2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試沖刺模擬試卷：真題解析與實(shí)務(wù)技能測(cè)試考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本部分共20題，每題1分，共20分。每題有唯一正確答案，請(qǐng)將正確答案的選項(xiàng)字母填涂在答題卡相應(yīng)位置。）1.根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)出讓最高年限根據(jù)不同用途確定，其中商業(yè)用地的出讓最高年限為（）年。A.30B.40C.50D.702.某房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中表述，估價(jià)結(jié)果是在滿足所有假設(shè)和限制條件下的前提下的價(jià)值，若未滿足某些假設(shè)條件，估價(jià)結(jié)果可能發(fā)生變化。該表述體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)的（）原則。A.替代原則B.最高最佳使用原則C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則D.誠實(shí)信用原則3.采用市場法估價(jià)時(shí)，選取可比案例后，需要對(duì)可比案例的成交價(jià)格進(jìn)行修正調(diào)整。下列各項(xiàng)中，不屬于交易日期修正考慮因素的是（）。A.房地產(chǎn)市場總體價(jià)格水平變動(dòng)B.區(qū)域市場價(jià)格水平變動(dòng)C.可比案例房地產(chǎn)自身價(jià)值變動(dòng)D.個(gè)別因素對(duì)可比案例價(jià)格的影響4.某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)未來每年凈收益穩(wěn)定，收益年限為40年，適用的報(bào)酬率為10%。采用收益法評(píng)估其價(jià)值時(shí)，收益年限應(yīng)采用的計(jì)算方法是（）。A.直接使用收益年限B.使用剩余使用年限C.使用法定耐用年限D(zhuǎn).根據(jù)剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定5.某在建工程，已完成主體結(jié)構(gòu)施工，但尚未完成裝修和設(shè)備安裝。采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估其價(jià)值時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)采用（）確定。A.市場法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法（倒算法）6.在評(píng)估某宗房地產(chǎn)的遺產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)依法扣除的款項(xiàng)是（）。A.貸款余額B.房屋租賃收入C.估價(jià)費(fèi)用D.評(píng)估人員酬金7.根據(jù)我國《物權(quán)法》（現(xiàn)為《民法典》物權(quán)編），不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)具有（）的效力。A.推定真實(shí)B.絕對(duì)權(quán)威C.相對(duì)效力D.條件效力8.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一項(xiàng)房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)，根據(jù)委托協(xié)議，收費(fèi)由征收部門依據(jù)評(píng)估結(jié)果的一定比例支付。該收費(fèi)方式屬于（）。A.固定收費(fèi)B.按完成工作量收費(fèi)C.按評(píng)估結(jié)果比例收費(fèi)D.按標(biāo)的額比例收費(fèi)9.在進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估時(shí)，若待估宗地位于不規(guī)則形狀地塊中，常用的一種劃分方法是將宗地劃分為若干個(gè)規(guī)則形狀（如矩形、三角形）進(jìn)行分別評(píng)估后加總。這種方法屬于（）。A.網(wǎng)格法B.劃片法C.分塊法D.坐標(biāo)法10.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由（）簽字蓋章。A.執(zhí)業(yè)資格證書持有人B.估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人C.參與估價(jià)的所有人員D.委托人代表11.某房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘中發(fā)現(xiàn)，估價(jià)對(duì)象房屋存在多處結(jié)構(gòu)性裂縫。在報(bào)告中應(yīng)明確記錄該情況，并分析其對(duì)房屋價(jià)值可能產(chǎn)生的影響。這體現(xiàn)了估價(jià)的（）要求。A.客觀性B.獨(dú)立性C.公正性D.專業(yè)勝任性12.采用成本法評(píng)估新建房屋價(jià)值時(shí)，其重置成本應(yīng)采用（）價(jià)格。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.購建時(shí)C.設(shè)計(jì)時(shí)D.完工時(shí)13.某房地產(chǎn)估價(jià)師在評(píng)估某商業(yè)用房時(shí)，收集了近期成交的3宗類似物業(yè)的交易數(shù)據(jù)。其中，某宗交易是買賣雙方特殊關(guān)系下的交易，交易價(jià)格明顯偏高。在運(yùn)用市場法時(shí)，對(duì)該宗案例的處理方法是（）。A.必須直接采用B.必須剔除C.在比較分析時(shí)考慮其交易情況修正系數(shù)D.由委托人決定是否采納14.房地產(chǎn)租賃價(jià)格水平受多種因素影響，其中（）是決定房地產(chǎn)租賃需求的基礎(chǔ)。A.租賃市場價(jià)格B.房地產(chǎn)本身狀況C.承租人的支付能力D.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)15.根據(jù)我國《房地產(chǎn)估價(jià)師管理?xiàng)l例》，房地產(chǎn)估價(jià)師享有權(quán)利，同時(shí)也應(yīng)履行義務(wù)。下列選項(xiàng)中，不屬于其義務(wù)的是（）。A.遵守法律法規(guī)和職業(yè)道德B.發(fā)表有利于提升行業(yè)聲譽(yù)的言論C.按照規(guī)定進(jìn)行注冊(cè)D.對(duì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)承擔(dān)法律責(zé)任16.評(píng)估某企業(yè)整體價(jià)值時(shí)，采用市場法中的可比公司法，需要選擇可比公司。