第第PAGE\MERGEFORMAT1頁(yè)共NUMPAGES\MERGEFORMAT1頁(yè)肇慶經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格考試及答案解析（含答案及解析）姓名：科室/部門/班級(jí)：得分：題型單選題多選題判斷題填空題簡(jiǎn)答題案例分析題總分得分

一、單選題（共20分）

1.肇慶房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李在帶看房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主提供的房屋面積與實(shí)際測(cè)量結(jié)果存在較大差異。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，小李首先應(yīng)該采取的措施是（）。

A.直接向業(yè)主指出差異，要求其修改宣傳資料

B.暫時(shí)不做聲張，等交易完成后自行處理

C.建議業(yè)主與裝修公司協(xié)商解決面積問(wèn)題

D.向監(jiān)管部門舉報(bào)業(yè)主虛假宣傳行為

2.在肇慶市開展存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人小王需要協(xié)助客戶辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)肇慶市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的相關(guān)規(guī)定，以下哪項(xiàng)不屬于過(guò)戶登記的必要材料（）。

A.房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件

B.買賣雙方身份證明原件及復(fù)印件

C.房屋租賃合同及租賃期限證明

D.繳納契稅的完稅證明或發(fā)票

3.根據(jù)肇慶市《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦不動(dòng)產(chǎn)登記等服務(wù)時(shí)，必須明確告知服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。以下哪項(xiàng)費(fèi)用屬于強(qiáng)制收費(fèi)項(xiàng)目（）。

A.房屋查驗(yàn)費(fèi)

B.貸款咨詢費(fèi)

C.不動(dòng)產(chǎn)登記代理費(fèi)

D.交易中產(chǎn)生的稅費(fèi)代收代繳服務(wù)費(fèi)

4.肇慶某樓盤開盤時(shí)，開發(fā)商承諾“購(gòu)房即送車位”，但合同中未明確約定車位歸屬權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》，該承諾在法律上應(yīng)視為（）。

A.附條件的贈(zèng)與條款

B.房屋買賣合同的一部分

C.開發(fā)商的營(yíng)銷策略，不具有法律約束力

D.不可撤銷的合同義務(wù)

5.某客戶委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售其位于肇慶的商鋪，委托期限為2個(gè)月。在委托期內(nèi)，該客戶自行聯(lián)系買家并完成交易。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，該客戶應(yīng)向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)支付（）。

A.全部傭金

B.50%的傭金

C.傭金的一半，但需扣除經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)前期宣傳費(fèi)用

D.無(wú)需支付傭金

6.肇慶市某二手房交易中，買賣雙方約定由買方承擔(dān)房屋拆除圍墻的費(fèi)用。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，該約定在法律上屬于（）。

A.買賣合同的變更條款

B.買賣合同的補(bǔ)充條款

C.買賣合同的解除條款

D.買賣合同的無(wú)效條款

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在肇慶市開展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)建立健全業(yè)務(wù)檔案管理制度。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》要求，以下哪項(xiàng)不屬于業(yè)務(wù)檔案的必備內(nèi)容（）。

A.委托協(xié)議原件及復(fù)印件

B.房屋交易合同原件及復(fù)印件

C.經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件

D.客戶的銀行卡號(hào)及密碼

8.在肇慶市某新建商品房項(xiàng)目中，開發(fā)商委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售代理。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理銷售過(guò)程中，不得（）。

A.代收購(gòu)房定金

B.協(xié)助辦理購(gòu)房貸款申請(qǐng)

C.發(fā)布商品房銷售廣告

D.以開發(fā)商名義簽訂商品房買賣合同

9.肇慶某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)閑置公共區(qū)域進(jìn)行招商。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)先保障（）。

A.報(bào)價(jià)最高的商戶

B.與業(yè)主委員會(huì)有親屬關(guān)系的商戶

C.具有品牌影響力的商戶

D.業(yè)主委員會(huì)指定的商戶

10.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在肇慶市開展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)遵守職業(yè)道德規(guī)范。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德守則》，以下哪項(xiàng)行為屬于違規(guī)操作（）。

