購(gòu)房轉(zhuǎn)讓合同一、購(gòu)房轉(zhuǎn)讓合同的定義與法律性質(zhì)購(gòu)房轉(zhuǎn)讓合同，又稱房屋轉(zhuǎn)讓合同或二手房買賣合同，是指房屋所有權(quán)人（轉(zhuǎn)讓方）將其合法擁有的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人（受讓方），買受人支付相應(yīng)價(jià)款的民事合同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，購(gòu)房轉(zhuǎn)讓合同屬于典型的要式合同，其生效需滿足書面形式要求，而房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移則以不動(dòng)產(chǎn)登記為法定要件。從法律性質(zhì)上看，購(gòu)房轉(zhuǎn)讓合同具有以下特征：雙務(wù)性：轉(zhuǎn)讓方負(fù)有交付房屋、轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，受讓方負(fù)有支付價(jià)款的義務(wù)；有償性：買受人需以貨幣或其他等價(jià)物換取房屋所有權(quán)；諾成性：合同自雙方意思表示一致時(shí)成立，不以實(shí)際交付房屋或支付價(jià)款為生效前提；強(qiáng)制性規(guī)范約束性：合同內(nèi)容不得違反《民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，例如禁止轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的房屋、保障性住房轉(zhuǎn)讓限制等。二、購(gòu)房轉(zhuǎn)讓合同的主要條款（一）當(dāng)事人基本信息合同需明確雙方當(dāng)事人的身份信息，包括姓名（或名稱）、身份證號(hào)碼（或統(tǒng)一社會(huì)信用代碼）、聯(lián)系方式、住址等。若轉(zhuǎn)讓方為法人或其他組織，還需注明法定代表人或授權(quán)代理人信息；若房屋存在共有人（如夫妻共同財(cái)產(chǎn)），共有人需作為共同轉(zhuǎn)讓方簽字，否則可能導(dǎo)致合同無(wú)效或引發(fā)權(quán)屬爭(zhēng)議。（二）房屋基本情況權(quán)屬狀況：需載明房屋所有權(quán)證號(hào)（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)）、登記機(jī)構(gòu)名稱、房屋性質(zhì)（如商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等）。若房屋為劃撥土地上的房產(chǎn)，需明確土地出讓金的承擔(dān)方；物理狀況：包括房屋坐落地址、建筑面積（以產(chǎn)權(quán)證記載為準(zhǔn)）、套內(nèi)面積、戶型結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、建成年代等；權(quán)利限制：需注明房屋是否存在抵押、查封、租賃、共有權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)。例如，已出租的房屋轉(zhuǎn)讓需提前通知承租人，否則承租人可主張轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；存在抵押的房屋需先辦理解押手續(xù)，或在合同中約定由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)清償貸款。（三）價(jià)款及支付方式房屋總價(jià)：需明確房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款（大小寫一致），若包含裝修、家具家電等附屬設(shè)施，應(yīng)單獨(dú)列明清單及作價(jià)；支付方式：常見方式包括一次性付款、分期付款、按揭貸款等。以按揭貸款為例，需約定首付款金額、支付時(shí)間（如簽訂合同后X日內(nèi)支付X元）、貸款金額及辦理貸款的期限，若因買受人征信問題導(dǎo)致貸款未獲批，合同需明確責(zé)任承擔(dān)方式（如解除合同、買受人一次性補(bǔ)足差額等）；資金監(jiān)管：建議通過第三方資金監(jiān)管賬戶交付房款，尤其是大額交易，以避免轉(zhuǎn)讓方收款后拒絕過戶或買受人逾期付款的風(fēng)險(xiǎn)。（四）履行期限與方式過戶時(shí)間：約定雙方共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理過戶手續(xù)的時(shí)間，以及各自需提交的材料（如身份證、戶口本、婚姻證明、產(chǎn)權(quán)證等）；房屋交付：明確交付時(shí)間、交付標(biāo)準(zhǔn)（如房屋現(xiàn)狀交付、清空交付等）及交付時(shí)的驗(yàn)收事項(xiàng)（如水電氣物業(yè)費(fèi)結(jié)清、設(shè)施設(shè)備完好性等）；稅費(fèi)承擔(dān)：需逐項(xiàng)列明交易過程中的稅費(fèi)（如契稅、個(gè)人所得稅、增值稅、印花稅等）由哪一方承擔(dān)。