中原地產(chǎn)◎2008.04香港信和

XIANGGANGXINHEBEIBINGLUXIANGMUDINGWEIBAOGAO北濱路項(xiàng)目定位報(bào)告定位需要解決/核心問(wèn)題住宅單價(jià)達(dá)到：15000元/平米8年內(nèi)完成開發(fā)，年消化速度達(dá)15萬(wàn)方什么產(chǎn)品可以賣到15000元/平米？什么客戶可以承受這個(gè)價(jià)格的產(chǎn)品？本報(bào)告的/思路與結(jié)構(gòu)第一章：重慶高層豪宅供應(yīng)現(xiàn)狀分析第二章：重慶高端客戶需求調(diào)研第三章：客戶群定位第四章：項(xiàng)目產(chǎn)品定位第五章：項(xiàng)目分期及整體開發(fā)策略重慶高層豪宅供應(yīng)現(xiàn)狀分析龍湖·春森彼岸基本信息樓盤位置城區(qū)江北板塊觀音橋項(xiàng)目地址江北北濱路開發(fā)（合作）單位開發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理龍湖園林景觀設(shè)計(jì)美國(guó)易道建筑設(shè)計(jì)/施工MRY經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積240畝建筑面積78萬(wàn)平米容積率4.8建筑密度28%綠化率35%商業(yè)約9萬(wàn)平米車位1：0.7建筑形態(tài)建筑類型高層、小高層、超高層建筑風(fēng)格后現(xiàn)代建筑樓型

9＋1，33層交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯龍湖·春森彼岸產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)品牌重慶本土地產(chǎn)第一品牌戶型3梯7戶，戶型設(shè)計(jì)平庸配套兩個(gè)五星級(jí)會(huì)所、室內(nèi)壁球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫游泳池?zé)o邊際游泳池車位1：0.7景觀保持原始地貌觀光棧道；觀江平臺(tái)。硬件清水毛胚房商業(yè)具有重慶傳統(tǒng)特色的梯坎商業(yè)、業(yè)態(tài)為社區(qū)商業(yè)；吊腳樓商業(yè)，初步定位為汽車4S店。龍湖·春森彼岸銷售狀況價(jià)格一期：10000元/㎡，二期：10500元/㎡銷售進(jìn)度一期2007年12月推出262套（公開認(rèn)購(gòu)175套），總體銷售率達(dá)90%二期2008年3月推出231套，截至目前銷售率75%戶型面積78-384㎡，主力面積99-142㎡暢銷戶型78㎡、137㎡暢銷因素總價(jià)低、正看江滯銷戶型滯銷戶型142㎡、88㎡2房滯銷原因面積尷尬、朝向差龍湖·春森彼岸客戶構(gòu)成客戶結(jié)構(gòu)70%重慶本地客戶，其中30%-40%為龍湖的老業(yè)主，30%客戶由深圳、香港以及新加坡的外籍華人等組成。置業(yè)目的投資50%，自住50%。其中外地客戶以投資為主認(rèn)同價(jià)值排序1、龍湖品牌。2、地段。3、江景產(chǎn)品及對(duì)應(yīng)客戶/小結(jié)1、龍湖春森彼岸聘請(qǐng)國(guó)外著名設(shè)計(jì)單位打造整個(gè)地塊，在江景資源的利用和內(nèi)部設(shè)施的配置上均達(dá)到了相當(dāng)高的水平；3、龍湖在外地市場(chǎng)作了強(qiáng)力推銷，取得了一定效果；2、龍湖春森彼岸是龍湖地產(chǎn)繼北城天街后，又一城市中心的力作，本地客戶是相當(dāng)期待的；提示：相對(duì)于龍湖春森彼岸，本案地塊江景條件較弱，江景已經(jīng)不能成為取勝的關(guān)鍵；提示：北濱路的遠(yuǎn)景被市場(chǎng)看好，但前提是北濱路的商業(yè)氛圍必須得到改變；提示：由于龍湖春森彼岸的帶動(dòng)，外地客戶開始關(guān)注北濱路區(qū)域價(jià)值；瑞安·重慶天地基本信息(一期.