遠(yuǎn)大未來城2008年項目策劃報告

二００八年三月智島地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)前言

2007年對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說注定是不平凡的一年。從上半年房價的一路高歌猛進(jìn)，到下半年爭論紛紛的“樓市拐點論”；從為數(shù)不少的開發(fā)商的捂盤惜售，到全國主要大城市“金九銀十”的慘淡業(yè)績；從所謂的政府愈調(diào)控愈上漲大勢預(yù)期，到現(xiàn)在政府痛下決心全面調(diào)控下的初見成效，在這所有的因素綜合作用之下，如今的地產(chǎn)行業(yè)競爭的激烈性不言自明，但是不同的地方與城市，房地產(chǎn)狀況是大不相同的，我們需要從全國的整體態(tài)勢下，找到懷遠(yuǎn)市場他特有的規(guī)律與局勢，這樣才能做到心中有全局，在一線城市整體不好的形式下，抓住三、四線城市的房產(chǎn)大局，以更好的指導(dǎo)我們今后的工作。此次策劃報告主要就市場、策劃、商業(yè)建議、物業(yè)建議、小高層建議等幾個方面進(jìn)行分析與總結(jié)，群策群力，為下一階段工作的開展提供建議，也使我們在今后的工作上有個更清晰的認(rèn)識，從而在市場研判上做到知己知彼，不打無把握的仗。第一部分策劃推廣

第一篇：市場回顧一、2007年市場回顧城區(qū)樓盤名稱銷售套數(shù)銷售面積備注新城區(qū)懷遠(yuǎn)銘居639000尾房，存量不多陽光都市354200拆遷問題制約后期推量禹都華庭10311200基本數(shù)據(jù)，可能與實際有些出入禹都雅苑36438960中房·頤景花園9410200方陣·中央花園31231000遠(yuǎn)大未來城17818900合計1149123460老城區(qū)萬錦翠庭院14013300存在誤差學(xué)苑小區(qū)565500合計19618800總合計1345142260

1、【回顧2007】從去年全縣的銷售面積來看，新城區(qū)共銷售約13萬方，老城區(qū)共銷售約1.8萬方，整個懷遠(yuǎn)城區(qū)共約15萬方，主要的銷售熱區(qū)還是在懷遠(yuǎn)新城區(qū)，說明懷遠(yuǎn)市民比較看好新區(qū)的發(fā)展，都有意愿移居新城區(qū)，享受更好、更優(yōu)美的居住環(huán)境。在去年的大好銷售態(tài)勢下，新城區(qū)出現(xiàn)了歷年來房地產(chǎn)銷售面積最好的喜人局面。

2、【價格嬗變】2007年對懷遠(yuǎn)來說，是一個房產(chǎn)價格豐收年，整個市場的房產(chǎn)均價從1500元/㎡飆升到2200元/㎡，對我們而言有喜也有憂，喜的是利潤空間更具誘惑力，憂的是購買力提升跟不上。整個市場的競爭將趨向白熱化。

3、【客戶心態(tài)】

去年房價的上漲幅度已超過客戶的心理底線，傳統(tǒng)的購買理念（主要表現(xiàn)為總價在20萬左右，不貸款或少量貸款）正經(jīng)受著強(qiáng)大沖擊，2007年的第一批客戶中，一次性付款的客戶比例為38.2%，而在2008年這個比例僅為19.3%，可以看出價格與需求雙方正在激烈的博弈，也決定了未來的銷售將是一場攻堅戰(zhàn)。

4、【投資人群】懷遠(yuǎn)人一直有著強(qiáng)烈的投資情結(jié)，在房產(chǎn)市場上活躍著一群投資客，他們的出現(xiàn)在一定程度上增強(qiáng)了懷遠(yuǎn)房產(chǎn)市場的活力，隨著房價的快速上漲，投資收益空間嚴(yán)重不足，使得這群投資客的投資變得越來越謹(jǐn)慎，大多持幣觀望，調(diào)整心態(tài)。二、2008年市場展望

在價格上漲的推動下，各大房產(chǎn)商陸續(xù)加大供應(yīng)量，如中央花園今年的推出量計劃在4萬平方米左右，陽光花園在4萬平方米，禹都華庭5萬平方米，禹都雅苑在5萬平方米，遠(yuǎn)大未來城在2008年也將推出約3萬方的面積，今年的市場放量呈現(xiàn)幾何式的增長局面。根據(jù)以上各房產(chǎn)公司的初步銷售目標(biāo)，可知在2008年整個懷遠(yuǎn)市場的推量將高達(dá)21萬方，而去年全年的銷售量只有13萬方，供應(yīng)量大增改變了以往趨緊的市場供應(yīng)態(tài)勢，使懷遠(yuǎn)市場從供不應(yīng)求的賣方市場逐漸走向均衡局面，并向著供大于求的態(tài)勢發(fā)展。尤其是在經(jīng)過價格洗禮的2007年后，2008年的銷售將是一場攻堅戰(zhàn)。三、二期銷售分析

2007年2月11日一期發(fā)售，共178套，至4月2日（共51天）銷售率達(dá)90%，銷售面積為18986平方米，總銷售額2889萬元，均價為1522元/㎡。2008年1月31日二期發(fā)售，共68套，至3月25日（共55天）銷售率達(dá)91%，銷售面積為7600平方米，總銷售額1559萬元，均價為2260元/㎡。縱向比較一期與二期，銷售速度持平，二期推出的量為一期的40%，但銷售總額為一期的54%，從總量來看，銷售速度處在正常范圍內(nèi)。橫向與其它房產(chǎn)公司相比較，如禹都雅苑、中央花園同時期開盤相比他們的銷售速度基本上也在這個范圍之內(nèi)，因此我們二期的整體銷售業(yè)績是比較理想的。棟數(shù)共計(套)面積均價已售(套)未售（套）已售比例10#10107㎡2228元/㎡9190%12#35107㎡2260元/㎡32391.4%13#12西125㎡東138㎡2242元/㎡111（140㎡）91.6%14#1186㎡2157元/㎡110100%小計687596㎡2238元/㎡63592.6%二期銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計（截至3月31日）

從2月20日和3月31日的兩個時間段來分析：

●從兩組數(shù)據(jù)可以看出，1月31日二期開盤，短短20天的時間里銷售量即達(dá)到72%，可以說明整體銷售形勢比較正常，是一個比較勻速且合理的速度，價格控制在較為合理的區(qū)間。

●14#去化最快最好，原因是面積小，單價最低，總價也低，客戶的接受度較高。

●在前期，10＃、12＃同為107㎡的面積，但在相同的時間里，10#的銷售好于12#，主要原因在于單價，可見客戶對于價格已經(jīng)達(dá)到了一個比較敏感的程度。

●同樣在銷售前期，13＃的銷售率為66.67%，銷售不甚理想，主要原因在于面積過大，導(dǎo)致總房價過高（28－30萬），需要客戶具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力。

●從兩個階段比較來看，主流產(chǎn)品（100-120）比較受市場歡迎，價格和面積是最主要的抗性，如價格最高的12＃、面積較大的13＃去化速度最慢。二期銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計（截至2月20日）

棟數(shù)共計(套)面積均價已售(套)未售（套）已售比例10#10107㎡2228元/㎡8280%12#35107㎡2260元/㎡231265.7%13#12西125㎡東138㎡2242元/㎡84（一套125㎡，3套138㎡）66.67%14#1186㎡2157元/㎡10190.91%小計687596㎡2238元/㎡491972.05%建議：后期主流房型的面積范圍應(yīng)該控制在90－120㎡之間，超過120㎡，由于單價的上升，導(dǎo)致總價較高，銷售上面會產(chǎn)生較大的抗性。主力戶型應(yīng)以90－110㎡的三房為宜，適當(dāng)?shù)脑黾?6㎡兩房和94㎡三房的供應(yīng)量。130㎡以上的大面積的戶型可適量安排，從市場來看，此類產(chǎn)品尚有一定的客戶群存在，只是銷售速度相對要慢?？梢赃m量控制數(shù)量，比例不應(yīng)超過15%。四、成交客群分析（不完全統(tǒng)計）

1、客戶區(qū)域來源分析區(qū)域總數(shù)比例縣區(qū)7451%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)6947.6%其它地區(qū)21.3%小計145100%總體上來說，縣區(qū)與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶群體大致相當(dāng)，但從前期的推廣力度上來講，縣區(qū)是要大于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，因此可見周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)極具市場潛力，在今后的工作中要加大對于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的推廣，以積累更多的客戶資源。2、客戶職業(yè)分析