在選擇時(shí)，不應(yīng)考慮的因素是（）。A.公司規(guī)模B.行業(yè)地位C.發(fā)展前景D.股權(quán)結(jié)構(gòu)差異17.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待開發(fā)建設(shè)用地的價(jià)值時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值通常采用市場法或收益法估算。當(dāng)市場法測(cè)算結(jié)果與收益法測(cè)算結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)（）。A.以市場法結(jié)果為準(zhǔn)B.以收益法結(jié)果為準(zhǔn)C.取兩者測(cè)算結(jié)果的平均值D.結(jié)合實(shí)際情況、市場風(fēng)險(xiǎn)等因素綜合判斷，并對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行修正18.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù)，其出具的估價(jià)報(bào)告應(yīng)（）。A.由委托人審閱確認(rèn)B.經(jīng)主管部門審核批準(zhǔn)C.由注冊(cè)機(jī)構(gòu)備案D.獨(dú)立、客觀、公正地反映估價(jià)對(duì)象的價(jià)值19.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接一項(xiàng)拍賣房產(chǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)后，發(fā)現(xiàn)委托人提供的權(quán)屬資料不完整。為避免風(fēng)險(xiǎn)，該機(jī)構(gòu)應(yīng)采取的措施是（）。A.接受委托，但在報(bào)告中充分說明權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)B.拒絕接受委托C.與委托人協(xié)商，要求其補(bǔ)充資料，若無法補(bǔ)充則拒絕委托D.接受委托，自行進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查20.房地產(chǎn)估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指，估價(jià)師應(yīng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象被作（）使用，并據(jù)此評(píng)估其價(jià)值。A.法律允許且技術(shù)上可能B.市場普遍接受C.估價(jià)師最偏好D.開發(fā)商最有利可圖二、多項(xiàng)選擇題（本部分共10題，每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，請(qǐng)將正確答案的選項(xiàng)字母填涂在答題卡相應(yīng)位置。多選、錯(cuò)選、漏選均不得分。）21.房地產(chǎn)估價(jià)的特性包括（）。A.空間性B.復(fù)雜性C.市場性D.獨(dú)立性E.時(shí)間性22.采用市場法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要對(duì)可比案例成交價(jià)格進(jìn)行修正調(diào)整的因素通常包括（）。A.交易日期差異B.區(qū)域因素差異C.個(gè)別因素差異D.融資方式差異E.估價(jià)目的差異23.收益法適用于評(píng)估下列哪些類型的房地產(chǎn)價(jià)值？（）A.辦公樓B.商業(yè)店鋪C.出租住宅D.在建工程（預(yù)期有收益）E.存量住宅（有穩(wěn)定租金收入）24.在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)場查勘時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)查勘的內(nèi)容包括（）。A.估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境與交通條件B.估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況、權(quán)利限制C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況（結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等）D.估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況（租賃情況、抵押情況等）E.房地產(chǎn)市場近期價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)25.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的說法中，正確的有（）。A.估價(jià)報(bào)告是估價(jià)師完成估價(jià)工作后提交給委托人的正式成果B.估價(jià)報(bào)告應(yīng)內(nèi)容完整、格式規(guī)范C.估價(jià)報(bào)告是委托人進(jìn)行相關(guān)決策的重要依據(jù)D.估價(jià)報(bào)告的結(jié)論應(yīng)具有唯一性E.估價(jià)報(bào)告應(yīng)明確說明估價(jià)假設(shè)和限制條件26.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立的質(zhì)量管理制度應(yīng)包括（）。A.估價(jià)業(yè)務(wù)承接制度B.估價(jià)人員培訓(xùn)制度C.估價(jià)過程質(zhì)量控制制度D.估價(jià)成果審核制度E.估價(jià)檔案管理制度27.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)成本通常包括（）。A.土地取得成本B.建筑工程費(fèi)C.專業(yè)費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.開發(fā)利潤28.房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的基本原則包括（）。A.獨(dú)立、客觀、公正B.誠實(shí)守信C.維護(hù)國家利益和社會(huì)公共利益D.接受繼續(xù)教育E.尊重同行29.影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素眾多，可大致歸納為（）。A.一般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.宏觀經(jīng)濟(jì)因素E.微觀經(jīng)濟(jì)因素30.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的說法中，正確的有（）。A.抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)考慮抵押物變現(xiàn)可能性B.