物業(yè)公共設(shè)施維修管理實(shí)施細(xì)則一、總則為保障公共設(shè)施安全穩(wěn)定運(yùn)行，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實(shí)際，制定本公共設(shè)施維修管理實(shí)施細(xì)則。本細(xì)則適用于本管理區(qū)域內(nèi)所有共用公共設(shè)施（含設(shè)備、場(chǎng)地、附屬物等）的維修、養(yǎng)護(hù)及應(yīng)急處置工作。實(shí)施原則：預(yù)防為主、快速響應(yīng)、專(zhuān)業(yè)規(guī)范、業(yè)主參與、成本合理。通過(guò)日常巡檢預(yù)判隱患，故障發(fā)生后以最短時(shí)間恢復(fù)使用，維修過(guò)程遵循技術(shù)規(guī)范，鼓勵(lì)業(yè)主監(jiān)督并反饋意見(jiàn)，確保維修資金高效合規(guī)使用。二、職責(zé)分工（一）物業(yè)公司職責(zé)工程部：負(fù)責(zé)公共設(shè)施日常巡檢、維修施工、技術(shù)支持，建立設(shè)施檔案（含出廠(chǎng)資料、維保記錄、故障臺(tái)賬）；對(duì)接專(zhuān)業(yè)維保單位（如電梯、消防），監(jiān)督其服務(wù)質(zhì)量。客服部：受理業(yè)主報(bào)修（含線(xiàn)上/線(xiàn)下渠道）、跟蹤維修進(jìn)度、回訪(fǎng)滿(mǎn)意度，定期向業(yè)主公示維修計(jì)劃及資金使用情況。財(cái)務(wù)部：管理維修資金（含日常維修基金、專(zhuān)項(xiàng)維修資金），審核費(fèi)用支出，確保資金使用合規(guī)透明；每季度公示資金收支明細(xì)。安管部：配合維修現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)（如道路施工時(shí)的交通疏導(dǎo)、應(yīng)急事件中的安全警戒），協(xié)助疏散受影響業(yè)主。（二）業(yè)主及使用人職責(zé)及時(shí)反饋設(shè)施故障（如電梯異響、管道漏水），配合維修工作（如臨時(shí)停水時(shí)預(yù)留聯(lián)系方式、允許維修人員入戶(hù)檢測(cè)）。愛(ài)護(hù)公共設(shè)施，不得擅自改動(dòng)、破壞（如私接消防管道、占用電梯轎廂）；對(duì)違規(guī)維修行為可向物業(yè)公司或主管部門(mén)投訴。三、公共設(shè)施分類(lèi)及維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（一）共用設(shè)施設(shè)備1.電梯系統(tǒng)委托專(zhuān)業(yè)維保單位每月開(kāi)展維保（含轎廂清潔、導(dǎo)軌潤(rùn)滑、安全裝置檢測(cè)），物業(yè)公司每周抽查運(yùn)行狀態(tài)（如平層精度、應(yīng)急通話(huà)功能）。電梯困人應(yīng)急響應(yīng)：維保單位需在30分鐘內(nèi)到場(chǎng)處置，物業(yè)公司同步安撫被困人員（通過(guò)轎廂通話(huà)系統(tǒng)）。2.消防系統(tǒng)煙感、噴淋、滅火器每季度檢查（確保感應(yīng)靈敏、壓力正常、器材未過(guò)期）；消防栓每月巡查（含管網(wǎng)壓力測(cè)試、閥門(mén)啟閉檢測(cè)）。消防通道每日巡查，禁止堆放雜物；應(yīng)急照明、疏散標(biāo)志每周檢查，確保斷電后自動(dòng)啟動(dòng)、指示清晰。3.給排水系統(tǒng)生活水泵、排污泵每周試運(yùn)行（記錄壓力、電流數(shù)據(jù)），管網(wǎng)每半年檢查（重點(diǎn)排查老舊管道滲漏）?；S池每季度清理（或根據(jù)實(shí)際使用情況調(diào)整），雨季前全面檢查排水管網(wǎng)（清理淤泥、疏通檢查井）。4.供電系統(tǒng)配電箱、線(xiàn)路每月巡檢（防過(guò)載、漏電，緊固接線(xiàn)端子）；應(yīng)急發(fā)電設(shè)備每周空載測(cè)試（確保燃油充足、啟動(dòng)正常）。