2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)亞太地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)遇與挑戰(zhàn)2025年9月03關(guān)于我們04Vistra卓佳觀點(diǎn)05亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)視角06

執(zhí)行摘要07調(diào)研概述與方法論08

市場(chǎng)格局09

市場(chǎng)動(dòng)態(tài)15市場(chǎng)布局與運(yùn)營(yíng)阻力關(guān)聯(lián)分析17關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)19

機(jī)遇格局22阻力格局24運(yùn)營(yíng)阻力分析29核心要點(diǎn)35結(jié)語(yǔ)36Vistra卓佳助力私募資本流動(dòng)37

日本不動(dòng)產(chǎn)投資熱潮38亞太新興市場(chǎng)面臨監(jiān)管阻礙39數(shù)據(jù)中心呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)趨勢(shì)40

Vistra卓佳全球拓展平臺(tái)（GEP）簡(jiǎn)化您的全球?qū)嶓w管理41

案例研究目錄“《2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)》對(duì)亞太地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)與動(dòng)態(tài)展開(kāi)了全面分析。本報(bào)告基于Vistra卓佳基金解決方案與亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)（APREA）聯(lián)合發(fā)起的調(diào)研，調(diào)研對(duì)象為在亞太地區(qū)設(shè)有分支機(jī)構(gòu)的領(lǐng)先不動(dòng)產(chǎn)投資者。該指數(shù)構(gòu)建了一套戰(zhàn)略框架，旨在系統(tǒng)解析區(qū)域內(nèi)不同行業(yè)與地域的投資情緒及未來(lái)動(dòng)向。2025年，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性，多個(gè)行業(yè)表現(xiàn)突出。盡管高潛力機(jī)遇持續(xù)吸引投資者關(guān)注，但也伴隨著顯著的運(yùn)營(yíng)阻力，包括監(jiān)管復(fù)雜性、稅務(wù)負(fù)擔(dān)及運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)等多重因素。我們認(rèn)為，那些能夠以前瞻性戰(zhàn)略眼光布局、并有效應(yīng)對(duì)上述運(yùn)營(yíng)阻力的投資者，將更有可能把握市場(chǎng)上升機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)收益目標(biāo)。Vistra卓佳觀點(diǎn)本報(bào)告旨在為不動(dòng)產(chǎn)投資者提供具有實(shí)踐價(jià)值的洞察，協(xié)助其理解并適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的復(fù)雜環(huán)境，從而做出推動(dòng)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展的明智決策?！盌avidAndersonVistra卓佳基金解決方案亞太區(qū)執(zhí)行副總裁2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|4“在我們應(yīng)對(duì)因地緣政治緊張、貿(mào)易格局變動(dòng)和政策調(diào)整而不斷重塑的全球環(huán)境之際，亞太區(qū)持續(xù)成為機(jī)構(gòu)資本配置于不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)鍵地域。盡管投資意愿持續(xù)增強(qiáng)，投資者仍普遍面臨結(jié)構(gòu)性與運(yùn)營(yíng)性層面的挑戰(zhàn)。雖然資本仍在流動(dòng)，但阻力不容忽視。在此背景下，亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)榮幸地與Vistra卓佳基金解決方案聯(lián)合發(fā)布《2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)》。本報(bào)告匯聚了來(lái)自該地區(qū)多個(gè)市場(chǎng)的投資者與行業(yè)持份者的見(jiàn)解，深入剖析資本流動(dòng)趨勢(shì)、相關(guān)阻礙發(fā)展的各項(xiàng)挑戰(zhàn)以及未來(lái)潛在機(jī)遇。該指數(shù)從行業(yè)機(jī)遇、基金架構(gòu)、監(jiān)管環(huán)境及交易執(zhí)行等多個(gè)維度，為不動(dòng)產(chǎn)投資策略提供了實(shí)用視角。對(duì)于希望更深入理解亞太地區(qū)資本配置實(shí)際運(yùn)營(yíng)環(huán)境的投資生態(tài)參與者而言，本報(bào)告是一份極具參考價(jià)值的資源。亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)視角2025年正值亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)成立20周年。我們始終致力于助力會(huì)員與行業(yè)在日益復(fù)雜的投資環(huán)境中穩(wěn)健前行。期望本報(bào)告能夠?yàn)楸姸鄼C(jī)構(gòu)投資者于戰(zhàn)略制定與運(yùn)營(yíng)效率提升方面提供有益的支持及見(jiàn)解?！盨igridZialcita亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)首席執(zhí)行官2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|

5執(zhí)行摘要2025年第二季度，Vistra卓佳基金解決方案與亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)合作，與亞太區(qū)領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者展開(kāi)交流，探討其對(duì)最具潛力投資機(jī)遇的看法，以及影響投資決策的關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)障礙。相關(guān)反饋被整合為一份聚焦新興趨勢(shì)的專(zhuān)題報(bào)告，并構(gòu)建了一項(xiàng)指數(shù)，用以分析不同資產(chǎn)類(lèi)別與交易執(zhí)行難度之間的關(guān)聯(lián)。Vistra卓佳基金解決方案與亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)聯(lián)合開(kāi)展的《2025亞太不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)參與者調(diào)研》指出，投資者對(duì)特定資產(chǎn)類(lèi)別的樂(lè)觀態(tài)度，與其在該類(lèi)別中實(shí)際完成交易時(shí)所面臨的運(yùn)營(yíng)阻力程度，存在顯著相關(guān)性。理解這一關(guān)聯(lián)，對(duì)于投資者在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境中優(yōu)化策略、提升投資成效具有重要參考價(jià)值。2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|6調(diào)研概述與方法論作為亞太地區(qū)領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)匯聚了來(lái)自機(jī)構(gòu)投資者、資產(chǎn)管理人、基金、家族辦公室等多個(gè)領(lǐng)域的會(huì)員，

構(gòu)成一個(gè)多元且經(jīng)驗(yàn)豐富的投資者群體。在本次調(diào)研中，超過(guò)100位來(lái)自亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)員單位的高管及

Vistra卓佳客戶(hù)，通過(guò)結(jié)構(gòu)化問(wèn)卷分享了他們對(duì)跨境投資趨勢(shì)的見(jiàn)解。問(wèn)卷內(nèi)容涵蓋了對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)偏好的評(píng)估，以及對(duì)區(qū)域與本地投資環(huán)境動(dòng)態(tài)的分析。Vistra卓佳與亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)合作，為每一份有效調(diào)研回復(fù)種植一棵樹(shù)——該項(xiàng)目已通過(guò)OneSeed平臺(tái)實(shí)施，旨在呼應(yīng)可持續(xù)發(fā)展

理念。100+亞太不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域高管

20+調(diào)研問(wèn)題

12關(guān)鍵亞太市場(chǎng)10+資產(chǎn)類(lèi)別

2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|7市場(chǎng)格局根據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）研究，亞太地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)在2024年展現(xiàn)出

韌性，全年亞太市場(chǎng)機(jī)構(gòu)投資總額達(dá)1,313億美元，較2023年增長(zhǎng)