雍江苑)樓盤位置城區(qū)渝中區(qū)板塊化龍橋項(xiàng)目地址渝中區(qū)嘉陵路重慶天地（紅巖革命紀(jì)念館對(duì)面）開發(fā)（合作）單位開發(fā)商重慶瑞安天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理新昌瑞安物業(yè)管理公司經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積5萬(wàn)平方米建筑面積14萬(wàn)平方米容積率2.8建筑密度18％綠化率-總套數(shù)一期開68套，總計(jì)784套車位比1：0.75商業(yè)-建筑形態(tài)建筑類型高尚住宅建筑風(fēng)格-建筑樓型板式,點(diǎn)式高層交房標(biāo)準(zhǔn)精裝瑞安·重慶天地產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)規(guī)模重慶主城1900畝，容積率僅2.8區(qū)域目前區(qū)域成熟度不高周邊市政配套落后硬件一線品牌裝修配置，2梯2戶奢侈配置穿梭電梯，方便業(yè)主出入景觀區(qū)內(nèi)2個(gè)人工湖配套3500平米獨(dú)立會(huì)所，配置：恒溫游泳池，高爾夫練習(xí)場(chǎng)，健身房，高溫瑜伽房，桑拿房，閱覽室、咖啡廳等教育：獨(dú)立3班幼兒園。商業(yè)臨江休閑商業(yè)，上海新天地商家直接入駐。銷售狀況價(jià)格一期：均價(jià)13000元/㎡銷售進(jìn)度3月26日推出68套，截至目前銷售90%戶型面積119—132㎡暢銷戶型119㎡暢銷因素總價(jià)低、位置好滯銷戶型132㎡滯銷原因戶型存在缺陷（保姆房的設(shè)計(jì)）瑞安·重慶天地客戶構(gòu)成客戶結(jié)構(gòu)30%重慶本地客戶，以私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高管、沙區(qū)教師為主；40%上?？蛻?，上海新天地老客戶；30%港臺(tái)客戶，長(zhǎng)期在重慶工作生活。置業(yè)目的投資70%，自住30%。認(rèn)同價(jià)值排序1、區(qū)域前景。2、上海新天地的成功模式。3、大盤配套瑞安·重慶天地產(chǎn)品及對(duì)應(yīng)客戶/小結(jié)1、瑞安重慶天地所處化龍橋區(qū)域在本地客戶中認(rèn)可度相當(dāng)?shù)?，而且該區(qū)域目前正處于拆遷之中；2、瑞安前期成交客戶主要來(lái)自于外地，特別是上海新天地的老業(yè)主比例較大；提示：本地客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)知是相當(dāng)根深蒂固的；提示：外地客戶在對(duì)項(xiàng)目遠(yuǎn)期價(jià)值的判斷上高于本地客戶，而且購(gòu)買能力較強(qiáng)；中?！け睘I1號(hào)基本信息樓盤位置城區(qū)江北區(qū)板塊北濱路項(xiàng)目地址北濱路西段開發(fā)（合作）單位開發(fā)商中海地產(chǎn)園林景觀設(shè)計(jì)貝爾高林物業(yè)管理中海物業(yè)建筑設(shè)計(jì)/施工梁黃顧（香港）設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積100530平方米建筑面積146000平方米容積率0.70（別墅）綠化率40%總套數(shù)525（其中別墅204套）建筑形態(tài)建筑類型雙拼別墅、聯(lián)排別墅、電梯洋房建筑風(fēng)格英式皇家建筑樓型板式（洋房）交房標(biāo)準(zhǔn)清水中?！け睘I1號(hào)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)產(chǎn)品形態(tài)主城濱江唯一低密度物業(yè)商業(yè)商業(yè)配套較單一景觀中央生態(tài)溪谷、山頂運(yùn)動(dòng)休閑公園配套商務(wù)會(huì)所、室內(nèi)恒溫泳池、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)

銷售狀況價(jià)格一期：均價(jià)15800元/㎡，二期：均價(jià)17500元/㎡銷售進(jìn)度3月26日二期推出68套，截至目前銷售90%戶型面積202-291㎡暢銷戶型291㎡

、202㎡暢銷因素位置較好、總價(jià)低滯銷戶型256㎡滯銷原因位置較差中?！け睘I1號(hào)客戶構(gòu)成客戶結(jié)構(gòu)90%本地客戶，私營(yíng)企業(yè)老板是主體。10%外地客戶，老家在重慶，或者有親戚朋友在重慶。