A.向客戶明示服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

B.利用自己的信息優(yōu)勢(shì)為特定客戶爭(zhēng)取利益

C.未經(jīng)委托人同意，擅自披露委托人信息

D.在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所顯著位置公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照和執(zhí)業(yè)資格證書

11.肇慶某二手房交易中，買方通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)了解到該房源存在漏水問(wèn)題。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，該問(wèn)題屬于（）。

A.房屋主體結(jié)構(gòu)缺陷

B.房屋使用性質(zhì)瑕疵

C.房屋權(quán)利瑕疵

D.房屋外觀瑕疵

12.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在肇慶市開展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門辦理（）。

A.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照

B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明

C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格證書

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書

13.在肇慶市某商鋪?zhàn)赓U交易中，租賃雙方約定租賃期限為3年。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，以下哪項(xiàng)說(shuō)法是正確的（）。

A.租賃期限不得超過(guò)5年

B.租賃期限不得超過(guò)2年

C.租賃期限不得超過(guò)1年

D.租賃期限沒(méi)有法定限制

14.肇慶某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在廣告宣傳中，宣稱其代理銷售的某樓盤“升值潛力巨大，投資回報(bào)率高達(dá)20%”。根據(jù)《廣告法》相關(guān)規(guī)定，該宣傳行為（）。

A.合法，但需注明數(shù)據(jù)來(lái)源

B.合法，但需注明僅供參考

C.違法，屬于虛假宣傳

D.違法，屬于夸大宣傳

15.某客戶委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售其位于肇慶的住宅，委托書中明確約定“不得低于80萬(wàn)元出售”。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，該委托屬于（）。

A.買賣委托

B.租賃委托

C.轉(zhuǎn)委托

D.指定委托

16.在肇慶市某新建商品房項(xiàng)目中，開發(fā)商委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售代理。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理銷售過(guò)程中，應(yīng)向購(gòu)房人明示（）。

A.開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照

B.開發(fā)商的土地使用權(quán)證

C.商品房預(yù)售許可證

D.開發(fā)商的納稅證明

17.肇慶某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)閑置公共區(qū)域進(jìn)行招商。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)遵循（）原則。

A.公平、公正、公開

B.互惠互利、共同發(fā)展

C.優(yōu)先照顧、重點(diǎn)扶持

D.靈活處理、個(gè)案分析

18.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在肇慶市開展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)遵守職業(yè)道德規(guī)范。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德守則》，以下哪項(xiàng)行為屬于合規(guī)操作（）。

A.利用自己的信息優(yōu)勢(shì)為特定客戶爭(zhēng)取利益

B.向客戶明示服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

C.未經(jīng)委托人同意，擅自披露委托人信息

D.在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所顯著位置公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照和執(zhí)業(yè)資格證書

19.在肇慶市某商鋪?zhàn)赓U交易中，租賃雙方約定租賃期限為2年。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，以下哪項(xiàng)說(shuō)法是正確的（）。

A.租賃期限不得超過(guò)5年

B.租賃期限不得超過(guò)2年

C.租賃期限不得超過(guò)1年

D.租賃期限沒(méi)有法定限制

20.肇慶某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在廣告宣傳中，宣稱其代理銷售的某樓盤“升值潛力巨大，投資回報(bào)率高達(dá)20%”。根據(jù)《廣告法》相關(guān)規(guī)定，該宣傳行為（）。

A.合法，但需注明數(shù)據(jù)來(lái)源

B.合法，但需注明僅供參考

C.違法，屬于虛假宣傳

D.違法，屬于夸大宣傳

二、多選題（共15分，多選、錯(cuò)選均不得分）

21.肇慶房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李在帶看房屋時(shí)，需要向客戶說(shuō)明房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，以下哪些屬于房屋產(chǎn)權(quán)狀況的必要說(shuō)明內(nèi)容（）。

A.房屋所有權(quán)證編號(hào)

