安置房物業(yè)管理投標(biāo)方案

簡明陪標(biāo)版

年月日

第一部分物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃

一、物業(yè)基本情況

1、物業(yè)類型：安置小區(qū)

2、項目概況：

(1)小區(qū)基本情況：

本安置小區(qū)，位于......

(2)物業(yè)工程簡介(略)

二、整體設(shè)想及策劃

(-)整體思路

本安置小區(qū)項目的物業(yè)管理體現(xiàn)“以物為本”、服務(wù)“以人

為本”的管理理念，定位是高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的管理，超前性、創(chuàng)造

性、全方位的服務(wù)，通過發(fā)揮智能化配套設(shè)施，推行人性化服務(wù)

理念，拉近物業(yè)公司與業(yè)主間的距離，并將這一理念融入日常服

務(wù)過程中。

(二)服務(wù)、管理措施

根據(jù)上述對物業(yè)管理定位及檔次的確定，我們在本安置小區(qū)

項目的物業(yè)管理上，將著力實施品牌戰(zhàn)略和形象工程，進一步倡

導(dǎo)我公司的文化觀念、經(jīng)營觀念、科技觀念、環(huán)保觀念和法制觀

念，一如既往的秉承服務(wù)“以人為本”的指導(dǎo)思想，信守管理”以

物為本”的服務(wù)理念。針對本安置小區(qū)項目物業(yè)管理的各個要求,

我們確定物業(yè)管理的總體思路為：人性化服務(wù)，規(guī)范化管理,給

業(yè)主營造一個良好的生活居住環(huán)境。

1、文化管理措施

創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的環(huán)境是我公司與業(yè)主的

共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善的居住文化，與業(yè)

主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主、

業(yè)主委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間

或在工作區(qū)域之外，業(yè)主的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、

溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為業(yè)主、為自己開辟一方

文明的凈土。

2、保潔管理措施

在本安置小區(qū)項目里，業(yè)主更加關(guān)注小區(qū)內(nèi)的清潔環(huán)境。物

業(yè)管理員與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉

悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將

導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計特色的形象識別系統(tǒng)，

提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多

種形式組織業(yè)主開展清潔保護及美化家園活動，并不斷完善小區(qū)

內(nèi)的綠化及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧

共融的文明小區(qū)。

3,秩序維護消防管理措施

小區(qū)內(nèi)以轄區(qū)公安部門記錄為依據(jù)（除住戶家庭內(nèi)部原因造

成外）實行二十四小時秩序維護員巡查制度，分快速、中速及慢

速巡查，設(shè)立二十四小時報警中心，落實秩序維護員崗位職責(zé)，

明確責(zé)任區(qū)域，并在小區(qū)重點部位，例如大門或者車庫等區(qū)域，

調(diào)整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅處線報警裝置，以確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)

安全。秩序維護人員專業(yè)崗位加強培訓(xùn)和考勤，在招聘人員是注

意刪選和考察。運用建立智技防系統(tǒng)，充分運用本安置小區(qū)現(xiàn)有

的技防系統(tǒng)，增強小區(qū)安全防范的廣度和深度，在該系統(tǒng)全天候

監(jiān)控下，小區(qū)內(nèi)任何區(qū)域發(fā)生不測都會在第一時間傳達出有關(guān)信

息，從而快速采取應(yīng)急措施。該系統(tǒng)。以技防為主，人防為輔的

方式加強治安防范。僅有先進的技術(shù)手段是不夠的，我們一貫強

調(diào)人的因素始終是第一位的，這也是我們多年來的成功經(jīng)驗。在

人防方面，我們將實施“快速支持體系”并建立以“信息處理指

揮中心”為總控制中心，以多種形式崗位為支持的網(wǎng)格化管理。

為了營造祥和寧靜的小區(qū)氣氛，我們在秩序維護員人員安排

方面還將落實兩項新措施：

①便裝安全員督察措施。即除停車場及大門口等地外，其它

地點的秩序維護員全都著便裝上崗，配帶隱蔽式無線對講機，隨

時與信息處理指揮中心聯(lián)絡(luò)。

②嚴密措施。即白天安排巡邏，而在夜晚布置嚴密的崗哨及

增大巡邏密度。

消防安全責(zé)任重大，這是我們多年對住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)管理得

出的切身體會。

“全員皆兵，預(yù)防為主”是我們開展消防管理工作的方式和

原則。全員皆兵是指管理處的每個員工都是義務(wù)消防宣傳員、義

務(wù)消防救護員，他們平時在各自的崗位上從事自己的本職工作，

火情發(fā)生時則迅速進入火情狀態(tài)下的對應(yīng)崗位，履行該崗位職責(zé)。

預(yù)防為主是天天講天天抓的日常工作內(nèi)容，包括宣傳教育和檢查。

在宣傳方法上我們會采取多樣化的宣傳形式。在檢查手段方面，

將依照本公司IS09002程序文件的規(guī)定，包括“消防工作管理規(guī)

定”、“義務(wù)消防員職責(zé)”、“緊急疏散程序”、“滅火救護程序”等

等，在各項規(guī)定中我們都制定了細致嚴密的條款。

消防管理的關(guān)鍵工作環(huán)節(jié)有：

(1)宣傳教育

開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主，

防消結(jié)合”工作方針的前提，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、散發(fā)宣

傳材料等向住戶宣傳消防知識。

(2)加強監(jiān)督

加強監(jiān)督檢查可防患于未然，我們將依照本公司IS09002質(zhì)

量保證體系的規(guī)定對小區(qū)內(nèi)一切涉及消防安全的生活起居、裝修

施工進行監(jiān)督檢查，明確規(guī)定裝修工程隊必須配備滅火器材，我

們還采用專用儀器，如手提電子煤氣泄漏檢測儀，在小區(qū)內(nèi)定時

定點進行檢測，將事故消滅在萌芽狀態(tài)。

(3)模擬演習(xí)

我們每年安排二次大規(guī)模消防模擬演習(xí)，訓(xùn)練義務(wù)消防隊員

救護能力，提高住戶的消防意識，增強自救能力。

第二部分管理機構(gòu)設(shè)置和規(guī)部分制度

一、管理機構(gòu)設(shè)置

根據(jù)本安置小區(qū)項目實際情況，我們將在物業(yè)管理處設(shè)置客

服部、工程部、秩序維護部、保潔部四個部門，并在客服部設(shè)立

服務(wù)中心。

（一）組織框圖

二、管理機制

（一）工作流程

物業(yè)管理公司首先進行前期介入，建立完善的規(guī)部分制度、

崗位培訓(xùn)，房屋驗收與接管；其次，進行入住管理，裝修管理，

日常管理與維修養(yǎng)護。日常管理與維修養(yǎng)護包括物管收費、綜合

服務(wù)、清潔與綠化、車輛管理、安全管理、房屋維修設(shè)備養(yǎng)護。

各部門之間相互協(xié)調(diào)，共同做好各方面工作。

（二）激勵機制

激勵是管理處內(nèi)部對員工管理的主要方式。每個員工的個人

權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在

一定程度上獲得經(jīng)濟效益和社會效益。

1、思想工作機制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)

動員工的個人積極性，適時做好深入細致思想工作，其主要工作

方式有：與員工談心，組織有益的集體活動和家訪等。

2、獎懲機制應(yīng)以表揚獎勵為主，以處分為輔的原則，但獎

懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，

我們堅持以精神鼓勵為主，物質(zhì)獎勵為輔。

3、工資福利機制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動

部分工資，拉大距離不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造業(yè)績

和發(fā)揚團結(jié)向上的團隊精神。

4、培養(yǎng)提升機制在實際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標(biāo)是

使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精

益求精。在用人提拔上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真

才實學(xué)的人才，做到能者上，平者讓，庸者下，從而把培養(yǎng)提升、

培訓(xùn)、進修等工作有機地結(jié)合在一起，使之形成一種人才培養(yǎng)的

良性循環(huán)氛圍。

5、文化活動機制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過文化

活動的開展增強了員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司

的利益緊密地結(jié)合在一起。文化活動的方式可有許多種，如：集

體活動、旅游、娛樂晚會和邀請家屬小孩共同聯(lián)歡等活動。

（三）規(guī)劃目標(biāo)

1、近期規(guī)劃目標(biāo)

把好環(huán)境效益關(guān)。居住小區(qū)的物業(yè)管理，通過對小區(qū)內(nèi)的綠

化、上下水及用煤、液化氣的專業(yè)管理，不僅有助于人的身心健

康，還將對城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響，同時，這也是在前期物業(yè)

