引言房地產(chǎn)收購(gòu)涉及資金規(guī)模大、法律關(guān)系復(fù)雜，居間服務(wù)在信息匹配、交易撮合中發(fā)揮關(guān)鍵作用。一份規(guī)范的居間合同不僅能明確居間方與委托方的權(quán)利義務(wù)，更能從源頭防范交易風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，提供房地產(chǎn)收購(gòu)居間合同參考范本，并從法律與實(shí)務(wù)維度解析核心注意事項(xiàng)，供從業(yè)者及交易主體參考。一、房地產(chǎn)收購(gòu)居間合同（參考范本）合同編號(hào)：_________簽訂時(shí)間：_________簽訂地點(diǎn)：_________第一條當(dāng)事人信息委托人（甲方）：名稱：________________________統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：____________法定代表人：__________________地址：________________________聯(lián)系方式：____________________居間人（乙方）：名稱：________________________統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：____________法定代表人：__________________地址：________________________聯(lián)系方式：____________________第二條居間事項(xiàng)甲方委托乙方為其提供房地產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目的居間服務(wù)，具體標(biāo)的為：位于_________（省/市/區(qū)）_________（地址）的房地產(chǎn)（含土地使用權(quán)、地上建筑物及附屬設(shè)施，以下簡(jiǎn)稱“目標(biāo)物業(yè)”）。目標(biāo)物業(yè)基本情況以甲方與轉(zhuǎn)讓方最終確認(rèn)的為準(zhǔn)。第三條居間服務(wù)內(nèi)容1.信息收集與匹配：乙方通過(guò)合法渠道收集符合甲方收購(gòu)需求的項(xiàng)目信息（含權(quán)屬、抵押查封狀態(tài)、規(guī)劃用途等），并向甲方如實(shí)披露；2.交易撮合：協(xié)助甲方與轉(zhuǎn)讓方談判，促成雙方就收購(gòu)價(jià)格、付款方式、交割條件等核心條款達(dá)成一致；3.盡職調(diào)查協(xié)助：提供目標(biāo)物業(yè)基礎(chǔ)信息核查建議，協(xié)助對(duì)接第三方機(jī)構(gòu)（律師、評(píng)估師等）開(kāi)展盡職調(diào)查；4.簽約及交割協(xié)助：協(xié)助起草收購(gòu)協(xié)議、辦理簽約手續(xù)，跟蹤產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、款項(xiàng)支付等交割環(huán)節(jié)直至交易完成。第四條居間報(bào)酬及支付1.報(bào)酬金額：若乙方促成甲方與轉(zhuǎn)讓方簽訂《房地產(chǎn)收購(gòu)協(xié)議》，甲方支付居間報(bào)酬為收購(gòu)總價(jià)款的______%（或固定金額：_________元）。2.支付條件：第一期：《房地產(chǎn)收購(gòu)協(xié)議》簽訂后______個(gè)工作日內(nèi)，支付報(bào)酬的______%（或固定金額：_________元）；第二期：目標(biāo)物業(yè)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至甲方（或指定主體）名下，且甲方支付完畢全部收購(gòu)價(jià)款后______個(gè)工作日內(nèi)，支付剩余報(bào)酬。3.稅費(fèi)承擔(dān)：居間報(bào)酬涉及的稅費(fèi)由______方（甲方/乙方）依法承擔(dān)。第五條權(quán)利與義務(wù)（一）甲方權(quán)利義務(wù)權(quán)利：要求乙方如實(shí)報(bào)告進(jìn)展，對(duì)信息享有知情權(quán)、質(zhì)詢權(quán)；義務(wù)：按約支付報(bào)酬，提供收購(gòu)需求的真實(shí)要求，配合乙方開(kāi)展服務(wù)（如提供企業(yè)資質(zhì)、收購(gòu)預(yù)算等）。（二）乙方權(quán)利義務(wù)權(quán)利：按約收取報(bào)酬，要求甲方提供必要協(xié)助；義務(wù)：對(duì)甲方商業(yè)秘密、收購(gòu)計(jì)劃等信息保密（保密期至合同終止后______年）；不得隱瞞瑕疵或提供虛假信息，因過(guò)錯(cuò)致甲方損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第六條違約責(zé)任1.甲方逾期支付報(bào)酬的，每逾期一日按未付金額的______‰支付違約金；逾期超______日的，乙方有權(quán)解除合同并主張全部報(bào)酬及違約金。2.乙方故意隱瞞目標(biāo)物業(yè)重大瑕疵或提供虛假信息致甲方損失的，退還已收?qǐng)?bào)酬并賠償直接經(jīng)濟(jì)損失。3.甲方“跳單”（繞開(kāi)乙方與轉(zhuǎn)讓方交易）的，按收購(gòu)總價(jià)款的______%支付違約金。第七條爭(zhēng)議解決協(xié)商不成的，提交_________（仲裁委員會(huì)/有管轄權(quán)的人民法院）解決。第八條其他條款1.