岷東新區(qū)中心組團(tuán)

拿地策劃報(bào)告2012.4.3Part1.項(xiàng)目背景及基本情況Part2.地塊屬性分析Part3.眉山土地市場(chǎng)簡(jiǎn)析Part4.最近成交地塊調(diào)研分析Part5.土地價(jià)格預(yù)估Part6.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)重要問題報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem項(xiàng)目背景及基本情況壹眉山，位于成都平原西南部，岷江中游和青衣江下游的扇形地帶，成都--樂山黃金走廊中段。眉山位居川南城市群的中心,高速公路連接成都，距離僅60公里，距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)45公里,樂山大件港60公里。眉山市人文旅游資源有東坡文化、長(zhǎng)壽文化、道教文化、佛教文化、竹文化、水文化等。歷屆眉山東坡文化節(jié)、彭祖壽星節(jié)、青神竹編藝術(shù)節(jié)、丹棱嗩吶節(jié)等。1997年建立眉山地區(qū)，2000年撤地建市，轄一區(qū)五縣，其中東坡區(qū)為城市核心，仁壽縣為下設(shè)最大的縣。眉山概況眉山發(fā)展綿成樂經(jīng)濟(jì)帶，發(fā)展迅猛。大成都概念，獲益匪淺。大成都一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。眉山規(guī)劃城市發(fā)展主軸：極軸→組團(tuán)→區(qū)域

通過(guò)重點(diǎn)發(fā)展城市功能軸帶動(dòng)城市的發(fā)展。規(guī)劃在眉山市區(qū)中形成一條近似平行于岷江的南北向主要城市功能軸線，主軸北起文定街的新城中心，向南經(jīng)眉山大道行政商辦帶，詩(shī)書路—杭州路商業(yè)帶最后通向老城商業(yè)文化中心。東坡湖風(fēng)景旅游度假區(qū)是主軸的中點(diǎn)，也是城市內(nèi)部重要的生態(tài)濕地。主軸有機(jī)聯(lián)系老城和新城，同時(shí)主軸以街坊式布局形式發(fā)展，保證足夠的發(fā)展空間。城市組團(tuán)。規(guī)劃確定為有機(jī)生長(zhǎng)與跳躍式發(fā)展相結(jié)合的方式?？紤]到鐵路、高速公路、岷江以及高壓走廊密集區(qū)對(duì)城市空間的分割，向北采取有機(jī)擴(kuò)展的發(fā)展模式，向東、向西采取跳躍式發(fā)展的模式在總體空間結(jié)構(gòu)上形成了城西工業(yè)組團(tuán)、老城組團(tuán)、新城組團(tuán)、岷東組團(tuán)等四大城市組團(tuán)的空間布局。眉山中心城區(qū)規(guī)劃圖眉山工業(yè)區(qū)規(guī)劃圖岷東新區(qū)簡(jiǎn)介眉山市委、市政府于2011年9月30日下發(fā)《關(guān)于成立岷東新區(qū)的決定》設(shè)立。眉山落實(shí)“跨江東進(jìn)，擁江發(fā)展”的城市發(fā)展思路，按照“產(chǎn)城一體，景城一體，文城一體”的總體構(gòu)思，落實(shí)“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高速度”、“大思維、大手筆、大動(dòng)作”、“國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際領(lǐng)先，有特色、無(wú)落差”的要求，擬把岷東新區(qū)建設(shè)成和諧、自然、人文的生活品質(zhì)之城。岷東新區(qū)主要技術(shù)指標(biāo)岷東新區(qū)，總體規(guī)劃面積65平方公里，近期規(guī)劃區(qū)總面積23平方公里，其中近期規(guī)劃建設(shè)用地13.45平方公里。用地南北長(zhǎng)約9.58公里，東西寬約4.68公里。城市組團(tuán)。中心組團(tuán)6934畝，前期運(yùn)作4000畝，力爭(zhēng)在3—5年來(lái)，建設(shè)一個(gè)生機(jī)盎然的中心組團(tuán)，以盤活整個(gè)岷東新區(qū)。中心組團(tuán)主要技術(shù)指標(biāo)1．商業(yè)用地：600畝2．居住用地：1498畝3．教育用地：1321畝4．科研設(shè)計(jì)用地：265畝5．農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地：150畝6．中學(xué)、小學(xué)、幼兒園用