23%。延續(xù)2024年的趨勢(shì)，2025年上半年投資額達(dá)到675億美元。盡管持續(xù)的市場(chǎng)不確定性導(dǎo)致盡職調(diào)查過(guò)程延長(zhǎng)，2025年第二季度為該區(qū)域投資額貢獻(xiàn)了312億美元的增量，同比增長(zhǎng)15%。值得注意的是辦公板塊的復(fù)蘇，以及對(duì)工業(yè)與物流等資產(chǎn)類(lèi)型的持續(xù)強(qiáng)勁需求，以及數(shù)據(jù)中心等另類(lèi)投資的擴(kuò)張。2025年第二季度，日本在辦公板塊強(qiáng)勁勢(shì)頭的推動(dòng)下領(lǐng)跑亞太地區(qū)；韓國(guó)錄得亞太地區(qū)最強(qiáng)勁的季度增長(zhǎng)，投資額同比增長(zhǎng)(YoY)

72%。中國(guó)內(nèi)地恢復(fù)了一些勢(shì)頭，主要得益于私募資本（尤其是保

險(xiǎn)公司）提供的流動(dòng)性；而香港則因一筆大型辦公收購(gòu)提振，投資額同比增長(zhǎng)32%。2025年第一季度，印度以驚人的219%同比增長(zhǎng)引領(lǐng)該地區(qū)。盡管最近美國(guó)的關(guān)稅政策（包括對(duì)日本、韓國(guó)征收高達(dá)15%，對(duì)馬來(lái)西亞、印度尼西亞征收高達(dá)19%）可能會(huì)重塑物流不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)態(tài)。即使是主要經(jīng)濟(jì)體如中國(guó)（盡管持續(xù)談判但仍面臨重大關(guān)稅威脅）和印度（因處罰措施現(xiàn)面臨50%關(guān)稅），也可能在特朗普政府準(zhǔn)備征收潛在高額關(guān)稅時(shí)受到影響。1

仲量聯(lián)行研究，《亞太資本追蹤報(bào)告2025年中期展望》，2025年7月圖1：2013-2025年第二季度各市場(chǎng)投資總額（單位：十億美元）1圖2：2022年第一季度-2025年第二季度各行業(yè)投資總額12025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|

8市場(chǎng)動(dòng)態(tài)1

在經(jīng)歷了2024年低谷之后，2025年亞太地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)基金募資迎來(lái)強(qiáng)勁順風(fēng)。2025年上半年募資額已有望超過(guò)2024年全年水平，此前市場(chǎng)在亞太、北美和歐洲均經(jīng)歷了創(chuàng)紀(jì)錄的低迷，募資額遠(yuǎn)低于過(guò)去十年的平均水平。2025年上半年亞太地區(qū)募資額達(dá)到105億美元，兩個(gè)季度貢獻(xiàn)幾乎持平。由于大型基金的關(guān)閉，平均基金規(guī)模正在擴(kuò)大。在當(dāng)季募集的五大基金中，有兩個(gè)承諾投資于該地區(qū)。然而，即使有充足的待投資金（dry

powder）且投資者資金充裕，資本配置仍然具有選擇性。亞太不動(dòng)產(chǎn)債務(wù)基金募資額在2022年達(dá)到52億美元的峰值后，2023年出現(xiàn)大幅下滑，但在2024年強(qiáng)勢(shì)反彈。年內(nèi)基金數(shù)量翻倍至四只，募資額攀升至5億美元。然而，亞太地區(qū)占全球債務(wù)基金資本的比例再次下降——2024年為2%，低于2022年12%的

高點(diǎn)。2

仲量聯(lián)行研究，《亞太資本追蹤報(bào)告2025年中期展望》，2025年7月3

PERE研究，《2024年亞太不動(dòng)產(chǎn)債務(wù)募資回暖》，2025年2月3日?qǐng)D3：2015-2025年上半年亞太不動(dòng)產(chǎn)募資情況（單位：十億美元、百萬(wàn)美元）2

募資金額

+億美元

—

基金平均規(guī)模

百萬(wàn)美元圖4：2014-2024年亞太私募不動(dòng)產(chǎn)債務(wù)募資情況（單位：十億美元、支）3

募資金額

+億美元

基金數(shù)量聚焦亞太的募資活動(dòng)推動(dòng)2025年全球市場(chǎng)復(fù)蘇2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|

9數(shù)據(jù)中心與辦公成為2025年投資者的首選。辦公投資者瞄準(zhǔn)核心/核心增益型（core/core-plus）資產(chǎn)，而數(shù)據(jù)中心買(mǎi)家則關(guān)注機(jī)會(huì)型定價(jià)，尤其是在東南亞地區(qū)。數(shù)據(jù)中心在2025年第二季度實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，交易額達(dá)到11億美元（上半年：16億美元），遠(yuǎn)高于2024年第二季度的1.57億美元，這得益于債務(wù)融資活動(dòng)和募資的雙重推動(dòng)。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2025

年第二季度亞太地區(qū)辦公交易總額達(dá)133億美元（上半年：297億美元），同比增長(zhǎng)24%（上半年：+28%）。在制造商和電子商務(wù)公司需求上升的支撐下，2025年物流需求有望逐步復(fù)蘇。新加坡的區(qū)域活動(dòng)最高，在詢(xún)盤(pán)和實(shí)地考察方面均處于領(lǐng)先地位。2

投資者偏好轉(zhuǎn)變，物流市場(chǎng)擴(kuò)張情緒升溫，數(shù)據(jù)中心增長(zhǎng)顯著2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|103

增值型及機(jī)會(huì)型策略占據(jù)主導(dǎo)

地位根據(jù)PERE的《2025年上半年募資報(bào)告》，在全球不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)，機(jī)

會(huì)型策略在2025年上半年私募不動(dòng)產(chǎn)募資中保持了最受歡迎的地位，占募集資本總額的30%。緊隨其后的是增值型投資策略，占比

29%?？梢院侠硗茢啵诮迪?、資產(chǎn)重新定價(jià)和收益率利差擴(kuò)大的背景下，增值型和機(jī)會(huì)型策略成為2025年上半年整個(gè)地區(qū)的主導(dǎo)策略。這些策略很可能推動(dòng)了亞太市場(chǎng)的資本配置決策和交易量。例如，日本投資者已明確將增值型策略列為2025年的首要策略，重點(diǎn)關(guān)注生活居住類(lèi)和酒店類(lèi)資產(chǎn)。增值型投資也成為一種有吸引力的策略，特別是對(duì)于旨在充滿(mǎn)挑

戰(zhàn)的市場(chǎng)中提升回報(bào)的投資者而言。MSCI不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的進(jìn)一步驗(yàn)證顯示，2024年出售用于再開(kāi)發(fā)或翻新的辦公樓中，近45%計(jì)

劃改建為包含辦公部分的辦公或混合用途開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這高于2023年的41%，突顯了辦公領(lǐng)域?qū)υ鲋禉C(jī)會(huì)日益增長(zhǎng)的需求。2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|

114

亞太不動(dòng)產(chǎn)在區(qū)域核心市場(chǎng)及資產(chǎn)類(lèi)別間的戰(zhàn)略調(diào)整?中國(guó)：機(jī)構(gòu)投資者對(duì)中國(guó)趨緩的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍持保守謹(jǐn)慎態(tài)度，但主要通過(guò)戰(zhàn)略投資推動(dòng)了辦公板塊的活動(dòng)。然而，這種保守情緒導(dǎo)致整體投資額同比下降14%。2025年第二季度中國(guó)吸引了52億美元投資，高于第一季度的38億美元。?香港：投資者參與其不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的范圍顯著擴(kuò)大，特別是對(duì)辦公和零售板塊表現(xiàn)出興趣。雖然整體情緒仍顯謹(jǐn)慎，但交易活動(dòng)較上年的低迷水平已有明顯改善。?

