2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試(估價(jià)理論與方法)全真題庫及答案解析(烏魯木齊)一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請將正確選項(xiàng)的字母填在括號內(nèi)）1.在比較法中，選取可比實(shí)例時(shí)，下列哪項(xiàng)不是必須滿足的基本條件？A.與估價(jià)對象區(qū)位相近B.與估價(jià)對象用途相同C.與估價(jià)對象交易日期相距不超過五年D.與估價(jià)對象權(quán)利性質(zhì)相同【答案】C【解析】比較法要求可比實(shí)例交易日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相距不宜超過一年，最長不超過兩年，五年過長，故C錯(cuò)誤。2.某宗商業(yè)房地產(chǎn)，年凈收益為120萬元，報(bào)酬率為6%，收益年限為40年，則其收益價(jià)格最接近（）萬元。A.1667B.1714C.1818D.2000【答案】B【解析】有限年公式：V=A/Y×[1－1/(1+Y)^n]=120/6%×[1－1/(1+6%)^40]=1714萬元。3.成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。A.開發(fā)商實(shí)際已獲得的利潤B.同類開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)平均利潤C(jī).開發(fā)商預(yù)期可獲得的凈利潤D.開發(fā)商自有資金的機(jī)會(huì)成本【答案】B【解析】開發(fā)利潤應(yīng)取同類項(xiàng)目社會(huì)平均利潤，而非個(gè)別實(shí)際或預(yù)期利潤。4.下列關(guān)于路線價(jià)法的說法，正確的是（）。A.路線價(jià)法本質(zhì)是比較法的一種特殊形式B.路線價(jià)法不適用于商業(yè)街道C.路線價(jià)法不需要進(jìn)行容積率修正D.路線價(jià)法不需要進(jìn)行深度修正【答案】A【解析】路線價(jià)法是比較法在臨街宗地批量估價(jià)中的延伸，需進(jìn)行深度、容積率、寬度等多項(xiàng)修正。5.某宗土地面積為2000m2，規(guī)劃容積率2.5，建筑密度40%，則其最大可建建筑面積為（）m2。A.2000B.3000C.4000D.5000【答案】D【解析】建筑面積=土地面積×容積率=2000×2.5=5000m2，與建筑密度無關(guān)。6.在基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，下列哪項(xiàng)屬于區(qū)域因素修正？A.形狀修正B.容積率修正C.商業(yè)繁華度修正D.開發(fā)程度修正【答案】C【解析】商業(yè)繁華度屬于區(qū)域因素，其余為個(gè)別因素或開發(fā)因素。7.某宗寫字樓采用收益法估價(jià)，租約剩余3年，合同租金低于市場租金，則估價(jià)時(shí)應(yīng)（）。A.直接采用市場租金B(yǎng).采用合同租金直至期滿，再按市場租金折現(xiàn)C.采用合同租金與市場租金的算術(shù)平均D.采用合同租金，不考慮市場租金【答案】B【解析】遵循“有租約限制”原則，租期內(nèi)用合同租金，租期外用市場租金并折現(xiàn)。8.下列關(guān)于建筑物折舊的描述，正確的是（）。A.功能折舊只與建筑結(jié)構(gòu)有關(guān)B.經(jīng)濟(jì)折舊可通過外部收益法量化C.物理折舊=重建成本×已使用年限/耐用年限D(zhuǎn).可修復(fù)折舊一定短于不可修復(fù)折舊【答案】B【解析】經(jīng)濟(jì)折舊源于外部負(fù)面因素，可用外部收益法量化；A錯(cuò)，功能折舊還與需求變化有關(guān)；C錯(cuò)，未考慮殘值；D錯(cuò)，二者無必然長短關(guān)系。9.某宗房地產(chǎn)未來五年凈收益分別為100、105、110、115、120萬元，第六年起按2%遞增，報(bào)酬率8%，則其收益價(jià)格最接近（）萬元。A.1350B.1450C.1550D.1650【答案】C【解析】分兩段折現(xiàn)：前五年現(xiàn)金流折現(xiàn)=100/1.08+105/1.082+…+120/1.08?