地：151畝7．公園綠地：657畝8．旅游度假用地:1820畝9．防護(hù)綠地：263畝10．公共設(shè)施用地：66畝11．廣場(chǎng)用地：32畝12．醫(yī)療衛(wèi)生用地：51畝13．客運(yùn)站及停車場(chǎng)用地：60畝合計(jì)：約6934畝注：前兩年需開發(fā)出來(lái)的量為4000畝左右，具體指標(biāo)可以按需要變化，前期啟動(dòng)的重點(diǎn)是土地整理與招商引資。地塊屬性分析貳區(qū)域位置位于緊鄰省道106南北兩側(cè)區(qū)域，岷江以東、規(guī)劃岷東快速通道以西、規(guī)劃次北橫線道路以南、規(guī)劃次南橫線道路以北。要到達(dá)岷東新區(qū)，必須過(guò)江，目前只有岷江二橋，手段較為單一。通過(guò)106道的牽引，岷東新區(qū)與仁壽等縣形成有效連接。中心城區(qū)岷東新區(qū)區(qū)域位置眉山市岷東新區(qū)仁壽縣仁壽縣經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)均居各縣之首，為眉山第一大縣。岷東新區(qū)位于眉山中心區(qū)與仁壽縣之間。106道為仁壽通往眉山的必經(jīng)之地，本項(xiàng)目將會(huì)對(duì)仁壽及其周邊區(qū)域的客戶，產(chǎn)生很強(qiáng)的影響力。用地現(xiàn)狀現(xiàn)狀用地以耕地、山林及河渠、水庫(kù)為主。兼有道觀、墓地、民房等用地，土地整理和開發(fā)建設(shè)時(shí)，需要改造或拆遷。道路用地較少，在今后的開發(fā)中，需要加強(qiáng)道路建設(shè)，以提高整個(gè)新區(qū)的通達(dá)性。已存建設(shè)用地：眉山職業(yè)技術(shù)學(xué)院25.90公頃；蟆頤觀約9.45公頃；富牛城鎮(zhèn)建設(shè)用地約15公頃。總共已辦理國(guó)有土地使用證的地塊，總面積591畝。地勢(shì)地貌106國(guó)道東側(cè)區(qū)域主要為丘陵地貌，地形起伏平緩，其坡度變化較小。區(qū)內(nèi)地形坡度一般在10%以下。沿岷江及省道106線存在部分斜坡地段，其地形坡角大多在20～30%。106國(guó)道西側(cè)靠近富牛鎮(zhèn)淺丘地貌，其間有少許平地和洼地?？拷航难鼐€，地勢(shì)略為復(fù)雜。基礎(chǔ)設(shè)施省道106線東西橫穿中部，向西過(guò)岷江二橋與眉山城市中心主干路相接，向東可至仁壽，路基寬度20米，在中部組團(tuán)的長(zhǎng)度約3.2km。現(xiàn)有110kv、220kv變壓器各一座，能基本滿足周邊的用電需求。四級(jí)水泥公路縣道崇富路南北縱貫規(guī)劃區(qū)，路基寬度6米，部分村鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)段寬度達(dá)12米；其余道路均為通村公路或機(jī)耕道，路基寬度3-6米?？傮w而言，區(qū)域內(nèi)的基本設(shè)施尚不完備，急需補(bǔ)充。變壓器崇富路鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路機(jī)耕道106道配套設(shè)施項(xiàng)目216道東側(cè)即蟆頤村，主要為村舍、民房等。較大的建設(shè)有蟆頤道觀和公墓。項(xiàng)目216道西側(cè)即富牛鎮(zhèn)，主要為民房、小商鋪等，較大的建設(shè)集中在富牛鎮(zhèn)中心。自然、文化、教育資源項(xiàng)目?jī)?nèi)未經(jīng)工業(yè)破壞，農(nóng)田、樹林密布，綠意盎然。環(huán)境優(yōu)美，自然優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。項(xiàng)目?jī)?nèi)最醒目的三大資源是蟆頤觀、眉山職業(yè)技術(shù)學(xué)院、石埂子水庫(kù)。自然、文化、教育資源自然植被水系資源眉山土地市場(chǎng)簡(jiǎn)析叁

眉山市本級(jí)2012年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃城市空間發(fā)展戰(zhàn)略——東進(jìn)、西移、北拓、南優(yōu)、中提升、擁江發(fā)展。規(guī)劃期內(nèi)應(yīng)主要向北、向東發(fā)展，適當(dāng)向西發(fā)展。城市發(fā)展思路——“產(chǎn)城一體、景城一體、文城一體”，“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高速度”和“大思維、大手筆、大動(dòng)作”的要求，強(qiáng)力推進(jìn)岷東新區(qū)建設(shè)，“三年形成框架，五年初見成效，十年再造一座眉山新城”。強(qiáng)力推進(jìn)新型工業(yè)化——加快發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)新城，實(shí)現(xiàn)工業(yè)發(fā)展新跨越。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)以眉山經(jīng)開區(qū)新區(qū)、鋁硅產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金象化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)、眉山機(jī)械產(chǎn)業(yè)園區(qū)為組團(tuán)和以成眉山石化園區(qū)、彭山經(jīng)開區(qū)、成眉工業(yè)集中發(fā)展區(qū)為組團(tuán)的“眉山工業(yè)新城”，打造眉山現(xiàn)代工業(yè)旗艦，再造一個(gè)“產(chǎn)業(yè)眉山”。核心指導(dǎo)思想國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和布局