日本：在持續(xù)低利率的支撐下，日本仍是跨境投資者的首選目的地。2025年第二季度該國(guó)投資額為76億美元。東京和大阪繼續(xù)

成為最受追捧的市場(chǎng)，近期活動(dòng)達(dá)到多年高點(diǎn)，同比增長(zhǎng)強(qiáng)勁。?馬來(lái)西亞：數(shù)據(jù)中心在馬來(lái)西亞繼續(xù)展現(xiàn)出強(qiáng)勁增長(zhǎng)，人工智能（AI）需求將繼續(xù)超過(guò)供應(yīng)。?韓國(guó)：今年第一季度不動(dòng)產(chǎn)投資活動(dòng)同比顯著上升，2025年第二季度投資額飆升至60億美元，主要受債務(wù)成本下降和租金上漲（尤其是辦公需求增加）的推動(dòng)。此外，投資者青睞該國(guó)具有增值潛力的穩(wěn)定中型辦公資產(chǎn)、物流設(shè)施和核心地段酒店。?新加坡：吸引了更多私募資本，但辦公租金增長(zhǎng)乏力。家族辦公

室轉(zhuǎn)向核心零售資產(chǎn)；旅游業(yè)復(fù)蘇提振了酒店板塊興趣；物流市場(chǎng)吸引了多元化投資者。然而，在宏觀經(jīng)濟(jì)和地緣政治逆風(fēng)下投資者轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，該國(guó)增長(zhǎng)低于區(qū)域水平。?澳大利亞：隨著悉尼和墨爾本市場(chǎng)開(kāi)始對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新定價(jià)走低，投資者的注意力正日益轉(zhuǎn)向這些市場(chǎng)。在央行降息后情緒改善的支撐下，澳大利亞不動(dòng)產(chǎn)投資活動(dòng)顯著上升。?印度：正日益受到投資者關(guān)注，但穩(wěn)定、投資級(jí)資產(chǎn)的供應(yīng)仍然有限。該國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資急劇上升，得益于強(qiáng)勁的REIT活動(dòng)和倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域不斷增長(zhǎng)的需求。?印度尼西亞：離岸資本集團(tuán)繼續(xù)對(duì)其物流市場(chǎng)表現(xiàn)出興趣，新投資者正通過(guò)合資企業(yè)（JVs）等戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系形成。?越南：對(duì)新興資產(chǎn)類(lèi)別興趣日益增長(zhǎng)。由于中國(guó)制造商將產(chǎn)能向海外轉(zhuǎn)移，越南仍是顯而易見(jiàn)的選擇。2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|125

亞太不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的離岸投資有望增加境內(nèi)資本將繼續(xù)在大多數(shù)市場(chǎng)扮演主導(dǎo)角色，而離岸投資則將增加，這得益于投資者信心改善和有吸引力的估值。2025年第二季度亞太地區(qū)吸引了67億美元跨境投資，同比增長(zhǎng)86%，盡管低于2025年第一季度創(chuàng)下的自2023年第三季度以來(lái)最高水平的95億美元（同比增長(zhǎng)28.4%）。海外投資者主要瞄準(zhǔn)辦公和物流資產(chǎn)，其次是生活居住類(lèi)資產(chǎn)。日本吸引了最多的跨境資本，目標(biāo)為辦公、零售、生活居住和工業(yè)資產(chǎn)。第一季度也是日本五年來(lái)最高的第一季度水平。韓國(guó)在利率更可接受的情況下，上半年也經(jīng)歷了4倍的增長(zhǎng)。外國(guó)投資者對(duì)印度的辦公和零售板塊表現(xiàn)出重燃的興趣，而新加坡則吸引了資本進(jìn)入其工業(yè)和酒店地產(chǎn)市場(chǎng)。澳大利亞在學(xué)生公寓和工業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)了合資活動(dòng)。6

亞太不動(dòng)產(chǎn)投資回報(bào)率優(yōu)于歐洲及美國(guó)市場(chǎng)截至2023年12月31日，MSCI年度不動(dòng)產(chǎn)指數(shù)（未凍結(jié)）采用存量投資市值加權(quán)法計(jì)算的十五年化回報(bào)率與波動(dòng)率指標(biāo)（標(biāo)準(zhǔn)差）。由于周期性波動(dòng)較低，亞太投資組合通常相較歐美市場(chǎng)展現(xiàn)出更優(yōu)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益，這得益于強(qiáng)勁的基本面和該區(qū)域不同市場(chǎng)所處的不同周期。4

仲量聯(lián)行研究，《亞太資本追蹤報(bào)告2025年中期展望》，2025年7月5

貝萊德研究，《亞太不動(dòng)產(chǎn)：無(wú)額外風(fēng)險(xiǎn)的增長(zhǎng)》，2024年9月圖5：2022年第一季度-2025年第二季度流入亞太地區(qū)的跨境投資總額（單位：十億美元）4

澳大利亞

中國(guó)

香港

本

新加坡

韓國(guó)

其他亞太地區(qū)圖6：總回報(bào)率與波動(dòng)率對(duì)比52025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|13這些積極的市場(chǎng)趨勢(shì)與《2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)》的研究結(jié)果相吻合。盡管投資者顯然在亞太地區(qū)推行高增長(zhǎng)策略，但調(diào)查顯示，這些策略的實(shí)施往往受到各市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)營(yíng)復(fù)雜性的制約。下一章節(jié)將這些市場(chǎng)趨勢(shì)與投資者調(diào)研中指出的運(yùn)營(yíng)阻力因素進(jìn)行交叉比對(duì)，從而更深入地揭示障礙與機(jī)遇并存的領(lǐng)域。7

2025年展望亞太地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)投資規(guī)模預(yù)計(jì)將在2025年保持漸進(jìn)增長(zhǎng)。通脹壓力緩解、穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景以及借貸成本可能下降形成有力支

撐。據(jù)權(quán)威研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，受新加坡、韓國(guó)、澳大利亞和香港地區(qū)增長(zhǎng)推動(dòng)，以及投資者對(duì)日本和印度持續(xù)興趣的驅(qū)動(dòng)，2025年商業(yè)地產(chǎn)（CRE）交易額將實(shí)現(xiàn)5%-10%的同比增長(zhǎng)。工業(yè)（包括數(shù)據(jù)中心）、物流和居住投資將保持重要地位，源于長(zhǎng)期穩(wěn)定的結(jié)構(gòu)性需求。同時(shí)，零售、酒店和另類(lèi)資產(chǎn)類(lèi)別預(yù)計(jì)將獲得關(guān)注，因?yàn)橥顿Y者有望利用復(fù)蘇勢(shì)頭和不斷變化的消費(fèi)趨勢(shì)。2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|14市場(chǎng)布局與運(yùn)營(yíng)阻力關(guān)聯(lián)分析投資者密集的市場(chǎng)往往與強(qiáng)勁的投資潛力相契合，但值得注意的是，這種市場(chǎng)參與度通常是在存在顯著運(yùn)營(yíng)阻力的情況下實(shí)現(xiàn)

的——而非沒(méi)有阻力。在亞太地區(qū)，投資者展現(xiàn)出明確的意愿，愿意進(jìn)入日本、中國(guó)、印度和越南等中高運(yùn)營(yíng)阻力環(huán)境以尋求增長(zhǎng)，這表明當(dāng)輔以恰當(dāng)策略時(shí)，機(jī)遇完全可以超越運(yùn)營(yíng)障礙帶來(lái)的挑戰(zhàn)。圖7：市場(chǎng)布局/吸引力與人才及稅務(wù)阻力分析高市場(chǎng)布局?