B.房屋抵押情況

C.房屋租賃情況

D.房屋共有情況

E.房屋查封情況

22.在肇慶市開展存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人小王需要協(xié)助客戶辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)肇慶市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的相關(guān)規(guī)定，以下哪些屬于過(guò)戶登記的必要材料（）。

A.房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件

B.買賣雙方身份證明原件及復(fù)印件

C.房屋租賃合同及租賃期限證明

D.繳納契稅的完稅證明或發(fā)票

E.房屋評(píng)估報(bào)告

23.根據(jù)肇慶市《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦不動(dòng)產(chǎn)登記等服務(wù)時(shí)，必須明確告知服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。以下哪些屬于可能的服務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目（）。

A.房屋查驗(yàn)費(fèi)

B.貸款咨詢費(fèi)

C.不動(dòng)產(chǎn)登記代理費(fèi)

D.交易中產(chǎn)生的稅費(fèi)代收代繳服務(wù)費(fèi)

E.房屋中介費(fèi)

24.肇慶某樓盤開盤時(shí)，開發(fā)商承諾“購(gòu)房即送車位”，但合同中未明確約定車位歸屬權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》，以下哪些說(shuō)法是正確的（）。

A.該承諾在法律上具有約束力

B.該承諾屬于開發(fā)商的營(yíng)銷策略，不具有法律約束力

C.買方有權(quán)要求開發(fā)商履行承諾

D.買方無(wú)權(quán)要求開發(fā)商履行承諾

E.開發(fā)商可以單方面取消該承諾

25.肇慶市某二手房交易中，買賣雙方約定由買方承擔(dān)房屋拆除圍墻的費(fèi)用。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，以下哪些說(shuō)法是正確的（）。

A.該約定在法律上具有約束力

B.該約定屬于買賣合同的補(bǔ)充條款

C.買方有義務(wù)承擔(dān)該費(fèi)用

D.買方無(wú)義務(wù)承擔(dān)該費(fèi)用

E.買賣雙方可以協(xié)商修改該約定

26.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在肇慶市開展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)建立健全業(yè)務(wù)檔案管理制度。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》要求，以下哪些屬于業(yè)務(wù)檔案的必備內(nèi)容（）。

A.委托協(xié)議原件及復(fù)印件

B.房屋交易合同原件及復(fù)印件

C.經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件

D.客戶的銀行卡號(hào)及密碼

E.房屋查驗(yàn)報(bào)告

27.在肇慶市某新建商品房項(xiàng)目中，開發(fā)商委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售代理。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，以下哪些說(shuō)法是正確的（）。

A.該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理銷售過(guò)程中，不得以開發(fā)商名義簽訂商品房買賣合同

B.該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理銷售過(guò)程中，可以代收購(gòu)房定金

C.該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理銷售過(guò)程中，應(yīng)向購(gòu)房人明示商品房預(yù)售許可證

D.該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理銷售過(guò)程中，應(yīng)向購(gòu)房人明示開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照

E.該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理銷售過(guò)程中，應(yīng)向購(gòu)房人明示開發(fā)商的土地使用權(quán)證

28.肇慶某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)閑置公共區(qū)域進(jìn)行招商。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以下哪些說(shuō)法是正確的（）。

A.該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)先保障報(bào)

價(jià)最高的商戶

B.該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)先保障業(yè)主委員會(huì)指定的商戶

C.該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)遵循公平、公正、公開原則

D.該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)向商戶明示招商條件和費(fèi)用

E.該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)向商戶明示業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)證明

29.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在肇慶市開展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)遵守職業(yè)道德規(guī)范。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德守則》，以下哪些說(shuō)法是正確的（）。

A.向客戶明示服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

B.利用自己的信息優(yōu)勢(shì)為特定客戶爭(zhēng)取利益

C.未經(jīng)委托人同意，擅自披露委托人信息

D.在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所顯著位置公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照和執(zhí)業(yè)資格證書

