2025年度房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試模擬題庫：（房地產(chǎn)估價原理與方法）復(fù)習(xí)題及答案解析一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.某宗房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)已簽訂三年期租約，年租金固定不變，市場租金每年上漲3%。若采用收益法估價，對租約期內(nèi)租金應(yīng)選取（）。A.實(shí)際租約租金B(yǎng).市場租金C.實(shí)際租約租金與市場租金的加權(quán)平均D.租約期滿后的市場租金答案：A解析：收益法遵循“繼續(xù)經(jīng)營”前提，租約期內(nèi)應(yīng)采納實(shí)際租約租金，租約期外才用市場租金，以體現(xiàn)合同法律效力。2.運(yùn)用比較法評估某套住宅時，選取的可比實(shí)例成交單價為18000元/m2，個別因素修正系數(shù)為+3%，交易情況修正系數(shù)為-2%，市場狀況調(diào)整系數(shù)為+5%，則修正后單價為（）元/m2。A.18000×(1+3%-2%+5%)B.18000×(1+3%)×(1-2%)×(1+5%)C.18000+18000×(3%-2%+5%)D.18000×(1+3%-2%)×(1+5%)答案：B解析：比較法修正應(yīng)采用連乘模式，避免加減混淆，體現(xiàn)各因素獨(dú)立影響。3.成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。A.開發(fā)商實(shí)際已獲得的利潤B.同類項目社會平均利潤C(jī).估價人員估計的最高利潤D.開發(fā)商承諾的最低利潤答案：B解析：成本法取社會平均利潤，以保證客觀性，而非個別開發(fā)商實(shí)際或主觀數(shù)據(jù)。4.某宗土地剩余使用年限為35年，資本化率為5%，采用直線法折舊，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年，已使用15年，則建筑物折舊率為（）。A.15/50B.35/50C.15/35D.1-15/50答案：A解析：直線法折舊率=已使用年限/經(jīng)濟(jì)壽命，與土地剩余年限無關(guān)。5.在收益法計算中，若凈收益每年遞增2%，資本化率為6%，則收益乘數(shù)為（）。A.1/(6%-2%)B.1/6%C.1/(6%+2%)D.1/2%答案：A解析：收益乘數(shù)=1/(資本化率-增長率)，即戈登模型。6.比較法中，交易情況修正的目的是（）。A.將成交價格修正為正常市場價格B.將掛牌價修正為成交價C.將稅費(fèi)負(fù)擔(dān)修正為買方實(shí)付D.將融資條件修正為一次性付款答案：A解析：交易情況修正核心是把非正常交易價格修正為正常市場價格。7.運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時，需首先確定（）。A.估價對象容積率B.基準(zhǔn)地價內(nèi)涵C.開發(fā)程度修正系數(shù)D.使用年限修正系數(shù)答案：B解析：基準(zhǔn)地價內(nèi)涵決定價格基準(zhǔn)，必須先明確，否則后續(xù)修正無依據(jù)。8.某在建工程已完成主體結(jié)構(gòu)，形象進(jìn)度60%，后續(xù)開發(fā)期0.5年，折現(xiàn)率8%，則后續(xù)開發(fā)成本折現(xiàn)到估價時點(diǎn)的系數(shù)為（）。A.1/(1+8%)^0.5B.(1+8%)^0.5C.1-1/(1+8%)^0.5D.8%×0.5答案：A解析：折現(xiàn)未來成本需用一次性折現(xiàn)系數(shù)，指數(shù)0.5年。9.房地產(chǎn)估價中，價值時點(diǎn)與估價作業(yè)日期不一致可能導(dǎo)致（）。A.估價結(jié)果無效B.估價假設(shè)改變C.市場狀況調(diào)整D.估價目的變更答案：C解析：時點(diǎn)差異需通過市場狀況調(diào)整反映價格波動。10.采用收益法評估酒店時，下列哪項應(yīng)計入有效毛收入（）。A.一次性股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價B.客房迷你吧收入C.業(yè)主自住房屋虛擬租金D.政府補(bǔ)貼收入答案：B解析：迷你吧收入為酒店日常經(jīng)營收入，屬于有效毛收入。11.成本法評估工業(yè)廠房時，計算開發(fā)利潤的基礎(chǔ)應(yīng)包含（）。A.土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用B.