日本?

中國(guó)?

印度?越南中高人才及稅務(wù)阻力?印度尼西亞?

韓國(guó)低市場(chǎng)布局高市場(chǎng)布局/吸引力、低人才與稅務(wù)阻力市場(chǎng)：新加坡和香港可歸入此類(lèi)。雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈且并非沒(méi)有挑戰(zhàn)（21%的受訪者指出新加坡存在人才問(wèn)題），但其穩(wěn)定的監(jiān)管框架和法律體系為資本部署提供了相比新興市場(chǎng)更低的阻力環(huán)境。盡管澳大利亞存在一些稅務(wù)阻力（37%的受訪者提及），但它仍被視為一個(gè)具有高存在感和機(jī)遇的市場(chǎng)，且人才和稅務(wù)阻力相對(duì)較低。資產(chǎn)類(lèi)別與策略：在日本或新加坡等市場(chǎng)進(jìn)行核心增益型(core-plus)物流投資可能適合此處，在更可預(yù)測(cè)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境中提供對(duì)高增長(zhǎng)行業(yè)的敞口。高市場(chǎng)布局/吸引力，中高人才及稅務(wù)阻力市場(chǎng)：中國(guó)、日本、印度和越南是這一象限

的典型代表。它們提供巨大的增長(zhǎng)潛力，但在稅務(wù)、人才和監(jiān)管阻力方面持續(xù)被標(biāo)記

為中高阻力。資產(chǎn)類(lèi)別與策略：投資數(shù)據(jù)中心、采用增值/機(jī)會(huì)型策略以及進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供了高潛在回報(bào)，但也伴隨著最高水平的運(yùn)營(yíng)復(fù)雜

性，需要專(zhuān)業(yè)知識(shí)和密集管理來(lái)克服執(zhí)行

阻力。?

香港?

新加坡?澳大利亞?

新西蘭?

馬來(lái)西亞?

臺(tái)灣?

泰國(guó)低人才及稅務(wù)阻力2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|15“

很明顯，運(yùn)營(yíng)阻力正在減緩許多亞太市場(chǎng)的勢(shì)頭——尤其是在監(jiān)管、合作伙伴關(guān)系和稅務(wù)復(fù)雜性方面。當(dāng)近半數(shù)受訪者表示為多個(gè)司法管轄區(qū)定制基金結(jié)構(gòu)或獲取可靠的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)很困難時(shí)，這是一個(gè)信號(hào)：規(guī)模和本地專(zhuān)業(yè)知識(shí)比以往任何時(shí)候都更重要?！監(jiān)ttoVonDomingoVistra卓佳基金解決方案亞太區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展主管董事總經(jīng)理2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|16謹(jǐn)慎樂(lè)觀情緒普遍存在對(duì)未來(lái)一到兩年在該地區(qū)發(fā)掘不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的普遍情緒是“中性”（39%的受訪者）到“略微樂(lè)觀”（36%）。這表明投資者正在謹(jǐn)慎行事，而非盲目熱情。13%的受訪者“高度樂(lè)觀”，而12%“略微”或“高度悲觀”。資產(chǎn)類(lèi)別機(jī)遇存在明顯分化在哪些資產(chǎn)類(lèi)別提供最大上行潛力方面存在強(qiáng)烈共識(shí)。物流/工

業(yè)和數(shù)據(jù)中心是無(wú)可爭(zhēng)議的領(lǐng)導(dǎo)者，一直被列為具有最高上行潛力的行業(yè)。緊隨其后的是第二梯隊(duì)的有前景行業(yè)，包括住宅/多戶(hù)住宅/長(zhǎng)租公寓(BTR)和基礎(chǔ)設(shè)施。相反，辦公和零售業(yè)一直排在最后，表明這些傳統(tǒng)資產(chǎn)類(lèi)型仍在掙扎中。增值型和機(jī)會(huì)型策略占據(jù)主導(dǎo)投資者認(rèn)為增值型、機(jī)會(huì)型和主題/行業(yè)特定策略將吸引最多的機(jī)構(gòu)資本。這突顯了通過(guò)主動(dòng)管理和專(zhuān)業(yè)知識(shí)創(chuàng)造超額收益(alpha)的關(guān)注點(diǎn)，而非依賴(lài)被動(dòng)、廣泛市場(chǎng)（核心）升值。關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|17運(yùn)營(yíng)阻力是主要考量因素投資“阻力”——定義為監(jiān)管障礙、稅務(wù)復(fù)雜性和運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)——是一個(gè)主導(dǎo)主題。?首要運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)：最常被提及的痛點(diǎn)包括應(yīng)對(duì)復(fù)雜且不明確的監(jiān)管環(huán)境、政治風(fēng)險(xiǎn)、缺乏透明度以及難以找到優(yōu)質(zhì)交易。?具有挑戰(zhàn)性的市場(chǎng)：印度、中國(guó)、印度尼西亞和越南一直被強(qiáng)調(diào)為最具挑戰(zhàn)性的市場(chǎng)，無(wú)論是在稅務(wù)制度還是招聘/留住運(yùn)營(yíng)人才方面。例如，47%的受訪者認(rèn)為印度擁有最具挑戰(zhàn)性的稅務(wù)制度，是所有市場(chǎng)中最高的。?外包作為解決方案：外包關(guān)鍵職能的愿望是對(duì)這種運(yùn)營(yíng)阻力的直接回應(yīng)。監(jiān)管報(bào)告（62%）、稅務(wù)和審計(jì)協(xié)調(diào)（59%）以及SPV管理（59%）是投資者最希望外包給外部專(zhuān)家的領(lǐng)域，突顯了其復(fù)雜性和資源密集型特性。人工智能（AI）與ESG正在重塑運(yùn)營(yíng)?AI的戰(zhàn)略應(yīng)用：投資者認(rèn)為AI對(duì)交易來(lái)源和市場(chǎng)洞察（65%）以及提升運(yùn)營(yíng)效率（55%）影響最大。這表明了一種利用技術(shù)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和簡(jiǎn)化流程的驅(qū)動(dòng)力。?ESG日益重要：ESG被三分之二（65%）的受訪者視為“重要”到“極其重要”，證實(shí)了其已融入投資決策過(guò)程。然而，值得注意的是，仍有三分之一（35%）的受訪者認(rèn)為其僅“略微重要”。2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|18?數(shù)據(jù)中心?增值/機(jī)會(huì)型物流?基礎(chǔ)設(shè)施?住宅/長(zhǎng)租公寓(BTR)?

