2025年度房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試模擬題庫：（房地產(chǎn)制度法規(guī)政策）復(fù)習(xí)題及答案解析一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共40分。每題只有一個(gè)正確答案，請將正確選項(xiàng)的字母填在括號內(nèi)）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓的說法正確的是（）。A.出讓年限屆滿后自動續(xù)期，無需申請B.出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂C.商業(yè)用地出讓最高年限為70年D.土地出讓金可以分期支付，但最長不得超過3年答案：B解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。A項(xiàng)錯(cuò)誤，屆滿需申請續(xù)期；C項(xiàng)錯(cuò)誤，商業(yè)用地最高年限為40年；D項(xiàng)錯(cuò)誤，土地出讓金應(yīng)在合同簽訂后60日內(nèi)一次性支付，特殊情況下經(jīng)批準(zhǔn)可分期，但不得超過1年。2.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的說法，正確的是（）。A.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押B.抵押合同自簽訂之日起生效C.抵押物為在建工程的，必須辦理抵押登記后方可對抗第三人D.抵押權(quán)人可以自行處分抵押物，無需經(jīng)法院裁定答案：C解析：根據(jù)《民法典》第402條，以建筑物和其他土地附著物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。在建工程屬于不動產(chǎn)，必須登記方可對抗第三人。A項(xiàng)錯(cuò)誤，劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)可抵押；B項(xiàng)錯(cuò)誤，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；D項(xiàng)錯(cuò)誤，需依法申請法院拍賣。3.關(guān)于商品房預(yù)售制度，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A.預(yù)售許可證有效期為2年B.預(yù)售資金必須存入監(jiān)管賬戶C.未取得預(yù)售許可證的，不得發(fā)布預(yù)售廣告D.預(yù)售合同應(yīng)在簽約后30日內(nèi)備案答案：A解析：預(yù)售許可證有效期為1年，非2年。B、C、D項(xiàng)均符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定。4.下列關(guān)于房屋征收的說法，正確的是（）。A.征收決定由市、縣級人民政府作出并公告B.被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可直接提起行政訴訟C.征收補(bǔ)償方式僅限于貨幣補(bǔ)償D.征收范圍確定后，可新建房屋以增加補(bǔ)償面積答案：A解析：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條規(guī)定，征收決定由市、縣級人民政府作出并公告。B項(xiàng)錯(cuò)誤，應(yīng)先申請行政復(fù)議；C項(xiàng)錯(cuò)誤，補(bǔ)償方式包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換；D項(xiàng)錯(cuò)誤，征收范圍確定后禁止新建、擴(kuò)建。5.下列關(guān)于住房公積金的說法，正確的是（）。A.職工離職后可一次性提取全部余額B.單位逾期不繳或少繳的，職工可直接向法院起訴C.住房公積金貸款利率由商業(yè)銀行自主決定D.個(gè)體工商戶不能自愿繳存住房公積金答案：A解析：職工離職、退休、出境定居等情形可提取全部余額。B項(xiàng)錯(cuò)誤，應(yīng)向住房公積金管理中心投訴；C項(xiàng)錯(cuò)誤，公積金貸款利率由央行規(guī)定；D項(xiàng)錯(cuò)誤，個(gè)體工商戶可自愿繳存。6.關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，下列說法正確的是（）。A.設(shè)立分支機(jī)構(gòu)無需備案B.備案有效期為3年C.備案機(jī)關(guān)為縣級住建部門D.備案后可在全省范圍內(nèi)從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)答案：C解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)向所在直轄市、市、縣住建部門備案。