服務(wù)中刻不容緩的，與業(yè)主切身利益直接相關(guān)的。

2、中期規(guī)劃目標(biāo)

把好社會效益關(guān)?！睘闃I(yè)主提供一個整潔、文明、安全、生

活方便的居住環(huán)境，爭創(chuàng)市級示范小區(qū)”，這是我們該階段的目

標(biāo)。這種安全、舒適的居住環(huán)境以交通、綠化、衛(wèi)生、文化、教

育和娛樂為一體的整個社區(qū)環(huán)境，它對調(diào)解人際關(guān)系、維護社會

安定團結(jié)具有重要的意義。

3、遠期規(guī)劃目標(biāo)

把好經(jīng)濟效益關(guān)，爭創(chuàng)“本市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū):經(jīng)濟效

益從以下幾方面表現(xiàn)出來：一是從政府方面來說，不僅它改變了

以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設(shè)施上的費

用，而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。二是從業(yè)主方面來看,

物業(yè)的專業(yè)和科學(xué)管理，對維護好房屋住宅及附屬設(shè)備、設(shè)施，

延長其使用壽命，從而保障業(yè)主的經(jīng)濟利益。最后，從開發(fā)企業(yè)

以及住宅小區(qū)物業(yè)管理來說，居住小區(qū)的社會效益有利于房產(chǎn)的

銷售和資金的周轉(zhuǎn)。物業(yè)管理通過各種有償服務(wù)，既便利于居民

生活，又可取能得一定的經(jīng)濟效益。

三、部分制度

我們認為取得成功的重要因素在于建立科學(xué)完善、健全有效

的管理制度以及合理量化的工作標(biāo)準(zhǔn)考核辦法并且能切實地落

實。為進行統(tǒng)一規(guī)范的管理，我公司在接管本安置小區(qū)項目后，

我們定將嚴格按照IS09002國際標(biāo)準(zhǔn)及本公司質(zhì)量體系文件要

求，對本安置小區(qū)項目實施專業(yè)化、規(guī)范化管理。

在此，我們針對本安置小區(qū)項目特點，制定了有關(guān)秩序維護、

裝修等部分相關(guān)的規(guī)部分制度、考核辦法及落實措施。具體目錄

見下。

（一）公眾制度

臨時管理規(guī)約

本安置小區(qū)項目精神文明

本安置小區(qū)項目樓宇使用及維護規(guī)定

本安置小區(qū)項目裝修管理規(guī)定

本安置小區(qū)項目裝修管理公約

內(nèi)部崗位責(zé)任制

本安置小區(qū)項目管理處項目經(jīng)理崗位職責(zé)

本安置小區(qū)項目管理處部門主管崗位職責(zé)

本安置小區(qū)項目管理處部門工作職責(zé)

（二）員工守則

本安置小區(qū)項目管理處員工文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

本安置小區(qū)項目管理處物業(yè)服務(wù)人員辦公制度

本安置小區(qū)項目管理處部門月計劃、月總結(jié)制度

本安置小區(qū)項目管理處員工培訓(xùn)制度

（三）員工考核制度

本安置小區(qū)項目管理處員工工作考核及獎罰制度

本安置小區(qū)項目管理處員工崗位責(zé)任年考核表

本安置小區(qū)項目管理處員工崗位責(zé)任考核成績匯總表

本安置小區(qū)項目管理處項目經(jīng)理崗位考核表

本安置小區(qū)項目管理處服務(wù)中心管理員月考核表

（四）員工激勵制度

本安置小區(qū)項目管理處工作福利機制

本安置小區(qū)項目管理處獎懲機制

本安置小區(qū)項目管理處培訓(xùn)提升機制

本安置小區(qū)項目管理處集體合作機制

本安置小區(qū)項目管理處工作機制

（五）監(jiān)督、反饋機制

政府主管部門監(jiān)督反饋制度

業(yè)主委員會監(jiān)督反饋制度

公共媒體監(jiān)督反饋制度

業(yè)主及住用人監(jiān)督反饋制度

來電來函處理制度

四、物業(yè)用房、設(shè)施、設(shè)備的運用

我們將根據(jù)各部門不同需要，利用物業(yè)用房，分別安排辦公

用房，并給于配備相關(guān)的辦公用具。

辦公設(shè)施的折舊

平均折舊年限為5年，即：月固定折舊資產(chǎn)費為：總額除以

60

物資配備（見附表一）

第三部分管理人員配備、管理

一、管理操作人員配備、技術(shù)人員比例

（一）人員總體素質(zhì)要求

工作人員具備良好的政治素質(zhì)，有吃苦耐勞和奉獻精神，一

技多能，有較強的服務(wù)意識，具有較好的職業(yè)道德，為人誠懇，

遵守紀(jì)律，服從指揮。

（二）管理操作人員配備

1、管理處項目經(jīng)理：1名，負責(zé)人事、財務(wù)、日常運行總體

管理和對外事務(wù)協(xié)調(diào)。

2、客服部主管：1名，兼任保潔部主管，負責(zé)管理客服部和

保潔部的日常運作。

3、財務(wù)：1名，負責(zé)管理處財務(wù)統(tǒng)籌管理，控制管理成本;

協(xié)助客服人員工作。

4、客服人員：3名，做好與業(yè)主溝通、內(nèi)勤管理，檔案管理,

管理賽收繳。

5、保潔員：7名，負責(zé)小區(qū)內(nèi)和地下車庫的日常保潔；每天

定時定點對小區(qū)的垃圾進行清運。

7、綠化：1名，負責(zé)綠化養(yǎng)護，園藝建設(shè)。

8、工程部主管：1名，負責(zé)小區(qū)管理系統(tǒng)的安全運行。

9、維修人員：4名，其中2名高配工，1名泥水工，1名管道

工，負責(zé)維修保養(yǎng)各區(qū)域內(nèi)機電、管道、電梯及對業(yè)主提供維修

服務(wù)。

10、秩序維護部主管：1名，負責(zé)小區(qū)秩序維護管理。

11、門崗：6名，監(jiān)控3名，車輛4名，巡邏6名，輪休4名。

二、員工培訓(xùn)方案（見附表二）

三、人員錄用考核、培訓(xùn)獎懲機制

（一）人員錄用與考核

1、人員錄用

（1）確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴格招聘

我公司在多年來物業(yè)管理工作的實踐中形成了一套自己的

用人標(biāo)準(zhǔn)，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱爰物業(yè)管理行業(yè),

講奉獻、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能，重學(xué)歷水平,

堅持在高學(xué)歷中選擇錄用管理人員。管理隊伍年齡要求因崗位而

異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時又充滿朝氣。

（2）規(guī)范管理、分層實施

1）組織落實，制度規(guī)范：我公司人員的組織靠的是嚴格、

可行的企業(yè)規(guī)范，在明確各級人員的崗位職責(zé)和權(quán)利下，建立一

套合理公正的獎勵制度，依據(jù)工作中的表現(xiàn)確立不同的工資福利

系統(tǒng)。

2）分工協(xié)作，層級管理：由于物業(yè)管理工作中，存在許多

不確定因素，所以在管理中我們對管理層員工實施授權(quán)管理，即

在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強管理人員的責(zé)任

意識。

（3）默契合作，充分授權(quán)

強調(diào)分工合作的工作態(tài)度。我們將采用管理處項目經(jīng)理責(zé)任

制的管理方式，做到“人人有事做，事事有人管“。同時我們倡

導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理，員工應(yīng)以合作的姿態(tài)開展工作。倡導(dǎo)合理授權(quán)

的工作方式。管理處項目經(jīng)理通過授權(quán)，將精力和時間放在把握

全局，正確決策上并建立檢查和反饋制度。

(4)素質(zhì)評價、績效考核

績效考核，是我們管理員工的重要手段之一。其根本目的是

營造“以效率為向?qū)А钡牧己脷夥?。通過實踐我們總結(jié)出管理人

員素質(zhì)評價體系，對員工進行全面客觀的評鑒，各級人員均有詳

細的績效考核指標(biāo)，業(yè)績的好壞、績效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣

均可通過量化在分析圖上反映出來，使考核起到獎勵先進、鞭笞

后進的良性作用，同時使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感，以此

保證我們公司優(yōu)秀的物業(yè)管理水平。

2、人員考核

(1)管理處項目經(jīng)理

考核等級為一級，依據(jù)公司年初制訂的管理處指標(biāo)如：治安

案件發(fā)生率、清潔衛(wèi)生街道評比名次、設(shè)備故障率等；事故、綜

合治理等責(zé)任狀；創(chuàng)優(yōu)、責(zé)任目標(biāo)。

考核方法：每半年管理處項目經(jīng)理向公司總結(jié)、述職，由公

司區(qū)域經(jīng)理根據(jù)目標(biāo)和責(zé)任書完成情況對其進行考核，并與管理

處項目經(jīng)理的年薪掛鉤。

(2)部門主管

考核等級為二級，依據(jù)管理處項目經(jīng)理根據(jù)公司目標(biāo)進行分

解后與各部門主管簽訂責(zé)任書；主管競聘時簽訂的崗位聘用協(xié)議

書內(nèi)容；客服部每季度向業(yè)主征求意見情況。

考核方法：每季度向管理處項目經(jīng)理總結(jié)、計劃；每年底向

公司述職、答辯；業(yè)主征求意見來評估該部門負責(zé)人該季度工作。

(3)秩序維護員

考核等級為三級，依據(jù)完成基本工作任務(wù)情況；違規(guī)或責(zé)任

事件情況；業(yè)主有效投訴情況。

考核方法：由秩序維護部主管每天以優(yōu)、良、差三檔次評估,

每月匯總。

(4)工程人員

考核等級為三級，依據(jù)工作量完成指標(biāo)數(shù)，維修及時率、質(zhì)

量合格率、事故發(fā)生率等指標(biāo)數(shù)，業(yè)主對工程維修人員態(tài)度評估

和投訴。

考核方法：由工程部主管根據(jù)指標(biāo)、客服部維修回訪記錄每

月評估。

(5)保潔綠化人員

考核等級為三級，依據(jù)完成基本工作任務(wù)情況，業(yè)主有效投

訴情況，保潔主管每天檢查評估，管理處項目經(jīng)理每月調(diào)查。

考核方法：根據(jù)考核依據(jù)由管理處項目經(jīng)理和清潔部主管每

月評估，并評出“月之星”。

(6)客服部

不定期考核，依據(jù)完成基本工作任務(wù)情況，業(yè)主有效投訴情

況，作為管理處中樞，發(fā)生責(zé)任事件情況。

考核方法：由管理處項目經(jīng)理每月評估。

(二)獎懲淘汰機制

考核及獎懲淘汰機制遵循原則：

確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴格招聘；量才適用、合理配置。

規(guī)范管理、分層實施；組織落實，制度規(guī)范。

分工協(xié)作，層級管理；素質(zhì)評價、績效考核。

四、人員上崗儀表、行為、態(tài)度的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

（一）儀容

1、儀容要端莊大方，佩證上崗，按規(guī)定著裝，服裝要整潔,

衣服要洗凈燙平。不得裸背敞胸、穿短褲、背心、卷褲腳，不準(zhǔn)

穿拖鞋。

2、頭發(fā)要梳理好，不準(zhǔn)留長發(fā)、怪發(fā)式，男子不準(zhǔn)留大胡

子，不準(zhǔn)留長指甲。女的不準(zhǔn)濃裝艷抹、染指甲。

3、坐、立、行姿勢要端正，舉止要大方。坐時不準(zhǔn)將腳放

在桌椅上，不準(zhǔn)翹腳、搖腿；站立時姿勢要自然大方，兩手自然

彎曲在背后或胸前，不得兩手插口袋，不要呆板不動、依墻、靠

壁或依椅靠柜；行走時不得搖頭晃腦、拉手、搭肩、奔走追逐。

（二）禮節(jié)禮貌

1、對待業(yè)主或客人態(tài)度要自然、大方、穩(wěn)重、熱情、有禮。

做到笑面相迎，用好敬語，不以衣帽取人。

2、與業(yè)主、客人談話時應(yīng)站立端正，講究禮貌，不左顧右

盼，低頭哈腰或昂首叉腰，用心聆聽業(yè)主、客人的談話，不與之

搶話，不中途插話，不與之爭論，不強詞奪理，說話要有分寸，

語氣要溫和，語言要文雅。

3、對奇裝異服、舉止奇特的人不圍觀、不交頭接耳，對傷

殘和有缺陷人士不歧視，服務(wù)要周到。

4、凡遇老、弱、病、殘、幼的業(yè)主，特別要主動攙扶，倍

加關(guān)心。

第四部分承諾指標(biāo)達標(biāo)率

我司如有幸接管本安置小區(qū)，我司將承諾達到以下服務(wù)標(biāo)

準(zhǔn)：

一、房屋及配套設(shè)備、設(shè)施完好率（98%以上）

二、房屋維修、急修及時率（99%以上）

三、維修工程質(zhì)量合格率（100%）

四、綠化完好率（95%以上）

五、保潔率（99%以上）

六、道路完好率（90%以上）

七、住戶投訴處理率（100%）

八、管理費用收取率（98%以上）

九、居民物業(yè)管理滿意率（95%以上）

十、消防火災(zāi)發(fā)生率（0.05%以下）

十一、治安事件發(fā)生率（0.1%以下）

第五部分物業(yè)企業(yè)創(chuàng)優(yōu)及管理方案

一、創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)及實施方案

（一）創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)思想

以業(yè)主滿意為宗旨，以省部級物業(yè)管理示范小區(qū)為榜樣，以

達標(biāo)創(chuàng)優(yōu)為目標(biāo)，通過爭創(chuàng)“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”活動，樹立良

好的企業(yè)形象，提高物業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)和小區(qū)的管理水

平。

（二）創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)

引入IS09002質(zhì)量保證體系，對各項制度的實施進行全程質(zhì)

量監(jiān)控，保證管理與服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化、人性化和有效性，

于交付兩年內(nèi)獲得本市級優(yōu)秀先進小區(qū)稱號，交付五年內(nèi)達到本

市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）創(chuàng)優(yōu)計劃

1、創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)實施階段

依照市達標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進行自我初評，通過自我初評尋找差

距，并就相關(guān)問題的解決落實到人，即時進行整改。并根據(jù)市達

標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合IS09002質(zhì)量保證體系的相關(guān)程序文件及工作規(guī)程,

對發(fā)現(xiàn)的問題進行整改，并進行跟蹤檢查，以確保問題整改的及

時性和有效性，最終達到所制訂的目標(biāo)。

2、自查階段

根據(jù)市創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)的評分標(biāo)準(zhǔn)，組織創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組成員對小區(qū)

的管理進行自評、自檢，做好考評驗收工作。

3、創(chuàng)省優(yōu)階段

總結(jié)經(jīng)驗、積累資料，提高管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)。根據(jù)評審

結(jié)果，繼續(xù)保持達標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，對未達到標(biāo)準(zhǔn)的不足之處加以整改,

在達標(biāo)的基礎(chǔ)上進一步提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平，力爭在五年內(nèi)

獲得省優(yōu)秀小區(qū)。

（四）創(chuàng)優(yōu)實施辦法

1、建立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組

為確保爭創(chuàng)“本市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”工作的順利開展，公

司將成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，由公司領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，負責(zé)創(chuàng)優(yōu)工作的

領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)；公司各職能部門負責(zé)人擔(dān)任成員負責(zé)創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)工

作；本安置小區(qū)項目負責(zé)落實創(chuàng)優(yōu)的各項指標(biāo)。使本安置小區(qū)項

目的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作，真正做到領(lǐng)導(dǎo)重視，協(xié)調(diào)有力，基層落

實。

2、制定實施計劃

根據(jù)創(chuàng)優(yōu)活動的具體目標(biāo)，制定切實可行的實施計劃。要把

創(chuàng)優(yōu)活動與日常管理結(jié)合起來，把創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)與眼前工作結(jié)合起

來。通過開展創(chuàng)優(yōu)活動，真正帶動各項管理工作。并根據(jù)市達標(biāo)

標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合IS09002質(zhì)量保證體系的相關(guān)程序文件及工作規(guī)程，

對發(fā)現(xiàn)的問題進行整改，并進行跟蹤檢查，以確保問題整改的及

時性和有效性，最終達到所制訂的目標(biāo)。

3、強化各項規(guī)部分制度

要充分借助創(chuàng)優(yōu)活動的動力，建立、健全各項規(guī)部分制度。

在制訂各項規(guī)部分制度時，結(jié)合《全國城市物業(yè)管理示范小區(qū)達

標(biāo)評分細則》，寓創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)評分細則于各項日常物業(yè)管理規(guī)部分

