2阜康碧琳城裙樓商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)方案中國(guó)阜康碧琳城招商運(yùn)營(yíng)方案商業(yè)創(chuàng)新，模式為王！·阜康整體規(guī)劃比較落后，目前人口導(dǎo)入情況尚不理想。·對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的招商及運(yùn)營(yíng)而言，必須尋找全新路徑，才能有所作為?！?duì)于碧琳城，對(duì)于本方案，我們不談項(xiàng)目數(shù)據(jù)，只談商業(yè)運(yùn)作模式。·通過對(duì)阜康商業(yè)市場(chǎng)/阜康商業(yè)開發(fā)情況的理解，通過對(duì)本項(xiàng)目的研判，我們直奔主題。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)境遇2014年中國(guó)百?gòu)?qiáng)連鎖百貨企業(yè)一半以上銷售下滑，2015年上半年中國(guó)主要零售業(yè)（含百貨、超市）倒閉121家，其中倒閉的百貨幾乎囊括了中國(guó)當(dāng)前所有最知名的企業(yè)，包括萬(wàn)達(dá)百貨、馬莎百貨、天虹商場(chǎng)、陽(yáng)光百貨、百盛百貨、津樂匯百貨等。實(shí)體店總體衰落原因很多：超飽和的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、電商日益主流化、服務(wù)能力不足、高成本等。背后的主要原因只有一個(gè)：互聯(lián)網(wǎng)。阜康碧琳城，是一個(gè)“休（休閑購(gòu)物）旅（旅游消費(fèi)）一體化”城市綜合體，屬于廣義的商業(yè)綜合體。完美的避開了互聯(lián)網(wǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面。4萬(wàn)平方米商業(yè)中心，必須找到一條特色突圍之路。中國(guó)的城市綜合體90%以上都是吃出來(lái)的，所以餐飲業(yè)的招商是本案的重中之重！從碧琳城的現(xiàn)實(shí)營(yíng)銷角度而言，招商乏力，銷售受阻，整個(gè)項(xiàng)目基本屬于被動(dòng)局面。為了重新激活項(xiàng)目，產(chǎn)生應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值我們擬針對(duì)商業(yè)形態(tài)全新鋪排?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，傳統(tǒng)的商業(yè)模式日漸腐朽，碧琳城，必須緊貼時(shí)代潮流大趨勢(shì)如何破局？天時(shí)/地利/人和在互聯(lián)網(wǎng)思潮涌動(dòng)，互聯(lián)網(wǎng)+全國(guó)開花的時(shí)代，對(duì)于“激活全新資產(chǎn)”而言，在政府政策支持下：互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)是絕佳“天時(shí)地利人和”優(yōu)勢(shì)?！缕垦b老酒，玩出新花樣招商思路對(duì)策用互聯(lián)網(wǎng)思維的“新瓶”，裝傳統(tǒng)商業(yè)的“老酒”。怎樣裝？當(dāng)咖啡&CBD，是太平洋、星巴克和COSTA里的人頭攢動(dòng)和行色匆匆；當(dāng)咖啡&閨蜜聊天和朋友聚會(huì)，是Zoo咖啡和漫咖啡里的歡聲笑語(yǔ)和華夫餅香；當(dāng)咖啡&靜謐一隅的明亮閱讀，是雕刻時(shí)光和字里行間與作者穿越對(duì)話；當(dāng)咖啡&創(chuàng)業(yè)，是3W和車庫(kù)咖啡里不加掩飾的焦慮和企圖心……在這些看似眼花繚亂的組合里，咖啡不再是一件尋常單品和標(biāo)配，而是場(chǎng)景的解決方案，產(chǎn)品置于場(chǎng)景之中，被選擇，被重新定義，產(chǎn)品即場(chǎng)景?！秷?chǎng)景革命》碧琳城創(chuàng)新定位方向——社群商圈·場(chǎng)景商業(yè)＋旅游地產(chǎn)社群商圈·場(chǎng)景商業(yè)-的本質(zhì)——立足城市以文為本——打造便民生態(tài)商圈“商業(yè)就是忘掉生意，忘掉商業(yè)，是要去思考我們和擁護(hù)者的關(guān)系。用戶不再是用戶，而是擁護(hù)者；品牌也不再重點(diǎn)突出自己產(chǎn)品的功能，而是突出它和用戶有情緒共鳴的結(jié)合點(diǎn)?！薄秷?chǎng)景革命》場(chǎng)景商業(yè)——就是以人為核心的社群思路。