2011年度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告策劃顧問(wèn)部2012年1月宏觀運(yùn)行環(huán)境研讀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析趨勢(shì)研判及對(duì)策世界環(huán)境>>北京環(huán)境中國(guó)環(huán)境>>開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況>>二級(jí)市場(chǎng)分析一級(jí)市場(chǎng)分析>>目錄政策研讀經(jīng)濟(jì)預(yù)判>>應(yīng)對(duì)策略房地產(chǎn)預(yù)判>>世界環(huán)境世界各經(jīng)濟(jì)體總體疲軟，2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將面臨更多不利因素歐元區(qū)日本美國(guó)英國(guó)2011年世界經(jīng)濟(jì)體發(fā)展?fàn)顩r歐元區(qū)債務(wù)危機(jī)嚴(yán)重，負(fù)面效應(yīng)正在向銀行及實(shí)體經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散，金融動(dòng)蕩危機(jī)進(jìn)一步加重。美國(guó)低增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)還將延續(xù)，高盛預(yù)計(jì)，美國(guó)的GDP增速第四季度可能放緩至1%，2012年進(jìn)一步降低的概率較大。日本經(jīng)濟(jì)有所反彈，但復(fù)蘇步伐有所放緩，自大地震以來(lái)，日本經(jīng)濟(jì)的中期增長(zhǎng)前景變得模糊。通脹壓力減輕，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度滯漲風(fēng)險(xiǎn)較高。世界環(huán)境|世界經(jīng)濟(jì)隨著人民幣匯率的增加、第三產(chǎn)業(yè)比重的提高，我國(guó)進(jìn)出口順差近兩年有縮小的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：海關(guān)總署受世界經(jīng)濟(jì)下行影響，對(duì)外貿(mào)易出口增速下降，未來(lái)國(guó)家刺激內(nèi)需成為當(dāng)務(wù)之急世界環(huán)境|對(duì)外貿(mào)易進(jìn)出口總額（億美元）貿(mào)易順差（億美元）自2010年6月二次匯改效果明顯，今年人民幣持續(xù)升值，升值過(guò)程中匯率彈性明顯增加，匯率中間價(jià)連續(xù)走低。人民幣持續(xù)升值，國(guó)際投資者在中國(guó)獲利空間逐漸減小，熱錢已逐步開(kāi)始外流數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行世界環(huán)境|熱錢逃離比率（美元/人民幣）作為以出口為主要經(jīng)濟(jì)支柱的國(guó)家當(dāng)世界經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，中國(guó)很難獨(dú)善其身若世界經(jīng)濟(jì)繼續(xù)低迷，中國(guó)的貨幣政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策2012年將不會(huì)進(jìn)一步嚴(yán)厲國(guó)內(nèi)環(huán)境國(guó)內(nèi)環(huán)境|國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值生產(chǎn)總值（億元）增長(zhǎng)率（%）2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增幅有所下降，并且在2012年有繼續(xù)下降的趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局注：2011年數(shù)據(jù)來(lái)源于12月份專家預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)環(huán)境|新增信貸額數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行今年新增信貸額增速為15%，呈下降趨勢(shì)，房市低迷是其重要影響因素之一新增信貸額（萬(wàn)億）同比增長(zhǎng)率（%）貨幣供應(yīng)量增速下降，貨幣收緊趨勢(shì)明顯，從供需兩方面抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)國(guó)內(nèi)環(huán)境|貨幣供應(yīng)注：狹義貨幣（M1）：=（M0）流通中的現(xiàn)金+支票存款（以及轉(zhuǎn)賬信用卡存款）；廣義貨幣（M2）：=M1+儲(chǔ)蓄存款（包括活期和定期儲(chǔ)蓄存款）+政府債券。單位（%）2011年多次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，12月5日起，三年來(lái)首次下調(diào)

