租房意向合同一、租房意向合同的定義與法律性質(zhì)租房意向合同是租賃雙方在正式簽訂房屋租賃合同前，就租賃意愿、核心條款達(dá)成初步共識(shí)后簽署的書面文件。其本質(zhì)是預(yù)約合同，旨在明確雙方的合作意向，為后續(xù)正式合同的簽訂提供法律依據(jù)。與正式租賃合同不同，意向合同通常不包含全部權(quán)利義務(wù)條款，而是聚焦于租金、租期、押金等關(guān)鍵要素，以及雙方在一定期限內(nèi)簽訂正式合同的承諾。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百九十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。違反預(yù)約合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。意向合同的法律約束力體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是雙方需按照約定的時(shí)間、方式協(xié)商正式合同條款；二是若一方無正當(dāng)理由拒絕簽約，另一方有權(quán)要求賠償信賴?yán)鎿p失（如為簽訂合同支付的交通費(fèi)、房屋查驗(yàn)費(fèi)用等）。但需注意，意向合同不能替代正式租賃合同，其條款需通過后續(xù)協(xié)商轉(zhuǎn)化為具有完整履行內(nèi)容的合同文本。二、租房意向合同的主要條款（一）當(dāng)事人基本信息合同需明確出租方（甲方）和承租方（乙方）的身份信息：甲方信息：產(chǎn)權(quán)人姓名、身份證號(hào)、房屋權(quán)屬證明編號(hào)（如房產(chǎn)證、購房合同等），若房屋為共有產(chǎn)權(quán)，需注明共有人是否同意出租；若甲方為代理人，需提供產(chǎn)權(quán)人授權(quán)委托書及代理人身份證明。乙方信息：承租人姓名、身份證號(hào)、聯(lián)系方式，若合租或家庭承租，需列明所有實(shí)際居住人信息，并明確承租人對(duì)共同居住人的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。（二）房屋基本情況位置與戶型：詳細(xì)地址（精確到門牌號(hào)）、房屋結(jié)構(gòu)（如一室一廳、loft等）、建筑面積及使用面積。房屋用途：明確房屋用途為“居住”“辦公”或“商住兩用”，避免承租方擅自改變用途（如將住宅改為民宿）。附屬設(shè)施：列出房屋內(nèi)的家具（如床、衣柜、沙發(fā)）、家電（如冰箱、空調(diào)、洗衣機(jī)）及其他設(shè)備（如熱水器、燃?xì)庠睿?，可附清單作為合同附件，并注明設(shè)施的完好狀態(tài)。（三）核心租賃條款租金與支付方式租金金額：需明確每月租金（大小寫）、租金是否包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等。支付周期：約定月付、季付、半年付或年付，首次租金支付時(shí)間及后續(xù)支付日期（如每月5日前）。支付賬戶：甲方指定的銀行賬戶信息（戶名、開戶行、賬號(hào)）。租賃期限意向租期：明確擬租賃的總期限（如2024年1月1日至2026年1月1日），并注明“具體起止日期以正式合同為準(zhǔn)”。續(xù)租與解約：約定租期屆滿后是否自動(dòng)續(xù)租，以及提前解約的通知期限（如提前30天書面通知）。押金（保證金）押金金額：通常為1-3個(gè)月租金，需注明押金的支付時(shí)間及退還條件（如租期屆滿、房屋無損壞、費(fèi)用結(jié)清后15個(gè)工作日內(nèi)退還）。押金扣除情形：明確因乙方違約（如拖欠租金、損壞設(shè)施）導(dǎo)致押金扣除的具體標(biāo)準(zhǔn)。（四）預(yù)約條款簽約期限：約定雙方需在本意向合同簽訂后7-15個(gè)工作日內(nèi)簽訂正式租賃合同，逾期未簽約的，意向合同自動(dòng)失效（或約定逾期責(zé)任）。排他性約定：可約定在簽約期限內(nèi)，甲方不得與第三方就該房屋簽訂租賃意向或合同，乙方不得同時(shí)與其他出租方協(xié)商同類房屋租賃事宜。（五）其他約定費(fèi)用承擔(dān)：明確房屋租賃稅費(fèi)、中介費(fèi)（如有）的承擔(dān)方，以及房屋維修責(zé)任（如自然損耗由甲方負(fù)責(zé)，人為損壞由乙方負(fù)責(zé)）。特別條款：如乙方是否允許養(yǎng)寵物、是否需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修（需甲方書面同意）、是否允許轉(zhuǎn)租等。三、簽訂租房意向合同的注意事項(xiàng)（一）核實(shí)房屋權(quán)屬與出租權(quán)限查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證明：甲方需提供房產(chǎn)證原件及復(fù)印件，核對(duì)房屋地址、產(chǎn)權(quán)人信息與身份證是否一致。若房屋處于抵押狀態(tài)，需確認(rèn)抵押權(quán)人是否同意出租；若為轉(zhuǎn)租，需提供原租賃合同及產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明。警惕“二房東”風(fēng)險(xiǎn)：轉(zhuǎn)租情況下，需明確原租期是否覆蓋意向租期，避免因原合同到期導(dǎo)致乙方被迫搬離。（二）明確意向金與定金的區(qū)別意向金：通常為小額款項(xiàng)（如500-2000元），用于鎖定房源、預(yù)留協(xié)商時(shí)間，若雙方最終未簽訂正式合同，意向金應(yīng)全額退還（除非約定因乙方過錯(cuò)導(dǎo)致未簽約的不予退還）。