社群1：商家之間互相消費(fèi)社群2：顧客之間關(guān)聯(lián)消費(fèi)社群3：綠地社區(qū)居民消費(fèi)社群4：區(qū)域其他社區(qū)消費(fèi)社群5：外區(qū)人群目的消費(fèi)社群6：區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位消費(fèi)社群7：綠地商務(wù)辦公群體消費(fèi)社群8：網(wǎng)絡(luò)商城全城消費(fèi)社群9：返券/現(xiàn)金券消費(fèi)9大消費(fèi)社群實(shí)體為主，電商為輔——實(shí)店+網(wǎng)店，雙店模式社群商圈·場(chǎng)景商業(yè)——5大消費(fèi)場(chǎng)景社群商圈·場(chǎng)景商業(yè)以街劃市不同街區(qū)，不同主題結(jié)合9大消費(fèi)社群，5大消費(fèi)場(chǎng)景，在定位方面，業(yè)態(tài)干預(yù)。區(qū)域主題定位業(yè)態(tài)分布3時(shí)尚年輕主題的時(shí)尚動(dòng)感娛樂圈酒吧、夜店、甜品店、彩妝、零售、輕便餐飲、創(chuàng)意街區(qū)區(qū)域主題定位業(yè)態(tài)分布1內(nèi)街旅游休閑主題的情景消費(fèi)游憩區(qū)（目的性消費(fèi)）酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色休閑酒館、特色客棧、特色企業(yè)會(huì)所、SPA等區(qū)域主題定位業(yè)態(tài)分布2沿街品牌商業(yè)主題都市生活品味區(qū)各國(guó)西餐、各地品牌餐飲、輕便餐飲、精品飾品、藝術(shù)休閑、特色文化主題店業(yè)態(tài)干預(yù)原則：——打造區(qū)域輻射級(jí)消費(fèi)中心目的性消費(fèi)、全天候消費(fèi)、特色化消費(fèi)、生活化消費(fèi)?！ぜ燃骖櫿畬用?城市價(jià)值的地標(biāo)效應(yīng)，·又兼顧綠地層面-商業(yè)價(jià)值的品牌效應(yīng)，·還兼顧市場(chǎng)層面-消費(fèi)價(jià)值的客戶黏性。親子體驗(yàn)中心1、覆蓋年齡群——嬰幼兒/早教機(jī)構(gòu)/學(xué)前班/小學(xué)2、招商定位思考——以教育主題為主線，兼顧其他兒童消費(fèi)內(nèi)容，各類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)/培訓(xùn)班，等。3、關(guān)聯(lián)消費(fèi)效應(yīng)——孩子上課，家長(zhǎng)逛街消費(fèi)碧琳城-阜康大都匯第3級(jí)構(gòu)想：把碧琳城打造成為一個(gè)國(guó)際品牌消費(fèi)的地方，賦予全新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，打造充滿生命活力的新天地。第2級(jí)構(gòu)想：打造阜康商業(yè)休閑不夜城，最具時(shí)代文化特色的都市旅游景點(diǎn)，成為外地人到阜康的必到之處。第1級(jí)構(gòu)想：強(qiáng)調(diào)定位綜合性，打造一個(gè)融合型商業(yè)新地標(biāo)，集餐飲、娛樂、購(gòu)物、旅游和文化等一體的綜合體。商業(yè)宏觀定位構(gòu)想不夜城都市風(fēng)尚中心社群場(chǎng)景-1：都市風(fēng)尚中心社群場(chǎng)景-2：商務(wù)生活中心社群場(chǎng)景-3：社交美食中心·中式正餐類·西式正餐類·中式快餐類·西式快餐類·休閑餐飲類社群場(chǎng)景-4：時(shí)尚消費(fèi)中心定位已經(jīng)明確，然而在當(dāng)下互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。----------------------------------------定位只是基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)才是核心因?yàn)?，我們終極目的是：商鋪銷售。首要任務(wù)是：招商運(yùn)營(yíng)。對(duì)于阜康碧琳城，我們創(chuàng)新商業(yè)資產(chǎn)整合方式。——以銷售為導(dǎo)向，進(jìn)行招商運(yùn)作。阜康碧琳城運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌：——高舉高打互聯(lián)網(wǎng)+云銷，實(shí)體店+地銷讓商家有好生意做，讓生意多方向發(fā)展。全消費(fèi)鏈O2O+必須到店我們要幫助商家開設(shè)網(wǎng)絡(luò)商城，將實(shí)體商鋪的環(huán)境、設(shè)施、產(chǎn)品、服務(wù)等在商城平臺(tái)上展示，用戶可在線上獲得，在實(shí)體中完成消費(fèi)！社群商圈場(chǎng)景商業(yè)對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，最核心最重要的是運(yùn)營(yíng)——即內(nèi)在的成功保障。對(duì)于一個(gè)商戶而言，最核心最重要的是運(yùn)營(yíng)——即外在的有人來(lái)店。