眉山市本級(jí)2012年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃道路、橋梁等公共基礎(chǔ)設(shè)施用地根據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)情況和建設(shè)用地批次直接辦理《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書》或《建設(shè)用地許可證》。2012年市本級(jí)無(wú)保障安居工程建設(shè)任務(wù)，暫未安排土地供應(yīng)，確因建設(shè)任務(wù)調(diào)整需由市本級(jí)建設(shè)的，優(yōu)先在已供土地中解決，新增供地在儲(chǔ)備土地中保障。公共租賃住房根據(jù)具體宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在商品住房用地中配套建設(shè)，確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品房用地不低于住房用地供應(yīng)總量70%。供應(yīng)結(jié)構(gòu)。眉山城市規(guī)劃區(qū)2012年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量為64宗334.98公頃。其中：（1）商服用地11宗18.69公頃；（2）工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地12宗92.34公頃；（3）住宅用地23宗106.13公頃；（4）公共管理與公共服務(wù)用地15宗49.73公頃；（5）交通運(yùn)輸用地2宗66.76公頃（預(yù)計(jì)2012年道路建設(shè)需新增建設(shè)用地的有33宗用地62.21公頃）；（6）特殊用地1宗1.33公頃（金象園區(qū)武警消防特警站）。2．供應(yīng)布局。2012年度眉山城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量為64宗334.98公頃。其中：（1）眉山市本級(jí)43宗225.72公頃；（2）金象化工園區(qū)片區(qū)18宗102.06公頃；（3）東坡區(qū)人民政府范圍3宗7.20公頃。

眉山城區(qū)綜合、商服、住宅、工業(yè)四類用地基準(zhǔn)地價(jià)表級(jí)別ⅠⅡⅢⅣⅤ綜合地價(jià)元／平方米18521059785514370萬(wàn)元／畝123.4770.6052.3334.2724.67商服地價(jià)元／平方米23331376876619378萬(wàn)元／畝155.5391.7358.4041.2725.20住宅地價(jià)元／平方米881729550361/萬(wàn)元／畝58.7348.6036.6724.07工業(yè)地價(jià)元／平方米180143///眉山近期土地成交情況老城區(qū)版塊新城區(qū)版塊工業(yè)園版塊編號(hào)土地位置方式土地性質(zhì)土地面積成交價(jià)格（萬(wàn)元/畝）受讓單位1東臨順應(yīng)公司,南臨政府儲(chǔ)備用地,西臨政府儲(chǔ)備用地,北臨八號(hào)道路掛牌工業(yè)用地443.140.72眉山凱爾化工有限公司2東臨順應(yīng)公司,南臨政府儲(chǔ)備用地,西臨政府儲(chǔ)備用地，北臨八號(hào)道路掛牌工業(yè)用地60.0010.67四川云貴辦公家具有限公司3東臨金象園區(qū)政府儲(chǔ)備用地，南臨金象園區(qū)政府儲(chǔ)備用地，西臨金象園區(qū)政府儲(chǔ)備用地，北臨金象園區(qū)七號(hào)道路掛牌工業(yè)用地20.0010.67眉山市嘉程鈦業(yè)有限公司4東臨金象園區(qū)26道路；南臨金象園區(qū)政府儲(chǔ)備用地；西臨金象園區(qū)2道路；北臨金象園區(qū)26號(hào)道路拍賣其他普通商品住房用地97.3841.08眉山市鑫象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5東臨高壓走廊；南臨高壓走廊；西臨鐵環(huán)路；北臨鴻鑫汽車銷售服務(wù)有限公司拍賣其他商服用地39.89225.65四川博氏投資置業(yè)有限公司6東臨江公村十組；南臨江公村十組；西臨華強(qiáng)公司用地；北臨蘇源東路拍賣科教用地80000.000.01四川眾和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7東臨江公街；南臨江鄉(xiāng)路；西臨青衣街；北臨規(guī)劃中學(xué)拍賣其他普通商品住房用地59.76200.82四川源地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8東臨15號(hào)道路，南臨華廈公司，西臨儲(chǔ)備土地，北臨儲(chǔ)備土地掛牌工業(yè)用地38.118.13眉山市旗勝建材有限公司9東臨規(guī)劃道路；南臨政府儲(chǔ)備用地；西臨政府儲(chǔ)備用地，北臨規(guī)劃道路掛牌工業(yè)用地16.938.27四川眉山臺(tái)廚農(nóng)牧科技有限公司10東臨文忠街；南臨規(guī)劃道路；西臨開發(fā)區(qū)土地；北臨科工園三路拍賣其他普通商品住房用地60.00168.33樂山昶宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、樂山駿峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11東臨規(guī)劃道路，南臨政府儲(chǔ)備用地，西臨規(guī)劃道路，北臨政府儲(chǔ)備用地掛牌科教用地56.8318.00四川金圣賽瑞化工有限責(zé)任公司12東臨儲(chǔ)備土地，南臨岷江大道，西臨疏竹街，北臨高壓走廊拍賣其他普通商品住房用地93.77298.61眉山市陽(yáng)光置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司13東臨江公村一組,南臨文安中路,西臨江公村一組,北臨江公村一組拍賣其他商服用地6.51245.92簡(jiǎn)陽(yáng)金昇投資有限公司14東臨規(guī)劃用地，南臨高壓走廊，西臨崇光街，北臨蘇源東路拍賣其他普通商品住房用地13.65271.01彭山縣華強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15東臨四川漢迪林產(chǎn)業(yè)有限公司、四川新惠陽(yáng)保鮮有限公司，南臨科工園一路，西臨南北三路，北臨聯(lián)通路拍賣其他商服用地12.40209.66眉山宜合房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商業(yè)成熟度老城區(qū)居住成熟度市場(chǎng)印象周邊環(huán)境老城區(qū)新城區(qū)