合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效，有效期至_________年____月____日（或至交易完成之日）；2.本合同一式____份，雙方各執(zhí)____份，具有同等法律效力；3.未盡事宜，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同效力同等。甲方（蓋章）：__________________法定代表人或授權(quán)代表（簽字）：______日期：_________乙方（蓋章）：__________________法定代表人或授權(quán)代表（簽字）：______日期：_________二、房地產(chǎn)收購(gòu)居間合同實(shí)務(wù)注意事項(xiàng)（一）主體資格審查：從“形式合規(guī)”到“實(shí)質(zhì)履約能力”委托人（甲方）：核查其收購(gòu)主體資格（如企業(yè)是否為房企、是否具備資金實(shí)力），要求提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資金證明（銀行流水、授信協(xié)議等），避免因主體瑕疵導(dǎo)致收購(gòu)合同無(wú)效，進(jìn)而影響居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。居間人（乙方）：若為中介機(jī)構(gòu)，核查《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明》；若為個(gè)人，確認(rèn)其行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與資源，防范“無(wú)資質(zhì)居間”的行政風(fēng)險(xiǎn)（注：個(gè)人居間一般合法，但需規(guī)避“無(wú)證經(jīng)營(yíng)”爭(zhēng)議）。（二）居間事項(xiàng)：“精準(zhǔn)定義”規(guī)避模糊風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)物業(yè)描述需明確核心要素：地址、權(quán)屬證號(hào)、土地性質(zhì)（出讓/劃撥）、土地面積、建筑面積、規(guī)劃用途等，防止“同一信息對(duì)應(yīng)多物業(yè)”的糾紛。收購(gòu)范圍需清晰：是否包含地下車位、附屬設(shè)施（電梯、中央空調(diào)等）、債權(quán)債務(wù)承接等，避免交易時(shí)對(duì)“收購(gòu)標(biāo)的”產(chǎn)生歧義。（三）居間報(bào)酬：“支付條件”需兼具合理性與可操作性報(bào)酬比例/金額結(jié)合行業(yè)慣例（一般為收購(gòu)價(jià)的0.5%-3%），避免約定過(guò)高引發(fā)顯失公平爭(zhēng)議。支付節(jié)點(diǎn)與交易進(jìn)度掛鉤（如“簽約后支付”“過(guò)戶后支付”），避免“提前全款支付”的甲方風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)約定“交易失敗”的報(bào)酬處理：若因轉(zhuǎn)讓方違約致交易終止，乙方僅可主張實(shí)際發(fā)生的合理成本（調(diào)研費(fèi)、差旅費(fèi)等）。（四）權(quán)利義務(wù)邊界：“保密”與“如實(shí)報(bào)告”的平衡保密義務(wù)：約定乙方對(duì)甲方收購(gòu)底價(jià)、商業(yè)策略的保密范圍、期限及違約責(zé)任（如違約金金額）；同時(shí)甲方對(duì)乙方獲取的轉(zhuǎn)讓方信息（如底價(jià)）也應(yīng)保密，避免“雙向泄密”。如實(shí)報(bào)告義務(wù)：乙方需對(duì)目標(biāo)物業(yè)重大瑕疵（抵押、查封、違建等）盡職調(diào)查并披露。建議約定“乙方協(xié)助甲方委托第三方盡調(diào)，費(fèi)用由____方承擔(dān)”，規(guī)避乙方以“信息由轉(zhuǎn)讓方提供”為由逃避責(zé)任。（五）違約責(zé)任：“跳單”與“瑕疵披露”的規(guī)制跳單條款：明確“跳單”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（如利用乙方信息/談判成果繞開(kāi)簽約），約定違約金（一般為收購(gòu)價(jià)的1%-5%）。實(shí)務(wù)中，若乙方僅提供“公開(kāi)信息”（如樓盤名稱），未實(shí)質(zhì)性促成談判，法院可能不支持索賠，因此需細(xì)化乙方的“服務(wù)成果”（如獨(dú)家信息、談判記錄）。瑕疵披露違約：若乙方隱瞞瑕疵致甲方損失，約定賠償范圍（直接損失、可得利益損失），并明確“損失舉證責(zé)任”（甲方提供憑證，乙方舉證已盡披露義務(wù)）。（六）特殊條款關(guān)注：“獨(dú)家委托”與“多居間人”風(fēng)險(xiǎn)若簽訂獨(dú)家委托協(xié)議，明確獨(dú)家期限（如“6個(gè)月內(nèi)不得委托其他居間人”），同時(shí)約定乙方的“服務(wù)考核指標(biāo)”（如每月提供多少有效項(xiàng)目信息），避免乙方“獨(dú)家壟斷卻消極服務(wù)”。若委托多居間人，約定“僅向?qū)嶋H促成交易的居間人支付報(bào)酬”，或明確“多居間人促成交易的報(bào)酬分配方式”，避免重復(fù)支付。（七）法律合規(guī)性：規(guī)避“陰陽(yáng)合同”與“違規(guī)條款”避免“陰陽(yáng)合同”（如實(shí)際報(bào)酬5%，合同約定1%逃稅），否則可能因“以合法形式掩蓋非法目的”導(dǎo)致合同無(wú)效，且面臨稅務(wù)處罰。不得約定“排除甲方主要權(quán)利”的條款（如“無(wú)論交易是否成功，甲方均需支付全額報(bào)酬”），此類條款可能因“格式條款無(wú)