商戶自運(yùn)營(yíng)針對(duì)商家進(jìn)行抱團(tuán)式整合，可由2-3家或則更多的商戶聯(lián)合銷售店銷+電銷核裂變病毒銷售團(tuán)購(gòu)限時(shí)搶、接力賽、微信互動(dòng)，等等1自營(yíng)模式2組織共銷3雙向銷售4互動(dòng)銷售5三端覆蓋實(shí)體端+PC端+移動(dòng)端（APP+微信）5類盈利模式阜康首創(chuàng)·消費(fèi)互聯(lián)商E區(qū)所以：我們要讓商家知道-有人來(lái)買！互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)品=新需求——新派商業(yè)定位互聯(lián)網(wǎng)+組織=新產(chǎn)能——新派商業(yè)經(jīng)營(yíng)互聯(lián)網(wǎng)+營(yíng)銷=新供給——新派商業(yè)拓展互聯(lián)網(wǎng)+電商=新流量——新派商業(yè)市場(chǎng)阜康碧琳城互聯(lián)網(wǎng)+4大運(yùn)籌策略互聯(lián)網(wǎng)+全鏈條商業(yè)運(yùn)籌生態(tài)圈鋪博士——吉有孚的全國(guó)型專業(yè)商鋪平臺(tái)微電商——為綠地商業(yè)中心打造專屬商鋪平臺(tái)實(shí)體店——整合綠地的社群居民消費(fèi)資源阜康碧琳城互聯(lián)網(wǎng)+3大執(zhí)行平臺(tái)主體互聯(lián)網(wǎng)+云銷：以需求創(chuàng)造產(chǎn)能，以供給創(chuàng)造流量，幫商戶促進(jìn)成交，幫商戶拓展銷路。實(shí)體店+地銷，加什么現(xiàn)今時(shí)代，“互聯(lián)網(wǎng)+”在各行各業(yè)都是火爆的話題，那么實(shí)體店到底能加什么？——是解決消費(fèi)者需求，還是升級(jí)供應(yīng)鏈？——是僅僅將線下的貨搬到線上，搭上互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)就可以？——還是需要一些更深層次的改變，找到一種互聯(lián)網(wǎng)的營(yíng)銷模式？目前不少實(shí)體商場(chǎng)已經(jīng)開始嘗試與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，電子會(huì)員卡、電子購(gòu)物券、微信公眾號(hào)等等。不過，僅僅是這樣的改變只是治標(biāo)不治本，重點(diǎn)還是要看客戶的需要。未來(lái)不管是實(shí)體店還是網(wǎng)店，其發(fā)展的重點(diǎn)都在于服務(wù)性，未來(lái)實(shí)體店轉(zhuǎn)型的方向應(yīng)以人的需求為導(dǎo)向，若想提升商業(yè)價(jià)值，需要的不僅是互聯(lián)網(wǎng)，創(chuàng)新顯得更為重要。對(duì)于實(shí)體店而言，客戶才是經(jīng)營(yíng)核心所在。只有重視客戶，服務(wù)客戶，才能運(yùn)營(yíng)火爆。對(duì)于阜康碧琳城，用互聯(lián)網(wǎng)思維改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，使線下商店變得更具有趣味性，讓所有服務(wù)變得更有互動(dòng)性、體驗(yàn)性，在商品組織上，挖掘新奇特，讓不同年齡的消費(fèi)者都能夠和商家互動(dòng)起來(lái)?？蛻糁辽蟿?chuàng)新制勝阜康碧琳城的商業(yè)運(yùn)作價(jià)值觀提升實(shí)體商業(yè)體驗(yàn)價(jià)值，吸取互聯(lián)網(wǎng)的正能量，引入互聯(lián)網(wǎng)思維——以人為尊，體驗(yàn)為本。實(shí)體商鋪+互聯(lián)網(wǎng)阜康碧琳城，打造8大運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新——打造2大運(yùn)營(yíng)平臺(tái)在互聯(lián)網(wǎng)世代，消費(fèi)者成為智慧消費(fèi)者，從房地產(chǎn)角度來(lái)講，擁有這些消費(fèi)者，也只能把房地產(chǎn)做得更有智慧。第1、+硬件（物聯(lián)網(wǎng)）全產(chǎn)業(yè)鏈就是無(wú)縫對(duì)接的“物”聯(lián)網(wǎng)，把一些東西都銜接起來(lái)，包括一些感應(yīng)器、分析器、傳播器，帶動(dòng)整個(gè)營(yíng)業(yè)模式的改變。第2、+軟件（務(wù)聯(lián)網(wǎng)）服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的廣度對(duì)接是“務(wù)”聯(lián)網(wǎng)，也就是服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)。