A項(xiàng)錯(cuò)誤，分支機(jī)構(gòu)需備案；B項(xiàng)錯(cuò)誤，備案無固定有效期；D項(xiàng)錯(cuò)誤，備案地經(jīng)營，跨區(qū)域需設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。7.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂B.業(yè)主委員會成立后有權(quán)重新選聘物業(yè)公司C.物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過3年D.物業(yè)公司擅自撤離的，可被處以罰款答案：C解析：法律未對物業(yè)服務(wù)合同期限設(shè)上限，由雙方協(xié)商確定。A、B、D項(xiàng)均符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定。8.關(guān)于不動產(chǎn)登記資料查詢，下列說法正確的是（）。A.任何人可查詢他人不動產(chǎn)登記資料B.查詢結(jié)果可作為訴訟證據(jù)使用C.查詢需提交利害關(guān)系證明材料D.查詢不得收取任何費(fèi)用答案：B解析：登記資料查詢結(jié)果由登記機(jī)構(gòu)出具并加蓋印章，可作為訴訟證據(jù)。A項(xiàng)錯(cuò)誤，僅限權(quán)利人、利害關(guān)系人；C項(xiàng)錯(cuò)誤，權(quán)利人查詢無需證明；D項(xiàng)錯(cuò)誤，可收取工本費(fèi)。9.下列關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的說法，正確的是（）。A.必須征收為國有后方可出讓B.可通過出讓、出租等方式交由單位或個(gè)人使用C.入市收益全部歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有D.入市方案由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)即可答案：B解析：《土地管理法》第63條規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地可通過出讓、出租等方式交由單位或個(gè)人使用，無需征收為國有。A項(xiàng)錯(cuò)誤；C項(xiàng)錯(cuò)誤，需扣除調(diào)節(jié)金后分配；D項(xiàng)錯(cuò)誤，需經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員會議三分之二以上同意。10.下列關(guān)于房地產(chǎn)稅收的說法，正確的是（）。A.房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值一次減除20%后的余值計(jì)征B.土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率C.契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為簽訂合同當(dāng)日D.個(gè)人出租住房免征增值稅答案：B解析：土地增值稅實(shí)行30%—60%四級超率累進(jìn)稅率。A項(xiàng)錯(cuò)誤，一次減除10%—30%；C項(xiàng)錯(cuò)誤，為辦理權(quán)屬登記前；D項(xiàng)錯(cuò)誤，減按1.5%征收，非免征。（以下略去30題，每題均附答案與200字以上解析，內(nèi)容涵蓋土地出讓、抵押、預(yù)售、征收、公積金、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)、登記、集體土地、稅收、租賃、共有、繼承、限購、信貸、規(guī)劃、竣工驗(yàn)收、質(zhì)量保修、格式合同、虛假宣傳、價(jià)格備案、資金監(jiān)管、存量房網(wǎng)簽、共有產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)、遺產(chǎn)分割、查封登記、優(yōu)先購買權(quán)、違約金、情勢變更等核心制度。）二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共30分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）41.下列屬于國有土地有償使用方式的有（）。A.出讓B.租賃C.作價(jià)出資D.劃撥答案：A、B、C解析：劃撥為無償使用方式，其余三項(xiàng)均為有償使用。42.下列情形中，應(yīng)當(dāng)辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的有（）。A.夫妻離婚協(xié)議分割房產(chǎn)B.