車位沒(méi)有合同小區(qū)地下車庫(kù)的LED燈忽明忽暗，林薇攥著那張皺巴巴的收款收據(jù)，第三次站在物業(yè)辦公室門口。三年前購(gòu)買車位時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾"手續(xù)齊全，隨時(shí)可補(bǔ)簽合同"，如今卻連當(dāng)初的銷售經(jīng)理都已離職。收據(jù)上"車位款"三個(gè)字的墨跡早已褪色，像極了她此刻懸而未決的心情。這種沒(méi)有合同的車位交易，正在成為城市商品房市場(chǎng)中一道隱秘的傷疤，無(wú)數(shù)業(yè)主在產(chǎn)權(quán)模糊的灰色地帶艱難維權(quán)。一、沉默的陷阱：車位交易中的合同缺失現(xiàn)狀在房?jī)r(jià)高企的一二線城市，車位價(jià)格動(dòng)輒二三十萬(wàn)，相當(dāng)于普通家庭數(shù)年的積蓄。然而與房屋交易的嚴(yán)格規(guī)范不同，車位買賣常常陷入"重收款、輕憑證"的怪圈。某房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)三成的車位交易僅以收據(jù)或協(xié)議形式完成，其中不乏沒(méi)有任何書面文件的口頭約定。這種現(xiàn)象在老舊小區(qū)尤為突出，部分開(kāi)發(fā)商將人防車位、公攤車位違規(guī)出售，為規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)刻意不簽訂正式合同。王磊在2019年購(gòu)買某知名樓盤的產(chǎn)權(quán)車位時(shí)，被銷售人員以"統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)補(bǔ)簽"為由搪塞。直到2023年小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，他才發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買的車位實(shí)際為人防工程改造，根本無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記。當(dāng)他拿著收款憑證要求退款時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以"超過(guò)訴訟時(shí)效"為由拒絕溝通。這類糾紛中，業(yè)主往往陷入舉證困境——沒(méi)有合同明確車位性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)歸屬及違約責(zé)任，僅憑收據(jù)難以證明交易的真實(shí)意圖。更隱蔽的風(fēng)險(xiǎn)存在于二手車位交易市場(chǎng)。張女士通過(guò)朋友介紹購(gòu)買了小區(qū)鄰居的二手車位，雙方僅簽訂手寫協(xié)議并移交了原收據(jù)。當(dāng)她準(zhǔn)備將車位轉(zhuǎn)售時(shí)，卻被告知原收據(jù)上的購(gòu)買人并非賣家本人，而是前前業(yè)主。這種連環(huán)轉(zhuǎn)讓中的合同斷裂，使得車位產(chǎn)權(quán)鏈條徹底脫節(jié)，最終導(dǎo)致張女士的二十萬(wàn)購(gòu)車款打了水漂。二、權(quán)責(zé)的迷霧：無(wú)合同狀態(tài)下的權(quán)益懸空沒(méi)有書面合同的車位交易，本質(zhì)上是將交易雙方置于權(quán)利義務(wù)的真空地帶。在司法實(shí)踐中，法院通常需要根據(jù)付款憑證、使用事實(shí)、證人證言等間接證據(jù)還原交易真相，但這種還原往往與當(dāng)事人真實(shí)意愿存在偏差。2022年北京市朝陽(yáng)區(qū)法院審理的一起車位糾紛案中，業(yè)主李先生持有開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的"車位使用費(fèi)"收據(jù)，而開(kāi)發(fā)商主張?jiān)摽铐?xiàng)為長(zhǎng)期租金。因缺乏合同約定，法院最終認(rèn)定雙方存在租賃關(guān)系而非買賣關(guān)系，李先生無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)歸屬的模糊直接導(dǎo)致車位無(wú)法正常流轉(zhuǎn)。上海某小區(qū)業(yè)主陳女士的車位雖已使用五年，但因沒(méi)有合同無(wú)法辦理過(guò)戶，當(dāng)她急需用錢想出售車位時(shí)，只能以市場(chǎng)價(jià)的60%私下轉(zhuǎn)讓。這種流動(dòng)性缺失使得車位逐漸淪為"沉沒(méi)資產(chǎn)"，在二手房交易中甚至成為房屋出售的障礙。部分銀行明確規(guī)定，沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證明的車位不得作為抵押物，進(jìn)一步削弱了車位的金融屬性。物業(yè)管理的介入更使局面復(fù)雜化。當(dāng)車位沒(méi)有合同明確使用權(quán)界定時(shí)，物業(yè)往往以"維護(hù)小區(qū)秩序"為由隨意調(diào)整車位分配。廣州天河區(qū)某小區(qū)2023年推行智能停車系統(tǒng)，要求所有車位業(yè)主重新登記，其中三十余位沒(méi)有合同的業(yè)主被要求額外繳納"車位確認(rèn)費(fèi)"，否則禁止車輛進(jìn)入。這種變相的二次收費(fèi)，暴露出無(wú)合同車位在物業(yè)管理中的弱勢(shì)地位。三、制度的裂縫：車位交易監(jiān)管體系的盲區(qū)當(dāng)前我國(guó)車位交易的法律規(guī)制存在明顯滯后性。