職業(yè)總數(shù)比例個體戶3324.8%外出務(wù)工人員3929.3%公務(wù)員118.27%事業(yè)單位2821.1%教師2015.03%醫(yī)護(hù)人員21.5%總計133100%分析：●個體戶、外出務(wù)工人員、事業(yè)單位的客戶占了較大的比重。這與我們前期的客戶定位是相吻合的，要繼續(xù)深入挖掘，并做好客戶維護(hù)工作，鞏固他們對本項目認(rèn)可度?！窆珓?wù)員占的比例不大，主要是90年代的福利分房政策，大都已經(jīng)擁有第一套居住房，想擁有第二套住房的思想尙在萌芽中。這個客群的部分人具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，同時也是最具投資意識的人，但由于房價的快速上漲，導(dǎo)致其持幣觀望的心理加重?！窠處熀歪t(yī)護(hù)人員在懷遠(yuǎn)屬于收入較為穩(wěn)定的客群，有一定的經(jīng)濟(jì)實力，在今后的銷售中要重點加強(qiáng)對這部分客群的公關(guān)。3、客戶年齡分析年齡總數(shù)比例30歲以下4531.1%31-406444.1%41-503121.4%51-6053.4%總計145100%●31－40歲這個年齡段占了將近一半的比例，這部分客戶事業(yè)初成，購買欲望強(qiáng)烈，是本項目的主力客戶群，對這部分客戶群要深入挖掘，做好客戶跟蹤工作?！?0歲以下客群也占了1/3的比例，這部分客群事業(yè)剛剛起步，多是首次置業(yè)，經(jīng)濟(jì)承受能力有限，且大部分是父母為子女購買婚房，因此中小戶型對于其有較大的吸引力?！?1－50歲、51－60歲的客戶大部分是購買第二套住宅，屬于改善型需求，對他們要加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)的宣傳。分析：4、客戶置業(yè)用途分析項目標(biāo)段投資自住比例一期一標(biāo)段2110316.93%:83.07%一期二標(biāo)段1214.54%:95.46%分析：●一期一標(biāo)段時，投資客尚有一定的比重，主要原因在于當(dāng)時的價格較低，客戶的投資回報率預(yù)期樂觀，至二標(biāo)段開盤時，價格上揚(yáng)，投資回報空間縮水，客戶大多持幣觀望，持謹(jǐn)慎態(tài)度?！襻槍ν顿Y客群，要培育他們對于本項目的信心，重點訴求項目位處新區(qū)的發(fā)展前景和項目的產(chǎn)品品質(zhì)，讓其看到整體長遠(yuǎn)的投資回報潛力。成交客群分析小結(jié)：●繼續(xù)穩(wěn)定三大主力客戶群：個體戶、外出務(wù)工人員、事業(yè)單位人員為本項目的主力購買人群，要做好維護(hù)工作?！翊罅ν诰騼纱鬂摿蛻羧海横槍φ珓?wù)員、學(xué)校教師等客戶群體要定點定向推廣，有效的激發(fā)他們的購買力?！裢菩修r(nóng)村包圍城市戰(zhàn)略：加強(qiáng)對于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的推廣，讓目標(biāo)客群深入的了解本項目，積累客戶資源。

●建立未來置業(yè)會：完善客戶資料的登記整理工作，尤其是其通過何種途徑了解到本項目，這有利于本項目今后集中優(yōu)勢媒體資源進(jìn)行重點推廣。五、競爭樓盤分析

1、中央花園銷售進(jìn)度：一期從2007年11月6日開始銷售，分批推出1、2、13、19、26號樓，總體量在210套，約18621㎡；價格從1960元/㎡上升至2190元/㎡。08年計劃銷售10幢住宅，根據(jù)工程進(jìn)度分批推出。住宅戶型設(shè)計：一期多層戶型74㎡——139㎡，共十種戶型，90㎡以下占70%，100㎡-120㎡占18%，120-140㎡占12%。2、頤景花園銷售進(jìn)度：2007年11月10日C6、C7、B5開盤銷售（采用排號方式），共計84套，均價2300元/㎡，后經(jīng)多次調(diào)價，均價在2400元/㎡左右，現(xiàn)剩余大面積房型10套左右，價格在2500-2600元/㎡。后期開發(fā)體量不明，主力面積在100㎡左右。住宅戶型設(shè)計：二期主力戶型90㎡、120㎡。3、禹都雅苑

銷售進(jìn)度：從2007年11月開始銷售，共分三個批次：第一批：1、2、17、18號樓，共110套；第二批：12、16號樓，共60套；第三批：3、4、5、6、7、19號樓，共108套。第一、第二批次推出房源價格在2200-2300元/㎡之間，在短時間內(nèi)銷售完畢；第三批次1月28日開盤銷售，價格在2380元/㎡，至今銷售約50套左右，銷售情況不是很理想。后期情況：項目還剩9幢住宅：8、9、10、14、15、20、21、22、23#；合計約324套，面積約34000㎡，計劃在08年推出。住宅戶型設(shè)計：戶型80-130㎡，主力戶型95㎡，110㎡。4、陽光都市年前銷售：2007年11月推出1幢住宅，客戶是在幾個月前預(yù)定，價格在1800元/㎡左右，體量受拆遷進(jìn)度影響大。08年銷售：現(xiàn)接受客戶預(yù)約，面積在120㎡、140㎡，主要為點式結(jié)構(gòu)，體量根據(jù)拆遷進(jìn)度。住宅戶型設(shè)計：多層住宅主力戶型110㎡，即將推出主力戶型120㎡，以點式住宅為主。5、禹都華庭

銷售進(jìn)度：年前推出28號樓，約70套住宅，戶型90㎡、100㎡、130㎡，總面積約7300㎡，12月份均價在2200元左右。后期根據(jù)拆遷進(jìn)度決定銷售體量。住宅戶型總設(shè)計：多層住宅面積85-110㎡，小高層90㎡，120㎡，聯(lián)排別墅的面積160-230㎡。6、區(qū)域市場小結(jié)1、諸侯同區(qū)爭鋒，利益共同分享。新區(qū)地塊開發(fā)呈現(xiàn)集中性和抱團(tuán)性，樓盤價格呈現(xiàn)緊密的咬合狀態(tài)，無論是幾十萬方的大盤，或是幾萬方的小盤，不論是品質(zhì)好的樓盤還是品質(zhì)一般的樓盤，價格基本上沒有拉開，均價都在2200-2300左右，可見市場的開發(fā)程度還沒有進(jìn)入到優(yōu)勝劣汰或優(yōu)高弱低的競爭階段，也可以看出懷遠(yuǎn)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)觀念和結(jié)構(gòu)的單一指向性，也從側(cè)面反映了當(dāng)?shù)厝藢Ψ慨a(chǎn)品質(zhì)的認(rèn)知度較差，任何冒尖或獨(dú)秀的冒險價格策略都存在很大的市場風(fēng)險。2、從賣方市場轉(zhuǎn)向均衡型市場。從2007年的銷售量來分析，禹都雅苑約40000方，頤景花園約10000方，中央花園約31000方，禹都華庭約10000方，陽光都市因拆遷問題，2007年底推出1幢。2007年底各樓盤推出的房源銷售量約在65%左右，供應(yīng)量的加大、價格的驟升、購買力的下降，綜合三大因素可預(yù)見在2008年懷遠(yuǎn)的整體房產(chǎn)市場將有重大的結(jié)構(gòu)調(diào)整，即從2007年前10個月的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變到2008年的供需基本平衡的均衡市場，并將出現(xiàn)各樓盤爭搶潛在客戶的局面，部分實力不強(qiáng)的房產(chǎn)企業(yè)將有生存壓力和資金鏈不足的危機(jī)感。3、品牌的建設(shè)與競爭將是08年的主題。在市場資源萎縮的大勢下，市場剛性需求部分將是2008年各樓盤關(guān)注的重點，為了增強(qiáng)客戶選擇的籌碼，各房產(chǎn)公司將在品質(zhì)、品牌上做文章，為其注入更高含義的物質(zhì)屬性和精神屬性，以獲得客戶的認(rèn)同，進(jìn)而搶占市場的份額。而本案鄰近第三中學(xué)、禹王中學(xué)，在懷遠(yuǎn)人注重孩子教育的大環(huán)境下，把握好教育這一塊是制勝的一個重要法寶。

4、尋找市場機(jī)遇點搶占市場份額。從2007年年末表現(xiàn)出來的銷售抗性來看，一貫的開發(fā)常規(guī)將有較大的調(diào)整，尤其是面積，主力戶型結(jié)構(gòu)將會根據(jù)市場的購買力而進(jìn)行調(diào)整，以迎合客戶和市場的變化。其次是開發(fā)進(jìn)度的問題，陽光都市、禹都華庭都因拆遷問題導(dǎo)致項目開展進(jìn)程慢，在市場瞬息萬變的情況下，加快開發(fā)進(jìn)度快速搶占市場份額無疑是各房產(chǎn)公司的首選。六、2008年開盤總結(jié)