存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放資金約4000億元。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行存款準(zhǔn)備金率連續(xù)上升后首次下調(diào)，若持續(xù)下調(diào)，緊縮的貨幣政策將開(kāi)始松動(dòng)國(guó)內(nèi)環(huán)境|存款準(zhǔn)備金率2011年3次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整為6.56%，存款基準(zhǔn)利率調(diào)整為3.50%。2011年三次上調(diào)基準(zhǔn)利率至今沒(méi)有下調(diào)，對(duì)房企及購(gòu)房者仍然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性利好數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行國(guó)內(nèi)環(huán)境|基準(zhǔn)利率注：基準(zhǔn)利率：在中國(guó)，以中國(guó)人民銀行對(duì)國(guó)家專業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)規(guī)定的存貸款利率為基準(zhǔn)利率。單位（億元）占比（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家財(cái)政部2011年全國(guó)土地稅收大幅銳減近60%，地方政府面臨較大財(cái)政壓力國(guó)內(nèi)環(huán)境|土地稅收數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近三年保障房投入的增加，加大了開(kāi)發(fā)商拿地難度保障房放松對(duì)外地人限制，分流了部分剛需客戶國(guó)內(nèi)環(huán)境|保障房支出單位：億元小結(jié)以寬松貨幣政策為支撐，以投資為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式面臨挑戰(zhàn)，控房?jī)r(jià)依然是主旋律政策研讀2011年房地產(chǎn)政策頻出，涉及面廣，力度大，北京成為有史以來(lái)最為嚴(yán)格的限購(gòu)城市政策研究|政策回顧新國(guó)八條房產(chǎn)稅試點(diǎn)京十五條一房一價(jià)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)土地招拍掛改革二三線城市限購(gòu)婚姻法司法解釋樓市調(diào)控不動(dòng)搖1.261.272.163.163.295.128.128.2512.09二套房首付款比例提至60%上海、重慶推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)已有一套房的本市居民限購(gòu)一套房，已有兩套房的本地人和已有一套房的外地人暫停購(gòu)房商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)穩(wěn)中有降綜合考慮各種因素來(lái)控制地價(jià)一方婚前貸款購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有二、三線城市限購(gòu)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸【關(guān)鍵詞：限貸、限購(gòu)、限價(jià)】12.302012年繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策的有北京、廣州、深圳、上海、青島、濟(jì)南、福州、長(zhǎng)春、廈門(mén)、太原等20多個(gè)城市截止年底，多個(gè)城市明確表明繼續(xù)限購(gòu)政策研究|政策回顧2011年12月14日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)調(diào)控主題定為“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。文件/會(huì)議房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)2010年1月7日2010年4月17日2010年12月12日2011年1月26日2011年12月14日2010-2011年房地產(chǎn)政策重要文件或會(huì)議的調(diào)控目標(biāo)北京環(huán)境2011年前11個(gè)月人均可支配收入突破3萬(wàn)元，未來(lái)消費(fèi)潛力巨大經(jīng)濟(jì)運(yùn)行|GDP收入GDP（億元）收入（元）數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局注：2011年GDP數(shù)據(jù)為前三季度，2011年人均可支配收入為1-11月份北京市常住人口近幾年穩(wěn)定增速3%左右，青年占常住人口的比重達(dá)35%，潛在需求旺盛城市結(jié)構(gòu)|人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局人口：萬(wàn)人增長(zhǎng)（%）百分比（%）北京城市化率逐年遞增，對(duì)周邊地區(qū)的吸附力較強(qiáng)，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供巨大支撐數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局城市結(jié)構(gòu)|城市化率城市化率（%）人口：萬(wàn)人北京不缺購(gòu)買人群及購(gòu)買力調(diào)控如果放松，房地產(chǎn)前景將會(huì)向好總結(jié)世界環(huán)境世界經(jīng)濟(jì)總體疲軟，未來(lái)情況更加錯(cuò)綜復(fù)雜，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受世界經(jīng)濟(jì)不利影響較多；中國(guó)環(huán)境中國(guó)經(jīng)濟(jì)受世界經(jīng)濟(jì)影響，發(fā)展不可控因素增多，2012年經(jīng)濟(jì)發(fā)展降速與通脹壓力并存；北京環(huán)境北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭好，人口結(jié)構(gòu)以中青年為主，屬于年輕化城市，消費(fèi)潛力大；政策解讀北京房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度較高，房地產(chǎn)發(fā)展受政策影響較大。