幾大版塊地塊綜合比較工業(yè)園岷東新區(qū)新城區(qū)工業(yè)園岷東新區(qū)新城區(qū)老城區(qū)工業(yè)園岷東新區(qū)老城區(qū)新城區(qū)工業(yè)園岷東新區(qū)人流集中度老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施生活氛圍配套設(shè)施老城區(qū)新城區(qū)

幾大版塊地塊綜合比較工業(yè)園岷東新區(qū)新城區(qū)工業(yè)園岷東新區(qū)新城區(qū)老城區(qū)工業(yè)園岷東新區(qū)老城區(qū)新城區(qū)工業(yè)園岷東新區(qū)發(fā)展空間老城區(qū)規(guī)劃力度拆遷難度文化宗教老城區(qū)新城區(qū)

幾大版塊地塊綜合比較工業(yè)園岷東新區(qū)新城區(qū)工業(yè)園岷東新區(qū)新城區(qū)老城區(qū)工業(yè)園岷東新區(qū)老城區(qū)新城區(qū)工業(yè)園岷東新區(qū)版塊綜合比較小結(jié)老城區(qū)版塊，雖然建筑陳舊，形象不佳，但配套設(shè)施齊全，商業(yè)、居住氛圍濃烈，是很多市民置業(yè)的首選，因而地價(jià)居高不下。1工業(yè)園版塊則因?yàn)樯?、商業(yè)配套稀缺，距離主城區(qū)遠(yuǎn)，對(duì)市民的吸引力不足，地價(jià)較低。3岷東新區(qū)版塊則基本處于未開發(fā)狀態(tài)，各類配套與設(shè)施不齊備，人們對(duì)之不熟悉，市場(chǎng)認(rèn)可度暫時(shí)很低，其地價(jià)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，不會(huì)太高。4新城區(qū)版塊經(jīng)過(guò)強(qiáng)力規(guī)劃與建設(shè)后，完全成型，成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，地價(jià)不斷攀升。2近期成交地塊調(diào)研分析肆12號(hào)地塊位置方式性質(zhì)體量?jī)r(jià)格受讓方東臨儲(chǔ)備土地，南臨岷江大道，西臨疏竹街，北臨高壓走廊拍賣其他普通商品住房用地93.77298.61眉山市陽(yáng)光置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司汽車站后，正要拆遷，地塊平，較為方正，周邊為待建小區(qū)或已建成，基本設(shè)施條件較為齊備。7號(hào)地塊位置方式性質(zhì)體量?jī)r(jià)格受讓方東臨江公街；南臨江鄉(xiāng)路；西臨青衣街；北臨規(guī)劃中學(xué)拍賣其他普通商品住房用地59.76200.82四川源地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地塊內(nèi)部較平，方正，現(xiàn)為農(nóng)地。距離黨校很久，交通便利，但缺乏生活設(shè)施。6號(hào)地塊位置方式性質(zhì)體量?jī)r(jià)格受讓方東臨江公村十組；南臨江公村十組；西臨華強(qiáng)公司用地；北臨蘇源東路拍賣科教用地8畝112四川眾和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地塊很小，現(xiàn)是菜地，是樓盤的教育配套地塊。交通便捷，距江很近。13號(hào)地塊位置方式性質(zhì)體量?jī)r(jià)格受讓方東臨江公村一組,南臨文安中路,西臨江公村一組,北臨江公村一組拍賣其他商服用地6.51245.92簡(jiǎn)陽(yáng)金昇投資有限公司黨校旁，現(xiàn)為空地，周邊為綠化道路、植被等，環(huán)境較好。14號(hào)地塊位置方式性質(zhì)體量?jī)r(jià)格受讓方東臨規(guī)劃用地，南臨高壓走廊，西臨崇光街，北臨蘇源東路拍賣其他普通商品住房用地13.65271.01楊樹祥（彭山縣華強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）與十三號(hào)地塊隔街相忘，現(xiàn)在農(nóng)民自建房，尚待拆遷，交通便利，但附近的環(huán)境不好。4號(hào)地塊位置方式性質(zhì)體量?jī)r(jià)格受讓方東臨金象園區(qū)26道路；南臨金象園區(qū)政府儲(chǔ)備用地；西臨金象園區(qū)2道路；北臨金象園區(qū)26號(hào)道路拍賣其他普通商品住房用地97.3841.08眉山市鑫象房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司地處老城區(qū)邊緣，噪音、粉塵大，周邊建筑物雜亂無(wú)序，環(huán)境甚差。目前狀態(tài)條待拆遷。