漢德城項(xiàng)目定位報(bào)告項(xiàng)目概述及區(qū)域概況漢德城位于江東區(qū)，東臨蘭亭路，南面為規(guī)劃路樟樹街，西面為銀晨國(guó)際，北面緊鄰城市主干道驚駕路，毗鄰東部新城。項(xiàng)目一公里內(nèi)有中興泰富、世紀(jì)東方、新天地、東城國(guó)際、天港禧悅酒店等，商務(wù)、商業(yè)氛圍濃。項(xiàng)目北側(cè)有占地6萬(wàn)多方的福明公園，南側(cè)有江東公園，且項(xiàng)目規(guī)劃有大面積中庭綠化景觀，使得景觀資源利用最大化。公交306、512、30、517路可直達(dá)本項(xiàng)目。項(xiàng)目離已開通的地鐵1號(hào)線福明路站僅1000米，交通便利。周邊主要商業(yè)項(xiàng)目租價(jià)幸福苑小區(qū)底商3.9元/平/天仙峰環(huán)合中心1F5元/平/天2F3元/平/天3F2元/平/天港隆時(shí)代廣場(chǎng)1F2.9元/平/天2F2.67元/平/天3F2.5元/平/天4F2.33元/平/天銀晨國(guó)際1F2~3元/平/天2F1.1元/平/天世紀(jì)東方廣場(chǎng)B16.5元/平/天1F

10~12元/平/天2F8元/平/天3F3元/平/天寧東路沿街商鋪2.1~2.6元/平/天星河花園商鋪尚未對(duì)外租售泰富廣場(chǎng)3元/平/天周邊商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)及物業(yè)概況項(xiàng)目名稱地理位置體量項(xiàng)目類型商業(yè)業(yè)態(tài)世紀(jì)東方廣場(chǎng)江東區(qū)西自福明路，南臨中山東路，北至后塘河，東至河道249798㎡商住樓、寫字樓、商業(yè)一站式綜合商業(yè)（包括：電影院、KTV、百貨、健身、電玩、中型超市、家電城、服飾、餐飲）港隆時(shí)代廣場(chǎng)高新區(qū)江南路與滄海路交匯處194546㎡商業(yè)家居廣場(chǎng)、大型超市、電影院、商業(yè)街（售后返租）仙峰環(huán)合中心江東區(qū)

東部新城驚駕路與海晏路交界處65921㎡寫字樓、商鋪暫無(wú)商家入駐銀晨國(guó)際江東區(qū)福明路驚駕路交叉口90000㎡別墅、寫字樓、商鋪商務(wù)配套（包括：餐飲、銀行、商務(wù)酒店）泰富廣場(chǎng)江東區(qū)桑田路以東、民安路以南、后西河以西、規(guī)劃驚駕路以北138600㎡寫字樓、商業(yè)大型超市、餐飲、健身、汽車4S店本項(xiàng)目定價(jià)策略結(jié)合項(xiàng)目周邊的租金情況，建議本項(xiàng)目租金定價(jià)如下：D棟展示面相對(duì)較差沿街5套建議租金均價(jià)X元左右/平/天；里面5套建議租金均價(jià)X元/平/天。C棟寫字樓下面有少量商鋪，但是位置相對(duì)A、B棟較偏僻，建議：1F租金X元左右/平/天，2F租金X元左右/平/天。B棟位于十字路口，展示面絕佳，建議：1F租金X元左右/平/天，2F租金X元左右/平/天，3F租金X元左右/平/天。4~8F租金可以總價(jià)的形式具體與酒店承租方商議面談。定價(jià)策略補(bǔ)充樓棟層數(shù)面積（㎡）A棟寫字樓（8層）902.17商業(yè)（2層）850B棟酒店（5層）980.2商業(yè)（3層）2167C棟寫字樓（25層）680商業(yè)（2層）850D棟獨(dú)棟商業(yè)（2層）364.9地下車庫(kù)386個(gè)機(jī)動(dòng)車位在實(shí)際招商中，可根據(jù)不同對(duì)象制定靈活招商政策，針對(duì)一些品牌度高、帶動(dòng)作用強(qiáng)的商家，可以根據(jù)商談情況，給予一定的優(yōu)惠。（例：降低租金、送裝修期、免租期等）；考慮到商業(yè)2到3年的養(yǎng)商期，主力店及重要品牌店租期8~15年，其他一般3~5年；普通商家租金從第三年開始遞增5%，合同到期后租金根據(jù)市場(chǎng)情況而定。業(yè)態(tài)定位商業(yè)類型劃分