宏觀運(yùn)行環(huán)境研讀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析趨勢(shì)研判及對(duì)策世界環(huán)境>>北京環(huán)境中國(guó)環(huán)境>>開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況>>二級(jí)市場(chǎng)分析一級(jí)市場(chǎng)分析>>目錄經(jīng)濟(jì)預(yù)判>>應(yīng)對(duì)策略房地產(chǎn)預(yù)判>>房地產(chǎn)市場(chǎng)目錄供應(yīng)狀況投資狀況房地產(chǎn)整體市場(chǎng)分析房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析建設(shè)用地住宅用地土地排行榜商品房市場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)其它物業(yè)市場(chǎng)年度排行榜>>>>>>>>>>>>>>>>>>房地產(chǎn)施工、竣工量房地產(chǎn)投資變化率房地產(chǎn)資金來(lái)源供需關(guān)系溢價(jià)水平價(jià)格狀況出讓總價(jià)出讓面積樓面地價(jià)供求狀況量?jī)r(jià)走勢(shì)物業(yè)類型供求狀況量?jī)r(jià)走勢(shì)成交狀況存量狀況別墅市場(chǎng)寫(xiě)字樓商用物業(yè)套數(shù)面積金額均價(jià)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況2011年房地產(chǎn)整體竣工面積呈下降趨勢(shì)，但施工面積依然較高，未來(lái)潛在供應(yīng)量較大開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)分析|房地產(chǎn)竣工量數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)整理圖：2002-2011年北京商品房施、竣工面積單位：萬(wàn)㎡開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)分析|房地產(chǎn)投資2011年北京房地產(chǎn)投資依然較活躍仍然占GDP比例在50%以上，8月份達(dá)峰值后呈現(xiàn)回落，如果調(diào)控不放松，將會(huì)影響保增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)2011年房地產(chǎn)投資額所占比重依然較高，投資前十個(gè)月已基本與去年持平，所占GDP比重達(dá)最高值；2011年房地產(chǎn)投資呈上升趨勢(shì)，8月份出現(xiàn)拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)短期內(nèi)房地產(chǎn)投資呈下降趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局單位：億元圖一：2006-2011年北京商品房投資額與GDP占比圖二：2011年（1-10月）北京商品房投資額走勢(shì)％單位：億元2009年達(dá)到峰值以來(lái)，受信貸政策和樓市調(diào)控影響，外資及銀行貸款呈現(xiàn)大幅下滑趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商融資渠道更加狹窄開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)分析|資金來(lái)源圖：2002-2011年北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局單位：（億元）小結(jié)全年投資活躍，房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)較突出；新開(kāi)工面積穩(wěn)步上漲，未來(lái)存量將進(jìn)一步加大；受限購(gòu)政策及信貸收縮影響，房企自籌資金壓力大。土地市場(chǎng)—建設(shè)用地建設(shè)用地|供求及價(jià)格2011年北京整體土地市場(chǎng)供求開(kāi)始下降，土地需求大幅減少，供應(yīng)量為2858.25萬(wàn)㎡，環(huán)比2010年下降26%；成交量為2321.84萬(wàn)㎡，環(huán)比2010年下降29%；2011年土地平均樓面地價(jià)4546元/㎡，環(huán)比2010年下降10%。2011年建設(shè)用地整體供應(yīng)量為2858.25萬(wàn)㎡，環(huán)比2010年下降26%；成交量為2321.84萬(wàn)㎡，環(huán)比2010年下降29%；成交樓面均價(jià)為4546元，環(huán)比下降10%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理面積：（萬(wàn)㎡）樓面價(jià)：（元/㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理受宏觀政策及市場(chǎng)影響，溢價(jià)水平由2010年的64%，持續(xù)回落至2011年的40%建設(shè)用地|價(jià)格走勢(shì)溢價(jià)率：（%）2011年受到限購(gòu)政策的影響，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橄陆?，成交土地中住宅類用地占比下?%2011年2月北京市頒布了限購(gòu)政策，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橄陆担≌愑玫爻山徽急却蠓禄?，較2010年下降了5%，而商業(yè)用由于地不受限購(gòu)政策影響，占比增幅到21%，占比較上年則增加了6%。建設(shè)用地|用地類型占比數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理土地市場(chǎng)—住宅用地2011年住宅用地市場(chǎng)冷清，供應(yīng)規(guī)劃建面為1294萬(wàn)㎡，環(huán)比2010年下降26%；成交規(guī)劃建面為909萬(wàn)㎡，環(huán)比2010年下降37%；樓面價(jià)為5153元/㎡，環(huán)比下降30%2011年北京住宅用地供求大幅下降，土地供應(yīng)規(guī)劃建面為1294萬(wàn)㎡，環(huán)比2010年下降26%；成交規(guī)劃建面為909萬(wàn)㎡，環(huán)比2010年下降37%，整體需求相對(duì)不足；2011年樓面地價(jià)達(dá)到5153元/㎡，環(huán)比下2010年降30%。住宅用地|年度土地供求及價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理面積：（萬(wàn)㎡）樓面價(jià)：（元/㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理住宅用地|年度土地價(jià)格走勢(shì)2011年住宅用地市場(chǎng)溢價(jià)水平政策性回落，由2010年的87%，回落至2011年的32%溢價(jià)率：（%）2011年2月限購(gòu)政策頒布，土地市場(chǎng)競(jìng)地?zé)岫认陆担?/p>

