1科技行業(yè)推動租賃需求情緒經(jīng)濟(jì)驅(qū)動品牌拓址+5.1%(2025年1-8月，同比變化)固定資產(chǎn)投資-辦公樓：三季度上海辦公樓市場迎來兩個(gè)新項(xiàng)目入市，共計(jì)體量11.6萬平方米。全市凈吸納量環(huán)比上升6.7%至10.0萬平方米，空置率環(huán)比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)至22.4%。金融業(yè)(保險(xiǎn))主導(dǎo)需求，TMT回歸至第二，消費(fèi)品零售業(yè)緊隨其后；-零售物業(yè)：三季度新天地東臺里商業(yè)體正式開業(yè)，新增零售面積8.8萬平方米。全市凈吸納量錄得5.1萬平方米，空置率環(huán)比微升至8.8%。戶外運(yùn)動品牌門店煥新升級，情緒經(jīng)濟(jì)驅(qū)動品牌拓址；-倉儲物流：三季度共有三個(gè)新項(xiàng)目入市，共計(jì)36.6萬平方米，在良好的經(jīng)濟(jì)形勢下本季倉儲市場錄得13.6萬平方米凈吸納。全市空置率環(huán)比小幅上升至29.0%;-商務(wù)園區(qū)：張江科學(xué)之門東塔交付，新增17.5萬平方米的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，季度凈吸納量收窄至5.7萬平方米。當(dāng)季新租需求主要集中于TMT、消費(fèi)品零售與第三方辦公；-物業(yè)投資：本季度上海物業(yè)投資市場共錄得25筆交易，交易金額累計(jì)111.0億，環(huán)比上升40%,市場活躍度較上季修復(fù)好轉(zhuǎn)。辦公樓交易以60%的交易筆數(shù)占比重回主導(dǎo)，商務(wù)園區(qū)物業(yè)交易表現(xiàn)活躍。同比-0.1%+0.1%同比同比商務(wù)園區(qū)同比-1.1%同比-44.1%內(nèi)資+67.6%-24.6%-18.1%注：辦公樓租金為報(bào)價(jià)，按建筑面積計(jì)算，不含物管費(fèi)含稅，加權(quán)平均；零售物業(yè)租金為購物中心首層固定報(bào)價(jià)，按使用面積計(jì)算，不含物管費(fèi)含稅，簡單平均；物流設(shè)施租金為報(bào)價(jià)，按建筑面積計(jì)算，含物管費(fèi)不含稅，加權(quán)平均；商務(wù)園區(qū)租金為報(bào)價(jià)，按建筑面積計(jì)算，含物管費(fèi)含稅，加權(quán)平均；投資額包含所有超過1000萬美元的商業(yè)地產(chǎn)交易，且不分整售、部分所有權(quán)或散售(住宅及土地未列入)第三季度，上海辦公樓市場錄得2個(gè)新項(xiàng)目交付，分別是世博板塊的世博天地T2,以及前灘板塊的前灘尚，共計(jì)體量11.6萬平方米。本季度市場延續(xù)上季度緩步復(fù)蘇態(tài)勢，凈吸納量環(huán)比微升6.7%至10.0萬平方米。前三季度累計(jì)凈吸納量達(dá)27萬平方米，已超越去年全年水平。整體空置率環(huán)比微降0.1個(gè)百分點(diǎn)至22.4%。從行業(yè)需求來看，金融業(yè)連續(xù)三個(gè)季度領(lǐng)跑市場，占比達(dá)23%,主要受到保險(xiǎn)和基金公司的需求推動；TMT上升至第二位，占比22%,增長動力源于人工智能以及數(shù)字解決方案類企業(yè)的旺盛需求；消費(fèi)品零售業(yè)位列第三，占比15%,快消及時(shí)尚品牌的擴(kuò)張成為其主要驅(qū)動力；專業(yè)服務(wù)業(yè)排名第四，占比11%,主要受益五，占比達(dá)5%,這一變化釋放出物流、電商及進(jìn)出口貿(mào)易持續(xù)向好的積極信號。租金方面，全市租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降0.8%至每天每平方米8.1元，有效租金環(huán)比下降2.3%至每天每平方米5.6元。未來六個(gè)月，上海辦公樓市場預(yù)計(jì)將迎來約82萬平方米的新增供應(yīng)，其中華潤中心、徐家匯中心三期B座等超甲級優(yōu)質(zhì)物業(yè)將成為市場焦點(diǎn)。盡管競爭持續(xù)，但由于前三季度金融業(yè)、TMT(人工智能、電商及系統(tǒng)解決方案類企業(yè))與消費(fèi)品零售企業(yè)的升級搬遷推動了租賃需求的增長，預(yù)計(jì)市場活躍度將維持穩(wěn)定。圖表2:上海辦公樓市場供需指標(biāo)—空置率(右軸)0一圖表3:上海辦公樓市場租金指數(shù)0-0.8%季度環(huán)比-0.8%季度環(huán)比+0.2%季度環(huán)比第三季度，新天地東臺里8.8萬平方米商業(yè)體正式開業(yè)，以街區(qū)式空間設(shè)計(jì)重新定義商業(yè)體驗(yàn)。