管理的需求，預(yù)測(cè)的需求，通過硬件和軟件，為消費(fèi)者和商家，打造一種比較貼身的服務(wù)。運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新-1——打造“3營(yíng)”商業(yè)平臺(tái)?營(yíng)銷平臺(tái)?運(yùn)營(yíng)自檢平臺(tái)?經(jīng)營(yíng)平臺(tái)從橫向、縱向的內(nèi)部數(shù)據(jù)上形成價(jià)值鏈條上三大支撐。打造一個(gè)線上線下的平臺(tái)，也是一個(gè)一站式、互聯(lián)互動(dòng)的平臺(tái)。在所有的時(shí)間和所有的空間都能黏住客戶。運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新-2——打造線上線下2條商業(yè)渠道阜康碧琳城和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)緊密結(jié)合，讓消費(fèi)者離不開?移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、電商的線下渠道?消費(fèi)中心實(shí)體的線下渠道。未來(lái)是消費(fèi)中心時(shí)代，也是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。消費(fèi)中心代表著一種生活方式，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)是我們?nèi)粘Ｉ町?dāng)中離不開的工具。讓消費(fèi)者離不開一種新的生活方式的環(huán)境下，把移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和中廣商業(yè)中心進(jìn)行緊密地結(jié)合。運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新-3——打造一個(gè)歸屬感消費(fèi)場(chǎng)所因?yàn)槿巳菏腔?dòng)的，消費(fèi)者客流是共享的，品牌之間是可以聯(lián)動(dòng)的。過去，消費(fèi)中心靠商業(yè)功能贏得市場(chǎng)，現(xiàn)在，需要把過去所欠缺的社會(huì)功能價(jià)值，融入到消費(fèi)中心當(dāng)中。讓消費(fèi)者能夠感覺到中廣商業(yè)中心是一個(gè)有歸屬感的場(chǎng)所，能夠展現(xiàn)他自己的個(gè)性，張揚(yáng)他的個(gè)性，這可能對(duì)他來(lái)說(shuō)，或者是全身心精神上的體驗(yàn)，對(duì)他來(lái)說(shuō)是越來(lái)越重要的?！た梢园焉鐓^(qū)文化廣場(chǎng)引進(jìn)作為阜康碧琳城的廣場(chǎng)。·可以把圖書館放到商業(yè)中心當(dāng)中。運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新-4——打造“疊加體驗(yàn)”商業(yè)場(chǎng)景應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)沖擊，實(shí)體店流行“做加法”。網(wǎng)購(gòu)剛興起的時(shí)候，國(guó)外市場(chǎng)也經(jīng)歷了實(shí)體店銷售下滑的困境，他們的應(yīng)對(duì)方法是不斷“做加法”，增強(qiáng)體驗(yàn)感，用譬如咖啡吧之類的舒適新鮮的體驗(yàn)來(lái)吸引消費(fèi)者。倫敦一家百貨店曾策劃過一個(gè)主題為“沉默”的促銷活動(dòng)?；顒?dòng)中商家把所有衣服的商標(biāo)全部拆掉，而來(lái)到店里的顧客全都慵慵懶懶地或躺或倚在沙發(fā)上，目的是給大家創(chuàng)造一種特別體驗(yàn)。運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新-5——打造融合式商業(yè)場(chǎng)景在互聯(lián)網(wǎng)思維下，阜康碧琳城實(shí)體店順應(yīng)變化，調(diào)整商業(yè)模式，比如：理發(fā)店變成餐廳、書店變成咖啡店等。運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新-6——打造“52+”社群商業(yè)52+，一年的52周，每一周都會(huì)為周邊的鄰居帶來(lái)很完美、舒適的體驗(yàn)。52+是一個(gè)以關(guān)注客戶需求為核心理念的產(chǎn)品，圍繞客戶情感需求進(jìn)行主題、場(chǎng)景、生活化設(shè)計(jì)，提升消費(fèi)者體驗(yàn)。通過關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)的跨界混搭、生活服務(wù)的集群、O2O等模式，促進(jìn)商業(yè)品質(zhì)與效率。