酒店?

醫(yī)療保健/養(yǎng)老住房?核心增益型物流/住宅（穩(wěn)定市場(chǎng)）?辦公（調(diào)整型改造）?零售物業(yè)（重大翻新改造）?學(xué)生公寓（細(xì)分運(yùn)營(yíng)模式）?核心穩(wěn)定型辦公/零售物業(yè)市場(chǎng)投資者最活躍且看到增長(zhǎng)潛力的市場(chǎng)，包括澳大利亞、日本和新加坡等發(fā)達(dá)樞紐，以及印度和越南等高增長(zhǎng)新興市場(chǎng)。預(yù)計(jì)跨境資本流動(dòng)將“略有增加”

（55%）或“顯著增加”（13%）的預(yù)期進(jìn)一步提振了機(jī)遇前景。以下是調(diào)研受訪者認(rèn)為具有最大上行潛力和投資吸引力的資產(chǎn)類(lèi)別、策略及市場(chǎng)：資產(chǎn)類(lèi)別?核心增益型物流/住宅?

數(shù)據(jù)中心?增值/機(jī)會(huì)型物流?

基礎(chǔ)設(shè)施?住宅/長(zhǎng)租公寓

(BTR)?

酒店?

醫(yī)療保健/養(yǎng)老住房投資策略?

增值型?

機(jī)會(huì)型?主題/行業(yè)特定型（例如醫(yī)療保健、物流）圖8：資產(chǎn)類(lèi)別增長(zhǎng)潛力與運(yùn)營(yíng)阻力分析高增長(zhǎng)潛力資產(chǎn)類(lèi)別機(jī)遇格局低增長(zhǎng)潛力資產(chǎn)類(lèi)別低運(yùn)營(yíng)阻力高運(yùn)營(yíng)阻力2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|19><圖9：亞太地區(qū)市場(chǎng)業(yè)務(wù)覆蓋情況（受訪者占比）根據(jù)調(diào)研結(jié)果，未來(lái)一至兩年最受機(jī)構(gòu)資本青睞的策略呈現(xiàn)傳統(tǒng)避險(xiǎn)與高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)策略并存的格局。該排名基于將各策略列入前四大首選的投資人占比統(tǒng)計(jì)得出：1核心型(core)63%的受訪者將該策略排在前三位。這表明盡管在尋求更高收益，但仍有相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)資本預(yù)計(jì)將流入被視為安全和穩(wěn)定的核心資產(chǎn)。2

不動(dòng)產(chǎn)債務(wù)(real

estate

debt)59%的受訪者將其排在前三位。這一高排名表明投資者看到了私人信貸和其他債務(wù)策略的重大機(jī)遇，很可能是由高利率和傳統(tǒng)銀行貸款條件收緊所驅(qū)動(dòng)。3

機(jī)會(huì)型(opportunistic)56%的受訪者將其納入前三位選擇。這突顯了對(duì)涉及開(kāi)發(fā)、重新定位或利用市場(chǎng)錯(cuò)位以獲得更高回報(bào)策略的強(qiáng)烈需求。4

增值型(value-add)和困境資產(chǎn)型

(distressed)各有53%的受訪者將其排在第四位。這進(jìn)一步證實(shí)了對(duì)需要主動(dòng)管理以創(chuàng)造價(jià)值和利用面臨挑戰(zhàn)資產(chǎn)的策略的關(guān)注。調(diào)研受訪者在整個(gè)地區(qū)都有市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。以下是他們的集中度排名，基于在每個(gè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的受訪者百分比從高到低排序。逾三分之二（72%）的受訪機(jī)構(gòu)表示在兩個(gè)及以上市場(chǎng)開(kāi)展運(yùn)營(yíng)，凸顯出跨境經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)的普遍性，包括稅務(wù)復(fù)雜性、人力資源合規(guī)及多市場(chǎng)管理問(wèn)題等。反映這一經(jīng)營(yíng)現(xiàn)實(shí)的是，62%的受訪機(jī)構(gòu)特別指出在多個(gè)市場(chǎng)中遭遇了”增長(zhǎng)阻力”。2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|20“

亞太地區(qū)的投資者顯然正在重新調(diào)整而非撤退。我們看到的是向增值型、行業(yè)特定型和機(jī)會(huì)型策略的強(qiáng)勁轉(zhuǎn)變，尤其是在物流和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。資本就在那里——投資者只是對(duì)其流向變得日趨審慎?！盋hris

DayVistra卓佳基金解決方案亞太區(qū)服務(wù)交付主管2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|21高阻力痛點(diǎn)最主要的運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)包括監(jiān)管模糊性、政治不確定性及市場(chǎng)透明度與標(biāo)準(zhǔn)化缺失。阻力格局以下是調(diào)研受訪者對(duì)商業(yè)、監(jiān)管、稅務(wù)和運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)強(qiáng)度排名的概述。高阻力市場(chǎng)?

稅務(wù)方面：印度（47%）、中國(guó)（40%）、越南（40%）、韓國(guó)（40%）和澳大利亞/新西蘭（37%）被認(rèn)為最具挑戰(zhàn)性。?人才方面：印度（28%）、印度尼西亞（28%）、日本（28%）、越南（24%）、中國(guó)

（21%）及新加坡（21%）是招聘及留存具

備基金管理經(jīng)驗(yàn)人才難度最大的市場(chǎng)。高阻力活動(dòng)為多個(gè)司法管轄區(qū)定制基金結(jié)構(gòu)、確保數(shù)據(jù)安全性和可靠性以及應(yīng)對(duì)跨境架構(gòu)被視為具有挑戰(zhàn)性。2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|22“

每個(gè)市場(chǎng)都有其獨(dú)特的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。在新加坡，印花稅、住宅及分層商業(yè)地產(chǎn)政策收緊等政策干預(yù)，對(duì)資本流動(dòng)及退出渠道影響重大。盡管監(jiān)管環(huán)境穩(wěn)定，但政策變動(dòng)可能十分迅速，投資者需圍繞調(diào)控措施或土地供應(yīng)決策制定情景預(yù)案。澳大利亞則面臨更多實(shí)際障礙，包括冗長(zhǎng)的審批流程、規(guī)劃延遲及建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。勞動(dòng)力短缺及成本波動(dòng)是持續(xù)存在的問(wèn)題，在以開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)的策略中尤為突出。各州監(jiān)管要求存在差異，這種非標(biāo)準(zhǔn)化特點(diǎn)會(huì)延緩項(xiàng)目執(zhí)行。這些問(wèn)題并未削弱市場(chǎng)吸引力，但確實(shí)迫使投資者采取更親力親為、更為謹(jǐn)慎的方式。合作伙伴選擇、合同保障及保守的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估成為關(guān)鍵?！盧ussellWeeJeanYip

Developments并購(gòu)總監(jiān)2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|23“