3號(hào)地塊位置方式性質(zhì)體量?jī)r(jià)格受讓方東臨金象園區(qū)政府儲(chǔ)備用地，南臨金象園區(qū)政府儲(chǔ)備用地，西臨金象園區(qū)政府儲(chǔ)備用地，北臨金象園區(qū)七號(hào)道路掛牌工業(yè)用地20.0010.67眉山市嘉程鈦業(yè)有限公司與四號(hào)地不遠(yuǎn)，在農(nóng)貿(mào)公司與工具租賃廠背后，較為封閉，交通不便，環(huán)境很差。2號(hào)地塊位置方式性質(zhì)體量?jī)r(jià)格受讓方東臨金象園區(qū)政府儲(chǔ)備用地，南臨金象園區(qū)政府儲(chǔ)備用地，西臨金象園區(qū)政府儲(chǔ)備用地，北臨金象園區(qū)七號(hào)道路掛牌工業(yè)用地20.0010.67眉山市嘉程鈦業(yè)有限公司在金象路背后，地塊較小，周邊為汽配、汽修等小商鋪，以及棚戶等。目前為空地，尚未正式使用。5號(hào)地塊位置方式性質(zhì)體量?jī)r(jià)格受讓方東臨高壓走廊；南臨高壓走廊；西臨鐵環(huán)路；北臨鴻鑫汽車銷售服務(wù)有限公司拍賣其他商服用地39.89225.65四川博氏投資置業(yè)有限公司處于汽貿(mào)、機(jī)械商圈，快速干道旁，高壓線對(duì)其影響大?，F(xiàn)為部分空地和待拆遷區(qū)域。15號(hào)地塊位置方式性質(zhì)體量?jī)r(jià)格受讓方東臨四川漢迪林產(chǎn)業(yè)有限公司、四川新惠陽(yáng)保鮮有限公司，南臨科工園一路，西臨南北三路，北臨聯(lián)通路拍賣其他商服用地12.40209.66眉山宜合房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司氣象局與保鮮廠對(duì)面，地塊較方正，現(xiàn)狀為空地。周邊的夜市較為熱鬧。10號(hào)地塊在工業(yè)園的腹地，周邊有蒙牛、恒豐印務(wù)等企業(yè)，較為空曠，附近生活配套設(shè)施少。位置方式性質(zhì)體量?jī)r(jià)格受讓方東臨文忠街；南臨規(guī)劃道路；西臨開發(fā)區(qū)土地；北臨科工園三路拍賣其他普通商品住房用地60.00168.33樂山昶宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、樂山駿峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成交地塊調(diào)研小結(jié)地塊價(jià)格首先取決于用地屬性，商業(yè)用地，綜合用地，工業(yè)用地，科教用地，因其屬性不同，價(jià)格可能會(huì)天壤之別。1最后才是地塊自身的因素，因其周邊的環(huán)境、配套、設(shè)施、交通等條件的不同，即使同一區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)地塊，其價(jià)格也會(huì)相差很大。3同房產(chǎn)物業(yè)一樣，地塊的價(jià)格，最終取決于“綜合性價(jià)比”。4再次是地塊所處的大區(qū)域，成熟的區(qū)域和版塊，即使地塊自身?xiàng)l件差些，也能賣到一定的價(jià)格。2區(qū)域地價(jià)預(yù)估伍市場(chǎng)比較法分析說(shuō)明在本次評(píng)分體系里，我們主要從項(xiàng)目的自身因子、外部因子兩個(gè)方面進(jìn)行權(quán)重評(píng)分：自身因子：主要通過(guò)地塊規(guī)模大小、地勢(shì)地貌情況、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、地表建筑物拆遷難度、區(qū)域交通通達(dá)性、地塊區(qū)域區(qū)域規(guī)劃、地塊市政基礎(chǔ)設(shè)施、地塊形象定位、地塊建筑物業(yè)呈現(xiàn)時(shí)間等九個(gè)方面進(jìn)行權(quán)重評(píng)分；外部因子：從當(dāng)?shù)卣龀至Χ?、專業(yè)市場(chǎng)關(guān)注度、片區(qū)認(rèn)知認(rèn)可度、周邊配套、周邊環(huán)境、文化宗教等六個(gè)方面進(jìn)行地塊外部因子權(quán)重評(píng)分。我們將近一年多的所有眉山市土地出讓地塊全部找出來(lái)，共計(jì)15塊，并進(jìn)行實(shí)地勘察，根據(jù)土地性質(zhì)將所有地塊劃分為商住、科教、工業(yè)三大板塊，作為本案各區(qū)域相對(duì)應(yīng)性質(zhì)的地塊的可比案例。方法的選擇

本項(xiàng)目4號(hào)地塊5號(hào)地塊7號(hào)地塊10號(hào)地塊12號(hào)地塊13號(hào)地塊14號(hào)地塊15號(hào)地塊Pxp1p2p3p4p5p6p7p8

地塊成交均價(jià)（萬(wàn)元/畝）186.141.08225.65200.82168.33298.61245.92271.01209.66權(quán)重分項(xiàng)權(quán)重