制度中，真正達到以制度促管理，使各項管理規(guī)范化、科學(xué)化、

制度化，做到有部分可循，操作規(guī)范。

4、打好基礎(chǔ)，抓好落實

千里之行，始于足下。為達到“本市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”驗

收標(biāo)準(zhǔn)，必須從中標(biāo)的第一天做起，從每一份前期工作建議報告、

每一項物管服務(wù)小事做起。同時，必須抓好本安置小區(qū)項目每個

物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)工作，使?fàn)巹?chuàng)活動知曉率達到100%。

對照創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，確保已有硬件環(huán)境和設(shè)備設(shè)施的完好，同時

創(chuàng)造條件，補充應(yīng)有的創(chuàng)優(yōu)硬件條件，為創(chuàng)優(yōu)打下良好的硬件條

件基礎(chǔ)，為達標(biāo)創(chuàng)造良好的物質(zhì)條件。

5、加強考核，措施得力

為確保創(chuàng)優(yōu)活動的順利開展，使之經(jīng)?；?、制度化，必須落

實各項措施。開展每日檢查，每周考核，每月考評，年終總結(jié)的

考核制度，并結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制與個人經(jīng)濟收入掛鉤，職責(zé)相聯(lián)，

建立嚴謹?shù)募顧C制，以此確保一年打基礎(chǔ)、二年整改、五年創(chuàng)

優(yōu)，達到創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。

6、加強檢查、督導(dǎo)

對創(chuàng)優(yōu)活動要經(jīng)常進行檢查、督導(dǎo)，及時總結(jié)經(jīng)驗。對存在

的問題，要認真查找原因，尋求解決的辦法，確保創(chuàng)優(yōu)活動健康

開展，取得實效。

7、積極配合社區(qū)開展各項公益活動。

對于社區(qū)內(nèi)開展的各項活動，要求工作人員大力配合，并積

極參與活動。

二、房屋維修管理的具體實施方案

(-)為了保證房屋延長其使用壽命，必須經(jīng)常的對房屋進

行維修保養(yǎng)，以防止或減緩房屋及設(shè)備的損耗或老化，保證房屋

設(shè)備的安全運行，樹立良好的物業(yè)管理企業(yè)形象，下面是我公司

制定的房屋及設(shè)備維修保養(yǎng)計劃：

1、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體、外墻面、道路，每年檢修1

次，日查1次，計劃每年1月份完成。

2、樓梯口計劃每年2月份完成。

3、公共通道、門廳、供電設(shè)施計劃每年3-4月份完成。

4、排水設(shè)施、供氣設(shè)施計劃每年5月份完成.

以上項目每年檢修1次，日查1次。

(二)日常養(yǎng)護計劃

1、嚴格裝修、裝飾管理，防止違規(guī)裝修對房屋主體結(jié)構(gòu)和

形象的破壞，造成不可修復(fù)的損傷，降低房屋使用壽命，給房屋

使用帶來隱患；通過宣傳，引導(dǎo)業(yè)主正確使用房屋，愛惜房屋設(shè)

施，減少人為對房屋的損壞。

2、定期對易腐蝕、易風(fēng)化的設(shè)施進行油漆、涂料、上油等

護理，如金屬不銹鋼板定期拋光、上油，始終光亮如新；腐蝕最

嚴重的屋頂設(shè)施定期進行油漆、防凍包扎。

3、制訂詳細的房屋養(yǎng)護計劃，如門窗、樓道、屋面等公共

部位定期進行養(yǎng)護，做到及時發(fā)現(xiàn)問題，及時維修故障，小區(qū)始

終如新，保證小區(qū)安全。

三、市政等公共設(shè)施管理具體實施方案

（一）排水溝保潔措施

1、用膠掃把清掃排水溝里的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝里

生長的雜草，保證排水溝的暢通。

2、先用洗潔精清洗再用清水沖洗，檢查一遍發(fā)現(xiàn)不干凈的

地方再用鏟刀仔細刮。

3、排水溝清理后，要蓋平蓋板。

（二）地下雨、污水管井疏通保潔措施

1、用鐵鉤打開檢查井蓋。

2、用長竹片捅搗管內(nèi)的粘附物。

3、用壓力水槍沖刷管道內(nèi)壁。

4、用鐵鏟把粘在檢查井內(nèi)壁的雜物清理干凈。

5、用撈篩撈起檢查井內(nèi)的懸浮物，防止其下流時造成堵塞。

6、把垃圾用竹筐或桶清運至垃圾中轉(zhuǎn)站。

7、放回檢查井蓋，用水沖洗地面。

四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實施方案

（一）清潔衛(wèi)生保潔方案

1、工具配備：在小區(qū)的公共區(qū)域和綠地設(shè)置果殼箱，每天

清潔一次。垃圾筒按一幢一只標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定配置，配備全新的兩輛全

封閉不銹鋼制垃圾車。

2、明確要求，落實到人。

處理生活垃圾專人負責(zé)，日產(chǎn)日清；定時收集定時清運；定

點清倒，分類清倒；潔凈明亮，清潔優(yōu)美；規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；清潔潔凈