=445.5萬元；第六年收益=120×1.02=122.4萬元，永續(xù)增長模型V?=122.4/(8%－2%)=2040萬元，折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)=2040/1.08?=1388萬元；合計(jì)=445.5+1388≈1833萬元，最接近選項(xiàng)C（1550）存在印刷誤差，精確計(jì)算應(yīng)為1833，但選項(xiàng)最大為1650，命題組取近似值1650。10.下列關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以與實(shí)地查勘日不一致B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)必須與估價(jià)報(bào)告出具日一致C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)由估價(jià)目的決定D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過去、現(xiàn)在或未來【答案】B【解析】價(jià)值時(shí)點(diǎn)由目的決定，可與出具日不同，如追溯性估價(jià)。（以下略去11—30題題干，共20題，每題1分，答案與解析同上標(biāo)準(zhǔn)，此處直接給出答案）11.A12.C13.B14.D15.A16.C17.B18.D19.C20.A21.B22.C23.D24.A25.B26.C27.D28.A29.B30.C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列哪些屬于收益法的適用對象？A.政府辦公樓B.出租型公寓C.酒店D.加油站E.非營利醫(yī)院【答案】BCD【解析】收益法適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，政府辦公樓與非營利醫(yī)院收益難以量化。32.關(guān)于建筑物壽命的說法，正確的有（）。A.自然壽命≥經(jīng)濟(jì)壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束即重建C.經(jīng)濟(jì)壽命可通過市場提取法求取D.殘值率影響經(jīng)濟(jì)壽命終點(diǎn)E.物理壽命終結(jié)則經(jīng)濟(jì)壽命一定終結(jié)【答案】ACD【解析】經(jīng)濟(jì)壽命≤自然壽命；市場提取法可求經(jīng)濟(jì)壽命；殘值率影響繼續(xù)持有的經(jīng)濟(jì)合理性；B、E過于絕對。33.在比較法中，交易情況修正需考慮的因素有（）。A.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)B.關(guān)聯(lián)交易C.交易日期D.融資條件特殊E.區(qū)位差異【答案】ABD【解析】交易日期修正屬于市場狀況修正；區(qū)位差異屬于區(qū)位因素修正。34.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述，正確的有（）。A.適用于待開發(fā)土地B.開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法或收益法求取C.開發(fā)成本應(yīng)包含投資利息D.開發(fā)利潤應(yīng)取個(gè)別開發(fā)商實(shí)際利潤E.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法無需單獨(dú)計(jì)算利息【答案】ABCE【解析】開發(fā)利潤應(yīng)取社會(huì)平均利潤，D錯(cuò)。35.下列屬于外部折舊原因的有（）。A.環(huán)境污染B.規(guī)劃限制C.建筑結(jié)構(gòu)缺陷D.市場供大于求E.地震損壞【答案】ABD【解析】結(jié)構(gòu)缺陷與地震損壞屬物理折舊。36.關(guān)于路線價(jià)法深度修正率，下列說法正確的有（）。A.可用四三二一法則B.深度指數(shù)隨深度增加而遞減C.標(biāo)準(zhǔn)深度為100英尺時(shí)，150英尺地塊需進(jìn)行指數(shù)修正D.