土地取得成本+建設(shè)成本C.建設(shè)成本+銷售稅費(fèi)D.土地取得成本答案：A解析：開發(fā)利潤基數(shù)為全部直接投資，包括土地、建設(shè)、管理、銷售費(fèi)用。12.比較法區(qū)位狀況修正中，若可比實(shí)例位于估價對象下游1公里，且該河段單向航運(yùn)便利，則修正方向?yàn)椋ǎ.向上修正B.向下修正C.不修正D.無法判斷答案：B解析：下游河段航運(yùn)便利度降低，區(qū)位劣于估價對象，應(yīng)向下修正。13.某宗房地產(chǎn)抵押估價，價值類型為（）。A.市場價值B.投資價值C.謹(jǐn)慎價值D.快速變現(xiàn)價值答案：C解析：抵押估價需考慮金融風(fēng)險，采用謹(jǐn)慎價值。14.收益法預(yù)測凈收益時，下列哪項屬于運(yùn)營費(fèi)用（）。A.抵押貸款還本付息B.企業(yè)所得稅C.設(shè)備更新儲備金D.業(yè)主個人賬戶支出答案：C解析：設(shè)備更新儲備金為維持運(yùn)營必要支出，屬運(yùn)營費(fèi)用。15.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時，開發(fā)完成后的價值一般通過（）求取。A.比較法B.成本法C.基準(zhǔn)地價法D.路線價法答案：A解析：開發(fā)完成后房地產(chǎn)通常以比較法求取市場售價。16.某宗土地面積5000m2，容積率2.0，建筑密度40%，則最大建筑基底面積為（）m2。A.5000×2.0B.5000×40%C.5000×2.0×40%D.5000/2.0答案：B解析：建筑密度=建筑基底面積/用地面積，與容積率無關(guān)。17.路線價法估價時，深度指數(shù)修正的本質(zhì)是（）。A.臨街深度對土地單價的影響B(tài).寬度對土地單價的影響C.形狀對土地單價的影響D.容積率對土地單價的影響答案：A解析：深度指數(shù)反映臨街深度變化導(dǎo)致單價變化。18.某宗房地產(chǎn)已使用10年，經(jīng)濟(jì)壽命40年，殘值率5%，則雙倍余額遞減法第一年折舊率為（）。A.2/40B.1/40C.5%D.2×(1-5%)/40答案：A解析：雙倍余額遞減法折舊率=2/經(jīng)濟(jì)壽命，不考慮殘值。19.比較法交易日期修正采用環(huán)比指數(shù)時，若2025年3月指數(shù)為120，2025年6月指數(shù)為126，則修正系數(shù)為（）。A.126/120B.120/126C.(126-120)/120D.126-120答案：A解析：交易日期修正系數(shù)=估價時點(diǎn)指數(shù)/交易時點(diǎn)指數(shù)。20.收益法資本化率求取采用市場提取法時，需選用（）。A.同區(qū)域同類型房地產(chǎn)凈收益與售價比值B.銀行存款利率C.國債收益率D.股票市盈率倒數(shù)答案：A解析：市場提取法通過同類房地產(chǎn)租售比求資本化率。21.某宗房地產(chǎn)帶五年期租約，租約租金低于市場租金20%，若采用收益法，則租約期內(nèi)應(yīng)（）。A.按市場租金計算B.按租約租金計算C.按兩者平均值D.按租約租金并考慮承租人信用折扣答案：B解析：租約期內(nèi)按合同租金，體現(xiàn)法律約定優(yōu)先。22.成本法評估舊有房地產(chǎn)時，物質(zhì)折舊不包括（）。A.自然老化B.正常磨損C.功能性貶值D.意外破壞答案：C解析：功能性貶值屬于功能折舊，非物質(zhì)折舊。23.某宗房地產(chǎn)估價時點(diǎn)至成交時點(diǎn)間隔6個月，期間區(qū)域價格上漲4%，則交易日期修正系數(shù)為（）。A.1+4%B.1-4%C.4%D.1/(1+4%)答案：A解析：價格上漲需向上修正，系數(shù)=1+漲幅。24.運(yùn)用收益法評估地下車庫時，下列哪項應(yīng)扣除（）。A.車位租賃收入B.物業(yè)管理費(fèi)C.土地出讓金D.初始建設(shè)投資答案：B解析：物業(yè)管理費(fèi)為運(yùn)營費(fèi)用，應(yīng)從收入中扣除。25.某宗房地產(chǎn)采用比較法評估，選取三個可比實(shí)例，修正后單價分別為20000、21000、20500元/m2，若采用簡單算術(shù)平均，則評估單價為（）元/m2。A.20500B.20000C.21000D.20333答案：A解析：(20000+21000+20500)/3=20500。26.成本法評估時，銷售稅費(fèi)一般按（）為基數(shù)計算。A.土地取得成本B.建設(shè)成本C.開發(fā)完成后的價值D.開發(fā)利潤答案：C解析：銷售稅費(fèi)以售價為基數(shù)，即開發(fā)完成后價值。