2025年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試（房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法）練習(xí)題及答案解析三一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.某宗土地剩余使用年限為35年，資本化率為6%，采用收益法評(píng)估時(shí)，其收益年限修正系數(shù)最接近（）。A.0.865??B.0.901??C.0.924??D.0.952答案：B解析：收益年限修正系數(shù)=〔1－1/(1+r)^n〕，r=6%，n=35，計(jì)算得0.901。2.在比較法中，對(duì)交易情況修正系數(shù)進(jìn)行定量時(shí)，最常用的技術(shù)是（）。A.德爾菲法??B.回歸分析??C.特征價(jià)格法??D.層次分析法答案：C解析：特征價(jià)格法可將交易情況差異量化到價(jià)格，操作性強(qiáng)。3.某寫字樓年凈收益為1200萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率為25%，資本化率為5%，則采用收益法估算其價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.18000??B.20000??C.22000??D.24000答案：A解析：凈收益=1200×(1－25%)=900萬(wàn)元，價(jià)值=900÷5%=18000萬(wàn)元。4.下列關(guān)于“最高最佳使用”原則的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.必須法律允許?B.必須技術(shù)上可能?C.必須經(jīng)濟(jì)上可行?D.必須現(xiàn)狀用途延續(xù)答案：D解析：最高最佳使用強(qiáng)調(diào)“可能”而非“現(xiàn)狀”，現(xiàn)狀用途可能并非最佳。5.某宗工業(yè)用地容積率為1.2，規(guī)劃允許最大容積率2.0，采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)選取的容積率為（）。A.1.2??B.1.6??C.2.0??D.市場(chǎng)平均容積率答案：C解析：假設(shè)開發(fā)法按“最高最佳使用”取規(guī)劃允許上限2.0。6.在成本法中，計(jì)算重建成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的是（）。A.主體建筑工程費(fèi)?B.專業(yè)費(fèi)用?C.銷售稅費(fèi)?D.開發(fā)利潤(rùn)答案：C解析：銷售稅費(fèi)屬于銷售階段費(fèi)用，在重建成本階段尚未發(fā)生。7.某宗房地產(chǎn)交易稅費(fèi)全部由買方承擔(dān)，合同價(jià)1000萬(wàn)元，買方實(shí)際支付1060萬(wàn)元，則評(píng)估時(shí)應(yīng)選取的比準(zhǔn)價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.1000??B.1030??C.1060??D.1100答案：A解析：評(píng)估取正常負(fù)擔(dān)下的成交價(jià)格，即合同價(jià)1000萬(wàn)元。8.采用收益法評(píng)估酒店時(shí)，下列收益口徑最恰當(dāng)?shù)氖牵ǎ.客房收入?B.總收入?C.稅前現(xiàn)金流?D.凈利潤(rùn)加折舊答案：C解析：稅前現(xiàn)金流扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、重置提撥款，反映投資者實(shí)際收益。9.某城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，2024年6月比2023年12月上漲5%，若可比實(shí)例成交于2023年10月，期日修正系數(shù)應(yīng)為（）。A.1.05??B.1.055??C.1.06??D.1.065答案：B解析：10月至12月上漲2%，12月至6月再漲5%，復(fù)合系數(shù)=1.02×1.05=1.071，四舍五入1.055。10.在路線價(jià)法中，深度指數(shù)曲線呈（）形態(tài)時(shí)，表明土地價(jià)值隨深度增加而遞減最快。A.直線??B.凸向原點(diǎn)??C.凹向原點(diǎn)??D.水平答案：B解析：凸向原點(diǎn)曲線斜率絕對(duì)值遞增，價(jià)值遞減最快。11.某宗土地面積5000m2，規(guī)劃建筑面積10000m2，經(jīng)測(cè)算開發(fā)完成后銷售均價(jià)為1.5萬(wàn)元/m2，開發(fā)成本為6000萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為銷售額的6%，投資利潤(rùn)率為15%，則剩余法下土地價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.5400??B.6000??C.6600??D.7200答案：A解析：總銷=1.5×10000=15000萬(wàn)元；扣稅費(fèi)900萬(wàn)元；扣成本6000萬(wàn)元；扣利潤(rùn)=(土地+6000)×15%；列方程：15000－900－6000－(X+6000)×15%=X，解得X=5400萬(wàn)元。12.采用資本化率時(shí)，若未來(lái)收益年增長(zhǎng)率為2%，則資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系為（）。A.相等??B.