公共區(qū)域照明每日檢查，故障燈具48小時(shí)內(nèi)修復(fù)（主干道、電梯廳等關(guān)鍵區(qū)域優(yōu)先處理）。5.安防系統(tǒng)監(jiān)控設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行，錄像留存時(shí)長(zhǎng)符合法規(guī)要求；每周檢查錄像質(zhì)量（確保無(wú)盲區(qū)、畫(huà)面清晰）。門(mén)禁、道閘每月維護(hù)（清潔讀卡器、調(diào)試閘機(jī)靈敏度），確保識(shí)別準(zhǔn)確、開(kāi)關(guān)順暢。（二）公共區(qū)域設(shè)施休閑設(shè)施（座椅、健身器材）：每月檢查結(jié)構(gòu)穩(wěn)固性，松動(dòng)、損壞部件72小時(shí)內(nèi)加固或更換。標(biāo)識(shí)標(biāo)牌（樓棟號(hào)、警示標(biāo)識(shí)）：每周巡查，褪色、破損標(biāo)牌3日內(nèi)更新，確保信息清晰準(zhǔn)確。四、維修管理流程（一）報(bào)修與受理報(bào)修渠道：業(yè)主可通過(guò)電話(huà)、物業(yè)服務(wù)APP、線(xiàn)下服務(wù)中心報(bào)修；工程部日常巡檢中發(fā)現(xiàn)的故障，由巡檢人員直接錄入維修系統(tǒng)。受理要求：客服部接到報(bào)修后，15分鐘內(nèi)登記并派單至工程部（緊急故障<如電梯困人、水管爆裂>立即派單，同步通知安管部現(xiàn)場(chǎng)支援）。（二）維修實(shí)施響應(yīng)時(shí)效：維修人員接到派單后，30分鐘內(nèi)（緊急故障10分鐘內(nèi)）到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)故障類(lèi)型并制定維修方案。工期要求：小修（如燈泡更換、管道疏通）：當(dāng)日完成；中修（如水泵維修、線(xiàn)路整改）：3日內(nèi)完成；大修（如電梯大修、道路翻修）：按公示工期執(zhí)行（提前向業(yè)主說(shuō)明方案及影響范圍）?，F(xiàn)場(chǎng)管理：維修過(guò)程中設(shè)置警示標(biāo)識(shí)（如“施工中”“小心地滑”），產(chǎn)生的垃圾當(dāng)日清理；如需入戶(hù)維修，提前與業(yè)主預(yù)約時(shí)間。（三）驗(yàn)收與回訪(fǎng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：維修完成后，維修人員自檢→工程部主管驗(yàn)收（對(duì)照故障描述、維修方案）→合格后填寫(xiě)《維修驗(yàn)收單》，業(yè)主簽字確認(rèn)（或電話(huà)回訪(fǎng)確認(rèn)）?；卦L(fǎng)要求：客服部24小時(shí)內(nèi)回訪(fǎng)，詢(xún)問(wèn)“維修是否及時(shí)”“是否解決問(wèn)題”“對(duì)服務(wù)是否滿(mǎn)意”，記錄意見(jiàn)并反饋至工程部整改。五、應(yīng)急維修處理（一）應(yīng)急預(yù)案啟動(dòng)發(fā)生突發(fā)故障（如水管爆裂、電梯困人、大面積停電），工程部立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案：客服部同步通知受影響業(yè)主（通過(guò)短信、APP推送、廣播）；安管部維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序（如疏導(dǎo)交通、設(shè)置警戒區(qū)）。（二）典型故障處理流程1.水管爆裂關(guān)閉總閥→搶修漏水點(diǎn)（如更換管道、修補(bǔ)接口）→通知業(yè)主暫停用水→恢復(fù)供水后檢測(cè)水質(zhì)→公示處理結(jié)果（含故障原因、維修時(shí)長(zhǎng)）。2.