8%6%9%10%23%15%19%10%地塊自身因子

地塊規(guī)模6%——6%地勢(shì)地貌3%——3%經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5%——5%拆遷難度5%——5%交通通達(dá)性7%——7%區(qū)域規(guī)劃9%——9%市政基礎(chǔ)設(shè)施12%通水2%通電2%通路2%通信2%通氣2%地塊平整2%形象定位8%——8%呈現(xiàn)時(shí)間4%——4%合計(jì)50%模板——地塊內(nèi)部因子比較

本項(xiàng)目4號(hào)地塊5號(hào)地塊7號(hào)地塊10號(hào)地塊12號(hào)地塊13號(hào)地塊14號(hào)地塊15號(hào)地塊Pxp1p2p3p4p5p6p7p8

地塊成交均價(jià)（萬(wàn)元/畝）186.141.08225.65200.82168.33298.61245.92271.01209.66權(quán)重分項(xiàng)權(quán)重

8%6%9%10%23%15%19%10%外部因子

政府扶持力度10%——10%專業(yè)市場(chǎng)關(guān)注度3%——3%片區(qū)認(rèn)知認(rèn)可度5%——5%周邊配套

（生活、教育、商務(wù)、醫(yī)療等）15%——15%周邊環(huán)境

（自然環(huán)境、純粹度、噪音影響等）15%——15%文化宗教2%——2%合計(jì)50%

50%

100%模板——地塊外部因子比較總商住用地2248畝成交均價(jià)186.1萬(wàn)元/畝金額總計(jì)418272.19萬(wàn)元地價(jià)預(yù)估——商住用地

本項(xiàng)目4號(hào)地塊5號(hào)地塊7號(hào)地塊10號(hào)地塊12號(hào)地塊13號(hào)地塊14號(hào)地塊15號(hào)地塊Pxp1p2p3p4p5p6p7p8

地塊成交均價(jià)（萬(wàn)元/畝）186.141.08225.200168298245271209權(quán)重分項(xiàng)權(quán)重

8%6%9%10%23%15%19%10%地塊自身因子

地塊規(guī)模6%——6%1064566122地勢(shì)地貌3%——3%265777776經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5%——5%856656665拆遷難度5%——5%1458757210交通通達(dá)性7%——7%276768776區(qū)域規(guī)劃9%——9%1022635665市政基礎(chǔ)設(shè)施12%通水2%475858887通電2%375858887通路2%566758887通信2%373847886通氣2%263848886地塊平整2%265656877形象定位8%——8%855635875呈現(xiàn)時(shí)間4%——4%245658653合計(jì)50%

外部因子

政府扶持力度10%——10%1044635665市場(chǎng)關(guān)注度3%——3%834454234認(rèn)知認(rèn)可度5%——5%255668667周邊配套15%——15%144638666周邊環(huán)境15%——15%923674664文化宗教2%——2%823645775合計(jì)50%

50%

100%93.7570.268.410277.85100.1100.495.8587.154.3888918.556716.611920.27164.355634.461950.363822.5538地價(jià)預(yù)估——科教用地

本項(xiàng)目6號(hào)地塊11號(hào)地塊Pxp1p2

地塊成交均價(jià)（萬(wàn)元/畝）38.7112.0018.00權(quán)重分項(xiàng)權(quán)重

30%70%地塊自身因子地塊規(guī)模6%——6%1014地勢(shì)地貌3%——3%478經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5%——5%754拆遷難度5%——5%198交通通達(dá)性7%——7%187區(qū)域規(guī)劃9%——9%976市政基礎(chǔ)設(shè)施12%通水2%398通電2%298通路2%397通信2%288通氣2%197地塊平整2%187形象定位8%——8%935呈現(xiàn)時(shí)間4%——4%286合計(jì)50%

外部因子政府扶持力度10%——10%1078專業(yè)市場(chǎng)關(guān)注度3%——3%868片區(qū)認(rèn)知認(rèn)可度5%——5%269周邊配套

（生活、教育、商務(wù)、醫(yī)療等）15%——15%178周邊環(huán)境

（自然環(huán)境、純粹度、噪音影響等）15%——15%968文化宗教2%——2%887合計(jì)50%

50%

100%90.6105.8115.228.78649.90938總科教用地1737畝成交均價(jià)38.7萬(wàn)元/畝金額總計(jì)67214.53萬(wàn)元地價(jià)預(yù)估——工業(yè)用地

本項(xiàng)目1號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊8號(hào)地塊9號(hào)地塊Pxp1p2p3p4p5

地塊成交均價(jià)（萬(wàn)元/畝）7.50.7210.6710.678.138.27權(quán)重分項(xiàng)權(quán)重

36%23%16%17%8%地塊自身因子地塊規(guī)模6%——6%964321地勢(shì)地貌3%——3%276655經(jīng)濟(jì)指標(biāo)5%——5%876655拆遷難度5%——5%145766交通通達(dá)性7%——7%146655區(qū)域規(guī)劃9%——9%1064477市政基礎(chǔ)設(shè)施12%通水2%346666通電2%256666通路2%245555通信2%355566通氣2%123333地塊平整2%133444形象定位8%——8%956566呈現(xiàn)時(shí)間4%——4%154364合計(jì)50%

