2025年安徽亳州房地產估價師考試(土地估價基礎與實務)題庫及答案解析一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內）1.在土地估價中，采用市場比較法時，可比實例的成交日期與估價時點的時間間隔一般不應超過（）。A.6個月??B.1年??C.2年??D.3年答案：B解析：根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，可比實例成交日期距估價時點不宜超過1年，特殊情況下不超過2年，但需進行充分說明。2.下列關于土地價格內涵的表述，正確的是（）。A.土地價格僅反映土地取得成本B.土地價格是土地未來純收益的資本化C.土地價格與區(qū)位無關D.土地價格不受政策影響答案：B解析：土地價格是土地未來純收益的資本化，是土地收益能力的市場表現，受區(qū)位、政策、規(guī)劃等多重因素影響。3.在基準地價系數修正法中，區(qū)域因素修正系數的確定依據是（）。A.估價師經驗??B.政府公布的區(qū)域修正系數表C.開發(fā)商報價??D.銀行評估值答案：B解析：區(qū)域因素修正系數應依據政府公布的基準地價修正體系表確定，確保估價結果具有權威性和可比性。4.某宗土地剩余使用年限為35年，土地還原利率為6%，則其年期修正系數最接近（）。A.0.765??B.0.812??C.0.847??D.0.901答案：C解析：年期修正系數=[1-1/(1+r)^n]，代入r=6%，n=35，計算得0.847。5.在路線價法中，標準深度通常設定為（）。A.5米??B.10米??C.15米??D.20米答案：B解析：路線價法標準深度一般設定為10米，便于統(tǒng)一比較和修正。6.下列關于土地開發(fā)程度修正的表述，錯誤的是（）。A.開發(fā)程度越高，土地價格越高B.開發(fā)程度修正需區(qū)分“三通一平”“五通一平”等級別C.開發(fā)程度修正系數可為負值D.開發(fā)程度修正不考慮時間因素答案：D解析：開發(fā)程度修正需考慮開發(fā)完成時間，若開發(fā)滯后需折減，故時間因素必須考慮。7.在收益法中，土地純收益的計算公式為（）。A.土地純收益=房地總收益-房屋折舊-房屋維修費-管理費-稅費-房屋資本利息B.土地純收益=房地總收益-房屋折舊-房屋維修費C.土地純收益=房地總收益-房屋現值D.土地純收益=房地總收益×土地價值占比答案：A解析：土地純收益需從房地總收益中扣除房屋相關費用及房屋資本利息，剩余部分為土地貢獻收益。8.某宗工業(yè)用地容積率為1.2，規(guī)劃允許最大容積率為2.0，則其容積率修正系數應（）。A.大于1??B.等于1??C.小于1??D.無法判斷答案：C解析：現狀容積率低于規(guī)劃上限，土地利用強度不足，修正系數應小于1。9.在基準地價更新中，下列哪項工作最為關鍵（）。A.重新測量土地面積B.重新劃分級別區(qū)域C.重新確定估價機構D.重新發(fā)布土地出讓公告答案：B解析：級別區(qū)域劃分直接決定基準地價水平，是更新工作的核心。10.下列關于土地估價報告簽章要求，正確的是（）。A.僅需機構公章B.僅需估價師簽字C.需兩名以上注冊土地估價師簽字并加蓋機構公章D.可由實習估價師簽字答案：C解析：根據《資產評估法》，土地估價報告須由兩名以上注冊土地估價師簽字并加蓋機構公章方可生效。11.在剩余法中，開發(fā)完成后的不動產售價預測應優(yōu)先采用（）。A.成本加利潤法??B.市場比較法C.收益法??D.基準地價系數修正法答案：B解析：售價預測應反映市場預期，市場比較法最直接可靠。12.某宗土地面積為5000平方米，規(guī)劃容積率2.5，建筑密度40%，則最大建筑面積為（）。A.10000㎡??B.12500㎡??C.20000㎡??D.50000㎡答案：B解析：建筑面積=土地面積×容積率=5000×2.5=12500㎡。13.在土地估價中，下列哪項屬于個別因素（）。A.商業(yè)繁華度??B.公交便捷度??C.宗地形狀??D.