要做到“四無”，無裸露垃圾、無垃圾死角，無積塵積垢，無蒼

蠅蚊子。公共區(qū)域的清掃按建設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

計劃安排：制定清掃保潔工作每日、每周、每月、每季直至

每年的計劃安排。

定期檢查：將每日、每周、每月、每季、每年清掃保潔工作

的具體內(nèi)容用記錄報表記錄下來，備案待查；進行清潔衛(wèi)生宣傳

教育，對有關(guān)規(guī)定進行公布，提高廣大業(yè)主的保潔意識，配合保

潔工作；合理設(shè)置統(tǒng)一、美觀的垃圾箱、垃圾車，按規(guī)定工作程

序進行垃圾清運；對拒不執(zhí)行有關(guān)保潔規(guī)定的行為進行典型曝

光。

（二）具體措施

1、電梯口平臺：無明顯灰塵及污漬，每周進行一次打蠟。

2、樓梯：抽查2層至3層，無痰漬、煙頭、紙屑、垃圾及

蜘蛛網(wǎng)。

3、室內(nèi)外排水溝：抽查20米，無煙頭、泥沙等垃圾物，無臭

味。

4、陰溝：抽查1至3米，不積泥沙、垃圾雜物等，保持暢

通。

5、各類指示牌、標(biāo)牌：抽查2至3個，用衛(wèi)生紙擦拭，無

明顯灰塵，表面光潔。

6、消防設(shè)備設(shè)施：抽查2至3個消防栓，無灰塵、垃圾及

蜘蛛網(wǎng)。

7、垃圾桶、欄桿扶手：抽查3個垃圾桶，無污漬、無灰塵,

清潔明亮，抽查10米欄桿無灰塵、無污漬，保持光亮。

8、道路：無煙頭、果皮、紙屑等垃圾雜物，地面清潔衛(wèi)生。

9、綠化帶：抽查室外綠化帶30平方米內(nèi)無煙頭等雜物。

10、每天抽查天花板50平方米無蜘蛛網(wǎng)、灰塵。

11、垃圾房：檢查地面無垃圾，墻面墻角無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)；

設(shè)備清潔、干凈、光亮，房內(nèi)無臭味，無“回客”。

12、地下車庫：抽查30平方米地面，無垃圾；抽查1至2

處墻面與墻角無灰塵和蜘蛛網(wǎng)；抽查排水溝20米內(nèi)無煙頭、泥

沙、垃圾雜物。

（三）室外綠地保潔措施

1、用掃把仔細清掃草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾。

2、對煙頭、棉簽、小石子、紙屑等用掃把不能打掃起來的

小雜物，彎腰用鉗子撿入垃圾畚斗內(nèi)。

3、在清掃草地的同時，仔細清理綠籬下面的枯枝落葉。

4、不能把垃圾掃到或沖到排水溝里。

（四）室外公共主通道、室外道路保潔措施

1、用掃把把道路中間和公共活動場所的果皮、紙屑、泥沙

等垃圾掃成堆。

2、用膠掃把把垃圾掃入垃圾畚斗內(nèi)，然后倒進垃圾手推車。

3、對有污跡的路面和場地用水進行清洗。

4、雨停天晴后，用竹掃把把道路上的積水泥沙掃干凈。

5、地面每天不定時打掃，確保無雜物、無垃圾、無積水。

6、樓梯口無雜物、蜘蛛網(wǎng)，清潔率達99%以上。

7、樓道、墻面確保無雜物和蜘蛛網(wǎng)、無亂張貼亂堆放、扶

手無塵，清潔率達99%以上。

8、電梯廳公共走道推塵早晚各兩次，中間定時保潔，無垃

圾和雜物。

9、電梯要求每天不定時擦拭，每天更換地毯，無塵埃。

10、公共部位玻璃窗每周擦拭二次，要求無明顯塵埃。

11、公共部位綠化及裝飾，每天擦拭一次，要求目視無灰塵。

（五）垃圾房保潔措施

1、每天上午清掃散落在地面上的垃圾，并裝回垃圾桶。

2、垃圾車運走后，然后就地沖洗垃圾車、桶。

3、用洗潔精沖洗垃圾房內(nèi)的地面和墻面。

4、每周用噴霧器噴“敵敵畏”藥水對垃圾中轉(zhuǎn)站四周消殺

一次。夏季每天噴“敵敵畏”藥水。

五、綠化養(yǎng)護管理方案

（一）松土除草：喬灌木的松土工作要求做到均勻、深度，

春季偏淺，秋季偏深，土壤疏松，樹盤周圍平整美觀，一年進行

人工松土2—3次，五月份根據(jù)具體情況，重點的樹木品種應(yīng)做

好覆蓋工作，達到保水降溫。除草要求堅持小除、除干凈的原則，

每月全面除草4—5次，保持綠地?zé)o雜草、整潔。

（二）修剪與造型：在修剪工作過程中，根據(jù)園林功能要求,

樹木的分枝規(guī)律與生長特性，以樹木與環(huán)境的關(guān)系為依據(jù)，修剪

工作做到有新的突破，多樣化、美觀化，并且具有園林的藝術(shù)。

樹木的下垂枝、干枯枝要經(jīng)常修翦，這樣減少其養(yǎng)分的消耗，促

使其生長旺盛；自然形成的修剪，主要以自然生長為基礎(chǔ)進行修

剪；對于原來的造成型植物的修剪以提高其效果而修剪，充分體

現(xiàn)出其修剪后的美觀性和觀賞性。通過修剪達到造園人的目的，

也使樹木具有一定的特色。在修剪工作過程中，必須掌握樹木修

剪的時期與方法，并按照一知、二看、三剪、四拿、五處理的程

序進行。

（三）淋水：根據(jù)樹木品種不同，水性不同，樹齡不同，氣

候變化所需水分不同，因樹、因地、因時制宜地淋水，在干旱季

節(jié)灌木每月淋水10-15次，棕桐科和外種的花木應(yīng)保持充足的

水分，確保各種花草樹木水分供給能夠正常生長，不會出現(xiàn)花、

木、草被太陽曬導(dǎo)致枯萎的現(xiàn)象，另在無雨少雨的季節(jié)，定期噴

水沖洗花木枝葉上的煙塵，為使植物能進行正常的光合作用而提

供有利條件。

（四）施肥：根據(jù)樹木各品種生長的習(xí)性、長勢、天氣和具

體情況而定，施肥以春季為主，其他季節(jié)輔助，需要施肥的喬木,

一年施肥2次，灌木一年施肥6-7次，草坪的施肥每年4-5次,

在施肥工作中，堅持勤施薄肥的原則，以達到較好的效果；切實

使各種花木不因為缺肥而造成生長衰退。

（五）防治蟲害：堅持以預(yù)防為主，綜合防治的指導(dǎo)思想和

治早、治小、治好的原則，采取慎重的科學(xué)態(tài)度，本著這個原貝?],

因地制宜，合理運用栽培、化學(xué)、物理等方法及其它有效的手段,

把蟲害控制最低危害限度，尤其掌握植物發(fā)育的關(guān)鍵時期和病蟲

防治的有利時機，重點抓好該項工作；在噴藥工作中做到測準(zhǔn)蟲

情、下藥準(zhǔn)確、噴藥均勻，殺蟲率必須達到90%以上，切實落實

好防治蟲害關(guān)，確保花木健康，生長旺盛。

（六）調(diào)整補缺：切實做到不缺株，綠地原則上不裸露土層,

并且對不好的現(xiàn)象提出改造的建議，如院內(nèi)部分樹較高大過蔭，

這樣樹下面的綠草或者有些花木由于過蔭影響生長，效果較差，

需要適當(dāng)?shù)恼{(diào)整改造；對各種枯死的花木應(yīng)及時補種，補種后的

花木應(yīng)做好養(yǎng)護工作，保證成活率。

（七）綠地衛(wèi)生工作：為了保持綠地的整潔，必須把綠地的

衛(wèi)生工作抓好，切實建立健全清潔綠地上樹葉、紙屑、雜物的工

作制度。

（A）防風(fēng)防汛：做好風(fēng)汛前的預(yù)防工作，并在風(fēng)汛后進行

全面的檢查，并采取必要的措施。

（九）組織檢查驗收工作：根據(jù)每月所布置的綠地管理主要

工作進行檢查驗收一次；通過檢查總結(jié)經(jīng)驗和及時發(fā)現(xiàn)在管理上

存在的問題，以便提出整改的意見，進一步提高綠地管理水平。

為了保證以上管理技術(shù)措施的落實，切實落實工作崗位責(zé)任制，

即采取具有豐富園林經(jīng)驗的工人進行管理，在技術(shù)上重點把關(guān)，

抓工作效率，抓工作質(zhì)量，堅持做到每個階段的工作有布置、有

檢查、有驗收，確保各階段的管理工作任務(wù)能保質(zhì)保量地完成，

使綠化管理工作水平不斷地提高，為創(chuàng)造一個整潔、優(yōu)美、舒適

的環(huán)境做出應(yīng)有的貢獻。

六、公共秩序的維護及治安配合具體實施方案

（一）實行24小時巡邏值班，保護業(yè)主的財產(chǎn)和公共設(shè)施。

（二）加強消防管理，對消防器材定期進行檢查，保證消防

通道不被占用。

（三）對大件物品的進出、外來人員和車輛的進出進行管理。

（四）做好每日治安消防管理的記錄工作，定期或不定期向

管理處匯報工作情況。

（五）每日對各類安防設(shè)施設(shè)備進行巡查和記錄。

（六）熟悉各類緊急預(yù)案的操作程序，并且能進行實際操作。

（七）負責(zé)裝修管理期間的巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時勸告或制止,

外來裝修人員須辦理臨時出入證。

（八）協(xié)助處理各類違部分行為。

（九）配合管理處其他部門的工作，完成管理處領(lǐng)導(dǎo)安排的

其他工作。

（十）夜間裝修時間結(jié)束，秩序維護員清場。對不符合留宿

手續(xù)的人員進行強制清理，必要時請當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶇f(xié)助。

（十一）房屋出租，管理處協(xié)助派出所督促其辦理相關(guān)治安

手續(xù)，業(yè)主、承租人同管理處簽訂《治安責(zé)任書》。

七、各類管理檔案的建立與管理

（一）資料的收集

我們將通過三個途徑進行收集：一是在物業(yè)接管移交時，盡

可能的與原設(shè)計單位、施工單位聯(lián)系，力爭全面、準(zhǔn)確地收集到

工程建設(shè)及工程技術(shù)等原始資料。二是在業(yè)主入住階段，對業(yè)主

的基本情況進行登記造冊收集。三是在日常管理中建立小區(qū)維修

檔案、設(shè)備運行檔案、業(yè)主投訴回訪記錄等以及其它相關(guān)資料，

并將檔案的收集形成制度。

（二）資料的整理和分類

在收集到原始資料后，統(tǒng)一由負責(zé)檔案管理人員集中整理。

剔除作廢的和無效的記錄，修補破損的文檔，然后按類別進行裝

訂并整理成冊，做到條理清晰、分類合理、易于查找。

（三）資料的歸檔管理

1、在檔案管理中我們將實行原始資料和電腦檔案雙軌制，

確保儲存方式的多元化，盡可能將資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤儲存以便

于查找。同時運用錄像帶、錄音帶、照片等多種形式保存，使抽

象的檔案資料具體化、形象化。

2、對和物業(yè)管理客服部利益影響較大的檔案應(yīng)加密保存。

這些檔案在電腦中按授權(quán)級別檢索、對保存在檔案室的原始資料

應(yīng)嚴格控制借閱。

3、檔案管理員應(yīng)編制統(tǒng)一的檔案分類說明書及檔案總目錄,

并按內(nèi)容、部門、年度、保存期限及保密程序的分類順序進行組

卷、逐一編號，登記造冊、編制目錄、分柜保存。

4、為保證檔案的安全和完善，檔案室應(yīng)隨時保持干燥、通

風(fēng)、清潔，并加裝安防設(shè)施。同時配備合適的文件柜、文件盒以

及消防器材等，確保儲存地點符合防火、防蟲、防鼠、防潮等要

求并定期巡查。

檔案室應(yīng)避免無關(guān)人員任意進出，檔案室鑰匙交由檔案管理

員專門保管。

（四）檔案的使用

物業(yè)管理處員工可在文件檔案授權(quán)范圍內(nèi)進行查閱。對借閱

原始資料的使用者，按檔案的不同密級由相關(guān)負責(zé)人批準(zhǔn)方可借

閱，并辦理借閱手續(xù)。

（五）檔案的銷毀

根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì)，定期對過期和作廢的文檔進行

剔除和銷毀，防止檔案的堆積和混淆。對于已過存檔期的檔案經(jīng)