從1月31日開盤的情況看，開盤1個月的時間里銷售率達(dá)70%，與第一期開盤和我們的預(yù)期有一定的差距。至3月28日為止，68套房子已經(jīng)售完62套，銷售率已達(dá)到91.3%，總體來看，銷售達(dá)到了我們的預(yù)期目標(biāo)。開盤期遇到的問題，分析下來主要有以下幾個方面的原因，先總結(jié)出來以供大家參考，以更好的指導(dǎo)我們下一步工作的開展。

1、【天災(zāi)原因】2008年年初的全國大雪，交通中斷，導(dǎo)致民工返鄉(xiāng)難，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進(jìn)城難，使得本案主要客戶群——民工與鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在開盤期間難以到達(dá)售樓部看房選房。2、【價格原因】二期的開盤時間與一期的簽約時間相隔太近，且價格與一期相比上漲了50%，使得客戶心理一時難以接受，同時也打擊了一部分炒作投機(jī)的投資客。3、【工作原因】前期策劃時對銷售工作的難度估計不足，同時有部分廣告因雨雪天氣未能到位，對銷售工作有一定程度的影響。

4、【市場原因】整個懷遠(yuǎn)的房產(chǎn)價格提升后，在2007年年底開盤的其它各樓盤，銷售率基本保持在60-70%左右，本案的銷售也處在這個去化率的基準(zhǔn)線上，與市場整體態(tài)勢相吻合。

5、【其它原因】在2007年年底，共有4家樓盤開盤，他們的開盤也分流了部分客戶。

綜上所述，2008年對遠(yuǎn)大未來城而言，將是一個充滿機(jī)遇與挑戰(zhàn)的一年，價格的上升，競爭的加劇，對我們的策劃銷售工作提出了更為嚴(yán)格的檢驗標(biāo)準(zhǔn)，我們相信，只要認(rèn)清當(dāng)前形勢，把握市場機(jī)遇，一定能打一場漂亮的攻堅戰(zhàn)。第二篇：策劃推廣

通過前期的有效推廣，項目在懷遠(yuǎn)樓市已經(jīng)形成了相當(dāng)高的知名度，市民對于項目的地段、規(guī)模、配套、樓盤品質(zhì)、社區(qū)規(guī)劃等已經(jīng)有了初步的認(rèn)可，按照2008年的工程進(jìn)度，后續(xù)的房源將陸續(xù)面世銷售，根據(jù)新的市場形勢，通過整合推廣，進(jìn)一步樹立項目與其它樓盤的差異性，從而形成獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。一、推廣主線教育至上+奧運(yùn)為先

（一）定位的理由

北京奧運(yùn)——2008年最重要的是奧運(yùn)會，借助奧運(yùn)會的聲勢，結(jié)合本案的優(yōu)勢加大力度炒作奧運(yùn)牌，以深入千家萬戶。

運(yùn)動理念——從始至終主推“運(yùn)動、健康、和諧”的理念，為本案賦予精神活力。

第三中學(xué)——三中正在建設(shè)當(dāng)中，由于是公立學(xué)校，交付使用后將有成千上萬的城鎮(zhèn)戶口學(xué)生入讀，對歷來重視小孩教育的家長來說，在買房時也是一個不可或缺的考慮因素。

禹王中學(xué)——禹王中學(xué)是懷遠(yuǎn)目前最大的私立學(xué)校，在當(dāng)?shù)叵碛幸欢ǖ穆曌u(yù)，尤其是對農(nóng)村戶口的家庭來說，更是具有強(qiáng)大的吸引力，也是本案的附加價值的主要組成部分。

教育基金——在2007年時遠(yuǎn)大未來城捐贈5萬元建立了助學(xué)基金，應(yīng)充分利用這一基金，在教育界創(chuàng)造更強(qiáng)、更廣泛的聲譽(yù)度。二、品牌廣告語：

——教育菁英社區(qū)，成就榮耀未來——教育的行政力量：懷遠(yuǎn)新的行政、居住中心，市政規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域。教育的名校力量：懷遠(yuǎn)三中、禹王中學(xué)、青少年活動中心真正近在咫尺，優(yōu)享教育資源。教育的商業(yè)力量：30000㎡的商業(yè)配套，新區(qū)的商業(yè)中心，懷遠(yuǎn)一站式消費(fèi)王國。教育的休閑力量：7000㎡休閑廣場、1000㎡中心會所、城市休閑公園。教育的運(yùn)動力量：7000㎡休閑廣場運(yùn)動設(shè)施、小區(qū)內(nèi)健身公園。第三篇：銷售策略

一、【活動推廣】

活動推廣，從最初簡單的促銷產(chǎn)品到品牌的建設(shè)，到如今品牌文化的延伸，已經(jīng)成為了一種不容忽視的營銷手段。尤其是在口耳相傳極其快速的縣城里，更是需要借助傳播速度迅速的活動來保持一貫的美譽(yù)度和品譽(yù)度。懷遠(yuǎn)城市地域狹小，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限，傳統(tǒng)的電視報紙媒體的影響力很低。也由于地域狹小，大活動大事件的傳播速度快影響面廣，因此本項目今年的推廣仍應(yīng)堅持以活動事件營銷為主線，適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用其它媒體配合跟進(jìn)。1、人文教育類活動

之一：“未來之星”系列活動：［‘遠(yuǎn)大未來城杯’奧運(yùn)知識對抗賽］聯(lián)合懷遠(yuǎn)縣文化局，由本項目冠名贊助，組織懷遠(yuǎn)各個中學(xué)之間的奧運(yùn)知識對抗賽，實行抽簽對抗單輪淘汰制，設(shè)置適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)獎勵，邀請媒體進(jìn)行跟進(jìn)報道。

之二：“未來之星”系列活動：［‘遠(yuǎn)大未來城杯’全縣教學(xué)比武大賽］由遠(yuǎn)大房產(chǎn)出資（獎金或獎品）贊助教育部門舉辦一次教學(xué)比武大賽，邀請全縣學(xué)校參加，以建立遠(yuǎn)大在教育界的更高知名度與美譽(yù)度。之三：“未來之星”系列活動：［‘情系遠(yuǎn)大，關(guān)愛未來’愛心助學(xué)金頒發(fā)儀式］。邀請縣團(tuán)委、教育局、遠(yuǎn)大房產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)出席頒獎儀式，舉辦地點為懷遠(yuǎn)三中(如果三中今年九月份能夠如期入遷，可與三中的開學(xué)典禮一同舉辦。)或者縣行政會議中心，邀請媒體進(jìn)行報道。

之四：“未來之星”系列活動：［電影鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡回展］聯(lián)合懷遠(yuǎn)縣文化局，由本項目冠名贊助，開展電影下鄉(xiāng)鎮(zhèn)活動，同時配合項目宣傳資料的發(fā)放，邀請媒體進(jìn)行報道。2、運(yùn)動競技類活動

之一：“未來之星”系列活動：［‘遠(yuǎn)大未來城杯’機(jī)關(guān)事業(yè)單位籃球聯(lián)賽］以迎接奧運(yùn)會為主題，與懷遠(yuǎn)縣體育局共同舉辦懷遠(yuǎn)縣各個機(jī)關(guān)單位之間的籃球賽，或者由本項目獨(dú)家冠名贊助，設(shè)置適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)獎勵，實行聯(lián)賽制，在每個周末舉行，邀請媒體進(jìn)行跟進(jìn)報道。

之二：“未來之星”系列活動：［‘遠(yuǎn)大未來城杯’趣味奧運(yùn)會］以迎接奧運(yùn)會為主題，舉辦各類有趣味的游戲活動，如飛鏢、套圈、踩氣球、慢騎騎行車、猜謎語等，邀請客戶和準(zhǔn)客戶參加，并設(shè)置中獎率極高的規(guī)則，讓人玩的開心，拿的滿意。3、有效打擊類活動之一：“未來之星”系列活動：［遠(yuǎn)大未來城廣場運(yùn)動區(qū)域規(guī)劃類征集活動］以迎接奧運(yùn)會為主題，在小區(qū)南面的廣場設(shè)計運(yùn)動區(qū)域，向全縣人民征集廣場的設(shè)計規(guī)劃建議，人人參與，建設(shè)家園。之二：［看房直通車活動］選擇客戶較多的重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)，進(jìn)行下鄉(xiāng)直銷活動，由銷售部人員直接到客戶較多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，設(shè)點上門宣傳，面對面提供咨詢。時間最好是在4月、5月、9月和10月，避免開春雨水季節(jié)和夏日高溫天氣。第二部分物業(yè)管理建議

遠(yuǎn)大未來城是懷遠(yuǎn)當(dāng)?shù)鼐哂杏绊懥Φ拇蟊P，且開發(fā)周期長，也就意味著它的銷售周期也相對較長。目前一期即將于2008年下半年交付使用，遠(yuǎn)大未來城將迎來第一批業(yè)主，如何管理小區(qū)，讓第一批業(yè)主滿意，樹立高端樓盤的一貫形象，這就取決于后期的物業(yè)管理模式和方向。一、懷遠(yuǎn)樓盤物業(yè)管理情況