監(jiān)管與政治因素是跨境不動(dòng)產(chǎn)投資中最重大的實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)，可能包括審批延遲、稅收政策變動(dòng)或新的外資所有權(quán)限制。即便在相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，官僚主義也可能延長(zhǎng)項(xiàng)目周期并引入不確定性。合作相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也十分顯著：即便團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，若在治理、報(bào)告或執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)方面存在分歧，也可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。許多投資者通過(guò)構(gòu)建清晰的合資結(jié)構(gòu)、采用基于里程碑的資本部署方式，以及在項(xiàng)目早期聘請(qǐng)法律及稅務(wù)顧問(wèn)來(lái)緩解這些風(fēng)險(xiǎn)。歸根結(jié)底，大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)都與執(zhí)行相關(guān)。建立恰當(dāng)?shù)谋Ｕ蠙C(jī)制并謹(jǐn)慎選擇合作伙伴，往往比選擇市場(chǎng)更為重要?！辈①?gòu)總監(jiān)監(jiān)管與政治——最高阻力領(lǐng)域這是最常被提及的挑戰(zhàn)類(lèi)別。投資者顯然最關(guān)注該區(qū)域各國(guó)政府及法律框架的復(fù)雜性與不確定性。具體痛點(diǎn)包括：?清晰度與復(fù)雜性：直接提及“監(jiān)管法規(guī)清晰度”、“限制措施與模糊法規(guī)”及“復(fù)雜的監(jiān)管環(huán)境”。?政治不穩(wěn)定性：“政治不確定性”及“政治風(fēng)險(xiǎn)”被明確列為主要擔(dān)憂(yōu)。針對(duì)“您在亞太地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)投資中遇到的最大運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)是什么”這一問(wèn)題，受訪者的定性回答顯示，運(yùn)營(yíng)阻力最高的領(lǐng)域集中在監(jiān)管與政治、執(zhí)行與合作兩方面。?官僚主義與流程：受訪者提及“官僚主義”及“審批延遲”是重大運(yùn)營(yíng)障礙。?法治：對(duì)基本法律原則的擔(dān)憂(yōu)包括“法治缺失與爭(zhēng)議仲

裁問(wèn)題”及“部分市場(chǎng)的腐敗現(xiàn)象”。運(yùn)營(yíng)阻力分析RussellWeeJean

Yip

Developments2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|24“

由于監(jiān)管環(huán)境碎片化及法律體系不一致，跨境交易本質(zhì)上具有復(fù)雜性。在實(shí)踐中，進(jìn)入這些市場(chǎng)不僅需要理解表層規(guī)則，還需全面把握當(dāng)?shù)胤审w系的歷史演變、內(nèi)在關(guān)聯(lián)及潛在風(fēng)險(xiǎn)。交易執(zhí)行往往受制于審批時(shí)間不同步、治理預(yù)期差異及跨司法管轄區(qū)稅務(wù)或外匯政策沖突。對(duì)于涉及多層離岸及在岸實(shí)體的投資，需精心設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)以確保合規(guī)性、效率及長(zhǎng)期可行性。我們還觀察到監(jiān)管動(dòng)態(tài)性日益增強(qiáng)——尤其是在外資參與戰(zhàn)略性資產(chǎn)領(lǐng)域，政策反轉(zhuǎn)或自由裁量解釋可能對(duì)項(xiàng)目結(jié)果產(chǎn)生重大影響。與此同時(shí)，外匯波動(dòng)在整個(gè)投資周期中持續(xù)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)，影響收益穩(wěn)定性及退出可預(yù)測(cè)性。”執(zhí)行與合作——高阻力領(lǐng)域這是第二大阻力來(lái)源類(lèi)別，聚焦于實(shí)地運(yùn)營(yíng)及投資管理的實(shí)際挑戰(zhàn)。痛點(diǎn)包括：?依賴(lài)本地合作伙伴：“本地合作”及“建立信任”的挑戰(zhàn)是核心主題。?運(yùn)營(yíng)能力：“受訪者指出”運(yùn)營(yíng)能力薄弱”及“專(zhuān)業(yè)知識(shí)不足、效率低下”是重大短板。?人力資本：“人力資源”挑戰(zhàn)及“語(yǔ)言翻譯與估值審計(jì)”被列為具體運(yùn)營(yíng)難題。?數(shù)據(jù)與透明度：提及“數(shù)據(jù)透明度缺失”及“可靠信息不足”，這些問(wèn)題直接影響交易執(zhí)行與投資管理效率。財(cái)務(wù)與稅務(wù)盡管提及頻率低于監(jiān)管或執(zhí)行問(wèn)題，但財(cái)務(wù)壓力仍是顯著

痛點(diǎn)。挑戰(zhàn)包括：?成本與波動(dòng)性：“利息成本波動(dòng)”及“高額前期資本投入”是核心擔(dān)憂(yōu)。?

回報(bào)：“回報(bào)有限”及“盈利實(shí)現(xiàn)緩慢”也被列為重大財(cái)務(wù)

困擾。市場(chǎng)與交易篩選該類(lèi)別聚焦于在競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中尋找并獲取可行投資機(jī)遇的挑戰(zhàn)。痛點(diǎn)包括：?交易流：“優(yōu)質(zhì)交易難尋”及“交易流可見(jiàn)度低”被列為主要挑戰(zhàn)。?市場(chǎng)成熟度：受訪者提及“市場(chǎng)深度及可選范圍”是限制因素?？琢钏嚿顒?chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)董事總經(jīng)理兼首席投資官2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|25圖10：提及人才挑戰(zhàn)的受訪者占比圖11：提及稅務(wù)挑戰(zhàn)（市場(chǎng)準(zhǔn)入/擴(kuò)張障礙）的受訪者占比以下是亞太地區(qū)招聘和留住具備不動(dòng)產(chǎn)基金管理經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)人才最具挑戰(zhàn)性的市場(chǎng)排名。以下是被認(rèn)定為存在阻礙業(yè)務(wù)準(zhǔn)入/擴(kuò)張的稅收制度的市場(chǎng)。2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|26“

根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，該區(qū)域的核心結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)仍是市場(chǎng)數(shù)據(jù)透明度不足且不一致——在發(fā)

展中經(jīng)濟(jì)體尤為明顯。私募不動(dòng)產(chǎn)交易通常不公開(kāi)披露，交易可比數(shù)據(jù)、資本化率基準(zhǔn)及估值數(shù)據(jù)即便存在，也多為傳聞性質(zhì)，這嚴(yán)重影響了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估精度及市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機(jī)判斷。在資產(chǎn)層面，運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)（如當(dāng)前入住率、租賃結(jié)構(gòu)及租戶(hù)概況）往往存在延遲或不完整的問(wèn)題，在缺乏機(jī)構(gòu)化資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)中尤為突出。這既影響初始風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，也不利于后續(xù)投資組合監(jiān)控。此外，我們發(fā)現(xiàn)不同司法管轄區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)分類(lèi)差異顯著。例如，在部分國(guó)家，工業(yè)資產(chǎn)可能以綜合工業(yè)區(qū)或產(chǎn)業(yè)集群形式存在，而非獨(dú)立設(shè)施。若能建立更系統(tǒng)的分類(lèi)體系或跨市場(chǎng)框架，明確各類(lèi)資產(chǎn)的本地特征，將大幅幫助投資者理解并比較不同市場(chǎng)的資產(chǎn)?！鲍@取可靠實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)領(lǐng)域的主要阻力點(diǎn)在于獲取可靠實(shí)時(shí)信息的難度及