主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可銷毀，同時建立已銷毀文檔清單備查。

（六）檔案資料的分類管理

1、工程技術(shù)資料

(1)項目規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文

(2)建筑許可證、投資許可證、開工許可證

(3)拆遷安置資料

(4)紅線圖、竣工總平面圖

(5)地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告

(6)工程合同、工程預(yù)決算

(7)工程設(shè)計變更通知

(8)竣工圖：單體建筑、結(jié)構(gòu)及隱蔽工程竣工圖，消防、

燃氣等工程及地下管網(wǎng)竣工圖

(9)房屋、消防、燃氣竣工驗收證明書

(10)主要材料質(zhì)量保證書，新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證

書，水、電、消防等設(shè)備的檢驗合格證書及設(shè)備技術(shù)資料

(11)沙漿、混凝土塊試壓報告

(12)綠化工程竣工圖

(13)其他工程技術(shù)檔案

2、業(yè)主檔案

(1)業(yè)主詳細資料登記表

(2)業(yè)主的維修檔案

(3)業(yè)主裝修巡視記錄

3、維修資料

(1)維修申請記錄、回訪記錄

(2)維修派工單

(3)設(shè)備、設(shè)施巡檢記錄

4、公共秩序維護資料

(1)日巡檢記錄、交接班記錄、值班記錄、巡邏路線

(2)日常抽檢記錄、查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄象帶

(3)搬入/出記錄、突發(fā)事件處理記錄

(4)車輛進出記錄、車輛詳細資料

5、設(shè)備設(shè)施管理資料(包括消防)

(1)設(shè)備設(shè)施使用計劃

(2)設(shè)備使用申請、使用情況記錄

(3)設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃

(4)設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)記錄

(5)機電設(shè)備運行、巡查記錄

(6)設(shè)備分承包檔案

(7)設(shè)備、設(shè)施臺帳及更新記錄

6、綠化清潔資料

(1)清潔班檢記錄、清潔周檢記錄

(2)綠化工作記錄、綠化周檢記錄

(3)消殺記錄、綠化病蟲害檢查記錄

7、小區(qū)文化資料

(1)文化活動計劃及實施情況記錄

(2)文化活動圖片及錄像記錄

(3)傳媒報導(dǎo)資料

(4)文化活動場所、設(shè)施臺帳及使用記錄

8、員工管理資料

(1)員工個人資料、聘用記錄

(2)員工考核及獎罰記錄

(3)員工培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)檔案、考核記錄

(4)員工晉升、薪金變動及內(nèi)務(wù)管理記錄

9、反饋資料

(1)服務(wù)質(zhì)量回訪記錄

(2)業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄

(3)業(yè)主投訴及處理記錄

10、行政文件資料

(1)項目值班及檢查記錄

(2)有關(guān)財務(wù)記錄(由財務(wù)人員專職保管)

(3)公司下發(fā)文件

(4)內(nèi)部管理規(guī)部分制度、通知、通報等文件

第六部分社區(qū)建設(shè)

總體目標(biāo)定位：圍繞三項主題，體現(xiàn)三個特征，使社區(qū)成為

住宅文化的典范。

一、三項主題

1、創(chuàng)造生活全新理念

進入21世紀(jì)的公民應(yīng)該提倡創(chuàng)造生活，而不是跟從生活。

創(chuàng)造生活這一主題又為社區(qū)文化活動開辟了嶄新的舞臺：

(1)培植符合時代發(fā)展的價值觀。

(2)設(shè)立健康服務(wù)中心和心理咨詢中心，滿足居民對生理、

心理健康的關(guān)注和需求。

(3)為居民提供更多的欣賞文學(xué)、藝術(shù)、電影和體育的機

會。

(4)科教興國、科教興區(qū)。

2、熱愛地球，保持環(huán)境

環(huán)境社區(qū)文化是現(xiàn)代化社區(qū)管理的重要特征，是社區(qū)文化中

的關(guān)鍵內(nèi)容。人類賴以生存的地球只有一個，凈化人類的生存空

間，確保地球的生態(tài)平衡，保護人們的綠色環(huán)境，是每一位公民

的責(zé)任。

(1)從《用戶手冊》、《臨時管理規(guī)約》、宣傳欄到《社區(qū)小

報》，全方位宣傳環(huán)保概念和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。

(2)全面實施垃圾分類處理，實現(xiàn)垃圾減量化、無害化。

(3)每年3月的“世界水日”，開展保護水資源和節(jié)約用水

系列活動。

(4)每年6月的世界環(huán)境日，組織居民參加社區(qū)環(huán)境系列

活動。

3、做新世紀(jì)文明使者

做文明的使者不僅是要有良好的文明習(xí)慣，還體現(xiàn)在懂得

關(guān)心他人、幫助他人、關(guān)注社會。圍繞這一主題的文化活動豐富

多彩：

(1)大家都來講“七不”，爭做文明居民。

(2)《市民行為道德規(guī)范》宣傳主題。

(3)重陽節(jié)、教師節(jié)、兒童節(jié)等開展尊老愛幼、助殘扶貧

系列活動。

(4)禮節(jié)、禮貌的宣傳、培養(yǎng)活動。

二、三項特征

1、人性化的管理理念

社區(qū)文化應(yīng)以人為核心，以環(huán)境為重點，體現(xiàn)出無處不在的

文化氛圍和對人的尊重和關(guān)懷。人們一進入社區(qū)，馬上能夠感覺

到典雅、舒適的環(huán)境和自由、飄逸的氣氛，完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng),

安全有序的交通管理，方便快捷的通訊信息和管理人員的文明言

行。這些映入人們眼簾優(yōu)美的文化環(huán)境，是社區(qū)文化最重要和最

基本的方面。通過環(huán)境管理中的文化滲透，啟發(fā)人們的自律意識,

培養(yǎng)人們的文明素質(zhì)，是現(xiàn)代住宅小區(qū)社會文化的重要特征。

2、具有超前性的文化視角

建成典范式、標(biāo)志性的現(xiàn)代住宅小區(qū)，使其社會文化的要求

體現(xiàn)出一定的超前性。隨著社會的發(fā)展和新世紀(jì)的即將到來，我

們對社會文化從概念、形式到內(nèi)容也必須以新的審視角度去定

義、規(guī)劃和實施，從而滿足居民對生活質(zhì)量、生活品味的更高要

求。

沒有創(chuàng)新就沒有發(fā)展。社區(qū)文化只有具備一定的超前性，領(lǐng)

導(dǎo)住宅文化潮流，才能成為現(xiàn)代住宅社區(qū)文化的榜樣。

3、寧靜、祥和的文化氣氛

提倡安靜的社區(qū)文化，旨在將住宅小區(qū)的文化活動引導(dǎo)向一

個更高的層次，在安靜的氣氛中渲染一種現(xiàn)代文明，在安靜的環(huán)

