上海豫城時尚商業(yè)廣場(商業(yè)選址可行性研究報告20110803)項目市場研究總結(jié)項目區(qū)域商圈分析項目區(qū)域概況城市宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)城市位置介紹豫龍坊位置中國-上海上海-黃浦豫龍坊黃浦外灘鳥瞰圖黃浦區(qū)位于上海市市中心。東和南隔黃浦江與浦東新區(qū)相望；西與靜安區(qū)接壤；北以蘇州河為界，與虹口區(qū)、閘北區(qū)為鄰。2011年6月國務院正式批復上海行政區(qū)劃調(diào)整，同意撤銷黃浦區(qū)和盧灣區(qū)建制，設(shè)立新的黃浦區(qū)。調(diào)整后，新的黃浦區(qū)面積達20．5平方公里，戶籍人口90．9萬。新的黃浦區(qū)轄10個街道：南京東路街道、外灘街道、半淞園路街道、小東門街道、豫園街道、老西門街道、瑞金二路街道、淮海中路街道、打浦橋街道、五里橋街道。黃浦區(qū)萬商云集、市場繁榮，是全國聞名的商貿(mào)購物中心。上海市第一百貨商店、華聯(lián)商廈、新世界城、亞一金店、綠波廊、華寶樓古玩等上海有名的商店開設(shè)在黃浦區(qū)。南京路是蜚聲中外的"中華商業(yè)第一街"。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黃河路、云南路等著名特色商業(yè)街造就了區(qū)域經(jīng)濟的活躍和繁華。黃浦區(qū)是上海主要的交通集散中心之一。上海軌道交通1號線，上海軌道交通2號線和上海軌道交通8號線在我區(qū)人民廣場站交會。上海的公交線路在我區(qū)形成網(wǎng)絡中樞。上海的內(nèi)環(huán)線高架道路中的延安高架道路和南北高架道路在該區(qū)相交。地上、地下和空中的立體交通網(wǎng)絡使我區(qū)的交通運行四通八達、十分便捷。黃浦區(qū)宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)2010年經(jīng)濟指標黃浦區(qū)全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）787.20人均GDP（美元/年）19,570全區(qū)戶籍總?cè)丝冢ㄈf人）60全區(qū)職工年平均工資（元/年）55,548全年區(qū)域新建商業(yè)/住宅面積(萬平方米)38.01社會消費品零售總額（億元/年）2,165.86全年旅游收入(億元/年)96.66地塊區(qū)位豫龍坊金豫商廈天裕百貨延街商鋪亞一商廈紫錦城老飯店福佑商廈港鐵商場古玩城舊式里弄舊式里弄豫園主區(qū)豫園百貨豫園老街項目區(qū)域概況人流車流項目周邊情況項目周邊情況項目外部照片方浜中路光啟路段人流主要以團體旅客和當?shù)鼐用駷橹?人流量不穩(wěn)定)廟前照壁阻擋商場入口視線（遺留問題）方浜中路三牌樓路段人流以旅游散、團客及本地居民為主（廟前人流量大）廣場景觀噴水池吸引客流視線，但商場導入功能不明顯。項目外部照片外場廣告受規(guī)劃限制，廣告展現(xiàn)不系統(tǒng)規(guī)范。廣場受規(guī)劃綠化率限制，進深過大。導入客流有難度。豫園入口通道之一，小商品街入口人流集中。項目三牌樓路側(cè)，外立面被市政及綠化設(shè)施限制，展示面被削弱。項目外部照片光啟路側(cè)舊式民居以及環(huán)境不整。馬莎百貨1F入口光啟路/方浜中路口環(huán)境不整,消費者難以導入。光啟路側(cè)項目對面主要為舊式民居。影響客流聚集。晝錦路為項目后街，里弄式街道過窄影響車流進入TESCO標超店，符合當?shù)鼐用裣M，營業(yè)額較高。項目內(nèi)部照片內(nèi)場B1-3F第二次改建后露天過道加蓋半透明頂蓋，對內(nèi)場整體光、溫感有明顯作用（更適合商戶商品展示）B1層內(nèi)場中庭模式。1層內(nèi)場ZARA主力店。項目內(nèi)部照片1F、2F此面與B1店面整體光感差異過大內(nèi)場二次改建成果，增加了店鋪外觀可視性，與原格局有差異。3F露臺及餐廳，綠化面積已規(guī)劃限定不可減少B2停車場，1F出入口位置不明顯導致停車位閑置。項目入駐品牌照片時尚知名服飾連鎖品牌為該項目的主力店萬寧護扶品店所在B1層，經(jīng)營狀況不佳。小型皮具店所在B1樓梯口，頗有特色。地下一層平面圖地上一層平面圖地上二層平面圖地上三層平面圖項目區(qū)域周邊商圈概況編號功能區(qū)域現(xiàn)狀A淮海路商圈高端品牌商業(yè)區(qū)B人民廣場商圈上海市政/商業(yè)中心區(qū)域C南京路商圈著名商業(yè)街D陸家嘴商圈高端金融商業(yè)區(qū)E張揚路商圈浦東成熟商業(yè)區(qū)域F豫園地鐵站豫園商圈主入口該項目EBCDFA豫園是上海市中心區(qū)域的著名旅游景點。每年平均游客量達3700萬人次，消費者以游客和本地居民為主。距離淮海商圈僅1.2公里，距離市中心其他商圈不超過2.5公里。