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，僅約12%的受訪者預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)提升。與2024年調(diào)研結(jié)果相比，更多受訪者認(rèn)為酒店交易價(jià)格將出現(xiàn)明顯下調(diào)。這說明當(dāng)前酒店交易價(jià)格仍未觸及市場(chǎng)預(yù)期底部，交易雙方在價(jià)格方面仍有—定的預(yù)期錯(cuò)位。近年來，不少持有酒店資產(chǎn)的房企迫切需要改善自身財(cái)務(wù)狀態(tài)，大量酒店資產(chǎn)被擺上貨架，買家的議價(jià)能力增強(qiáng)。此外，在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的多變格局之中，在進(jìn)行投資決策時(shí)，投資者密切關(guān)注資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的吸引力水平。在市場(chǎng)預(yù)期酒店交易價(jià)格下行的趨勢(shì)之下，投資者出手更加謹(jǐn)慎，這也制約了酒店的交易價(jià)格。酒店交易價(jià)格階梯分布從交易額來看，酒店資產(chǎn)的交易額隨檔次等級(jí)呈相對(duì)平緩的階梯狀分布。其中，價(jià)值較高的高檔及以上定位酒店，多數(shù)交易金額在人民幣20億元內(nèi)。從每房均攤交易額來看，奢華層級(jí)酒店交易額約人民幣561萬元，高檔、超高檔層級(jí)酒店交易額約在240萬至325萬元區(qū)間。不難看出，高定位酒店的溢價(jià)能力相對(duì)有限，這是由于多數(shù)高檔及以上定位酒店資產(chǎn)的交易帶有較強(qiáng)的被動(dòng)性——企業(yè)由于現(xiàn)金流危機(jī)被動(dòng)拋售酒店資產(chǎn)以緩解資金壓力。對(duì)買家而言，當(dāng)前市場(chǎng)中酒店交易價(jià)格相對(duì)于初始投資呈現(xiàn)較低溢價(jià)（甚至折價(jià)），不失為—個(gè)投資酒店的契機(jī)。然而需指出的是，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜，經(jīng)營性資產(chǎn)所面臨挑戰(zhàn)更為多元，在進(jìn)行投資決策前，應(yīng)進(jìn)行更加謹(jǐn)慎的市場(chǎng)評(píng)估及研判。Q:與2024年相比，您認(rèn)為2025Q:明顯上升小幅上升維持穩(wěn)定小幅下調(diào)明顯下調(diào)2020至2025年關(guān)鍵酒店資產(chǎn)平均每宗交易額（億元）2020至2025年關(guān)鍵酒店資產(chǎn)交易各層級(jí)酒店每房均攤交易額（萬元）開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出退出預(yù)期市場(chǎng)保持謹(jǐn)慎態(tài)度,資本化率展現(xiàn)上升趨勢(shì)Q:貴公司2025年對(duì)于各城市等級(jí)的酒店市場(chǎng)資本化率預(yù)期為？平均值4.7%5.8%7.1%8.5%9%6%0%各城市等級(jí)的資本化率表現(xiàn)出明顯的階梯式分布特征，即城市層級(jí)越低，受訪者對(duì)于酒店投資的風(fēng)險(xiǎn)感知越高，預(yù)期資本化率也相應(yīng)不斷抬高。而—線城市的高端酒店資產(chǎn)具備區(qū)位價(jià)值稀缺性和更為穩(wěn)健的收益能力，因此成為了避險(xiǎn)型投資者的首選，資本化率處在低位，表明了市場(chǎng)對(duì)這類資產(chǎn)長期穩(wěn)定性的認(rèn)可。此外，城市等級(jí)越高，資本化率波動(dòng)的范圍相對(duì)更小。這說明受訪者對(duì)于高層級(jí)城市市場(chǎng)的酒店交易價(jià)格預(yù)期分歧較小，這主要是由于中國核心城市數(shù)量相對(duì)有限，酒店交易相對(duì)成熟透明。而三線及以下城市的資本化率分歧度較大，這是因?yàn)槿€及以下城市涵蓋的市場(chǎng)范圍干泛，各城市之間的市場(chǎng)格局差異較大。未來資本化率發(fā)展趨勢(shì)方面，市場(chǎng)人士預(yù)期普遍表?酒店資本化率將上升。盡管降息能夠激發(fā)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)活力，但是在中國當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境之下需要綜合分析。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長乏力背景之下，市場(chǎng)消費(fèi)動(dòng)力不足，酒店資產(chǎn)經(jīng)營面臨著較大壓力。同時(shí)，降息可能加劇全球市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩的擔(dān)憂，進(jìn)—步影響酒店資產(chǎn)交易價(jià)格的穩(wěn)定性。因此，受訪者普遍對(duì)未來市場(chǎng)表達(dá)謹(jǐn)慎態(tài)度，各層級(jí)的酒店資產(chǎn)的資本化率預(yù)期都有所攀升。