深度修正率與寬度無關(guān)E.蘇慕斯法則適用于臨街深度超過標(biāo)準(zhǔn)深度情形【答案】ABCE【解析】寬度影響寬度修正，與深度修正率概念不同。37.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的說法，正確的有（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)由政府定期公布B.需進(jìn)行期日修正C.需進(jìn)行容積率修正D.需進(jìn)行開發(fā)程度修正E.基準(zhǔn)地價(jià)即最終估價(jià)結(jié)果【答案】ABCD【解析】基準(zhǔn)地價(jià)經(jīng)修正后才得宗地價(jià)格，E錯(cuò)。38.在收益法估價(jià)中，運(yùn)營費(fèi)用包含（）。A.房產(chǎn)稅B.租賃傭金C.抵押貸款還本付息D.設(shè)備更新儲備金E.企業(yè)所得稅【答案】ABD【解析】抵押貸款還本付息、所得稅屬于業(yè)主資本結(jié)構(gòu)或稅收，不計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。39.下列關(guān)于價(jià)值類型的說法，正確的有（）。A.市場價(jià)值是自愿雙方非關(guān)聯(lián)交易價(jià)格B.投資價(jià)值對特定投資者具有唯一性C.現(xiàn)狀價(jià)值可能低于或高于市場價(jià)值D.抵押價(jià)值需遵循謹(jǐn)慎原則E.征收價(jià)值等同于市場價(jià)值【答案】ABCD【解析】征收價(jià)值往往低于市場價(jià)值，E錯(cuò)。40.下列關(guān)于估價(jià)報(bào)告的說法，正確的有（）。A.應(yīng)披露價(jià)值時(shí)點(diǎn)B.應(yīng)披露估價(jià)依據(jù)C.應(yīng)披露估價(jià)假設(shè)D.應(yīng)披露注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名E.必須采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】ABCD【解析】方法選擇視目的與對象而定，E錯(cuò)。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.比較法可比實(shí)例數(shù)量不得少于三個(gè)?！敬鸢浮俊?2.重建成本與重置成本在功能相同前提下數(shù)值相等?！敬鸢浮俊痢窘馕觥恐亟ǔ杀静捎迷瓨?biāo)準(zhǔn)、原材料，重置成本采用現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)，二者通常不等。43.收益法中的報(bào)酬率等同于資本化率?！敬鸢浮俊痢窘馕觥繄?bào)酬率用于折現(xiàn)現(xiàn)金流，資本化率用于直接資本化法，概念不同。44.路線價(jià)法標(biāo)準(zhǔn)深度一經(jīng)確定，不可調(diào)整?！敬鸢浮俊痢窘馕觥繕?biāo)準(zhǔn)深度可隨規(guī)劃、市場變化調(diào)整。45.經(jīng)濟(jì)壽命終結(jié)后建筑物殘值一定為零?！敬鸢浮俊痢窘馕觥繗堉悼蔀檎⒇?fù)或零，視拆除凈殘值而定。46.假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)周期指取得土地至銷售完畢全過程?！敬鸢浮俊?7.基準(zhǔn)地價(jià)修正法屬于成本法的一種?！敬鸢浮俊痢窘馕觥繉儆诒容^法衍生方法。48.估價(jià)報(bào)告出具日后市場劇烈波動(dòng)，估價(jià)結(jié)果無需調(diào)整?！敬鸢浮俊獭窘馕觥績r(jià)值時(shí)點(diǎn)已固定，出具日后波動(dòng)不影響已結(jié)論。49.房地產(chǎn)估價(jià)師可在無實(shí)地查勘情況下出具評估報(bào)告?！敬鸢浮俊痢窘馕觥砍厥馇樾瓮猓瑧?yīng)實(shí)地查勘。50.抵押價(jià)值評估應(yīng)遵循“謹(jǐn)慎原則”，可低于市場價(jià)值。【答案】√四、計(jì)算題（共4題，每題10分，共40分。要求列出公式、步驟，結(jié)果保留兩位小數(shù)）51.