E.保守客戶商業(yè)秘密

30.在肇慶市某商鋪?zhàn)赓U交易中，租賃雙方約定租賃期限為3年。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，以下哪些說(shuō)法是正確的（）。

A.租賃期限不得超過(guò)5年

B.租賃期限不得超過(guò)2年

C.租賃期限不得超過(guò)1年

D.租賃期限沒(méi)有法定限制

E.租賃期滿后，承租人享有優(yōu)先承租權(quán)

三、判斷題（共15分，每題0.5分）

31.肇慶房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李在帶看房屋時(shí)，可以代替業(yè)主在房屋委托協(xié)議上簽字。（）

32.根據(jù)肇慶市《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦不動(dòng)產(chǎn)登記等服務(wù)時(shí)，可以不明確告知服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。（）

33.肇慶某樓盤開盤時(shí)，開發(fā)商承諾“購(gòu)房即送車位”，但合同中未明確約定車位歸屬權(quán)，該承諾在法律上具有約束力。（）

34.在肇慶市某二手房交易中，買賣雙方約定由買方承擔(dān)房屋拆除圍墻的費(fèi)用，該約定屬于買賣合同的補(bǔ)充條款。（）

35.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在肇慶市開展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)建立健全業(yè)務(wù)檔案管理制度，客戶的銀行卡號(hào)及密碼屬于業(yè)務(wù)檔案的必備內(nèi)容。（）

36.在肇慶市某新建商品房項(xiàng)目中，開發(fā)商委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售代理，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理銷售過(guò)程中，可以代收購(gòu)房定金。（）

37.肇慶某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)閑置公共區(qū)域進(jìn)行招商，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)先保障業(yè)主委員會(huì)指定的商戶。（）

38.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在肇慶市開展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，向客戶明示服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合規(guī)操作。（）

39.在肇慶市某商鋪?zhàn)赓U交易中，租賃雙方約定租賃期限為2年，租賃期限不得超過(guò)5年。（）

40.肇慶某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在廣告宣傳中，宣稱其代理銷售的某樓盤“升值潛力巨大，投資回報(bào)率高達(dá)20%”，該宣傳行為合法，但需注明僅供參考。（）

41.某客戶委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售其位于肇慶的住宅，委托書中明確約定“不得低于80萬(wàn)元出售”，該委托屬于買賣委托。（）

42.在肇慶市某新建商品房項(xiàng)目中，開發(fā)商委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售代理，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理銷售過(guò)程中，應(yīng)向購(gòu)房人明示商品房預(yù)售許可證。（）

43.肇慶某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)閑置公共區(qū)域進(jìn)行招商，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)遵循公平、公正、公開原則。（）

44.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在肇慶市開展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)遵守職業(yè)道德規(guī)范，未經(jīng)委托人同意，擅自披露委托人信息是違規(guī)操作。（）

45.在肇慶市某商鋪?zhàn)赓U交易中，租賃雙方約定租賃期限為3年，租賃期限沒(méi)有法定限制。（）

四、填空題（共10空，每空1分，共10分）

46.根據(jù)肇慶市《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦不動(dòng)產(chǎn)登記等服務(wù)時(shí)，必須明確告知服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成，不得設(shè)置______費(fèi)用。（填空處：________）

47.在肇慶市某二手房交易中，買賣雙方約定由買方承擔(dān)房屋拆除圍墻的費(fèi)用，該約定屬于買賣合同的______條款。（填空處：________）

48.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在肇慶市開展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)建立健全業(yè)務(wù)檔案管理制度，客戶的______及______屬于業(yè)務(wù)檔案的必備內(nèi)容。（填空處：________）

49.在肇慶市某新建商品房項(xiàng)目中，開發(fā)商委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售代理，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理銷售過(guò)程中，應(yīng)向購(gòu)房人明示______許可證。（填空處：________）

50.肇慶某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)閑置公共區(qū)域進(jìn)行招商，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)遵循______原則。（填空處：________）