3月住宅用地?zé)o成交，樓面持續(xù)走低，房企拿地積極性受到較大影響；第三季度市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，隨著政府推地量的加大，房企拿地信心開(kāi)始增強(qiáng)，其中2011年8月、9月住宅用地供求有所上漲。面積：（萬(wàn)㎡）樓面價(jià)：（元/㎡）限購(gòu)政策住宅用地|月度土地供求及價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理2011年土地市場(chǎng)供過(guò)于求，月均供應(yīng)面積為59.25萬(wàn)㎡，比2010年月均下降24%，下降了18.8萬(wàn)㎡；月均成交面積為41.72萬(wàn)㎡，比2010年月均下降46%，下降了135.26萬(wàn)㎡2011年土地市場(chǎng)供過(guò)于求狀況明顯，成交率為70%

,環(huán)比2010年82%的成交率，下降了12%住宅用地|供應(yīng)、成交比面積：（萬(wàn)㎡）注：此處為宗地占地面積數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理隨著城市化的發(fā)展，北京住宅用地供求主要集中于近郊區(qū)域，前四大近郊區(qū)域累計(jì)推地量達(dá)到2139.75萬(wàn)㎡，占全市總量的55%；成交量為1826.97萬(wàn)㎡，占全市總量的53%住宅用地|區(qū)域供求對(duì)比面積：（萬(wàn)㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理小結(jié)土地整體供求下降，住宅用地占比下降；隨著城市化的推進(jìn)，熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向房山、大興等近郊區(qū)域；開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橄陆?，樓面價(jià)與溢價(jià)水平回落。土地市場(chǎng)—住宅用地排行榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交總價(jià)(億元)競(jìng)得方1豐臺(tái)區(qū)郭公莊車輛段項(xiàng)目五期1518-632地塊U2交通設(shè)施用地兼容居住、公建（配建“公共租賃住房”）豐臺(tái)33.51北京萬(wàn)科企業(yè)、北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資和北京京投置地房地產(chǎn)聯(lián)合體2朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B1—B3組團(tuán)居住及商業(yè)金融項(xiàng)目朝陽(yáng)30.67上海拓豐投資咨詢、天津融創(chuàng)奧城投資與北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)聯(lián)合體3北京市“中低價(jià)位、中小套型普通商品房”門(mén)頭溝永定鎮(zhèn)居住及F1住宅混合公建項(xiàng)目"限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)"出讓門(mén)頭溝22.23中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司4豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)居住項(xiàng)目（配建公共租賃住房）豐臺(tái)22.20北京京大昆侖房地產(chǎn)開(kāi)和北京振興亞北土地開(kāi)發(fā)聯(lián)合體5北京市大興區(qū)舊宮3號(hào)地C-11、C-14地塊公建混合住宅、二類居住用地項(xiàng)目大興17.05北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司和北京金第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)合體6昌平區(qū)中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)三期0303-03地塊住宅混合公建用地昌平16

.00泰康之家（北京）投資與北京昌科航星科技開(kāi)發(fā)聯(lián)合體7北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期1號(hào)地B地塊二類居住用地、中學(xué)用地、托幼用地項(xiàng)目大興15.30國(guó)奧控股股份和北京正華致遠(yuǎn)房地產(chǎn)投資聯(lián)合體8北京市朝陽(yáng)區(qū)管莊北二里住宅及公建用地（配建回遷安置商品房、公共租賃住房）朝陽(yáng)14.82北京信遠(yuǎn)置業(yè)有限公司9豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店北部居住區(qū)一期（南區(qū)）居住項(xiàng)目豐臺(tái)12.11

北京萬(wàn)年基業(yè)建設(shè)投資和北京萬(wàn)年花城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)10北京市門(mén)頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)居住項(xiàng)目門(mén)頭溝11.58北京住總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和北京駿洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)合體高總價(jià)的地塊主要集中于豐臺(tái)、大興等城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，開(kāi)發(fā)商以聯(lián)合拿地為主表：2011年北京住宅用地成交總價(jià)排行榜住宅用地排行榜|總價(jià)排行排名項(xiàng)目名稱區(qū)域總規(guī)劃建面(萬(wàn)㎡)競(jìng)得方1豐臺(tái)區(qū)郭公莊車輛段項(xiàng)目五期1518-632地塊U2交通設(shè)施用地兼容居住、公建（配建“公共租賃住房”）豐臺(tái)62.92

北京萬(wàn)科、北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資和北京京投置地房地產(chǎn)聯(lián)合體2北京市“中低價(jià)位、中小套型普通商品房”門(mén)頭溝永定鎮(zhèn)居住及F1住宅混合公建項(xiàng)目"限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)"出讓門(mén)頭溝38.00中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司3昌平區(qū)中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)三期0303-03地塊住宅混合公建用地昌平30.86

泰康之家（北京）投資與北京昌科航星科技開(kāi)發(fā)聯(lián)合體4懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)文化娛樂(lè)、商業(yè)金融及居住用地（配建租賃房）項(xiàng)目懷柔30.31

北京金第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司5北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)居住用地、托幼用地及公建混合用地（配建“公共租賃住房”）通州28.77

北京碩日新宇投資有限公司6朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B1—B3組團(tuán)居住及商業(yè)金融項(xiàng)目朝陽(yáng)28.38

上海拓豐投資咨詢、天津融創(chuàng)奧城投資與北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)聯(lián)合體7北京市延慶縣三里河路西側(cè)、自由街村住宅樓及商業(yè)配套用地（配建“限價(jià)商品住房”與“定向安置房”）國(guó)有建延慶27.78

北京龍慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與北京九燕龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)合體8北京市順義區(qū)仁和鎮(zhèn)梅溝營(yíng)村（北側(cè)）地塊住宅混合公建用地順義24.32

中國(guó)中建地產(chǎn)和中建國(guó)際建設(shè)的聯(lián)合體9北京市密云縣觀光塔住宅小區(qū)0702、1001地塊二類居住用地項(xiàng)目密云24.25

北京城建投資發(fā)展股份有限公司10北京市大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造3號(hào)地PGZ02-16、19、25、27地塊二類居住用地、托幼用地、商業(yè)大興23.07

北京富源盛達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司從區(qū)域上看，大面積出讓地塊主要集中在豐臺(tái)、順義等近郊區(qū)，其中不乏大開(kāi)發(fā)商身影表：2011年北京住宅用地成交規(guī)劃建筑面積排行榜住宅用地排行榜|面積排行排名項(xiàng)目名稱區(qū)域樓面地價(jià)(元/㎡)競(jìng)得方1豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)居住項(xiàng)目（配建公共租賃住房）豐臺(tái)15220

北京京大昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和北京振興亞北土地開(kāi)發(fā)聯(lián)合體2豐臺(tái)區(qū)成壽寺住宅項(xiàng)目用地豐臺(tái)15063

北京房地置業(yè)發(fā)展有限公司3朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B1—B3組團(tuán)居住及商業(yè)金融項(xiàng)目朝陽(yáng)10807