電梯困人啟動(dòng)應(yīng)急救援（按電梯維保說(shuō)明書(shū)操作）→30分鐘內(nèi)解救被困人員→通知維保單位檢修→公示故障原因（如鋼絲繩打滑、控制系統(tǒng)故障）及整改措施。3.大面積停電區(qū)分“故障停電”/“計(jì)劃停電”：計(jì)劃停電提前24小時(shí)通知業(yè)主；故障停電立即排查（如檢查配電箱、聯(lián)系供電部門(mén)）→同步安撫業(yè)主（說(shuō)明排查進(jìn)度）→恢復(fù)供電后公示原因（如線(xiàn)路短路、市政檢修）。（三）事后評(píng)估應(yīng)急維修完成后，3日內(nèi)召開(kāi)復(fù)盤(pán)會(huì)：分析故障根源（如設(shè)備老化、操作失誤），制定防范措施（如更換老舊部件、加強(qiáng)巡檢頻次），避免同類(lèi)故障重復(fù)發(fā)生。六、維修資金管理（一）資金來(lái)源日常維修基金：從物業(yè)費(fèi)中計(jì)提（按合同約定比例），專(zhuān)項(xiàng)用于小修、中修。專(zhuān)項(xiàng)維修資金：業(yè)主繳存的公共維修基金（用于電梯大修、消防改造等重大維修）。公共收益補(bǔ)充：利用公共區(qū)域（如電梯廣告、車(chē)位出租）產(chǎn)生的收益，按不低于30%的比例提取，補(bǔ)充維修資金。（二）使用流程小修/中修：工程部提交維修申請(qǐng)（含故障說(shuō)明、預(yù)算）→財(cái)務(wù)部審核→從日常維修基金支出→事后公示費(fèi)用明細(xì)（含材料、人工成本）。大修（動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金）：1.工程部制定維修方案（含預(yù)算、工期、影響范圍）；2.向業(yè)主公示方案，經(jīng)雙三分之二業(yè)主表決通過(guò)（按《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求）；3.報(bào)主管部門(mén)備案后實(shí)施，竣工后審計(jì)決算并公示。（三）監(jiān)督機(jī)制維修資金使用全程公示（含申請(qǐng)、審批、支出明細(xì)），接受業(yè)主監(jiān)督（可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)、線(xiàn)上平臺(tái)查詢(xún)）。每年委托第三方審計(jì)維修資金收支情況，結(jié)果向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。七、監(jiān)督與考核（一）內(nèi)部監(jiān)督工程部每周抽查維修記錄（含報(bào)修時(shí)間、響應(yīng)時(shí)效、驗(yàn)收結(jié)果），每月匯總“報(bào)修處理率”“及時(shí)率”“合格率”。物業(yè)公司每季度開(kāi)展設(shè)施巡檢（覆蓋所有公共設(shè)施），形成《設(shè)施狀態(tài)報(bào)告》，對(duì)隱患項(xiàng)掛牌督辦。（二）業(yè)主監(jiān)督每半年開(kāi)展“維修服務(wù)滿(mǎn)意度調(diào)查”（通過(guò)問(wèn)卷、APP推送等方式），收集業(yè)主意見(jiàn)（如“維修是否徹底”“人員服務(wù)態(tài)度”）。設(shè)立意見(jiàn)箱、線(xiàn)上反饋通道，24小時(shí)內(nèi)回復(fù)業(yè)主投訴（復(fù)雜問(wèn)題3日內(nèi)給出解決方案）。（三）考核機(jī)制維修人員考核：以“及時(shí)率（≥95%）”“合格率（≥98%）”“業(yè)主滿(mǎn)意度（≥90分）”為核心指標(biāo)，與績(jī)效工資掛鉤。獎(jiǎng)懲措施：季度考核優(yōu)秀者獎(jiǎng)勵(lì)（如獎(jiǎng)金、榮譽(yù)證書(shū)）；連續(xù)兩次不合格者調(diào)崗/培訓(xùn)；嚴(yán)重違規(guī)（如虛報(bào)費(fèi)用、消極怠工）者辭退。八、附則