新項(xiàng)目通過融合運(yùn)動品牌全新形象店與及沉浸式夜經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)公共空間利用率提升，重新定義了零售空間的社交與體驗(yàn)價(jià)值，推動商業(yè)地產(chǎn)從封閉空間走向城市融合的新趨勢。全市零售物業(yè)空置率環(huán)比微升至8.8%。核心商圈存量項(xiàng)目延續(xù)品牌調(diào)整趨勢，全市購物中心首層租金，小幅回調(diào)至每天每平方米31.7元，市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整特征。服飾細(xì)分領(lǐng)域(占零售需求38%),品牌升級趨勢顯著。組合策略，在主要商圈塑造品牌勢能，并借助快閃店精準(zhǔn)、形成差異化競爭壁壘。各層級商圈。未來六個(gè)月，上海零售物業(yè)市場預(yù)計(jì)將迎來約48.9萬平方米的新增供應(yīng)。這些新項(xiàng)目包括位于核心商圈的永源浜，以及徐匯濱江、新江灣城等非核心商圈的優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目。這些新項(xiàng)目將通過多樣化的商業(yè)地產(chǎn)模式，提升區(qū)域的商業(yè)能級。圖表4:主要品牌開業(yè)情況上海世茂廣場伊索美妝個(gè)護(hù)萬象城圖表5:上海零售物業(yè)市場租金指數(shù) FIGURESI上海12025年第三季度凈吸納量136,000平方米空置率+1.2百分點(diǎn)季度環(huán)比平均租金-4.9%季度環(huán)比新項(xiàng)目預(yù)租良好，租金環(huán)比跌幅收斂第三季度共有三個(gè)新項(xiàng)目入市，共計(jì)36.6萬平方米，分別是普洛斯桃浦智慧冷鏈產(chǎn)業(yè)園一期(雙層坡道庫),面積7.4萬平方米，EQT青浦物流園(三層坡道庫),面積8.5萬平方米，普林智創(chuàng)綠谷奉賢南產(chǎn)業(yè)園(雙層坡道庫及三層混合庫),面上海宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇，上海出口前八月同比增長10%以上，同時(shí)工業(yè)總產(chǎn)值及消費(fèi)增速回升至4%左右，呈現(xiàn)出全面的復(fù)蘇。在良好的經(jīng)濟(jì)形勢下三季度倉儲市場錄得13.6萬平方米凈吸納，普洛斯桃浦智慧冷鏈產(chǎn)業(yè)園幾乎滿租入市，主要租戶包括超市及食品飲料。除了普陀區(qū)和青浦區(qū)需求增長外，閔行區(qū)通過“以價(jià)換量”錄得小面積去化。國補(bǔ)效應(yīng)退潮帶來部分短租退租，金山區(qū)本季度錄得負(fù)吸納。行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，三方物流依然是最大的新租主力，占比48%,和上季度持平，制造業(yè)租戶積極擴(kuò)張，占比大幅提升至42%,主要租戶來自醫(yī)療器械和半導(dǎo)體企業(yè)。全市空置率環(huán)比小幅上升至29.0%,其中青浦區(qū)實(shí)現(xiàn)連續(xù)三個(gè)季度空置率下降，除嘉定、青浦、金山和臨港空置率高于25%,其他區(qū)域空置率均低于25%。租金環(huán)比跌幅收斂至4.3%,其中前期跌幅較大的子市場如金山和青浦環(huán)比跌幅有所收窄，靠近市中心的子市場如閔行租金補(bǔ)跌，浦東機(jī)場板塊、臨港和普陀報(bào)價(jià)穩(wěn)定。上海都市圈有望迎來租金觸底企穩(wěn)未來六個(gè)月，上海都市圈(上海、嘉興及大蘇州)將迎來27萬平方米的優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)交付，其中上海有17萬平方米新項(xiàng)目交付，相比2024年上海都市圈高峰時(shí)期超100萬平方米的供應(yīng)水平可謂斷崖式下跌，區(qū)域內(nèi)競爭壓力將大幅下降。2025年在政府大力促進(jìn)內(nèi)需的相關(guān)政策，以及對非美國家出口兩位數(shù)增長拉動下，上海呈現(xiàn)出“內(nèi)外需雙升”的增長格局，在美國對華關(guān)稅中展現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性，支撐了包括三方物流、制造業(yè)及零售業(yè)的倉儲需求擴(kuò)張；未來六個(gè)月隨著經(jīng)濟(jì)動能的進(jìn)一步積累，企業(yè)投資及消費(fèi)者信心的回升，將持續(xù)為倉儲物流市場注入增長動力，另一方面上海城市更新帶來的升級搬遷將持續(xù)推動高標(biāo)倉的需求回升；同時(shí)隨著上海都市圈新增供應(yīng)斷崖式下跌，租金有望迎0新增供應(yīng)凈吸納量新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年第三季度 租金指數(shù)數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年第三季度凈吸納量平均租金-1.1%季度環(huán)比凈吸納量平均租金-1.1%季度環(huán)比+0.5百分點(diǎn)季度環(huán)比半導(dǎo)體芯片行業(yè)受政策支持而表現(xiàn)尤為活躍第三季度，張江科學(xué)之門東塔交付，新增17.5萬平方米的優(yōu)江科學(xué)城的標(biāo)志性超高層建筑，垂直布局科研辦公、商業(yè)文化與酒店等多功能空間。