抵押價(jià)值通常低于市場價(jià)值C.抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和估價(jià)規(guī)范D.抵押價(jià)值評(píng)估不考慮借款人償債能力E.抵押價(jià)值應(yīng)定期重新評(píng)估三、判斷題（本部分共10題，每題1分，共10分。請(qǐng)判斷下列說法是否正確，正確的填“√”，錯(cuò)誤的填“×”，并將答案填涂在答題卡相應(yīng)位置。）31.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)個(gè)人需要選擇是否加入房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)。（）32.在評(píng)估房屋建筑重置成本時(shí)，應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑工藝和標(biāo)準(zhǔn)。（）33.對(duì)于同一房地產(chǎn)，在不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估，其價(jià)值結(jié)果可能不同，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)的客觀性。（）34.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含致委托人函、估價(jià)師聲明、估價(jià)報(bào)告使用限制說明、估價(jià)對(duì)象照片、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果等主要部分。（）35.收益法估價(jià)中，凈收益通常是指估價(jià)對(duì)象未來產(chǎn)生的、歸屬于房地產(chǎn)的、扣除了所有運(yùn)營費(fèi)用后的收益。（）36.假設(shè)開發(fā)法中的土地增值收益，是指開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值扣除土地取得成本、開發(fā)成本、專業(yè)費(fèi)用等后的余額。（）37.房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中知悉的商業(yè)秘密，無論是否完成委托任務(wù)，均負(fù)有保密義務(wù)。（）38.采用市場法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，選取的可比案例數(shù)量越多越好。（）39.成本法適用于評(píng)估新建成的房地產(chǎn)價(jià)值，也適用于評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值，但評(píng)估現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，通常需要考慮成新率。（）40.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行業(yè)務(wù)，其出具的估價(jià)報(bào)告可以不經(jīng)委托人同意，直接提交給第三方。（）四、計(jì)算題（本部分共2題，每題10分，共20分。請(qǐng)按題目要求進(jìn)行計(jì)算，列出計(jì)算過程，結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。）41.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)計(jì)未來每年凈收益（不含折舊）為80萬元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。請(qǐng)采用收益法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值。42.某宗房地產(chǎn)采用市場法評(píng)估，選取了三宗可比案例A、B、C。經(jīng)調(diào)查分析，三宗可比案例與估價(jià)對(duì)象的主要差異及修正系數(shù)如下表所示（注：交易日期修正系數(shù)均為1.0）：|可比案例|交易價(jià)格（元/平方米）|區(qū)域因素修正系數(shù)|個(gè)別因素修正系數(shù)||:-------|:---------------------|:---------------|:---------------||A|8000|1.05|0.95||B|8500|1.10|1.00||C|7800|0.95|1.05|請(qǐng)采用市場法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的單位比較價(jià)值（元/平方米）。假設(shè)應(yīng)重點(diǎn)選用案例B進(jìn)行比較修正。五、實(shí)務(wù)技能題（本部分共1題，共30分。請(qǐng)根據(jù)題目要求，撰寫相應(yīng)的估價(jià)報(bào)告部分內(nèi)容。）43.假設(shè)你作為房地產(chǎn)估價(jià)師，接受委托評(píng)估某位于市中心商業(yè)區(qū)的臨街商鋪（估價(jià)對(duì)象）在2025年10月31日（價(jià)值時(shí)點(diǎn)）的公開市場價(jià)值。估價(jià)目的是為即將進(jìn)行的租賃談判提供價(jià)值參考。估價(jià)對(duì)象為建筑面積約200平方米的獨(dú)立一層商鋪，共兩層，物業(yè)權(quán)屬清晰，已出租?，F(xiàn)場查勘發(fā)現(xiàn)，商鋪裝修較陳舊，部分地面有磨損。附近有地鐵口，交通便利，周邊商業(yè)繁華，人流量大。目前市場上類似商鋪的租金水平約為每月每平方米建筑面積300元，空置率約為5%。該商鋪的年有效毛租金收入預(yù)計(jì)為（300元/平方米/月×200平方米×12個(gè)月×(1-5%)）。假設(shè)該商鋪的運(yùn)營費(fèi)用（含管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅等）約為年有效毛租金收入的30%，資本化率取12%。請(qǐng)根據(jù)上述資料，運(yùn)用收益法，撰寫該商鋪估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)方法選用”、“計(jì)算過程”和“最終估價(jià)結(jié)果確定”三個(gè)部分的內(nèi)容。---試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.D2.C3.C4.B5.A6.A7.A8.C9.C10.A11.A12.A13.C14.C15.B16.D17.D18.D19.A20.A二、多項(xiàng)選擇題21.B,C,D,E22.A,B,C,D,E23.A,B,C,E24.A,B,C,D25.A,B,C,E26.A,B,C,D,E27.A,B,C,D28.A,B,C,E29.A,B,C30.A,B,C三、判斷題31.×32.√33.×34.√35.√36.√37.√38.×39.√40.×四、計(jì)算題41.計(jì)算過程：P=A/r×[1-1/(1+r)^n]