五、簡(jiǎn)答題（共30分）

51.簡(jiǎn)述肇慶房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李在帶看房屋時(shí)，需要向客戶說(shuō)明哪些房屋產(chǎn)權(quán)狀況。（10分）

52.簡(jiǎn)述肇慶市某二手房交易中，買賣雙方約定由買方承擔(dān)房屋拆除圍墻的費(fèi)用，該約定在法律上如何定性。（10分）

53.簡(jiǎn)述肇慶某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在廣告宣傳中，宣稱其代理銷售的某樓盤“升值潛力巨大，投資回報(bào)率高達(dá)20%”，該宣傳行為可能存在的問(wèn)題及相應(yīng)的法律后果。（10分）

六、案例分析題（共25分）

54.案例背景：肇慶某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)閑置公共區(qū)域進(jìn)行招商。該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)某商戶有意向承租該區(qū)域，但該商戶不具備合法的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。業(yè)主委員會(huì)要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將該商戶推薦給其他商戶，并給予該商戶一定的優(yōu)惠政策。

問(wèn)題：

1.該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否應(yīng)該接受業(yè)主委員會(huì)的要求？為什么？（10分）

2.該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)遵循哪些原則？（10分）

3.該案例中涉及哪些法律法規(guī)？請(qǐng)簡(jiǎn)述。（5分）

參考答案及解析

一、單選題（共20分）

1.A

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人報(bào)告與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的信息，不得隱瞞或者提供虛假信息。小李發(fā)現(xiàn)業(yè)主提供的房屋面積與實(shí)際測(cè)量結(jié)果存在較大差異，應(yīng)直接向業(yè)主指出差異，要求其修改宣傳資料。

2.C

解析：根據(jù)肇慶市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的相關(guān)規(guī)定，過(guò)戶登記的必要材料包括房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、買賣雙方身份證明原件及復(fù)印件、繳納契稅的完稅證明或發(fā)票等。房屋租賃合同及租賃期限證明不屬于過(guò)戶登記的必要材料。

3.D

解析：根據(jù)肇慶市《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦不動(dòng)產(chǎn)登記等服務(wù)時(shí)，必須明確告知服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。傭金、服務(wù)費(fèi)等屬于自愿服務(wù)費(fèi)用，而交易中產(chǎn)生的稅費(fèi)代收代繳服務(wù)費(fèi)屬于強(qiáng)制收費(fèi)項(xiàng)目。

4.A

解析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條，出賣人交付的房屋不符合合同約定的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，開發(fā)商承諾“購(gòu)房即送車位”，但合同中未明確約定車位歸屬權(quán)，該承諾在法律上應(yīng)視為附條件的贈(zèng)與條款。

5.B

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十條規(guī)定，委托人解除委托協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)支付已經(jīng)提供的服務(wù)的相應(yīng)報(bào)酬。本案中，該客戶在委托期內(nèi)自行聯(lián)系買家并完成交易，應(yīng)向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)支付50%的傭金。

6.B

解析：根據(jù)《合同法》第一百六十五條，贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。本案中，買賣雙方約定由買方承擔(dān)房屋拆除圍墻的費(fèi)用，該約定在法律上屬于買賣合同的補(bǔ)充條款。

7.D

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十一條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全業(yè)務(wù)檔案管理制度，業(yè)務(wù)檔案應(yīng)當(dāng)包括委托協(xié)議、房屋交易合同、經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)資格證書等?？蛻舻你y行卡號(hào)及密碼不屬于業(yè)務(wù)檔案的必備內(nèi)容。

8.D

解析：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十一條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，不得以開發(fā)商名義簽訂商品房買賣合同。本案中，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理銷售過(guò)程中，不得以開發(fā)商名義簽訂商品房買賣合同。

9.D

解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)方案向業(yè)主公示，聽取業(yè)主意見。本案中，業(yè)主委員會(huì)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)閑置公共區(qū)域進(jìn)行招商，應(yīng)優(yōu)先保障業(yè)主委員會(huì)指定的商戶。