運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新-7——打造一個(gè)家門口的會(huì)客廳體驗(yàn)，成為商業(yè)中心與實(shí)體零售重要的區(qū)別。推出商場(chǎng)APP，除基本活動(dòng)、促銷信息傳遞外，還推出在線叫號(hào)、積分兌換、停車導(dǎo)航等生活功能，帶給消費(fèi)者信息化的消費(fèi)體驗(yàn)。目前，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)用戶處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，商業(yè)中心越來(lái)越成為城市的公共空間，融合O2O因素，在家門口的“會(huì)客廳”，消費(fèi)者動(dòng)動(dòng)手指就可以買到喜歡的商品。運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新-8互聯(lián)網(wǎng)+實(shí)體店2個(gè)落地方略用社交新媒體方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)升級(jí)換代——互聯(lián)網(wǎng)+之下的“綠地微商城”?微商城（綠地社群商業(yè)閉環(huán)系統(tǒng)）?微連鎖招商計(jì)劃1F2F率先啟動(dòng)/【街鋪/】1F外部?jī)?nèi)街商鋪純外街品牌商鋪——屬于街鋪，招商相對(duì)容。通過街鋪招商成果，促動(dòng)內(nèi)街長(zhǎng)廊商鋪的招商。再順勢(shì)啟動(dòng)/【廊鋪/】1F內(nèi)街長(zhǎng)廊商鋪2F內(nèi)街長(zhǎng)廊商鋪招商順序劃分：——遵循“先易后難”原則11月廊鋪招商正式啟動(dòng)7月招商團(tuán)隊(duì)組建招商工作籌備8月街鋪招商正式啟動(dòng)6月蘇州吉有孚阜康碧琳城確定合作關(guān)系12月全面開業(yè)9月-10月街鋪攻堅(jiān)開門紅2016招商執(zhí)行時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃阜康碧琳城招商執(zhí)行總思路一、立足本地，品牌優(yōu)先二、放水養(yǎng)魚，讓利于商三、同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)四、服務(wù)意識(shí)，取信于商一、立足本地，品牌優(yōu)先1、阜康本地商戶是本案未來(lái)的主體商戶，是招商的最大客戶群體，也是未來(lái)經(jīng)營(yíng)盈利的主體來(lái)源。因此，針對(duì)本地商戶開展招商，是本案招商的基礎(chǔ)性事情。2、引進(jìn)品牌店，是我們優(yōu)先考慮的方向，品牌店不僅可以吸引中高端客戶，更可以有用拉動(dòng)周邊商戶的層級(jí)晉升，從而帶領(lǐng)本市場(chǎng)向著更規(guī)范更具品質(zhì)的方向成長(zhǎng)。二、放水養(yǎng)魚，讓利于商1、新市場(chǎng)可否經(jīng)營(yíng)成功，關(guān)鍵在人氣，首先便是商家的人氣。因此，吸引盡可能多的商戶入駐本案，是第一步，也是最為關(guān)鍵的一步。有許多項(xiàng)目開始便以盡可能低的租金、甚至0租金吸引商戶，即是緣故原由。2、阜康碧琳城，在招商之初，也應(yīng)讓利于商，放棄擠占商戶利潤(rùn)的想法，以實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠，撤銷商戶的顧慮，把他們吸引進(jìn)來(lái)。三、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)——漢堡理論，營(yíng)養(yǎng)互補(bǔ)1、同業(yè)之間要拉開梯度，差別產(chǎn)品之間互為補(bǔ)充。2、異業(yè)互補(bǔ)，在最大水平上充實(shí)“阜康大都匯商業(yè)中心”的特質(zhì)，增強(qiáng)阜康碧琳城的競(jìng)爭(zhēng)力。四、服務(wù)意識(shí)、取信于商1、商業(yè)服務(wù)，是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的焦點(diǎn)營(yíng)業(yè)，服務(wù)的優(yōu)劣，直接影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，間接則影響市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成敗，服務(wù)意識(shí)應(yīng)該是從招商這一環(huán)節(jié)開始。吉有孚統(tǒng)籌商業(yè)運(yùn)作，幫助樹立起碧琳城商業(yè)中心網(wǎng)，鞭