上海拓豐投資咨詢、天津融創(chuàng)奧城投資與北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)聯(lián)合體4北京市大興區(qū)舊宮3號(hào)地C-11、C-14地塊公建混合住宅、二類居住用地項(xiàng)目大興9843

北京萬(wàn)科企業(yè)和金第房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)合體5北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期1號(hào)地B地塊二類居住用地、中學(xué)用地、托幼用地項(xiàng)目大興9756

國(guó)奧控股股份和北京正華致遠(yuǎn)房地產(chǎn)投資聯(lián)合體6豐臺(tái)區(qū)郭公莊車輛段項(xiàng)目二期居住用地（配建“限價(jià)商品住房”）豐臺(tái)8969

北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司7北京市大興區(qū)舊宮3號(hào)地C-17、C-24、C-25地塊二類居住用地、托幼用地項(xiàng)目大興8427

中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司8順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)居住項(xiàng)目用地順義8020

北京市安達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司9北京市門(mén)頭溝區(qū)黑山地區(qū)居住、托幼項(xiàng)目（配建“公共租賃住房”）門(mén)頭溝7909

北京昊泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司10北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套7號(hào)地0505-052、0505-055地塊住宅混合公建、托幼用地項(xiàng)目大興7600

明發(fā)集團(tuán)北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓面地價(jià)較高的地塊，基本上位于城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，如豐臺(tái)、大興等表：2011年北京住宅用地成交樓面地價(jià)排行榜住宅用地排行榜|樓面地價(jià)排行二級(jí)市場(chǎng)—商品房2011年商品房整體市場(chǎng)供大于求局面開(kāi)始顯現(xiàn)，供應(yīng)面積為1341萬(wàn)㎡，環(huán)比2010年下降6.3%；成交面積為1073㎡，環(huán)比2010年下降27%商品房市場(chǎng)|年度供求數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委面積：（萬(wàn)㎡）2011年北京商品房成交均價(jià)為22454元/㎡，環(huán)比2010年上升8%，每平方米上漲1623元商品房市場(chǎng)|年度量?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委面積：（萬(wàn)㎡）均價(jià)：（元/㎡）2011年北京商品房成交總金額為2410億元，環(huán)比2010年下降21%，下降641億元商品房市場(chǎng)|年度成交金額走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委單位：（億元）限購(gòu)政策2011年限購(gòu)政策出臺(tái)后，商品房月均成交面積為92萬(wàn)㎡，比2010年月均下降25%，下降了31萬(wàn)㎡，但成交價(jià)格波動(dòng)性不大，月度價(jià)格均在20000元/㎡以上商品房市場(chǎng)|月度量?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委面積：（萬(wàn)㎡）均價(jià)：（元/㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委2011年受限購(gòu)影響，商品住宅投資投機(jī)性需求深受抑制，成交量下滑，占比下降3%；商業(yè)、寫(xiě)字樓成交與去年基本持平，車位成交面積上升3%。相比2010年，商品住宅物業(yè)類型變化不明顯，所占比重下降3%商品房市場(chǎng)|物業(yè)類型占比二級(jí)市場(chǎng)—商品住宅（普宅）2011年北京商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為1086萬(wàn)㎡，環(huán)比2010年下降10.7%；成交面積為809萬(wàn)㎡，環(huán)比2010年下降27.1%住宅市場(chǎng)|年度供求數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委面積：（萬(wàn)㎡）2011年北京商品住宅成交均價(jià)21815元/㎡，環(huán)比2010年上漲6.3%，每平方米上漲了1295元住宅市場(chǎng)|年度量?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委面積：（萬(wàn)㎡）均價(jià)：（元/㎡）2011年北京商品住宅成交總金額為1764億元，環(huán)比2010年總金額下降23%，下降了514億元。住宅市場(chǎng)|年度成交金額走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委金額：（億元）2011年北京商品住宅月度成交面積走勢(shì)較為平緩，月均成交面積為68萬(wàn)㎡，比2010年月均下降26%，下降了24萬(wàn)㎡面積：（萬(wàn)㎡）均價(jià)：（元/㎡）限購(gòu)政策住宅市場(chǎng)|月度量?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委2011年，成交戶型主要為兩居室，成交套數(shù)占34%；從成交面積區(qū)間來(lái)看，主要集中于70-90㎡，成交套數(shù)占比達(dá)到28%。2011年70-90㎡兩居、90-120㎡三居的戶型為主力成交戶型住宅市場(chǎng)|套型、面積成交占比數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委注：一居成交主要為公寓產(chǎn)品從成交單價(jià)區(qū)間來(lái)看，主要集中于15000-30000元/㎡，占總成交套數(shù)的52%；從成交總價(jià)區(qū)間來(lái)看，主要集中于150萬(wàn)以下，合計(jì)占總成交套數(shù)的50%。目前商品住宅市場(chǎng)成交主力產(chǎn)品為15000-30000元/㎡，主要為滿足剛需及首改客戶需求住宅市場(chǎng)|價(jià)格成交占比數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委2011年北京商品住宅成交存量呈逐步上升趨勢(shì)，受到限購(gòu)影響，未來(lái)仍有上升的可能，但與2008年12月的最高存量相比，仍有近22000套的差距，如果政策轉(zhuǎn)好，去化難度不大。2011年北京住宅存量逐步攀升，12月存量達(dá)到127086套，創(chuàng)近三年新高，但仍未達(dá)到2008年的最高峰值商品住宅市場(chǎng)|存量走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委單位：套商品住宅現(xiàn)有存量中200㎡以上的戶型較多，占總存量的27.56%商品住宅市場(chǎng)|存量解析全部商品住宅存量（截止到2011年12月）面積數(shù)量面積(萬(wàn)㎡)比例50㎡以下1020033.672.21%50~90㎡46301339.4122.25%90~120㎡27648280.4418.38%120~150㎡18329246.4216.15%150~200㎡12021205.2613.45%200㎡以上12643420.3927.56%合計(jì)1271421525.58100.00%數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委2010年7月-2011年12月，居住用地共成交土地119宗，規(guī)劃建面1950.21萬(wàn)㎡：已上市土地18宗，規(guī)劃建面320.92萬(wàn)㎡；未上市土地101宗，規(guī)劃建面1629.29萬(wàn)㎡未上市土地101宗，規(guī)劃建面1629.29萬(wàn)㎡，2012年的潛在供應(yīng)量仍然較大；總供應(yīng)量排名前三的均為近郊區(qū)，占總規(guī)劃建面的46%，其中大興區(qū)最多為305.89萬(wàn)㎡；北京城區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)量仍然較少，充分體現(xiàn)了城區(qū)土地的稀缺性。