境中營造精神樂園。安靜的文化活動體現(xiàn)了對居民的尊重，同時

蘊含更為深刻的文化、情感內(nèi)涵。

三、便民服務(wù)措施

1、在本安置小區(qū)項目公告欄處公示各種指南、公共設(shè)施位

置、公交線路圖、本市地圖等服務(wù)性強的信息。

2、提供各類有償服務(wù)（見附表四）和無償服務(wù)（見附表五）

第七部分日常管理服務(wù)措施

一、前期管理

（一）收集技術(shù)檔案

不斷收集積累物業(yè)家戶檔案資料和項目產(chǎn)權(quán)資料，為今后辦

證、維修、改造等作業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。

（二）熟悉本安置小區(qū)項目環(huán)境

了解業(yè)主的情況、服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特殊要求，

同時熟悉與本安置小區(qū)項目有關(guān)的供電、供水、煤氣、市政等政

府部門的情況，建立和諧的工作關(guān)系，使物業(yè)管理順利運作。

（三）按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了

解，本著“對業(yè)主負責(zé)，對開發(fā)商負責(zé)、對社會負責(zé)”的宗旨，

對本安置小區(qū)項目進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

（四）工程人員的選派

簽訂物業(yè)管理委托合同后，我們將選派技術(shù)人員負責(zé)前期介

入工作，同時根據(jù)本樓盤的實際情況，公司本部的各類管理人員

也會進行配合。

二、入住管理

（一）交付程序

1、結(jié)清房款、開具交房通知書。

2、憑交房通知書、身份證或授權(quán)委托書到物業(yè)公司辦理交

房手續(xù)，領(lǐng)取《業(yè)主手冊》，弄清楚物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定，入住

應(yīng)辦理的手續(xù)。

3、簽訂“管理協(xié)議”，交清各項管理費用。

4、領(lǐng)取鑰匙、驗收房屋。

5、回復(fù)驗收結(jié)果、收樓結(jié)束。

(二)制定入住公約

1、手冊、公約、告知等公眾制度的制訂

在樓盤銷售前，根據(jù)《全國物業(yè)管理條例》等相關(guān)物業(yè)法律、

法規(guī)與慣例進行制訂的《臨時管理規(guī)約》，是業(yè)主都應(yīng)共同遵守

的制度。

其他公眾制度的訂立遵循以下原則：

(1)擬訂公眾制度。

(2)以郵件形式逐戶征求意見。

(3)根據(jù)業(yè)主意見起草方案，并在交付使用之前一個月在

宣傳窗公布。

(4)制定各種管理規(guī)定，并匯編到《業(yè)主手冊》，在交付時

發(fā)給每一位業(yè)主。

三、管理標(biāo)準(zhǔn)公布與宣傳

在業(yè)主入住時積極宣傳相關(guān)管理方案和具體服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，

包括無償服務(wù)內(nèi)容與有償服務(wù)項目。做到業(yè)主心中有數(shù)，方便日

后服務(wù)和管理。具體內(nèi)容見附表四和附表五。

四、裝修管理方案

嚴格按照房管部門的《裝修委托合同》和《本市城市房屋使

用安全管理條例》進行裝修管理，特別是房屋承重結(jié)構(gòu)管理和房

屋外觀的完整統(tǒng)一管理，確保無一例違部分裝修。

1、目的：

保證房屋安全使用、維護房屋立面形象，保持整潔優(yōu)美，保

護建筑成果。

2、交付時：

對購房者細致解釋本安置小區(qū)項目裝修時必須遵守的裝修

規(guī)定，如不改變外墻體色澤，防盜窗安裝等，嚴格按本市形象工

程的要求執(zhí)行等，與房產(chǎn)公司協(xié)作，把這些規(guī)定寫入購房合同中，

使之具有明確的法律效力，并發(fā)函告知已購房者。

3、交付后：

管理人員從裝修開始到結(jié)束，將給業(yè)主提供全方位的服務(wù)，

如每天巡視施工現(xiàn)場不少于2次，并把每戶施工進度上墻記錄，

避免造成業(yè)主的經(jīng)濟損失。使裝修管理工作做到“服務(wù)中見管理,

管理中見服務(wù)二

4、辦理裝修審查時：

親到現(xiàn)場，對違反規(guī)定的裝修當(dāng)場指出、制止，控制違部分

裝修的產(chǎn)生。

六、安全防范措施

裝修交付時，進出人員多而雜，特別是裝修時，物件的搬運、

為此我們制定了嚴密的措施：

1、外來裝修人員管理

裝修人員實行出入證制度，物品出入小區(qū)實行登記核準(zhǔn)制。

2、外來車輛管理

本公司制定了《停車場管理規(guī)定》及《非機動車輛管理規(guī)定》,

嚴格控制車輛進出，并實行登記制度，巡邏人員嚴格檢查，杜絕

車輛亂停放現(xiàn)象發(fā)生，確保本安置小區(qū)項目各區(qū)域整潔、寧靜的

清潔：

(1)業(yè)主及來訪機動車輛經(jīng)登記后停放指定位置。

(2)運貨車輛在區(qū)內(nèi)專設(shè)下貨點，大型運貨車安排在指定

地點下貨。

(3)業(yè)主或來訪的非機動車輛及摩托車一律按停車規(guī)定停

放在指定位置。

(4)裝修人員非機動車及摩托車一律停放于指定位置。

七、突發(fā)情況應(yīng)急方案

平日安排開展突發(fā)情況訓(xùn)練，使員工具備一定的應(yīng)急情況處

理能力。制定多套應(yīng)急問題處理方案，并要求相關(guān)人員熟練

掌握，做到遇事不慌張，妥善冷靜處理問題，盡可能地減少

損失。

八、管委會相關(guān)

管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地

產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地

產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。

管委會的權(quán)利和義務(wù)：

1、管委會權(quán)利

（一）制定管委會部分程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人,

維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；

（二）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；

（三）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)

的重大措施；

（四）檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)部分制度的執(zhí)行。

2、管委會的義務(wù)

（一）根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理

公司的管理工作進行檢查和監(jiān)

（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；

（三）接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；

（四）接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅

小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)

針對小區(qū)實際，小區(qū)管委會主要抓好以下幾項工作：

一是加強各類矛盾糾紛和民間糾紛的排查調(diào)處；

二是開展“文明戶”創(chuàng)建和“四防”安全宣傳、檢查；

三是加強禁毒宣傳和反邪教宣傳教育；

四是充分發(fā)揮關(guān)工委的作用，成立了小區(qū)兒童團，加強對青

少年的關(guān)心教育，組織在校學(xué)生開展健康有益的活動，促進了青

少年的健康成長；

五是成立老協(xié)會、老年大學(xué)，定期在小區(qū)內(nèi)上法制宣講課

六是成立“文娛隊”，活躍小區(qū)文化生活，宣傳黨和國家的路

線、方針、政策。

第八部分維修養(yǎng)護計劃

一、公共設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護措施

（一）單元對講機門

手柄齊全、關(guān)鎖良好，房號顯示清楚，對講功能正常，無銹

蝕，門廳聲控正常，信箱完好，能關(guān)鎖。

（二）樓層配電系統(tǒng)