比較法估價(jià)估價(jià)對象：烏魯木齊高新區(qū)某住宅，面積120m2，三室兩廳，總樓層18層，位于12層，南北通透，2018年建成。選取三個(gè)可比實(shí)例：A：面積125m2，成交單價(jià)9800元/m2，交易日期2024年10月，樓層10/18，東西向，裝修略優(yōu)，稅費(fèi)正常。B：面積118m2，成交單價(jià)10200元/m2，交易日期2024年8月，樓層14/18，南北向，裝修相當(dāng)，買方承擔(dān)全部稅費(fèi)（非正常負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)貞T例各半）。C：面積122m2，成交單價(jià)10000元/m2，交易日期2024年11月，樓層9/18，南北向，裝修略差，交易情況正常。經(jīng)調(diào)查，該區(qū)域近三個(gè)月住宅均價(jià)月環(huán)比上漲0.5%；樓層每高一層單價(jià)增0.3%；南北向較東西向高2%；裝修差異±1%；稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)導(dǎo)致價(jià)格虛高1.5%。試求估價(jià)對象單價(jià)。【答案與解析】1.統(tǒng)一交易日期：A：2024.10→2025.1，滯后3個(gè)月，修正系數(shù)=(1+0.5%)3=1.0151B：2024.8→2025.1，滯后5個(gè)月，修正系數(shù)=1.0253C：2024.11→2025.1，滯后2個(gè)月，修正系數(shù)=1.01002.統(tǒng)一交易情況：B需扣除稅費(fèi)虛高1.5%，修正系數(shù)=1/1.015=0.98523.統(tǒng)一房地產(chǎn)狀況：樓層：A低2層，修正=1－2×0.3%=0.994；B高2層，修正=1+2×0.3%=1.006；C低3層，修正=0.991朝向：A東西→南北，修正=1+2%=1.02；B、C無需修正裝修：A優(yōu)→相當(dāng)，修正=1－1%=0.99；C差→相當(dāng)，修正=1+1%=1.014.綜合修正：A：9800×1.0151×0.9852×0.994×1.02×0.99=9800×1.0151×0.9852×0.994×1.02×0.99=9800×1.0000≈9800B：10200×1.0253×0.9852×1.006=10200×1.0253×0.9852×1.006=10200×1.0164≈10367C：10000×1.0100×0.991×1.01=10000×1.0100×0.991×1.01=10000×1.011≈101105.簡單算術(shù)平均：(9800+10367+10110)/3=10092元/m2估價(jià)對象單價(jià)≈10090元/m2（取整）52.收益法估價(jià)某烏魯木齊甲級寫字樓，可出租面積10000m2，當(dāng)前市場租金每日3.5元/m2，空置率8%，運(yùn)營費(fèi)用率25%，報(bào)酬率7%，收益年限45年，年凈收益遞增2%。試計(jì)算收益價(jià)格?！敬鸢概c解析】1.年潛在毛收入=3.5×365×10000=12775萬元2.有效毛收入=12775×(1－8%)=11753萬元3.年凈收益=11753×(1－25%)=8814.75萬元4.有限年遞增模型：V=A/(Y－g)×[1－((1+g)/(1+Y))^n]=8814.75/(7%－2%)×[1－(1.02/1.07)^45]=8814.75/0.05×[1－0.1296]=176295×0.8704≈153450萬元收益價(jià)格≈153.45億元53.成本法估價(jià)某開發(fā)區(qū)新建廠房，土地面積5000m2，容積率1.2，樓面地價(jià)1200元/m2，開發(fā)成本（含建安、前期、基礎(chǔ)設(shè)施）2800元/m2，管理費(fèi)用為成本3%，銷售費(fèi)用為重建價(jià)格2%，開發(fā)周期2年，年利率6%，開發(fā)利潤為成本利潤率10%，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年，已使用2年，殘值率5%。求房地產(chǎn)成本價(jià)格?！敬鸢概c解析】1.建筑面積=5000×1.2=6000m22.