外部因子政府扶持力度10%——10%1076577專業(yè)市場(chǎng)關(guān)注度3%——3%856564片區(qū)認(rèn)知認(rèn)可度5%——5%256665周邊配套

（生活、教育、商務(wù)、醫(yī)療等）15%——15%134433周邊環(huán)境

（自然環(huán)境、純粹度、噪音影響）15%——15%943344文化宗教2%——2%845533合計(jì)50%

50%

100%90.378.4577.774.8581.1577.40.298352.852062.059591.537940.77187總工業(yè)用地2478畝成交均價(jià)7.5萬(wàn)元/畝金額總計(jì)18634.08萬(wàn)元總商住用地2248畝成交均價(jià)186.1萬(wàn)元/畝商住金額總計(jì)418272.19萬(wàn)元總科教用地1737畝成交均價(jià)38.7萬(wàn)元/畝科教用地金額總計(jì)67214.53萬(wàn)元總工業(yè)用地2478畝成交均價(jià)7.5萬(wàn)元/畝工業(yè)用地總和18634.08萬(wàn)元中部組團(tuán)合計(jì)總用地6463畝總金額504120.8萬(wàn)元均價(jià)78.00

萬(wàn)元/畝項(xiàng)目必備或必需一定量的工業(yè)用地與科教用地，這些用地價(jià)格低，甚至作為籌碼，免費(fèi)用以招商引資。如此項(xiàng)目的價(jià)值會(huì)被分流。利潤(rùn)會(huì)被分?jǐn)傢?xiàng)目開發(fā)與建設(shè)重要問題陸招商引資線土地整理開發(fā)線規(guī)劃建設(shè)線融資線完成規(guī)劃運(yùn)作線交予BT建設(shè)與開發(fā)節(jié)奏相適應(yīng)前期特惠性招商，提升土地價(jià)值，引發(fā)關(guān)注前中期主題性招商，凸顯區(qū)域特色與商業(yè)氛圍既定入駐企業(yè)位置地塊平整交予入駐企業(yè)開發(fā)繼續(xù)平整第一批次出售土地1個(gè)億預(yù)計(jì)平整500畝土地抵押貸款到賬土地出售款到賬土地抵押貸款到賬土地出售款到賬特色區(qū)域打造（如：蟆頤觀、白雁林等）土地整理與成型招商與融資同步進(jìn)行土地分區(qū)分批次、分區(qū)域出售土地中后期補(bǔ)充性招商，填充業(yè)態(tài)，促進(jìn)土地銷售后續(xù)土地開發(fā)建設(shè)與土地銷售現(xiàn)階段五大統(tǒng)籌開發(fā)實(shí)施主線中后期的一些調(diào)整2012年4月2012年6月2012年10月2012年12月1.完成規(guī)劃；2.政府批復(fù)土地；3.辦理銀行貸款；4.前期招商，既定進(jìn)駐企業(yè)地塊平整；5.特色區(qū)域打造規(guī)劃細(xì)案。1.進(jìn)駐企業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)；2.掛牌出讓土地（出讓區(qū)域見土地出售建議圖）；3.確定土地抵押貸款到賬與否，考慮是否再次融資；4.開始進(jìn)行主題招商，凸顯區(qū)域特色與商業(yè)氛圍。1.根據(jù)開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行規(guī)劃方案調(diào)整；2.進(jìn)駐企業(yè)開發(fā)建設(shè)進(jìn)入尾聲；3.繼續(xù)平整地塊，并出讓第一批次平整地塊；4.繼續(xù)進(jìn)行主題招商；5.開始著手特色區(qū)域打造。1.根據(jù)開發(fā)節(jié)奏調(diào)整規(guī)劃方案；2.分批次、分區(qū)域出售土地；3.前期土地出讓款到賬；4.第一批進(jìn)駐企業(yè)建筑完工。時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制第一批次第二批次第三批次第四批次第五批次第六批次土地出讓批次圖解1.第一批次入駐企業(yè)，現(xiàn)初定為三家，且作為本地塊的第一批平整和出讓地塊，為了提升出讓地塊價(jià)值，并凝聚地塊人氣，應(yīng)當(dāng)深度挖掘眉山職業(yè)技術(shù)學(xué)院的優(yōu)勢(shì)，并將其最大化，故此將第一批次選擇在眉山職業(yè)技術(shù)學(xué)院旁，有利于項(xiàng)目人氣凝聚、快速提升地塊價(jià)值；2.第二批次配合第一批次的開發(fā)，向中部組團(tuán)中部靠攏；3.第三批次順應(yīng)第一、二次的開發(fā)層次，考慮到核心地塊的價(jià)值，建議暫不出售；4.通過(guò)前三批次的分區(qū)式階梯推到，第四批次實(shí)現(xiàn)集中出讓；5.第五批次順應(yīng)第四批次的開發(fā)趨勢(shì)；6.第六批次出售核心地塊，此時(shí)周邊已經(jīng)基本規(guī)劃成熟，能將該地塊價(jià)值最大化。土地出讓批次原因存在問題：1.土地整理的進(jìn)度，能否與招商引資同步？2.規(guī)劃設(shè)計(jì)和各類建設(shè)，是否可控，是否能按預(yù)期進(jìn)行？3.是否有企業(yè)愿意進(jìn)駐？企業(yè)為什么要進(jìn)駐？最終能落實(shí)為幾何？4.土地平整周期有多長(zhǎng)？此間的各類成本與費(fèi)用是多少？5.能否貸到款，何時(shí)入賬？6.各種運(yùn)作與炒作手段，是否能真的引發(fā)市場(chǎng)？萬(wàn)一不能，該怎么辦？7.政府提出市政基建設(shè)施的底限是多少？最低土地整理費(fèi)是多少？對(duì)運(yùn)作成本會(huì)有怎樣的影響？8.經(jīng)過(guò)打造與整理后，是否有足夠把握能把地賣出去，能有多少收益？9.假如在開發(fā)中途，資金流出現(xiàn)問題，是否有備用資金？10.是否有足夠能力和手段，抵御各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素，如拆遷受阻，建設(shè)止步，無(wú)法定期籌集到資金，意向商家、企業(yè)最終不愿入駐，土地不能在預(yù)定期限、預(yù)定價(jià)格內(nèi)實(shí)現(xiàn)交易，政策變動(dòng)，等等。幾大核心問題招商引資線土地整理開發(fā)線規(guī)劃建設(shè)線融資線完成規(guī)劃運(yùn)作線交予BT建設(shè)與開發(fā)節(jié)奏相適應(yīng)前期特惠性招商，提升土地價(jià)值，引發(fā)關(guān)注前中期主題性招商，凸顯區(qū)域特色與商業(yè)氛圍既定入駐企業(yè)位置地塊平整交予入駐企業(yè)開發(fā)繼續(xù)平整第一批次出售土地1個(gè)億預(yù)計(jì)平整500畝土地抵押貸款到賬土地出售款到賬土地抵押貸款到賬土地出售款到賬特色區(qū)域打造（如：蟆頤觀、白雁林等）土地整理與成型招商與融資同步進(jìn)行土地分區(qū)分批次、分區(qū)域出售土地中后期補(bǔ)充性招商，填充業(yè)態(tài)，促進(jìn)土地銷售后續(xù)土地開發(fā)建設(shè)與土地銷售現(xiàn)階段五大統(tǒng)籌開發(fā)實(shí)施主線中后期的一些調(diào)整時(shí)間線資金線運(yùn)籌指揮部規(guī)劃建設(shè)線招商引資線金融融資線土地整理線項(xiàng)目運(yùn)作線策劃啟動(dòng)線建設(shè)中心策劃中心招商中心整理中心財(cái)務(wù)中心運(yùn)營(yíng)中心平臺(tái)公司行銷的形式財(cái)務(wù)中心2.旗桿搖旗吶喊