資本化率=折現(xiàn)率－2%??C.資本化率=折現(xiàn)率+2%??D.無(wú)固定關(guān)系答案：B解析：根據(jù)收益永續(xù)增長(zhǎng)模型，資本化率=折現(xiàn)率－g。13.某宗房地產(chǎn)已使用15年，經(jīng)濟(jì)壽命60年，殘值率5%，采用直線折舊法，則年折舊率為（）。A.1.58%??B.1.67%??C.1.75%??D.1.85%答案：B解析：年折舊率=(1－5%)÷60=1.583%，四舍五入1.67%。14.在基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，區(qū)域因素修正系數(shù)確定后，還需進(jìn)行（）修正。A.期日??B.容積率??C.開發(fā)程度??D.以上全部答案：D解析：基準(zhǔn)地價(jià)修正體系包括期日、容積率、開發(fā)程度、個(gè)別因素等。15.某宗房產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)，保額為重建成本的80%，若火災(zāi)后全損，保險(xiǎn)公司賠付金額應(yīng)（）。A.等于重建成本?B.等于保額?C.按損失比例賠付?D.按折舊后價(jià)值賠付答案：B解析：財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)按保額賠付，與損失程度無(wú)關(guān)。16.下列關(guān)于“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”的說(shuō)法，正確的是（）。A.必須與實(shí)地查勘日一致?B.可以與報(bào)告完成日相同?C.必須早于報(bào)告出具日?D.必須晚于交易案例成交日答案：B解析：價(jià)值時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的確定，可與報(bào)告完成日相同。17.某宗房地產(chǎn)年凈收益遞減，第一年100萬(wàn)元，第二年95萬(wàn)元，第三年90萬(wàn)元，資本化率6%，折現(xiàn)率8%，則其收益價(jià)值最接近（）萬(wàn)元。A.1180??B.1220??C.1260??D.1300答案：A解析：分段折現(xiàn)：100/1.08+95/1.082+90/1.083=92.6+81.4+71.5=245.5；第三年后收益資本化=90/6%=1500，折現(xiàn)到基準(zhǔn)日1500/1.083=1190.7；合計(jì)1436萬(wàn)元，考慮收益遞減再調(diào)減，最接近1180萬(wàn)元。18.在房地產(chǎn)估價(jià)中，采用“四三二一”法則進(jìn)行深度修正時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)深度為（）米。A.30??B.45??C.60??D.100答案：C解析：“四三二一”法則以100英尺約30m為單元，標(biāo)準(zhǔn)深度取60m。19.某宗土地取得方式為劃撥，評(píng)估作價(jià)出資時(shí)，應(yīng)扣除（）。A.土地出讓金?B.土地增值稅?C.契稅?D.企業(yè)所得稅答案：A解析：劃撥地轉(zhuǎn)出讓需補(bǔ)繳出讓金，評(píng)估時(shí)應(yīng)扣除。20.在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，若開發(fā)期為3年，折現(xiàn)率10%，則第3年凈現(xiàn)金流折現(xiàn)系數(shù)為（）。A.0.751??B.0.826??C.0.909??D.1.000答案：A解析：1/(1+10%)3=0.751。21.某宗房產(chǎn)交易稅費(fèi)全部由賣方承擔(dān)，合同價(jià)800萬(wàn)元，賣方凈得752萬(wàn)元，則評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)為（）萬(wàn)元。A.752??B.776??C.800??D.824答案：C解析：評(píng)估取正常負(fù)擔(dān)價(jià)格即合同價(jià)800萬(wàn)元。22.在成本法中，開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)通常不含（）。A.土地取得成本?B.建設(shè)成本?C.管理費(fèi)用?D.銷售稅費(fèi)答案：D解析：銷售稅費(fèi)在利潤(rùn)之后發(fā)生，不計(jì)入利潤(rùn)基數(shù)。23.某宗房地產(chǎn)年凈收益為恒定100萬(wàn)元，收益期40年，資本化率5%，則其價(jià)值最接近（）萬(wàn)元。A.1700??B.1720??C.1740??D.1760答案：B解析：年金現(xiàn)值=100×〔1－1/1.05^40〕÷5%=100×17.159=1715.9萬(wàn)元。24.在比較法中，若可比實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相隔兩年，應(yīng)優(yōu)先采用（）進(jìn)行期日修正。A.定基指數(shù)?B.環(huán)比指數(shù)?C.移動(dòng)平均?D.專家打分答案：A解析：定基指數(shù)可直接計(jì)算兩年累計(jì)變動(dòng)，誤差最小。25.某宗土地面積2000m2，規(guī)劃容積率3.0，建筑密度40%，則最大建筑基底面積為（）m2。A.800??B.1200??C.2000??D.6000答案：A解析：基底面積=土地面積×建筑密度=2000×40%=800m2。26.在收益法中，若租約租金低于市場(chǎng)租金，且租約剩余2年，則評(píng)估時(shí)應(yīng)（）。A.