樓盤名稱物業(yè)公司名稱來源住宅收費(fèi)商業(yè)收費(fèi)點評懷遠(yuǎn)銘居金韶物業(yè)懷遠(yuǎn)外聘多層0.2元小高層未定0.4元/㎡懷遠(yuǎn)較早入住小區(qū)，物業(yè)管理比較松散陽光花園懷遠(yuǎn)新長城物業(yè)懷遠(yuǎn)原為自營現(xiàn)轉(zhuǎn)賣給外面多層0.3元小高層0.450.4元/㎡懷遠(yuǎn)較早入住小區(qū)，物業(yè)管理比較松散禹都華庭宏禹物業(yè)懷遠(yuǎn)外聘多層0.3元/高層0.45元別墅0.4元0.4元懷遠(yuǎn)目前管理較為成功的小區(qū)，聘請了專業(yè)的物業(yè)管理人員管理禹都雅苑宏禹物業(yè)（計劃）懷遠(yuǎn)外聘未定未定頤景花園中房物業(yè)近期移交金韶物業(yè)懷遠(yuǎn)原為自營現(xiàn)轉(zhuǎn)賣給外面多層0.4元實際0.3元0.4元/㎡矛盾多，主要是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，曾和業(yè)主就物業(yè)管理進(jìn)行協(xié)商中央花園方陣物業(yè)（計劃）未定未定通過對懷遠(yuǎn)物業(yè)管理模式的調(diào)查，我們得出如下結(jié)論：

1、懷遠(yuǎn)當(dāng)?shù)貥潜P的物業(yè)管理都是當(dāng)?shù)毓窘?jīng)營，外地物業(yè)公司尚未參與進(jìn)來，究其原因，主要是物業(yè)管理費(fèi)用低，人員情況復(fù)雜，外地公司處理起來較難。如頤景花園原是中房物業(yè)擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問，憑著中房的物業(yè)品牌想提高物業(yè)管理費(fèi)用，最后鬧的不歡而散，引得中房物業(yè)有移交給金韶物業(yè)的打算；

2、如果要聘請好的外來物業(yè)公司進(jìn)來操作樓盤，費(fèi)用方面是一個難以逾越的門檻，對有品牌價值的物業(yè)公司來說，經(jīng)濟(jì)利益也是其經(jīng)營的重要目標(biāo)，在目前懷遠(yuǎn)的物業(yè)費(fèi)用上，很難達(dá)到此類甲級物業(yè)公司的利潤目標(biāo)。中房物業(yè)退出頤景花園，不可否認(rèn)的是經(jīng)濟(jì)利益是一個重要的原因；

3、懷遠(yuǎn)銘居、禹都華庭、禹都雅苑都是直接聘請當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)公司進(jìn)駐管理，操作模式是當(dāng)?shù)厝藫?dān)當(dāng)法人，從外地聘請專業(yè)的管理人員從事管理工作；陽光花園和頤景花園則是前期由自己管理，帶運(yùn)作成熟則轉(zhuǎn)交給當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)公司經(jīng)營，中央花園目前也是首先考慮自己組建物業(yè)公司。綜述上述現(xiàn)狀，可總結(jié)出當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀：管理文化的本土特性和費(fèi)用低廉的實用模式二、物業(yè)管理的兩種模式

鑒于以上的實情，對物業(yè)的選擇問題，提供兩種模式以供選擇：（一）、聘請專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理鑒于懷遠(yuǎn)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平尙處在初步階段，物業(yè)費(fèi)用一直比較低廉，這就制約了高檔物業(yè)公司進(jìn)駐的可能性，而懷遠(yuǎn)當(dāng)?shù)夭o實力型的物業(yè)管理公司，建議從蚌埠聘請專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)駐，要求有品牌實力。（二）、自己組建物業(yè)公司，聘請知名物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)顧問由于開發(fā)公司沒有組建物業(yè)公司的經(jīng)驗，如果自己驟然組建物業(yè)公司，管理一個10余萬方的樓盤，對公司的人力、財力、物力都是一個巨大的挑戰(zhàn)，尤其是人力資源方面，更是一個難以逾越的瓶頸。因此在開發(fā)商組建物業(yè)公司前，建議出資聘請知名的物業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問，如金都物管、綠城物管等，在前期指導(dǎo)公司的組建和培訓(xùn)工作，為后面的物業(yè)公司運(yùn)作奠定良好的實力支持?。ㄈ?、自己組建物業(yè)公司的利好開發(fā)商組建物業(yè)公司是比較好的一種方式，可以高質(zhì)量、高品位、高效率的現(xiàn)代化的管理理念進(jìn)行經(jīng)營管理。理由如下：１、2008年迎來的是第一批業(yè)主，后期開發(fā)工作還很長，前期業(yè)主的評價在某種程度上決定了我們后期銷售工作的開展。２、聘用的外來物業(yè)公司在發(fā)生質(zhì)量、交房、糾紛時，容易與業(yè)主發(fā)生責(zé)任推諉現(xiàn)象，嚴(yán)重影響小區(qū)業(yè)主對樓盤的滿意率。3、自己成立物業(yè)公司，前期寧可貼錢把物業(yè)管理搞好，這樣在考慮問題更能站在客戶的角度著想，妥善的解決因居住而引發(fā)的隱藏問題。4、在開發(fā)銷售工作結(jié)束后，如房產(chǎn)公司不想經(jīng)營物業(yè)公司，也可轉(zhuǎn)手給有意愿的人，這樣對房產(chǎn)公司并無什么經(jīng)濟(jì)損失。5、本案由較大面積的商業(yè)，在2008年年底，不可避免的會出現(xiàn)管理、運(yùn)行如此龐大商業(yè)的問題，在商鋪的招商和管理上，也可讓物業(yè)公司牽頭組織負(fù)責(zé)。6、在管理費(fèi)用上，建議與其它樓盤齊平，為0.3元/平方米，如頤景花園前期有中房物業(yè)的牌子，想把物業(yè)管理費(fèi)提高到0.4元/平方米，遭到了大多數(shù)業(yè)主的抵制。第三部分商業(yè)規(guī)劃建議第一篇：項目分析一、變革與發(fā)展1、城市核心商圈到區(qū)域性綜合商圈的城市商業(yè)格局變化懷遠(yuǎn)老城區(qū)商業(yè)布局存在業(yè)態(tài)業(yè)種布局凌亂、規(guī)模小、服務(wù)檔次參差不一、無統(tǒng)一對外形象、同質(zhì)化發(fā)展較嚴(yán)重；在商業(yè)環(huán)境上存在干道道路擁擠、停車難、建筑密度過大等系列問題。隨著懷遠(yuǎn)“北向拓展”的城市戰(zhàn)略發(fā)展方向，形成了以懷魏路商業(yè)帶和307省道商業(yè)帶為主的新商圈，將逐漸形成以政府北路商圈、國稅東路商圈為輔的區(qū)域性綜合商圈的商業(yè)布局。2、城市的商業(yè)業(yè)態(tài)變革隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市的商業(yè)形象也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)變，外來大型零售及休閑娛樂巨頭，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了科學(xué)的管理、舒適的購物環(huán)境、超級市場、大型休閑娛樂城等，吸引了越來越多的消費(fèi)者。二、懷遠(yuǎn)市區(qū)商圈情況匯總

1、老城區(qū)商業(yè)節(jié)點情況表

（以下數(shù)據(jù)為抽樣調(diào)查，實際數(shù)量可能有出入）

懷遠(yuǎn)商城文昌商貿(mào)步行街上海商貿(mào)街禹王步行街經(jīng)營業(yè)態(tài)內(nèi)部服裝為主，另有小飾品、保健品店，外圍小吃、服裝店多。服裝、鞋類為主，另有珠寶店和眼鏡店服裝店，另有少量煙酒店服裝為主，但牌子比較雜，另有小吃店坐落其間主力面積40404040租金范圍500-15002000-8500700-4000800-1500主力租金500；850-950280012001000-1100商鋪數(shù)量1866056143空置情況0008%