P=80/10%×[1-1/(1+10%)^40]

P=800/0.1×[1-1/1.1^40]

P=8000×[1-1/45.259]

P=8000×[1-0.0221]

P=8000×0.9779

P≈7823.20（元）

結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位：7823.2042.計(jì)算過程：

1.確定重點(diǎn)可比案例：案例B

2.計(jì)算估價(jià)對(duì)象單位比較價(jià)值：

估價(jià)對(duì)象單位比較價(jià)值=案例B交易價(jià)格×案例B區(qū)域因素修正系數(shù)×案例B個(gè)別因素修正系數(shù)

估價(jià)對(duì)象單位比較價(jià)值=8500×1.10×1.00

估價(jià)對(duì)象單位比較價(jià)值=8500×1.10

估價(jià)對(duì)象單位比較價(jià)值=9350（元/平方米）五、實(shí)務(wù)技能題（以下為模擬評(píng)分點(diǎn)所期望的內(nèi)容要點(diǎn)，實(shí)際評(píng)分可能更注重邏輯性、條理性、專業(yè)術(shù)語運(yùn)用和與題意的契合度）估價(jià)方法選用估價(jià)對(duì)象為位于市中心商業(yè)區(qū)的臨街商鋪，具有穩(wěn)定收益特性，適合采用收益法評(píng)估其公開市場價(jià)值。同時(shí)，商鋪位于商業(yè)區(qū)，市場活躍，