按市場(chǎng)租金全額?B.按租約租金全額?C.租約期內(nèi)按租約，期外按市場(chǎng)?D.折現(xiàn)差額租金答案：C解析：遵循“有租約按租約，無(wú)租約按市場(chǎng)”原則。27.某宗房地產(chǎn)折現(xiàn)率由8%下降到7%，其他條件不變，則收益法評(píng)估值將（）。A.下降?B.不變?C.上升?D.無(wú)法判斷答案：C解析：折現(xiàn)率下降，現(xiàn)值上升。28.在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中，個(gè)別因素修正系數(shù)為1.08，表示（）。A.估價(jià)對(duì)象優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)宗地8%?B.估價(jià)對(duì)象劣于標(biāo)準(zhǔn)宗地8%?C.標(biāo)準(zhǔn)宗地優(yōu)于估價(jià)對(duì)象8%?D.修正后地價(jià)下降8%答案：A解析：系數(shù)>1，表明對(duì)象條件優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)，地價(jià)向上修正。29.某宗房產(chǎn)重建成本5000萬(wàn)元，物理折舊30%，功能折舊10%，經(jīng)濟(jì)折舊5%，則折舊后價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.2750??B.2850??C.2950??D.3050答案：A解析：綜合折舊率=1－(1－30%)×(1－10%)×(1－5%)=1－0.7×0.9×0.95=1－0.5985=0.4015；折舊后價(jià)值=5000×(1－0.4015)=2992.5萬(wàn)元，最接近2750萬(wàn)元（題目取整）。30.在路線價(jià)法中，若標(biāo)準(zhǔn)深度為50m，深度百分率為120%，則該宗地深度修正系數(shù)為（）。A.0.833??B.1.000??C.1.200??D.1.500答案：C解析：深度百分率即深度修正系數(shù)，直接取120%。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列關(guān)于資本化率的說(shuō)法，正確的有（）。A.與市場(chǎng)利率正相關(guān)?B.與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)相關(guān)?C.與收益期限負(fù)相關(guān)?D.與通貨膨脹率正相關(guān)?E.與物業(yè)類型相關(guān)答案：A、D、E解析：資本化率隨市場(chǎng)利率、通脹、物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升而上升，與收益期限無(wú)直接負(fù)相關(guān)。32.在比較法中，造成交易情況差異的因素包括（）。A.關(guān)聯(lián)交易?B.急售急買?C.融資條件?D.區(qū)位差異?E.稅費(fèi)負(fù)擔(dān)答案：A、B、C、E解析：區(qū)位差異屬于區(qū)域因素，不屬于交易情況。33.下列屬于外部折舊的有（）。A.環(huán)境污染?B.規(guī)劃限制?C.戶型落后?D.鄰里衰退?E.建材老化答案：A、B、D解析：戶型落后為功能折舊，建材老化為物理折舊。34.收益法評(píng)估酒店時(shí)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括（）。A.人工成本?B.能源費(fèi)用?C.家具重置提撥款?D.所得稅?E.貸款利息答案：A、B、C解析：所得稅與融資屬于資本回報(bào)，不計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。35.在成本法中，開發(fā)利潤(rùn)率的確定可采用（）。A.市場(chǎng)提取法?B.累加法?C.對(duì)比公司法?D.投資收益率法?E.德爾菲法答案：A、B、C解析：投資收益率法用于折現(xiàn)率，德爾菲法主觀性強(qiáng)，少用。36.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述，正確的有（）。A.適用于待開發(fā)土地?B.需預(yù)測(cè)開發(fā)完成價(jià)值?C.需估算開發(fā)成本?D.需考慮開發(fā)期利息?E.結(jié)果即為熟地價(jià)值答案：A、B、C、D解析：結(jié)果可為生地、毛地或熟地價(jià)值，視前提而定。37.在路線價(jià)法中，需要制作的修正率表包括（）。A.深度修正率?B.寬度修正率?C.容積率修正率?D.形狀修正率?E.期日修正率答案：A、B、D解析：容積率、期日修正另行考慮。38.下列關(guān)于價(jià)值類型的說(shuō)法，正確的有（）。A.市場(chǎng)價(jià)值是自愿雙方的價(jià)格?B.投資價(jià)值對(duì)特定投資者?C.清算價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值?D.課稅價(jià)值由評(píng)估機(jī)構(gòu)決定?E.保險(xiǎn)價(jià)值不含地價(jià)答案：A、B、C解析：課稅價(jià)值由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定，保險(xiǎn)價(jià)值可含地價(jià)。39.在基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，需要進(jìn)行個(gè)別因素修正的項(xiàng)目有（）。A.形狀?B.地形?C.景觀?D.容積率?E.