區(qū)域環(huán)境答案：C解析：宗地形狀屬于個別因素，其余為區(qū)域因素。14.采用收益法評估土地時，若土地剩余使用年限為30年，還原利率為5%，則年金現值系數為（）。A.15.37??B.16.14??C.17.29??D.18.26答案：A解析：年金現值系數=[1-1/(1+r)^n]/r，代入得15.37。15.某宗土地基準地價為800元/㎡，區(qū)域因素修正+5%，個別因素修正-3%，容積率修正+8%，則修正后地價為（）。A.864元??B.873元??C.882元??D.896元答案：B解析：800×(1+5%)×(1-3%)×(1+8%)=873元。16.在路線價法中，深度指數表的作用是（）。A.修正交易情況??B.修正交易日期C.修正深度差異??D.修正土地用途答案：C解析：深度指數表用于修正臨街深度不同帶來的價格差異。17.下列關于土地估價假設和限制條件，表述正確的是（）。A.可隨意假設規(guī)劃條件B.假設應合理且有依據C.可不披露限制條件D.假設越多越能體現專業(yè)答案：B解析：假設必須合理、必要，并在報告中充分披露依據及限制。18.在成本逼近法中，土地取得費不包括（）。A.征地補償費??B.拆遷安置費C.土地開發(fā)費??D.青苗補償費答案：C解析：土地開發(fā)費屬于開發(fā)成本，不計入取得費。19.某宗土地采用市場比較法評估，三個可比實例比準價格分別為2200、2300、2400元/㎡，權重分別為0.3、0.4、0.3，則估價結果為（）。A.2300元??B.2310元??C.2320元??D.2330元答案：B解析：2200×0.3+2300×0.4+2400×0.3=2310元。20.在土地估價中，確定還原利率時，下列方法最常用的是（）。A.累加法??B.市場提取法??C.投資收益率排序法??D.德爾菲法答案：B解析：市場提取法通過可比實例收益與價格關系推算還原利率，客觀性強。21.下列關于基準地價表述，錯誤的是（）。A.基準地價是區(qū)域平均價格B.基準地價是政府公布的標準價格C.基準地價就是宗地價格D.基準地價需定期更新答案：C解析：基準地價是區(qū)域平均價，宗地價格需通過修正得到。22.在剩余法計算中，開發(fā)利潤通常按（）計提。A.建筑安裝工程費×利潤率B.土地取得費×利潤率C.開發(fā)總價值×利潤率D.開發(fā)總成本×利潤率答案：D解析：開發(fā)利潤=開發(fā)總成本×行業(yè)平均利潤率。23.某宗土地面積為3000㎡，規(guī)劃為商住混合用地，商業(yè)占比30%，住宅占比70%，商業(yè)容積率2.0，住宅容積率2.5，則綜合容積率為（）。A.2.15??B.2.25??C.2.35??D.2.45答案：C解析：綜合容積率=30%×2.0+70%×2.5=2.35。24.在土地估價中，下列哪項屬于一般因素（）。A.宗地面積??B.貨幣政策??C.宗地形狀??D.臨街狀況答案：B解析：貨幣政策屬于宏觀一般因素，其余為個別或區(qū)域因素。25.某宗土地剩余使用年限為40年，還原利率為6%，則其年期修正系數為（）。A.0.896??B.0.905??C.0.915??D.0.925答案：A解析：計算得[1-1/(1+6%)^40]=0.896。26.在路線價法中，若臨街深度超過標準深度，則深度指數應（）。A.大于100??B.等于100??C.小于100??D.為0答案：C解析：深度越大，邊際價格遞減，深度指數小于100。27.下列關于土地估價報告使用期限，正確的是（）。A.自報告出具日起1年內有效B.自報告出具日起6個月內有效C.自報告出具日起3個月內有效D.無時間限制答案：A解析：一般估價報告使用期限為1年，超過需重新評估。28.在收益法中，若房屋剩余壽命短于土地剩余使用年限，則土地收益年限應?。ǎ.房屋壽命??B.土地年限??C.兩者平均值??D.建筑物折舊年限答案：A解析：收益年限以房屋壽命為限，期滿后需考慮重建或土地空值。29.某宗土地采用成本逼近法評估，土地取得費為120萬元，開發(fā)費為80萬元，利息20萬元，利潤30萬元，則土地價格為（）。