《民法典》雖規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，但未明確車位交易的合同要件；《城市房地產(chǎn)管理法》主要規(guī)范房屋交易，對(duì)車位的特殊屬性缺乏針對(duì)性條款。這種法律空白使得開(kāi)發(fā)商和中介有機(jī)可乘，通過(guò)格式條款或口頭承諾規(guī)避合同義務(wù)。某房企的內(nèi)部培訓(xùn)資料顯示，其銷售策略明確要求"對(duì)產(chǎn)權(quán)不明的車位，避免簽訂書面合同，僅開(kāi)具收據(jù)"。行政監(jiān)管的缺位加劇了亂象蔓延。車位銷售屬于商品房預(yù)售許可的監(jiān)管盲區(qū)，住建部門通常僅審核房屋主體工程的預(yù)售資格，對(duì)車位的規(guī)劃用途、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)疏于核查。人防部門與人防車位的監(jiān)管職責(zé)劃分不清，導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商將人防車位當(dāng)作產(chǎn)權(quán)車位出售后，多個(gè)部門互相推諉監(jiān)管責(zé)任。稅務(wù)部門雖要求車位交易繳納契稅，但僅憑收款憑證即可辦理，無(wú)需提供合同備案證明，客觀上為無(wú)合同交易提供了便利。行業(yè)自律機(jī)制的缺失同樣不容忽視。房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的調(diào)查顯示，僅12%的中介機(jī)構(gòu)建立了車位交易審核制度，其余機(jī)構(gòu)為追求成交率，對(duì)車位產(chǎn)權(quán)證明采取"不看、不問(wèn)、不核實(shí)"的三不原則。部分中介甚至協(xié)助賣家偽造"車位使用證明"，通過(guò)拆分交易款、陰陽(yáng)合同等方式幫助無(wú)合同車位完成過(guò)戶，形成完整的灰色產(chǎn)業(yè)鏈。四、破局的路徑：構(gòu)建車位交易的安全屏障對(duì)于普通業(yè)主而言，防范車位合同風(fēng)險(xiǎn)需要建立全流程的保護(hù)意識(shí)。在購(gòu)買新車位時(shí)，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供車位的規(guī)劃許可證、產(chǎn)權(quán)證明等文件，明確標(biāo)注車位性質(zhì)（產(chǎn)權(quán)車位/人防車位/公攤車位）。付款前必須簽訂住建部門備案的《車位買賣合同示范文本》，特別注意補(bǔ)充條款中關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)限、違約責(zé)任的約定。對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的"先付款后簽合同"要求，可通過(guò)銀行保函、第三方監(jiān)管等方式降低風(fēng)險(xiǎn)。二手房位交易則需進(jìn)行產(chǎn)權(quán)穿透式核查。除要求賣家提供原始合同、發(fā)票外，應(yīng)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢車位的抵押、查封狀態(tài)，必要時(shí)可申請(qǐng)律師進(jìn)行產(chǎn)權(quán)盡職調(diào)查。交易款項(xiàng)建議通過(guò)監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)，待完成產(chǎn)權(quán)變更登記后再解凍資金。北京市海淀區(qū)法院法官建議，二手車位交易可參照房屋買賣流程，在合同中明確約定"如因產(chǎn)權(quán)問(wèn)題導(dǎo)致交易失敗，賣方應(yīng)雙倍返還定金"的懲罰性條款。政府監(jiān)管層面亟需建立車位交易的全鏈條管控機(jī)制。住建部門應(yīng)將車位銷售納入商品房預(yù)售許可范圍，要求開(kāi)發(fā)商公示車位的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、規(guī)劃用途；市場(chǎng)監(jiān)管部門需加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的檢查，對(duì)協(xié)助無(wú)合同交易的行為進(jìn)行嚴(yán)懲；稅務(wù)部門應(yīng)將合同備案作為車位交易繳稅的前置條件，從源頭遏制現(xiàn)金交易、拆分定價(jià)等規(guī)避監(jiān)管的行為。2023年深圳市試點(diǎn)的"車位交易網(wǎng)簽備案系統(tǒng)"值得推廣，該系統(tǒng)要求所有車位交易必須通過(guò)官方平臺(tái)簽訂電子合同，有效杜絕了合同缺失的風(fēng)險(xiǎn)。司法實(shí)踐中需要統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)無(wú)合同車位交易糾紛，應(yīng)建立"實(shí)質(zhì)重于形式"的裁判原則，綜合考量付款金額、使用年限、物業(yè)管理記錄等因素認(rèn)定交易性質(zhì)。最高人民法院可出臺(tái)指導(dǎo)性案例，明確收據(jù)、轉(zhuǎn)賬記錄、車位管理費(fèi)繳納憑證等間接證據(jù)的證明效力，降低業(yè)主的舉證難度。對(duì)于開(kāi)發(fā)商惡意隱瞞車位性質(zhì)的行為，應(yīng)適用懲罰性賠償制度，提高違法成本。夜幕下的小區(qū)停車場(chǎng)，林薇終于等到了物業(yè)經(jīng)理的回復(fù)："開(kāi)發(fā)商同意補(bǔ)簽合同，但需額外繳納一萬(wàn)元'產(chǎn)權(quán)確認(rèn)費(fèi)'。