置業(yè)目的自住90%以上。認(rèn)同價(jià)值排序1、主城濱江唯一別墅樓盤，2、中海品牌，3、戶型不大，總價(jià)有優(yōu)勢(shì)中海·北濱1號(hào)產(chǎn)品及對(duì)應(yīng)客戶/小結(jié)1、作為進(jìn)入重慶的第一個(gè)項(xiàng)目，中海選擇了開發(fā)別墅物業(yè)，產(chǎn)品呈現(xiàn)速度快，建立了良好的市場(chǎng)形象，但同時(shí)犧牲了一定利益，為其后續(xù)項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)；2、作為主城北濱路唯一別墅物業(yè)，賣點(diǎn)相當(dāng)鮮明，本地私營(yíng)個(gè)體企業(yè)主認(rèn)可度較高；提示：外地企業(yè)進(jìn)入重慶，需要作出犧牲討好本地客戶；提示：本地私營(yíng)個(gè)體企業(yè)主是別墅物業(yè)的主力消費(fèi)群體，他們需要的是直接看得見的價(jià)值；陽(yáng)光100·國(guó)際新城基本信息樓盤位置城區(qū)南岸板塊南濱路項(xiàng)目地址南濱路朝天門廣場(chǎng)對(duì)岸開發(fā)（合作）單位開發(fā)商重慶渝能壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積47.7萬(wàn)平米（800畝）建筑面積120萬(wàn)平米容積率2.51建筑密度29.48%綠化率35%總套數(shù)7444車位比1：0.8商業(yè)15萬(wàn)平米建筑形態(tài)建筑類型高層、超高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修、毛坯房陽(yáng)光100·國(guó)際新城產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)地段重慶CBD核心，兩江交匯處硬件建筑材料配套游泳池，標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、健身中心、老年活動(dòng)中心、棋牌室、兒童游樂(lè)場(chǎng)等。風(fēng)格色彩過(guò)于艷麗商業(yè)南濱路配套環(huán)境片區(qū)正處于改造之中銷售狀況價(jià)格一期：6500元/㎡

，二期：8000元/㎡銷售進(jìn)度二期推出2棟共372套，目前剩余52套戶型面積一期：92-282㎡，二期：84-118㎡暢銷戶型面江118㎡暢銷因素朝向好滯銷戶型86㎡及低層單位滯銷原因視野完全被阻擋、面積較尷尬陽(yáng)光100·國(guó)際新城客戶構(gòu)成客戶結(jié)構(gòu)70%本地客戶，私營(yíng)企業(yè)老板是主體。30%外地客戶，港、澳、臺(tái)、上海、少量外籍人士。

置業(yè)目的自住60%，投資客戶40%。認(rèn)同價(jià)值排序1、獨(dú)特江景資源2、CBD地段，3、南濱路配套陽(yáng)光100·國(guó)際新城產(chǎn)品及對(duì)應(yīng)客戶/小結(jié)1、陽(yáng)光100國(guó)際新城江景資源具有相當(dāng)高的稀缺性，這一價(jià)值被本地及外地客戶廣泛認(rèn)可；3、項(xiàng)目產(chǎn)品本身被廣泛的批評(píng)，但仍不乏追捧者；提示：再次印證我們的江景資源在重慶市場(chǎng)上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力；提示：項(xiàng)目附加值對(duì)于高端物業(yè)相當(dāng)重要，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，外部可依賴價(jià)值有限的情況下，內(nèi)部?jī)r(jià)值的體現(xiàn)尤為重要；2、CBD價(jià)值更為被外地客戶認(rèn)可，本地客戶認(rèn)為該區(qū)域較偏僻；提示：外地客戶對(duì)城市遠(yuǎn)期發(fā)展更敏銳；棕櫚泉國(guó)際花園基本信息樓盤位置城區(qū)北部新區(qū)板塊金開板塊項(xiàng)目地址北部新區(qū)金開大道88號(hào)開發(fā)（合作）單位開發(fā)商重慶棕櫚泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林景觀設(shè)計(jì)雅卓創(chuàng)辦人petersmulders物業(yè)管理香港地鐵物管（MTR）建筑設(shè)計(jì)/施工柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積1200畝建筑面積80萬(wàn)方容積率1．