2024年與2025年各層級(jí)城市酒店類資產(chǎn)平均資本化率預(yù)期對(duì)比+0.9%20242025開發(fā)投資-資產(chǎn)管理和運(yùn)營-資產(chǎn)退出退出路徑退出路徑呈多元化趨勢(shì),REITs關(guān)注度仍在提升貴司未來一年內(nèi)，是否有相關(guān)資產(chǎn)出售或金融化退出手段？Q貴司未來一年內(nèi)，是否有相關(guān)資產(chǎn)出售或金融化退出手段？貴司未來一年內(nèi)，貴司未來一年內(nèi)，計(jì)劃采取哪種資產(chǎn)交易或金融化退出手段有相關(guān)計(jì)劃的受訪者）73%資產(chǎn)出售73%60%發(fā)行REITs或類REITs產(chǎn)品60%（如CMBS）債務(wù)置換（如換債、展期發(fā)行債券注明：此題為多選題，選項(xiàng)每選—次即被統(tǒng)計(jì)，因此總百分比逾100%。酒店資產(chǎn)退出路徑日趨多元據(jù)統(tǒng)計(jì)，超過半數(shù)（56%）的受訪者表?，其所在企業(yè)在未來—年內(nèi)有計(jì)劃進(jìn)行酒店資產(chǎn)退出或金融化舉措。在酒店資產(chǎn)交易活躍、交易價(jià)格持續(xù)走低的背景下，資產(chǎn)退出路徑也呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)。除了常規(guī)的資產(chǎn)出售之外，REITs及類REITs產(chǎn)品（如CMBS）的發(fā)行、債務(wù)置換、發(fā)行債券等金融化手段也日趨普遍。資產(chǎn)出售及REITs退出最受關(guān)注資產(chǎn)出售仍是主流的退出方式。但值得注意的是，在計(jì)劃進(jìn)行資產(chǎn)退出的受訪者中，約60%的受訪者計(jì)劃考慮發(fā)行REITs及類REITs產(chǎn)品。?前，酒店類資產(chǎn)在國內(nèi)發(fā)行REITs的通道仍然較窄，酒店需作為文旅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)?的配套，并在符合相關(guān)政策法規(guī)要求的情況下，才可被納入整體REIT的底層資產(chǎn)。然而，當(dāng)前支持REITs發(fā)展的政策導(dǎo)向明顯，不少酒店業(yè)主也在進(jìn)行Pre-REITs等類REITs產(chǎn)品的相關(guān)工作，為后續(xù)底層資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)—步放寬后，正式推進(jìn)REITs發(fā)行提前布局。此外，在?前降息降準(zhǔn)的低利率環(huán)境下，進(jìn)本。因此，相關(guān)的金融化手段也被納入部分業(yè)主的計(jì)劃特別是具備良好的主體信用背書的國央企業(yè)主，計(jì)劃進(jìn)行債務(wù)置換與發(fā)行債券的受訪者分別約占11%和9%。趨勢(shì)總結(jié)趨勢(shì)總結(jié)要點(diǎn)總結(jié)通過對(duì)酒店資產(chǎn)全生命周期的資產(chǎn)管理的調(diào)研及分析，《2025年度中國酒店業(yè)投資和資產(chǎn)管理白皮書》總結(jié)以下關(guān)鍵發(fā)展趨勢(shì)：資管主體01在當(dāng)前發(fā)展周期之下，酒店投資主體與投資邏輯正在發(fā)生深刻變革。曾以地產(chǎn)開發(fā)為驅(qū)動(dòng)的投資者或逐步退出酒店領(lǐng)域，或加速發(fā)展轉(zhuǎn)型。與此同時(shí)，以自持資產(chǎn)運(yùn)營為核心的文旅集團(tuán)正在成為投資和資管新力量。我們相信通過這—輪整合，中國酒店行業(yè)有機(jī)會(huì)孕育—批深耕產(chǎn)業(yè)的專業(yè)資產(chǎn)管理者，他們將以資產(chǎn)價(jià)值為核心，以運(yùn)營能力為引擎，推動(dòng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。資管主體01開發(fā)投資酒店資產(chǎn)的投資標(biāo)的正日趨多元化，其中組合型產(chǎn)品的投資趨勢(shì)顯著增強(qiáng)。在細(xì)分領(lǐng)域，精選服務(wù)酒店、“瘦身優(yōu)化版”全服務(wù)酒店以及公寓類產(chǎn)品正獲得投資者的重點(diǎn)關(guān)注。伴隨運(yùn)營認(rèn)知的持續(xù)深化，投資方在品牌篩選與管理模式選擇上也更趨理性務(wù)實(shí)，并更加聚焦酒店作為獨(dú)立業(yè)態(tài)的核心投資回報(bào)。資產(chǎn)管理和運(yùn)營酒店運(yùn)營業(yè)績持續(xù)承壓，被動(dòng)應(yīng)對(duì)已難挽頹勢(shì)，業(yè)主方需要思考在產(chǎn)品和運(yùn)營層面切入以扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。在產(chǎn)品層面，各酒店或剝離低效空間，引入外部合作資源，或進(jìn)行資產(chǎn)改造升級(jí)，調(diào)整產(chǎn)品功能。在運(yùn)營層面，被動(dòng)壓縮人工成本已到極限，組織運(yùn)作機(jī)制變革是重要的突破點(diǎn)