商品住宅市場(chǎng)|未來(lái)供應(yīng)量數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理單位：萬(wàn)㎡二級(jí)市場(chǎng)—商品住宅（別墅）別墅市場(chǎng)|年度供求及價(jià)格2011年北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)面積為113.44萬(wàn)㎡，環(huán)比下降1%；成交面積為82.24萬(wàn)㎡，環(huán)比下降32%；成交價(jià)格為26159元/㎡，環(huán)比上升8%面積：（萬(wàn)㎡）均價(jià)：（元/㎡）數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委2011年北京別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)起伏明顯，月均供應(yīng)量為257套，比2010年月均下降2%，下降了6套；月均成交量為180套，比2010年月均下降34%，下降了94套別墅市場(chǎng)|月度供求及價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委面積：（萬(wàn)㎡）均價(jià)：（元/㎡）2011年北京成交的別墅以聯(lián)排產(chǎn)品為主，成交套數(shù)較2010年全年上升15%,占全市總量44%；獨(dú)棟別墅成交占比較2010年全年下降了11%，占全市總量的36%；雙拼、疊拼別墅類的產(chǎn)品并沒(méi)有受到青睞，占比較低。2011年受限購(gòu)政策影響，經(jīng)濟(jì)型的聯(lián)排別墅為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，成交占比為近兩年新高別墅市場(chǎng)|成交類型占比數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委2011年北京別墅成交套型面積在300-500㎡的別墅成為成交絕對(duì)主力別墅市場(chǎng)|成交面積占比2011年，套型面積在300-500㎡的別墅成為成交絕對(duì)主力，占比高達(dá)55%。注：200㎡以下主要為疊拼產(chǎn)品數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委2010-2011年，成交總價(jià)為500-1000萬(wàn)的別墅產(chǎn)品一直為主力產(chǎn)品；2011年，成交總價(jià)500~1000萬(wàn)的別墅產(chǎn)品占別墅總產(chǎn)品的52%。2011年北京別墅成交總價(jià)在500-1000萬(wàn)的別墅產(chǎn)品為主力產(chǎn)品別墅市場(chǎng)|成交總價(jià)占比數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委二級(jí)市場(chǎng)—寫(xiě)字樓2011年寫(xiě)字樓新增供應(yīng)面積144.6萬(wàn)㎡,成交面積133.9萬(wàn)㎡,市場(chǎng)供大于求；2011年寫(xiě)字樓成交均價(jià)為26170元/㎡,環(huán)比2010年成交均價(jià)上漲17.9%。2011年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)面積為144.6萬(wàn)㎡，環(huán)比上升3%；成交面積為133.9萬(wàn)㎡，環(huán)比下降30.5%，成交均價(jià)為26170元/㎡，環(huán)比上漲17.9%寫(xiě)字樓市場(chǎng)|年度供求及價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委面積：（萬(wàn)㎡）均價(jià)：（元/㎡）面積：（萬(wàn)㎡）均價(jià)：（元/㎡）2011年寫(xiě)字樓市場(chǎng)月均供應(yīng)面積為18萬(wàn)㎡，比2010年月均下降19%，下降了4萬(wàn)㎡；成交面積為11萬(wàn)㎡，比2010年月均下降30%，下降了5萬(wàn)㎡寫(xiě)字樓市場(chǎng)|月度供求及價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委二級(jí)市場(chǎng)—商業(yè)物業(yè)面積：（萬(wàn)㎡）均價(jià)：（元/㎡）2011年商業(yè)新增供應(yīng)面積111.16萬(wàn)㎡，成交面積131.46萬(wàn)㎡；2011年商業(yè)成交均價(jià)為22637元/㎡，較2010年成交均價(jià)上漲6.1%。商用物業(yè)市場(chǎng)|年度供求及價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委2011年北京商業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)面積為111.16萬(wàn)㎡，環(huán)比上升43%；成交面積為131.46萬(wàn)㎡，環(huán)比下降18.84%；成交均價(jià)為22637元/㎡，環(huán)比上漲6.1%2011年商業(yè)各月較去年相比新增供應(yīng)上升，成交量下降；2011年12月末商業(yè)成交均價(jià)同比上升15.6%，近期整體成交價(jià)格趨于平穩(wěn)，保持在24000元/㎡左右。商用物業(yè)市場(chǎng)|月度供求及價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委面積：（萬(wàn)㎡）2011年商業(yè)市場(chǎng)月均供應(yīng)面積為9.35萬(wàn)㎡，比2010年月均上升50%，上升了3.21萬(wàn)㎡；月均成交面積為10.9萬(wàn)㎡，比2010年月均下降8%，下降了2.6萬(wàn)㎡均價(jià)：（元/㎡）小結(jié)受住宅影響，商業(yè)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)也出現(xiàn)下滑；但整體情況略好于住宅市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)—年度銷售排行榜年度銷售排行榜|住宅項(xiàng)目銷售套數(shù)排行排名項(xiàng)目名稱成交套數(shù)（套)1中國(guó)鐵建·長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城23942中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島22343中弘·北京像素19504遠(yuǎn)洋一方15675首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐14946首邑溪谷14747保利花園12998東亞上北鑫座8489冷泉林語(yǔ)山莊(保利西山林語(yǔ))84110金域華府836表：2011年北京住宅項(xiàng)目銷售套數(shù)排行榜排名項(xiàng)目名稱成交面積(萬(wàn)㎡)1中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島21.582中國(guó)鐵建·長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城21.373遠(yuǎn)洋一方14.644保利花園12.615金茂府10.526首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐10.417中弘·北京像素9.978金地仰山8.379首邑溪谷7.9910金域華府7.69表：2011年北京住宅項(xiàng)目銷售面積排行榜年度銷售排行榜|住宅項(xiàng)目銷售面積排行排名項(xiàng)目名稱成交金額(億元)1金茂府46.172中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島35.033西山壹號(hào)院30.494遠(yuǎn)洋一方29.605中海紫御公館28.896中國(guó)鐵建·長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城26.717中信城23.718公園187221.989首邑溪谷20.7410首城國(guó)際中心18.30