39建筑密度-綠化率40%總套數(shù)500車位比1：1商業(yè)-建筑形態(tài)建筑類型多層小高層花園洋房別墅建筑風(fēng)格歐式建筑樓型板式交房標(biāo)準(zhǔn)精裝、清水棕櫚泉國(guó)際花園產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)景觀天然湖泊、公園區(qū)域區(qū)域不成熟硬件豪華裝修大堂、品牌裝修標(biāo)準(zhǔn)、智能化系統(tǒng)配套豪華會(huì)所、恒溫游泳池、咖啡廳等物業(yè)管理香港地鐵物管（MTR）

銷售狀況價(jià)格(非別墅部分)三期：8500元/㎡

，四期：預(yù)計(jì)10000元/㎡

銷售進(jìn)度三期共約800套，目前銷售80%左右戶型區(qū)間88-171㎡，主力區(qū)間130-154㎡暢銷戶型130㎡暢銷因素朝向好，面積恰當(dāng)滯銷戶型88㎡滯銷原因臨路，景觀差棕櫚泉國(guó)際花園成交客戶分析客戶結(jié)構(gòu)一期：80%外地客戶，20%本地客戶三期：50%外地客戶，50%本地客戶。本地客戶以中產(chǎn)階級(jí)（企業(yè)高管、公務(wù)員、醫(yī)生、律師）為主置業(yè)目的以自住為主，少量投資客戶認(rèn)同價(jià)值1、產(chǎn)品品質(zhì)高，2、生活環(huán)境好。棕櫚泉國(guó)際花園產(chǎn)品及對(duì)應(yīng)客戶/小結(jié)1、棕櫚泉國(guó)際花園核心價(jià)值是提供超標(biāo)準(zhǔn)的居住品質(zhì)，建筑、園林、配套、物管均達(dá)到相當(dāng)高的水平；提示：本項(xiàng)目容積率較高，居住舒適度低，直接參考意義不大。但棕櫚泉的細(xì)節(jié)還是值得我們借鑒；2、外地客戶對(duì)該項(xiàng)目一直非常認(rèn)可，本地客戶后期逐步開始認(rèn)識(shí)其價(jià)值；提示：外地客戶對(duì)物業(yè)價(jià)值的判斷更加敏銳，本地客戶可以被市場(chǎng)所引導(dǎo)；開發(fā)模式一：外部?jī)r(jià)值為導(dǎo)向核心價(jià)值：CBD、商圈、江景代表項(xiàng)目：富力海洋廣場(chǎng)、陽(yáng)光100國(guó)際新城、龍湖春森彼岸市場(chǎng)價(jià)格：8000~10000元/平米分析：項(xiàng)目?jī)r(jià)值取決于外部?jī)r(jià)值的稀缺性；可替代項(xiàng)目泛濫，因此價(jià)值提升空間不高；開發(fā)模式二：純住宅的極致分析：價(jià)格可超過(guò)同區(qū)域均價(jià)50%~100%但投入成本過(guò)高，利潤(rùn)率不高核心價(jià)值：低密度、園林景觀、硬件設(shè)施代表項(xiàng)目：棕櫚泉國(guó)際花園、北濱1號(hào)市場(chǎng)價(jià)格：10000~20000元/平米開發(fā)模式三：復(fù)制成功先例分析：品牌的號(hào)召力是項(xiàng)目核心價(jià)值；容易讓客戶將重慶項(xiàng)目的價(jià)值預(yù)期與成功先例相聯(lián)系。核心價(jià)值：開發(fā)商品牌、成功項(xiàng)目案例代表項(xiàng)目：瑞安重慶天地、喜來(lái)登國(guó)際中心市場(chǎng)價(jià)格：13000~15000元/平米重慶高層豪宅市場(chǎng)啟示本地塊容積率較高，建筑密度大項(xiàng)目江景價(jià)值、地段價(jià)值稀缺度不高信和首次進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)總體開發(fā)成本高；外部?jī)r(jià)值為導(dǎo)向不可行“純住宅”不可行復(fù)制成功先例不可行以目前項(xiàng)目存在的問(wèn)題看來(lái)，簡(jiǎn)單復(fù)制目前重慶市場(chǎng)高層豪宅開發(fā)模式不可行！