報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)化缺失。?獲取實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)：49%的受訪者（39%認(rèn)為“困難”，10%認(rèn)為“極困難”）表示，獲取亞太地區(qū)投資組合的可靠實(shí)時(shí)投資業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)存在難度。這是調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的最主要數(shù)據(jù)相關(guān)阻力點(diǎn)。?投資者報(bào)告與溝通：這被視為亟需改進(jìn)的領(lǐng)域。當(dāng)被問(wèn)

及AI在哪些方面影響最大時(shí)，65%的受訪者選擇“投資者報(bào)告與溝通”，在所有類(lèi)別中占比最高。這一高比例表明當(dāng)前報(bào)告流程存在重大挑戰(zhàn)，投資者迫切希望通過(guò)技術(shù)解決?；鸺軜?gòu)主要挑戰(zhàn)在于跨司法管轄區(qū)管理和定制架構(gòu)的復(fù)雜性：?基金架構(gòu)定制化：50%受訪者認(rèn)為為多司法管轄區(qū)定制基金架構(gòu)“具有挑戰(zhàn)性”或“極具挑戰(zhàn)性”?執(zhí)行難度：僅15%認(rèn)為跨境基金架構(gòu)定制“較為直接”多市場(chǎng)管理困境：需持續(xù)應(yīng)對(duì)監(jiān)管、稅務(wù)和運(yùn)營(yíng)障礙，平衡效率、合規(guī)與投資者需求。?標(biāo)準(zhǔn)化與透明度缺失：在另一項(xiàng)關(guān)于運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)的排名調(diào)研中，“基金報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)化缺失”及“數(shù)據(jù)透明度有限”始終被列為亞太市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的重大障礙?？琢钏嚿顒?chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)董事總經(jīng)理兼首席投資官2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|27可持續(xù)發(fā)展調(diào)研結(jié)果顯示，環(huán)境、社會(huì)及治理（ESG）已成為推動(dòng)亞太地區(qū)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資的重要因素，絕大多數(shù)受訪者將其視為關(guān)鍵考量。在接受調(diào)研的投資者中，64%認(rèn)為ESG“重要”“非常重要”或“極其重要”，這表明ESG已成為該區(qū)域多數(shù)企業(yè)投資決策流程的主流組成部分。資本流動(dòng)調(diào)研結(jié)果顯示，未來(lái)1-2年，流入亞太地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)的跨境資本流動(dòng)預(yù)期總體積極。68%的受訪者預(yù)計(jì)資本流動(dòng)將增加，其余受訪者認(rèn)為將保持穩(wěn)定或略有下降。值得注意的是，無(wú)受訪者預(yù)計(jì)跨境資本流動(dòng)將顯著下降。35%認(rèn)為ESG略微重要

16%認(rèn)為ESG非常重要

42%認(rèn)為ESG重要

6%認(rèn)為ESG極其重要

圖12：未來(lái)1-2年流入亞太不動(dòng)產(chǎn)的跨境資本流動(dòng)預(yù)期2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|28私募不動(dòng)產(chǎn)（PERE）基金管理人作為規(guī)模最大的受訪者群體，他們的觀點(diǎn)與整體趨勢(shì)基本一致。其業(yè)務(wù)主要集中在中國(guó)、新加坡及澳大利

亞，重點(diǎn)關(guān)注增值型及機(jī)會(huì)型策略。核心痛點(diǎn)集中在

執(zhí)行層面：優(yōu)質(zhì)交易難尋、監(jiān)管應(yīng)對(duì)及本地合作管理。開(kāi)發(fā)商該群體同樣關(guān)注高增長(zhǎng)領(lǐng)域，尤其聚焦住宅/BTR及

物流資產(chǎn)。不出所料，其首選退出策略往往是“開(kāi)發(fā)

后出售”。他們的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)高度集中在本土市場(chǎng)（如

新加坡開(kāi)發(fā)商主要在新加坡開(kāi)展業(yè)務(wù)）。REIT發(fā)起人該群體更偏好成熟資產(chǎn)及收益創(chuàng)造。與其他群體相比，他們認(rèn)為酒店及醫(yī)療/養(yǎng)老地產(chǎn)具有更高潛在回

報(bào)——這可能與其聚焦收益型資產(chǎn)的定位相關(guān)。他

們的業(yè)務(wù)也高度集中在本土市場(chǎng)（如日本、新加坡）。家族辦公室及高凈值個(gè)人（HNWI）這一群體風(fēng)險(xiǎn)偏好多元化：部分與PERE基金一致，傾向于機(jī)會(huì)型策略；部分則更為保守。他們通常在較少市場(chǎng)開(kāi)展業(yè)務(wù)，且業(yè)務(wù)高度集中在新加坡。養(yǎng)老金盡管樣本規(guī)模較小，但與全球養(yǎng)老金特征一致，他們更偏好基礎(chǔ)設(shè)施及長(zhǎng)期穩(wěn)定資產(chǎn)。在所有投資者類(lèi)型中，他們最有可能將ESG列為“極其重要”，這與其機(jī)構(gòu)使命相符。核心要點(diǎn)按投資者類(lèi)型劃分2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|29“

無(wú)論是首次進(jìn)入市場(chǎng)的家族辦公室，還是具有復(fù)雜治理要求的主權(quán)財(cái)富基金，Vistra卓佳都具備

靈活性及經(jīng)驗(yàn)以提供適配服務(wù)。我們與各類(lèi)投資者無(wú)縫合作，在關(guān)鍵領(lǐng)域既提供結(jié)構(gòu)化支持，也保持敏捷響應(yīng)?！盝asonChanVistra卓佳基金解決方案總監(jiān)2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|304

日本“高機(jī)遇、中阻力”市場(chǎng)。作為投資目標(biāo)排名第四的市場(chǎng)（39%

),日本憑借穩(wěn)定性及規(guī)模優(yōu)勢(shì)備受青睞。盡管其稅務(wù)體系挑戰(zhàn)小于中國(guó)和印度，但常被列為運(yùn)營(yíng)人才招聘及留存難度大的市場(chǎng)（28%）。5新加坡“高機(jī)遇、低阻力”核心樞紐。新加坡是大多數(shù)受訪者的主要運(yùn)營(yíng)地（88%），穩(wěn)定的環(huán)境及清晰的法律框架使其成為頗具吸引力的“安全港”。然而，高關(guān)注度也帶來(lái)了新的阻礙——交易及人才競(jìng)爭(zhēng)激烈（21%）。6香港“高機(jī)遇、低阻力”市場(chǎng)。作為全球領(lǐng)先金融中心，中國(guó)香港擁有完善的法律框架、極具吸引力的稅務(wù)優(yōu)惠及世界級(jí)金融生態(tài)系統(tǒng)。37%的受訪者在此開(kāi)展業(yè)務(wù)，僅7%的受訪者提及人才留存挑戰(zhàn)——進(jìn)一步印證了其作為優(yōu)質(zhì)人才池的地位。1