表：2011年北京住宅項(xiàng)目銷售金額排行榜年度銷售排行榜|住宅項(xiàng)目銷售金額排行排名項(xiàng)目名稱成交均價(jià)(元/㎡)1釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院1131012霞公府1081693圣世一品閣872104北京財(cái)富中心869405合生·霄云路8號(hào)842316長(zhǎng)安太和835967西單·上國(guó)闕810618復(fù)地天賦707899盤(pán)古大觀6617110首創(chuàng)·禧瑞都62138表：2011年北京住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)排行榜年度銷售排行榜|住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)排行宏觀運(yùn)行環(huán)境研讀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析趨勢(shì)研判及對(duì)策世界環(huán)境>>北京環(huán)境中國(guó)環(huán)境>>經(jīng)濟(jì)預(yù)判>>應(yīng)對(duì)策略房地產(chǎn)預(yù)判>>開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況>>二級(jí)市場(chǎng)分析一級(jí)市場(chǎng)分析>>目錄經(jīng)濟(jì)預(yù)判經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)政策金融環(huán)境經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)|經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)外貿(mào)易投資狀況2012年2011年CPI變化2011年CPI平均值5.4，超2011年4.0的調(diào)控目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)依然面臨較大的通脹壓力作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三輛馬車，我國(guó)進(jìn)出口順差近兩年縮小的趨勢(shì)比較明顯。2012年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨較多挑戰(zhàn)，穩(wěn)中求進(jìn)是政府經(jīng)濟(jì)調(diào)控主要目標(biāo)我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速有所放緩，因物價(jià)水平的提高，吸引外資的能力有所減弱。2012年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利因素增多，發(fā)展速度降緩或?qū)⒉豢杀苊?。?jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)|經(jīng)濟(jì)政策政策預(yù)測(cè)基調(diào)2008年控總量、穩(wěn)物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡，實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。2009年保增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)又好又快發(fā)展，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。2010年更加注重推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。2011年積極穩(wěn)健審慎靈活，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。2012年穩(wěn)中求進(jìn)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。2012年基調(diào)體現(xiàn)出中央政府不僅重視經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定，而且注重在關(guān)鍵領(lǐng)域的改革取得突破，“新進(jìn)展”、“新突破”、“新成效”的目標(biāo)更體現(xiàn)了政策的進(jìn)取性。2012年政府工作基調(diào)為穩(wěn)中求進(jìn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)|金融環(huán)境受出口及世界經(jīng)濟(jì)疲軟的影響，如果存款準(zhǔn)備金率連續(xù)下調(diào)，則2012年貨幣政策將有針對(duì)性地放松2011年12月12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出明年經(jīng)濟(jì)工作的總體要求：“繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”2011年12月5日起，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此次調(diào)整后，我國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為21%，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為17.5%。房地產(chǎn)預(yù)判—政策官方言論胡錦濤：加快保障性住房建設(shè)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖；溫家寶：決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格；李克強(qiáng)：明年繼續(xù)實(shí)行抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲政策，