供應(yīng)市場(chǎng)下，定位的初步思考江景資源地段價(jià)值江面較窄地塊縱深過(guò)深濱江物業(yè)集中放量北濱路無(wú)成熟商業(yè)氛圍非商圈中心不可改造可改造項(xiàng)目發(fā)展方向：改變區(qū)域地段價(jià)值是項(xiàng)目可能機(jī)會(huì)??！濱江商業(yè)的關(guān)注點(diǎn)在南濱路北濱路高端項(xiàng)目總體開發(fā)量在500萬(wàn)方以上，未來(lái)入住人口預(yù)計(jì)達(dá)20萬(wàn)人。品牌、大盤、江景、地段、園林、配套。。。。。。。。重慶高端客戶需求研究客戶類型生活及工作狀態(tài)教育背景購(gòu)買力代表項(xiàng)目客戶類型一：本地私營(yíng)主\個(gè)體老板生活圈和工作圈狹窄，主要與家人朋友以及生意上客戶來(lái)往。較低中海北濱1號(hào)陽(yáng)光100國(guó)際新城客戶類型二：本地中產(chǎn)階級(jí)公務(wù)員\高校教師\技術(shù)人員\公司高管工作節(jié)奏較快，工作圈子較為廣泛，有廣泛的資訊來(lái)源，對(duì)生活品質(zhì)要求較高。較高棕櫚泉國(guó)際花園龍湖春森彼岸客戶類型三：外地常駐重慶人員外資企業(yè)重慶分公司中高管理層在一定的生活圈和工作圈內(nèi)活動(dòng)，地域跨度較廣。非常高一般具有留學(xué)背景瑞安新天地棕櫚泉國(guó)際花園客戶分類抽樣問(wèn)卷調(diào)查回顧調(diào)查結(jié)果反應(yīng)的是重慶本地需求主要以個(gè)體、私營(yíng)企業(yè)主的需求為主主要重視因素別墅客戶最重視因素前三位：小區(qū)環(huán)境/景觀、自然景觀和區(qū)位地段洋房客戶最重視因素前三位：小區(qū)環(huán)境/景觀、區(qū)位地段和價(jià)格高層客戶最重視因素前三位：區(qū)位地段、價(jià)格和升值潛力個(gè)體私營(yíng)老板本地中產(chǎn)階層個(gè)體私營(yíng)老板本地中產(chǎn)階層個(gè)體私營(yíng)老板本地中產(chǎn)階層本地高端客戶抽樣調(diào)查啟示1、地段價(jià)值是本地高層客戶尤為看中的；2、私營(yíng)個(gè)體企業(yè)主僅看中當(dāng)前存在的價(jià)值，而本地中產(chǎn)階層更看重物業(yè)未來(lái)的預(yù)期地段價(jià)值；3、在前期重慶本地客戶難以接受的裝修房，目前逐步成為主流，說(shuō)明重慶客戶的消費(fèi)意識(shí)是可以被引導(dǎo)的，特別是本地中產(chǎn)階級(jí)；高端客戶深度訪談訪談時(shí)間：4月14日~4月16日訪談對(duì)象：有效高端客戶11組訪談方式：上門拜訪、座談會(huì)訪談目的：了解客戶深層消費(fèi)心理第一類客戶，本地私營(yíng)企業(yè)主重慶某知名民營(yíng)企業(yè)老板，個(gè)人資產(chǎn)上億?，F(xiàn)居住時(shí)代豪苑200多平米頂躍單位。購(gòu)置別墅一處，主要應(yīng)酬生意上的朋友。比較信賴龍湖品牌；購(gòu)房信息：朋友推薦；只看了一次房，第二次就定了；基本不考慮價(jià)格這個(gè)因素；選擇別墅和城市中心物業(yè)，滿足不同的置業(yè)需要；簡(jiǎn)單而直接的消費(fèi)行為；重慶朝天門某生意人，王女士?，F(xiàn)居龍湖水晶酈城，準(zhǔn)備移居海棠曉月，認(rèn)為那邊方便一點(diǎn)；名下物業(yè)：加州花園、水晶酈城、海棠曉月、喜來(lái)登國(guó)際中心；比較信賴龍湖品牌，看過(guò)春森彼岸，認(rèn)為北濱路很偏僻；購(gòu)房信息：逛解放碑看到展示；不喜歡別墅，太遠(yuǎn)了。太大了浪費(fèi)價(jià)格要合理，劃算是最重要的城市中心的物業(yè)是其首選；消費(fèi)行為容易被市場(chǎng)所引導(dǎo)；第一類客戶，本地私營(yíng)企業(yè)主家庭主婦，徐女士，之前是公司白領(lǐng)，丈夫是銀行行長(zhǎng)，42歲關(guān)注中海北濱1號(hào)，喜歡低密度環(huán)境好的物業(yè)。