2、其他路段商業(yè)情況：懷遠(yuǎn)商業(yè)劃分主要以典型的街道為主，主要有南大街和禹王路，禹王路呈東西走向，全長3公里，貫穿整個城區(qū)，結(jié)合禹王路的人流量和商業(yè)布局又細(xì)分為6個路段。1）南大街：以小飯店為主的餐飲業(yè)，鋪型以一樓一底形式居多，商鋪建筑面積單底在40平方米，一樓一底面積約80平方米左右，開間在2.8-4.5米，進(jìn)深6-13米（主要集中在10米左右），1樓層高4米左右，2樓2.9米。2）禹王路段：[文昌商貿(mào)步行街至懷遠(yuǎn)商城段]：禹王路租金最高的地段，以單底為主，面積約40平米，開間3.2-4米，層高3.6-4.2米，業(yè)態(tài)主要以服裝為主。[懷遠(yuǎn)商城以東]：建筑面積40平方米左右，單底為主，開間3.3-4米，層高3.3-3.9米，以經(jīng)營雜貨店為主。[禹王步行街至種子公司]：此段單位商鋪建筑面積35平方米左右，開間3.3-3.5米，層高3.3-3.6米，經(jīng)營業(yè)態(tài)較雜。[種子公司至大禹頌雕像]：此段單位商鋪建筑面積10平方米左右，主要為零星的農(nóng)民出租房為主。[大禹頌雕像以西]：店面的建筑面積30-40平方米，以服務(wù)農(nóng)業(yè)方面的商業(yè)為主。三、項目周邊商圈分析樓盤商業(yè)體量挑高層數(shù)主力面積面寬進(jìn)深中央花園180㎡一間，共70間，約12600㎡3.6M2層180㎡禹都華庭約20000㎡3.6M2層轉(zhuǎn)彎處三層100㎡3．6-4．2M12M禹都雅苑約90間，總量約8000㎡3.6M沿懷魏路2層，其他一層90㎡3．3-4．2M12M左右陽光都市二期約14000㎡3.6M2層，局部3層，轉(zhuǎn)角處5層100㎡3．6-4．2M12M中房頤景花園38間3.6M2層100㎡3．9-4．2M11-12M四、本項目概況

商鋪位置朝向?qū)訑?shù)周邊情況新河路東面一層道路已通，目前人氣稀少，商業(yè)氣氛極不成熟，政府北路外街南面四層臨近禹王中學(xué)，6000師生，商業(yè)人氣較足。政府北路內(nèi)街南面四層臨近小區(qū)一期，為業(yè)主日常商業(yè)服務(wù)。國稅東路西面一層道路尚未成形，目前人流稀少，商業(yè)環(huán)境尚待成熟。圣泉大道北面一層臨近三中，只是學(xué)校正在建設(shè)，商業(yè)環(huán)境有待營造。遠(yuǎn)大步行街中間一層夾在小區(qū)東西之間，兩邊正對三中和禹王中學(xué)。五、本項目SWOT分析

1、優(yōu)勢

地段好：位于懷遠(yuǎn)新區(qū)核心板塊，新城區(qū)、老城區(qū)的交匯中心，居第三中學(xué)、禹王中學(xué)的中間；

人氣足：周邊目前已經(jīng)集中了包括本項目在內(nèi)的多個在建高檔社區(qū)以及三中、禹王中學(xué)等學(xué)生、教師人流；

規(guī)模大：本項目商業(yè)體量大，具有綜合優(yōu)勢強(qiáng)，整體規(guī)劃先進(jìn)的特點，擁有臨街商街、專業(yè)市場和步行街各種形態(tài)。

規(guī)劃前：臨街商鋪全為一層（政府北路除外），較其它樓盤具有較大優(yōu)勢，社區(qū)主入口擁有7000平方米廣場，可營造休閑的購物情景。

業(yè)態(tài)全：有打造一站式購物商街條件

交通好：交通便利，四通八達(dá)

客戶足：浙商背景以及前期住宅推廣積累的相當(dāng)意向客戶

開發(fā)商：實力雄厚，知名度高，品質(zhì)信譽(yù)有保證2、機(jī)會a、新城區(qū)的高速發(fā)展及周邊房地產(chǎn)項目的發(fā)展引進(jìn)大量人口，帶來商業(yè)發(fā)展機(jī)會；b、周邊缺少集中性的、有特色的商業(yè)發(fā)展項目，先開發(fā)的的樓盤商業(yè)尙處在初步階段，由于開發(fā)理念、開發(fā)周期、人口入住、招商不力等問題，發(fā)展并不成功。c、本項目受關(guān)注程度高，以及新城區(qū)的發(fā)展，需要商業(yè)的配套逐步到位。3、威脅a、周邊個案商業(yè)發(fā)展：陽光花園、陽光都市沿街商鋪的發(fā)展，已經(jīng)形成新區(qū)商業(yè)的雛形，且先入為主，對后來的商業(yè)經(jīng)營者的選擇具有較大影響。b、地段較遠(yuǎn)：就目前開發(fā)的幾個樓盤來看，本案的地理位置處在該核心圈最外圍；c、地塊還未成熟：過早開發(fā)可能造成銷售進(jìn)度緩慢，處在同一位置的頤景花園、禹都華庭的商業(yè)尙處于空白階段，對更為偏遠(yuǎn)的本案來講，市場培育時期不可逾越。d、新區(qū)的發(fā)展時間：懷遠(yuǎn)新城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)在近幾年時間內(nèi)雖有較大發(fā)展，但速度和規(guī)模較慢，對本案來講，對后期的招商具有較大的阻力。4、劣勢a、周期長，資金投入大b、本項目位于新舊城區(qū)之間，與現(xiàn)有商業(yè)帶不連貫，以至無法形成商業(yè)氛圍；c、本項目商業(yè)步行街內(nèi)街系人為規(guī)劃，抗性大；d、項目自身的住宅開發(fā)周期長，對商業(yè)街的成熟、發(fā)展造成一定的影響。第二篇：項目定位一、項目商業(yè)總體定位思路

1總體定位目標(biāo)（1）隨著懷遠(yuǎn)城市中心的北移步伐的逐漸加快，市行政中心、懷遠(yuǎn)中學(xué)、實驗小學(xué)等一批行政事業(yè)單位的北遷，使得大量人口隨之北移，從而帶動新城區(qū)商圈迅猛發(fā)展。（2）在方便附近居民的同時，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)都是便民性的小型商業(yè)，大型連鎖超市、大型專業(yè)市場、大型娛樂場完全處于空白，沒有一個能完全服務(wù)整個懷遠(yuǎn)新區(qū)生活的一站式集中商業(yè)配套，在商業(yè)總體布局上存在斷層，中大型的商業(yè)布局未能在懷遠(yuǎn)新區(qū)得到有效發(fā)展，未能提升懷遠(yuǎn)新區(qū)的商業(yè)形象。（3）遠(yuǎn)大未來城的大體量商業(yè)圈，正好能填補(bǔ)懷遠(yuǎn)新區(qū)商業(yè)發(fā)展斷層，進(jìn)一步提升并優(yōu)化國稅東路商圈的商業(yè)價值，為懷遠(yuǎn)新區(qū)居民在真正意義上提供生活的舒適與方便，本項目商業(yè)步行街定位應(yīng)以滿足整個懷遠(yuǎn)新區(qū)居民理想生活需求出發(fā)，完善整個商業(yè)鏈條，促進(jìn)新區(qū)商業(yè)價值及生活品質(zhì)的提升。

2總體定位原則本項目所處的懷遠(yuǎn)新城區(qū)的行政中心、文教中心和生態(tài)中心，成為越來越多的市民的首要選擇，而本項目住宅作為懷遠(yuǎn)的規(guī)模大盤，其高檔社區(qū)的物業(yè)形象早已深入人心，小區(qū)業(yè)主的層次及潛在消費(fèi)能力具有一定的水平，加之周邊其它在建和即將開工建設(shè)高檔社區(qū)所聚集的人口和政府機(jī)關(guān)、學(xué)校老師及學(xué)生，從而形成旺盛的消費(fèi)需求。因此本項目定位原則為：（1）主要服務(wù)目標(biāo)群體應(yīng)為本項目及周邊小區(qū)和師生人群；（2）能提升本區(qū)域整體商業(yè)價值，并與其他現(xiàn)有商業(yè)差異化發(fā)展，求同存異，人無我有，人有我精，形成良性競爭；（3）整體形象應(yīng)與遠(yuǎn)大未來城住宅相連貫，便于整個項目的形象統(tǒng)一，有利于延續(xù)遠(yuǎn)大未來城高檔、精品、上流的高端形象。有利于后期商業(yè)的長期品牌建設(shè)；（4）提升懷遠(yuǎn)新區(qū)的商業(yè)價值，樹立城市新中心的商業(yè)標(biāo)桿。因此，結(jié)合以上幾點，我們可以將本項目商業(yè)步行街定位為：—懷遠(yuǎn)新區(qū)NO.1商業(yè)街區(qū)—集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)、養(yǎng)生、文教為一體的一站式體驗消費(fèi)商業(yè)步行街區(qū)。二、項目客戶定位1、目前問卷調(diào)查意向統(tǒng)計分析我司以直銷式訪談、電話約談、來訪客戶登記以及對現(xiàn)有置業(yè)會會員的短信群發(fā)等拜訪商家，陸續(xù)收到客戶的回應(yīng)，現(xiàn)對客戶需求的情況做如下統(tǒng)計：（注:每個問題的回復(fù)人數(shù)不一樣，因此在統(tǒng)計上有總?cè)藬?shù)的變化，請諒解?。?/p>