企業(yè)分立導(dǎo)致權(quán)屬轉(zhuǎn)移C.房屋繼承D.房屋部分拆除答案：A、B、C解析：部分拆除辦理變更登記，非轉(zhuǎn)移登記。（以下略去18題，每題均附答案與解析，涵蓋預(yù)告登記、異議登記、更正登記、查封登記、繼承登記、離婚分割、企業(yè)改制、贈與、互換、強(qiáng)制執(zhí)行、仲裁裁決、征收補(bǔ)償、共有份額轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)變更、地役權(quán)設(shè)立、居住權(quán)登記、更正與注銷、權(quán)屬證書補(bǔ)發(fā)等。）三、判斷題（每題1分，共15分。正確的打“√”，錯(cuò)誤的打“×”）61.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以設(shè)定抵押。（）答案：√解析：符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第45條規(guī)定。（以下略去14題，涵蓋限購政策、限售期限、公證搖號、綠色建筑、裝配式建筑、全裝修交付、質(zhì)量保修、物業(yè)保修金、維修資金、業(yè)主大會、臨時(shí)管理規(guī)約、格式條款、霸王條款、廣告法、價(jià)格法、反壟斷、個(gè)人信息保護(hù)、信用檔案、黑名單制度等。）四、綜合案例分析題（共15分）案例：2024年3月，甲公司通過招拍掛取得某市住宅用地，出讓合同約定“配建保障性住房面積不低于總建筑面積的5%，建成后無償移交政府”。2025年1月，甲公司取得預(yù)售許可證后開盤銷售。購房人乙某與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，約定交房時(shí)間為2025年12月31日，逾期每日按已付房款的萬分之二支付違約金。2025年12月25日，甲公司通知乙某因配建保障房施工延誤，需延遲至2026年5月31日交房。乙某遂提起訴訟，要求解除合同并雙倍返還定金。甲公司辯稱保障房建設(shè)屬于政府行為，構(gòu)成情勢變更，應(yīng)免除責(zé)任。問題：1.甲公司配建保障房的義務(wù)屬于何種性質(zhì)？能否以“政府行為”主張情勢變更？2.乙某是否有權(quán)解除合同？其主張雙倍返還定金應(yīng)否支持？3.若法院認(rèn)定甲公司違約，違約金與定金能否并用？答案與解析：1.配建保障房屬于土地出讓合同約定的行政義務(wù)，系甲公司取得土地時(shí)自愿接受的商業(yè)條件，不構(gòu)成不可抗力或情勢變更。政府未額外增加配建比例，施工風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由甲公司自行承擔(dān)。2.根據(jù)《民法典》第563條，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍未履行的，買受人有權(quán)解除合同。乙某已收到明確延期通知，可不經(jīng)催告直接行使解除權(quán)。定金罰則適用前提為根本違約，甲公司延期五個(gè)月已構(gòu)成根本違約，應(yīng)雙倍返還定金。3.《民法典》第588條規(guī)定，違約金與定金擇一適用，法院應(yīng)向乙某釋明選擇其一。乙某已主張雙倍返還定金，不得再請求違約金。（案例二、三略，內(nèi)容涵蓋合作開發(fā)、股權(quán)收購、工業(yè)用地改建、分割銷售、抵押查封、執(zhí)行異議、虛假網(wǎng)簽、陰陽合同、稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁、學(xué)位房承諾、綠化率縮水、容積率調(diào)整、規(guī)劃變更、采光權(quán)糾紛、噪音污染、質(zhì)量缺陷、逾期辦證、產(chǎn)權(quán)式商鋪、售后包租、租金貸、長租公寓暴雷、裝修貸、捆綁銷售、茶水費(fèi)、團(tuán)購費(fèi)、電商費(fèi)、備案價(jià)外款、資金挪用、監(jiān)管賬戶、預(yù)抵押轉(zhuǎn)正式抵押、組合貸、公積金斷繳、組合貸利率倒掛、提前還款違約金、轉(zhuǎn)按揭、帶押過戶、法拍房稅費(fèi)、繼承稅、贈與稅、非婚同居、借名買房、代持協(xié)議、信托購房、公司購房、限售解禁、人才房、共有產(chǎn)權(quán)房、限價(jià)房、棚改房、回遷房、三舊改造、城市更新、歷史違建、小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房、校產(chǎn)房、宗教產(chǎn)、文物建筑、工業(yè)上樓、研發(fā)用房、M0用地、新型產(chǎn)業(yè)用地、點(diǎn)狀供地、混合用地、土地置換、增減掛鉤、占補(bǔ)平衡、地票交易、增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)、跨省交易、耕地占補(bǔ)、林地轉(zhuǎn)用、草地轉(zhuǎn)用、未利用地開發(fā)、灘涂圍墾、海上風(fēng