中國(guó)典型的“高機(jī)遇、高阻力”市場(chǎng)。在受訪者中，中國(guó)是業(yè)務(wù)覆蓋

排名第三的市場(chǎng)（49%），但同時(shí)也被列為稅務(wù)復(fù)雜性（40%）、人才留存（21%）及監(jiān)管/政治風(fēng)險(xiǎn)方面的高挑戰(zhàn)市場(chǎng)。2澳大利亞/新西蘭“高機(jī)遇、低阻力”市場(chǎng)。該市場(chǎng)是業(yè)務(wù)覆蓋第二多的區(qū)域（52%），在BTR及物流領(lǐng)域具備強(qiáng)勁基本面。然而，受訪者認(rèn)

為其稅務(wù)體系是最具挑戰(zhàn)性的市場(chǎng)之一（37%），構(gòu)成市場(chǎng)準(zhǔn)入及擴(kuò)張的重大障礙。3

印度“高機(jī)遇、高阻力”的典型代表。盡管是增長(zhǎng)核心目標(biāo)市場(chǎng)，但印度被列為稅務(wù)體系最具挑戰(zhàn)性的市場(chǎng)（47%），同時(shí)也是人

才留存（28%）及監(jiān)管模糊、透明度缺失等整體運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)最突出的市場(chǎng)之一。核心要點(diǎn)按地區(qū)劃分2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|31數(shù)據(jù)中心與物流地產(chǎn)從機(jī)遇維度評(píng)估，二者為明確的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域——幾乎所有類(lèi)型投資者均將其列為上行潛力最高的資產(chǎn)類(lèi)別。當(dāng)前制約因素并非源于需求端，而是體現(xiàn)在落地執(zhí)行環(huán)節(jié)：其一，建設(shè)成本居高不下；其二，對(duì)專(zhuān)業(yè)化技術(shù)

與運(yùn)營(yíng)能力存在硬性要求；其三，具備開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)價(jià)值

的優(yōu)質(zhì)選址競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。住宅地產(chǎn)/長(zhǎng)租公寓該業(yè)態(tài)在機(jī)遇維度排名第三。其面臨的核心制約因

素主要集中在政策監(jiān)管與開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，具體包括：分區(qū)

規(guī)劃法規(guī)限制、建設(shè)管理復(fù)雜度較高，且在部分市場(chǎng)中，還需應(yīng)對(duì)租金限價(jià)或政府其他干預(yù)措施所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。辦公與零售物業(yè)從機(jī)遇維度評(píng)估，這兩大業(yè)態(tài)處于末端位置。二者當(dāng)前面臨的核心問(wèn)題并非“如何管理增長(zhǎng)”，而是“如

何應(yīng)對(duì)衰退或推動(dòng)轉(zhuǎn)型”。具體挑戰(zhàn)包括：資產(chǎn)定位調(diào)整或翻新改造需承擔(dān)高額成本、需推進(jìn)與租戶(hù)的租約重新談判（且過(guò)程存在不確定性）、以及需持續(xù)應(yīng)對(duì)空置率高企的問(wèn)題。對(duì)多數(shù)投資者而言，目前該領(lǐng)域的潛在收益，尚不足以支撐其承擔(dān)上述一系列挑戰(zhàn)。核心要點(diǎn)按資產(chǎn)類(lèi)別劃分2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|32“

我們目前重點(diǎn)關(guān)注工業(yè)園區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)

——這兩類(lèi)資產(chǎn)均與東道國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展議程高度契合。它們不僅與宏觀增長(zhǎng)動(dòng)力直接相關(guān)，還能讓我們參與長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性?xún)r(jià)值創(chuàng)造。這一點(diǎn)在中國(guó)企業(yè)海外擴(kuò)張的背景下尤為重要，我們可借此實(shí)施更積極、更親力親為的管理策略。但需注意的是，這類(lèi)資產(chǎn)具有期限長(zhǎng)、資本密集的特點(diǎn)。核心挑戰(zhàn)在于與本地產(chǎn)業(yè)合作伙伴及政府相關(guān)方建立深厚、持久的關(guān)系。政治立場(chǎng)一致、利益相關(guān)方信任及跨周期監(jiān)管連續(xù)性是成功的前提。此外，由于基礎(chǔ)設(shè)施及工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目具有戰(zhàn)略屬性，其受到的關(guān)注度日益提升，因此政治風(fēng)險(xiǎn)管理及與主權(quán)方的溝通已成為我們投資策略的關(guān)鍵組成部分?！笨琢钏嚿顒?chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)董事總經(jīng)理兼首席投資官2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|33“在中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的背景下，機(jī)構(gòu)投資者保持謹(jǐn)慎態(tài)度。盡管挑戰(zhàn)持續(xù)存在，但市場(chǎng)仍展現(xiàn)出顯著韌性。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷重大轉(zhuǎn)型。我們認(rèn)為，那些能夠適應(yīng)變化——融入可持續(xù)發(fā)展理念、利用技術(shù)賦能、推動(dòng)城市更新——的參與者，將最有能力把握該區(qū)域的長(zhǎng)期增長(zhǎng)機(jī)遇。當(dāng)投資者看到機(jī)遇時(shí)，他們?cè)敢鈶?yīng)對(duì)復(fù)雜性；而

Vistra卓佳的價(jià)值正在于降低運(yùn)營(yíng)阻力、助力資本流通——從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)到執(zhí)行落地全程支持?！蓖踬氳碫istra卓佳基金解決方案大中華區(qū)業(yè)務(wù)發(fā)展負(fù)責(zé)人2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|34結(jié)語(yǔ)《2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)》揭示了亞太不動(dòng)產(chǎn)

投資的核心矛盾：最具潛力的機(jī)遇往往伴隨著最高的運(yùn)營(yíng)阻力。在這一復(fù)雜環(huán)境中，投資者正擺脫被動(dòng)策略，采取更具目的性、更精準(zhǔn)的方式以挖掘價(jià)值、保持競(jìng)

爭(zhēng)力。投資者情緒總體謹(jǐn)慎樂(lè)觀，多數(shù)受訪者對(duì)短期前景持中性至略微積極態(tài)度。物流及數(shù)據(jù)中心持續(xù)吸引主要關(guān)注，居住/BTR及基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域興趣也在不斷提升。與此同時(shí)，投資者正轉(zhuǎn)向增值型及機(jī)會(huì)型策略，尤其聚焦日本、中國(guó)、印度、越南等“高阻力、高機(jī)遇”市場(chǎng)——這些市場(chǎng)仍存在稅務(wù)復(fù)

雜、監(jiān)管模糊及人才短缺等持續(xù)性障礙。在這樣的環(huán)境中，成功取決于執(zhí)行能力。投資者應(yīng)深化與具備本地專(zhuān)業(yè)知識(shí)及跨境結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力的服務(wù)提供商的合作；優(yōu)化報(bào)告流程、采用AI驅(qū)動(dòng)工具、將合規(guī)、稅務(wù)、基金管理等高阻力職能外包，以釋放團(tuán)隊(duì)精力聚焦增長(zhǎng)。隨著資本流動(dòng)增加及超額收益競(jìng)爭(zhēng)加劇，應(yīng)對(duì)運(yùn)營(yíng)阻力的能力正迅速成為核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。最具潛力的機(jī)遇往往伴隨著最高的運(yùn)營(yíng)阻力——因此，應(yīng)對(duì)阻力的能力已成為關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2025運(yùn)營(yíng)阻力指數(shù)|35