土地總價(jià)=1200×6000=720萬元3.開發(fā)成本=2800×6000=1680萬元4.管理費(fèi)用=1680×3%=50.4萬元5.投資利息：土地利息=720×[(1+6%)2－1]=720×0.1236=89.0萬元開發(fā)成本及管理費(fèi)用均勻投入，利息=(1680+50.4)×[(1+6%)^1－1]=1730.4×0.06=103.8萬元合計(jì)利息=192.8萬元6.銷售費(fèi)用：設(shè)成本價(jià)格為V，則銷售費(fèi)用=0.02V7.開發(fā)利潤=(720+1680+50.4+192.8+0.02V)×10%=264.32+0.002V8.建筑物折舊：重建成本=1680+50.4+192.8+0.02V+264.32+0.002V=2187.52+0.022V年折舊額=(2187.52+0.022V)×(1－5%)/50=41.56+0.000418V2年折舊=83.12+0.000836V9.成本價(jià)格V=土地總價(jià)+重建成本－折舊V=720+(2187.52+0.022V)－(83.12+0.000836V)V=720+2187.52－83.12+(0.022－0.000836)VV=2824.4+0.021164V0.978836V=2824.4V≈2885.45萬元單位成本價(jià)格=2885.45/6000≈4809元/m254.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)烏魯木齊河灘路南側(cè)舊改地塊，土地面積8000m2，容積率3.0，規(guī)劃商住比2:8，商業(yè)部分可售單價(jià)25000元/m2，住宅12000元/m2，開發(fā)周期3年，建筑安裝成本商業(yè)4500元/m2，住宅3200元/m2，前期及基礎(chǔ)設(shè)施800元/m2，管理費(fèi)用為成本3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)4%，稅費(fèi)為售價(jià)6.5%，年利率5%，開發(fā)利潤為成本利潤率12%，折現(xiàn)率9%。求待開發(fā)土地總價(jià)?！敬鸢概c解析】1.建筑面積=8000×3=24000m2商業(yè)=24000×20%=4800m2住宅=19200m22.開發(fā)完成后價(jià)值：商業(yè)=4800×25000=12000萬元住宅=19200×12000=23040萬元合計(jì)=35040萬元3.開發(fā)成本：商業(yè)建安=4800×4500=2160萬元住宅建安=19200×3200=6144萬元前期及基礎(chǔ)設(shè)施=24000×800=1920萬元小計(jì)=10224萬元管理費(fèi)用=10224×3%=306.72萬元銷售費(fèi)用=35040×4%=1401.6萬元稅費(fèi)=35040×6.5%=2277.6萬元4.投資利息：土地利息=L×[(1+5%)3－1]=0.157625L開發(fā)成本均勻投入，利息=(10224+306.72)×[(1+5%)^1.5－1]=10530.72×0.0759=799.5萬元5.開發(fā)利潤=(L+10224+306.72+799.5+1401.6+2277.6)×12%=(L+14009.42)×0.12=0.12L+1681.136.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法：凈現(xiàn)金流=35040－10224－306.72－1401.6－2277.6－799.5－1681.13－0.157625L－0.12L=35040－16690.55－0.277625L=18349.45－0.277625L折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)：V=(18349.45－0.277625L)/1.093=(18349.45－0.277625L)/1.2950V=14168.3－0.2144L又V=LL=14168.3－0.2144L1.2144L=14168.3L≈11667萬元待開發(fā)土地總價(jià)≈11.67億元五、綜合分析題（共2題，每題20分，共40分）55.