例如，個(gè)人轉(zhuǎn)讓滿5年且為家庭唯一住房的，免征個(gè)人所得稅，否則需由轉(zhuǎn)讓方按售價(jià)的1%或差額的20%繳納。（五）違約責(zé)任逾期履行責(zé)任：若轉(zhuǎn)讓方逾期交房或過戶，需按日支付總房款萬(wàn)分之五的違約金，逾期超過30日的，買受人有權(quán)解除合同并要求返還已付款及利息；若買受人逾期付款，轉(zhuǎn)讓方有權(quán)要求支付逾期利息，逾期超過約定期限可解除合同并沒收定金；瑕疵擔(dān)保責(zé)任：轉(zhuǎn)讓方需保證房屋權(quán)屬清晰、無(wú)權(quán)利瑕疵，若因隱瞞抵押、查封等情況導(dǎo)致買受人無(wú)法取得所有權(quán)，需雙倍返還定金或賠償全部損失；不可抗力條款：因地震、政策調(diào)整等不可預(yù)見、不能避免的事由導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，雙方可免責(zé)，但需及時(shí)通知對(duì)方并提供證明。（六）爭(zhēng)議解決方式合同需約定爭(zhēng)議解決途徑，包括協(xié)商、仲裁或訴訟。若選擇仲裁，需明確仲裁機(jī)構(gòu)名稱（如“提交XX市仲裁委員會(huì)仲裁”）；若選擇訴訟，需約定管轄法院（如房屋所在地人民法院）。三、購(gòu)房轉(zhuǎn)讓合同的法律依據(jù)（一）核心法律支撐《民法典》合同編：規(guī)范合同的訂立、效力、履行、違約責(zé)任等一般性規(guī)則，其中第五百九十五條明確買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同；《民法典》物權(quán)編：規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件，第二百一十五條確立“合同效力與物權(quán)變動(dòng)區(qū)分原則”，即購(gòu)房合同有效但未辦理過戶登記的，買受人僅享有債權(quán)，而非所有權(quán)；《城市房地產(chǎn)管理法》：第三十八條列舉了禁止轉(zhuǎn)讓的情形，包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋、司法機(jī)關(guān)查封的房屋等，違反該規(guī)定的轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。（二）司法解釋與地方性法規(guī)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）對(duì)商品房預(yù)售合同的效力、懲罰性賠償?shù)茸鞒鲆?guī)定，但二手房轉(zhuǎn)讓可參照適用；地方性法規(guī)如《北京市二手房交易管理辦法》《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》等，對(duì)本地房屋交易流程、稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等作出細(xì)化規(guī)定，需結(jié)合當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行。四、常見問題及風(fēng)險(xiǎn)防范（一）常見法律風(fēng)險(xiǎn)合同無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)情形：轉(zhuǎn)讓方無(wú)權(quán)處分（如非所有權(quán)人、共有人未簽字）、房屋未取得權(quán)屬證書、違反限購(gòu)政策（如買受人不具備購(gòu)房資格）等；后果：合同無(wú)效后，雙方需返還財(cái)產(chǎn)，過錯(cuò)方需賠償對(duì)方信賴?yán)鎿p失（如已支付的中介費(fèi)、裝修費(fèi)等）。一房多賣風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：轉(zhuǎn)讓方將房屋同時(shí)賣給多人，甚至先過戶給第三方，導(dǎo)致后買受人無(wú)法取得房屋；防范：簽訂合同前查詢房屋權(quán)屬登記信息（可通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)或線下窗口查詢），并在合同中約定“一房多賣”的高額違約金（如總房款的20%）。資金安全風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：買受人直接向轉(zhuǎn)讓方支付大額房款后，轉(zhuǎn)讓方卷款跑路或拒絕過戶；對(duì)策：采用銀行資金監(jiān)管模式，即買受人將房款存入監(jiān)管賬戶，過戶完成后由銀行自動(dòng)劃轉(zhuǎn)給轉(zhuǎn)讓方；若為按揭貸款，貸款資金通常由銀行直接支付給轉(zhuǎn)讓方。