1）具有購買意向客戶統(tǒng)計A、需求類型統(tǒng)計 需求類型人數(shù)所占比例（%）單獨(dú)一層23582%一層連二層5118%單獨(dú)二層0其他0

從需求類型上來看，需求單獨(dú)底層的客戶比例最大，達(dá)到了82%，說明現(xiàn)階段該區(qū)域的單一底層商鋪仍是市場的主流需求；另外，一層連二層的商業(yè)形式有一定的市場，比例達(dá)到了18%，其它類型的抗性非常大。B、目前經(jīng)營項目統(tǒng)計項目名稱人數(shù)所占比例（%）日常百貨1010%電子通訊66%家用電器44%書報雜志22%五金建材77%休閑娛樂11%美容美發(fā)44%鞋帽服裝2121%醫(yī)藥醫(yī)療22%網(wǎng)吧11%餐飲1919%家居裝潢55%水果生鮮33%煙酒禮品77%鮮花盆景44%其他（非日常生活主流項目）22%以上統(tǒng)計結(jié)果我們可以得出，經(jīng)營項目上，服裝鞋帽類、餐飲類與日常百貨占了50%，基本上都是生活所需的日常百貨及休閑、裝飾行業(yè)。

C、期望選擇遠(yuǎn)大未來城商業(yè)步行街商鋪位置統(tǒng)計需求位置人數(shù)所占比例（%）圣泉大道(三中對面)商業(yè)9080%政府北路（禹王中學(xué)對面）商業(yè)54．5%國稅東路商業(yè)54．5%新河路商業(yè)22%商業(yè)步行街109%位置選擇上看，選擇圣泉大道獨(dú)立商業(yè)的客戶比例達(dá)到了80%，說明圣泉大道沿街商業(yè)依然是市場追捧的首選；其次，選擇遠(yuǎn)大路商業(yè)步行街的比例也達(dá)到了9%，說明客戶對本項目的商業(yè)步行街具有較大興趣。而政府北路的商業(yè)體量很大，一般經(jīng)營者難以有此資金實力。

D、預(yù)計購房時間統(tǒng)計預(yù)計時間人數(shù)所占比例（%）3個月內(nèi)1014%6個月內(nèi)2535%1年內(nèi)3143%2年內(nèi)68%選擇在一年內(nèi)購房的客戶比例達(dá)到43%，說明在近階段客戶購買商業(yè)的欲望不是十分強(qiáng)烈，與本項目商業(yè)步行街預(yù)計推出的時間相互吻合，有利于銷售工作的開展。E、需求面積統(tǒng)計需求面積段人數(shù)所占比例（%）30㎡以下35%30-50㎡3155%50-70㎡1120%70㎡以上1120%從需求面積中，我們可以發(fā)現(xiàn)，中小面積（70㎡以下達(dá)到80%，70㎡以上的達(dá)到了24.51%）是市場主要的需求方向。F、總價接受度統(tǒng)計總價范圍人數(shù)所占比例（%）50萬以下2140.38%50-100萬1732.69%100萬以上1426.93%總價需求100萬以下的客戶比例73.07%（50萬以下為40.38%，51-100萬為32.69%），說明主要選擇本項目商業(yè)步行街的客戶實力屬于中等水平。G、購買目的統(tǒng)計購買目的人數(shù)所占比例（%）自用1020%投資4180%從購買目的統(tǒng)計看，選擇投資的客戶比例為80%，說明客戶對本項目商街的投資前景看好，并且該部分投資客戶在后期極有可能轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I業(yè)主。

3、面積建議

1）周邊樓盤商鋪開間及面積區(qū)域樓盤名稱單間建面開間進(jìn)深層高類型備注渦北新區(qū)中央花園553.5-4.510-153.6（1F）2.9（2F）2F180㎡一間，共70間，約12600㎡，價格為4500-4800元/㎡

陽光都市453.6-4.29-133.6（1F）2.9（2F）2-3F靠政府北路的商鋪未形成市場禹都華庭353.3-4.29-144.2（1F）2.9（2F）2-3F約2萬方，轉(zhuǎn)彎處3層，主力面積為100m2，均價一層5000元/㎡，二層2000元/㎡

禹都雅庭403.3-4.29-14/1-2F沿懷魏路兩層，其他一層，約90間，總量約8000㎡，4500元/㎡左右

2）本案商鋪面積建議區(qū)域單間建面開間進(jìn)深層高類型備注

新河路商鋪403.5-4米10米3.51F商鋪對面地塊尙是荒地，發(fā)展慢，考慮到長期發(fā)展趨勢，建議采用小開間、短進(jìn)深的商鋪格局。政府北路商鋪視商業(yè)而定8-10米16米4.5（1F）2.9（2-3F）1-3F目前在懷遠(yuǎn)新區(qū)尙未有這類型的商業(yè)樓，目前來看此類商業(yè)在此區(qū)域?qū)休^大抗性，但從長遠(yuǎn)來看，新城區(qū)不可避免的要發(fā)展大型商業(yè)。此類商業(yè)出售很難，需要自己招商經(jīng)營。未來步行街303.5-4米8米4.51F與政府北路商鋪分割而成，由于位置相對靠內(nèi)，與政府北路商業(yè)人氣相沖突，因此進(jìn)深盡量減少，做小鋪經(jīng)營。遠(yuǎn)大步行街40-503.5-4米12米3.51F步行街位置較好，且正對兩所學(xué)校，商業(yè)人流動線安排較符合逛街人的心理變化。國稅東路商圈453.5-4米11米3.51F國稅東路雖然尚未打通，但是位置比新河路好，發(fā)展速度要快于新河路，因此面積稍微可以擴(kuò)大。圣泉大道商圈50-604-5米13米3.51F圣泉大道臨近第三中學(xué)和青少年活動中學(xué)，商業(yè)氣氛成熟相對較快，面積可以相應(yīng)增加。三、項目商業(yè)形象定位1、定位原則及形象定位（1）由于本項目自身為懷遠(yuǎn)高檔的住宅社區(qū)，業(yè)主的層次及潛在消費(fèi)能力有很高的水平，因此應(yīng)樹立時尚、高檔、精致、綜合性的整體商業(yè)氛圍；（2）通過新的形象包裝，即不獨(dú)立于整體項目，又與住宅有所差異，進(jìn)一步支撐理想生活社區(qū)的建立；（3）為懷遠(yuǎn)具有商業(yè)經(jīng)營成功經(jīng)驗，迫切需要對自營業(yè)態(tài)進(jìn)行升級換代的客戶樹立信心，從產(chǎn)品上為其塑造全新的經(jīng)營平臺，從形象上為其創(chuàng)造時尚、精品、高檔的商業(yè)面貌。2、定位說明：（1）懷遠(yuǎn)新區(qū)版塊沒有一條真正意義上的步行街（2）率先確立本項目在懷遠(yuǎn)新城區(qū)版塊不可復(fù)制的號召力，影響力，改變了懷遠(yuǎn)新區(qū)只有城市主干道，難以成市的尷尬，為凝聚財富，提升政府北路商圈商業(yè)價值；四、項目功能業(yè)態(tài)定位項目可劃分為沿新河路商區(qū)、沿政府北路商區(qū)、沿國稅東路商區(qū)、沿圣泉大道商區(qū)、小區(qū)內(nèi)商業(yè)步行街等五個區(qū)。以現(xiàn)階段項目周邊的商業(yè)氣氛來衡量：沿政府北路商區(qū)臨近禹王中學(xué)，而且學(xué)校已進(jìn)入正常運(yùn)行軌道，容易形成較濃厚的商業(yè)氛圍；沿圣泉大道臨近第三中學(xué)，學(xué)校正在籌建，商業(yè)氛圍有待時日；商業(yè)步行街因正對第三中學(xué)和禹王中學(xué)，且在小區(qū)內(nèi)，未來商業(yè)價值潛力大；而沿國稅東路商區(qū)、沿新河路商周圍尚是未開發(fā)地段，目前商業(yè)氣氛較差。

綜合以上因素得出，沿政府北路商區(qū)、沿圣泉大道商區(qū)、商業(yè)步行街相對本項目而言，具備商業(yè)的地緣優(yōu)勢，適宜銷售；而沿新河路商區(qū)、沿國稅東路商區(qū)對本項目而言，其商業(yè)氛圍不佳，現(xiàn)階段缺乏銷售的商業(yè)價值，適宜以先行招商為主，引入若干特色店，以聚集人氣帶動本區(qū)商鋪銷售，提高整個商區(qū)的價值。1、本項目入口廣場定位1）超市定位本項目沿政府北路入口廣場，社區(qū)超市以服務(wù)本小區(qū)業(yè)主為主，附帶為附近社區(qū)居民及上班族提供便利，零售業(yè)態(tài)上應(yīng)是社區(qū)店形式，如引進(jìn)華聯(lián)超市等在懷遠(yuǎn)具有知名度的配套社區(qū)超市2）金融業(yè)定位從本項目自身情況及周邊發(fā)展情況出發(fā)，金融業(yè)態(tài)定位可以是：