同時(shí)，在保障性住房的質(zhì)量、公平分配上加強(qiáng)監(jiān)管。政策預(yù)測(cè)|調(diào)控走勢(shì)2012年北京房地產(chǎn)調(diào)控政策將依然嚴(yán)峻，北京調(diào)控力度不會(huì)降低預(yù)測(cè)一：2012年調(diào)控政策不變，但受政府換屆影響，不排除放松監(jiān)管。政策預(yù)測(cè)|調(diào)控走勢(shì)2011年的房地產(chǎn)政策以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”為核心限購(gòu)：京十五條規(guī)定：對(duì)已有一套房的本市居民限購(gòu)一套房，已有兩套房的本地人和已

有一套房的外地人暫停購(gòu)房；2011年二、三線城市限購(gòu)；限貸：新國(guó)八條規(guī)定：二套房首付款比例提至60%；限價(jià)：2011年3月16日一房一價(jià)政策規(guī)定：商品房銷售必須明碼標(biāo)價(jià)。預(yù)測(cè)二：2012年房產(chǎn)稅若正式出臺(tái)，限購(gòu)政策或?qū)⒂兴潘上拶J：2011年底部分銀行已經(jīng)拉開(kāi)房貸松動(dòng)的序幕，首套房貸利率及首付下調(diào)可能性大

增，二套房貸政策松動(dòng)的可能性值得關(guān)注，但三套房禁限政策估計(jì)全年都難放開(kāi)；限購(gòu)：2012年預(yù)計(jì)部分城市或放松或退出限購(gòu)，部分城市或以房產(chǎn)稅替代限購(gòu)令；限價(jià)：隨著房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，2012年各地繼續(xù)限價(jià)的壓力變小。房地產(chǎn)預(yù)判—供需供需預(yù)測(cè)|供需狀況市場(chǎng)供應(yīng)增大，需求疲軟，供需矛盾將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間1、土地供應(yīng)量增大，但受開(kāi)發(fā)商資金影響成交率降低，商品房的新增供應(yīng)速度將降低。2、存量房繼續(xù)增大。1、住房投資性需求退出。2、市場(chǎng)觀望濃厚，需求進(jìn)一步積壓。房地產(chǎn)預(yù)判—房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)|價(jià)格趨勢(shì)調(diào)控已由“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”升級(jí)為促進(jìn)“房?jī)r(jià)合理回歸”，未來(lái)房?jī)r(jià)依然有下降空間2011年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把調(diào)控目標(biāo)由“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”正式升級(jí)為“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，北京調(diào)控政策不會(huì)放松；政策因素市場(chǎng)因素短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)依然大于需求，市場(chǎng)總體需求萎縮，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)還有一定幅度的下調(diào)空間；經(jīng)濟(jì)因素世界經(jīng)濟(jì)乏力，政府為保障經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，不允許房?jī)r(jià)大幅下跌，房?jī)r(jià)回歸將是漸進(jìn)的。房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)|價(jià)格趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京統(tǒng)計(jì)局北京房?jī)r(jià)與可支配收入比呈逐年遞增趨勢(shì)，未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)逐漸回歸到合理區(qū)間單位（元）房?jī)r(jià)/收入（%）注：人均可支配收入數(shù)據(jù)按2011年1-11月份統(tǒng)計(jì)?房地產(chǎn)預(yù)判—企業(yè)市場(chǎng)慘淡行業(yè)退出資金緊張企業(yè)并購(gòu)截止2011年12月，多家標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)跌幅明顯，顯現(xiàn)頹勢(shì)；國(guó)外熱錢逃離、信貸難度增加、銷售壓力加大，這些因素都造成了資金壓力的增大，2012年開(kāi)發(fā)商資金緊張幾成定局；不少中小房企在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、債權(quán)，拋售房產(chǎn)、在建項(xiàng)目等實(shí)物資產(chǎn)，很多央企也先后脫離或剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；實(shí)力開(kāi)發(fā)商加快并購(gòu)步伐。萬(wàn)科，恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)等大型房企均在市場(chǎng)變化中以并購(gòu)的方式提高企業(yè)的市場(chǎng)份額。企業(yè)預(yù)測(cè)|行業(yè)洗牌部分中小開(kāi)發(fā)商或?qū)⒚媾R重新洗牌，退市、并購(gòu)，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高表：非房企拿地舉例城區(qū)宗地名稱土地用途規(guī)劃建面(㎡)交易方式起始價(jià)(萬(wàn)元)成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)（元/平方米）溢價(jià)率受讓單位成交時(shí)間開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)南部新區(qū)X44C1地塊商業(yè)金融27171.25掛牌3550355013070%中國(guó)國(guó)機(jī)重工集團(tuán)2011年12月12日朝陽(yáng)朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B1—B3組團(tuán)住宅、商業(yè)金融283800掛牌306715306715108070%上海拓豐投資咨詢、天