定金：具有擔(dān)保性質(zhì)，根據(jù)《民法典》第五百八十七條，給付定金一方不履行約定義務(wù)的，無權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金一方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。簽訂意向合同時(shí)，需明確款項(xiàng)性質(zhì)，避免因“定金”條款導(dǎo)致不必要的糾紛。（三）細(xì)化違約責(zé)任條款甲方違約：若甲方在簽約期限內(nèi)將房屋出租給第三方，或無正當(dāng)理由拒絕簽訂正式合同，需退還乙方已支付的款項(xiàng)（如定金、意向金），并賠償乙方實(shí)際損失（需提供損失證明）。乙方違約：若乙方無故拒絕簽約，甲方有權(quán)沒收定金（或意向金），并可要求乙方支付房屋空置期間的合理損失（通常不超過一個(gè)月租金）。不可抗力：約定因政策變動(dòng)、房屋拆遷、自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致無法簽約的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，已付款項(xiàng)全額退還。（四）留存書面證據(jù)簽約時(shí)需雙方簽字蓋章（自然人按手?。⒆⒚骱炗喨掌?；若通過電子方式簽約，需確保使用可靠的電子簽名（如第三方電子合同平臺(tái)）。所有口頭承諾（如甲方同意添置家具、乙方承諾不養(yǎng)寵物）均需寫入合同，避免“口頭約定”無法舉證。四、常見問題及解決方式（一）意向合同簽訂后，一方拒絕協(xié)商正式合同情形：甲方以“租金上漲”為由要求提高租金，或乙方以“找到更便宜房源”為由拒絕簽約。解決方式：優(yōu)先協(xié)商：根據(jù)意向合同約定的爭議解決方式（如協(xié)商、調(diào)解），要求對(duì)方繼續(xù)履行協(xié)商義務(wù)。法律救濟(jì)：若協(xié)商無果，可向法院起訴，主張對(duì)方承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任。需提供意向合同、溝通記錄（如微信聊天記錄、郵件）等證據(jù)，證明對(duì)方存在違約行為。（二）房屋實(shí)際情況與描述不符情形：簽約后乙方發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水、設(shè)施損壞（如空調(diào)無法使用），或甲方隱瞞房屋漏水、噪音等問題。解決方式：合同解除：乙方有權(quán)以“重大誤解”或“甲方欺詐”為由請(qǐng)求撤銷意向合同，要求返還已付款項(xiàng)并賠償損失。補(bǔ)救措施：若乙方仍希望承租，可要求甲方限期修復(fù)設(shè)施、降低租金，或在正式合同中注明瑕疵問題及解決方案。（三）定金與押金的退還爭議情形：租期屆滿后，甲方以“房屋有污漬”“設(shè)施老化”為由克扣押金，或乙方認(rèn)為扣款無依據(jù)。解決方式：依據(jù)合同：核對(duì)合同中關(guān)于押金扣除的約定，如“自然損耗不扣押金”“損壞需按市場價(jià)賠償”，要求甲方提供扣款明細(xì)及維修憑證。第三方調(diào)解：若協(xié)商不成，可向當(dāng)?shù)刈〗ú块T、消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，或通過仲裁（需合同約定仲裁條款）、訴訟解決。（四）轉(zhuǎn)租與合租糾紛情形：乙方未經(jīng)甲方同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三方，或合租人中途退租導(dǎo)致租金支付困難。解決方式：轉(zhuǎn)租問題：甲方可解除合同并要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)要求次承租人騰退房屋（次承租人損失由乙方承擔(dān)）。合租問題：意向合同中需明確“合租人變更需經(jīng)甲方書面同意”，并約定剩余承租人對(duì)全部租金承擔(dān)連帶責(zé)任。五、意向合同與正式合同的銜接意向合同簽訂后，雙方需在約定時(shí)間內(nèi)協(xié)商正式租賃合同。為避免條款沖突，正式合同應(yīng)明確：“本合同生效后，原《租房意向合同》中的條款與本合同不一致的，以本合同為準(zhǔn)；意向合同中未涉及的內(nèi)容，按本合同約定執(zhí)行?！蓖瑫r(shí)，意向合同中已支付的定金、意向金可轉(zhuǎn)為正式合同的租金或押金，并在正式合同中注明抵扣方式。此外，正式合同需補(bǔ)充意向合同未涵蓋的細(xì)節(jié)，如：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的繳費(fèi)方式及截止日期；房屋維修的響應(yīng)時(shí)間（如水電故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)）；違約責(zé)任的具體計(jì)算方式（如逾期支付租金的滯納金按日利率0.05%計(jì)算）；以及合同解除的條件與程序等。六、風(fēng)險(xiǎn)防范建議專業(yè)審查：復(fù)雜租賃場景（如長期租賃、商業(yè)用房租賃）建議咨詢律師，對(duì)意向合同條款進(jìn)行合法性審查，避免因條款無效導(dǎo)致權(quán)益受損。房屋查驗(yàn)：簽約前實(shí)地查看房屋，檢查水電、燃?xì)狻㈤T窗等設(shè)施是否正常，拍照或錄像留存證據(jù)，必要時(shí)可要求甲方提供近期物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)繳費(fèi)憑證，確認(rèn)無欠費(fèi)情況。留存憑證：所有款項(xiàng)支付優(yōu)先通