10.C

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德守則》第八條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得泄露委托人的商業(yè)秘密。本案中，未經(jīng)委托人同意，擅自披露委托人信息屬于違規(guī)操作。

11.B

解析：根據(jù)《合同法》第一百四十八條規(guī)定，因出賣人的過(guò)錯(cuò)致使標(biāo)的物不符合約定的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。本案中，買方通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)了解到該房源存在漏水問(wèn)題，該問(wèn)題屬于房屋使用性質(zhì)瑕疵。

12.B

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第七條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門辦理備案。本案中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在肇慶市開展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明。

13.A

解析：根據(jù)《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。租賃期限超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。本案中，租賃期限不得超過(guò)5年。

14.C

解析：根據(jù)《廣告法》第九條規(guī)定，廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。本案中，該宣傳行為屬于虛假宣傳。

15.A

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人報(bào)告與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的信息，不得隱瞞或者提供虛假信息。本案中，該委托屬于買賣委托。

16.C

解析：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十一條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示商品房預(yù)售許可證。本案中，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理銷售過(guò)程中，應(yīng)向購(gòu)房人明示商品房預(yù)售許可證。

17.A

解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)方案向業(yè)主公示，聽取業(yè)主意見。本案中，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)遵循公平、公正、公開原則。

18.B

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德守則》第八條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)如實(shí)向客戶報(bào)告與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的信息，不得隱瞞或者提供虛假信息。本案中，向客戶明示服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合規(guī)操作。

19.A

解析：根據(jù)《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。租賃期限超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。本案中，租賃期限不得超過(guò)5年。

20.C

解析：根據(jù)《廣告法》第九條規(guī)定，廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。本案中，該宣傳行為屬于虛假宣傳。

二、多選題（共15分，多選、錯(cuò)選均不得分）

21.ABCDE

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人報(bào)告與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的信息，不得隱瞞或者提供虛假信息。房屋產(chǎn)權(quán)狀況的必要說(shuō)明內(nèi)容包括房屋所有權(quán)證編號(hào)、房屋抵押情況、房屋租賃情況、房屋共有情況、房屋查封情況。

22.ABD

解析：根據(jù)肇慶市不動(dòng)產(chǎn)登記中心的相關(guān)規(guī)定，過(guò)戶登記的必要材料包括房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、買賣雙方身份證明原件及復(fù)印件、繳納契稅的完稅證明或發(fā)票。房屋租賃合同及租賃期限證明、房屋評(píng)估報(bào)告不屬于過(guò)戶登記的必要材料。

23.ABCDE

解析：根據(jù)肇慶市《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦不動(dòng)產(chǎn)登記等服務(wù)時(shí)，必須明確告知服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成?？赡艿姆?wù)費(fèi)用項(xiàng)目包括房屋查驗(yàn)費(fèi)、貸款咨詢費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)登記代理費(fèi)、交易中產(chǎn)生的稅費(fèi)代收代繳服務(wù)費(fèi)、房屋中介費(fèi)。

24.AC

解析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條，出賣人交付的房屋不符合合同約定的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，該承諾在法律上具有約束力，買方有權(quán)要求開發(fā)商履行承諾。

25.AC

解析：根據(jù)《合同法》第一百四十八條規(guī)定，因出賣人的過(guò)錯(cuò)致使標(biāo)的物不符合約定的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。本案中，該約定在法律上具有約束力，買方有義務(wù)承擔(dān)該費(fèi)用。

26.ABE

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十一條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全業(yè)務(wù)檔案管理制度，業(yè)務(wù)檔案應(yīng)當(dāng)包括委托協(xié)議、房屋交易合同、經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件、房屋查驗(yàn)報(bào)告等?？蛻舻你y行卡號(hào)及密碼不屬于業(yè)務(wù)檔案的必備內(nèi)容。

27.AC

解析：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十一條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示商品房預(yù)售許可證。本案中，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理銷售過(guò)程中，可以代收購(gòu)房定金。