27.某宗房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命50年，已使用30年，剩余土地使用權(quán)20年，則收益法收益年限應(yīng)?。ǎ┠?。A.50B.30C.20D.40答案：C解析：收益年限取建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地剩余年限孰短。28.比較法中，若可比實(shí)例成交附帶家私家電，而估價對象為空房，則應(yīng)（）。A.不做修正B.向上修正C.向下修正D.單獨(dú)估算家私價值并扣除答案：D解析：附帶資產(chǎn)價值應(yīng)單獨(dú)扣除，避免混入房地產(chǎn)價值。29.某宗房地產(chǎn)采用假設(shè)開發(fā)法，開發(fā)周期2年，折現(xiàn)率10%，則折現(xiàn)因子為（）。A.1/(1+10%)^2B.(1+10%)^2C.10%×2D.1-1/(1+10%)^2答案：A解析：折現(xiàn)因子=1/(1+r)^t。30.收益法計算中，若凈收益為100萬元，資本化率為5%，則房地產(chǎn)價值為（）萬元。A.2000B.500C.100D.105答案：A解析：價值=凈收益/資本化率=100/5%=2000。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于比較法區(qū)位狀況調(diào)整內(nèi)容的有（）。A.交通便捷度B.學(xué)區(qū)質(zhì)量C.樓層D.朝向E.景觀資源答案：A、B、E解析：樓層、朝向?qū)賯€別因素，交通、學(xué)區(qū)、景觀屬區(qū)位因素。32.收益法運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A.維修費(fèi)B.保險費(fèi)C.房產(chǎn)稅D.租賃傭金E.抵押貸款利息答案：A、B、C、D解析：貸款利息屬融資成本，非運(yùn)營費(fèi)用。33.成本法評估土地時，土地取得成本包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).契稅C.拆遷安置補(bǔ)償D.土地開發(fā)費(fèi)E.耕地占用稅答案：A、B、C、E解析：土地開發(fā)費(fèi)屬開發(fā)成本，非取得成本。34.下列關(guān)于資本化率的說法正確的有（）。A.與風(fēng)險正相關(guān)B.與收益年限負(fù)相關(guān)C.市場提取法求取時需選用同類型房地產(chǎn)D.累加法需分別確定安全利率與風(fēng)險調(diào)整E.投資收益率越高，資本化率越低答案：A、C、D解析：資本化率與風(fēng)險正相關(guān)，與收益年限無直接負(fù)相關(guān)；投資收益率越高，資本化率越高。35.比較法選取可比實(shí)例應(yīng)滿足（）。A.與估價對象用途相同B.與估價對象區(qū)位相近C.交易日期接近D.交易價格為正常市場成交E.面積必須完全一致答案：A、B、C、D解析：面積相近即可，無需完全一致。36.假設(shè)開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后價值可通過（）求取。A.比較法B.收益法C.長期趨勢法D.成本法E.路線價法答案：A、B解析：開發(fā)完成后價值通常用比較法或收益法。37.下列屬于建筑物功能性貶值的有（）。A.戶型設(shè)計過時B.電梯數(shù)量不足C.樓板裂縫D.管道老化E.層高過低答案：A、B、E解析：裂縫、老化屬物質(zhì)折舊。38.收益法評估酒店時，有效毛收入包括（）。A.客房收入B.餐飲收入C.會議場租D.一次性股權(quán)溢價E.SPA收入答案：A、B、C、E解析：股權(quán)溢價屬資本項，非經(jīng)營收入。39.比較法交易情況修正需考慮（）。A.稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁B.融資條件C.利害關(guān)系人交易D.地塊形狀E.急售急買答案：A、B、C、E解析：地塊形狀屬個別因素。40.路線價法深度指數(shù)修正可采用（）。A.四三二一法則B.蘇慕斯法則C.霍夫曼法則D.哈柏法則E.指數(shù)曲線法答案：A、B、C、D解析：以上均為經(jīng)典深度指數(shù)法則。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.比較法修正系數(shù)可以大于1也可以小于1。（√）42.收益法資本化率一定高于無風(fēng)險利率。（√）43.成本法評估結(jié)果永遠(yuǎn)高于比較法結(jié)果。（×）44.