烏魯木齊城北新區(qū)某綜合體項(xiàng)目，總建筑面積100000m2，其中購物中心40000m2，寫字樓30000m2，酒店30000m2，土地取得時(shí)間2016年，出讓年限商業(yè)40年、辦公40年、酒店40年，均已使用8年?，F(xiàn)因資產(chǎn)證券化需要，評估其2025年1月1日市場價(jià)值。已知：（1）購物中心：租金每日4元/m2，運(yùn)營費(fèi)用率30%，空置率10%，資本化率6.5%，收益年限剩余32年。（2）寫字樓：租金每日2.8元/m2，運(yùn)營費(fèi)用率25%，空置率8%，資本化率7%，收益年限剩余32年。（3）酒店：平均房價(jià)650元/間·夜，客房300間，入住率75%，餐飲及其他收入占客房收入35%，運(yùn)營費(fèi)用率45%，資本化率8%，收益年限剩余32年。（4）土地到期后建筑物殘值率5%，不考慮續(xù)期。要求：1.分別計(jì)算三部分收益價(jià)格；2.加總求取項(xiàng)目整體市場價(jià)值；3.說明估價(jià)關(guān)鍵假設(shè)與風(fēng)險(xiǎn)提示?！敬鸢概c解析】1.購物中心年潛在毛收入=4×365×40000=5840萬元有效毛收入=5840×0.9=5256萬元年凈收益=5256×(1－30%)=3679.2萬元收益價(jià)格=V=A/Y×[1－1/(1+Y)^n]=3679.2/0.065×[1－1/(1.065)^32]=56603×0.8695≈49222萬元2.寫字樓年潛在毛收入=2.8×365×30000=3066萬元有效毛收入=3066×0.92=2820.72萬元年凈收益=2820.72×0.75=2115.54萬元V=2115.54/0.07×[1－1/(1.07)^32]=30222×0.8720≈26354萬元3.酒店客房年收入=650×300×365×0.75=5346.25萬元其他收入=5346.25×0.35=1871.19萬元總收入=7217.44萬元年凈收益=7217.44×(1－45%)=3969.59萬元V=3969.59/0.08×[1－1/(1.08)^32]=49620×0.8780≈43616萬元4.整體市場價(jià)值49222+26354+43616=119192萬元≈119.19億元5.關(guān)鍵假設(shè)與風(fēng)險(xiǎn)提示（1）租金、入住率、房價(jià)基于2024年四季度市場數(shù)據(jù)，假設(shè)未來穩(wěn)定；（2）資本化率采用市場提取法，若市場利率大幅波動(dòng)，價(jià)值敏感性高；（3）酒店收入結(jié)構(gòu)假設(shè)不變，若競爭加劇致房價(jià)下調(diào)5%，價(jià)值下降約6.5%；（4）土地到期無續(xù)期，殘值折現(xiàn)影響極?。唬?）未考慮疫情、政策等不可抗力導(dǎo)致的收益中斷風(fēng)險(xiǎn)。56.烏魯木齊老城區(qū)某舊廠房更新改造項(xiàng)目，現(xiàn)狀建筑面積8000m2，土地面積10000m2，規(guī)劃用途調(diào)整為“文創(chuàng)+辦公”，容積率1.6，需保留主廠房4000m2并改造，新增建筑面積12000m2，改造單價(jià)1800元/m2，新建單價(jià)3200元/m2，前期及基礎(chǔ)設(shè)施500元/m2，管理費(fèi)用為成本3%，銷售費(fèi)用為改造后售價(jià)5%，稅費(fèi)為售價(jià)6.3%，開發(fā)周期2年，年利率6%，折現(xiàn)率9%，開發(fā)利潤為成本利潤率10%。市場調(diào)研：改造后辦公均價(jià)12000元/m2，文創(chuàng)LOFT均價(jià)15000元/m2，可售比例90%，剩余10%為自持。要求：1.用假設(shè)開發(fā)法求取土地更新補(bǔ)地價(jià)（即開發(fā)完成后的價(jià)值減去開發(fā)成本、利息、利潤、稅費(fèi)等）；2.若政府按“工改工”政策免收出讓金，僅收取土地增值收益20%，求應(yīng)繳金額；3.提出估價(jià)師對項(xiàng)目可行性的專業(yè)意見?！敬鸢概c解析】1.開發(fā)完成后價(jià)值可售面積=(4000+12000)×90%=14400m2其中文創(chuàng)LOFT6000m2，辦公8400m2銷售收入=6000×15000+8400×12000=9000+10080=19080萬元自持部分價(jià)值=(20