同類商品對比，項目對本地消費者競爭力偏弱。距地鐵豫園站600米，樞紐交通可及性偏差。市場研究主要發(fā)現(xiàn)對項目影響宏觀經(jīng)濟環(huán)境黃浦區(qū)是上海市中心城區(qū),豫園地區(qū)政府要將其建成具有傳統(tǒng)文脈特征.商市繁榮,交通順暢,市民購物、娛樂、游息活動卓越的場所。豫園旅游商城擴大為以河南路，方浜中路南的規(guī)劃路、人民路為界、占地49公頃，并對內(nèi)圈以外的43。11公頃用地進行規(guī)劃設(shè)計。有選擇的重點控制建筑高度。周邊的規(guī)劃方案中舊式民居的拆遷時間無法控制.規(guī)劃的深入，必將對商業(yè)零售的發(fā)展提供強大的支持。全方位繼承發(fā)展傳統(tǒng)文化，傳統(tǒng)文化保護和經(jīng)濟發(fā)展同步。整體商業(yè)豫園周邊核心商業(yè)區(qū)密集，距離淮海路商圈僅1.2公里。競爭日趨激烈。豫園處于整體商業(yè)的轉(zhuǎn)型期，目前業(yè)態(tài)商品雷同。以珠寶古玩以及中低檔次的商業(yè)將伴隨著國際品牌的入住而發(fā)生改變。項目要以檔次的提升和差異化，以及明確商業(yè)的主題獲得空間。豫園的核心被大家所認同的就是上海中西文化融會貫通的地方，并且也是旅游經(jīng)典，只要外地旅游團到上海必去的地方。結(jié)合這樣的定位，豫園項目要做的是自身的調(diào)整升級完善、尋找更適合的購物環(huán)境。但核心的定位不能變，引入高端物業(yè)、高端品牌，去跟別的商圈搶客戶、定位雷同，很難有發(fā)展空間。區(qū)域市場研究處于目前豫園核心商業(yè)圈外圍和未來規(guī)劃擴大商業(yè)圈的交接處。交通可及性偏弱。周邊舊式民居，環(huán)境臟亂。目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)密集，大量購物中心和豫園主城區(qū)商業(yè)，競爭激烈。差異化將成為項目成功的關(guān)鍵因素。需要通過準確定位和業(yè)態(tài)調(diào)整來進行商業(yè)價值提升密切關(guān)注未來旅游消費者的實際需求。尋找具有創(chuàng)意、特色的商家品牌來最大程度的發(fā)揮旅游區(qū)商業(yè)價值。競爭對手分析處于目前核心商業(yè)圈的商業(yè)物業(yè)，處于商業(yè)轉(zhuǎn)型，商業(yè)檔次在逐步提升。周邊商業(yè)密集度高，競爭激烈。缺乏商業(yè)主題，目標客群針對不明確，或者未鮮明的提出。缺乏對旅游消費人群的關(guān)注。同競爭對手比較中，地理位置不優(yōu)越。自身整體的綜合型是未來商業(yè)潛力的提升。消費者研究主要人流為旅游人群。本地消費者對豫園的認知度概念為旅游區(qū)和珠寶古玩以及小商品批發(fā)區(qū)。特色餐飲、商品對消費者具有吸引力。具有良好的購物環(huán)境的特色商品購物中心具有強大的發(fā)展?jié)摿Α，F(xiàn)有商業(yè)品牌和周邊環(huán)境不相符合.未來購物環(huán)境和服務是商業(yè)成功的重要保證。具有特色、品質(zhì)、文化底蘊的商品及良好的就餐環(huán)境，使項目商業(yè)價值的充分體現(xiàn)。品牌整改有難度.項目結(jié)構(gòu)及地塊分析晝錦路過窄，車輛進出地下停車庫不方便晝錦路沿街商鋪經(jīng)2次改建后完全封閉后,內(nèi)場店鋪面積擴大,店鋪可視效果提高.三牌樓路外側(cè)綠化和市政設(shè)備阻擋客流視線項目露天廣場進深過大,使消費者無法在第一時間吸引入商場內(nèi)廟前照壁阻擋客流視線光啟路/方浜中路側(cè)外部環(huán)境臟亂.露天過道結(jié)構(gòu)經(jīng)過2次改建后合并在店鋪內(nèi)，改善了商業(yè)整體動線被分割狀況。但仍未形成整體商場的人流動線。2-3層商業(yè)部分箱式電梯、扶手梯分散安置。露天過道加蓋半透明篷頂，提高了商場內(nèi)部的光控和溫控三樓露天餐廳區(qū)綠化充足。商場整體廣告指示經(jīng)2次改建后,廣告位大量增加,可視度提高,但商場整體性導示仍未形成.對于發(fā)展高端商業(yè)，吸引本地高收入人群有一定難度.店鋪使用率提高,提升了人流動線循環(huán)和購物環(huán)境.對于三牌樓路沿街商鋪展示面嚴重影響，以及客流的導入商場有一定的阻礙。嚴重影響購物體驗。無法讓出入城隍廟游客直觀該項目，影響消費者導入商場內(nèi)。難以導入人流.僅僅依靠方浜中路廟前的店面具有較高的商業(yè)價值，內(nèi)部商業(yè)部分租金無法提高。導致目的消費者無法便捷到達目的店，導致客源流失。有效地提高了商家店招廣告的可視效果和商場消費者的舒適度并有效節(jié)約了能源。具有環(huán)保作用。提升了消費者就餐環(huán)境氛圍,適合中大型正餐.影響消費者對購物中心的整體概念.內(nèi)場店鋪商業(yè)價值無法體現(xiàn).豫園周