重慶人對(duì)江景不感冒，還有噪音污染需要真正的高品質(zhì)居住物業(yè)品牌是置業(yè)第一考慮，對(duì)本地品牌更偏向；購(gòu)房信息：報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外、電視；認(rèn)同項(xiàng)目：金科系列、龍湖江與城；重慶的房?jī)r(jià)還是比較合理；第二類客戶，本地中產(chǎn)階層重慶某廣告公司負(fù)責(zé)人，李總。女性、職業(yè)經(jīng)理人，重慶人，30歲沒(méi)有打算在重慶置業(yè)，重慶沒(méi)有好房子；如果有一定積累，希望出國(guó)留學(xué)；龍湖的物業(yè)也不是想象中那么好；認(rèn)同的物業(yè)：芙蓉古城、波托菲洛；喜歡純粹的、原汁原味的；消費(fèi)的是一種感覺，購(gòu)房是獲得一種生活狀態(tài)，他們喜歡城市的豐富多彩。每年2~3次飛香港、上海購(gòu)物第二類客戶，本地中產(chǎn)階層上市投資公司重慶分公司總經(jīng)理，武漢人，留學(xué)背景現(xiàn)租水晶酈城一套三居室，月租5000；在某五星酒店擁有套房。水晶酈城所居住的人群素質(zhì)較高，房間裝修以藍(lán)色調(diào)為主，有一套好的音響。龍湖的物業(yè)也不是想象中那么好；在重慶就是以工作為中心來(lái)安排生活，但比較向往一個(gè)人的島居生活；在武漢、廣州、香港擁有濱江物業(yè)；以工作為目的選擇物業(yè)；具有超前消費(fèi)意識(shí)。第三類客戶，外地常駐重慶客戶港資企業(yè)重慶分公司負(fù)責(zé)人，具有留學(xué)背景認(rèn)為國(guó)外的比港臺(tái)的好，港臺(tái)的比內(nèi)地的好；夜生活非常豐富；消費(fèi)絕對(duì)超前私生活是其重要的部分因?yàn)榕?，在重慶擁有三處房產(chǎn)；第三類客戶，外地常駐重慶客戶高端客戶需求歸納所有高端客戶必須是我們的客戶，只有地段價(jià)值可以統(tǒng)一他們的需求??！私營(yíng)企業(yè)主本地中產(chǎn)階級(jí)外地常駐重慶客戶需要的是顯而易見的高端物業(yè)商圈中心豪宅別墅物業(yè)需要通過(guò)房子購(gòu)買一種生活狀態(tài)。購(gòu)物、消費(fèi)方便的物業(yè)環(huán)境健康的物業(yè)酒店、辦公物業(yè)高端公寓類物業(yè)服務(wù)于商務(wù)需要的物業(yè)，但又希望符合自己生活品味的物業(yè)消費(fèi)易于引導(dǎo)容易接受新鮮事物消費(fèi)意識(shí)超前客戶類型外地客戶本地私營(yíng)老板本地中產(chǎn)階級(jí)30~4040~50認(rèn)知范圍全國(guó)甚至全世界局限、狹窄通過(guò)各種渠道獲取信息消費(fèi)習(xí)慣為超前價(jià)值買單為呈現(xiàn)價(jià)值買單為預(yù)期價(jià)值買單支付能力第一階段主力客戶2010~2011第二階段主力客戶2012~2014第三階段主力客戶2015~2018客戶階段定位以購(gòu)買能力以及對(duì)物業(yè)價(jià)值未來(lái)價(jià)值判斷能力決定各階段主力客戶?？蛻粜枨蠖ㄎ豢蛻纛愋屯獾乜蛻舯镜厮綘I(yíng)老板本地中產(chǎn)階級(jí)年齡：30~40年齡：40~50需求特征個(gè)性化的超前的以商務(wù)為核心所有人認(rèn)為好的東西流行的時(shí)尚的精神的健康的生態(tài)的便捷的對(duì)應(yīng)產(chǎn)品會(huì)所酒店商業(yè)街公寓物業(yè)辦公物業(yè)江景地段豪宅商業(yè)街公寓物業(yè)休閑場(chǎng)所園林景觀外部配套物業(yè)管理戶型創(chuàng)新配套產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位前提：競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)格局1、項(xiàng)目現(xiàn)有的價(jià)值不足以支撐整體價(jià)格達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；2、江景資源可挖掘的潛力不大，且江景物業(yè)在未來(lái)集中放量；3、雖然在目前的城市格局中，現(xiàn)有地段價(jià)值有限，但北濱路商業(yè)條件成熟，具備打造區(qū)域商業(yè)中心的機(jī)會(huì)，從而提升整個(gè)項(xiàng)目的住宅價(jià)值；打造區(qū)域商業(yè)中心，是項