A、中型社區(qū)銀行，如農(nóng)業(yè)銀行，考慮到打工群體較多，匯款方便；

B、銀行自動取款柜員機(jī)。

C、郵政所3）休閑定位考慮到本項目、學(xué)校師生及周邊社區(qū)潛在的消費(fèi)能力及消費(fèi)需求，因此本項目游戲廳、網(wǎng)吧等應(yīng)具有大眾性：游戲類：可以選取規(guī)模較大的電子游戲廳。網(wǎng)絡(luò)類：可以選取具有一定實力的網(wǎng)吧。休閑類：可以選取大型的洗腳按摩城、美容美發(fā)中心、綜合型的KTV、浴城、SPA吧、大型影城等4）餐飲定位考慮到本項目周邊的師生人群和周邊行政機(jī)關(guān)單位人群，建議選用中檔和大眾化的餐飲、快餐。品牌連鎖餐飲店：可以選擇檔次較好，價格較低廉的大眾化連鎖餐飲店，如市區(qū)的“有意思餐飲店”一類，但檔次要降下來。餐飲快餐店：具各地方特色的快餐店等。5）教育定位項目兩邊的兩所教育近8000人，學(xué)生特長培訓(xùn)和文化補(bǔ)習(xí)是一塊巨大的市場，對想投身于教育市場的民間力量來講，需要一塊場地，而周邊沒有此類產(chǎn)品來滿足他們的需要，因此建議1、2、24、25號樓的三到四層規(guī)劃為教育培訓(xùn)基地。教育培訓(xùn)類：可選兒童才藝班、外語學(xué)習(xí)班、補(bǔ)習(xí)班、樂器培訓(xùn)班、技能培訓(xùn)班等6）運(yùn)動名店城本案1、2號樓進(jìn)深較大，朝小區(qū)的一面可以規(guī)劃一條運(yùn)動名店街。營造規(guī)模最大、匯聚名店最多的運(yùn)動主題式商場，為消費(fèi)者提供一個休閑、購物、運(yùn)動場所。文教類：體育用品專賣店、書局／文具／玩具專賣店、體育服裝專賣店小區(qū)廣場：休閑類的商業(yè)廣場，如游樂設(shè)施、投籃機(jī)器等1、2、26、27號樓內(nèi)街：布置一系列的休閑運(yùn)動器材，如搖擺座椅、踏輪車、壓腿器、扭腰器等運(yùn)動器材。2、遠(yuǎn)大商業(yè)步行街業(yè)態(tài)總體定位

鑒于年輕一族是項目商圈消費(fèi)市場的主力群體之一，而且他們?nèi)菀捉邮苄率挛?，并具有?qiáng)烈的消費(fèi)沖動、消費(fèi)信息傳播迅速等特點，因而備受商家的歡迎。根據(jù)上述的情況，敝司建議本項目在整體規(guī)劃定位上應(yīng)盡全力發(fā)掘項目的客觀優(yōu)勢，面對市場消費(fèi)潛力巨大的年輕一族，將本項目定位為以年輕族群為目標(biāo)消費(fèi)對象。1)——5號樓和28號樓作為整個商業(yè)步行街的龍頭，地位舉足輕重，是整個步行街的形象與標(biāo)尺。因此，本段定位以購物、娛樂等滿足日常生活需要，能凝聚人氣的業(yè)態(tài)為主。裝飾類：家居裝飾、化妝品專賣店、飾品／珠寶店等。

衣飾類：精品男女服飾、真皮箱包皮具、鞋店、皮件店等。服務(wù)類：24小時便利店、照片沖印店、洗衣店、書報、彩票、數(shù)碼產(chǎn)品、鮮花店、工藝禮品店等。2)——10、14、32、35號樓本商段以滿足小區(qū)居民和學(xué)生消費(fèi)為主，引入休閑美容等業(yè)態(tài)，同時考慮到本項目鄰近三中和禹王中學(xué)，有一定的教育消費(fèi)市場，因此還可引進(jìn)文教等方面業(yè)態(tài)。文藝文體類：美容美發(fā)、美體修身，以及琴行、樂器行、文體用品等為主電子電器用品類：視聽產(chǎn)品／唱片行、影碟出租、信息產(chǎn)品專賣店、家電用品、通訊器材等。衛(wèi)生醫(yī)療類：藥局／醫(yī)療器材、醫(yī)院／診所／美容院／發(fā)廊／美容用品店等。3、沿新河路商段業(yè)態(tài)定位本段周邊地塊尙處在開發(fā)階段，較為偏遠(yuǎn)，商業(yè)氣氛不濃。從短期來看，隨著遠(yuǎn)大未來城住宅的交房，業(yè)主陸續(xù)收房裝修，建材裝飾及生活家居將有很大的市場需求，因此，本段初期業(yè)態(tài)定位應(yīng)以家裝行業(yè)相關(guān)商業(yè)配套為主。次段前期以租賃方式為主、尋找符合該段定位的承租人，如有客戶執(zhí)意購買的，且與本項目定位一致的，可提供以租代售服務(wù)。家具裝潢業(yè)：家具、床上用品、燈飾、建材、廚具、裝潢設(shè)計、水電行等。4、沿國稅東路商業(yè)業(yè)態(tài)定位本商區(qū)位于國稅東路，目前商業(yè)氣氛不濃，后期不確定因素較多，因此，在業(yè)態(tài)定位上應(yīng)結(jié)合后期實際做相應(yīng)調(diào)整。短期同樣以家裝行業(yè)相關(guān)商業(yè)服務(wù)配套為主，引進(jìn)知名家裝品牌；因此此段處在后期開發(fā)階段，后期根據(jù)前面的商業(yè)走向再具體定位。5、沿圣泉大道商段業(yè)態(tài)定位臨近第三中學(xué)，人流密集，地理位置極佳，是最易發(fā)展成熟的商區(qū)，因此，本段商區(qū)的業(yè)態(tài)定位應(yīng)以滿足日常生活需求為主，最快的速度吸引人氣，為步行街的商業(yè)氣氛和銷售打好基礎(chǔ)。服務(wù)類：漫畫小說出租店、錄像帶出租店等、早餐店、學(xué)生餐飲、衛(wèi)生醫(yī)療類、書店、CD、計算機(jī)。百貨類：鐘表眼鏡、工藝禮品、名煙名酒等、母嬰用品、數(shù)碼電子產(chǎn)品。飲食類：飯店、南北小吃、西點／面包店、水果行、咖啡／泡沫紅茶／茶藝店／飲料專賣店、休閑食品專賣店等。百貨類：便利商店、百貨店、鐘表眼鏡、禮品專賣店、家庭飾品店等。該段主要以銷售為目的，定位靈活，以方便客戶自行選擇經(jīng)營業(yè)態(tài)，不一定要符合總體形象定位原則，可適當(dāng)放寬范圍。五、項目推廣策略1、項目營銷推廣主題的確定：懷遠(yuǎn)新城區(qū)商業(yè)中心+懷遠(yuǎn)第一教育商圈A、懷遠(yuǎn)新城區(qū)商業(yè)中心（新都市主義）本案引領(lǐng)一種打破傳統(tǒng)“消費(fèi)=購物”模式的新消費(fèi)模式，轉(zhuǎn)換到一種工作之余的精神放松與物質(zhì)消遣，即“消費(fèi)=娛樂+美食+購物+休閑”都市休閑商業(yè)。懷遠(yuǎn)新城區(qū)的商業(yè)物業(yè)，沒有大型的商業(yè)規(guī)劃，這是一個市場弱點，而本案的商場物業(yè)所能夠提供的是一個懷遠(yuǎn)市前所未有的，新穎的休閑消費(fèi)方式的整合資源的平臺。這個系統(tǒng)可以從各方面考慮，例如可提供酒吧、茶秀、咖啡屋、網(wǎng)吧、電動游藝廳等娛樂休閑設(shè)施。B、懷遠(yuǎn)第一教育商圈（新消費(fèi)主義）提倡高檔次的生活文化空間，人性化的商業(yè)設(shè)施體現(xiàn)在人性化的休閑設(shè)施，倡導(dǎo)全方位的文化教育商圈。利用周邊教育機(jī)構(gòu)林立，師生眾多，引出本案特有的教育消費(fèi)及文化消費(fèi)的新模式，擴(kuò)大教育商圈的影響力與輻射力，亦可得到一種精神上的享受。同時利用本案的休閑、娛樂設(shè)施及表演、做秀等活動及現(xiàn)代化的人氣聚集商業(yè)氛圍。