從商業(yè)消費(fèi)者的行為模式切入，可將復(fù)雜多樣的商業(yè)分為三種類型：業(yè)態(tài)類別主要特征具體業(yè)態(tài)本項(xiàng)目適宜性功能型（社區(qū)商業(yè)）距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的第一考慮因素。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，如果距離較現(xiàn)有商業(yè)更遠(yuǎn)，那么即使其價(jià)格稍低或質(zhì)量、服務(wù)稍好，也不會(huì)使消費(fèi)者改變?cè)羞x擇日?？焖傧M(fèi)品零售及服務(wù)，如便利店、花店、藥店、干洗店、生鮮副食、普通餐飲、洗印、銀行、郵局等由于本項(xiàng)目周邊存在著較多的成熟社區(qū)，故有少部分適宜替代型（區(qū)域商業(yè)）距離是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的因素之一，但非第一因素。當(dāng)具有比較優(yōu)勢(shì)的商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，即使其距離較遠(yuǎn)，消費(fèi)者也樂于前往小型休閑娛樂、生活耐用品零售的集中商業(yè)、如小型購(gòu)物中心、中型超市（3000-6000平米左右）等基本不適宜目的地型（中高端商業(yè)）距離不是消費(fèi)者選擇該類業(yè)態(tài)消費(fèi)場(chǎng)所的考慮因素，消費(fèi)的獨(dú)特性才是消費(fèi)者所看重的。當(dāng)新商業(yè)出現(xiàn)時(shí)，即使消費(fèi)者會(huì)將一部分消費(fèi)轉(zhuǎn)向，但不會(huì)放棄對(duì)原商業(yè)選擇特色商業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)，如特色餐飲、家居建材、家電、圖書城、酒吧、名流會(huì)所、展覽館等適宜商業(yè)業(yè)態(tài)定位 以目的地型商業(yè)為發(fā)展目標(biāo)，重點(diǎn)打造以特色餐飲、健身、SPA會(huì)所、休閑茶飲、主題商務(wù)酒店等為主力店的綜合型高檔次的商務(wù)、休閑城。

同時(shí)，由于本案較大體量的辦公及酒店有配套方面的需要，可以少量選擇部分鄰里商業(yè)業(yè)態(tài)，如銀行、精品便利店等作為本項(xiàng)目的基礎(chǔ)配套。 打造以主題酒店+甲級(jí)辦公為核心，集高端商務(wù)休閑、特色品牌餐飲于一體的頂級(jí)綜合商業(yè)各業(yè)態(tài)可承受租金分析——餐飲類

餐飲類商戶中，能承受租金為3元/平米/天的商戶占總量的7.4%，能接受租金為3—5元/平米/天的商戶所占比例較大，占總量的56%，能承受租金為5元/平米/天以上的商戶占37%。餐飲類業(yè)態(tài)屬于目的性消費(fèi)，是吸引人流消費(fèi)的主力業(yè)態(tài)，行業(yè)經(jīng)營(yíng)的毛利潤(rùn)較高，租金的承受能力也相應(yīng)較高。目前，餐飲業(yè)態(tài)商家日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色，積極引入餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)租戶已成為購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者實(shí)現(xiàn)提升購(gòu)物中心人氣、對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。各業(yè)態(tài)可承受租金分析——休閑娛樂類

從休閑娛樂業(yè)態(tài)來(lái)看，以承受3元/平米/天以下租金范圍的商戶居多，占到總量的60%，此外可接受市值租金水平和3—5元/平米/天租金水平的商戶各占20%。休閑娛樂業(yè)態(tài)屬于目的性消費(fèi)，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型業(yè)態(tài)。目前諸多新建購(gòu)物中心都傾向性地提升了娛樂休閑的面積比例，以增加顧客購(gòu)物的停留時(shí)間，增加消費(fèi)者的消費(fèi)機(jī)會(huì)，有助于帶動(dòng)購(gòu)物中心其他業(yè)態(tài)商家的銷售。創(chuàng)造更多的商業(yè)利潤(rùn)。部分原有的購(gòu)物中心也在借助調(diào)整來(lái)達(dá)到增加娛樂、休閑比重的目的。休閑娛樂業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心中充當(dāng)次主力店的角色，商鋪面積較大，對(duì)店鋪的展示面沒有過(guò)高的要求，在吸引客流的過(guò)程中，提高了抵達(dá)過(guò)程中其他小型商鋪的曝光率。因此，商場(chǎng)在引進(jìn)休閑娛樂業(yè)態(tài)的同時(shí)，可以消化一定的死角面積，并促進(jìn)商場(chǎng)其他消費(fèi)，對(duì)其租金要求較低。各業(yè)態(tài)可承受租金分析——生活服務(wù)類

生活服務(wù)類商戶中，可接受市值范圍以內(nèi)租金的占到80%，占總量的五分之四。而能接受高于市值租金的商戶僅占20%。生活服務(wù)類商戶主要以超市、便利店、生活配套服務(wù)為主。此類業(yè)態(tài)以滿足消費(fèi)者日常生活所需為主，主要分布在人群居住密集、生活消費(fèi)頻繁的區(qū)域。大部分生活服務(wù)類業(yè)態(tài)分布于大型社區(qū)底商或自發(fā)形成