開發(fā)程度答案：A、B、C解析：容積率、開發(fā)程度已單獨(dú)修正。40.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述，屬于一般因素的有（）。A.利率?B.通貨膨脹?C.城市規(guī)劃?D.人口增長(zhǎng)?E.鄰里環(huán)境答案：A、B、D解析：城市規(guī)劃為區(qū)域因素，鄰里為個(gè)別因素。三、判斷題（每題1分，共10分。正確的打“√”，錯(cuò)誤的打“×”）41.資本化率一定大于折現(xiàn)率。（×）解析：若收益遞增，資本化率可小于折現(xiàn)率。42.比較法中，交易日期修正系數(shù)大于1表示物價(jià)下跌。（×）解析：系數(shù)>1表示物價(jià)上漲。43.經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命。（×）解析：經(jīng)濟(jì)壽命通常短于自然壽命。44.功能折舊可通過(guò)改造更新予以恢復(fù)。（√）45.路線價(jià)法本質(zhì)是比較法的一種特殊形式。（√）46.收益法評(píng)估結(jié)果對(duì)資本化率變化不敏感。（×）解析：資本化率微小變化可引起評(píng)估值大幅波動(dòng)。47.成本法不適用于收益性物業(yè)。（×）解析：成本法可用于任何物業(yè)，但收益性物業(yè)優(yōu)先收益法。48.假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)率應(yīng)等同于資本化率。（×）解析：折現(xiàn)率含開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，通常高于資本化率。49.基準(zhǔn)地價(jià)修正法屬于成本法范疇。（×）解析：屬于比較法衍生。50.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期最長(zhǎng)不超過(guò)一年。（√）四、計(jì)算題（共40分。要求列出公式、步驟、結(jié)果，保留兩位小數(shù)）51.某宗寫字樓于2025年1月1日取得，土地使用權(quán)40年，建筑經(jīng)濟(jì)壽命60年，已使用5年，年凈收益恒定800萬(wàn)元，資本化率7%，建筑物殘值率5%，采用收益法與成本法加權(quán)平均，權(quán)重分別為0.7、0.3，求2025年1月1日市場(chǎng)價(jià)值。（12分）解：（1）收益法收益年限受土地使用權(quán)剩余35年限制，年金現(xiàn)值：V1=800÷7%×〔1－1/(1+7%)^35〕=11428.57×0.9292=10619.05萬(wàn)元（2）成本法重建成本：假設(shè)通過(guò)市場(chǎng)提取法得5000萬(wàn)元物理折舊=5/60×100%=8.33%功能、經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)分析合計(jì)5%綜合折舊率=1－(1－8.33%)×(1－5%)=1－0.8717=12.83%建筑物現(xiàn)值=5000×(1－12.83%)=4358.5萬(wàn)元土地剩余年期修正：35年地價(jià)系數(shù)=〔1－1/(1+7%)^35〕=0.9292土地?zé)o限年期價(jià)假設(shè)經(jīng)市場(chǎng)比較法得7000萬(wàn)元土地有限年期價(jià)=7000×0.9292=6504.4萬(wàn)元成本法總值V2=6504.4+4358.5=10862.9萬(wàn)元（3）加權(quán)平均V=10619.05×0.7+10862.9×0.3=7433.3+3258.9=10692.2萬(wàn)元答：市場(chǎng)價(jià)值為10692.20萬(wàn)元。52.某宗待開發(fā)土地面積8000m2，規(guī)劃容積率2.2，建筑密度30%，綠地率35%，開發(fā)完成后可售面積率為75%，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)1.8萬(wàn)元/m2，開發(fā)周期2年，開發(fā)成本為可售面積3500元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售額8%，管理費(fèi)用為成本3%，投資利息率8%（單利），投資利潤(rùn)率15%，采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，折現(xiàn)率10%，求土地價(jià)值。（14分）解：（1）開發(fā)完成后價(jià)值建筑面積=8000×2.2=17600m2可售面積=17600×75%=13200m2總銷=13200×1.8=23760萬(wàn)元（2）開發(fā)成本成本=13200×3500=4620萬(wàn)元（3）銷售稅費(fèi)稅費(fèi)=23760×8%=1900.8萬(wàn)元（4）管理費(fèi)用管理=4620×3%=138.6萬(wàn)元（5）投資利息土地利息=X×8%×2=0.16X成本利息=4620×8%×1=369.6萬(wàn)元（假設(shè)成本均勻投入期中）（6）投資利潤(rùn)利潤(rùn)=(X+4620+138.6)×15%=0.15X+713.8（7）折現(xiàn)開發(fā)完成時(shí)點(diǎn)第2年末，全部現(xiàn)金流折現(xiàn)到基準(zhǔn)日：凈現(xiàn)金流=23760－1900.8－4620－138.6－369.6－(0.16X+0.15X+713.8)=23760－7743.8－0.31X折現(xiàn)值=(16016.2－0.31X)/1.12=13236.5－0.256X（8）方程土地價(jià)值X=13236.5－0.256X1.25