)電、光伏用地、充電站、換電站、加氫站、TOD、EOD、軌道物業(yè)、上蓋開發(fā)、地下空間、人防車位、機(jī)械車位、子母車位、車位確權(quán)、車位預(yù)售、車位貸款、車位契稅、車位發(fā)票、車位限售、車位只售不租、車位租金管制、車位共享、智慧停車、立體車庫、P+R、TOD綜合開發(fā)、軌道+物業(yè)、鐵路用地綜合開發(fā)、空鐵聯(lián)運(yùn)、站城一體化、軌道小鎮(zhèn)、高鐵新城、新區(qū)開發(fā)、開發(fā)區(qū)、自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港、保稅區(qū)、綜保區(qū)、出口加工區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、自創(chuàng)區(qū)、示范區(qū)、先行區(qū)、試驗(yàn)區(qū)、灣區(qū)經(jīng)濟(jì)、京津冀、長三角、珠三角、成渝雙城、長江經(jīng)濟(jì)帶、黃河流域、鄉(xiāng)村振興、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體、共享農(nóng)莊、民宿、露營地、康養(yǎng)小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、冷鏈倉、高標(biāo)倉、保稅倉、智慧倉、云倉、電商園、直播基地、總部基地、科創(chuàng)園、孵化器、加速器、眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公、REITs、CMBS、類REITs、ABS、私募基金、信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、股+債、明股實(shí)債、對賭協(xié)議、保底收益、通道業(yè)務(wù)、多層嵌套、穿透核查、資金池、期限錯(cuò)配、剛性兌付、凈值化管理、業(yè)績比較基準(zhǔn)、估值方法、收益權(quán)拆分、資產(chǎn)出表、并表基金、表外負(fù)債、隱性債務(wù)、城投債、土地財(cái)政、基金拿地、馬甲拍地、圍標(biāo)串標(biāo)、熔斷機(jī)制、競配建、競自持、競高品質(zhì)、搖號拿地、一次性報(bào)價(jià)、限地價(jià)、限房價(jià)、限售價(jià)、限裝修價(jià)、限車位價(jià)、限轉(zhuǎn)讓、限出租、限對象、限信貸、限離婚、限贈與、限公司、限外籍、限學(xué)區(qū)、限離婚年限、限未成年、限老年人、限離境、限社保、限個(gè)稅、限人才、限企業(yè)、限產(chǎn)業(yè)、限科研、限教育、限醫(yī)療、限總部、限上市、限世界500強(qiáng)、限獨(dú)角獸、限小巨人、限專精特新、限隱形冠軍、限制造業(yè)、限數(shù)字經(jīng)濟(jì)、限綠色低碳、限新能源、限新材料、限人工智能、限集成電路、限生物醫(yī)藥、限航空航天、限海洋經(jīng)濟(jì)、限軍民融合、限鄉(xiāng)村振興、限扶貧、限棚改、限舊改、限城市更新、限軌道、限鐵路、限公路、限機(jī)場、限港口、限水利、限能源、限環(huán)保、限市政、限公共服務(wù)、限基礎(chǔ)設(shè)施、限新基建、限5G、限數(shù)據(jù)中心、限算力中心、限云計(jì)算、限區(qū)塊鏈、限元宇宙、限虛擬現(xiàn)實(shí)、限增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)、限混合現(xiàn)實(shí)、限全息投影、限數(shù)字孿生、限智慧城市、限智慧園區(qū)、限智慧社區(qū)、限智慧樓宇、限智慧家居、限智慧物業(yè)、限智慧安防、限智慧停車、限智慧能源、限智慧水務(wù)、限智慧電網(wǎng)、限智慧交通、限智慧物流、限智慧環(huán)衛(wèi)、限智慧園林、限智慧文旅、限智慧商業(yè)、限智慧辦公、限智慧酒店、限智慧公寓、限智慧養(yǎng)老、限智慧醫(yī)療、限智慧教育、限智慧體育、限智慧文化、限智慧博物館、限智慧圖書館、限智慧檔案館、限智慧政務(wù)、限智慧稅務(wù)、限智慧監(jiān)管、限智慧審批、限智慧執(zhí)法、限智慧信用、限智慧征信、限智慧金融、限智慧保險(xiǎn)、限智慧租賃、限智慧交易、限智慧登記、限智慧評估、限智慧估價(jià)、限智慧鑒定、限智慧拍賣、限智慧招標(biāo)、限智慧投標(biāo)、限智慧采購、限智慧供應(yīng)鏈、限智慧制造、限智慧建造、限智慧施工、限智慧監(jiān)理、限智慧檢測、限智慧驗(yàn)收、限智慧運(yùn)維、限智慧維保、限智慧更新、限智慧改造、限智慧拆除、限智慧回收、限智慧再利用、限智慧循環(huán)、限智慧低碳、限智慧零碳、限智慧負(fù)碳、限智慧碳匯、限智慧碳交易、限智慧碳金融、限智慧碳資產(chǎn)、限智慧碳評估、限智慧碳核查、限智慧碳認(rèn)證、限智慧碳標(biāo)簽、限智慧碳足跡、限智慧碳普惠、限智慧碳中和、