隨著雙子塔全面啟用，張江科學(xué)城正式邁入科產(chǎn)城融合發(fā)展的新階段。本季受新增供應(yīng)影響，季末全市凈吸納量收窄至5.7萬平方米，空置率上升至24%。在行業(yè)需求方面，TMT行業(yè)以22.8%的比重持續(xù)引領(lǐng)市場需求。其中，半導(dǎo)體芯片行業(yè)受政策支持而表現(xiàn)尤為活躍，技術(shù)突破與國產(chǎn)替代推動上海半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)向高端化和自主化發(fā)展。此外，系統(tǒng)解決方案和人工智能領(lǐng)域的租戶也展現(xiàn)出擴(kuò)張趨勢。消費(fèi)品零售位居第二，占比21.0%,在漕河涇有總部搬遷需求。第三方辦公以15.5%的占比位列第三，交運(yùn)倉儲占比10.7%。對比各子市場表現(xiàn)，金橋，漕河涇與張江的租賃需求帶動了全市去化，分別占比32%,29%和20%。金橋受益于第三方辦公與消費(fèi)服務(wù)業(yè)租戶的搬遷需求，漕河涇則受到消費(fèi)品零售企業(yè)的總部搬遷推動，而張江吸引來自TMT(半導(dǎo)體/芯片)和生物醫(yī)藥等領(lǐng)域的企業(yè)入駐。整體而言，各子市場的租賃需求顯示出溫和回升的趨勢，但去化水平仍然偏低。因此，季末全市平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降1.1%,降至每月每平方米132.8元。短期內(nèi)市場維持量增價(jià)跌、質(zhì)優(yōu)價(jià)穩(wěn)的格局未來六個(gè)月，約有80萬平方米的新增供應(yīng)入市將加劇市場分化，呈現(xiàn)量增價(jià)跌、質(zhì)優(yōu)價(jià)穩(wěn)的格局。預(yù)計(jì)未來三年，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高端研發(fā)空間將擴(kuò)容20-30%,這將吸引更多創(chuàng)新型企業(yè)和科研機(jī)構(gòu)集聚，形成研發(fā)、應(yīng)用和產(chǎn)業(yè)之間的閉環(huán)，進(jìn)而推動租賃市場的活躍度。此外，此趨勢也將促進(jìn)周邊商業(yè)配套的升級，從而0數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年第三季度數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2025年第三季度+40.4%季度環(huán)比25筆2025年三季度，上海物業(yè)投資市場共錄得25筆交易，交易金額累計(jì)111.0億，環(huán)比上升40%,同比下滑44%。市場活躍度較上季修復(fù)好轉(zhuǎn)，投資者對穩(wěn)健現(xiàn)金流的追求已成為驅(qū)動交易的核心邏輯。辦公樓交易以60%的交易筆數(shù)占比重回主導(dǎo)，商務(wù)園區(qū)物業(yè)交易表現(xiàn)活躍，季內(nèi)用與資產(chǎn)配置的雙重價(jià)值。零售物業(yè)交易占比16%,主要以個(gè)人買家為主，交易資者仍偏好地處核心區(qū)位、穩(wěn)定運(yùn)營且現(xiàn)金流充沛的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。公司與企業(yè)買家成為主力，交易金額分別占比38%和25%,均聚焦辦公樓資產(chǎn)；是其較為普遍的交易方式。法拍渠道在散售物業(yè)等中小體量資產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ彝顿Y機(jī)會。多元投資主體的共同參與將為市場注入更多韌性與活力。圖表10:上海商業(yè)地產(chǎn)大宗交易成交總額圖表11:上海商業(yè)地產(chǎn)資本化率&8&8零售零售物流世邦魏理仕研究部業(yè)務(wù)線中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人中國區(qū)研究部董事執(zhí)行董事戰(zhàn)略顧問部