第四部分小高層可行性分析及規(guī)劃建議一、懷遠(yuǎn)小高層住宅可行性分析1、小高層住宅現(xiàn)狀就目前懷遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場來看，擁有小高層住宅的樓盤不多，2007懷遠(yuǎn)銘居開出一幢小高層，主要以150平方米左右的大戶型為主，銷售緩慢，市場抗性非常大。禹都華庭規(guī)劃有2幢小高層住宅，禹都雅苑規(guī)劃有1幢小高層住宅，目前尚未推出。中央花園規(guī)劃有5幢小高層，目前尚未開發(fā)，具體戶型不明。2、小高層銷售案例從懷遠(yuǎn)銘居推出的一幢小高層來看，其規(guī)劃和設(shè)計是一個比較失敗的產(chǎn)品，主要是戶型大、轉(zhuǎn)角多。但是因為它們的小高層推出來時正是懷遠(yuǎn)房產(chǎn)市場處于巔峰的時機(jī)，因此銷售還是比較成功的。這是一個特例，沒有大的參考價值。3、小高層住宅的前景分析1）價格的制約：從2007年底至2008年初開盤的幾個項目來看，由于價格的快速上漲，成本的升高，在一定程度上了制約了市民購房的熱情，銷售上都遇到了一定的阻力，銷售速度明顯下降。多層住宅是如此，而作為成本更大、價格更高、得房率更低的小高層來說，更是具有一定的市場風(fēng)險。2）產(chǎn)品的制約：小高層住宅是目前懷遠(yuǎn)市場的新產(chǎn)品，尙處在萌芽階段，廣大市民對其認(rèn)知度不夠，并且因為其存在得房率低、物管費(fèi)高的硬傷，對尙處在初級市場階段的懷遠(yuǎn)市場來說，其推廣與銷售是一個難點。３）市場的制約：在懷遠(yuǎn)新城區(qū)，幾家樓盤都規(guī)劃有少量的小高層，如禹都雅苑、禹都華庭、中央花園，但目前他們都還沒有對小高層產(chǎn)品進(jìn)行推廣銷售，把這個難題留在最后。不排除它們在等待時機(jī)，觀望別的開發(fā)商先行炒熱小高層的市場，然后乘勢跟進(jìn)。結(jié)論：在目前這個市場的敏感期，為了減少開發(fā)的風(fēng)險和后期銷售的抗性，我司認(rèn)為最好不做小高層住宅，盡量避免開發(fā)這種抗性較大的產(chǎn)品。為了從整體上考慮這一問題，我們提出了如下三種解決的方向，以供貴司參考。4、本案小高層住宅的建議

1）寧愿犧牲容積率，不考慮做小高層鑒于小高層不是主流產(chǎn)品，且當(dāng)?shù)馗鳂潜P都在盡量回避這個類型的產(chǎn)品，同時當(dāng)前房價處于高峰值，當(dāng)?shù)厥袌鰧Ψ慨a(chǎn)價格具有一定的抗性，在這個比較敏感的時期，作價格更高、得房率更低、物業(yè)管理費(fèi)更高的小高層，具有一定的市場風(fēng)險。因此首選是不作小高層產(chǎn)品。

2）如果一定要做小高層，盡量回遷給拆遷戶如果為了容積率的問題要上小高層，建議考慮下面的建議?？紤]到本案尙有部分拆遷戶需要回遷，可以考慮把這部分回遷戶安置在小高層內(nèi)，這雖然在一定程度上提高了開發(fā)商的回遷成本，但是對我們來說，去化了較難銷售的產(chǎn)品類型，且集中安置了拆遷戶，不管是在銷售上還是后期的管理，都是有利的。3）如果一定要造小高層，且不能回遷給拆遷戶，需要在市場上銷售（盡量避免出現(xiàn)此種狀況）面對這個問題是最底線的打算，也是不得已而為之，希望能盡量避免。為了從全面考慮小高層產(chǎn)品的規(guī)劃，我們對這一問題也進(jìn)行了全面的市場調(diào)查和分析，提出如下策略以供參考。二、本案小高層的具體操作分析1、單身公寓VS大戶型就小高層來說，主要有兩種開發(fā)模式可供選擇；一是單身公寓，二是普通住宅。從懷遠(yuǎn)第一個小提供小高層住宅的懷遠(yuǎn)銘居來說，由于其開發(fā)的小高層住宅都是大戶型，且邊角較多，客戶反映不是很好。但由于其銷售時正是懷遠(yuǎn)房產(chǎn)市場正處在俏銷期，產(chǎn)品供不應(yīng)求，且價格也在未上漲之前的水平，因此銷售沒有遇到較大抗性?，F(xiàn)在懷遠(yuǎn)人的消費(fèi)特點是：1）總價在20萬左右；2）物業(yè)管理費(fèi)是購房者非常關(guān)心的問題；3）面積在110平方米左右如果放在現(xiàn)今的市場條件下，總價的升高、大量產(chǎn)品的可供選擇性，其小高層大戶型當(dāng)是一個不可逾越的瓶頸。結(jié)論：建議做單身公寓和小戶型住宅2、常規(guī)單身公寓的特點1）最大程度的控制面積面積集中在24—78平方米之間，主力面積大多控制在30—50平方米左右。

2）擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品3）完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值4）全裝修成品房5）僅僅是一種過渡產(chǎn)品3、單身公寓的局限性A、單身公寓在懷遠(yuǎn)市場尙屬于新生事物，這類住宅不是住宅開發(fā)的主流市場，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。B、具有邊角結(jié)構(gòu)增多、公攤面積增多、同層戶數(shù)增多、房間朝向的不合理性增多、不舒適性增多等劣勢。C、一梯多戶，私密性差。房型不合理。D、大部分面寬不超過3.5米，絕大多數(shù)沒有陽臺，受建筑規(guī)范限制，部分單身公寓并不具備設(shè)置廚房的空間，而且?guī)缀趺總€單身公寓項目都有大量全朝北單元。這些問題都將導(dǎo)致客戶的流失或?qū)е驴蛻羰υ擃愖≌銐虻男湃?，因此，在其市場發(fā)展過程中存在著難以回避的硬傷。3、單身公寓市場調(diào)查

1）小高層調(diào)查數(shù)據(jù)自1月中旬起開始的單身公寓市場調(diào)查，共有近50組客戶參加了此次問卷填寫，現(xiàn)對這部分客戶需求的情況做如下統(tǒng)計：A、按計劃購買單身公寓意愿統(tǒng)計：項目人數(shù)比例有3792.5％沒有37.5％a、上統(tǒng)計結(jié)果我們可以得出，想購買單身公寓的客戶占92.5%，在某種程度上說明這些客戶對單身公寓比較感興趣。B、按購買單身公寓的原因與目的統(tǒng)計：項目人數(shù)比例投資出租2040.8％單身居住1326.5％作為婚房36.1％辦公816.3％買給父母住36.1％方便照顧子女上學(xué)12.1％其他12.1％b、從購買目的上來看，投資比例最大，達(dá)到了40.8%，說明投資是此類產(chǎn)品的市場主流需求；單身居住占到了26.5%，辦公占到了16.3%，居住和辦公也受到部分市民的喜好。C、按單身公寓需求面積統(tǒng)計：項目人數(shù)比例20－30㎡36.5％30－40㎡1736.9％40－50㎡613.1％50—60㎡1328.3％60㎡以上715.2％

c、從需求面積上看，30-40平方米占到36.9%，說明此類戶型是市場追捧的首選；其次，選擇50-60平方米的也達(dá)到了28.3%，說明客戶對居住的需求不單是一個單身公寓的要求，在房價上漲的現(xiàn)實下，更趨向于一種小型的兩室一廳的房型格局。D、按客戶對單身公寓能夠接受的總價統(tǒng)計：項目人數(shù)比例6－8萬元1226.1％8—10萬元1634.8％10—12萬元1226.1％12—15萬元613.0％15萬元以上00

d、選擇總價在15萬以上的沒有，說明總價是當(dāng)?shù)刭I房者首要考慮的問題，6-12萬的總價占整個的87%，也是最具市場吸引力的總價范圍。E、按客戶對單身公寓能夠接受的均價統(tǒng)計：項目人數(shù)比例2200－2500元/㎡3986.6％2500－2800元/㎡49.0％2800－3100元/㎡12.2％3100－3400元/㎡12.2％3400元/㎡以上00e、從單價我們可以發(fā)現(xiàn)，2200－2500元/㎡是市場主要的需求方向，也反映了目前市場的真實價格。F、按付款方式統(tǒng)計：項目人數(shù)比例一次性付款1737.8％銀行按揭付款2044.4％分期付款817.8％

f、一次性付款的客戶比例占37.8%，銀行按揭