(xiàng)目在濱江物業(yè)中取得競(jìng)爭(zhēng)力的唯一機(jī)會(huì)產(chǎn)品定位前提：客戶需求1、高層客戶首要需求的是地段價(jià)值，地段價(jià)值可以理解為城市商務(wù)功能；2、由于各類對(duì)項(xiàng)目遠(yuǎn)期價(jià)值判斷能力的不同，我們選擇外地客戶作為我們一期的客戶，這部分客戶由于商務(wù)活動(dòng)頻繁，因此商業(yè)物業(yè)是我們首要啟動(dòng)的部分；3、本地客戶對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)階段的價(jià)值認(rèn)識(shí)水平不能達(dá)到我們的目標(biāo)，但隨著項(xiàng)目濱江商業(yè)中心的地位奠定以后，可以提升本地客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的認(rèn)識(shí)；統(tǒng)一各類客戶需求的唯一準(zhǔn)則：提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值！產(chǎn)品定位前提：舊規(guī)劃方案被否定住宅密度高；后排單位江景資源弱；價(jià)格：8000~10000；受嘉陵江大橋噪音影響；前期各種規(guī)劃方案測(cè)試結(jié)果對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，以住宅為核心價(jià)值的規(guī)劃方案，永遠(yuǎn)不能達(dá)到預(yù)期價(jià)格。龍湖春森彼岸的借鑒意義龍湖春森彼岸產(chǎn)品分析規(guī)劃理念：山的韻律商業(yè)街區(qū)超高層酒店寫字樓臨江4S店或辦公物業(yè)雙會(huì)所、無(wú)邊界游泳池觀江平臺(tái)四大景觀軸線住宅部分商業(yè)部分近期的、清晰的、明確的遠(yuǎn)期的、模糊的、可變的龍湖春森彼岸的借鑒意義1、龍湖春森彼岸擁有更長(zhǎng)的江岸線、龍湖地產(chǎn)本地市場(chǎng)的號(hào)召力等本項(xiàng)目不具備優(yōu)勢(shì)，但以住宅為核心的啟動(dòng)模式，仍然在2~3年內(nèi)難以達(dá)到1.5萬(wàn)/平米的價(jià)格；2、本項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī)劃應(yīng)和龍湖春森彼岸的商業(yè)部分規(guī)劃有一定銜接，但同時(shí)在其基礎(chǔ)上應(yīng)有所超越；龍湖春森彼岸商業(yè)規(guī)劃分析商業(yè)部分布局：一橫一縱一節(jié)點(diǎn)。龍湖春森彼岸商業(yè)規(guī)劃分析臨江吊腳樓商業(yè)，可能的方向：品牌4S店及辦公物業(yè)重慶傳統(tǒng)特色的商業(yè)街區(qū)、業(yè)態(tài)以社區(qū)商業(yè)為主龍湖春森彼岸商業(yè)規(guī)劃分析發(fā)現(xiàn)問(wèn)題：商業(yè)節(jié)點(diǎn)單一布置不利于商業(yè)整體貫通；商業(yè)業(yè)態(tài)輻射能力較弱，難以聚集市場(chǎng)人氣；可借鑒之處：商業(yè)建筑形式創(chuàng)新（梯坎、吊腳樓）；高端定位提升整體形象。產(chǎn)品定位以商業(yè)為核心價(jià)值的豪宅集合產(chǎn)品定位產(chǎn)品解構(gòu)商業(yè)物業(yè)住宅都市單元純租賃式公寓假日寓所會(huì)員制寓所景觀商業(yè)廣場(chǎng)超豪華酒店文化藝術(shù)中心主題商業(yè)街區(qū)臨江獨(dú)棟辦公傳統(tǒng)住宅超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓工作式社區(qū)國(guó)際公寓名商俱樂(lè)部CEO官邸個(gè)人工作室項(xiàng)目核心部分項(xiàng)目利潤(rùn)部分整體規(guī)劃建議由商業(yè)街區(qū)、五星級(jí)酒店、公寓類物業(yè)等超高層組成項(xiàng)目中心軸線，這是項(xiàng)目的靈魂所在，以“北斗七星”布局。辦公類物業(yè)以獨(dú)棟的建筑形式出現(xiàn)在沿江線，可以以住宅報(bào)規(guī)。在中軸線兩側(cè)，形成兩大組團(tuán)的住宅物業(yè)。