28.CDE

解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)方案向業(yè)主公示，聽取業(yè)主意見。本案中，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)遵循公平、公正、公開原則，應(yīng)向商戶明示招商條件和費(fèi)用，應(yīng)向商戶明示業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)證明。

29.AE

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德守則》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)向客戶明示服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保守客戶商業(yè)秘密。

30.AE

解析：根據(jù)《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。租賃期限超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。本案中，租賃期限沒(méi)有法定限制，租賃期滿后，承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。

三、判斷題（共15分，每題0.5分）

31.×

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人報(bào)告與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的信息，不得隱瞞或者提供虛假信息。小李不能代替業(yè)主在房屋委托協(xié)議上簽字。

32.×

解析：根據(jù)肇慶市《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦不動(dòng)產(chǎn)登記等服務(wù)時(shí)，必須明確告知服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。

33.√

解析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條，出賣人交付的房屋不符合合同約定的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，該承諾在法律上具有約束力。

34.√

解析：根據(jù)《合同法》第一百四十八條規(guī)定，因出賣人的過(guò)錯(cuò)致使標(biāo)的物不符合約定的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。本案中，該約定屬于買賣合同的補(bǔ)充條款。

35.×

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十一條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全業(yè)務(wù)檔案管理制度，業(yè)務(wù)檔案應(yīng)當(dāng)包括委托協(xié)議、房屋交易合同、經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件等?？蛻舻你y行卡號(hào)及密碼不屬于業(yè)務(wù)檔案的必備內(nèi)容。

36.×

解析：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十一條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，不得以開發(fā)商名義簽訂商品房買賣合同。本案中，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理銷售過(guò)程中，不得代收購(gòu)房定金。

37.×

解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)方案向業(yè)主公示，聽取業(yè)主意見。本案中，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)先保障業(yè)主委員會(huì)指定的商戶。

38.√

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德守則》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)向客戶明示服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

39.√

解析：根據(jù)《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。租賃期限超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。本案中，租賃期限不得超過(guò)5年。

40.×

解析：根據(jù)《廣告法》第九條規(guī)定，廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。本案中，該宣傳行為屬于虛假宣傳。

41.√

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人報(bào)告與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的信息，不得隱瞞或者提供虛假信息。本案中，該委托屬于買賣委托。

42.√

解析：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十一條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示商品房預(yù)售許可證。

43.√

解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)方案向業(yè)主公示，聽取業(yè)主意見。本案中，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)遵循公平、公正、公開原則。

44.√

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德守則》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得泄露委托人的商業(yè)秘密。

45.√

解析：根據(jù)《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。租賃期限超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。本案中，租賃期限沒(méi)有法定限制，租賃期滿后，承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。

四、填空題（共10空，每空1分，共10分）

46.隱性

解析：根據(jù)肇慶市《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦不動(dòng)產(chǎn)登記等服務(wù)時(shí)，必須明確告知服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成，不得設(shè)置隱性費(fèi)用。

47.補(bǔ)充

解析：根據(jù)《合同法》第一百四十八條規(guī)定，因出賣人的過(guò)錯(cuò)致使標(biāo)的物不符合約定的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。本案中，該約定屬于買賣合同的補(bǔ)充條款。

48.身份證明、執(zhí)業(yè)資格證書

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十一條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立健全業(yè)務(wù)檔案管理制度，業(yè)務(wù)檔案應(yīng)當(dāng)包括委托協(xié)議、房屋交易合同、經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件等。

49.商品房預(yù)售

解析：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十一條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示商品房預(yù)售許可證。

50.公平、公正、公開

解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)方案向業(yè)主公示，聽取業(yè)主意見。本案中，該經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中，應(yīng)遵循公平、公正、公開原則。

五、簡(jiǎn)答題（共30分）

51.肇慶房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小李在帶看房屋時(shí)，需要向客戶說(shuō)明以下房屋產(chǎn)權(quán)狀況：

1.房屋所有權(quán)證編號(hào)：告知客戶房屋的所有權(quán)證編號(hào)，確?？蛻袅私夥课莸暮戏w屬。