A.220萬元??B.240萬元??C.250萬元??D.260萬元答案：C解析：土地價格=取得費+開發(fā)費+利息+利潤=120+80+20+30=250萬元。30.在基準地價系數修正法中，用途修正系數的確定依據是（）。A.估價師經驗??B.政府公布的用途修正表C.市場交易案例??D.開發(fā)商報價答案：B解析：用途修正系數須依據政府公布的基準地價修正體系表確定。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于土地估價原則的有（）。A.替代原則??B.貢獻原則??C.預期原則??D.最高最佳利用原則答案：ABCD解析：四項均為土地估價基本原則。32.市場比較法的比較因素包括（）。A.交易情況??B.交易日期??C.區(qū)域因素??D.個別因素答案：ABCD解析：市場比較法需進行四方面修正。33.下列關于土地開發(fā)費表述，正確的有（）。A.包括場地平整費??B.包括基礎設施配套費C.包括綠化工程費??D.包括土地取得費答案：ABC解析：土地取得費單列，不計入開發(fā)費。34.收益法評估土地時，應扣除的費用包括（）。A.房屋折舊??B.維修費??C.管理費??D.稅費答案：ABCD解析：四項均為運營必要費用，需扣除。35.下列屬于路線價法適用條件的有（）。A.街道規(guī)整??B.宗地密集??C.市場交易活躍??D.用途單一答案：ABC解析：路線價法適用于臨街宗地密集、交易活躍、街道規(guī)整區(qū)域，用途可多樣。36.基準地價更新的技術路線包括（）。A.級別基準地價更新??B.區(qū)片基準地價更新C.路線價更新??D.標定地價更新答案：ABC解析：標定地價更新不屬于基準地價更新技術路線。37.下列關于土地剩余使用年限修正，正確的有（）。A.剩余年限越長，修正系數越大B.修正系數與還原利率無關C.修正系數可大于1D.修正系數隨年限增加趨近于1答案：AD解析：修正系數=[1-1/(1+r)^n]，隨n增加而增大并趨近于1，與r負相關，不可能大于1。38.在剩余法中，開發(fā)周期對估價結果的影響有（）。A.周期越長，利息越高??B.周期越長，風險越大C.周期越短，利潤越高??D.周期與地價無關答案：AB解析：開發(fā)周期延長增加利息和風險，可能降低地價。39.下列關于土地估價報告歸檔，應保存的資料有（）。A.現場查勘記錄??B.估價技術報告C.估價委托書??D.估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件答案：ABCD解析：四項均為估價檔案必備資料。40.下列關于土地用途分類，屬于一級類的有（）。A.商服用地??B.工礦倉儲用地C.住宅用地??D.公共管理與公共服務用地答案：ABCD解析：四項均為《土地利用現狀分類》一級類。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.土地估價結果一經出具，任何情況下都不能調整。（×）解析：若發(fā)現重大錯誤或因規(guī)劃變更等情形，可按規(guī)定程序調整。42.成本逼近法適用于新開發(fā)土地及土地市場不發(fā)育區(qū)域。（√）解析：缺乏交易案例時，成本逼近法為主要方法。43.路線價法中的標準深度一經設定，不得更改。（×）解析：標準深度可根據區(qū)域規(guī)劃或市場變化調整。44.收益法中的還原利率應等同于銀行一年期存款利率。（×）解析：還原利率應反映土地收益風險，高于存款利率。45.基準地價系數修正法屬于市場比較法范疇。（√）解析：該方法以基準地價為比較基準，屬市場比較法衍生。46.土地估價報告可由一名注冊土地估價師獨立簽字生效。（×）解析：須兩名以上簽字。47.剩余法中的開發(fā)利潤應按銷售總額的一定比例計算。（×）解析：應按開發(fā)總成本比例計算。48.宗地紅線外“三通”未建成，開發(fā)費應適當折減。（√）解析：基礎設施未到位，開發(fā)程度不足，應折減。49.土地估價報告可引用過期基準地價，但需說明理由。（√）解析：引用過期數據需充分說明并做相應修正。