整體規(guī)劃鳥瞰圖主題商業(yè)街區(qū)節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)一：功能：大型購(gòu)物廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)二：功能：特色街區(qū)商業(yè)節(jié)點(diǎn)三：功能：旅游文化廣場(chǎng)主題商業(yè)街區(qū)節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)一：功能：大型購(gòu)物廣場(chǎng)大面積玻璃、鋼架結(jié)構(gòu)形成的抽象建筑風(fēng)格，以大型購(gòu)物中心、大型餐飲娛樂(lè)，吸引消費(fèi)人群聚集，營(yíng)造繁榮熱鬧的商業(yè)廣場(chǎng)。聯(lián)邦廣場(chǎng)是外地游客和墨爾本市民聚會(huì)的一個(gè)場(chǎng)所。位于墨爾本市雅拉河畔，屬于當(dāng)?shù)氐姆比A商業(yè)區(qū)2002年開業(yè)，共有44000平方米商業(yè)面積節(jié)點(diǎn)1—墨爾本聯(lián)邦廣場(chǎng)主題商業(yè)街區(qū)節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)二：功能：特色街區(qū)商業(yè)通過(guò)街區(qū)街道的收放，店鋪道路的高低錯(cuò)落，營(yíng)造空間變換豐富的商業(yè)內(nèi)街，經(jīng)營(yíng)各種特色服飾、餐飲、酒吧?，F(xiàn)有主題商業(yè)街區(qū)瓷器口、洪崖洞、上海新天地傳統(tǒng)文化氛圍濃郁、但擁有國(guó)際化時(shí)尚的內(nèi)容總面積(第一期):約1800平方米餐飲店鋪:面積由90平方米起利用地形，形成各種退臺(tái)、懸挑、臺(tái)階步道等空間變換，使身在其中很有逛街的欲望。節(jié)點(diǎn)2—香港·諾士佛臺(tái)諾士佛臺(tái)一帶地下的店鋪多是酒吧，使這區(qū)成為著名的夜游聚腳點(diǎn)。日間的諾士佛臺(tái)只有少數(shù)的店鋪營(yíng)業(yè)，黃昏入夜后才是這里的黃金時(shí)間。多姿多采、五光十色的夜生活，可以媲美港島的蘭桂坊，短短的一段小街道上，可找到歐洲菜、日本菜等異國(guó)風(fēng)味，多元化的選擇，迎合游客不同食客的口味。節(jié)點(diǎn)2—香港·諾士佛臺(tái)案例啟示：餐飲注入娛樂(lè)概念富有品位、國(guó)際化的餐飲商家商戶名稱類型麵屋一平安日式料理麻布茶房日式快餐Focaccino意式菜Starbucks咖啡修士吧酒吧絲絲泰國(guó)餐廳泰式料理名串日式燒烤夜蒲東酒吧古巴傳統(tǒng)古巴咖啡名酒酒類零售DaDolce意式雪糕部分商戶名單節(jié)點(diǎn)2—Universalcitywalk，洛杉磯開放式的，街區(qū)式的商業(yè)空間商業(yè)街道和建筑有機(jī)結(jié)合9萬(wàn)平方米占地主題商業(yè)街區(qū)節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)三：功能：旅游文化廣場(chǎng)北濱路上重要的景觀節(jié)點(diǎn)；包含各種文化交流中心、藝術(shù)展示中心、大型劇院，大型露天表演場(chǎng)地，每周均聚集了來(lái)自世界各地的大型表演節(jié)點(diǎn)3—英國(guó)·藍(lán)水郡主題：旅游、文化休閑、娛樂(lè)、放松超豪華五星級(jí)酒店特色：房間風(fēng)格體現(xiàn)個(gè)性化設(shè)計(jì)；頂級(jí)私家會(huì)所配套。JohnPawsonHalifax,Yorkshire,GreatBritain1949Victorio-Lucchino

Since1970s頂級(jí)私家會(huì)所案例—長(zhǎng)安俱樂(lè)部案例—上?！櫵嚂?huì)澳門旅游娛樂(lè)有限公司開發(fā)何鴻燊、何鴻樂(lè)運(yùn)營(yíng)情況上海首家私人會(huì)所以休閑娛樂(lè)見長(zhǎng)大使館俱樂(lè)部受到各國(guó)外交官員，外籍商務(wù)人士青睞3500會(huì)員（以家庭為主50%以上為外籍）會(huì)所成功運(yùn)營(yíng)帶