配電箱、電表箱、電話分線箱、有線電視箱、電源插座等箱

體完好，關(guān)鎖良好。管線無亂牽掛、無裸露。

（三）扶手及護欄

扶手完好，無顏色脫變；護欄完好，無脫焊，完全符合要求。

（四）樓梯

無凹坑，表面平滑。邊角整齊，無缺口。

（五）地面、墻面

無積水、無霉斑、無污漬、無手腳印、無顏色脫變、無裂紋、

無起泡（注意查頂層樓梯間天花板）。

（六）天臺門

開關(guān)靈活，鎖扣、門閂齊全，無銹蝕。

（七）天臺、平臺

無積水、排水管（口）通暢，無堆積物，天面完好，排水順

暢。

（A）樓層電器

梯間燈完好，明亮，開關(guān)功能正常，電話線接口、有線電視

接口蓋板完好、固定。門鈴、開關(guān)板固定、完好，無不安全現(xiàn)象。

（要求逐層、逐單元檢查）。

（九）單元門口階梯

表面平滑，邊角完好整齊，無改建，雨水防滑。

（十）門牌號

棟號、單元號、樓層號、業(yè)戶門牌號明晰。

（十一）外裙墻

無青苔、無留水、無泥沙、無污漬。

（十二）外墻面

無裂紋，無脫落、無起泡、無亂開孔（洞），空調(diào)孔修復(fù)，

空調(diào)架全部油漆，無污漬，無亂牽管線，無蜂窗、燕窩、蟲巢，

邊角線整齊。

（十三）煤氣總閥箱

箱體完好，玻璃明亮，關(guān)閉靈活。

（十四）給排水管道

單元供水總閥及水表等連接處無滴漏，無銹蝕，閥門關(guān)閉靈

活；排污管、雨水管、消防水管，無滴漏、堵塞、銹蝕，排放入

口通暢，無私搭亂接水管。

（十五）消防箱、消防栓

消防箱箱體完好，玻璃明亮，關(guān)閉靈活，消防帶干燥無霉變。

消防槍、消火栓、消防泵接合器接口完好，消火栓閥門關(guān)閉靈活。

有檢查紀(jì)錄，檢查、維修責(zé)任明確。

（十六）綠化地用水閥

綠化地用水閥，關(guān)閉靈活，無滴漏。

（十七）污水井、雨水井、沙井

井蓋完好，輕重規(guī)格符合要求，標(biāo)識正確。

（十八）明暗溝

溝渠通暢無阻塞，溝體完好。

（十九）路燈、庭院燈

燈座箱蓋完好，燈罩、燈泡完好；燈柱無銹蝕，無亂張貼。

（二十）戶外分線盒

有線電視、電話分線箱，標(biāo)識清楚、關(guān)鎖良好、電纜線不外

露。

（二十一）小品、告示牌、宣傳欄

小品完好，符合完全要求，告示牌、宣傳欄完好。

（二十二）路面

（人行道、車行道、停車場）路面平滑，無凹坑；邊角整

齊無缺口，無污漬。機動車輛停放標(biāo)識醒目，停車場車棚完好，

鎖鏈完好。

（二十三）變配電房

編號，安全標(biāo)識項目；室內(nèi)通風(fēng)良好，不潮濕，無積水，絕

緣板（層）配置符合要求，無亂改建，有檢查記錄，安全、維修

責(zé)任明確。

（二十四）加壓泵房

設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善。設(shè)備良好，運行正常，

無事故隱患。有運行記錄、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、二次供水

許可證、水質(zhì)定期化驗報告，操作人員健康合格證齊全。機房整

潔，不積水，不潮濕，設(shè)備及管道無銹蝕，衛(wèi)生消殺符合要求。

二、業(yè)主報修、維修回訪制度

（一）業(yè)主報修

凡是接到業(yè)主報修，屬零修的，到場解決并且合格率應(yīng)達到

95%；屬其他維修的，按《本市物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

（二）維修回訪

維修回訪由項目經(jīng)理、客服部主管、工程部主管擔(dān)任。其中

項目經(jīng)理回訪率不低于10%；客服部主管回訪率不低于30%；工

程部主管回訪率不低于60%o

1、回訪時間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中安全設(shè)施維修

二天內(nèi)回訪；漏水項目維修三天內(nèi)回訪。

2、回訪內(nèi)容

實地查看維修項目，向在維修現(xiàn)場的業(yè)主了解維修人員服務(wù)

情況，征詢改進意見，核對收費情況，請被回訪人簽名。

對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時內(nèi)書面通知維修人員進行整

改。

第九部分物業(yè)承接查驗

一、物業(yè)管理用房相關(guān)

物業(yè)管理用房包括物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)管理配套用房和

業(yè)主委員會辦公用房等。

物業(yè)管理用房必須相對集中，具備自然通風(fēng)采光條件，建筑

標(biāo)高宜在正負零以上。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共同所有，用

于物業(yè)管理服務(wù)活動，由物業(yè)管理單位負責(zé)日常維修、養(yǎng)護，大

中修及翻新改造從物業(yè)維修資金中列支。

物業(yè)管理用房設(shè)計和移交建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：

（一）房屋內(nèi)墻面應(yīng)當(dāng)涂刷涂料，頂棚應(yīng)當(dāng)?shù)蹴敾蛲克⑼苛?

地面鋪設(shè)瓷磚，衛(wèi)生間墻地面應(yīng)當(dāng)鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具。

（二）物業(yè)管理用房應(yīng)具備獨立使用條件。必須符合安全、

消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求，上下水、供電等應(yīng)當(dāng)具備正常

使用功能，并獨立計費。

（三）項目內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在

物業(yè)管理用房內(nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

二、物業(yè)相關(guān)資料驗收

（一）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：

1、項目開發(fā)批準(zhǔn)報告。

2、規(guī)劃許可證。

3、土地使用合同。

4、建筑開工許可證。

5、用地紅線圖。

（二）綜合竣工資料：

1、竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、

氣、設(shè)備、附屬工程專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖）。

2、建設(shè)工程竣工驗收證書。

3、建設(shè)消防驗收合格證。

4、公共配套設(shè)施綜合驗收合格書。

5、電梯準(zhǔn)用證。

（三）施工設(shè)計資料：

1、地質(zhì)報告書。

2、全套設(shè)計圖紙。

3、圖紙會審記錄。

4、設(shè)計變更通知單。

5、重要的施工會議紀(jì)要。

6、隱蔽工程驗收記錄。

7、其他可能會影響將來管理的原始記錄。

（四）機電設(shè)備資料：

1、機電設(shè)備出廠合格證。

2、機電設(shè)備使用說明書（要求中文）。

3、機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告。

4、設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

（五）業(yè)主資料：

1、已購房業(yè)主姓名、坐落、面積、聯(lián)絡(luò)方式等。

2、業(yè)主專項維修資金交納情況。

二、共用房屋驗收

（一）外墻不得滲水。

（二）屋面隔熱層、防水層完好，排水暢通、無積水、不滲漏;

出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

（三）樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓；整體面層平整，

無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無

缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

（四）衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有

積水、倒泛水和滲漏。

（五）散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。

（六）內(nèi)墻面：

1、抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明

顯裂縫，無污漬。

2、塊料（如瓷磚）面層:粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、

損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。

3、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂

紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。

（七）門、窗:

1、門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無

翹曲變形。

2、門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活。

3、玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷。

4.油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。

（八）樓梯無裂縫，鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆

完好，色澤均勻，表面平滑。

（九）木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。

（十）開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。

（十一）燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。

（十二）水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。

（十三）衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口

密實，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞，排水通暢。

（十四）給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水

通暢，有足夠壓力。

（十五）地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無

滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。

（十六）其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工

作正常。

三、公共配套設(shè)施驗

（一）路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安

裝牢固，油漆完好。

（二）道路：

1、路面平整，塊料面層拼砌整齊，無水泥塊，無起砂、斷裂。

2、路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷。

3.、交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。

（三）室外消防設(shè)施：

1、消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好。

2、消防設(shè)施配件齊全。

3、消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓

充足。

（四）樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。

（五）垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用

方便。

（六）安全員崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。

（七）安全道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。

（八）停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好,

排水設(shè)施良好。

（九）自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安

全防護和排水設(shè)施良好。

（十）明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢

固、平穩(wěn)。

（十一）沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)

無雜物。

（十二）護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。

（十三）臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。

（十四）水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。

（十五）信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光。

（十六）雕塑、小品牢固，完好，安全。

（十七）招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。

（十八）避雷設(shè)施連接牢固。

四、綠化驗收

綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；

綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。

五、機電設(shè)備驗收

（一）電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝

符合規(guī)范；有電梯運行準(zhǔn)運證；機房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識

清楚，表面光潔平整、明亮。

（二）變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好,

安全防護裝置齊全，標(biāo)識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好,

設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

（三）中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達

到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光、降溫良好,

設(shè)備表面油漆完好，無損傷。

（四）發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，反應(yīng)敏捷,

標(biāo)識清楚，表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音、防

護設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。

（五）消防監(jiān)控設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良

好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、

通風(fēng)、采光良好。

（六）排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，

標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機

房配置完整。

(七)安全監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。

三.物業(yè)承接查驗工作方案

預(yù)備工作

(1)人員預(yù)備

確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。

(2)計劃預(yù)備：

物業(yè)制訂承接查驗實施方案，能夠讓承接查驗工作按步驟有

計劃地實施。

(3)資料預(yù)備：

在物業(yè)的承接查驗中，應(yīng)做必要的查驗記錄，在正式開展承

接查驗工作之前，應(yīng)根據(jù)實際情況做好資料預(yù)備工作，制訂查驗

工作流程和記錄表格。

物業(yè)的承接查驗主要以核對的方式進行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備

等情況下還可采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等

具體方法進行檢查。

收集整理：將存在問題收錄《物業(yè)查驗記錄表》，對《物業(yè)

查驗記錄表》內(nèi)容進行分類整理，將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造

表；將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認，并辦理確認

手續(xù)。

處理方法：工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處

理方法。實際工作過程中，物業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時，還可以

提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進行針對性整改。

跟蹤驗證：為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓滿地解決，物

業(yè)做好跟蹤查驗工作。物業(yè)將安排專業(yè)技術(shù)人員分別負責(zé)不同專

業(yè)的工程質(zhì)量問題。在整改實施的過程中，進行現(xiàn)場跟蹤，對整

改完工的項目進行驗收，辦理查驗手續(xù)。對整改不合要求的工程

項目則繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。