50.土地估價必須采用兩種以上方法進行驗證。（√）解析：規(guī)程要求至少兩種方法相互驗證。四、計算題（共4題，每題10分，共40分。要求列出計算過程，結果保留兩位小數）51.某宗住宅用地面積4000㎡，容積率2.0，建筑密度25%，規(guī)劃限高60米，土地取得費為180萬元，開發(fā)費為120萬元，利息按土地取得費與開發(fā)費之和的8%計算，利潤率為12%，銷售稅費為開發(fā)完成后售價的6%，類似樓盤平均售價為8000元/㎡，試用剩余法評估該宗地價格。解：1.建筑面積=4000×2.0=8000㎡2.開發(fā)完成后總售價=8000×8000=6400萬元3.銷售稅費=6400×6%=384萬元4.開發(fā)總成本=土地取得費+開發(fā)費+利息+利潤利息=(180+120)×8%=24萬元利潤=(180+120+24)×12%=324×12%=38.88萬元開發(fā)總成本=180+120+24+38.88=362.88萬元5.土地價格=6400-384-362.88=5653.12萬元6.單位地價=5653.12萬元÷4000=14132.80元/㎡答案：該宗地總價為5653.12萬元，單位地價14132.80元/㎡。52.某宗商業(yè)用地剩余使用年限35年，年凈收益為120萬元，房屋現值為800萬元，房屋還原利率7%，土地還原利率6%，房屋剩余壽命30年，試用收益法評估土地價格。解：1.房屋年凈收益=800×7%=56萬元2.土地年凈收益=120-56=64萬元3.土地收益年限取房屋壽命30年4.土地價格=64×[1-1/(1+6%)^30]/6%=64×13.7648=880.95萬元答案：該宗地價格為880.95萬元。53.某宗工業(yè)用地面積6000㎡，基準地價500元/㎡，區(qū)域修正+4%，個別修正-2%，容積率修正0%，期日修正+3%，開發(fā)程度修正+5%，剩余使用年限修正-6%，求該宗地單位地價及總地價。解：單位地價=500×(1+4%)×(1-2%)×(1+3%)×(1+5%)×(1-6%)=500×1.04×0.98×1.03×1.05×0.94=500×0.994=497.00元/㎡總地價=497×6000=298.20萬元答案：單位地價497.00元/㎡，總地價298.20萬元。54.某臨街宗地寬20米，深18米，路線價4000元/㎡，標準深度10米，深度指數表：10米為100%，12米為98%，15米為95%，18米為91%，求該宗地總地價。解：深度18米對應指數91%路線價單價=4000×91%=3640元/㎡土地面積=20×18=360㎡總地價=3640×360=131.04萬元答案：該宗地總地價為131.04萬元。五、案例分析題（共2題，每題20分，共40分）55.案例背景：亳州譙城區(qū)某宗商住混合用地，面積8000㎡，容積率2.2，建筑密度30%，限高80米，土地取得費為220萬元，開發(fā)費為180萬元，開發(fā)周期2年，利息率7%，利潤率15%，銷售稅費為售價的7%，類似項目商業(yè)部分售價12000元/㎡，住宅部分售價9000元/㎡，商業(yè)占比25%，住宅占比75%，商業(yè)部分建筑密度占10%，住宅占20%，試用剩余法評估土地價格，并分析規(guī)劃調整對地價的影響。解：1.總建筑面積=8000×2.2=17600㎡商業(yè)面積=17600×25%=4400㎡住宅面積=17600×75%=13200㎡2.開發(fā)完成后總售價商業(yè)=4400×12000=5280萬元住宅=13200×9000=11880萬元合計=17160萬元3.銷售稅費=17160×7%=1201.2萬元4.開發(fā)成本土地取得費=220萬元開發(fā)費=180萬元利息=(220+180)×7%×2=56萬元利潤=(220+180+56)×15%=456×15%=68.4萬元開發(fā)總成本=220+180+56+68.4=524.4萬元5.土地價格=17160-1201.2-524.4=15434.4萬元6.單位地價=15434.4