尋求突破1.導(dǎo)航規(guī)劃建設(shè)價(jià)值提升

3.路徑平整清理開通前路

4.平臺(tái)綜合平衡合理塑造

運(yùn)籌指揮部策劃中心建設(shè)中心土地整理中心運(yùn)營(yíng)中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心6.鏈條招商引資打造熱區(qū)

現(xiàn)階段五大統(tǒng)籌開發(fā)實(shí)施主線2.閥門資金進(jìn)出

風(fēng)險(xiǎn)控制1、項(xiàng)目最高指揮中心，全權(quán)統(tǒng)籌整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)作過(guò)程。2、總體規(guī)劃、總體運(yùn)作思路。3、制定核心運(yùn)作方法、原則與指導(dǎo)方針。4、建立項(xiàng)目總體計(jì)劃大綱，并在此基礎(chǔ)上制定項(xiàng)目具體實(shí)施計(jì)劃5、加強(qiáng)項(xiàng)目執(zhí)行情況督察，計(jì)劃完成情況考核，引入獎(jiǎng)罰機(jī)制，責(zé)任明確到人。運(yùn)籌指揮部主要職責(zé)與權(quán)力運(yùn)籌指揮部運(yùn)籌指揮部管控系統(tǒng)時(shí)間線資金線制定總籌計(jì)劃與方案，從大略上總控方向；定期與不定期的項(xiàng)目會(huì)議，檢查各個(gè)中心的進(jìn)度，在流程上執(zhí)導(dǎo)項(xiàng)目；對(duì)各個(gè)事業(yè)部進(jìn)行監(jiān)督、查看，發(fā)現(xiàn)其問題所在，在細(xì)節(jié)上，對(duì)項(xiàng)目全面掌握。制定財(cái)務(wù)原則，選擇融資渠道與方向，控制資金流向；各個(gè)項(xiàng)目組的資金使用，需經(jīng)運(yùn)籌指揮部審批，掌控現(xiàn)金流向；每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目整體及其各個(gè)項(xiàng)目組，進(jìn)行資金、