（二）風(fēng)險(xiǎn)防范措施事前審查權(quán)屬審查：要求轉(zhuǎn)讓方提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件，核實(shí)記載信息與實(shí)際房屋是否一致，通過“國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢法人轉(zhuǎn)讓方的工商登記信息；權(quán)利負(fù)擔(dān)審查：通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋抵押、查封情況，要求轉(zhuǎn)讓方提供《婚姻狀況證明》以確認(rèn)是否存在隱性共有人；買受人資格審查：轉(zhuǎn)讓方需核實(shí)買受人是否符合當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策（如社保繳納年限、個(gè)稅繳納記錄等），避免因買受人無(wú)購(gòu)房資格導(dǎo)致合同無(wú)法履行。合同條款細(xì)化明確“戶口遷移”條款：若房屋內(nèi)存在轉(zhuǎn)讓方戶口，需約定遷移期限及逾期責(zé)任（如按日支付違約金）；補(bǔ)充“物業(yè)交割”條款：列明水、電、氣、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用的結(jié)算時(shí)間，要求轉(zhuǎn)讓方提供最近一期繳費(fèi)憑證；約定“補(bǔ)充協(xié)議效力”：若主合同條款與補(bǔ)充協(xié)議沖突，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，確保特殊約定（如裝修保留物品、維修基金過戶等）具有法律效力。事后履約監(jiān)督辦理過戶時(shí)全程陪同，確保提交材料真實(shí)完整；收房時(shí)簽署《房屋交接確認(rèn)書》，列明房屋狀況、設(shè)施設(shè)備清單及費(fèi)用結(jié)清情況，拍照或錄像留存證據(jù)；及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，自受理過戶申請(qǐng)之日起，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通常在30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，買受人需定期查詢辦理進(jìn)度。五、特殊情形下的合同處理（一）房屋存在租賃關(guān)系根據(jù)《民法典》第七百二十五條“買賣不破租賃”原則，房屋轉(zhuǎn)讓后，原租賃合同對(duì)買受人繼續(xù)有效。因此，合同需明確：租賃期限是否屆滿，若未屆滿，需由轉(zhuǎn)讓方提供租賃合同原件，買受人需繼續(xù)履行租賃義務(wù)；租金歸屬：轉(zhuǎn)讓方已收取的租金（轉(zhuǎn)讓日之后的部分）需返還給買受人，或在房款中抵扣。（二）夫妻共同財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓若房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，即使產(chǎn)權(quán)證僅登記一方姓名，轉(zhuǎn)讓時(shí)仍需雙方簽字。若一方以個(gè)人名義轉(zhuǎn)讓，需提供另一方出具的《授權(quán)委托書》或《同意轉(zhuǎn)讓聲明》，否則配偶可主張轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。實(shí)踐中，買受人可要求轉(zhuǎn)讓方提供結(jié)婚證及《夫妻共同財(cái)產(chǎn)聲明》，并在合同中約定“若因共有權(quán)爭(zhēng)議導(dǎo)致合同無(wú)法履行，轉(zhuǎn)讓方需雙倍返還定金”。（三）政策變動(dòng)導(dǎo)致合同無(wú)法履行例如，簽訂合同后，當(dāng)?shù)卣雠_(tái)新的限購(gòu)政策，導(dǎo)致買受人失去購(gòu)房資格；或銀行提高貸款利率，買受人無(wú)力承擔(dān)。此時(shí)，雙方可依據(jù)《民法典》第五百六十三條“情勢(shì)變更”原則協(xié)商解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任，但需及時(shí)通知對(duì)方并提供政策文件作為證明。六、合同糾紛的解決途徑（一）協(xié)商解決爭(zhēng)議發(fā)生后，雙方可優(yōu)先通過協(xié)商達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，例如延期付款、調(diào)整過戶時(shí)間等，以降低維權(quán)成本。（二）仲裁若合同約定了仲裁條款，需向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。仲裁裁決為一裁終局，具有強(qiáng)制執(zhí)行力，但需注意仲裁機(jī)構(gòu)名稱需明確（如“北京仲裁委員會(huì)”而非“北京市仲裁委”）。（三）訴訟若未約定仲裁，可向房屋所在地人民法院提起訴訟。起訴時(shí)需提交起訴狀、合同原件、付款憑證、溝通記錄等證據(jù)，法院通常會(huì)先進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的依法判決。七、實(shí)務(wù)操作建議留存證據(jù)：簽訂合同過程中，對(duì)談判記錄、補(bǔ)充協(xié)議、對(duì)方身份信息、房屋照片等全部材料進(jìn)行復(fù)印或拍照存檔，避免口頭約定；專業(yè)協(xié)助：復(fù)雜交易（如涉及公司產(chǎn)權(quán)、繼承房產(chǎn)、涉外因素等）建議