假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)利潤應(yīng)計入開發(fā)成本。（√）45.基準(zhǔn)地價法屬于市場法衍生方法。（√）46.房地產(chǎn)估價結(jié)果具有唯一性。（×）47.收益法預(yù)測凈收益時應(yīng)考慮通貨膨脹。（√）48.物質(zhì)折舊與功能折舊可以合并計算。（×）49.路線價法僅適用于商業(yè)街道土地評估。（√）50.估價報告使用期限一般為一年。（√）四、計算題（共4題，每題10分，共40分。要求列出計算過程，結(jié)果保留兩位小數(shù)）51.某宗寫字樓建筑面積2000m2，月租金報價120元/m2（含物業(yè)費(fèi)），空置率8%，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入25%，資本化率6%，收益年限40年，年凈收益每年遞增2%，求房地產(chǎn)價值。解：年有效毛收入=120×12×2000×(1-8%)=2659200元年運(yùn)營費(fèi)用=2659200×25%=664800元年凈收益A1=2659200-664800=1994400元資本化率r=6%，增長率g=2%收益年限n=40年，采用有限年期遞增模型：V=A1/(r-g)×[1-((1+g)/(1+r))^n]=1994400/(6%-2%)×[1-((1+2%)/(1+6%))^40]=49860000×[1-(1.02/1.06)^40]=49860000×[1-0.2145]=49860000×0.7855=3915.58萬元答案：該寫字樓房地產(chǎn)價值為3915.58萬元。52.某宗土地面積3000m2，容積率2.5，建筑密度30%，規(guī)劃限高45m，建成后可售商業(yè)面積占總面積20%，住宅占80%。同類商業(yè)售價35000元/m2，住宅售價25000元/m2，開發(fā)成本（含土地）合計12000元/m2，銷售稅費(fèi)為售價8%，開發(fā)利潤為成本10%，求該宗地市場價值。解：總建筑面積=3000×2.5=7500m2商業(yè)面積=7500×20%=1500m2住宅面積=7500×80%=6000m2開發(fā)完成后價值=1500×35000+6000×25000=5250萬+15000萬=20250萬元銷售稅費(fèi)=20250×8%=1620萬元開發(fā)利潤=12000×7500×10%=900萬元開發(fā)成本=12000×7500=9000萬元設(shè)土地價值為V，則：V=開發(fā)完成后價值-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-開發(fā)成本=20250-1620-900-9000=8730萬元答案：該宗地市場價值為8730萬元。53.某宗住宅已使用20年，經(jīng)濟(jì)壽命60年，殘值率10%，建筑面積120m2，重置成本4500元/m2，采用直線法折舊，求建筑物現(xiàn)值。解：重置成本=4500×120=540000元年折舊額=540000×(1-10%)/60=8100元已提折舊=8100×20=162000元建筑物現(xiàn)值=540000-162000=378000元答案：建筑物現(xiàn)值為37.80萬元。54.某宗土地臨街深度30m，路線價20000元/m2，采用四三二一法則，臨街寬度20m，求該地塊總價。解：四三二一法則：0-7.5m：40%×7.5×20000=60000元7.5-15m：30%×7.5×20000=45000元15-22.5m：20%×7.5×20000=30000元22.5-30m：10%×7.5×20000=15000元單價合計=60000+45000+30000+15000=150000元/m2總價=150000×20=300萬元答案：該地塊總價為300萬元。五、綜合分析題（共1題，20分）55.某市老城區(qū)擬更新改造，現(xiàn)需評估一棟建于2005年的混合結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，位于主干道交叉口，建筑面積3000m2，土地面積1000m2，剩余土地使用年限35年，目前一層出租給品牌便利店，月租金200元/m2，二層以上為小型餐飲，月租金120元/m2，空置率5%，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入30%，區(qū)域同類商業(yè)資本化率5.5%，經(jīng)調(diào)查：（1）該區(qū)域商業(yè)租金年增長率2%；（2）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年，已使用20年，殘值率5%；（3）同區(qū)域同類商業(yè)空